西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[151: 匿名さん]

　知らん人ほど２重床信仰があるみたいですけど、リフォームには確かに
有利だけど、遮音上の効果はたいしたことないですよね。　直床だというだけで
駄目というのは、ちょっとレベル低すぎないかな。
　

[152: 匿名はん]

ここの施工、大手にして欲しかったなぁ。それならまだ多少高い分は納得できたのに・・・
デベに野村、三菱とといった大手でやるんなら淺沼なんて２流、３流どころを使わないで欲しかった・・・

[153: 匿名さん]

>152
同感です
大林とか竹中とかその辺だったら高くても買う価値ありますよね

[154: 匿名さん]

第一期でこれだけもたもたしてたら二期以降はどうなるんでしょう。
一期は客層もそこそこだと思いますが、二期以降でレベルが下がりそうで不安です。
それじゃあなくても周りの賃貸住宅の入居者レベルが心配なのに・・
あんまり焦らず、強気で販売してくれえばいいんですが。

[155: 匿名さん]

この規模のプロジェクトでＴＶ−ＣＭ流している時点で焦っていると思いますけど。
その分のコストあるから、値段だけは強気で押すしかないでしょうね,,,

[156: 匿名さん]

住む場所（西新井）にこだわりがなければ、ここよりマーク・ゼロワンかな。
価格にそれほどの差はないし、都心へのアクセスもこちらの方がいいし。
ただし、建物という点ではどうかな、というところで現在考え中。
二重床信仰ってのはたしかに怖いけど、いまさら同和問題ってのにも・・・
南千住はこの問題より泪橋周辺の現状でアレルギーがあるひとはいるだろうけどね。
でも、同和のことをいいだすんだったら西新井だって昔同じような話あったじゃん。
どちらも内容はおなじだ〜な。

[157: 匿名さん]

>152
だよね、俺もそう思う。なんで大手にしなかったんだろ？
大手にできなかった理由でもあんのかな？

同じ開発なら西日暮里も気になるよなぁ・・・。駅はいまいちだけど一応は山手線だし。

[158: 匿名さん]

ステ−ジオからだんだん離れていきますが・・・・・・
話題を戻しませんか？

[159: 匿名さん]

>158
離れてる？施工を大手にして欲しかったってのはステージオのことだよ。
意味わかんないね。
南千住だと強気に出れるが、曳船や西日暮里相手だと勝ち目ないから話題に出して欲しくないと
思ってるデベさんかな？

[160: 匿名さん]

　この時代に同和問題ねたとは古すぎ... もう誰も覚えていないって。

　日暮里とかは、腐っても山の手線直結。　価格的に比較にはならんでしょう。
90m^2 そこそこで６０００万円台後半だよ。　ここが買えない人はもっと買えない物件。

　野村＋淺沼組　の組み合わせは最近関東でも多くない？　確か城東地区では
プラウド錦糸公園、プラウド新小岩、武蔵野ガレリア　とか。　地所と一緒というのだと
パークハウス清澄白河がそうだったよね。　値段的な文句はともかく、そんなに
施工レベルで問題を起こしているように思えないんだけど、
　基本デベ側がちゃんと管理するかどうかで決まっているものだと思うので、あまり施工会社を
気にしてもしょうがないんでない。　もっとも野村だから１割高くなっても文句いわずに
買えとか言われるとちょっとねぇとか思うけれども。　

[161: 匿名さん]

　曳船の物件も狭苦しいリビングルームに、内装も大したことなしで、
要するにこことどっこいどっこいのレベル。　この辺が、伊勢崎線沿線の
限界でしょう。　皆”割高”とかいっているけど、要するに予算超過で
買えないので文句いっているわけ。　それも当たり前で、ステージオは
年収１０００万超で地縁もない人が買いにくるような場所・物件ではない。
　まだ安く大量に直床で部屋をぶちこむ南千住のほうが成功確立は高かろう。
割安というメリットだけはあるわけだから。　

[162: 156]

>>160
同意。

立地条件的に日暮里と比較するのは無理がありすぎる。
曳舟とだって、都心からの距離とアクセス
（大半が地下鉄直通・本数も多く、次の押上はもう地下鉄線内）で西新井は分が悪いでしょう。
比較対象云々より、もっとここのよさを掘り下げて考えた方がベターなのでは？
私もそんな情報ならほしいとおもいますしね。

[163: 匿名さん]

ステージオの東向きがまた値下げしたよ！！
もう一声下がるかも・・
売る前から価格下げてばかりで大丈夫？営業の人の強気はどこにやら・・
もっともっと下げてー
二期以降の条件を妥協できれば2000万台もでるのかな？
東向きで検討するならしばし静観もありかな。

[164: 匿名さん]

160です。　>>162 さんに同感。　”ステージオ”の板なんだから、基本購入の可能性を
意識しつつ、ネガティブ要素となる可能性のある点については、ほかとの比較もよい
でしょう。　イメージだけで大手じゃなきゃダメという人は単に買わなければよいので、
私の知りたいのは、”浅沼組”が心配なら、そこが普通の会社よりも遥かに多く
施工に問題のある物件を実際に作っているのかどうかです。　160で挙げた物件で
実際に施工ミスなどの問題があるのかどうか?　Web でちょっと調べた限りでは
見つかりませんでしたけどね。
　1) 教育レベル低い　2) 地価/資産価値レベル低い　3) 普通に西新井駅５分だと思えば
10%ほど割高である　なんてのはもうこの板では確定すみのことです。
もっと新しい角度から検討した結果を皆で投稿していきたいかなと。　

[165: 匿名さん]

>>163 さん。　大体どのくらいの下げか価格情報いただけません？
これだけ聞きにモデルルームいくには、　ほか掛け持っている物件が多すぎてね。

[166: 匿名さん]

