西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[201: 匿名さん]

日暮里は三井がかんでるけど、さすがに230-240/坪ってのはないんじゃないかなぁ...
駅5分とかで十分 200万よりかなり下で新築のある駅だもの(山手線１周の中では最安）
まぁ平均坪単価で30万ほどの差はあったと思うけど、　ここステージオが高すぎるだけで、
日暮里でも、せいぜい210-220までで供給できる筈だと思うけどね。　

[202: 匿名さん]

>>201
そっちの板ネタにかけとか言われそうだが、　日暮里アインスタワーが上層
92m^2 角で 6200万台だった記憶があるので、駅直結の分　240万/坪はないと
広めの間取りは買えないと思うよ。　いくら野村がぼったくりだといっても
P-Kh 20階で　やっと220万円台/坪だもの、レベルが全然違うだろう。

[203: 匿名さん]

>>202
　いやまぁ周りの価格からみたらそうかもしれないけどさ。 商業地域で容積率制限あまい
ところで、1戸あたりの土地負担が、ステージオ(27m^2)の半分以下の11m^2とかでしょ。
路線価は2.5倍ほど高いけど、本来土地負担は同じ程度だよね。　最近はタワーだからって
普通に RC造で建ててしまうから建設コスト割り増しもあんまりないんで、”本当は”
私が書いたくらいの値段で売れないと変という意味ですよ。　

[204: 匿名さん]

あんまり販売日程とか遅らせるもんだから、物件比較の板になってきている (X_X)
なんか新ネタかと思って覗いてみたら..

>>195 >>196
確かにNHKでやっていたね。西新井駅周りの風景まで写さなくてもとか思いながら
見ていたけど、確か駅の北側のはず。

[205: 匿名さん]

>>198
通常地震対策がなされているエレベータは、
震度5以上を検知すると自動的に運転停止して、
メンテ会社が点検しないと動かないようになっている。

今回の地震ではそうしたエレベータが多発して、
メンテ会社の手が廻らないがために大混乱したんだな。
つまり、そういうエレベータのある所はタワーだろうが免震だろうが関係ないよ。

[206: 匿名さん]

>202
元々の土地代が違うよね？たしか駅からの距離が同条件で一坪当り25〜30くらい。
だと240万/坪だとしても割高感はステージオのほうが高く感じると思うよ。

[207: 匿名さん]

>>206 さん
　 203です。1戸あたりの土地仕入れは大して変わらないんですよ。
商業地のほうが遥かに高度利用可能なのでね。
　あとは20階免振　と、40階超高層の建設コストの差で決まります。
せいぜい10-20万/坪 upで収まっていないと、割高感がステージオの
ほうが”上”ってことはない。　最近のタワーの値下がりには、高強度コンクリート
などの採用による、建設コストの低減って要素を無視してはいけないと
思います。　まぁ、マンションの値段は原価積み上げだけで決まるわけでは
ないから、そんな値段では売ってこないと思うけど。
　

[208: 匿名さん]

>>206
と言うか、日暮里タワーを買える人に言わせれば、
日暮里タワーも割高な物件に映るんだろうけど。
周辺環境を考えるとあまり優れた物権ではないし、
（南は貨物線も含めた夜中まで車両が行きかう線路、北は尾久橋通り、南東はラブホ街）
特徴はJR＆（使えない）京成線直結だけ。

要するに、何をどこで妥協するか（妥協しないか）だと思うけどね。
日暮里＊＊＊＊な人は素直に日暮里買ってれば良いだけだし。
まあ、少なくとも価格だけで決まるものじゃないけどね。

[209: 匿名さん]

うむ。　ここは価格に換算できないものが割といいわけ。　格安物件は、
価格に換算できない環境で劣悪なものが多い。　考え方次第だと思うな。
利便性・環境・住居設計　全部いいなんて坪300万超でないとあり得ないよ。
何をきるかだけの問題。　

[210: 匿名さん]

水曜日に書き込んだら営業さんと断定された購入予定者です。
日をおいて見にきたら結構伸びていて、この物件の関心の高さを語ってますね。
マンション購入にあたっては立地・日照・管理優良で非埋め立て地。加えて２３区内再開発が条件でした。
ここはディベロッパーも一流だし、ウチにはパーフェクトに近い。
どなたかも既に言及されていますが、２３区内駅近で価格下落は当面は無いと考えています。

[211: 匿名さん]

価格、資産面で極めて妥当な買い物でしょう。ちなみにキャッシュ購入。
一応永住予定ですが、子供二人共に私大医学部進学といった
うれしいような悲しいような事態になれば、売るも貸すもありということで。
ひぐらしの里の物件も気になりましたが、あちらだとさすがに即金は無理です。

[212: 匿名さん]

山上兄弟は、得意のマジックで、土壌汚染のマイナス・イメージを消し去ることができるか。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050805

[213: 匿名さん]

>>211 案外4LDK はキャッシュ購入の人が多そうですね。うちもその予定です。
（今は無理だけど竣工時までには貯まる予定）
90ちょい超えくらいの専有面積が欲しいんですが、ここれはP-Kくらいしかない。
日暮里の物件も両天秤かけられるようだったら、92m^2 の物件で10% 以内の差
だったら向こうに浮気するかもしれません。

[214: 匿名さん]

ここの土壌に関しては、神経質になるほどの問題は無いと思います。
それを言えば、ここと比較にならない程
問題のある場所が既にあるわけですから。
専門ではないですが、一般より多少はそちらの知識があります。

[215: 匿名さん]

　湾岸地区ならほぼ１００発１００中で汚染出るからね。　この付近ではウェルファーマの
跡地からダイオキシンざくざくでたけど、ここはまぁ大したことはない。
　でも、今残っているかどうかが問題なわけじゃないんだよ。
1) 一つは風評被害 。地元の人に汚染地区の上に乗っかっているＭＳだと皆認識しているわけ。
　中古で売ることになったときにさくっと売り抜けることができるかな？
2) もう一点は、法律が変わって基準が厳しくなったために、一度除染してからUR→野村/地所へ
　売り渡された”後”で　また除染しなおさなければいけなくなったこと。　これはもともとの
　法律には準拠した除染を行ったわけだろうから、URに瑕疵責任を追及できるわけじゃないんだ
　よねきっと。　これにかかる費用がエンドユーザー負担になっているってのが、この
　高い価格の一部にはなっている訳だよ。　

[216: 匿名さん]

単純な疑問なのですが、キャッシュで六千万出せて何で他を検討しないのだろうか。
私だったら杉並・世田谷で普通に検討すると思います。だってあと追金二千万もすれば同程度の広さは確保出来るし、
埋め立て地は嫌だとのことですが、その埋立地より地盤の悪い西新井を選ぶ基準が分かりません。
せいぜい２割程度の頭金しか用意できないサラリーマンの戯言ですけど。

[217: 匿名さん]

>>216 さん 213です。　Max 6000-6500万で、かつキャッシュという条件は、
　仕事の特殊性から来るものです。 勤め先が完全年俸制に移行してボーナス・退職金なしの
変わりに毎月の給料が1.7倍ほどになりました。私の月収は100万をかなり大きく超えるように
なりましたが、ローンは多分組めないんですよ。そんな不安定な雇用で借金を大きく背負い
たいとも思いませんし、家の支払いなどはさっさと済ませて自分の退職金分などを貯金せねば
なりません。　共働きの妻は、都心方向が勤務地ですが、私は埼玉の方向に向かうし、
しょっちゅうつくばに出張があるしで、　東京の西・南方向は最初から考慮外です。
　何が悲しくて、日本一に近い値段のする住宅地から２時間かけて埼玉に出社せねば
ならんかとね；まぁ妻は都心に３０分ほどで出られればどっちからでもいいそうですけども。

[218: 匿名さん]

　ま人生いろいろということで、別に目一杯ローン組んで買ってもいいし、
年収何千万で、足立区に住んだっていいじゃない。　個々人の生き方を
この板で議論してもしょうがないよ。
　一方、同じ価格レベルの物件との比較記事はそれなりに参考になる
（実際ＭＲ見に行ったのもある）のでＯＫかと思うけどな。

[219: 匿名さん]

生き方っていうか、好条件の基準って人それぞれって感じですよね。

ところでこの間六本木の森ビルで仕事中に地震に遭ったのですが、免震構造のおかげか
本当に一段小さな地震に感じました。フロアに居た人は皆さほど気にせず業務を続けていましたし、
地震速報の数字を見て驚いたくらいです。初めて効果を実感して、免震にちょっと惚れ直してしまいました。
浅沼さんの施工に期待します；；(そこだけが心配)

[220: 匿名さん]

免震はその後にメンテやチェックが必要なんですよね・・
それに単発ならいいけど何日も余震が続く事を考えるとゾッとしますが。
それに周りにできる賃貸マンションが倒壊する事も考えられるし
今一安心できないなあ
とにかくまわりの賃貸が嫌でそのおかげで価値が下がる気がするんですが・・

[221: 匿名さん]

鹿島、大成といった免震タワー構造の最先端技術を持ち合わせた大手ゼネコン並の仕事を
期待されても淺沼組には酷でしょうね。

>217
こういった特殊性を持ち合わせていて足立か西新井に地縁のある人が550世帯あれば
売り切りは早いのでしょうが、果たして上手くいくかどうか。
将来買い替えや貸出しが視野に入るような人だと踏ん切りつけるのが難しい人が多いだろう。

[222: 匿名さん]

>>221 さん
CMTとかみたいに50階近い高さを免振で支えるんだったら高度・最新の技術もいるでしょうけど、
高々20階程度の普通のマンションの免振化が、施工会社でそんなに変わりますかねぇ...
建設系ではないですが、機械設計を仕事にしていますけれども、部品（ここだと
ブリジストン？の免振装置）をスペックシート通りに組み合わせるだけでしょう？
部品や設計は兎も角あんまり施工のレベルで差がでるような気がしないんですが...

