西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[262: 匿名さん]

こっそり書いてるね。

[263: 匿名さん]

>260
ご自身で気付いてないのか、気にしてないのかわかりませんが、
ここも「若干環境に難のある」地区なのは皆、周知の事実ですよ。

>261
確かに南は若干幅が狭いかもしれませんね。(私には気にならない程度ですが)
西側よりも南側のほうがバルコニー面積が狭いのはマイナスですが。
それにしてもP-Kの無駄に面積取ってる廊下はなんとかできないのだろうか？
今のところ良い案が出なくて悩んでます・・・。

[264: 匿名さん]

もし詳しい方がいたら教えてください。

建築オプションの中に風呂ＴＶがあって、「地上デジタル非対応、デジタル移行後は使用できない」
って書いてあるんですけど、これって、チューナー外付けとかで対応できるんでしょうか？あるいは、
テレビ自体を取り替えれば良いんでしょうか？

きっと何かしらの方法はあると思うんですけど、営業の人は不確実なことは言えないのか？「使えま
せん」ばっかりで要領を得ません。それとも本当にただの飾り物になってしまうんでしょうか？

よろしくお願いします。

[265: 匿名さん]

ＰーＫの間取り、リビングインだったら良かったんですけどね・・・。
自分の部屋だけリフォームしても下階の人に迷惑になる可能性大だし。

[266: 匿名さん]

>>264 さん
浴室TV は、システムバスに設置されるタイプのものでしょうか？　設置工事はシステムバスの製造工場で
システムバスの密閉状態を損なわないように、取り付けられるタイプのものの場合、あとから仕様
変更するのは結構大変な気がします。　システムバスのなかにめり込んでしまっているわけで、
例えは悪いですが、パソコンが壁にめりこんでいたら数年たって更新したいと思うときにとても
困りますよね？　お風呂でも液晶TVがワイヤレスで楽しめる 802.11b搭載の液晶TVがありますよね。
うちはこれを持ち歩いています。　風呂にもろぼっちゃんと落っことしても大丈夫な
やつで、　風呂の他、キッチン（妻の場合）/ベランダ（私がタバコすいながら）と、
いけるので、結構便利ですよ。　これも、デジタル対応というわけではなかったはずですが。
私は長風呂というわけではないので、ちょっと可搬性のないのは不可というか、
確かoption 価格がうちのマンションの場合20万とかしたんですよ。
　Sony の LF-X1 か、　CASIO の XF-1000　あたりを調べてみられたいかがでしょう。
10万程度で購入が可能です。これなら、風呂にめり込んでいるので、まぁ古くなったら
買い換えるのだと思えば普通のTVと同じですから腹も立ちません。　

[267: 匿名さん]

>>265
　南向きでは、この部屋だけがワイドスパンですから、余裕のある向きに人気が
あるのでしょうね。
　入り口部分が部屋にするには難しいが、通路だけには勿体ない感じずっと
あるので、これ、収納スペースに充てるしかないですよね。物を一杯もっている
一家だったらこれはこれでいいんでしょうが、確かにヒューザー宜しくリビングイン
にでもしてしまえば、その後そのまま続いている廊下の分はなしにできたのに
そこまでの発想の転換はできなかったみたいですね。　メニュープランが凄く沢山
ありますけれども、どうやっても廊下が減るわけではないので、ちょっとなぁとか
思って図面見ていました。
　ここ建物が曲がって EXP-J とかで繋ぐ部分にあたっているので、大地震が来たら
積極的に壁は壊してしまいましょうということで（これは私の想像ですが、大抵の
L字棟マンションの角はそうなっていますよね）壁が乾式工法なのですが、
スペック上は遮音等級がでているようでも、音が止まっていないというパターンが
多いのが、うちでは検討したけどやめた理由です。　一度、高層ホテルに泊まった
ことがあるのですが、夜になると隣の部屋から怪しい声がというのを聞かされました。
後で、調べてみたら、そのホテルの遮音壁は、吉野石膏の A-2000・WI相当の
TLD-56等級のものが採用されていました。　TLD-56でこの程度かぁと思った記憶が
あって、乾式工法の壁の遮音性能に関しては、随分割りびいて考えるようにしています。
ここの乾式壁の遮音性能って誰か聞かれています？　遮音性能 TLD-60超が、並みの
コンクリート壁20cm と互角になるためには必要だと私は思うのですが。

