西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[2: 匿名さん]

いろいろ言われていますが、　夫婦両方と、子供にとって皆利便性のよい
* 駅直近 (父親の通勤）でありながらごみごみしていない
* 買い物便利 (母親）
* 小学校至近・公園が南面など(子供）　でありながら
の全ての条件を揃えるプロジェクトは他には見つかりませんでした。
　単に、足立区で平米いくらと勘定すると割高ですが、ここのよさは
この立地にあると思いますので、このままの価格でも購入しようと考えております。

[3: 匿名さん]

　装備とかで点数つけて比較してしまうと、確かに見劣りするのも事実だけど、
>>02 さんのいった3点セットになっている物件は確かに最近でてないね。
スペックで比較する男性オタク向けというよりは、女性が主導権もって決めていく
家庭向けの物件かな。　（私は十分にオタクかもしれない）

[4: 匿名はん]

>02
計画が順調に進めば約2000戸完成するんですよね？
十分にごみごみした環境になると思いますよ。

[5: 匿名さん]

現金で購入できる環境でないと難しいですね。
足立区に対しては銀行のローン査定が他地区より厳しいので。

[6: 匿名さん]

>>04 　”計画”によって進めるのか、いろんなデベがでたらめに建てて
2000戸建ってしまうのかの差が大きいと思うけどな。　駅近でいうと、例えば
新小岩のプラウドと比較してみれば言っている意味が分かるかな。

[7: 匿名さん]

新小岩のプラウドと比較してみれば言っている意味が分かるかなって
どういうことでしょう？
教えていただけませんか？

[8: 匿名さん]

　周辺環境の差をいっているんじゃないの。
装備そっくり、値段は新小岩ちょい高めで、環境はうまくいけば
こっちが上回るから、新小岩よりは割り得という見方は確かにできるかもしれんが、
もともとの路線価格の差を無視してもいけないような気もするけど。新小岩は
30万に近いとこだったはずだよ。　どのみちプラウド自身が割高なんだから、
野村主導の物件同士で比較するのが妥当かどうか...

[9: 匿名さん]

>06
JR線と東武線の物件を比べられても・・・。
それにすでに周辺環境が整っているところと計画自体の具体的内容が白紙に近いところで比較もね・・・。
>08
そうですね、新小岩とここじゃそもそも20万近く坪単価で差がありますからねぇ。

[10: 匿名さん]

　皆が都心方向に通うわけじゃないけど... でもまぁ伊勢崎線で北上して、東京から埼玉に
通勤する私みたいな人は少ないか...
>>06 さん容積率同じ・造りが同じなら、基本的に土地の値段の差が最後まで残っていい
わけだから、　国税庁のHPくらいはチェックしたほうがいいよ
⇒　http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
まぁこの値段で取引されるわけではないけど、どっちが地価高いとこにたっているかは
一目瞭然ではあるでしょう。　もっとも新小岩のプラウドのほうが一戸あたりの土地面積は抑え気味
にしてますね。　ここは27m^2/戸か。 新小岩のプラウドのほうが物件概要欄に予定価格書けるだけ
まだ割高感は少ないのかな。　

[11: 匿名さん]

立地は便利そうだったので見に行きましたが、キッチンやトイレなどの内装が安っぽいのと、
販売価格、育児を考えた時の公立校の学力の低さを理由に見送りにしました。
駅近、公園の前、玄関周りの設備は惹かれましたが、部屋そのものには惹かれませんでしたしね。

[12: 匿名さん]

横レスすいません
新小岩のプラウド検討してるものです。
こちらとは施工も販売も一緒なのでたまに拝見してますが、販売状況の方はどうですか？
新小岩は何回か価格訂正がありましたが割高感はありますが、下階層はそこそここんなもんかなあ
という価格に落ち着きましたよ。

[13: 匿名さん]