[223: 匿名さん]

>>207
206ですが、土地の仕入れの価格に差があるかどうかは購入者からしてみれば
割高感の差に影響しないですね。
実際に割高感に一番影響あるのは市場での土地の適正価格、近隣周辺物件との価格差ではないですか？

[224: 匿名さん]

淺沼初の免震ということで、実績をつける為にも丁寧な施工を心がけてくれる・・・
って期待は却下ですかね？アタリ施工の方である事を祈っています。

[225: 206]

>>223 (206) さん
　ご説ご尤もなことです。少なくとも中古マンションの価格は、周辺物件・賃貸相場などとのバランスで決まる
ので、ここも孤高を保つわけにはいきませんものね。
　昔、マンションの土地仕入れの仕事をしていたことがあります。 建蔽率・容積率・高さ・日照規制などで
どのくらいの床面積まで確保可能であるかどうかを見積もって、購入にいくかどうかまでの決断を上司が
するまでに、１−２週間とかでしょうか。　のんびり決めていたら他社にとられてしまうので。
原価積み上げ方式価格 << 周辺相場から勘案した価格　になっているパターンだと、路線価どころか、
公示地価の２倍を超える価格で入札を行った例もあったと記憶しています。
　今は逆（？）に不動産価格の評価（担保設定のため）が仕事（の一部）になってしまったのですが、
土地の価格とか、建物とか見ると、元がどのくらいかかっているか分かってしまうのが、仕事には
邪魔になることも多いですね。　今回の例などが典型的なパターンでしょうか...

[226: 207]

　225の投稿ですが、名前は207でするのが適当でした。紛らわしくて申し訳ありません。

さて、ここの価格ですが、足立区の80m^2 平均 3516万（坪単価145万）からは　＋25％ほど
乖離しています。　足立区は交通の便の悪いところが多いですが、こういうファミリー向きの
間取りは、徒歩15分とかなっても -10% ほどしか都心から離れたこのような地区では下がりません。
　免振/装備面の充実などを見ても、+7% 分程度が妥当で、交通利便性などを考慮して、大体
7〜8 % 高すぎるようだというのが私の見方です。 　私自身が査定に参加した野村の物件は
新築時購入価格が、相場からみて大体ちょうど+10% というのが平均的な数字でしたから、
野村的にはこれで普通だと思います。 こういう掲示板を見ると、ネットでの情報交換が進んで
Web page/宣伝ビラにも値段は明示せず、やってきた客に、ネームヴァリューでやや高飛車に
売りつけるという、野村など一流どころのデベロッパーのビジネスモデルがそろそろ限界に
来ているということかなと思います。　ネット検索と、5-10件程度のMRめぐりをこなせば、
全くの未経験者でも、適正価格を〜5% 程度の精度で知ることは簡単になりましたから。

　なお、この掲示板の記事で、土地仕入れは、１戸あたり1000万よりかなり下だろうという予測が
ありましたが、マンションのような土地の高度利用が可能な場合(ここは容積率も300%使えて
いるようですし）公示価格よりかなり上の値段で取引がなされます。1000万下ということは
多分ないと思います。　

[227: 207]

　なお、真剣に購入を考えている知人に価格について相談を受けたのが、ここを調べた
理由です。　MR資料のみで、実際には現地に足を運んでいないので、駅の雰囲気とか
分かりませんので、多くの方が言われるように、すっきりした町並みが実現されるのなら
買いかもしれません。　ただ、知人にもいいましたが、転売価格は期待しにくいので、
基本永住で考えるべきかと思います。　ちなみに、その知人も、
1) 南千住
2) 日暮里
の物件を、他に購入可能性のある第2,3候補に挙げていましたので、コンセプト的には
かぶっているところがあるのではないでしょうか。

[228: 匿名さん]

>>227
南千住も日暮里も「再開発」と言うキーワードで繋がっているだけで、
現実的には購入対象者層が全然違う物件だと思いますよ。

曳舟はなんとなく近そう（微妙に使いにくい路線の駅前大規模再開発）ですが、
ここは個人の趣味志向の分かれるところなので、要MR＆周辺チェックですね。

ちなみに、西新井駅西口は雑然としていて全く整備されていません。
今回の再開発に合わせてどうなるかは私は知りませんが、
ヨーカドーができれば人の流れも大きく変わるでしょうから、
町並みも変化すると思いますよ。

[229: 匿名さん]

>228
そうですか？ここを即金で買えるくらいの資金があれば当然もっと立地の条件のよいところ
も視野に入れてる人はいると思うよ。　価格が1000万〜2000万くらい高くなっても。
日暮里なんかはそのいい例。　まだ詳細が出てないから検討してる人が少なく見えるけど、
気にしてる人は多いんじゃない？(ここの検討者で)　

[230: 匿名さん]

>>229
即金で買う一部の例外の人を対象に話をしても何の実りもない議論になりますが…
。
そもそも2000万を「くらい」で済ませられる人間はそうそういないと思うけどね。
一般サラリーマンの生涯賃金が1億8千万（しかも今加速度的に下がっている）のご時世に。

[231: 匿名さん]

>>230 さん
　然しここ、上の投稿にあるとおり、標準的な足立区内の物件より角単価で
25%も割高の物件です。　逆に 1.8億/〜30年とかで 600万前後なんていう
所得レベルの人が手を出しますかね。　不動産価格は、高所得層で年収４年分、
中所得者層でも5年分を目処とするのが標準的ではないでしょうか。
（実際調査会社のの統計でもそのようなものですね）
してみると、4000万円台半ばをボリュームゾーンとするこのプロジェクトの場合、
入居者の平均年収は 800−900万とかを超えていると思うのが自然で、
生涯年収1.8億の 1/4 をつっこんで買う人がそう多いとは思えません。　
1) お金のある熟年層の買い替えもしくは、
2) 夫婦共働きなどで、世帯年収1000万オーバー
ってのが、標準的な購買層ではないでしょうか。
　P-AだのP-K だのには 5000-6000万級のお値段がついているわけで、人気は寧ろそちらの
ほうが高いわけでしょう（最近いったわけではないので、この掲示板の投稿を信じて
の話ですが）。　そのあたりを狙っている人にとっては、日暮里の物件は十分
対象内だと思いますけれども。　多分＋2000万ということはなくって
+1000万前後ほどですよ。　いくら山手線沿線といっても、最も安い駅ですから、
90m^2 そこそこの部屋で7000万オーバーつけたら今度は湾岸物件と勝負になりません
ので。　1）の層にはそこまでの利便性はいらんでしょうが、
2) のタイプの人は何より利便性重視です。　そういう層の人数は実際に多い。
（うちもそう）
でないと、都心のUR賃貸住居家賃25-30万もとるのに一杯であるはずもないでしょう。
30年で元を取ろうとするとなんらか30万/年。　月2.5万にすぎません。
　日暮里なら、ここよりも少なくとも夫婦で合わせて毎日1時間は得できると思えば、
標準的な層の　各々の所得600万/年間労働時間を2400時間として、2500円/日の
得なので、2.5万分を優に超えるメリットがあることになります。
うちもそうですが、時間を浮かせて資格の取得など自分への投資を行うことは
必須の条件です。　価格で1000万程度の差であれば、当然都心方向にいったほうが
よいと判断するのが当然だと思いますがいかがでしょう？
　都心のタワーマンションの坪単価が200万円台前半に相当落ちてきたいま、
我が家の結論は、1000万程度の物件価格差では足立区のような、周辺部分に購入するのは
得策とは思えない... ですが。

　ちなみに、私は、P-A もしくは P-K を検討した（結局やめましたが）
共働き（未就学子供あり）の者です。　即金は無理ですが、70-80% までは頭金を積めます。
自分達の両方がちゃんと勤め続けられる保証もないので、高額のローンは気分として
組みたくないので、年収4年分程度; 7000万は超えないというのを目処で探しています。

少なくとも P-A/P-K 狙いの層にはもろ競合していると思いますけれども...

[232: 匿名さん]

>>231 同感。　無茶な価格設定によって、本来購買できる
年収 600-800万の層を追い出してしまったために、高収入層で利便性を
求める層を購入者をするしかなくなった分　普通なら足立区物件では
競合するはずもない、　CMTだのTTTだののタワー物件が比較範囲に
入ってくるようになってしまっているわけですよね。　

[233: 207]

207です。 230さんほかへ　→
　年収別の物件価格レンジ・年収との倍率に関しては
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20050419a8000a8.html
が参考になるかと思います。　600-800万レンジでも年収の6倍以上を購入される
方は、28%いらっしゃいますので、あり得ない話ではありません。
　一方1000万以上の人は、90% が4倍以下で止めているわけです。
上の話のかみ合わないところにはそんな年収別の購買行動の差を考慮にいれると
わかりやすくなるかもしれませんね。

[234: 匿名はん]

年収が低くても預金があったりしている人もこの東京にはたくさんいます。
年収でどうのこうのは、あまり意味が無いのでは。
それより、この物件がどうかということでしょうね。

[235: 匿名さん]

２３１さん
我が家は２）でPK希望です。
世帯年収から言えばこの物件は費用対効果で割安でさえあります。
老婆心ながら申しますと、子供が学齢期に達すれば現実が見えてきます。
住まう街より教育費ですよ。どれくらい投資できるかです。
子供たちは小学校から私立に行かせてます。
所詮は夫婦で宮仕えの身ですから
城南城西地区との差額１０００万〜２０００万はまるまる教育に投下します。
公立の教育だけでなんとか、というのは昭和の時代の話です。逆に公立では塾代よけいにかかりますよ。
通勤も通学も利便性を優先、浮いた時間と体力は競争社会でのアドバンテージです。

[236: 匿名はん]

私立だろうが公立だろうができる子はできる。できない子はできない。
親が思うようには行かないことが多いですよね。
いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
もうちょっと安いところを購入すれば、
奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。

全てのことは、社会のせいでもなく、自分に起因しているんですよね。

また、ご主人がもう少し稼ぐとかすれば、ここを購入し
奥様をゆっくりとした生活ですごさせることができるでしょう。

[237: 匿名さん]

登録説明会に行ってきました。

・８月２７日〜９月４日　申込登録受付
・９月５日　抽選会
・９月６日、７日　重要事項説明会、資金計画会
・９月１０日、１１日　契約締結

だそうです。登録説明会に来た人に、いつ申込にくるかのアンケート調査してましたから、
これで確定でしょう。

しかし、いざ申込だ、契約だ、となるととたんに平日が多くなるのは勘弁してほしいです
よね。(どの物件もそうでしょうけど)

[238: 匿名さん]

>230
今までの流れからいって即金買いの購入者層は「一部の例外」とされるほど少なくはないですよ。
あとは
>>321 とほぼ同じ考えですね。
そもそもここの物件がすでに一般サラリーマンの生涯賃金を当てて購入するレベルではないですから。

[239: 匿名さん]

>>237 契約会は負荷文才いるのでまぁ平日が多いですけど、抽選会って普通週末でないですか...
今日TTTの抽選会ですが、連絡待ちですが、おちたっぽいかな。

[240: 匿名さん]

>負荷文才　　--> 負荷分散 失礼。

[241: 231]