[268: 231]

>>261 さんへ 231です。

　勝どきのマンション(TTT)の１期に繰り上がりで当選したので、恐らく
そちらを買うことになると思います。　以下そのつもりで読んでいただければ。

>「若干環境に難のある、湾岸地区？」って
　大抵の湾岸地区の物件の場合、用途地域は、準工業地域あるいは工業地域
になっている場合が殆どです。殆ど風俗営業以外なんでもありなので、将来
の環境の変化リスクが大きいですよね。また、TTTのように極端にトラックなど
の通行量の多い道が直近にできるなどのパターンも多くなります。
ステージオの場合、住居系の用途地域なのでその手のリスクは小さいです。
また、南側の公園もそう簡単になくなってしまうとは思えません。
湾岸地区物件の場合、眺望等も含めて”賭け”の要素が大きいことは
これは誰も否定しがたいのではないでしょうか。　（結局賭けに
でることにしましたが）
　妻は、割と日当たりを重視するほうでしたので、ここP-Kの南向き
ワイドスパンというのは妻の好みには一致したものです。　一方
予算的制約から、TTTのほうは、120m^2とより広くはなりましたが、
南向きではありません。

　土地の用途地域が住居系であること　及び、南向けの採光というのは
子供がいなくて、8000万-1億級が狙えるようであれば当然重視したと
思う点なのですが、これを満たす湾岸物件はまず存在しませんね。
これを”難あり”といったわけです。　結局、その２点は捨て、”賭け”
に出たのは、〜40階 120m^2 角部屋で、7000万前後という価格の魅力に
負けたということですね。　CP評価を外してマンション購入は考えられない
ので。

[269: 231]

>「世帯年収」？　いつまで、奥様に働いてもらうのですか？
>（こう書くと考え方が古いと言われると思いますが、
>殆どの就労者は結局お金のために働いているわけですから

授業料を払っていたときから、教えるほうに回るまで20年ほど同じ
大学に世話になりましたが、同じことを同じようなモチベーションを
保ってやっているので、私は”お金のために”働いているわけでは
ありません。 もし年収が倍になるとしても、今やっていることをやめて
移る気はありません。
　妻に”働いてくれ”と頼んだことも一度もありませんし、
特に大学時代は私のほうが給料がかなり下でしたが、”給料が低い”ため
に他に移れといわれたこともないです。代わりに育児も含めた
家事分担は完全に1:1でやっていますが。 妻は、好きで働いて
いるのであるという点だけは一言いっておきたく。

　私自身は、普通の企業サラリーマンとしての経験がないですが、大学
同期の知り合いを見ていると、年収1000万あたりを境にして、極端に
多忙にならないでしょうか？　我が家も含めてまずTVも見る暇が全く
ないほどに多忙です。　”仕事そのもの”が楽しいというのでないと
その上のレベルではやっていけないかなと思うのですが如何なもの
でしょうか。

ps. 　なお、もとの大学の所属学科の助教授・教授は合わせて60人ほど
いたのですが、山手線内側に住んでいた人は２人だけでした。 皆
片道１時間強をかかけて通ってきていたわけです。
　 やはり、国立大学教官というのは、給料的には割りが悪いなぁと皆で
笑っていたのですが、だからやめるという人はまずいないですよ。
（私自身は、給料がどうこうより、研究費と、部下の人数が増やせるので
移籍しましたが）

[270: 匿名さん]

>>264 さんがどの程度”画質”を気にされるかにもよりますが、
無線式の液晶TVのベースステーションは、大抵 S端子入力くらいは
受け付けるので、デジタル化されても、チューナー通してそこに繋げば
まぁ問題なく見られますね。　それくらいで買い替えになるのも困りますよね。
ということで私も、システムバスに防水加工をしてめりこんでいるタイプの
浴室TVよりも、あちこちもって運べるやつのほうがいいかなぁと思いますよ。

[271: 匿名さん]

