西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[162: 156]

>>160
同意。

立地条件的に日暮里と比較するのは無理がありすぎる。
曳舟とだって、都心からの距離とアクセス
（大半が地下鉄直通・本数も多く、次の押上はもう地下鉄線内）で西新井は分が悪いでしょう。
比較対象云々より、もっとここのよさを掘り下げて考えた方がベターなのでは？
私もそんな情報ならほしいとおもいますしね。

[163: 匿名さん]

ステージオの東向きがまた値下げしたよ！！
もう一声下がるかも・・
売る前から価格下げてばかりで大丈夫？営業の人の強気はどこにやら・・
もっともっと下げてー
二期以降の条件を妥協できれば2000万台もでるのかな？
東向きで検討するならしばし静観もありかな。

[164: 匿名さん]

160です。　>>162 さんに同感。　”ステージオ”の板なんだから、基本購入の可能性を
意識しつつ、ネガティブ要素となる可能性のある点については、ほかとの比較もよい
でしょう。　イメージだけで大手じゃなきゃダメという人は単に買わなければよいので、
私の知りたいのは、”浅沼組”が心配なら、そこが普通の会社よりも遥かに多く
施工に問題のある物件を実際に作っているのかどうかです。　160で挙げた物件で
実際に施工ミスなどの問題があるのかどうか?　Web でちょっと調べた限りでは
見つかりませんでしたけどね。
　1) 教育レベル低い　2) 地価/資産価値レベル低い　3) 普通に西新井駅５分だと思えば
10%ほど割高である　なんてのはもうこの板では確定すみのことです。
もっと新しい角度から検討した結果を皆で投稿していきたいかなと。　

[165: 匿名さん]

>>163 さん。　大体どのくらいの下げか価格情報いただけません？
これだけ聞きにモデルルームいくには、　ほか掛け持っている物件が多すぎてね。

[166: 匿名さん]

>>163さん、私も東向きの値下げ幅知りたいです。
MR行くと営業が必死な感じで話が長くなるのでちょっと。。。
そういえば、登録は8月末です。30日少し前になるそうですよ。
登録説明会というのは、契約の手順等を説明するだけみたい。お盆の忙しい時期に行けないよねえ。

[167: 匿名さん]

あさってTTTの第１期の抽選なんだけど、このままだとステージオがのんびりやっている
間に、会員期・一期・ニ期と３回　抽選参加のチャンスがありそうですね。

[168: 匿名さん]

うち伊勢崎線沿線。　もう１５回くらい家にビラはいったけど、今回のは笑える：
”「低層階なのに日当たり良好あります！」”が宣伝文句とは、　P-J 2階とかいう
77m^2 弱で、3930万だって...　坪単価170万じゃない... 3LDK は一回
”価格調整”してるんじゃなかったっけ？
”低層階にも関わらず、馬鹿高い部屋あります”　が正解でしょう..
しかも、頭金200万ぽっちで買っても　月11万でいけまっせとか..
利率1.25% の計算とは、殆ど貧乏人を破産させたがっているとしか思えんが。

[169: 匿名さん]

やっぱり余程低層は売れそうもない感じなんですねぇ...　終わったかも..

[170: 匿名さん]

>>166
私は営業さんから20か27ぐらいからって聞きましたよ。
と言うことは、あれからまた変更があったんでしょうかね？

でも8月に入ってもまだ日時が確定してないってことは、
まだまだ後ろ倒しになるかもしれませんね。
個人的にはその方が他のMRに行けて嬉しいですけど。

[171: 匿名さん]

>>168
月11万だと管理費・修繕費で13万か。
デベ自ら「管理費・修繕費払わんでよろし！」って言ってるのかな？（ｗ

で、ふと思ったんだけど、
去年ぐらいは70m2越えで4000万って割と安かったと言う記憶がある。
豊洲なんてそれで売れたようなもんだったし。
（当時はそれはそれで羨ましかった）

直接は比較できないけど（好き嫌いもあるし）、
1年でこの言われようはマンション価格の暴落を意味しているんでしょうねえ…。

[172: 匿名さん]

最上階の倍率は２０倍だそうです。

[173: 匿名さん]

　それって債権（つみたて君）こみだよ。　デベは都合が悪いことは言わんけどね。
うちも大昔からためのがあるから、　１人で20倍になる人がいるんだよ。
TTTでもそれに敗れ去った。　積み立て君２人＋普通の人４人で勝てるわけはないわな。
良心的なとこだと、ピンの色の種類で、20倍＝緑　10倍=黄色　1倍(つみたて君以外）=赤
なんて色分けしてるけど。　錦糸町のブリリアタワーだったかな、75倍とかいうのを
見た記憶もあるよ　(^^)