>>235 >>236 さん
　私も236さんの考えの通りです。私自身が足立区で中学まで公立で、高校は私立、大学は
都内の国立大学というコースで、2-3年前まで東大で教官職にありました。大した収入には
ならないので、今は企業研究所に移っています。
　親がかなり無理してお受験をさせて東大にやってきましたというパターンは、なんかそこまでで
息切れしているのか、目的を果たしてしまったという感じで、入学後あんまり使える人材には
育ってくれません。（大学院まで自分の学生として取りたいかというとそういう感じではない人が
多いということです）　理研の場合、親が期待するような”一流企業”への就職は、基本大学院に修士まで
いかないと難しいのが現状ですが、小学校からお受験して莫大な投資をしてきた割には
(あるいはそれだからこそ）大学院などへの進学成績がいまひとつというのは実感としてあります。
　できがよければ私立でもいいでしょうが、親が決めてしまって無理やり進ませるというのには
私自身は反対です。　本人の出来次第で決めればよいことなのではないでしょうか。

[242: 231]

一方　>>236 さんの考えに同感なのは最初の２行だけです。

>いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
>もうちょっと安いところを購入すれば、
>奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。

こう書けてしまうという”発想”は30年ほど古くないですか？　子育てなんてのは、
高々 高卒で18年/大卒で22年のものです。　一方、仕事は子育てが終わった後も
ずっと続くわけです。　妻は、結婚前から銀行で総合職をしていましたが、子供を持つにあたっては
子供の有無で仕事をしたろやめたりということはしないというのが結婚の時の約束でした。
　無論やめるのも勝手ですが、それは本人が自分の人生として決めるべきことであって、
夫側の稼ぎの多寡で勤めたり・辞めたりというものではないと思います。
　食っていけるかどうかであれば、私も税込み年収は1000万を超えていますから、
ここステージオを買ったとしても食っていけますが、だから妻に仕事をやめよというものでも
ないのではないかと。　大体収入の少ないほうがやめるというのであれば私が仕事
やめて”主夫”にならねばなりません。　なぜ”妻を働かせている”ということになるのか
これにはちょっとかちんと来たので書いておきます。　

[243: 匿名さん]

>>237 さんありがとうございました。 9/4まで引っ張れるということなので、
要望書はキープしつつもう数件可能性を探ってみようかと思います。

[244: 匿名さん]

真剣な討議の最中失礼いたしますが、TTT外れたのでここに来ることになりました。
抽選がないっていいですね。

[245: 231]

>>244 さん　231 です。
第２期にはもうない間取りなんですか？　9/4までになんかもう一回くらい
TTTは抽選できそうな感じですが.... 　実はうちも結果待ち。　落ち着かないので、
Web 閲覧しながら電話待っていますが、だめなんでしょうかねぇ...

[246: 匿名さん]

>>245 さん
2チャンネルネタですが、
某巨大掲示板では　あたり抽選番号は
2倍　　　1
3倍　　　2
4倍　　　1
5倍　　　2
6倍　　　4
7倍　　　2
8倍　　　1
だそうです。　

[247: 231]

(T_T) 皆さん　関係ない物件ネタで荒らしてすいませんでした。
ここになる可能性は結構高そうにも思えます。　

[248: 匿名さん]

231 さんへ
第２期にはもうない間取りでした。あと買える区画は北東・北西しかないので都落ち決定です。
ここの営業には二股を悟られないように「ここしかありません」と常々話しておいたので仕込みはばっちり。
昨日の登録説明会の後も「誰も来れないようにブロックしておきました」と自信たっぷりの話を聞いてきたばかりです。
そんな訳で足立区民決定です。残念。

[249: 231]

>>237 >>232 さん
重要事項説明で気が変わりましたというのは許されるはずですよね... してみると
9/7の週末までは引っ張れるのかな... 9/7　抽選会の物件とここの両方を考えているので。

[250: 匿名]

同じことを考えています。
その場合の理由をどうしようかな？

キャンセル料無しで、ＯＫですよね。

[251: 匿名]

仕事しています。
でも　主人の仕事の稼ぎが多かったら、早くやめたいです。

子供にも主人にも迷惑をかけているというか
仕事も人間関係でいろいろあるので、
上司が嫌いです。

主人は、霞ヶ関（東京駅周辺に移っていますが）で、官の仕事をしており、
仕事に生きがいを持っています。

疲れたから、やめたいとはいえません。

でも　家を買うことも夢なので、。。
もう少しの辛抱です。

[252: 匿名さん]

ここも"プラウド"の冠にして高級仕様のほうのプラウド仕様だったなら
ここまで「割高物件」と言われることもなかたんだろうに・・・
戦略としては失敗だよね。

[253: 匿名さん]

地所もかんでるから、　プラウド**　って名前にはできんだろう。

[254: 匿名さん]

>>250 重要事項説明ってのは、基本的自分に不利なことはちゃんと説明しなさいという会なんだから
それを聞いてキャンセルされても、お金を取るってことはできません。　ちゃんと
5-10% とかいれて契約に至った場合にはこれは理由によらず基本手付け流しになります。
手付けは5% を超えないと保全義務がないのではなかったでしたっけ？　それが理由で最低でも
5% は欲しいといわれる筈です。　実際ビラ広告とかで頭金5% とかの場合のローン計算例を
示していますしね。　うちは基本契約するつもりですが、やはりリスク回避の上からも
手付けは可能な限り減額してもらうつもりです。

[255: 匿名さん]

２３５です。こちらに来る方は皆さんお若いのですね。＞＞２３６＞＞２４２
うちは子供達が私立なので、転校や学区を気にせずに
のんびりと再開発物件や優良物件を検討できるのです。
２４２さんは娘さんいらっしゃいますか？
うちも大学院まで国公立の夫婦ですからお気持ちは解りますが
お受験イメージがあまりにもステレオタイプです。
長女は中学は外部受験、ランクアップ成功しました。
今から医学部を目指しています。
平成生まれの子供たちの現状は違いますよ。
教育公務員の義兄も子供は全員私立中高行かせてます。
我が家は夫婦共に研究職で質素に暮らしで貯蓄に励み
私学行かせながら現金購入可能になりました。
もちろん借り上げ社宅のおかげもありますが。

[256: 匿名さん]

↑結局ただのご自慢親莫迦さんですね。
所詮ガッコーの勉強は出来ても場の雰囲気が読めない「使えないタイプ」というリーマンだな。

[257: 匿名さん]

　正直不動産ネタとは関係ないですね...
あんまり子供に過度の期待かけるとそのうちうなくいかなかったとき
にぐれますよ。　　256に同感。

[258: 匿名さん]

自慢したって良いじゃないですか。集合住宅に住めば、いますよ、自慢したがる人の一人や二人。

[259: 匿名さん]

　確かに読めば、私立にいかせている子供がいるだけで、別に大したことはない。
都心部では中学進学は半分ほど私立だものね。　足立区だと〜10% 前後だから
確かにまぁ少数派ではあるけども、こんなんで自慢してしｈまうってのは
ろくなとこに住んだことのない証拠。
　買えるマンションもP-Kとかいっていて、その上いくには教育費との兼ね合いで
難しいってことは、まぁ貧乏庶民レベル。　年収over 2000万とかあれば、
教育費かけながらでももっといいとこ買えるものね。自慢するならもちっと
高いレベルでやって欲しいもんだ...
　で、子供は医者にでもしようとして、大学入試では失敗するとかいうパターンかな。
私立の大学とかで、下からずっともちあがりで来たのにいかにレベル低いのばっかり
だもの。　231さんとか、自分が東大の先生だったんでしょ？　自分で教えれば
いいだけじゃない。　

[260: 231]

231,242です。
>>255 さん。　子供は２人女の子がいます。　未就学児ですが、私とは歳が
離れているので、私は全く若くはありませんが... 一応定年まで20年ほどは
ありますけれども。
　259さんの言われるとおり、世帯年収手取り1700-1800万といったレベルでは、
例えば　城西地区の１種低層住専とかの広いマンションを買って、かつ
子供に多額の教育費を投入するのは難しいですね。　ここステージオなど東に振るか、
若干環境に難のある、湾岸地区にでも回るしかないかなというのは確かかと思います。

[261: 環境？]

「若干環境に難のある、湾岸地区？」って

この掲示板では、このステージオのいわゆる「環境」について
・足立区、東武線沿線のレベル（年収、学力など）
・土壌問題（工場跡地で新聞などでいろいろ報道有）
・その他　相場感等
さんざん　「環境」について、議論されています。
また、ご自分でもその「環境」については、
これまでに記述において、気が付かれていると思います。
なのに　なぜ　こういうフレーズになるのでしょうか？

「世帯年収」？　いつまで、奥様に働いてもらうのですか？
（こう書くと考え方が古いと言われると思いますが、
殆どの就労者は結局お金のために働いているわけですから）

おっと、ここは、ステージオの掲示板なので、ステージオの話に戻ります。

ここは、パーク前の南面が価値があると思いますが、
種々の物件に比較して、各部屋の南の幅が、
６．２ｍ〜６，５ｍ程度と狭くないでしょうか。（P-Kを除く）

この話をＭＲでしたところ、女性の営業でしたが顔が険しくなりました。
南面を売りにする場合は、この程度の幅なのでしょうか？

[262: 匿名さん]

こっそり書いてるね。

[263: 匿名さん]

>260
ご自身で気付いてないのか、気にしてないのかわかりませんが、
ここも「若干環境に難のある」地区なのは皆、周知の事実ですよ。

>261
確かに南は若干幅が狭いかもしれませんね。(私には気にならない程度ですが)
西側よりも南側のほうがバルコニー面積が狭いのはマイナスですが。
それにしてもP-Kの無駄に面積取ってる廊下はなんとかできないのだろうか？
今のところ良い案が出なくて悩んでます・・・。

[264: 匿名さん]

もし詳しい方がいたら教えてください。

建築オプションの中に風呂ＴＶがあって、「地上デジタル非対応、デジタル移行後は使用できない」
って書いてあるんですけど、これって、チューナー外付けとかで対応できるんでしょうか？あるいは、
テレビ自体を取り替えれば良いんでしょうか？

きっと何かしらの方法はあると思うんですけど、営業の人は不確実なことは言えないのか？「使えま
せん」ばっかりで要領を得ません。それとも本当にただの飾り物になってしまうんでしょうか？

よろしくお願いします。

[265: 匿名さん]

ＰーＫの間取り、リビングインだったら良かったんですけどね・・・。
自分の部屋だけリフォームしても下階の人に迷惑になる可能性大だし。

[266: 匿名さん]