>>163さん、私も東向きの値下げ幅知りたいです。
MR行くと営業が必死な感じで話が長くなるのでちょっと。。。
そういえば、登録は8月末です。30日少し前になるそうですよ。
登録説明会というのは、契約の手順等を説明するだけみたい。お盆の忙しい時期に行けないよねえ。

[167: 匿名さん]

あさってTTTの第１期の抽選なんだけど、このままだとステージオがのんびりやっている
間に、会員期・一期・ニ期と３回　抽選参加のチャンスがありそうですね。

[168: 匿名さん]

うち伊勢崎線沿線。　もう１５回くらい家にビラはいったけど、今回のは笑える：
”「低層階なのに日当たり良好あります！」”が宣伝文句とは、　P-J 2階とかいう
77m^2 弱で、3930万だって...　坪単価170万じゃない... 3LDK は一回
”価格調整”してるんじゃなかったっけ？
”低層階にも関わらず、馬鹿高い部屋あります”　が正解でしょう..
しかも、頭金200万ぽっちで買っても　月11万でいけまっせとか..
利率1.25% の計算とは、殆ど貧乏人を破産させたがっているとしか思えんが。

[169: 匿名さん]

やっぱり余程低層は売れそうもない感じなんですねぇ...　終わったかも..

[170: 匿名さん]

>>166
私は営業さんから20か27ぐらいからって聞きましたよ。
と言うことは、あれからまた変更があったんでしょうかね？

でも8月に入ってもまだ日時が確定してないってことは、
まだまだ後ろ倒しになるかもしれませんね。
個人的にはその方が他のMRに行けて嬉しいですけど。

[171: 匿名さん]

>>168
月11万だと管理費・修繕費で13万か。
デベ自ら「管理費・修繕費払わんでよろし！」って言ってるのかな？（ｗ

で、ふと思ったんだけど、
去年ぐらいは70m2越えで4000万って割と安かったと言う記憶がある。
豊洲なんてそれで売れたようなもんだったし。
（当時はそれはそれで羨ましかった）

直接は比較できないけど（好き嫌いもあるし）、
1年でこの言われようはマンション価格の暴落を意味しているんでしょうねえ…。

[172: 匿名さん]

最上階の倍率は２０倍だそうです。

[173: 匿名さん]

　それって債権（つみたて君）こみだよ。　デベは都合が悪いことは言わんけどね。
うちも大昔からためのがあるから、　１人で20倍になる人がいるんだよ。
TTTでもそれに敗れ去った。　積み立て君２人＋普通の人４人で勝てるわけはないわな。
良心的なとこだと、ピンの色の種類で、20倍＝緑　10倍=黄色　1倍(つみたて君以外）=赤
なんて色分けしてるけど。　錦糸町のブリリアタワーだったかな、75倍とかいうのを
見た記憶もあるよ　(^^)

[174: 匿名さん]

>>171
豊洲がいくら江東区といっても利便性が全く違うし、地価レベルも違うよ...
マンションといったって土地負担はちゃんとあるんだもの。　路線価の平米単価で10万も違う
とこと、できあがりの価格で比較されても.... マンションの場合 高度利用ってことで
路線価の２倍近い入札だって珍しくないけど、容積率は大体200-300% がリミット。
（ステージオは300使える割には値段下がっていない；普通は200で作っているわけだ）
原価が坪20万違えば、できあがりは坪30万違って当たり前。　75m^2 =23坪なら
700万の差があって、割高感は同じであるわけ。　そういう意味では、豊洲よりこっちの
ほうがずっと高いって。　ここ２年都内の平米あたりのマンションの値段はちょっとだけ
だけど上がっているんだよ。　平均価格はちょっとだけ下がっているけど、単に
部屋の平均面積が下がり続けているだけ。　暴落ってのは、都内に関していえば全くの嘘。
人口減少とかいう人もいるけど、2020年での23区内人口予測は -1% に過ぎない。
暴落していくのは、郊外だけ。23区ないで待っていても暴落ってのは自然には起こらないよ。

[175: 匿名さん]

東京カンテイデータより、　80m^2 新築マンション平均価格　2004年
千代田区 8323
港区 6766
　中央区 6356
大田区　 5298
---------------
江東区 4269
足立区　 3516
港区なら6000万でも格安。　足立区は4000万でも割高 って訳。　ＯＫ？

[176: 匿名さん]

>>175
足立区笑っちゃうほど安いねえ。
でも、全体平均はあまり役に立たないんじゃないかな？
足立区って交通の便が悪い地域が多いし、
（何せあの舎人線を堂々と「通勤に便利！」とかデベが言っちゃうし）
そういうところのマンションは自動的に安くなるし。

自分は足立区周辺をいろいろ見てるけど、
どのマンションも意外と駅歩が多い（10分とか当たり前にある）。
そうなると価格が落ちるのは仕方がないし、
そうしたマンションが全体平均を押し下げても不思議ではないかな。

[177: 匿名はん]

>164
淺沼で調べて施工ミスが見つからなかった？
神奈川の新築での手抜き工事が原因での漏水、千里中央では所長が酒のみながら現場指示して
南大沢では大規模な手抜き工事でタイル剥げ落ち、去年は清澄白河で死亡事故・・・。
どうやって探せば見つからないと言えるんだか・・・。
ちなみに千里中央の物件は野村と組んでの物件だから野村と組んでれば大丈夫なんてこともない。
昔から浅沼組＝泥沼組。（どろぬまぐみ） これが職人の間では常識。
現場の定例打ち合わせなんか形だけ。 監督は前日に約束した事なんてしらんぷり・・・。

[178: 匿名さん]

施工ミスは淺沼に限った話ではないが、
見つからなかったとか誤解を招くような情報はいただけない。

[179: 匿名さん]

