西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[222: 匿名さん]

>>221 さん
CMTとかみたいに50階近い高さを免振で支えるんだったら高度・最新の技術もいるでしょうけど、
高々20階程度の普通のマンションの免振化が、施工会社でそんなに変わりますかねぇ...
建設系ではないですが、機械設計を仕事にしていますけれども、部品（ここだと
ブリジストン？の免振装置）をスペックシート通りに組み合わせるだけでしょう？
部品や設計は兎も角あんまり施工のレベルで差がでるような気がしないんですが...

[223: 匿名さん]

>>207
206ですが、土地の仕入れの価格に差があるかどうかは購入者からしてみれば
割高感の差に影響しないですね。
実際に割高感に一番影響あるのは市場での土地の適正価格、近隣周辺物件との価格差ではないですか？

[224: 匿名さん]

淺沼初の免震ということで、実績をつける為にも丁寧な施工を心がけてくれる・・・
って期待は却下ですかね？アタリ施工の方である事を祈っています。

[225: 206]

>>223 (206) さん
　ご説ご尤もなことです。少なくとも中古マンションの価格は、周辺物件・賃貸相場などとのバランスで決まる
ので、ここも孤高を保つわけにはいきませんものね。
　昔、マンションの土地仕入れの仕事をしていたことがあります。 建蔽率・容積率・高さ・日照規制などで
どのくらいの床面積まで確保可能であるかどうかを見積もって、購入にいくかどうかまでの決断を上司が
するまでに、１−２週間とかでしょうか。　のんびり決めていたら他社にとられてしまうので。
原価積み上げ方式価格 << 周辺相場から勘案した価格　になっているパターンだと、路線価どころか、
公示地価の２倍を超える価格で入札を行った例もあったと記憶しています。
　今は逆（？）に不動産価格の評価（担保設定のため）が仕事（の一部）になってしまったのですが、
土地の価格とか、建物とか見ると、元がどのくらいかかっているか分かってしまうのが、仕事には
邪魔になることも多いですね。　今回の例などが典型的なパターンでしょうか...

[226: 207]

　225の投稿ですが、名前は207でするのが適当でした。紛らわしくて申し訳ありません。

さて、ここの価格ですが、足立区の80m^2 平均 3516万（坪単価145万）からは　＋25％ほど
乖離しています。　足立区は交通の便の悪いところが多いですが、こういうファミリー向きの
間取りは、徒歩15分とかなっても -10% ほどしか都心から離れたこのような地区では下がりません。
　免振/装備面の充実などを見ても、+7% 分程度が妥当で、交通利便性などを考慮して、大体
7〜8 % 高すぎるようだというのが私の見方です。 　私自身が査定に参加した野村の物件は
新築時購入価格が、相場からみて大体ちょうど+10% というのが平均的な数字でしたから、
野村的にはこれで普通だと思います。 こういう掲示板を見ると、ネットでの情報交換が進んで
Web page/宣伝ビラにも値段は明示せず、やってきた客に、ネームヴァリューでやや高飛車に
売りつけるという、野村など一流どころのデベロッパーのビジネスモデルがそろそろ限界に
来ているということかなと思います。　ネット検索と、5-10件程度のMRめぐりをこなせば、
全くの未経験者でも、適正価格を〜5% 程度の精度で知ることは簡単になりましたから。

　なお、この掲示板の記事で、土地仕入れは、１戸あたり1000万よりかなり下だろうという予測が
ありましたが、マンションのような土地の高度利用が可能な場合(ここは容積率も300%使えて
いるようですし）公示価格よりかなり上の値段で取引がなされます。1000万下ということは
多分ないと思います。　

[227: 207]

　なお、真剣に購入を考えている知人に価格について相談を受けたのが、ここを調べた
理由です。　MR資料のみで、実際には現地に足を運んでいないので、駅の雰囲気とか
分かりませんので、多くの方が言われるように、すっきりした町並みが実現されるのなら
買いかもしれません。　ただ、知人にもいいましたが、転売価格は期待しにくいので、
基本永住で考えるべきかと思います。　ちなみに、その知人も、
1) 南千住
2) 日暮里
の物件を、他に購入可能性のある第2,3候補に挙げていましたので、コンセプト的には
かぶっているところがあるのではないでしょうか。

[228: 匿名さん]