>266,270さん、お二方ともありがとうございました。やはり簡単には対応できないみたいですね。

実は、ソニーのエアーボード(ちょっと古いやつ)は持っております。ただ、なんというか、持ち運び式は
「見るぞ」って気合入れないといけない、と言うか、できれば固定式も悪くないなと思っていました。

たぶんオプションのＴＶは製造工程で取り付けるものだと説明を受けたと思います。安いものではないで
すし、現段階では残念ながらあきらめます。（けっこう、あこがれてたんですけど・・・)

[272: 匿名さん]

＞269さん　255です。おそらく良き夫、良きパパなのでしょうね。
奥様は金融系ということでご多忙と想像しますが、大変理解のあるご主人でお幸せですね。
仕事は生活のためだけに非ず、社会貢献であり自己実現の手段でもある、という意見に共感します。
奥様も同じお考えでしょう。好きな表現ではありませんが、本当の勝ち組ですよ。
教育費のことで説教じみたことを申しまして、すみませんでした。
こちらは生活者の視点で（不動産や建築は専門ではないので）
当該物件の購入層の１サンプルを出したつもりでしたが、失礼いたしました。
ついでながら申しますと、１０００万を超える教育費といっても、そこには
私学の学費、塾代のほかに
子供達の芸術系、伝統系のお稽古事の経費も入っています。
269さんならご存じでしょうけれど、
優秀な人材はおしなべて教養と芸術的素養を身に備えていますよね。
269さんは奥様と今後も２馬力で奮闘され、私たちが力が及ばなかった
城南城西方面に居を構えられたうえに
お子様の希望を叶えてさしあげる経済力を維持されますよう
エールを送らせていただきます。

[273: 匿名さん]

なんかイヤな感じになってきましたね・・・。
あまり個人の人生観・価値観に踏み込むようなことはせずに、単純な情報交換だけの
スレになってほしいなぁ・・・と個人的には思いますが、これも一つの価値観でしょうか？

[274: 匿名さん]

>>271 エアービー度はお持ちのようですから、本当にお風呂限定でじっくり
楽しみたいということですね。　ポイントを外した返事で申し訳なかったです。　

[275: 231/269]

>>273 さん　申し訳ありませんでした。
　 最初は、値段の割高さんに拒否反応
→ 種々の条件を考えれば悪くないかなと自分を納得させる
→　同坪単価価格帯の別物件に決め
の流れだったのですが、随分この板に参加させてもらいました。
　(数えてみたら、50回に近いかな）
別物件に決めたので、これで去ります。　　　

[276: 匿名さん]

２７３さん　２７２です。
おしゃる通り、みなさんの情報交換が目的の場でしたね。
大変失礼いたしました。自粛いたします。

[277: 匿名さん]

人気は一部のタイプに集まりそうなんですね？
人気の部屋以外で無抽選でとれても・・まだ心が固まっていないので
どうしょう。
心配材料　　１、本当に町並みが計画通り完成するのか？またそれは実際いつになるのか（ほとんど工事してないよう）
　　　　　　２、二期以降の販売が苦しくなりまた価格を下げられるのでは（パ-クフロントの値崩れに影響は）
　　　　　　３、東側の賃貸の南にも賃貸ができたら午前中は日陰になりそう（上の方は影響ないと思いますが）
　　　　　　４、まだ売主が決まらない分譲が1区画あるとのことですが２同様に値崩れの心配が
　　　　　　５、隣のス−パーができたときの交通量（渋滞も）・路上駐車・放置自転車が気になる。（営業時間は？）
　　　　　　６、子供を育てるのには環境が・・（便利ではありますが）
　　　　　　７、賃貸・分譲とも何百も残っているので転勤とかの売ったり、貸したりが不安（安くしないと無理？）
　　　　　　８、土壌汚染自体はそれほど気にしてませんが、他の区画からまた話題になったりしませんか（困ります）
　　　　　　

[278: 匿名さん]