>>175 さん。
　元ネタは東京カンテイだけど、住宅情報スタイルの今の号にも全部の区別に
でているね。　足立区全体の平均だと今や浦安市にも逆転されたし、滅茶苦茶
都心には遠い立川市より下になっているんだ。　やっぱり交通利便性
（立川以外に時間は近い）や、環境（新浦安はすっきりした都市計画だよね）は重要と
思うと、足立区とはいえ、ここの立地条件（利便性はかなり高く、都市計画で平均を
かなり上回る立地が期待できる）　を考えると80m^2/4000万程度はいうほどぼったくり
ではないかもしれんかなと。

[180: 匿名さん]

>>164 氏の調査が甘いとしても、どこも沢山施工しているんだもの、
問題なしですんでいる会社があるかな。　数ていったら、当然長谷工がトップだもの、
平均通りの問題発生率なら長谷工施工はいかんということになる。
（正解は; 問題の発生”率”は平均を超えているわけではない）
これ、よくある、一番世田谷区が犯罪が多いから最も治安が悪いという間違いと
同じこと。　例を挙げただけでは、平均より落ちる証明にはならないんだよね。
　千里中央のは、プライムフォートだっけ？　あれは風評被害だけで
実際には問題ははなかったんでなかったっけ？　ここの掲示板ざっとあたって
みたけども。　　死亡事故ってのは施工ミスとはいわないと思うけどね。

[181: 匿名さん]

>>178、>>180
同意。

>>179
立川は今や環境整備が行き届いて結構な人気らしいよ。
中央線1本で新宿出られるしね（自殺率高のあの路線を気に入るかは個人の趣味次第）。
新浦安は駅歩長くても人気高いよね、やはり町レベルでの大規模開発は強い。

そういう意味では今回の再開発は結構注目なのかなあ？と思ってるんだけどね。
駅歩も近いし専門店街＋ヨーカドー＋シネコン＋公園が併設されてて、
大通りからも比較的遠く（100号はどうなんだ、と言う話もあるが）、
線路からも比較的離れてる（音に関してはスターツの建物が盾になってくれるかも）。
後は学校も新設してくれると良かったんだけどそこまでは行かなかったか…と言う感じかな。
と言うか、本当に足りるんだろうか？＞学校のキャパシティ

[182: 匿名さん]

http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html 参照。
立川の平均地価は足立区平均より高めに見える。　土地仕入れのレベルが同じレベルの
地区と比較しないと単純な坪単価比較には意味がないんじゃないかな。

[183: 匿名さん]

>>181 隣の小学校もともと工場で一杯人がいたときの部屋数があって、
その後人が減ってしまったので、１学年1クラスになってしまった感じだから、
先生を増やすだけで、２クラス化可能なはずで多分そう瞬間には人溢れないと
思う。　ここの物件は再開発では最初の入居だしね。
　あと、ここの投稿にもあるけど、足立区は学校は自由に選択可能のはず。
10中だけは避けることを勧める。　”昔”じゃななくて、今もレベル低いよ。

[184: 匿名さん]

>182 戸建ての場合だろう。　平均的に使用可能な容積率も考慮にいれないと
まだ比較としては適当ではないぞ。　ステージオの300% ってのは大分に
”平均”よりは上のはず　(例えば駅向かいのダイアパレスは200でやっているわけだ）
なので、それ考えると割高度アップだぞ。
　まぁ割安物件がTVコマーシャルは打たんから素人目にも明らかではあろうが。

[185: 匿名さん]

>183
足立区内での学校で選んだらどこでも五十歩百歩だよ。
どこの学校も学力、進学率ともに都内で下から数えてすぐに見つかる位の低さ・・・

[186: 匿名さん]

>160、162
ここを割高だから検討からはずそうかと書くと、すぐにイコール買えないに
結びつける人多いね(2,3人の複数書き込みかもしれないが)
ほとんどの人は金をどぶには捨てたくないものです。
4000万〜5000万程度を損するところに突っ込める人はそうそういない。
一方、それ以上の金額を支払っても「買い」と思える物件もある。
ここと西日暮里の差はそこ。　西新井にはその割高を埋めれる「買い」が存在しないのがデメリット。
余裕のある人間が皆金を湯水のように使うわけじゃないよ。
後先考えて購入しないとバカを見るから。

[187: 匿名さん]

こちとら気が短いんでえい。なんでもいいから早く第１期決めちゃってくれ。希望者が増えてきて
抽選で外れたらどうすんじゃ、こら。

値下げするんなら第２期でやりゃいいじゃねえか。１００万、２００万でガタガタいわねえよ。

売れ残ったらもっと値下げすりゃいいじゃねえか。下げりゃ売れるよ。

[188: 匿名さん]

最近、ＭＲに行かれた方にお伺いします。

販売員の態度とか今後のスケジュールで、新規情報がありましたらお教えください。

当方は、東北に住んでおり、2回ほどこのＭＲに行きました。
ただし、最初のイメージビデオ？は見ていません。

[189: 匿名さん]

>>186
空気嫁夏厨。

>>188
第一期は8末から開始、とのことだが怪しいもんだ。
販売員の態度は特に悪くないと思う。
（まあ、自分がどういう態度を取るかで相手の態度も決まるけど）
構造説明会とか管理説明会とか登録説明会とかの説明会は土日にやってるからMRに確認。
イメージビデオは見れば見るで面白いかもしれんが、
正直見ても見なくても情報量に差はないから安心して良いと思う。

[190: 匿名さん]

↑営業ですね！？

[191: 匿名さん]

>販売員の態度とか今後のスケジュールで、新規情報がありましたらお教えください。

私の担当は三菱の人だから押し売りしたりせず気が楽でいいです。隣とかで野村の担当についている人を見ると
反対にかなり強引に話を進められて辟易している素振りも間々見てきました。
三菱の担当についたら天国、野村の担当だとちょっとつらいです。