10 です。　>>12 さんは、希望は広め(4LDK)ですか？　それとも 80m^2ちょい切るくらいでしょうか。　ここの掲示板にもあるように、広めかつ高層への要望書の入り方は
順調なようです。　例えば、MRオープンの頃の広告にでていた、P-K間取りは最近は東に回った方向でP-N とかに置き換わっていますよね。
あと、やはりW-** はなかなか難しいようで、そちらの価格的な安さを前面に押し出してくるようになってきています。
　南の公園は半永久的にどかないからというので、ステージオは低層を両面バルコニーにして、”プライバシー料金”をずばり150万と設定していたので、
階によって殆ど値段が変わらなくなっていました。　ステージオの南側にはせいぜい10階程度までの建物しか川の手前までないですから
ほどほどの眺望（都心でいうものとは違うが、まぁ覗き込まれない程度は補償される）はかなりの高層では期待できるわけで、
これでは低層が難しいかなぁとか思ってみていました。　新小岩同様、今後値下げしてくるとしたら低層だけでしょうね。
最上階の高天井プランと19Fの差が、最も広い部屋でも300万程度で収まっていたこともあって、一番人気はP-K20階
(一部屋しかないですが）かなぁと。　MRタイプはもともと売れやすいですしね。　高層狙いであれば、多分価格は
そのままのように思います。
　全体をどっとだして売れるかといったら、そういう自信をもっている感じの宣伝の仕方ではありません。
かなり遠くの埼玉県方向まで伊勢崎線沿線に、うちわ付きの分厚いカタログなんかを配っていて、
そこには、頭金なしで、80m^2 4000万物件を買っても家賃よりローン負担のほうが少ないとかお決まりの
でおいおい とか思って10日ほど前に見ていたのですが。　　

[14: 匿名さん]

>>11 　あれ玄関周りになにか特徴あったっけ？　おりあげ天井だったくらいしか記憶がないのだが。

[15: 匿名さん]

>13さん
詳細教えて頂きましてありがとうございました。
どこの物件もそうだと思いますが、やはり高層階は人気なので価格が落ちにくいですね
新小岩もそうでした。
うちは3LDK希望なんですが、こちらは広めが多いようですね。新小岩よりも色々方向、場所、階層などが
選べそうですからそういった面では良いような気がします。
うちは場所的に新小岩の方が職場に近いのでステージオさんは対象からはずしたのですが、駅から近く
スーパーもあるので良いなあと思います。
肩を持つわけではありませんが野村は売り方戦略がうまいです（アフターは良い噂聞きませんが）
なのでこの物件もなんだかんだで完売するのでは？と思います。
価格はギリギリまで変動するのではないでしょうか？
特に下階層は変わるような気がしますよ（新小岩もそうでしたから）

[16: 匿名さん]

>>15 さん
　そうですね。売り方がうまいというのか、やはりネームバリューがあるせいかな。
梅島の物件も簡単に売り切りましたものね。まぁ地所もかんでいるわけですけれども..
　ここの近くがヨーカドーになるというのはいいのですが、それが大きすぎるのですよ。
休日出いり予定8000台とかの入り口が、West棟の横あたりになるわけで、車を出そうとしたら
いきなり渋滞の中にでていくとか、そういう心配をしないといけないので。
まぁこれが公園から臨む建物完成予想CGには書いてませんよというのは実際にMRまで
足を運んだ人には周知のことなんでしょうけども。

[17: 匿名さん]

>16さん
それはけっこう問題ですね・・特にお子さんとかいらっしゃる方は心配事がひとつ増えてしまいますよね。
うちは実際MRには行ってないので何ともいえませんがWEST棟以外の場所ならこういった問題は解決するのでしょうか？
でもそうなると価格が高くなるのかな？
実際住んでみないと分かりませんが購入する前に疑問点、問題点は営業の人に聞いて見た方が良いと思いますよ。
ちなみにうちは別物件ですが地所、野村両方共営業の人は良い人でした。
若干地所はソフトな対応でしたね。

[18: 匿名さん]

　南に公園に面したところは、坪単価180-200万します。まぁ確かに好条件ではあるんですけども。
私に応対してくれた野村の営業の人はよくも悪くもおっとりした感じでしたね。　おっしゃるとおり、
子供にとってよい物件ということで考えているのですが、実際に隣の商用施設とかできてみないと
車通りとかはわかりません。　今はこの周り交通量も少ないし、なんか閑散としたところでは
あるわけですが... 判断難しいな..　

[19: 匿名さん]

Ｐ−Ａの購入を考えております。ただ、このＨＰをみてみると、まなさんあんまり良い印象をもっていないようですね。
確かに高い！これが、いい印象を持たない一番の要因でしょうか？もう少し価格を下げてもらえるなら、違うレスがあるのでしょうね。
私は足立区出身ですが治安の悪さは、昔の印象ではないかなと思います。実際今の足立区におりますが、治安を悪いと感じる危機感を感じたことはありません。

[20: 匿名さん]

>19
治安というのはずっとその地域で育ってきている人間とよそから入ってきた
人間とで印象が変わるでしょうね。
>18
子供にとって良い条件とのことですが、公立の小中学校の学力面から見ても良い条件でしょうか？

[21: 匿名さん]