>>264 さん
浴室TV は、システムバスに設置されるタイプのものでしょうか？　設置工事はシステムバスの製造工場で
システムバスの密閉状態を損なわないように、取り付けられるタイプのものの場合、あとから仕様
変更するのは結構大変な気がします。　システムバスのなかにめり込んでしまっているわけで、
例えは悪いですが、パソコンが壁にめりこんでいたら数年たって更新したいと思うときにとても
困りますよね？　お風呂でも液晶TVがワイヤレスで楽しめる 802.11b搭載の液晶TVがありますよね。
うちはこれを持ち歩いています。　風呂にもろぼっちゃんと落っことしても大丈夫な
やつで、　風呂の他、キッチン（妻の場合）/ベランダ（私がタバコすいながら）と、
いけるので、結構便利ですよ。　これも、デジタル対応というわけではなかったはずですが。
私は長風呂というわけではないので、ちょっと可搬性のないのは不可というか、
確かoption 価格がうちのマンションの場合20万とかしたんですよ。
　Sony の LF-X1 か、　CASIO の XF-1000　あたりを調べてみられたいかがでしょう。
10万程度で購入が可能です。これなら、風呂にめり込んでいるので、まぁ古くなったら
買い換えるのだと思えば普通のTVと同じですから腹も立ちません。　

[267: 匿名さん]

>>265
　南向きでは、この部屋だけがワイドスパンですから、余裕のある向きに人気が
あるのでしょうね。
　入り口部分が部屋にするには難しいが、通路だけには勿体ない感じずっと
あるので、これ、収納スペースに充てるしかないですよね。物を一杯もっている
一家だったらこれはこれでいいんでしょうが、確かにヒューザー宜しくリビングイン
にでもしてしまえば、その後そのまま続いている廊下の分はなしにできたのに
そこまでの発想の転換はできなかったみたいですね。　メニュープランが凄く沢山
ありますけれども、どうやっても廊下が減るわけではないので、ちょっとなぁとか
思って図面見ていました。
　ここ建物が曲がって EXP-J とかで繋ぐ部分にあたっているので、大地震が来たら
積極的に壁は壊してしまいましょうということで（これは私の想像ですが、大抵の
L字棟マンションの角はそうなっていますよね）壁が乾式工法なのですが、
スペック上は遮音等級がでているようでも、音が止まっていないというパターンが
多いのが、うちでは検討したけどやめた理由です。　一度、高層ホテルに泊まった
ことがあるのですが、夜になると隣の部屋から怪しい声がというのを聞かされました。
後で、調べてみたら、そのホテルの遮音壁は、吉野石膏の A-2000・WI相当の
TLD-56等級のものが採用されていました。　TLD-56でこの程度かぁと思った記憶が
あって、乾式工法の壁の遮音性能に関しては、随分割りびいて考えるようにしています。
ここの乾式壁の遮音性能って誰か聞かれています？　遮音性能 TLD-60超が、並みの
コンクリート壁20cm と互角になるためには必要だと私は思うのですが。

[268: 231]

>>261 さんへ 231です。

　勝どきのマンション(TTT)の１期に繰り上がりで当選したので、恐らく
そちらを買うことになると思います。　以下そのつもりで読んでいただければ。

>「若干環境に難のある、湾岸地区？」って
　大抵の湾岸地区の物件の場合、用途地域は、準工業地域あるいは工業地域
になっている場合が殆どです。殆ど風俗営業以外なんでもありなので、将来
の環境の変化リスクが大きいですよね。また、TTTのように極端にトラックなど
の通行量の多い道が直近にできるなどのパターンも多くなります。
ステージオの場合、住居系の用途地域なのでその手のリスクは小さいです。
また、南側の公園もそう簡単になくなってしまうとは思えません。
湾岸地区物件の場合、眺望等も含めて”賭け”の要素が大きいことは
これは誰も否定しがたいのではないでしょうか。　（結局賭けに
でることにしましたが）
　妻は、割と日当たりを重視するほうでしたので、ここP-Kの南向き
ワイドスパンというのは妻の好みには一致したものです。　一方
予算的制約から、TTTのほうは、120m^2とより広くはなりましたが、
南向きではありません。

　土地の用途地域が住居系であること　及び、南向けの採光というのは
子供がいなくて、8000万-1億級が狙えるようであれば当然重視したと
思う点なのですが、これを満たす湾岸物件はまず存在しませんね。
これを”難あり”といったわけです。　結局、その２点は捨て、”賭け”
に出たのは、〜40階 120m^2 角部屋で、7000万前後という価格の魅力に
負けたということですね。　CP評価を外してマンション購入は考えられない
ので。

[269: 231]

>「世帯年収」？　いつまで、奥様に働いてもらうのですか？
>（こう書くと考え方が古いと言われると思いますが、
>殆どの就労者は結局お金のために働いているわけですから

授業料を払っていたときから、教えるほうに回るまで20年ほど同じ
大学に世話になりましたが、同じことを同じようなモチベーションを
保ってやっているので、私は”お金のために”働いているわけでは
ありません。 もし年収が倍になるとしても、今やっていることをやめて
移る気はありません。
　妻に”働いてくれ”と頼んだことも一度もありませんし、
特に大学時代は私のほうが給料がかなり下でしたが、”給料が低い”ため
に他に移れといわれたこともないです。代わりに育児も含めた
家事分担は完全に1:1でやっていますが。 妻は、好きで働いて
いるのであるという点だけは一言いっておきたく。

　私自身は、普通の企業サラリーマンとしての経験がないですが、大学
同期の知り合いを見ていると、年収1000万あたりを境にして、極端に
多忙にならないでしょうか？　我が家も含めてまずTVも見る暇が全く
ないほどに多忙です。　”仕事そのもの”が楽しいというのでないと
その上のレベルではやっていけないかなと思うのですが如何なもの
でしょうか。

ps. 　なお、もとの大学の所属学科の助教授・教授は合わせて60人ほど
いたのですが、山手線内側に住んでいた人は２人だけでした。 皆
片道１時間強をかかけて通ってきていたわけです。
　 やはり、国立大学教官というのは、給料的には割りが悪いなぁと皆で
笑っていたのですが、だからやめるという人はまずいないですよ。
（私自身は、給料がどうこうより、研究費と、部下の人数が増やせるので
移籍しましたが）

[270: 匿名さん]

>>264 さんがどの程度”画質”を気にされるかにもよりますが、
無線式の液晶TVのベースステーションは、大抵 S端子入力くらいは
受け付けるので、デジタル化されても、チューナー通してそこに繋げば
まぁ問題なく見られますね。　それくらいで買い替えになるのも困りますよね。
ということで私も、システムバスに防水加工をしてめりこんでいるタイプの
浴室TVよりも、あちこちもって運べるやつのほうがいいかなぁと思いますよ。

[271: 匿名さん]

>266,270さん、お二方ともありがとうございました。やはり簡単には対応できないみたいですね。

実は、ソニーのエアーボード(ちょっと古いやつ)は持っております。ただ、なんというか、持ち運び式は
「見るぞ」って気合入れないといけない、と言うか、できれば固定式も悪くないなと思っていました。

たぶんオプションのＴＶは製造工程で取り付けるものだと説明を受けたと思います。安いものではないで
すし、現段階では残念ながらあきらめます。（けっこう、あこがれてたんですけど・・・)

[272: 匿名さん]

＞269さん　255です。おそらく良き夫、良きパパなのでしょうね。
奥様は金融系ということでご多忙と想像しますが、大変理解のあるご主人でお幸せですね。
仕事は生活のためだけに非ず、社会貢献であり自己実現の手段でもある、という意見に共感します。
奥様も同じお考えでしょう。好きな表現ではありませんが、本当の勝ち組ですよ。
教育費のことで説教じみたことを申しまして、すみませんでした。
こちらは生活者の視点で（不動産や建築は専門ではないので）
当該物件の購入層の１サンプルを出したつもりでしたが、失礼いたしました。
ついでながら申しますと、１０００万を超える教育費といっても、そこには
私学の学費、塾代のほかに
子供達の芸術系、伝統系のお稽古事の経費も入っています。
269さんならご存じでしょうけれど、
優秀な人材はおしなべて教養と芸術的素養を身に備えていますよね。
269さんは奥様と今後も２馬力で奮闘され、私たちが力が及ばなかった
城南城西方面に居を構えられたうえに
お子様の希望を叶えてさしあげる経済力を維持されますよう
エールを送らせていただきます。

[273: 匿名さん]

なんかイヤな感じになってきましたね・・・。
あまり個人の人生観・価値観に踏み込むようなことはせずに、単純な情報交換だけの
スレになってほしいなぁ・・・と個人的には思いますが、これも一つの価値観でしょうか？

[274: 匿名さん]

>>271 エアービー度はお持ちのようですから、本当にお風呂限定でじっくり
楽しみたいということですね。　ポイントを外した返事で申し訳なかったです。　

[275: 231/269]

>>273 さん　申し訳ありませんでした。
　 最初は、値段の割高さんに拒否反応
→ 種々の条件を考えれば悪くないかなと自分を納得させる
→　同坪単価価格帯の別物件に決め
の流れだったのですが、随分この板に参加させてもらいました。
　(数えてみたら、50回に近いかな）
別物件に決めたので、これで去ります。　　　

[276: 匿名さん]

２７３さん　２７２です。
おしゃる通り、みなさんの情報交換が目的の場でしたね。
大変失礼いたしました。自粛いたします。

[277: 匿名さん]

人気は一部のタイプに集まりそうなんですね？
人気の部屋以外で無抽選でとれても・・まだ心が固まっていないので
どうしょう。
心配材料　　１、本当に町並みが計画通り完成するのか？またそれは実際いつになるのか（ほとんど工事してないよう）
　　　　　　２、二期以降の販売が苦しくなりまた価格を下げられるのでは（パ-クフロントの値崩れに影響は）
　　　　　　３、東側の賃貸の南にも賃貸ができたら午前中は日陰になりそう（上の方は影響ないと思いますが）
　　　　　　４、まだ売主が決まらない分譲が1区画あるとのことですが２同様に値崩れの心配が
　　　　　　５、隣のス−パーができたときの交通量（渋滞も）・路上駐車・放置自転車が気になる。（営業時間は？）
　　　　　　６、子供を育てるのには環境が・・（便利ではありますが）
　　　　　　７、賃貸・分譲とも何百も残っているので転勤とかの売ったり、貸したりが不安（安くしないと無理？）
　　　　　　８、土壌汚染自体はそれほど気にしてませんが、他の区画からまた話題になったりしませんか（困ります）
　　　　　　