ちなみに、ここの掲示板でも悪評プンプンの「登録説明会」は三菱では経験がないと営業の方も戸惑ってました。
どうやらこの物件は野村主導のようなので、独特の野村商法にかなり振り回されます。
まだ登録開始は決定していないようですので、ここの掲示板にあったTTTやCMTを見てまいります。

[192: 匿名さん]

>>188 さん相変わらず煮え切らない感じですね。　野村＋地所なので、その間の調整ってのも
必要なのかもしれませんか、それをエンドユーザーに押し付けられもね。
　>>168 さんのように近所には、凄い回数のビラ配りをしています。　よーく見ていると、
段々間取り図を載せている住戸パターンが変わっていくので、興味が深い。
P-A / P-K とかはかなり前に消えて、ちょっと前は　West Regidence の図面がかなり
掃いっていたが、直近のでは、P-N とか東向きとか、P-Fag とか低層階の売り込みを
重視しているようですね。　

[193: 匿名さん]

まあとりあえず、ここは2期目以降に買ったほうが御買得になりそうですね。

[194: 匿名さん]

パークフロントは殆ど１期で出してしまうのではなかったっけ？　いくら安くても
奥のＶ字型のとかはいらんなぁ... 27/28の週末に、南千住物件と、日暮里の
Station Garden Tower は　MR予約とったので、ちょっと比較のために見てこようかなぁ
と思ってます。　多分日暮里のは予算超過に違いないが。　

[195: 匿名さん]

今のＮＨＫnews みた？　西新井駅直近で連続暴行事件(7件も！！）発生！！
やっぱダメだなここ。

[196: 匿名さん]

完成したら、若者・買物客のたまり場でとても子供のいる家庭にとっては良い環境ではないし、
転勤でもあったら、周りが賃貸だらけだし、貸すのも難しそうだし、2期以降の日当たりの悪い
部屋や、まだ売主の決まっていない分譲も安くなるだろうから、売るに売れないだろうし・・
１９５さんNHKニュ-スの内容詳しく教えてくれません？

[197: 匿名さん]

>196
そういった懸念はありますね。目の前の公園なんていいたまり場になりそうですし・・・。
賃貸や買い替えは視野に入れれないでしょうね。

[198: 匿名さん]

パ-クフロントタワーが人気のようですが、この間の地震でタワーマンションのエレベータが止まり
（止まるのはよいが）復旧にかなり時間がかかりどこも大変だったと書いてありましたよ。
それに東の賃貸棟の南も賃貸ができるんですよね？ということは真南しか日が入らないんじゃ
ないんですか？だったらV字の安いところの方がいいかな・・・おそらくどんどん安くなりますよね
貸す時や売る時にはたいしてかわらない気がするし・・早く2期の価格教えて！

[199: 匿名さん]

ここのデベは本当西日暮里の話題出されるのが嫌みたいね。
モデルルームでもそうだったけど。
ここ即金で買えるような人なら当然西日暮里辺りでも買えるだろうし、
立地じゃ逆立ちしたって勝てないし、動向気になってしょうがないんだろうけど。
これで西日暮里がそこまで高くない価格で販売し始めたら慌てるだろうな。

[200: 匿名さん]

>>199 あんまりデベ自身の書き込みがあるような気はしないけど...いくらＭＲに閑古鳥が
ないていても、週末の昼間にこんなところに書き込みできるほど暇でもあるまい。
　正確には、西日暮里じゃなくて日暮里駅直結。　利便性では勝負にならんが、
その分値段も向こうのほうが遥かに高いよ。　ここ角意外は 200万/坪って部屋は
さすがに殆どないからね。　向こうは 230-240ってなところだろうと思うよ。
(中層階ー高層階）　日暮里物件は、地権者だらけ。　駐車場とかいおいろで
差別されそうな気もするしで（大抵地権者には優先権とかの利益供与があるよね）、
ちょっとパスかなとは思う。　じゃあここ買えといっている訳じゃあないよ。
単に競合相手と考えるには、全然レベルが向こうのほうが上なんでないってこと。

[201: 匿名さん]

日暮里は三井がかんでるけど、さすがに230-240/坪ってのはないんじゃないかなぁ...
駅5分とかで十分 200万よりかなり下で新築のある駅だもの(山手線１周の中では最安）
まぁ平均坪単価で30万ほどの差はあったと思うけど、　ここステージオが高すぎるだけで、
日暮里でも、せいぜい210-220までで供給できる筈だと思うけどね。　

[202: 匿名さん]

>>201
そっちの板ネタにかけとか言われそうだが、　日暮里アインスタワーが上層
92m^2 角で 6200万台だった記憶があるので、駅直結の分　240万/坪はないと
広めの間取りは買えないと思うよ。　いくら野村がぼったくりだといっても
P-Kh 20階で　やっと220万円台/坪だもの、レベルが全然違うだろう。

[203: 匿名さん]

>>202
　いやまぁ周りの価格からみたらそうかもしれないけどさ。 商業地域で容積率制限あまい
ところで、1戸あたりの土地負担が、ステージオ(27m^2)の半分以下の11m^2とかでしょ。
路線価は2.5倍ほど高いけど、本来土地負担は同じ程度だよね。　最近はタワーだからって
普通に RC造で建ててしまうから建設コスト割り増しもあんまりないんで、”本当は”
私が書いたくらいの値段で売れないと変という意味ですよ。　

[204: 匿名さん]

あんまり販売日程とか遅らせるもんだから、物件比較の板になってきている (X_X)
なんか新ネタかと思って覗いてみたら..