>>207 >>231 さん
ここよりは、高価格帯中心の　CMT でも年収構成は 2/3 以上が1000万以下です。
→　http://www.mec.co.jp/j/group/news/release/pdf/mec050803.pdf
（こういうのを公表する東急不動産の体質を疑いますが、登録者だから個人情報保護法には
反しないのだろうか）
　ここの　P-Kを即金購入といった人を中心に、かなり高額所得の人もいらっしゃる
ようですが、皆がみな所得1000万超なんてことだけはあり得ないかと。

[279: 匿名さん]

>>278
URL を見れば分かるように　三菱地所のページなんですが..... ここステージオ
にもかんでますよね。　

[280: 匿名さん]

隣接のスーパーが24時間営業とダイレクトメールに書いてありましたが本当なんですか？
危惧してる点なので気になります。

[281: 匿名さん]

駅前複合開発は本当に大丈夫なんでしょうか？工事がステージオとスーパーしか
すすんでいないんで心配です。このまま頓挫するなんてないですよね。
完成はいつごろになるかわかる人いますか

[282: 匿名さん]

重要事項説明会では土壌汚染の話しとか出てくるのかな・・
ちゃんと前もって説明してもめないようにしてもらいたいなあ
それで一時間かかったりしたらうんざりだし、できれば個別にお願いしたいけど
無理だとは思いますが。

[283: 匿名さん]

>>281 ”予定で”　Ｈ２２まで。　実際はもっとかかるんでないかな。

[284: 匿名]

>>280　２４時間営業というのは既に営業している西新井駅の東武ストアのことではないでしょうか。
隣接のスーパーに関しては、詳細はわかりませんが、これから地元に対しての説明会などが予定されているようですよ。

[285: 匿名さん]

重要事項の説明会でも何か話しがあるかもね。

[286: 匿名さん]

むしろ、ヨーカドーの併設映画館の夜までの営業での車のでいりとかが心配ですね。

[287: 匿名さん]

>>278
この事から考えると無理をして長期ローンを組んでもマンションを買いたいという人が、大勢いるという
事なんですかね。日本人って、他の国と比較して、いつかは一戸建てや、マンションを持たないと人生の
上がりじゃないみたいな土地信仰の考え方の人って、まだまだ多いのかなって気もします。

[288: 匿名さん]

上質の賃貸物件がないというのもありますね。

[289: 匿名さん]

>>287,288
　かなり”買う”ほうに有利に出さないとまずいはずの、住宅情報スタイルあたりの記事でも
現実的な見積もりで総支払いが得になるまで44年とかかかるとかの計算になりますからね。
冷静に考えれば、かなり頭金を貯めてから買ったほうが得策かなとか思うんですが、
一方、貯まるのまっていたら寿命がつきてしまうような気も...
賃貸専用の物件って、やっぱりかなり安くあげているのでこれはこれでいいのを
安くで探すのが難しいですよね。　

[290: 家探し中]

はじめまして。先日ステージオのモデルルームを見学する前に夜の西新井駅周辺をを見に行きました。確かに生活するにはスーパーも遅くまで開いており便利そうなイメージでした。しかし駅前には柄の悪い若者が多く、中には大騒ぎして植え込みに打ち上げ花火！を打ち込んでいる者がいたり、浮浪者がいたりで怖い所だなあと言うイメージです。特にステージオの南側には大きい公園が出来ますが夏にそう言う若者が夜中までたむろして花火をしたり飲酒して騒いだりしないか心配です。特に子供が夜学習
塾から遅く帰るのでなおさら心配です。地域に詳しい方いかがでしょうか

[291: 匿名さん]

>>290
前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/
も含めると 800超える投稿がありますから、まずはそちらをご覧になったらいかがでしょう？
結構治安ネタも多かったはずです。　城東地区としてはとくに悪いというものでもないと思いますが、
例えば城西地区から移ってこられようという感じだと、随分と怖いかなと思う場面も多いでしょう。
こればかりは実際に夜いって確認するしかないのでは？　　

[292: 匿名さん]

>290
西新井に住んで10数年になります。確かに柄が悪いというか、そういう風に見えるところがありますよね。
引っ越してきた当初は、なんてところに来てしまったんだろう。と思ったものです。

