西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[162: 156]

>>160
同意。

立地条件的に日暮里と比較するのは無理がありすぎる。
曳舟とだって、都心からの距離とアクセス
（大半が地下鉄直通・本数も多く、次の押上はもう地下鉄線内）で西新井は分が悪いでしょう。
比較対象云々より、もっとここのよさを掘り下げて考えた方がベターなのでは？
私もそんな情報ならほしいとおもいますしね。

[163: 匿名さん]

ステージオの東向きがまた値下げしたよ！！
もう一声下がるかも・・
売る前から価格下げてばかりで大丈夫？営業の人の強気はどこにやら・・
もっともっと下げてー
二期以降の条件を妥協できれば2000万台もでるのかな？
東向きで検討するならしばし静観もありかな。

[164: 匿名さん]

160です。　>>162 さんに同感。　”ステージオ”の板なんだから、基本購入の可能性を
意識しつつ、ネガティブ要素となる可能性のある点については、ほかとの比較もよい
でしょう。　イメージだけで大手じゃなきゃダメという人は単に買わなければよいので、
私の知りたいのは、”浅沼組”が心配なら、そこが普通の会社よりも遥かに多く
施工に問題のある物件を実際に作っているのかどうかです。　160で挙げた物件で
実際に施工ミスなどの問題があるのかどうか?　Web でちょっと調べた限りでは
見つかりませんでしたけどね。
　1) 教育レベル低い　2) 地価/資産価値レベル低い　3) 普通に西新井駅５分だと思えば
10%ほど割高である　なんてのはもうこの板では確定すみのことです。
もっと新しい角度から検討した結果を皆で投稿していきたいかなと。　

[165: 匿名さん]

>>163 さん。　大体どのくらいの下げか価格情報いただけません？
これだけ聞きにモデルルームいくには、　ほか掛け持っている物件が多すぎてね。

[166: 匿名さん]

>>163さん、私も東向きの値下げ幅知りたいです。
MR行くと営業が必死な感じで話が長くなるのでちょっと。。。
そういえば、登録は8月末です。30日少し前になるそうですよ。
登録説明会というのは、契約の手順等を説明するだけみたい。お盆の忙しい時期に行けないよねえ。

[167: 匿名さん]

あさってTTTの第１期の抽選なんだけど、このままだとステージオがのんびりやっている
間に、会員期・一期・ニ期と３回　抽選参加のチャンスがありそうですね。

[168: 匿名さん]

うち伊勢崎線沿線。　もう１５回くらい家にビラはいったけど、今回のは笑える：
”「低層階なのに日当たり良好あります！」”が宣伝文句とは、　P-J 2階とかいう
77m^2 弱で、3930万だって...　坪単価170万じゃない... 3LDK は一回
”価格調整”してるんじゃなかったっけ？
”低層階にも関わらず、馬鹿高い部屋あります”　が正解でしょう..
しかも、頭金200万ぽっちで買っても　月11万でいけまっせとか..
利率1.25% の計算とは、殆ど貧乏人を破産させたがっているとしか思えんが。

[169: 匿名さん]

やっぱり余程低層は売れそうもない感じなんですねぇ...　終わったかも..

[170: 匿名さん]

>>166
私は営業さんから20か27ぐらいからって聞きましたよ。
と言うことは、あれからまた変更があったんでしょうかね？

でも8月に入ってもまだ日時が確定してないってことは、
まだまだ後ろ倒しになるかもしれませんね。
個人的にはその方が他のMRに行けて嬉しいですけど。

[171: 匿名さん]

>>168
月11万だと管理費・修繕費で13万か。
デベ自ら「管理費・修繕費払わんでよろし！」って言ってるのかな？（ｗ

で、ふと思ったんだけど、
去年ぐらいは70m2越えで4000万って割と安かったと言う記憶がある。
豊洲なんてそれで売れたようなもんだったし。
（当時はそれはそれで羨ましかった）

直接は比較できないけど（好き嫌いもあるし）、
1年でこの言われようはマンション価格の暴落を意味しているんでしょうねえ…。

[172: 匿名さん]

最上階の倍率は２０倍だそうです。

[173: 匿名さん]

　それって債権（つみたて君）こみだよ。　デベは都合が悪いことは言わんけどね。
うちも大昔からためのがあるから、　１人で20倍になる人がいるんだよ。
TTTでもそれに敗れ去った。　積み立て君２人＋普通の人４人で勝てるわけはないわな。
良心的なとこだと、ピンの色の種類で、20倍＝緑　10倍=黄色　1倍(つみたて君以外）=赤
なんて色分けしてるけど。　錦糸町のブリリアタワーだったかな、75倍とかいうのを
見た記憶もあるよ　(^^)

[174: 匿名さん]