>>195 >>196
確かにNHKでやっていたね。西新井駅周りの風景まで写さなくてもとか思いながら
見ていたけど、確か駅の北側のはず。

[205: 匿名さん]

>>198
通常地震対策がなされているエレベータは、
震度5以上を検知すると自動的に運転停止して、
メンテ会社が点検しないと動かないようになっている。

今回の地震ではそうしたエレベータが多発して、
メンテ会社の手が廻らないがために大混乱したんだな。
つまり、そういうエレベータのある所はタワーだろうが免震だろうが関係ないよ。

[206: 匿名さん]

>202
元々の土地代が違うよね？たしか駅からの距離が同条件で一坪当り25〜30くらい。
だと240万/坪だとしても割高感はステージオのほうが高く感じると思うよ。

[207: 匿名さん]

>>206 さん
　 203です。1戸あたりの土地仕入れは大して変わらないんですよ。
商業地のほうが遥かに高度利用可能なのでね。
　あとは20階免振　と、40階超高層の建設コストの差で決まります。
せいぜい10-20万/坪 upで収まっていないと、割高感がステージオの
ほうが”上”ってことはない。　最近のタワーの値下がりには、高強度コンクリート
などの採用による、建設コストの低減って要素を無視してはいけないと
思います。　まぁ、マンションの値段は原価積み上げだけで決まるわけでは
ないから、そんな値段では売ってこないと思うけど。
　

[208: 匿名さん]

>>206
と言うか、日暮里タワーを買える人に言わせれば、
日暮里タワーも割高な物件に映るんだろうけど。
周辺環境を考えるとあまり優れた物権ではないし、
（南は貨物線も含めた夜中まで車両が行きかう線路、北は尾久橋通り、南東はラブホ街）
特徴はJR＆（使えない）京成線直結だけ。

要するに、何をどこで妥協するか（妥協しないか）だと思うけどね。
日暮里＊＊＊＊な人は素直に日暮里買ってれば良いだけだし。
まあ、少なくとも価格だけで決まるものじゃないけどね。

[209: 匿名さん]

うむ。　ここは価格に換算できないものが割といいわけ。　格安物件は、
価格に換算できない環境で劣悪なものが多い。　考え方次第だと思うな。
利便性・環境・住居設計　全部いいなんて坪300万超でないとあり得ないよ。
何をきるかだけの問題。　

[210: 匿名さん]

水曜日に書き込んだら営業さんと断定された購入予定者です。
日をおいて見にきたら結構伸びていて、この物件の関心の高さを語ってますね。
マンション購入にあたっては立地・日照・管理優良で非埋め立て地。加えて２３区内再開発が条件でした。
ここはディベロッパーも一流だし、ウチにはパーフェクトに近い。
どなたかも既に言及されていますが、２３区内駅近で価格下落は当面は無いと考えています。

[211: 匿名さん]

価格、資産面で極めて妥当な買い物でしょう。ちなみにキャッシュ購入。
一応永住予定ですが、子供二人共に私大医学部進学といった
うれしいような悲しいような事態になれば、売るも貸すもありということで。
ひぐらしの里の物件も気になりましたが、あちらだとさすがに即金は無理です。

[212: 匿名さん]

山上兄弟は、得意のマジックで、土壌汚染のマイナス・イメージを消し去ることができるか。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050805

[213: 匿名さん]

>>211 案外4LDK はキャッシュ購入の人が多そうですね。うちもその予定です。
（今は無理だけど竣工時までには貯まる予定）
90ちょい超えくらいの専有面積が欲しいんですが、ここれはP-Kくらいしかない。
日暮里の物件も両天秤かけられるようだったら、92m^2 の物件で10% 以内の差
だったら向こうに浮気するかもしれません。

[214: 匿名さん]

ここの土壌に関しては、神経質になるほどの問題は無いと思います。
それを言えば、ここと比較にならない程
問題のある場所が既にあるわけですから。
専門ではないですが、一般より多少はそちらの知識があります。

[215: 匿名さん]

　湾岸地区ならほぼ１００発１００中で汚染出るからね。　この付近ではウェルファーマの
跡地からダイオキシンざくざくでたけど、ここはまぁ大したことはない。
　でも、今残っているかどうかが問題なわけじゃないんだよ。
1) 一つは風評被害 。地元の人に汚染地区の上に乗っかっているＭＳだと皆認識しているわけ。
　中古で売ることになったときにさくっと売り抜けることができるかな？
2) もう一点は、法律が変わって基準が厳しくなったために、一度除染してからUR→野村/地所へ
　売り渡された”後”で　また除染しなおさなければいけなくなったこと。　これはもともとの
　法律には準拠した除染を行ったわけだろうから、URに瑕疵責任を追及できるわけじゃないんだ
　よねきっと。　これにかかる費用がエンドユーザー負担になっているってのが、この
　高い価格の一部にはなっている訳だよ。　

[216: 匿名さん]

単純な疑問なのですが、キャッシュで六千万出せて何で他を検討しないのだろうか。
私だったら杉並・世田谷で普通に検討すると思います。だってあと追金二千万もすれば同程度の広さは確保出来るし、
埋め立て地は嫌だとのことですが、その埋立地より地盤の悪い西新井を選ぶ基準が分かりません。
せいぜい２割程度の頭金しか用意できないサラリーマンの戯言ですけど。

[217: 匿名さん]

>>216 さん 213です。　Max 6000-6500万で、かつキャッシュという条件は、
　仕事の特殊性から来るものです。 勤め先が完全年俸制に移行してボーナス・退職金なしの
変わりに毎月の給料が1.7倍ほどになりました。私の月収は100万をかなり大きく超えるように
なりましたが、ローンは多分組めないんですよ。そんな不安定な雇用で借金を大きく背負い
たいとも思いませんし、家の支払いなどはさっさと済ませて自分の退職金分などを貯金せねば
なりません。　共働きの妻は、都心方向が勤務地ですが、私は埼玉の方向に向かうし、
しょっちゅうつくばに出張があるしで、　東京の西・南方向は最初から考慮外です。
　何が悲しくて、日本一に近い値段のする住宅地から２時間かけて埼玉に出社せねば
ならんかとね；まぁ妻は都心に３０分ほどで出られればどっちからでもいいそうですけども。