[174: 匿名さん]

>>171
豊洲がいくら江東区といっても利便性が全く違うし、地価レベルも違うよ...
マンションといったって土地負担はちゃんとあるんだもの。　路線価の平米単価で10万も違う
とこと、できあがりの価格で比較されても.... マンションの場合 高度利用ってことで
路線価の２倍近い入札だって珍しくないけど、容積率は大体200-300% がリミット。
（ステージオは300使える割には値段下がっていない；普通は200で作っているわけだ）
原価が坪20万違えば、できあがりは坪30万違って当たり前。　75m^2 =23坪なら
700万の差があって、割高感は同じであるわけ。　そういう意味では、豊洲よりこっちの
ほうがずっと高いって。　ここ２年都内の平米あたりのマンションの値段はちょっとだけ
だけど上がっているんだよ。　平均価格はちょっとだけ下がっているけど、単に
部屋の平均面積が下がり続けているだけ。　暴落ってのは、都内に関していえば全くの嘘。
人口減少とかいう人もいるけど、2020年での23区内人口予測は -1% に過ぎない。
暴落していくのは、郊外だけ。23区ないで待っていても暴落ってのは自然には起こらないよ。

[175: 匿名さん]

東京カンテイデータより、　80m^2 新築マンション平均価格　2004年
千代田区 8323
港区 6766
　中央区 6356
大田区　 5298
---------------
江東区 4269
足立区　 3516
港区なら6000万でも格安。　足立区は4000万でも割高 って訳。　ＯＫ？

[176: 匿名さん]

>>175
足立区笑っちゃうほど安いねえ。
でも、全体平均はあまり役に立たないんじゃないかな？
足立区って交通の便が悪い地域が多いし、
（何せあの舎人線を堂々と「通勤に便利！」とかデベが言っちゃうし）
そういうところのマンションは自動的に安くなるし。

自分は足立区周辺をいろいろ見てるけど、
どのマンションも意外と駅歩が多い（10分とか当たり前にある）。
そうなると価格が落ちるのは仕方がないし、
そうしたマンションが全体平均を押し下げても不思議ではないかな。

[177: 匿名はん]

>164
淺沼で調べて施工ミスが見つからなかった？
神奈川の新築での手抜き工事が原因での漏水、千里中央では所長が酒のみながら現場指示して
南大沢では大規模な手抜き工事でタイル剥げ落ち、去年は清澄白河で死亡事故・・・。
どうやって探せば見つからないと言えるんだか・・・。
ちなみに千里中央の物件は野村と組んでの物件だから野村と組んでれば大丈夫なんてこともない。
昔から浅沼組＝泥沼組。（どろぬまぐみ） これが職人の間では常識。
現場の定例打ち合わせなんか形だけ。 監督は前日に約束した事なんてしらんぷり・・・。

[178: 匿名さん]

施工ミスは淺沼に限った話ではないが、
見つからなかったとか誤解を招くような情報はいただけない。

[179: 匿名さん]

>>175 さん。
　元ネタは東京カンテイだけど、住宅情報スタイルの今の号にも全部の区別に
でているね。　足立区全体の平均だと今や浦安市にも逆転されたし、滅茶苦茶
都心には遠い立川市より下になっているんだ。　やっぱり交通利便性
（立川以外に時間は近い）や、環境（新浦安はすっきりした都市計画だよね）は重要と
思うと、足立区とはいえ、ここの立地条件（利便性はかなり高く、都市計画で平均を
かなり上回る立地が期待できる）　を考えると80m^2/4000万程度はいうほどぼったくり
ではないかもしれんかなと。

[180: 匿名さん]

>>164 氏の調査が甘いとしても、どこも沢山施工しているんだもの、
問題なしですんでいる会社があるかな。　数ていったら、当然長谷工がトップだもの、
平均通りの問題発生率なら長谷工施工はいかんということになる。
（正解は; 問題の発生”率”は平均を超えているわけではない）
これ、よくある、一番世田谷区が犯罪が多いから最も治安が悪いという間違いと
同じこと。　例を挙げただけでは、平均より落ちる証明にはならないんだよね。
　千里中央のは、プライムフォートだっけ？　あれは風評被害だけで
実際には問題ははなかったんでなかったっけ？　ここの掲示板ざっとあたって
みたけども。　　死亡事故ってのは施工ミスとはいわないと思うけどね。