[278: 匿名さん]

>>207 >>231 さん
ここよりは、高価格帯中心の　CMT でも年収構成は 2/3 以上が1000万以下です。
→　http://www.mec.co.jp/j/group/news/release/pdf/mec050803.pdf
（こういうのを公表する東急不動産の体質を疑いますが、登録者だから個人情報保護法には
反しないのだろうか）
　ここの　P-Kを即金購入といった人を中心に、かなり高額所得の人もいらっしゃる
ようですが、皆がみな所得1000万超なんてことだけはあり得ないかと。

[279: 匿名さん]

>>278
URL を見れば分かるように　三菱地所のページなんですが..... ここステージオ
にもかんでますよね。　

[280: 匿名さん]

隣接のスーパーが24時間営業とダイレクトメールに書いてありましたが本当なんですか？
危惧してる点なので気になります。

[281: 匿名さん]

駅前複合開発は本当に大丈夫なんでしょうか？工事がステージオとスーパーしか
すすんでいないんで心配です。このまま頓挫するなんてないですよね。
完成はいつごろになるかわかる人いますか

[282: 匿名さん]

重要事項説明会では土壌汚染の話しとか出てくるのかな・・
ちゃんと前もって説明してもめないようにしてもらいたいなあ
それで一時間かかったりしたらうんざりだし、できれば個別にお願いしたいけど
無理だとは思いますが。

[283: 匿名さん]

>>281 ”予定で”　Ｈ２２まで。　実際はもっとかかるんでないかな。

[284: 匿名]

>>280　２４時間営業というのは既に営業している西新井駅の東武ストアのことではないでしょうか。
隣接のスーパーに関しては、詳細はわかりませんが、これから地元に対しての説明会などが予定されているようですよ。

[285: 匿名さん]

重要事項の説明会でも何か話しがあるかもね。

[286: 匿名さん]

むしろ、ヨーカドーの併設映画館の夜までの営業での車のでいりとかが心配ですね。

[287: 匿名さん]

>>278
この事から考えると無理をして長期ローンを組んでもマンションを買いたいという人が、大勢いるという
事なんですかね。日本人って、他の国と比較して、いつかは一戸建てや、マンションを持たないと人生の
上がりじゃないみたいな土地信仰の考え方の人って、まだまだ多いのかなって気もします。

[288: 匿名さん]

上質の賃貸物件がないというのもありますね。

[289: 匿名さん]

>>287,288
　かなり”買う”ほうに有利に出さないとまずいはずの、住宅情報スタイルあたりの記事でも
現実的な見積もりで総支払いが得になるまで44年とかかかるとかの計算になりますからね。
冷静に考えれば、かなり頭金を貯めてから買ったほうが得策かなとか思うんですが、
一方、貯まるのまっていたら寿命がつきてしまうような気も...
賃貸専用の物件って、やっぱりかなり安くあげているのでこれはこれでいいのを
安くで探すのが難しいですよね。　

[290: 家探し中]

はじめまして。先日ステージオのモデルルームを見学する前に夜の西新井駅周辺をを見に行きました。確かに生活するにはスーパーも遅くまで開いており便利そうなイメージでした。しかし駅前には柄の悪い若者が多く、中には大騒ぎして植え込みに打ち上げ花火！を打ち込んでいる者がいたり、浮浪者がいたりで怖い所だなあと言うイメージです。特にステージオの南側には大きい公園が出来ますが夏にそう言う若者が夜中までたむろして花火をしたり飲酒して騒いだりしないか心配です。特に子供が夜学習
塾から遅く帰るのでなおさら心配です。地域に詳しい方いかがでしょうか

[291: 匿名さん]

>>290
前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/
も含めると 800超える投稿がありますから、まずはそちらをご覧になったらいかがでしょう？
結構治安ネタも多かったはずです。　城東地区としてはとくに悪いというものでもないと思いますが、
例えば城西地区から移ってこられようという感じだと、随分と怖いかなと思う場面も多いでしょう。
こればかりは実際に夜いって確認するしかないのでは？　　

[292: 匿名さん]

>290
西新井に住んで10数年になります。確かに柄が悪いというか、そういう風に見えるところがありますよね。
引っ越してきた当初は、なんてところに来てしまったんだろう。と思ったものです。

でも、この柄の悪さ＝悪い人というわけでもなく、なんというかファッションというか、文化というか
とにかく、見た目ほど悪い人はいない、逆に気さくで面倒見の良い人が多いなあ、という感じがあります。

「てやんでえ」「べらんめえ」的な、短気で怒りやすいけどすぐさっぱりと忘れてしまう、正義感が強く
曲がったことが大嫌い、なんていう絵に描いたような下町的な人もよく見かけます。

ま、いわゆる「お上品」を期待しているのでしたら、ダメだとは思いますけど。

[293: 匿名さん]

誰か知っている人いたら教えてください
ステージオの南向きの低層を検討（予算の関係）中ですが、東の賃貸はスタ-ツが１４階？をつくるときいたんですが
東南側の賃貸（公園の東側）は何階縦になるんでしょうか？
西のスーパーの高さも10階相当ときいてますので低層階だと南東・南西の建物で真南に太陽があるとき意外
は日陰になりますか。南東側の建物の階数や建ち方知っている人いたら教えて下さい。

[294: 匿名さん]

>293さん
賃貸の方が14階だったと思いますが？
ただ、再開発のため歩道がゆったりと取られるらしいですし、建物の形や配置によっても
変わってくるでしょうから、日照がどの程度遮られるかはまだ判らないと思います。
御心配でしたら専門家に御相談したほうがよいかもしれませんし、
開放感を重視するならやはり中層階以上を選ぶほうが安全だと思います。

[295: 匿名さん]

>290
他の地区も多少はありますが、特にここら辺は中高生ぐらいの素行が悪い地区だと認識してます。
駅のホームで中高生が平然とタバコを吸ってるようなところですから。
素行の悪さをイコール悪い人と見ないで欲しいと思ってる方もいらっしゃいますが、
社会的には不適合な行いをしてたり、法律を守れていない、周囲の人間に迷惑をかけている
のであれば一般的には悪い人間です。
また南側の公園が危惧されているような使われ方にならないとは言い切れないと思いますので
心配であれば帰りは親が同伴するなどといったことを検討されたほうが良いでしょう。
私としては子供の教育には適さない環境だと思ってます。

[296: 匿名さん]

>>293 まだはっきりとしていませんが、公園の東側の賃貸の区画も、スターツと同じように14階以上の建物はNGという決まりになっていると聞きました。
294さんの仰るように日照関係がご心配なら,専門家の方にご相談なさってはいかがでしょうか。

ステージオ南面の公園については、私も使われ方に危惧しています。
ただ、並びに西新井警察署が移ってくるので、290さんの仰るように夜中に若者が騒いだり、浮浪者が寝泊りしてしまったりということは、ないのではないかなと・・・希望を含め思っております。
それよりも昼間の使われ方どうなのかなと・・・野球やテニスなどができるような公園になると、ボールが飛び込んでこないかという心配をしてしまいます。
とにかく出来上がっていないものに対しては、あれこれ心配がつきませんね。

[297: 匿名さん]

ほんとうですね。公園の使われ方といってもいろいろあるわけですから。
さんざん悩んだ末、私はここを購入しようかと思っているのですが、希望の部屋の倍率が心配です。結構希望している
方がいらっしゃるみたいなので。
皆さんは営業の方に何ていわれているのですか？

[298: 匿名さん]

>297
私も人気の高いタイプの部屋を希望していて倍率が心配です。
かなり早くから希望を出していたので、営業の人は「他に希望者が現れたら
別のところに誘導してなるべく抽選にならないように努力する」と言っていますが、
実際どうなるかは蓋を開けてみないと分かりませんよね。

しかし、もし営業の努力（？）が実って無抽選ということになったら、
それはそれで「実はそんなに人気が無かったのでは・・・？」
という思いに囚われそうです。人間て勝手なものです。

まあ抽選で落ちたら縁が無かったと思ってあきらめるか、第２期で
良い間取りがあったらまた考えようかと思います。

[299: 匿名さん]

第２期となるとガーデンフロントタワーかイーストですよね。よい間取りがあるといいですね。

[300: 匿名さん]

>296さん
西新井警察署が移ってきてもさもどよくはならないかと・・
というのも今駅前交番や西新井警察もそんなに遠くない現状での今の駅前の状況からは
期待薄そうで。
交通量もふえるでしょうから違法駐車や放置自転車は厳重に取り締ってほしいですね

[301: 匿名さん]

回りの賃貸住宅の影響は自分で調べないとならないんでしょうか
営業の方で調べているんじゃないでしょうか
誰か具体的に聞かれた方いらっしゃらないですか？

[302: 匿名さん]

>>301 ここ、賃貸専用物件と比較すれば装備もまぁまぁいいので、
直近のUR賃貸相場からみて、短期的には2000円/m^2程度はいけるかと
思いますが、場所が場所だけに、15万/月を家賃が大きく超えてくると
なかなか借り手を捜すのは困難だと思います。逆に回りは賃貸ばかりになるので
競合があって、突出した値段は設定できませんし、4LDKのような賃貸としては
希少性のある間取りの場合、借り手をつけるのは大変な一方で、定期借家制度を
つけない限りなかなか出て行ってくれないかと。
　ここ確か4500万/80m^2 と確かかなりの割高物件なので、　単純利回りで4%台の
かなり下に、税金・管理費・修繕積み立てを考えると3%台そこそこではないでしょうか。
無論投資目的で手を出すような物件ではないですが、実質12万/月程度にしかならない
ので、2.8%固定金利35年の計算だと、30%は頭金を積んで買わない限り、
返済額が、　家賃ー諸経費を上回ります。リスクを貸すことで回避するのはかなり難しいと
思うべきかと。

[303: 匿名さん]

>>302 続き。
逆に、全部で2000戸できる予定のうち、ここの550戸と、予定では東隣の300戸
(あくまで予定）の他は全部賃貸だと思うと、あんまり購入してまで住もうかな
という気にはなりにくいのではないでしょうか。　まお金が余っているなら
別ですが。　

[304: 匿名さん]

>>302,303関連
細かい資金計算まで聞いていないので知らないのですが、ここ80m^2程度で
減免措置なしの場合の固定資産税っていくらくらいなんでしょうか？
20万/年とかで収まりますかね。

[305: 匿名さん]