[218: 匿名さん]

　ま人生いろいろということで、別に目一杯ローン組んで買ってもいいし、
年収何千万で、足立区に住んだっていいじゃない。　個々人の生き方を
この板で議論してもしょうがないよ。
　一方、同じ価格レベルの物件との比較記事はそれなりに参考になる
（実際ＭＲ見に行ったのもある）のでＯＫかと思うけどな。

[219: 匿名さん]

生き方っていうか、好条件の基準って人それぞれって感じですよね。

ところでこの間六本木の森ビルで仕事中に地震に遭ったのですが、免震構造のおかげか
本当に一段小さな地震に感じました。フロアに居た人は皆さほど気にせず業務を続けていましたし、
地震速報の数字を見て驚いたくらいです。初めて効果を実感して、免震にちょっと惚れ直してしまいました。
浅沼さんの施工に期待します；；(そこだけが心配)

[220: 匿名さん]

免震はその後にメンテやチェックが必要なんですよね・・
それに単発ならいいけど何日も余震が続く事を考えるとゾッとしますが。
それに周りにできる賃貸マンションが倒壊する事も考えられるし
今一安心できないなあ
とにかくまわりの賃貸が嫌でそのおかげで価値が下がる気がするんですが・・

[221: 匿名さん]

鹿島、大成といった免震タワー構造の最先端技術を持ち合わせた大手ゼネコン並の仕事を
期待されても淺沼組には酷でしょうね。

>217
こういった特殊性を持ち合わせていて足立か西新井に地縁のある人が550世帯あれば
売り切りは早いのでしょうが、果たして上手くいくかどうか。
将来買い替えや貸出しが視野に入るような人だと踏ん切りつけるのが難しい人が多いだろう。

[222: 匿名さん]

>>221 さん
CMTとかみたいに50階近い高さを免振で支えるんだったら高度・最新の技術もいるでしょうけど、
高々20階程度の普通のマンションの免振化が、施工会社でそんなに変わりますかねぇ...
建設系ではないですが、機械設計を仕事にしていますけれども、部品（ここだと
ブリジストン？の免振装置）をスペックシート通りに組み合わせるだけでしょう？
部品や設計は兎も角あんまり施工のレベルで差がでるような気がしないんですが...

[223: 匿名さん]

>>207
206ですが、土地の仕入れの価格に差があるかどうかは購入者からしてみれば
割高感の差に影響しないですね。
実際に割高感に一番影響あるのは市場での土地の適正価格、近隣周辺物件との価格差ではないですか？

[224: 匿名さん]

淺沼初の免震ということで、実績をつける為にも丁寧な施工を心がけてくれる・・・
って期待は却下ですかね？アタリ施工の方である事を祈っています。

[225: 206]

>>223 (206) さん
　ご説ご尤もなことです。少なくとも中古マンションの価格は、周辺物件・賃貸相場などとのバランスで決まる
ので、ここも孤高を保つわけにはいきませんものね。
　昔、マンションの土地仕入れの仕事をしていたことがあります。 建蔽率・容積率・高さ・日照規制などで
どのくらいの床面積まで確保可能であるかどうかを見積もって、購入にいくかどうかまでの決断を上司が
するまでに、１−２週間とかでしょうか。　のんびり決めていたら他社にとられてしまうので。
原価積み上げ方式価格 << 周辺相場から勘案した価格　になっているパターンだと、路線価どころか、
公示地価の２倍を超える価格で入札を行った例もあったと記憶しています。
　今は逆（？）に不動産価格の評価（担保設定のため）が仕事（の一部）になってしまったのですが、
土地の価格とか、建物とか見ると、元がどのくらいかかっているか分かってしまうのが、仕事には
邪魔になることも多いですね。　今回の例などが典型的なパターンでしょうか...

[226: 207]

　225の投稿ですが、名前は207でするのが適当でした。紛らわしくて申し訳ありません。

さて、ここの価格ですが、足立区の80m^2 平均 3516万（坪単価145万）からは　＋25％ほど
乖離しています。　足立区は交通の便の悪いところが多いですが、こういうファミリー向きの
間取りは、徒歩15分とかなっても -10% ほどしか都心から離れたこのような地区では下がりません。
　免振/装備面の充実などを見ても、+7% 分程度が妥当で、交通利便性などを考慮して、大体
7〜8 % 高すぎるようだというのが私の見方です。 　私自身が査定に参加した野村の物件は
新築時購入価格が、相場からみて大体ちょうど+10% というのが平均的な数字でしたから、
野村的にはこれで普通だと思います。 こういう掲示板を見ると、ネットでの情報交換が進んで
Web page/宣伝ビラにも値段は明示せず、やってきた客に、ネームヴァリューでやや高飛車に
売りつけるという、野村など一流どころのデベロッパーのビジネスモデルがそろそろ限界に
来ているということかなと思います。　ネット検索と、5-10件程度のMRめぐりをこなせば、
全くの未経験者でも、適正価格を〜5% 程度の精度で知ることは簡単になりましたから。

　なお、この掲示板の記事で、土地仕入れは、１戸あたり1000万よりかなり下だろうという予測が
ありましたが、マンションのような土地の高度利用が可能な場合(ここは容積率も300%使えて
いるようですし）公示価格よりかなり上の値段で取引がなされます。1000万下ということは
多分ないと思います。　

[227: 207]

　なお、真剣に購入を考えている知人に価格について相談を受けたのが、ここを調べた
理由です。　MR資料のみで、実際には現地に足を運んでいないので、駅の雰囲気とか
分かりませんので、多くの方が言われるように、すっきりした町並みが実現されるのなら
買いかもしれません。　ただ、知人にもいいましたが、転売価格は期待しにくいので、
基本永住で考えるべきかと思います。　ちなみに、その知人も、
1) 南千住
2) 日暮里
の物件を、他に購入可能性のある第2,3候補に挙げていましたので、コンセプト的には
かぶっているところがあるのではないでしょうか。