>>227
南千住も日暮里も「再開発」と言うキーワードで繋がっているだけで、
現実的には購入対象者層が全然違う物件だと思いますよ。

曳舟はなんとなく近そう（微妙に使いにくい路線の駅前大規模再開発）ですが、
ここは個人の趣味志向の分かれるところなので、要MR＆周辺チェックですね。

ちなみに、西新井駅西口は雑然としていて全く整備されていません。
今回の再開発に合わせてどうなるかは私は知りませんが、
ヨーカドーができれば人の流れも大きく変わるでしょうから、
町並みも変化すると思いますよ。

[229: 匿名さん]

>228
そうですか？ここを即金で買えるくらいの資金があれば当然もっと立地の条件のよいところ
も視野に入れてる人はいると思うよ。　価格が1000万〜2000万くらい高くなっても。
日暮里なんかはそのいい例。　まだ詳細が出てないから検討してる人が少なく見えるけど、
気にしてる人は多いんじゃない？(ここの検討者で)　

[230: 匿名さん]

>>229
即金で買う一部の例外の人を対象に話をしても何の実りもない議論になりますが…
。
そもそも2000万を「くらい」で済ませられる人間はそうそういないと思うけどね。
一般サラリーマンの生涯賃金が1億8千万（しかも今加速度的に下がっている）のご時世に。

[231: 匿名さん]

>>230 さん
　然しここ、上の投稿にあるとおり、標準的な足立区内の物件より角単価で
25%も割高の物件です。　逆に 1.8億/〜30年とかで 600万前後なんていう
所得レベルの人が手を出しますかね。　不動産価格は、高所得層で年収４年分、
中所得者層でも5年分を目処とするのが標準的ではないでしょうか。
（実際調査会社のの統計でもそのようなものですね）
してみると、4000万円台半ばをボリュームゾーンとするこのプロジェクトの場合、
入居者の平均年収は 800−900万とかを超えていると思うのが自然で、
生涯年収1.8億の 1/4 をつっこんで買う人がそう多いとは思えません。　
1) お金のある熟年層の買い替えもしくは、
2) 夫婦共働きなどで、世帯年収1000万オーバー
ってのが、標準的な購買層ではないでしょうか。
　P-AだのP-K だのには 5000-6000万級のお値段がついているわけで、人気は寧ろそちらの
ほうが高いわけでしょう（最近いったわけではないので、この掲示板の投稿を信じて
の話ですが）。　そのあたりを狙っている人にとっては、日暮里の物件は十分
対象内だと思いますけれども。　多分＋2000万ということはなくって
+1000万前後ほどですよ。　いくら山手線沿線といっても、最も安い駅ですから、
90m^2 そこそこの部屋で7000万オーバーつけたら今度は湾岸物件と勝負になりません
ので。　1）の層にはそこまでの利便性はいらんでしょうが、
2) のタイプの人は何より利便性重視です。　そういう層の人数は実際に多い。
（うちもそう）
でないと、都心のUR賃貸住居家賃25-30万もとるのに一杯であるはずもないでしょう。
30年で元を取ろうとするとなんらか30万/年。　月2.5万にすぎません。
　日暮里なら、ここよりも少なくとも夫婦で合わせて毎日1時間は得できると思えば、
標準的な層の　各々の所得600万/年間労働時間を2400時間として、2500円/日の
得なので、2.5万分を優に超えるメリットがあることになります。
うちもそうですが、時間を浮かせて資格の取得など自分への投資を行うことは
必須の条件です。　価格で1000万程度の差であれば、当然都心方向にいったほうが
よいと判断するのが当然だと思いますがいかがでしょう？
　都心のタワーマンションの坪単価が200万円台前半に相当落ちてきたいま、
我が家の結論は、1000万程度の物件価格差では足立区のような、周辺部分に購入するのは
得策とは思えない... ですが。

　ちなみに、私は、P-A もしくは P-K を検討した（結局やめましたが）
共働き（未就学子供あり）の者です。　即金は無理ですが、70-80% までは頭金を積めます。
自分達の両方がちゃんと勤め続けられる保証もないので、高額のローンは気分として
組みたくないので、年収4年分程度; 7000万は超えないというのを目処で探しています。

少なくとも P-A/P-K 狙いの層にはもろ競合していると思いますけれども...