私もＰ−Ａの購入を考えております。
ただ、今日も品川や横浜の物件を見てきましたが、同じような値段で買えるところもあります。
やっぱり　1割は高いですよね。
治安は、おっしゃるとおり、どこも悪いといえば悪いし、そんな気にならないかもしれません。
良い、悪いは別として、文化は、違う気がします。

[22: 匿名さん]

>>20 学力”平均”と比較してもしょうがないというか、自分の遺伝子が半分入っているので
あまり期待しないというか... (^^) 見え張って私立とかいれようとしてぐれるよりは、まぁ
丈夫で元気なのがいいかなというのが我が家の教育方針。　学級崩壊とかなくておおらかに
やっていれば進学成績は気にしません。　

[23: 匿名さん]

最近の調査を見ても足立区の学力平均は良いとはいえないですね。はっきり言って23区中最下位レベルです。

ただ、みんなが悪いわけではなくて、他の地区と同じように出来る子も普通の子もいるんですが、いかんせん
出来ない子が多い。家庭環境やその他の要因でなかなか行けないなど、かわいそうな子が多いのは事実でしょうね。

でも平均って、それでぐんと下がりますが、だからと言って学校の雰囲気などが他地区と比べて特に悪いとも
思いません。ま、他のところはあまりよく知らないんですが、いってみれば普通の学校が多いのでは？と思って
います。

[24: 匿名さん]

>18さん
そうですね。実際商業施設が出来ないと対応出来ない部分がありますからね。
ただ、車の出し入れには多少規制を持たせてくれた方が住民の方にとっては良いですよね。
こちらのスレは書き込みが多くてうらやましいです
新小岩は全く書き込みないんですよね・・・

[25: 匿名さん]

昔、西新井に住んでいました。
最近はめっきり西新井とは縁が薄くなってしまいましたけど、
以前からずーっと再開発再開発って言ってた駅前が、やっと動き出したんですね。

みなさん学力がどうとかいってますけど、そんなに言うほど他との違いはないと思いますよ。
周辺のエリアと比べても、はっきり言って五十歩百歩だと思います。
ただ駅前のエリアで全部きれいに生まれ変わるんだったら、マンションの価値としては
高いんじゃないですか？？

ただ値段とかHPとかじゃ分からないので何とも言えませんが、そこそこの値段がしそうじゃない
ですか。昔から足立区に住んでいる人とかじゃなくて、エリアはどこでもいい人とかだったら、
わざわざ高い価格で買うよりは、別のマンション探した方がいいような気がしますけど。

まー、ただこの辺って、治安とか何とか言ってますけど、全然大丈夫ですよホント。

[26: 匿名さん]

　子供のできがよけりゃ私立にでも入れればいいんじゃない。平均的な教育レベルとか気にしても
しょうがないですよ。　皆が異常に賢い公立の小学校とか、前住んでいたつくばセンター地区
とかだとざくざくあるけど、親は過半が博士様だったりするところだからね.. 正直肩身が狭かったよ。
　直近の小学校今は学年一クラスとかしかないもの、ステージオや、隣に立つマンションに賃貸の
人数構成を考えれば、近い将来過半がそこからの子供で占められることになるわけですよ。”今の”
レベルで議論しても仕方がない。ステージオからの子供ばっかりになってもレベル低かったら、
そらどちらかというと、入居者の子供のレベルが低かったということなんでないかな。
　ここ80m^2 弱で4000万円代前半はとる物件だし、近くの賃貸も安くはないと思う。あくまで一般論
だが、やはり所得レベルと、教育に対する熱心さは比例する気はするので、あんまり心配いらないんじゃ
ないかな。　　

[27: 匿名さん]

>>25 には同感。　"地縁なし"では俎上に上がることは難しい。
　TVコマーシャルして売れるパターンではなくて、こつこつ伊勢崎線沿線にビラまき
しまくっているのは正解だと思う。　しかしいくらなんでももうそろそろ価格帯程度は
HPに載せないもんですかね..