[181: 匿名さん]

>>178、>>180
同意。

>>179
立川は今や環境整備が行き届いて結構な人気らしいよ。
中央線1本で新宿出られるしね（自殺率高のあの路線を気に入るかは個人の趣味次第）。
新浦安は駅歩長くても人気高いよね、やはり町レベルでの大規模開発は強い。

そういう意味では今回の再開発は結構注目なのかなあ？と思ってるんだけどね。
駅歩も近いし専門店街＋ヨーカドー＋シネコン＋公園が併設されてて、
大通りからも比較的遠く（100号はどうなんだ、と言う話もあるが）、
線路からも比較的離れてる（音に関してはスターツの建物が盾になってくれるかも）。
後は学校も新設してくれると良かったんだけどそこまでは行かなかったか…と言う感じかな。
と言うか、本当に足りるんだろうか？＞学校のキャパシティ

[182: 匿名さん]

http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html 参照。
立川の平均地価は足立区平均より高めに見える。　土地仕入れのレベルが同じレベルの
地区と比較しないと単純な坪単価比較には意味がないんじゃないかな。

[183: 匿名さん]

>>181 隣の小学校もともと工場で一杯人がいたときの部屋数があって、
その後人が減ってしまったので、１学年1クラスになってしまった感じだから、
先生を増やすだけで、２クラス化可能なはずで多分そう瞬間には人溢れないと
思う。　ここの物件は再開発では最初の入居だしね。
　あと、ここの投稿にもあるけど、足立区は学校は自由に選択可能のはず。
10中だけは避けることを勧める。　”昔”じゃななくて、今もレベル低いよ。

[184: 匿名さん]

>182 戸建ての場合だろう。　平均的に使用可能な容積率も考慮にいれないと
まだ比較としては適当ではないぞ。　ステージオの300% ってのは大分に
”平均”よりは上のはず　(例えば駅向かいのダイアパレスは200でやっているわけだ）
なので、それ考えると割高度アップだぞ。
　まぁ割安物件がTVコマーシャルは打たんから素人目にも明らかではあろうが。

[185: 匿名さん]

>183
足立区内での学校で選んだらどこでも五十歩百歩だよ。
どこの学校も学力、進学率ともに都内で下から数えてすぐに見つかる位の低さ・・・

[186: 匿名さん]

>160、162
ここを割高だから検討からはずそうかと書くと、すぐにイコール買えないに
結びつける人多いね(2,3人の複数書き込みかもしれないが)
ほとんどの人は金をどぶには捨てたくないものです。
4000万〜5000万程度を損するところに突っ込める人はそうそういない。
一方、それ以上の金額を支払っても「買い」と思える物件もある。
ここと西日暮里の差はそこ。　西新井にはその割高を埋めれる「買い」が存在しないのがデメリット。
余裕のある人間が皆金を湯水のように使うわけじゃないよ。
後先考えて購入しないとバカを見るから。

[187: 匿名さん]

こちとら気が短いんでえい。なんでもいいから早く第１期決めちゃってくれ。希望者が増えてきて
抽選で外れたらどうすんじゃ、こら。

値下げするんなら第２期でやりゃいいじゃねえか。１００万、２００万でガタガタいわねえよ。

売れ残ったらもっと値下げすりゃいいじゃねえか。下げりゃ売れるよ。

[188: 匿名さん]

最近、ＭＲに行かれた方にお伺いします。

販売員の態度とか今後のスケジュールで、新規情報がありましたらお教えください。

当方は、東北に住んでおり、2回ほどこのＭＲに行きました。
ただし、最初のイメージビデオ？は見ていません。

[189: 匿名さん]

>>186
空気嫁夏厨。

>>188
第一期は8末から開始、とのことだが怪しいもんだ。
販売員の態度は特に悪くないと思う。
（まあ、自分がどういう態度を取るかで相手の態度も決まるけど）
構造説明会とか管理説明会とか登録説明会とかの説明会は土日にやってるからMRに確認。
イメージビデオは見れば見るで面白いかもしれんが、
正直見ても見なくても情報量に差はないから安心して良いと思う。

[190: 匿名さん]

↑営業ですね！？

[191: 匿名さん]