大型物件の割りにはランニングコストも高めだし・・
免震のメンテ費用も詳細はわからないですし
免震のない低層の方が割安でいいかもね
タワーの高層階くらいしか日当たり良さそうではないし
パ−クフロントにこだわらない方がいいかな。
後管理組合は棟ごとに別個になるんですよね
じゃあないと不公平ですよね。

[306: 匿名さん]

途中で萎えて管理説明会はいっていないのですが....　どうなんでしょ。

大型で管理費安くなるのは100戸レベルまで。その上いくと共用施設をつける傾向が
あるので、平米あたり管理費はあがる傾向がありますよね。　まぁそれに見合った
共用施設があって、自分が使えばいいんですが。　

[307: 匿名さん]

普通は管理組合は棟ごとですよね。
構造が違ううわけだからかかる費用は当然違ってきますから。

[308: 匿名さん]

重要事項説明会で土壌汚染の説明があるのか？会社のコンプライアンスから絶対必要だと
思いますが。どの程度の人が認識しているか疑問です。
普通これだけ大阪で問題になれば神経質になると思いますが・・・

[309: 匿名さん]

　構造説明会(だったかな）で基礎の話に絡んでかなり詳細に説明をしていましたけど、
あれでは不十分？　横のウェルファーマのに比べればダイオキシンって訳でもないし、
私的にはもともと気にならないレベルなんですが。　賽の目状に土地をスキャンして、
各々の点でなにもでなくなるまでとにかく掘って捨てるという方式で、この土地を
使う限りあれ以上やいようはないかなぁとか聞いていたのですが。
　うっとうしいので予めいっておくけど私はデベ関係者じゃないよ。　最後の段階の
除染費用が、デベ負担になったというのも知っています。

[310: 匿名さん]

管理組合は　Pとその他３棟の２組合

[311: 匿名さん]

個人的に気にしているわけではないんです。
話を聞いていない人がたくさんいると重要事項説明会が長引きそうで
個別に事前に説明しておいてくれた方がスムーズにいくと思います。
正式に登録した人には話しするべきかと。

[312: 匿名さん]

このくらいの価格だったら街の全容がわかってから建てて欲しかったな。
計画じゃなくて実際に街並みが出来上がってから。

[313: 匿名さん]

まぁ一生に一回の話なんですから何時間でもじっくり聞く覚悟はあります。
ちゃんと話してくれるでしょう。　これ話さないで売ってしまうと、
手付け倍返し相当のペナルティですから。

[314: 田園都市]

できれば半蔵門線とはつなげてほしくなかった。

[315: 匿名さん]

↑
半蔵門線とつながって何か不都合でもあるのですか？

[316: 匿名さん]

　東武線側では、半蔵門線経由で城西地区にも乗り入れていることを宣伝している。
一方向こう側では決して”売り”にはしない。　　ということかな。

[317: 匿名さん]

半蔵門線大手町基準としても、西側に同じ時間乗れば充分にここと同じ㎡単価でマンション買えるからな。
実際、街としての洗練度から見ても誰もが感じる差はある。
東武はひたすら根津一族の繁栄しか考えてなく、地域振興には一切資金を投入しなかったツケが
東急が沿線とする城西地区との差異になっている。
事業家としての才能差がこれほど地域に影響を与えたことはある意味、研究対象としても丁度良い比較対象です。

多くの人が「住みたい」と思う地域と「出来れば避けたい」地域、同じ値段であなたが選ぶのはどっち？

[318: 匿名さん]

　同じ２４分では、向こう側では中目黒か学芸大までしかいけないよ。
中目黒で坪単価180万とかで新築マンション売っているかねぇ... 煽りでも
あんまり嘘はやめて欲しいかな。

[319: 匿名さん]

大手町から西新井まで、直通で35分位。反対方面の田園都市線直通で35分行くと、二子新地辺りですね。
二子新地辺りの駅直近マンションは坪単価180ではとても買えませんよ。

[320: 匿名さん]

>318
中目黒、学芸大は日比谷線-東急東横線でしょ？
非難する前に相手の文章を読み取れないようなのは論外だよ。317は半蔵門線を基準での話してんだから
319の書いてる通り直通で田園都市線の二子新地辺りだね。
たしかに318の書いてる通り坪単価180万ギリギリでなら同程度のマンションは出てこないだろうが、
元々西新井との坪単価が20万程度差もあるし、317が主張する同価格で探すのはちょっと無理があると思う。
ただ、ここの価格からプラス500万〜800万くらいで買えるのであれば
東武沿線よりは東急沿線に買いたいと思うのが一般的な感覚だろう。(余裕がない場合は別だが)
しかし、現状二子新地辺りで駅近の新築マンションがないから比較や競合先はないのだから
317の主張は机上の空論でしかないけど。

[321: 匿名さん]

どちにしても購入を検討してうるのはほとんど地元なんじゃないですか
ＴVCMやっても基本的には他の地域からは検討は難しいんじゃないかな

[322: 匿名さん]

>>317 の主張は同じm^2単価で買えるものがあるということですよね。
実際にネットで検索してみましたが、坪単価１８０なんてのが存在しうる
気はしませんね。

[323: 匿名さん]

なんか、よってたかって317をあげつらっているけど、
要はみんな東武沿線より田園都市線沿線が良いと思っているのですね。
それなら納得。

[324: 匿名さん]

そらいいに決まっています。　”同じ”値段ならね。
実際には３２０さんのおっしゃるとおり500-800万高いとしたときに
それだけの価値を見出せるかどうかですよ。私は、城西地区に狭いのを
買うのなら、城東地区で広めのがいいかと。　ただ、安いのがもっとも
大きなメリットなのでここステージオは買わないですけど。

[325: 匿名さん]

地元からすれば田園都市線に住みたいとも思いません。
ただＴVＣＭで経費使うくらいなら地元の為価格に還元してくれれば・・
と思います。ズ−と待たされた挙句にいまさらCＭはどうなんでしょう。

[326: 匿名さん]

＞３２５　同感です
まぁ、リチャード・ギア（THE TOKYO TOWERS）や海老蔵親子（プラウド駒込）のギャラに
比べれば安いつくりなんでしょうけど、高価格であることが一番問題視されている物件な
んですから、宣伝費を価格に還元して欲しかったですよね。

[327: 匿名さん]

西新井事件についてはいまさら説明の必要もないだろう。「朴」と名乗る北工作員が小熊和也さん（結核で死亡）、小住健蔵さん（失踪）になりすまし国内で暗躍していた事件である。昭和六十二年の大韓航空機爆破事件の実行犯・金賢姫の教育係「李恩恵」とされる田口八重子さんの拉致事件にも関与していた疑いが強まっている。警視庁公安部は昭和六十年、この北工作員を旅券法違反容疑などで国際手配したが、日本人女性と家庭をもち、正月には和服姿で初詣までして十五年間も日本人を装っていた主犯格のスパイ「朴」はいまだ捕まっていないのだ。

[328: 匿名さん]

>>326 そうですね。　特に低層の値下げにね。もう遅いか。　

[329: 匿名さん]

営業の人の態度が高圧的に感じるのは私だけでしょうか・・
かなり失礼な言葉に女房が怒りぎみで振り出しに戻ってしまいました。
きめきれないからだとは思いますが、私たちだけなんでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>329 上にも記述がありますが、野村のほうが必須・地所のほうはそんなに無理しては売り
つけてこない感じなので。　物件は悪くないと思っているんだったら、担当なんか
いくらでも代えてもらえばよいだけです。　私も代えてもらった経験が複数回あり、
今住んでいるMS は、代わった営業さんから買ったものです。
　あと、”決められない”理由はなんなのか、ちゃんと営業さんに伝わっている
でしょうか？　これがはっきりしていないお客さんにはなかなかアプローチ
しにくい・情報だしていきにくいってのは事実ですよね。
　

[331: 匿名さん]

三菱と野村で営業の態度がそんなに違うんですか？
担当が悪いと変えてもらったからいいという問題ではなく
結構引きずりますよ。
営業担当会社で明暗わかれるのは不公平ですよね。

[332: 匿名さん]

私の担当の営業は野村ですが、高圧的ではないですよ。
ここに決めています的なことを言っているからかな？

[333: 匿名さん]

　複数の販売会社に渡るプロジェクトの場合、やはり必死さの度合いというか、
無理やり押し付けようとする傾向は、主にやっている側に強くなります。
この物件の場合、HPは野村の側にあるので野村がメインですよね。
　営業さんとぶつかると結構気疲れしますが、悪くはない物件だと思う場合には、
それでやめてしまうというのも勿体ない気がします。うちの場合も代わった営業から
今住んでいるところは購入したわけですが、やめなくてよかったなと思っています。
　特に奥さん側がお怒りのようなので、旦那さんのほうからびしっと担当者交換を
申し出てみられたらいかがでしょうか？　営業やっていればわかりますが、担当者
変更請求は本人には結構きついものです。　奥さんを怒らせてしまった人にはいい薬
になると思いますよ。

[334: 匿名さん]

大きな買物なんで一回ケチがつくと取り返すのは大変ですし、時間も必要かと。
第1期は見送るしかないかな・・担当変えても、気持ちはそう簡単には切り替えできないと思います。

[335: 匿名さん]

>329
私の担当の方もなんか高圧的で上から見下してるような態度の方でした。
若くてメガネかけてる方でしたが。　若い営業は接客の仕方がわかんないんですかね？

[336: 匿名さん]

私も三菱の方が担当ですが、良く勉強されている方で話の筋も通っており、
些細な相談にも嫌な顔ひとつせず実に良く付き合ってくださるので、物件自体への印象も上がりました。
まあ購入までの短い付き合いですし、担当の態度がどうでも物件自体の質が変わるわけではありませんが、
どうせなら良い気分で買いたいですよね。高い買い物なんですから。
じゃないと、買った後に不満な出来事が起こる度に、担当さんの顔を思い出す事になると思います。
やはり担当の方を代えてもらうのが良いと思いますよ。
人柄の良い担当さんだと、自分の都合のいいように断りにくくなるって事もあるんですけどね・・・
身勝手なものです。

[337: 匿名さん]

ちょっと高飛車な感じなのは野村の営業の常です。　売ってやろうとか
いう感じで、ちょっとついていけない人が多い。
プラウド＊＊とかだけで4-5箇所MRを回ったので、たまたまはずればかりに
当たったというもんでもないと思うな。

[338: 匿名さん]

登録説明会に参加したのですが、いざ登録が始まるとすごい勢いで進みますね。
5日の抽選にあたったら、

[339: 匿名さん]

３３８の続きです（途中で間違えました）。

契約まで1週間で済ますというのは、普通のながれなんですか？
今までがあまりにもノンビリしていたので、ついていけるかどうか（笑）

[340: 匿名さん]