[28: 匿名さん]

ＨＰといえば、ずいぶんと間違いの目立つＨＰですよね。それがいつまでたっても直らない。

なんか、そんなところでレベルっていうか、感じるところがあるんですけど。

[29: 匿名さん]

地域の教育レベルの事を指摘する声が結構ありますが、26さんに同感です。
まわりのレベルではなく、結局は家での教育の差ではないかと思います。
皆さんの会社にも、田舎(といっちゃなんですが)出の優秀な社員さんがおられるのではないでしょうか。
私は子供の教育を学校にまかせきりにするつもりは無いので、地域の学力レベルはあまり気にならないです。
どちらかというと、暴力の有無のほうが心配ですね。

[30: 匿名さん]

学力レベル低いってことは生徒だけでなく先生のレベルも低いってことだよね？
中・高の進学率も低いし、地域的に教育水準が低いんだよね。
足立区にしては無駄に高めな価格のマンション買っても私立入れれるお金持ちなら
気にしないのだろうが、一般家庭ではそんな余裕はないでしょう。

[31: 匿名さん]

私も＞26に賛成です。しかも学力レベルはその家庭環境によるのはないでしょうか？実際私のいとこは、同じ足立区で
東大に進学してますし、一概に足立区だからと、言えないと思うのですが・・・。

[32: 匿名さん]

今日、同じ西新井のダイアパレス西新井レジデンスのＭＲに行ってきました。第一印象は、思っていたより高い！
かな？まあ、第一住宅地域？（正しい呼び方はわかりませんが）の低高層マンションで販売戸数が少ないから仕方
ないと思うけど・・・。ステ−ジオよりは低価格だと思って期待して行ったのですが、少し残念でした。同じ駅利用するには
かわりないけど、買い手の求める価値観の違いで、別の意味では悪くないと思いました。というのは、ステ−ジオは大規模再開発が完成すれば、近くに商業施設があるわけで
にぎやかな住環境になり、ダイアパレスは、住宅地のなかにある静かな住環境（小学校が目の前でどうかと思うけど）だからです。まあ、私は今のところステ−ジオかな・・・。
ステ−ジオ、販売前に価格下がってくれ〜。

[33: 匿名さん]

何をどう言おうと足立区が23区内最低レベルの学力だという事実は変わらない。

[34: 匿名はん]

ダイアパレス○新井のＭＲに行ってきました。私も第一印象は、高い！ということです。
ここでいう　思っていたというのは、電話で問い合わせたときに「まだ、価格は、決まっていないのですが、
一番良い部屋で、4500程度、2番手で4000程度ということで期待してしまいました。
実際は、最近正式価格が決定したとのことで、○テ−ジオの価格を参考に高くなっていました。
もうひとつは、内装。正直、最近これほどのものを見たことがありません。（壁、縁など）
もちろん、ディスポーザなどもありません。

良い点は、駅に同じような時間でいけること。
まあどちらも改札まで　8分程度でした。
あと　間取りも良かったです。

かみさんは、比較すると断然○テ−ジオといっていました。
ただ、今日は港区（CMT)の物件も見ましたが、正直○テ−ジオより安くてよい部屋がありました。
難を言えば、スーパーなどの商業施設。
やはり、どこもいろいろ長短あって、難しいですね。

[35: 匿名さん]

千葉県を震源とする地震で足立区で震度５強とニュースで出ていましたが、足立区ってやっぱりみんなが
言うように地盤が弱いということなんですかね？
MRの中に置いてある資料では、「ステージオが建つ場所は液状化現象の心配無し（区役所資料）」と
書いてありましたがほんとのところどうなんでしょう？
私は、ステージオの購入希望ですが、今回以上の大規模地震が起きたときどうなんだろうと心配です。
日本に住む限りどこでも同じなんでしょうけど。

[36: 匿名さん]

大規模地震にも耐えられるように造るからステージオは大丈夫でしょうけど、周辺はたいへんかも？

それより、地盤の悪いところに建てるって、下手をすると地盤のいい所に建てる場合の倍以上建設費が
掛かる事があって、結局買主の負担になるから、そっちの方が気になります。

[37: 匿名はん]

足立区の場合、地盤がゆるいというのはあるかもしれませんがそれ以上に平屋が多いので、
地震による火災の危険性を指摘しているのだと思います。

とすれば、言い方は悪いですが免震構造のこの物件は、良いかもしれません。
おそらく、公園は避難場所になるだろうし、所蔵タンクもあるし、地域に役立つかも知れませんね。

[38: 匿名さん]

>>36 土壌汚染を自己負担で土を撤去入れ替え。　その後で、20階建ての自分の背丈ほどの
杭を打ち込んでいるわけですから、まぁ安くは済んでいないことだけは間違いないですね。

[39: 匿名さん]

ここのアスベストって説明会でちゃんと言ったのかな？

[40: 匿名さん]

TTTの滑り止めでここを考えてます。
私の中では、土壌汚染＆排ガス汚染の複合不安要素も、中央区＞＞＞足立区の魅力の前にはあっさり決定。
再来週の抽選に当たったら、要望書とローン打診書を取り返してTTTに参ります。
外れたら、足立区に沈みます。皆さんよろしくね。

[41: 匿名さん]