[232: 匿名さん]

>>231 同感。　無茶な価格設定によって、本来購買できる
年収 600-800万の層を追い出してしまったために、高収入層で利便性を
求める層を購入者をするしかなくなった分　普通なら足立区物件では
競合するはずもない、　CMTだのTTTだののタワー物件が比較範囲に
入ってくるようになってしまっているわけですよね。　

[233: 207]

207です。 230さんほかへ　→
　年収別の物件価格レンジ・年収との倍率に関しては
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20050419a8000a8.html
が参考になるかと思います。　600-800万レンジでも年収の6倍以上を購入される
方は、28%いらっしゃいますので、あり得ない話ではありません。
　一方1000万以上の人は、90% が4倍以下で止めているわけです。
上の話のかみ合わないところにはそんな年収別の購買行動の差を考慮にいれると
わかりやすくなるかもしれませんね。

[234: 匿名はん]

年収が低くても預金があったりしている人もこの東京にはたくさんいます。
年収でどうのこうのは、あまり意味が無いのでは。
それより、この物件がどうかということでしょうね。

[235: 匿名さん]

２３１さん
我が家は２）でPK希望です。
世帯年収から言えばこの物件は費用対効果で割安でさえあります。
老婆心ながら申しますと、子供が学齢期に達すれば現実が見えてきます。
住まう街より教育費ですよ。どれくらい投資できるかです。
子供たちは小学校から私立に行かせてます。
所詮は夫婦で宮仕えの身ですから
城南城西地区との差額１０００万〜２０００万はまるまる教育に投下します。
公立の教育だけでなんとか、というのは昭和の時代の話です。逆に公立では塾代よけいにかかりますよ。
通勤も通学も利便性を優先、浮いた時間と体力は競争社会でのアドバンテージです。

[236: 匿名はん]

私立だろうが公立だろうができる子はできる。できない子はできない。
親が思うようには行かないことが多いですよね。
いつまでたっても共稼ぎしなくてはならない。
もうちょっと安いところを購入すれば、
奥様をいつまでも働かせなくても良いのではないですか。

全てのことは、社会のせいでもなく、自分に起因しているんですよね。

また、ご主人がもう少し稼ぐとかすれば、ここを購入し
奥様をゆっくりとした生活ですごさせることができるでしょう。

[237: 匿名さん]

登録説明会に行ってきました。

・８月２７日〜９月４日　申込登録受付
・９月５日　抽選会
・９月６日、７日　重要事項説明会、資金計画会
・９月１０日、１１日　契約締結

だそうです。登録説明会に来た人に、いつ申込にくるかのアンケート調査してましたから、
これで確定でしょう。

しかし、いざ申込だ、契約だ、となるととたんに平日が多くなるのは勘弁してほしいです
よね。(どの物件もそうでしょうけど)

[238: 匿名さん]

>230
今までの流れからいって即金買いの購入者層は「一部の例外」とされるほど少なくはないですよ。
あとは
>>321 とほぼ同じ考えですね。
そもそもここの物件がすでに一般サラリーマンの生涯賃金を当てて購入するレベルではないですから。

[239: 匿名さん]

>>237 契約会は負荷文才いるのでまぁ平日が多いですけど、抽選会って普通週末でないですか...
今日TTTの抽選会ですが、連絡待ちですが、おちたっぽいかな。

[240: 匿名さん]

>負荷文才　　--> 負荷分散 失礼。

[241: 231]

>>235 >>236 さん
　私も236さんの考えの通りです。私自身が足立区で中学まで公立で、高校は私立、大学は
都内の国立大学というコースで、2-3年前まで東大で教官職にありました。大した収入には
ならないので、今は企業研究所に移っています。
　親がかなり無理してお受験をさせて東大にやってきましたというパターンは、なんかそこまでで
息切れしているのか、目的を果たしてしまったという感じで、入学後あんまり使える人材には
育ってくれません。（大学院まで自分の学生として取りたいかというとそういう感じではない人が
多いということです）　理研の場合、親が期待するような”一流企業”への就職は、基本大学院に修士まで
いかないと難しいのが現状ですが、小学校からお受験して莫大な投資をしてきた割には
(あるいはそれだからこそ）大学院などへの進学成績がいまひとつというのは実感としてあります。
　できがよければ私立でもいいでしょうが、親が決めてしまって無理やり進ませるというのには
私自身は反対です。　本人の出来次第で決めればよいことなのではないでしょうか。