でも、この柄の悪さ＝悪い人というわけでもなく、なんというかファッションというか、文化というか
とにかく、見た目ほど悪い人はいない、逆に気さくで面倒見の良い人が多いなあ、という感じがあります。

「てやんでえ」「べらんめえ」的な、短気で怒りやすいけどすぐさっぱりと忘れてしまう、正義感が強く
曲がったことが大嫌い、なんていう絵に描いたような下町的な人もよく見かけます。

ま、いわゆる「お上品」を期待しているのでしたら、ダメだとは思いますけど。

[293: 匿名さん]

誰か知っている人いたら教えてください
ステージオの南向きの低層を検討（予算の関係）中ですが、東の賃貸はスタ-ツが１４階？をつくるときいたんですが
東南側の賃貸（公園の東側）は何階縦になるんでしょうか？
西のスーパーの高さも10階相当ときいてますので低層階だと南東・南西の建物で真南に太陽があるとき意外
は日陰になりますか。南東側の建物の階数や建ち方知っている人いたら教えて下さい。

[294: 匿名さん]

>293さん
賃貸の方が14階だったと思いますが？
ただ、再開発のため歩道がゆったりと取られるらしいですし、建物の形や配置によっても
変わってくるでしょうから、日照がどの程度遮られるかはまだ判らないと思います。
御心配でしたら専門家に御相談したほうがよいかもしれませんし、
開放感を重視するならやはり中層階以上を選ぶほうが安全だと思います。

[295: 匿名さん]

>290
他の地区も多少はありますが、特にここら辺は中高生ぐらいの素行が悪い地区だと認識してます。
駅のホームで中高生が平然とタバコを吸ってるようなところですから。
素行の悪さをイコール悪い人と見ないで欲しいと思ってる方もいらっしゃいますが、
社会的には不適合な行いをしてたり、法律を守れていない、周囲の人間に迷惑をかけている
のであれば一般的には悪い人間です。
また南側の公園が危惧されているような使われ方にならないとは言い切れないと思いますので
心配であれば帰りは親が同伴するなどといったことを検討されたほうが良いでしょう。
私としては子供の教育には適さない環境だと思ってます。

[296: 匿名さん]

>>293 まだはっきりとしていませんが、公園の東側の賃貸の区画も、スターツと同じように14階以上の建物はNGという決まりになっていると聞きました。
294さんの仰るように日照関係がご心配なら,専門家の方にご相談なさってはいかがでしょうか。

ステージオ南面の公園については、私も使われ方に危惧しています。
ただ、並びに西新井警察署が移ってくるので、290さんの仰るように夜中に若者が騒いだり、浮浪者が寝泊りしてしまったりということは、ないのではないかなと・・・希望を含め思っております。
それよりも昼間の使われ方どうなのかなと・・・野球やテニスなどができるような公園になると、ボールが飛び込んでこないかという心配をしてしまいます。
とにかく出来上がっていないものに対しては、あれこれ心配がつきませんね。

[297: 匿名さん]

ほんとうですね。公園の使われ方といってもいろいろあるわけですから。
さんざん悩んだ末、私はここを購入しようかと思っているのですが、希望の部屋の倍率が心配です。結構希望している
方がいらっしゃるみたいなので。
皆さんは営業の方に何ていわれているのですか？

[298: 匿名さん]

>297
私も人気の高いタイプの部屋を希望していて倍率が心配です。
かなり早くから希望を出していたので、営業の人は「他に希望者が現れたら
別のところに誘導してなるべく抽選にならないように努力する」と言っていますが、
実際どうなるかは蓋を開けてみないと分かりませんよね。

しかし、もし営業の努力（？）が実って無抽選ということになったら、
それはそれで「実はそんなに人気が無かったのでは・・・？」
という思いに囚われそうです。人間て勝手なものです。

まあ抽選で落ちたら縁が無かったと思ってあきらめるか、第２期で
良い間取りがあったらまた考えようかと思います。

[299: 匿名さん]

第２期となるとガーデンフロントタワーかイーストですよね。よい間取りがあるといいですね。

[300: 匿名さん]

>296さん
西新井警察署が移ってきてもさもどよくはならないかと・・
というのも今駅前交番や西新井警察もそんなに遠くない現状での今の駅前の状況からは
期待薄そうで。
交通量もふえるでしょうから違法駐車や放置自転車は厳重に取り締ってほしいですね