>39
ちゃんと、って、こんなこというひとがいるからどんどん価格に跳ね返ってくるんだよ。

アスベストなんて土壌汚染に関係ないし、周辺の人が過去のことについて問題にするならまだしも、
これからマンション買おうなんて人にはまったく関係ない話だよ。

[42: 匿名はん]

ステージオは、永住のために住むには良いかも。
資産価値は、別としてね。
MRに行きましたがまだ日程がはっきりしていませんでした。
ここが是非欲しいという人は、少なく、上記の方のようにとりあえず、要望書という方が沢山いて、
少なくとも抽選を行える程度になってから正式スケジュールを決めるのだと思います。
〇イヤパレス〇新井の方は、思ったほど割安感がなく、（むしろ内装を考慮すると高いぐらいなので）
より強気な表現に営業さんはなっていましたが、私は一期は様子見にしようと思います。

[43: 匿名さん]

>>40 あら同じ人がいるな.. P-K の坪単価で、40階超東南角とかいけますものねぇ...
腐っても鯛というか、中央区には違いない。　ただ TTT のほうは私の希望した部屋は"既に"
4-5倍。 私の籤運では会員期に続けて落選の可能性も高い... ステージオのほうは、
スケジュールが遅れ遅れで待っていて、TTT決まるまでまっていてくれそうですしね。

　ダイアパレスのほうは、既に上のほうの90m^2 超の部屋は先週の週末だけで
売り切ったようですよ。　内装的には、まぁチープな感じですが、それはステージオも
同じ。同じ南向きだと、坪単価で、ステージオより10-15万下といったところでしょうか。

[44: 匿名さん]

>>41 こういう話題でイメージが形成されていくのが怖いので、実際に土壌汚染の
実害があるかどうかというのが問題なんではない。　周辺住民は、ここの土地が
ダイオキシンまででてニュースになって、区があちこち井戸を堀まくって調査したという
（かなり遠くまで彫りましたからね）事実を忘れることはないわけで、ああ
”あのダイオキシンマンションね”という評判はまず最低でも10年は払拭不可能でしょ。
東大島の六価クロムなんて、忘れられるのに30年ほどかかったわけだし。
それが資産価値にどのように跳ね返ってくるかの問題。
>>42 さんのように永住の場合のみ問題なし。　もっともここ、
70m^2台の間取り中心なので、結構買いなおしてでていく人は多いに違いないとは思うが。　　

[45: 匿名はん]

今年の７月のある日の読売新聞の一面に、被害にあった人のことの記事がありました。
関西系の読売新聞には、はっきり日清紡・足立区と明記されていました。
同じ日に関東系の読売新聞にも取り上げられていましたが、ここは記事（本文）のみで、
一覧表はなく、日清紡・足立区とはわかりませんでした。

とか言って、私自身はあまり気にしていません。
というのは、子供も大きくまた、公園をうろうろすることは好きではないからです。
（公園のあるおかげで、南側の明るさが確保される恩恵はうれしいですが。。。）

[46: 匿名さん]

永住タイプって難しいですよね。
建替えの時に余力がなければ出て行く羽目にもなりますし・・・。

[47: 匿名さん]

ここ一応100年コンクリートとかいってるんでなかったっけ？
ちゃんとメンテされるという限定のもとでだが自分の寿命の間くらいはもつんでないの？
消費税からみて、土地代半分くらいだから、もう一回4000万超いるってわけでもないし。

[48: 匿名さん]

公園がここの竣工と同時期にできるのは土壌汚染等で草木が死ぬとイメージダウンに繋がるからかな？
人間に害がなくても草木が平気かどうかはわかんないからね。

[49: 匿名さん]

怪しいもの(六価クロムとか）はそこに全部わんさか埋めてわんさか広場とした江東区を
見習って　⇒　http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kouhou/fuukei/each/5_1.html
ここは第２わんさか広場と名前をつけるのがよろしいのではないかと..

[50: 匿名さん]

いいかげん販売スケジュールを確定させてくれないと、皆二股/三股かけまくりで
困るんではないかなぁ ⇒　野村/地所さん

[51: 匿名さん]

>47
コンクリートの耐久性能が100年と謳っているからといって建物が100年持つわけではない。
現に日本のこれまで造られてきたマンションの耐久寿命は60年だが、実際建替えは30年もすれば
行っている。免震構造に使われるゴムの耐久寿命が60年、鉄筋コンクリートの鉄筋が痛みだすのが
20〜30年と建築業界では言われているので、コンクリート耐久度が上がっても建替え時期は
そこまで引き伸ばすことはできないでしょう。