>販売員の態度とか今後のスケジュールで、新規情報がありましたらお教えください。

私の担当は三菱の人だから押し売りしたりせず気が楽でいいです。隣とかで野村の担当についている人を見ると
反対にかなり強引に話を進められて辟易している素振りも間々見てきました。
三菱の担当についたら天国、野村の担当だとちょっとつらいです。

ちなみに、ここの掲示板でも悪評プンプンの「登録説明会」は三菱では経験がないと営業の方も戸惑ってました。
どうやらこの物件は野村主導のようなので、独特の野村商法にかなり振り回されます。
まだ登録開始は決定していないようですので、ここの掲示板にあったTTTやCMTを見てまいります。

[192: 匿名さん]

>>188 さん相変わらず煮え切らない感じですね。　野村＋地所なので、その間の調整ってのも
必要なのかもしれませんか、それをエンドユーザーに押し付けられもね。
　>>168 さんのように近所には、凄い回数のビラ配りをしています。　よーく見ていると、
段々間取り図を載せている住戸パターンが変わっていくので、興味が深い。
P-A / P-K とかはかなり前に消えて、ちょっと前は　West Regidence の図面がかなり
掃いっていたが、直近のでは、P-N とか東向きとか、P-Fag とか低層階の売り込みを
重視しているようですね。　

[193: 匿名さん]

まあとりあえず、ここは2期目以降に買ったほうが御買得になりそうですね。

[194: 匿名さん]

パークフロントは殆ど１期で出してしまうのではなかったっけ？　いくら安くても
奥のＶ字型のとかはいらんなぁ... 27/28の週末に、南千住物件と、日暮里の
Station Garden Tower は　MR予約とったので、ちょっと比較のために見てこようかなぁ
と思ってます。　多分日暮里のは予算超過に違いないが。　

[195: 匿名さん]

今のＮＨＫnews みた？　西新井駅直近で連続暴行事件(7件も！！）発生！！
やっぱダメだなここ。

[196: 匿名さん]

完成したら、若者・買物客のたまり場でとても子供のいる家庭にとっては良い環境ではないし、
転勤でもあったら、周りが賃貸だらけだし、貸すのも難しそうだし、2期以降の日当たりの悪い
部屋や、まだ売主の決まっていない分譲も安くなるだろうから、売るに売れないだろうし・・
１９５さんNHKニュ-スの内容詳しく教えてくれません？

[197: 匿名さん]

>196
そういった懸念はありますね。目の前の公園なんていいたまり場になりそうですし・・・。
賃貸や買い替えは視野に入れれないでしょうね。

[198: 匿名さん]

パ-クフロントタワーが人気のようですが、この間の地震でタワーマンションのエレベータが止まり
（止まるのはよいが）復旧にかなり時間がかかりどこも大変だったと書いてありましたよ。
それに東の賃貸棟の南も賃貸ができるんですよね？ということは真南しか日が入らないんじゃ
ないんですか？だったらV字の安いところの方がいいかな・・・おそらくどんどん安くなりますよね
貸す時や売る時にはたいしてかわらない気がするし・・早く2期の価格教えて！

[199: 匿名さん]

ここのデベは本当西日暮里の話題出されるのが嫌みたいね。
モデルルームでもそうだったけど。
ここ即金で買えるような人なら当然西日暮里辺りでも買えるだろうし、
立地じゃ逆立ちしたって勝てないし、動向気になってしょうがないんだろうけど。
これで西日暮里がそこまで高くない価格で販売し始めたら慌てるだろうな。

[200: 匿名さん]

>>199 あんまりデベ自身の書き込みがあるような気はしないけど...いくらＭＲに閑古鳥が
ないていても、週末の昼間にこんなところに書き込みできるほど暇でもあるまい。
　正確には、西日暮里じゃなくて日暮里駅直結。　利便性では勝負にならんが、
その分値段も向こうのほうが遥かに高いよ。　ここ角意外は 200万/坪って部屋は
さすがに殆どないからね。　向こうは 230-240ってなところだろうと思うよ。
(中層階ー高層階）　日暮里物件は、地権者だらけ。　駐車場とかいおいろで
差別されそうな気もするしで（大抵地権者には優先権とかの利益供与があるよね）、
ちょっとパスかなとは思う。　じゃあここ買えといっている訳じゃあないよ。
単に競合相手と考えるには、全然レベルが向こうのほうが上なんでないってこと。

[201: 匿名さん]