[228: 匿名さん]

>>227
南千住も日暮里も「再開発」と言うキーワードで繋がっているだけで、
現実的には購入対象者層が全然違う物件だと思いますよ。

曳舟はなんとなく近そう（微妙に使いにくい路線の駅前大規模再開発）ですが、
ここは個人の趣味志向の分かれるところなので、要MR＆周辺チェックですね。

ちなみに、西新井駅西口は雑然としていて全く整備されていません。
今回の再開発に合わせてどうなるかは私は知りませんが、
ヨーカドーができれば人の流れも大きく変わるでしょうから、
町並みも変化すると思いますよ。

[229: 匿名さん]

>228
そうですか？ここを即金で買えるくらいの資金があれば当然もっと立地の条件のよいところ
も視野に入れてる人はいると思うよ。　価格が1000万〜2000万くらい高くなっても。
日暮里なんかはそのいい例。　まだ詳細が出てないから検討してる人が少なく見えるけど、
気にしてる人は多いんじゃない？(ここの検討者で)　

[230: 匿名さん]

>>229
即金で買う一部の例外の人を対象に話をしても何の実りもない議論になりますが…
。
そもそも2000万を「くらい」で済ませられる人間はそうそういないと思うけどね。
一般サラリーマンの生涯賃金が1億8千万（しかも今加速度的に下がっている）のご時世に。

[231: 匿名さん]

>>230 さん
　然しここ、上の投稿にあるとおり、標準的な足立区内の物件より角単価で
25%も割高の物件です。　逆に 1.8億/〜30年とかで 600万前後なんていう
所得レベルの人が手を出しますかね。　不動産価格は、高所得層で年収４年分、
中所得者層でも5年分を目処とするのが標準的ではないでしょうか。
（実際調査会社のの統計でもそのようなものですね）
してみると、4000万円台半ばをボリュームゾーンとするこのプロジェクトの場合、
入居者の平均年収は 800−900万とかを超えていると思うのが自然で、
生涯年収1.8億の 1/4 をつっこんで買う人がそう多いとは思えません。　
1) お金のある熟年層の買い替えもしくは、
2) 夫婦共働きなどで、世帯年収1000万オーバー
ってのが、標準的な購買層ではないでしょうか。
　P-AだのP-K だのには 5000-6000万級のお値段がついているわけで、人気は寧ろそちらの
ほうが高いわけでしょう（最近いったわけではないので、この掲示板の投稿を信じて
の話ですが）。　そのあたりを狙っている人にとっては、日暮里の物件は十分
対象内だと思いますけれども。　多分＋2000万ということはなくって
+1000万前後ほどですよ。　いくら山手線沿線といっても、最も安い駅ですから、
90m^2 そこそこの部屋で7000万オーバーつけたら今度は湾岸物件と勝負になりません
ので。　1）の層にはそこまでの利便性はいらんでしょうが、
2) のタイプの人は何より利便性重視です。　そういう層の人数は実際に多い。
（うちもそう）
でないと、都心のUR賃貸住居家賃25-30万もとるのに一杯であるはずもないでしょう。
30年で元を取ろうとするとなんらか30万/年。　月2.5万にすぎません。
　日暮里なら、ここよりも少なくとも夫婦で合わせて毎日1時間は得できると思えば、
標準的な層の　各々の所得600万/年間労働時間を2400時間として、2500円/日の
得なので、2.5万分を優に超えるメリットがあることになります。
うちもそうですが、時間を浮かせて資格の取得など自分への投資を行うことは
必須の条件です。　価格で1000万程度の差であれば、当然都心方向にいったほうが
よいと判断するのが当然だと思いますがいかがでしょう？
　都心のタワーマンションの坪単価が200万円台前半に相当落ちてきたいま、
我が家の結論は、1000万程度の物件価格差では足立区のような、周辺部分に購入するのは
得策とは思えない... ですが。

　ちなみに、私は、P-A もしくは P-K を検討した（結局やめましたが）
共働き（未就学子供あり）の者です。　即金は無理ですが、70-80% までは頭金を積めます。
自分達の両方がちゃんと勤め続けられる保証もないので、高額のローンは気分として
組みたくないので、年収4年分程度; 7000万は超えないというのを目処で探しています。

少なくとも P-A/P-K 狙いの層にはもろ競合していると思いますけれども...

[232: 匿名さん]

>>231 同感。　無茶な価格設定によって、本来購買できる
年収 600-800万の層を追い出してしまったために、高収入層で利便性を
求める層を購入者をするしかなくなった分　普通なら足立区物件では
競合するはずもない、　CMTだのTTTだののタワー物件が比較範囲に
入ってくるようになってしまっているわけですよね。　

[233: 207]

207です。 230さんほかへ　→
　年収別の物件価格レンジ・年収との倍率に関しては
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20050419a8000a8.html
が参考になるかと思います。　600-800万レンジでも年収の6倍以上を購入される
方は、28%いらっしゃいますので、あり得ない話ではありません。
　一方1000万以上の人は、90% が4倍以下で止めているわけです。
上の話のかみ合わないところにはそんな年収別の購買行動の差を考慮にいれると
わかりやすくなるかもしれませんね。

[234: 匿名はん]

年収が低くても預金があったりしている人もこの東京にはたくさんいます。
年収でどうのこうのは、あまり意味が無いのでは。
それより、この物件がどうかということでしょうね。

[235: 匿名さん]

２３１さん
我が家は２）でPK希望です。
世帯年収から言えばこの物件は費用対効果で割安でさえあります。
老婆心ながら申しますと、子供が学齢期に達すれば現実が見えてきます。
住まう街より教育費ですよ。どれくらい投資できるかです。
子供たちは小学校から私立に行かせてます。
所詮は夫婦で宮仕えの身ですから
城南城西地区との差額１０００万〜２０００万はまるまる教育に投下します。
公立の教育だけでなんとか、というのは昭和の時代の話です。逆に公立では塾代よけいにかかりますよ。
通勤も通学も利便性を優先、浮いた時間と体力は競争社会でのアドバンテージです。