>>171
豊洲がいくら江東区といっても利便性が全く違うし、地価レベルも違うよ...
マンションといったって土地負担はちゃんとあるんだもの。　路線価の平米単価で10万も違う
とこと、できあがりの価格で比較されても.... マンションの場合 高度利用ってことで
路線価の２倍近い入札だって珍しくないけど、容積率は大体200-300% がリミット。
（ステージオは300使える割には値段下がっていない；普通は200で作っているわけだ）
原価が坪20万違えば、できあがりは坪30万違って当たり前。　75m^2 =23坪なら
700万の差があって、割高感は同じであるわけ。　そういう意味では、豊洲よりこっちの
ほうがずっと高いって。　ここ２年都内の平米あたりのマンションの値段はちょっとだけ
だけど上がっているんだよ。　平均価格はちょっとだけ下がっているけど、単に
部屋の平均面積が下がり続けているだけ。　暴落ってのは、都内に関していえば全くの嘘。
人口減少とかいう人もいるけど、2020年での23区内人口予測は -1% に過ぎない。
暴落していくのは、郊外だけ。23区ないで待っていても暴落ってのは自然には起こらないよ。

[175: 匿名さん]

東京カンテイデータより、　80m^2 新築マンション平均価格　2004年
千代田区 8323
港区 6766
　中央区 6356
大田区　 5298
---------------
江東区 4269
足立区　 3516
港区なら6000万でも格安。　足立区は4000万でも割高 って訳。　ＯＫ？

[176: 匿名さん]

>>175
足立区笑っちゃうほど安いねえ。
でも、全体平均はあまり役に立たないんじゃないかな？
足立区って交通の便が悪い地域が多いし、
（何せあの舎人線を堂々と「通勤に便利！」とかデベが言っちゃうし）
そういうところのマンションは自動的に安くなるし。

自分は足立区周辺をいろいろ見てるけど、
どのマンションも意外と駅歩が多い（10分とか当たり前にある）。
そうなると価格が落ちるのは仕方がないし、
そうしたマンションが全体平均を押し下げても不思議ではないかな。

[177: 匿名はん]

>164
淺沼で調べて施工ミスが見つからなかった？
神奈川の新築での手抜き工事が原因での漏水、千里中央では所長が酒のみながら現場指示して
南大沢では大規模な手抜き工事でタイル剥げ落ち、去年は清澄白河で死亡事故・・・。
どうやって探せば見つからないと言えるんだか・・・。
ちなみに千里中央の物件は野村と組んでの物件だから野村と組んでれば大丈夫なんてこともない。
昔から浅沼組＝泥沼組。（どろぬまぐみ） これが職人の間では常識。
現場の定例打ち合わせなんか形だけ。 監督は前日に約束した事なんてしらんぷり・・・。

[178: 匿名さん]

施工ミスは淺沼に限った話ではないが、
見つからなかったとか誤解を招くような情報はいただけない。

[179: 匿名さん]

>>175 さん。
　元ネタは東京カンテイだけど、住宅情報スタイルの今の号にも全部の区別に
でているね。　足立区全体の平均だと今や浦安市にも逆転されたし、滅茶苦茶
都心には遠い立川市より下になっているんだ。　やっぱり交通利便性
（立川以外に時間は近い）や、環境（新浦安はすっきりした都市計画だよね）は重要と
思うと、足立区とはいえ、ここの立地条件（利便性はかなり高く、都市計画で平均を
かなり上回る立地が期待できる）　を考えると80m^2/4000万程度はいうほどぼったくり
ではないかもしれんかなと。

[180: 匿名さん]

>>164 氏の調査が甘いとしても、どこも沢山施工しているんだもの、
問題なしですんでいる会社があるかな。　数ていったら、当然長谷工がトップだもの、
平均通りの問題発生率なら長谷工施工はいかんということになる。
（正解は; 問題の発生”率”は平均を超えているわけではない）
これ、よくある、一番世田谷区が犯罪が多いから最も治安が悪いという間違いと
同じこと。　例を挙げただけでは、平均より落ちる証明にはならないんだよね。
　千里中央のは、プライムフォートだっけ？　あれは風評被害だけで
実際には問題ははなかったんでなかったっけ？　ここの掲示板ざっとあたって
みたけども。　　死亡事故ってのは施工ミスとはいわないと思うけどね。

[181: 匿名さん]

>>178、>>180
同意。

>>179
立川は今や環境整備が行き届いて結構な人気らしいよ。
中央線1本で新宿出られるしね（自殺率高のあの路線を気に入るかは個人の趣味次第）。
新浦安は駅歩長くても人気高いよね、やはり町レベルでの大規模開発は強い。

そういう意味では今回の再開発は結構注目なのかなあ？と思ってるんだけどね。
駅歩も近いし専門店街＋ヨーカドー＋シネコン＋公園が併設されてて、
大通りからも比較的遠く（100号はどうなんだ、と言う話もあるが）、
線路からも比較的離れてる（音に関してはスターツの建物が盾になってくれるかも）。
後は学校も新設してくれると良かったんだけどそこまでは行かなかったか…と言う感じかな。
と言うか、本当に足りるんだろうか？＞学校のキャパシティ