[301: 匿名さん]

回りの賃貸住宅の影響は自分で調べないとならないんでしょうか
営業の方で調べているんじゃないでしょうか
誰か具体的に聞かれた方いらっしゃらないですか？

[302: 匿名さん]

>>301 ここ、賃貸専用物件と比較すれば装備もまぁまぁいいので、
直近のUR賃貸相場からみて、短期的には2000円/m^2程度はいけるかと
思いますが、場所が場所だけに、15万/月を家賃が大きく超えてくると
なかなか借り手を捜すのは困難だと思います。逆に回りは賃貸ばかりになるので
競合があって、突出した値段は設定できませんし、4LDKのような賃貸としては
希少性のある間取りの場合、借り手をつけるのは大変な一方で、定期借家制度を
つけない限りなかなか出て行ってくれないかと。
　ここ確か4500万/80m^2 と確かかなりの割高物件なので、　単純利回りで4%台の
かなり下に、税金・管理費・修繕積み立てを考えると3%台そこそこではないでしょうか。
無論投資目的で手を出すような物件ではないですが、実質12万/月程度にしかならない
ので、2.8%固定金利35年の計算だと、30%は頭金を積んで買わない限り、
返済額が、　家賃ー諸経費を上回ります。リスクを貸すことで回避するのはかなり難しいと
思うべきかと。

[303: 匿名さん]

>>302 続き。
逆に、全部で2000戸できる予定のうち、ここの550戸と、予定では東隣の300戸
(あくまで予定）の他は全部賃貸だと思うと、あんまり購入してまで住もうかな
という気にはなりにくいのではないでしょうか。　まお金が余っているなら
別ですが。　

[304: 匿名さん]

>>302,303関連
細かい資金計算まで聞いていないので知らないのですが、ここ80m^2程度で
減免措置なしの場合の固定資産税っていくらくらいなんでしょうか？
20万/年とかで収まりますかね。

[305: 匿名さん]

大型物件の割りにはランニングコストも高めだし・・
免震のメンテ費用も詳細はわからないですし
免震のない低層の方が割安でいいかもね
タワーの高層階くらいしか日当たり良さそうではないし
パ−クフロントにこだわらない方がいいかな。
後管理組合は棟ごとに別個になるんですよね
じゃあないと不公平ですよね。

[306: 匿名さん]

途中で萎えて管理説明会はいっていないのですが....　どうなんでしょ。

大型で管理費安くなるのは100戸レベルまで。その上いくと共用施設をつける傾向が
あるので、平米あたり管理費はあがる傾向がありますよね。　まぁそれに見合った
共用施設があって、自分が使えばいいんですが。　

[307: 匿名さん]

普通は管理組合は棟ごとですよね。
構造が違ううわけだからかかる費用は当然違ってきますから。

[308: 匿名さん]

重要事項説明会で土壌汚染の説明があるのか？会社のコンプライアンスから絶対必要だと
思いますが。どの程度の人が認識しているか疑問です。
普通これだけ大阪で問題になれば神経質になると思いますが・・・

[309: 匿名さん]

　構造説明会(だったかな）で基礎の話に絡んでかなり詳細に説明をしていましたけど、
あれでは不十分？　横のウェルファーマのに比べればダイオキシンって訳でもないし、
私的にはもともと気にならないレベルなんですが。　賽の目状に土地をスキャンして、
各々の点でなにもでなくなるまでとにかく掘って捨てるという方式で、この土地を
使う限りあれ以上やいようはないかなぁとか聞いていたのですが。
　うっとうしいので予めいっておくけど私はデベ関係者じゃないよ。　最後の段階の
除染費用が、デベ負担になったというのも知っています。

[310: 匿名さん]

管理組合は　Pとその他３棟の２組合

[311: 匿名さん]

個人的に気にしているわけではないんです。
話を聞いていない人がたくさんいると重要事項説明会が長引きそうで
個別に事前に説明しておいてくれた方がスムーズにいくと思います。
正式に登録した人には話しするべきかと。