日暮里は三井がかんでるけど、さすがに230-240/坪ってのはないんじゃないかなぁ...
駅5分とかで十分 200万よりかなり下で新築のある駅だもの(山手線１周の中では最安）
まぁ平均坪単価で30万ほどの差はあったと思うけど、　ここステージオが高すぎるだけで、
日暮里でも、せいぜい210-220までで供給できる筈だと思うけどね。　

[202: 匿名さん]

>>201
そっちの板ネタにかけとか言われそうだが、　日暮里アインスタワーが上層
92m^2 角で 6200万台だった記憶があるので、駅直結の分　240万/坪はないと
広めの間取りは買えないと思うよ。　いくら野村がぼったくりだといっても
P-Kh 20階で　やっと220万円台/坪だもの、レベルが全然違うだろう。

[203: 匿名さん]

>>202
　いやまぁ周りの価格からみたらそうかもしれないけどさ。 商業地域で容積率制限あまい
ところで、1戸あたりの土地負担が、ステージオ(27m^2)の半分以下の11m^2とかでしょ。
路線価は2.5倍ほど高いけど、本来土地負担は同じ程度だよね。　最近はタワーだからって
普通に RC造で建ててしまうから建設コスト割り増しもあんまりないんで、”本当は”
私が書いたくらいの値段で売れないと変という意味ですよ。　

[204: 匿名さん]

あんまり販売日程とか遅らせるもんだから、物件比較の板になってきている (X_X)
なんか新ネタかと思って覗いてみたら..

>>195 >>196
確かにNHKでやっていたね。西新井駅周りの風景まで写さなくてもとか思いながら
見ていたけど、確か駅の北側のはず。

[205: 匿名さん]

>>198
通常地震対策がなされているエレベータは、
震度5以上を検知すると自動的に運転停止して、
メンテ会社が点検しないと動かないようになっている。

今回の地震ではそうしたエレベータが多発して、
メンテ会社の手が廻らないがために大混乱したんだな。
つまり、そういうエレベータのある所はタワーだろうが免震だろうが関係ないよ。

[206: 匿名さん]

>202
元々の土地代が違うよね？たしか駅からの距離が同条件で一坪当り25〜30くらい。
だと240万/坪だとしても割高感はステージオのほうが高く感じると思うよ。

[207: 匿名さん]

>>206 さん
　 203です。1戸あたりの土地仕入れは大して変わらないんですよ。
商業地のほうが遥かに高度利用可能なのでね。
　あとは20階免振　と、40階超高層の建設コストの差で決まります。
せいぜい10-20万/坪 upで収まっていないと、割高感がステージオの
ほうが”上”ってことはない。　最近のタワーの値下がりには、高強度コンクリート
などの採用による、建設コストの低減って要素を無視してはいけないと
思います。　まぁ、マンションの値段は原価積み上げだけで決まるわけでは
ないから、そんな値段では売ってこないと思うけど。
　

[208: 匿名さん]

>>206
と言うか、日暮里タワーを買える人に言わせれば、
日暮里タワーも割高な物件に映るんだろうけど。
周辺環境を考えるとあまり優れた物権ではないし、
（南は貨物線も含めた夜中まで車両が行きかう線路、北は尾久橋通り、南東はラブホ街）
特徴はJR＆（使えない）京成線直結だけ。

要するに、何をどこで妥協するか（妥協しないか）だと思うけどね。
日暮里＊＊＊＊な人は素直に日暮里買ってれば良いだけだし。
まあ、少なくとも価格だけで決まるものじゃないけどね。

[209: 匿名さん]

うむ。　ここは価格に換算できないものが割といいわけ。　格安物件は、
価格に換算できない環境で劣悪なものが多い。　考え方次第だと思うな。
利便性・環境・住居設計　全部いいなんて坪300万超でないとあり得ないよ。
何をきるかだけの問題。　

[210: 匿名さん]

水曜日に書き込んだら営業さんと断定された購入予定者です。
日をおいて見にきたら結構伸びていて、この物件の関心の高さを語ってますね。
マンション購入にあたっては立地・日照・管理優良で非埋め立て地。加えて２３区内再開発が条件でした。
ここはディベロッパーも一流だし、ウチにはパーフェクトに近い。
どなたかも既に言及されていますが、２３区内駅近で価格下落は当面は無いと考えています。

[211: 匿名さん]

価格、資産面で極めて妥当な買い物でしょう。ちなみにキャッシュ購入。
一応永住予定ですが、子供二人共に私大医学部進学といった
うれしいような悲しいような事態になれば、売るも貸すもありということで。
ひぐらしの里の物件も気になりましたが、あちらだとさすがに即金は無理です。