営業マンの事でけっこう書き込まれてるので。
確かに地所はおだやかな接客の人多いですね。野村はけっこう強気です。
でもうちの他物件で当たった野村の営業は良かったですよ。知識はあまりなかったけど。
本当に欲しい物件なら担当変えてもらう方が良いと思います。
でもその際は必ず責任者にお願いした方が後々良いですから、その物件の担当責任者に
依頼したら良いと思いますよ。

[341: 匿名さん]

ちなみに
感じ悪い営業マンってどんな感じなんでしょう？

[342: 匿名さん]

＞感じ悪い営業マンってどんな感じなんでしょう？

・こちらのニーズが掴めず、マニュアルどおりの話しか出来ない人
・メリットばかり強調してデメリットは一切話さない人
・他ライバル物件をこき下ろすことしか出来ない人

そして、極め付けが「強引」であること。
こんな要素を持った営業が多いんだよね野村は〜
「日付変わるまで頑張って残業してます」とか「前の物件では○件売り切りました」
なんてどうでもいい話聞かされた挙句、「ここいいですよ。今後この沿線で絶対出ませんよ」
と言われたのが梅島のとき。
その舌の根も乾かないうちに「梅島は不人気だったけど野村の物件力で最後は売り切りました」
おいおい、梅島に続いて西新井に行く俺も馬鹿だが、もうちょっとスマートになりましょう、ね!野村さん。

[343: 匿名さん]

>342

最後の２行には笑わせて頂きました。（＾−＾）

[344: 匿名さん]

>342
なるほど。
確かに野村に限らず上記の様な営業マンっていますね。
たまにちょっとマニアックな事聞くと全然分からなくて話変えたりする営業マンも多いです。
自分が当たった野村の営業マン（略して野村マン）はそんなに強引じゃなかったです。
でも知識がなくてけっこう困ったね。
こちらの物件は野村マンと地所マンとどれくらいの割合なんでしょうね？
どうせ買うならここの物件のデメリット全部言ってくれる様な営業マンの方が買う気になるんじゃない？

[345: 匿名さん]

梅島って不人気だったんか？
長谷工だしできがいいとは言わないが、結構手早く完売したような気がするが・・・
ま、おかげでもっといいのが買えそうだから良かったけど。

[346: 匿名さん]

私は、最初は、Ｗなべさんという色白の女性でした。
この子は、良かったのですが、次には、背の低い男性でした。
「なぜ　購入に踏み切らないのか。」とか言ってすごく気分が悪くなりました。
私は、のどがかわいたなと話題を変えようとしてもお茶のひとつも出しません。
今までいろんなＭＲ行ったけど、初めてでした。
かみさんは、むちゃくちゃ　この物件からさめました。
結構あたりはずれがこの物件にはありますね。

[347: 匿名さん]

あそこは飲み物自由に飲めます。

[348: 匿名さん]

背の低い男はコンプレックスがあるからね。私もですが…。
でも、ここの物件は良さそうです。
物件購入に営業マンは関係ありません。担当を替えれば済む話。
そんな感情的だと肝心な部分を見逃しますよ！

[349: 匿名さん]

>348
営業必死だねー　今時物件購入に営業まんが関係ないとか平気で言えるってある意味スゴイよね。
だったら営業なんて人件費の無駄だから全員クビ切れば？
物件の資料と間取り図、MRの案内係のバイトさえいれば十分でしょ。

営業の当たりハズレが多いってことは会社での教育がなってないってこと。
そんな会社信頼してマンション買う気にはならないね、普通の消費者は。

[350: 匿名さん]

>349
営業マンなんてのはどうでも良いのよ！聞きたいことを聞いて答えさせればそれで良い。
物件の良し悪しは自分で判断しないと後悔も出来ない。
大体、大きな買い物をするのに営業マンあたりに話の主導権を握らせてどうするの？
何がしたいの？と思っちゃいます。
349さんはもうちょっと物事の本質を見極めるのがよろし。

[351: 匿名さん]

>350
だからそんなことだったら営業マンなんていらないよって言ってるのがわからないかな？
>物件の資料と間取り図、MRの案内係のバイト
これだけあれば十分。
物事の本質どうのこうのよりちゃんと文章読もうね。

[352: 匿名さん]

そもそも348、350のような考えかたならどの業種であれ客に接する人間は必要なくなるね。
人件費の無駄だもの。

[353: 匿名さん]

>351
営業マンの必要不必要はデベが決める。
誰もが仕事をしてるわけだから営業マンを上手く活用するということ。
営業マン一人が気に入らないからそこの物件の駄目駄目率が上昇するわけ
ではありませんがな。
お分かりですか？

[354: 匿名さん]

営業の必要性→優柔不断なもしくは無知な人の背中を押す。

[355: 匿名さん]

確かに知識不足の営業マン（物件資料に書いてある以上のこと知らない）だったら
いないほうがましかもしれないねぇ.... 最近レベルの低いのが多い。
本当に宅建もっているのかなぁとかいう説明だったりね。

[356: 匿名さん]

また家にビラが入ってました。こういう必死なビラって不安要素にしかならないんですが。
やっぱり一階って人気ないんですかね。

[357: 匿名さん]

>353
一般的に物を購入する際、購入者は接客する営業や社員・店員が良くないと
購入意欲そのものが下がる。
マンションであっても例外ではない。
客観的な物件の良し悪しには関わらないかもしれないが、主観的な物件の良し悪しには関わること。

また、営業がダメだから売れ残るということも少なくない。
売れ残れば当然物件価値も多少は下がるので、営業がダメなとこの物件は買いたくない
といった消費者心理も生まれるのは仕方ない。

[358: 匿名さん]

でも営業の人にはもう少し知識をつけてほしい
あまりにもなさすぎです。
マルチメディアコンセントはどこについてますか？の問いに
なんですか？それ？だってさ

[359: 匿名さん]

営業も営業だけど、コンセント位置なんてオンラインでも見られる図面に
書いてあるじゃない.. どっちもどっちというレベルのような気もするけども。
コンセント”高さ”が知りたいというなら別だけど。

[360: 匿名さん]

自分が分かってること試しに聞いてみただけの話

[361: 匿名さん]

地震あったけど静かですね。唯一無二のメリットなのに・・・
野村の営業さん明日は水曜だし、早く出てきて！

[362: 匿名さん]

いやまぁ全部の棟が免振というわけでもないし...

[363: 匿名さん]

個人的には営業マンは不要だね

時間かかるし
ＭＲも好き勝手に見させてほしい

[364: 匿名さん]

　そういいだしたら、MRも不要な気もするけど.... チープな
内装レベルがばれずにすんだかもしれないのに。
MRでどんどんやって遮音レベルチェックする人までいるけども (^^)

[365: 匿名さん]

>>364 竣工してから売るんでないと、そこまではちょっと無理かな

[366: 匿名さん]

多分、ここまで叩かれるとは野村も考えていなかっただろう。
他の物件と同じく、普通にただ他のデベロッパーより１０％多く利益を乗せているだけだ。
こんなボヤキが聞こえてきそうです。

[367: 匿名さん]

　それを城東地区でやってしまったのが失敗の原因。梅島はその分直床にして
元手をけちっていたから　10% 高くてもあまりばればかった。　プラウドでは
新小岩も非常に好調とはいいがたいですからね。　この地区でにわざわざくる
購入者はCP評価には非常にシビアってだけでしょう。
　値段が10-20%も高いなら、上の議論じゃないが、東急線沿線で買えるものなぁ
とか思うわけですよ。　まぁCMも流しまくったし、このまま押し切るしかないよね。

[368: 匿名さん]

　しかし前のスレッドからで900近い投稿あって、半分近くが値段高いネタってのも凄いな。
正直、他いきゃいいだけじゃないかと思うのだけど、あっさり検討をやめにくいほどの
魅力があるのここ？
　MRいくのはやめちゃったけど、読む限りでは、建物本体・共用施設ともダメってんで、
普通には検討すぐやめるような物件に思えるんだけど。　　

[369: 匿名さん]

>366
地所の取り分も上乗せされてますから実質15％以上は上乗せされてますよ。
当初ここの価格が市場価格から比べて20％増しだった理由ですし。
野村単独でやってれば10％増しで済んだのでここまで言われることはなかったんじゃないかな？
ただ城東（特に足立区）の不人気ぶりと梅島のことがあって単独じゃ不安になり
地所に泣きついたのでしょう。

[370: 匿名さん]

まぁ550戸ともなると単独でこけたときのリスクは大きいですからね。

[371: 匿名さん]

>>369 梅島は別に不人気物件じゃなかったよ。寧ろ非常に早く売り切ったほうだった
記憶があるけど。　知ったときにはもうほとんど売り切れていたもの。

[372: 匿名さん]

>369
なんて計算でしょう。５社、６社で組んでる物件は３０％増しになるとでも言うんでしょうか？

それよりも土壌汚染対策費が馬鹿にならなかったんだと思いますよ。だいたい、都会での土壌汚染なんて
封じ込めで十分(実害なんてない)なのに、とにかく１００％の対策を求める風潮がいけないんだよなあ。

[373: 匿名さん]

>372
あら、ここの取り分の取り決め方知らないんですね。
最初野村単独でやろうとしてすでに取り分決めた値付けした後、地所に泣きついたので
その分の取り分は「上乗せ」するしかなかったんですよ。

それと封じ込めで実害がないって言い切れる根拠はどこですか？
土壌汚染の対策の結果、実害があるかないかは長年の積み重ねで結果がでるものなのですが・・・。
100％対策を施しても100％安全だとは言い切れないのが現状なのですがね。

[374: 匿名さん]

なんかケンカ腰な373さんは何者。
何でここの取り分の取り決め方(っていうか泣きついた云々の事情)なんて知ってるんだろう。

だけど、土壌汚染が判明している土地に対策施すのは当たり前だと思いますよ。
汚れっぱなしの土地なんて、372さんは嫌じゃないの？
まあ汚染対策万全で絶対クリーンですと言われても土を触った手は洗うし、
とりあえず公園に散らかるであろう犬のフンの方が、住んでからは気になるのでしょうけど。

[375: 372]

土壌汚染対策費についてですが、

都会じゃ、井戸水なんて飲んでない。井戸はあっても汚染範囲と深さがぜんぜん違う。まず、問題にならない。
別に野菜とか作って食べるわけでもない。覆い土をしてしまえば表面も問題ない。っと思います。少なくとも
大きな問題ではないと思います。他にたくさん危険なものは溢れてます。法律などの目的も拡散の防止であっ
て、処理そのものではないですし。