[236: 匿名はん]

私立だろうが公立だろうができる子はできる。できない子はできない。
親が思うようには行かないことが多いですよね。
いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
もうちょっと安いところを購入すれば、
奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。

全てのことは、社会のせいでもなく、自分に起因しているんですよね。

また、ご主人がもう少し稼ぐとかすれば、ここを購入し
奥様をゆっくりとした生活ですごさせることができるでしょう。

[237: 匿名さん]

登録説明会に行ってきました。

・８月２７日〜９月４日　申込登録受付
・９月５日　抽選会
・９月６日、７日　重要事項説明会、資金計画会
・９月１０日、１１日　契約締結

だそうです。登録説明会に来た人に、いつ申込にくるかのアンケート調査してましたから、
これで確定でしょう。

しかし、いざ申込だ、契約だ、となるととたんに平日が多くなるのは勘弁してほしいです
よね。(どの物件もそうでしょうけど)

[238: 匿名さん]

>230
今までの流れからいって即金買いの購入者層は「一部の例外」とされるほど少なくはないですよ。
あとは
>>321 とほぼ同じ考えですね。
そもそもここの物件がすでに一般サラリーマンの生涯賃金を当てて購入するレベルではないですから。

[239: 匿名さん]

>>237 契約会は負荷文才いるのでまぁ平日が多いですけど、抽選会って普通週末でないですか...
今日TTTの抽選会ですが、連絡待ちですが、おちたっぽいかな。

[240: 匿名さん]

>負荷文才　　--> 負荷分散 失礼。

[241: 231]

>>235 >>236 さん
　私も236さんの考えの通りです。私自身が足立区で中学まで公立で、高校は私立、大学は
都内の国立大学というコースで、2-3年前まで東大で教官職にありました。大した収入には
ならないので、今は企業研究所に移っています。
　親がかなり無理してお受験をさせて東大にやってきましたというパターンは、なんかそこまでで
息切れしているのか、目的を果たしてしまったという感じで、入学後あんまり使える人材には
育ってくれません。（大学院まで自分の学生として取りたいかというとそういう感じではない人が
多いということです）　理研の場合、親が期待するような”一流企業”への就職は、基本大学院に修士まで
いかないと難しいのが現状ですが、小学校からお受験して莫大な投資をしてきた割には
(あるいはそれだからこそ）大学院などへの進学成績がいまひとつというのは実感としてあります。
　できがよければ私立でもいいでしょうが、親が決めてしまって無理やり進ませるというのには
私自身は反対です。　本人の出来次第で決めればよいことなのではないでしょうか。

[242: 231]

一方　>>236 さんの考えに同感なのは最初の２行だけです。

>いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
>もうちょっと安いところを購入すれば、
>奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。

こう書けてしまうという”発想”は30年ほど古くないですか？　子育てなんてのは、
高々 高卒で18年/大卒で22年のものです。　一方、仕事は子育てが終わった後も
ずっと続くわけです。　妻は、結婚前から銀行で総合職をしていましたが、子供を持つにあたっては
子供の有無で仕事をしたろやめたりということはしないというのが結婚の時の約束でした。
　無論やめるのも勝手ですが、それは本人が自分の人生として決めるべきことであって、
夫側の稼ぎの多寡で勤めたり・辞めたりというものではないと思います。
　食っていけるかどうかであれば、私も税込み年収は1000万を超えていますから、
ここステージオを買ったとしても食っていけますが、だから妻に仕事をやめよというものでも
ないのではないかと。　大体収入の少ないほうがやめるというのであれば私が仕事
やめて”主夫”にならねばなりません。　なぜ”妻を働かせている”ということになるのか
これにはちょっとかちんと来たので書いておきます。　

[243: 匿名さん]

>>237 さんありがとうございました。 9/4まで引っ張れるということなので、
要望書はキープしつつもう数件可能性を探ってみようかと思います。

[244: 匿名さん]

真剣な討議の最中失礼いたしますが、TTT外れたのでここに来ることになりました。
抽選がないっていいですね。

[245: 231]

>>244 さん　231 です。
第２期にはもうない間取りなんですか？　9/4までになんかもう一回くらい
TTTは抽選できそうな感じですが.... 　実はうちも結果待ち。　落ち着かないので、
Web 閲覧しながら電話待っていますが、だめなんでしょうかねぇ...

[246: 匿名さん]

>>245 さん
2チャンネルネタですが、
某巨大掲示板では　あたり抽選番号は
2倍　　　1
3倍　　　2
4倍　　　1
5倍　　　2
6倍　　　4
7倍　　　2
8倍　　　1
だそうです。　

[247: 231]

(T_T) 皆さん　関係ない物件ネタで荒らしてすいませんでした。
ここになる可能性は結構高そうにも思えます。　

[248: 匿名さん]

231 さんへ
第２期にはもうない間取りでした。あと買える区画は北東・北西しかないので都落ち決定です。
ここの営業には二股を悟られないように「ここしかありません」と常々話しておいたので仕込みはばっちり。
昨日の登録説明会の後も「誰も来れないようにブロックしておきました」と自信たっぷりの話を聞いてきたばかりです。
そんな訳で足立区民決定です。残念。

[249: 231]

>>237 >>232 さん
重要事項説明で気が変わりましたというのは許されるはずですよね... してみると
9/7の週末までは引っ張れるのかな... 9/7　抽選会の物件とここの両方を考えているので。

[250: 匿名]

同じことを考えています。
その場合の理由をどうしようかな？

キャンセル料無しで、ＯＫですよね。