あくまでも費用対効果の話です。世間一般の風潮が変われば、封じ込め程度の対策で十分な場合はたくさん
あると思います。このせいで、廃業や移転が出来ない中小の工場がたくさんあります。今の日本はもっと
前向きにお金をかけなければいけない事が、他にたくさんあるはずです。

[376: 匿名さん]

ここ本当に完売しますかね〜？
新小岩も一応第一期完売ってなってるけど
かなり苦戦したみたいですし。

[377: 匿名さん]

>>375 さんに同感。　まぁしかし直近に前科ありの地所も噛んでいますから、
ここはあんまりサボれないでしょう。
　新小岩は2回ほど価格調整しましたね。
段々に下層の価格が下がっていく傾向はここそっくりでしたよ。　

[378: 匿名さん]

>375
公園があり、そこで子供が遊ぶことを考えれば対策をするのは当然かと思います。
後から何か問題があったとわかったときには責任を逃れられませんからね。

[379: 匿名さん]

　南の公園はここのマンションの持ち物じゃないんだけど.... 　敷地内に
土むき出しの場所なんて殆どないでしょ。　過度の除染を行った費用まで負担したい人は
買えばいいと思うけど、
　そんなにお金余っているなら他にいくらでも使い道あるんでないかな。
どんなことでもコストに見合うメリットがなかったらやらんほうがましではないでしょうかね。

[380: 匿名さん]

>>379
「除染費用を負担したくて」買うわけではなく、この物件が気に入って、
除染費用の一部を負担してでも買いたいと思う人は買うということですよね？

長所短所をふまえた上で、買う買わないは個々人の判断です。

今後の価格動向や売れ行き情報以外は、この掲示板で交わされるべき情報はもう
出尽くしたように思われます。

[381: 匿名さん]

>>380 ですね。　もう登録開始しているんでしたっけ？
うちは殆どやめたので、ここ１月ほどはMRはみにいっていないんですが、
電話はよくかかってきて、販売員いわく　”好調です”だそうですけど。
値下げしたらおしえてほしいな。　（今の価格だったら買わないので
おしえてとはいってあるけど）

[382: 匿名さん]

>>380さん。
登録は８月２７日〜９月４日。
抽選会は９月５日。
契約は９月１０日１１日。と、いうことです。
評判が悪いのか良いのか、とにかく掲示板の書き込みが多く、注目はされている物件なのかなと思いました。
発表会から登録までやけに期間が長かったというのもあるんでしょうが・・・。
要望書はたくさん入っているようですね。いざ蓋を開けてみたらどうなるのでしょうかね。

[383: 匿名さん]

　少なくも上層階4LDKの人気は高くて、強く他に移ることを薦められましたが。

[384: 匿名さん]

うちもう１０回以上ビラはいっているんですが、ビラってどのくらいコストかかるんだろう。
あのTV-CM も見ただけで10回程度はあるしな... その分 キッチン天板自然石化とか、
トイレタンクレス化とか、フローリング材質アップとかに回してくれればいいのにねぇ....
登録に向けて悩ましいです。

[385: 匿名さん]

ここ最初のプロジェクト説明会は確かGW中だった。まだ、登録すら始まっていないとは
驚き。　その間に、6月にMRいったマンションは、もう会員期/1期/1期2次とかで1000戸以上
売ってしまうんだが.... 28日の抽選で３回連続で外れたらこっち買いにくるか...
　なんか時が止まっているみたいでのんびりしていて購入検討者にはいいけど,
ガーデン側は竣工売りすら可能かもしれん (^^)

[386: 匿名さん]

今モデルルームが立っている区画の入札がそろそろ始まりそうなので、
そんなに長い間モデルルームを置いておけない、と聞きました。
２期（ガーデンフロント・イーストレジデンス）の販売の方は、急ピッチに
なるんでしょうかね。
そんな話を聞くにつれ、なんでこんなに販売まで時間をかけたのか不思議。

[387: 匿名さん]

まさにMRのところもマンションで20階とかでの”予定”だったんだよね。
高層ならスターツを背丈で超えるので問題ないわけだ。
”公園南面”で、かつ”野村”で高くなっているんだったらそっちに期待しようかな...
別にそんなに急いでいないし。

[388: 匿名さん]

でも、モデルルーム跡地にも野村三菱連合で入札するよ。
ここの評判見て、一番札にならないようにするかもしれないけど。

[389: 匿名さん]

モデルルームに行って感じたんですが、あのトイレタンク下の配管カバーは何とかならなかったんでしょうか？
すごくブサイクなんですけど。マンションってけっこうあんな感じなんですか？

[390: 匿名さん]

>>388 ここが不評なんで、かなり下がっての落札になるんでないかな。

いずれにしてもぼったくり野村がかんでいたらやめりゃいいだけでは。
別に東京23区には西新井しかないわけではないもの。広い目で見ましょ。

[391: 匿名さん]

>386
販売まで時間をかけたくはなかったけど、思惑通りに事が進まなく、当初の見込みよりも
MRの来場数・要望書が少なかった等の要因で販売時期を遅らせるしか手がなかったんじゃないかな？
野村からしてみれば販売開始してそぐに完売にならなきゃカッコつかないでしょうし。

[392: 匿名さん]

土壌汚染自体は自分ではそんなに気にはしてませんが
駅前複合開発が進めばまた隣接街区で同じように騒がれはしないかの方が怖いんですけど
5年も6年先まで土壌汚染エリアと騒がれそうで・・

[393: 匿名さん]

５、６年で済めばいいほうじゃないですか？
普通に考えてエリア的なマイナスイメージって１０年、２０年残りますから。

[394: 匿名さん]

同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
たまたま同じ時期になったことを不運と呼ぶのか、そんなのプロなんだから織り込んで値段設定せよ。
と言うのか、選択肢はすべて自分自身。
ただ少なくとも言えるのは、十年後の売却価格は倍以上の差が開いているということ。

真剣に、ここで良いのか。友人には少なくとも薦めない物件だよ。

[395: 匿名さん]

>394
>同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
この板でも既に議論されている事ですよね。あまりに今更な発言ですよ。
また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。
中央区・港区にしては割安な物件には、安くしなければならない理由が必ずあるはずです。
ステージオが足立区で割高な事と、中央区・港区の物件は関係が無いように感じられて仕方ありません。

[396: 匿名さん]

＞また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。

随分絡んでますが、394もあながち荒唐無稽ではない話です。というのも、ローンの査定を行う銀行が
中央区の物件と足立区の物件では同時期の竣工・同程度の面積であっても融資額にかなりの差をつけます。
結局は、融資可能額が中古価格を決めると言っても過言ではなく、立地の差は我々素人が考えるより
貸付のプロはもっとシビアに見ているようです。端的に言えば足立区というだけで評価は極めて低いようです。

ちなみに私の連れ合いが以前銀行に勤めており、上記の件から公園前且つ再開発物件でありながらも候補から却下されてしまいました。
値段表も手元にありますが、憎らしいほど中央区の物件と坪単価が同じです。
ここに未練を感じつつも、私は中央区の物件を狙うことにします。

[397: 匿名さん]

民団ではなく、総連系の人たちが多いのが気になります。

[398: 匿名さん]

>>395 　大分昔のことになりますが、土地仕入れに関連した仕事についていました。
土地仕入れが訳有りで”高い”か”安い”というパターンがあるので、
必ずしも土地値段が立地のよしあしを反映するわけではありません。ちょっと前に
なりますけれども、Wコンフォートタワー（つい最近も100m^2 40階とかを5000万台
でキャンセル住戸でていましたね）があれほど安い値段をつけられたのは、売主の
自社施設の跡地だったからでしたよね。

　売却の価格は、周りの中古価格の影響を受け、自由に設定することはできません。
新築時に高くっても、売るときには高く売るというわけにはいかないわけです。
ここステージオは、新築時価格で15-20% ほど高いですよね。
( 土地購入単価/容積率　＋工事費坪単価 ) *1.4 の普通の販売単価の算定式
[土地購入を決めるために、容積率消化が可能かどうかを調べるボリュームチェックの
基本式ですね]　に従えば、ここのように容積率が300%に緩和されているにも
かかわらず80m^2 4000万超というのはちょっとありえないわけですから、
恐らくは、余程の高値掴みをしているわけです。　ブランドイメージで売れると踏んで
無理に１番札をとりにいったのでしょうが。
　一方中央区で売っている高層のマンションは、破綻した会社から非常な安値で
土地を仕入れたことがあの安値の原因であるわけです。　新築でありながら、
直近の築浅の中古マンションを下回る驚異的な安値に設定されていますから、
恐らくは相場より、20%は安いでしょう。　この時点で、中古相場に対する価格で
5割近い差がついているわけです。
　一方、例えば2020年時点では、人口の都心集中が進み、23区内でも不便なところでは
人口が減少に転じている可能性が高いと予想されています。　東武伊勢崎線沿線でいえば
既に越谷あたりまでは非常に早く中古価格の低下の嵐の中にあります。足立区の人口が
10-20年で大きく減少に転じることは考えにくいとは思いますが、すくなくとも緩やかには
価格の低下は加速されていくでしょう。　その時点で土地価格が維持可能なのは、
都心３区に文京区など、非常によい住環境を維持できている一部の区だけだと思います。
その意味で、10年後はともかく、15-20年後での売却価格が2倍の差というのは
無論”確実な根拠”なんてものはありませんが、妥当な評価だと思いますが。

[399: 匿名さん]

>395
他の方も書いてますが、デベのブランドが通用するのは新築時のみなので、
売ることが織り込み済みの購入者からすればすでにここの割高分の15％〜20％は損になるのです。

また、足立区に縁もゆかりもない人からすれば
>中央区・港区に住むか、足立区に住むか
の選択で足立区を選ぶ人は少数でしょう。まず人気がありませんから。
ということは売る際に駅近のメリットがあっても売れにくいでしょう。

ただ395さんも
>住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
と書いてる通り、将来的な資産価値や利便性などだけで購入する人だけじゃないということです。
地縁がある人たちから見れば足立区内で一番良品質な物件だということで購入するのですから。
足立区外から検討する方には勧めませんがね。
伊勢崎線の駅近4分なら、中心部で他路線駅から7〜8分のほうが便利でしょうから。

[400: 匿名さん]

相場というのは刻一刻と変化するもの。湾岸地区の新築分譲価格が、直近の築浅中古マンションより安いということは、地区相場全体が下落傾向にあることを意味しているのではなかろうか。