妻に内緒で投資マンションのローンを組みたい。

[不動産購入勉強中さん]

投資用に２LDKのマンションに興味があります。
価格は、３５００万円です。

頭金として１割を入れて、
残りは妻に内緒でローンを組むことは可能でしょうか？

年収は１２００万円で、
残ローンは自宅とセカンドハウスを含めて４５００万円です。

大手銀行のホームページを見る限りでは、
アパートローン・投資ローンでは
配偶者を連帯保証人に求めています。

連帯保証人を求めない金融機関があれば
教えて頂きたく、お願いします。

[21: 匿名さん]

最近、誰でも構わずという感じで
色んな都市のマンションを買わないかという
電話が職場にもかかってきます。

マンション、売れ残ってるとこを
投資家に買ってもらう感じなのかな。

[22: 匿名さん]

>16
すれ主ですか？

インカムゲインについて
販売価格3500万の不動産で表面利回り６％という事は、
年間210万円の賃料。
購買価格は諸経費込みで3700万。
キャピタルゲインが期待できるような優良なマンションなら、
管理費等で月3万で年間36万は最低限。
賃貸の管理を任せると管理料年10.5万。
固定資産税10万程度。
で実質153.5万の賃料。
実質利回り153.5÷3700＝4.1％
キャッシュで買ってこれだけ。
フルローンで2％で借りると2％のリターンとなるが、
アパートローンは最長15年なので、3500万（諸経費くらい持っていると仮定）
２％借りると年間の支払は270万くらいとなる。
つまり年間270－153.5＝138.5万のキャッシュの持ち出し。
投資してキャッシュ持ち出しなんてありえない。
（結果として道楽で借金背負ったのと同じ）

キャピタルゲインについて
東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
3500万で魅力ある物件なら、とっくにだれが買っている。

[23: 匿名さん]

投資目的の「良質な不動産」なんて
そんな物件は誰でも買える市場には出てこない。
市場に出てくるのは、投資家やプロの大家さんが
「投資メリットが無い」と判断した残りカス。

１億円貸しても良いと言うほど「確かな」投資物件なら
なぜ、その営業マンなり、販売会社が所有しないのか。

まあ、買いたいのでしょうから、自己責任で買えば良い。
金融機関にも、「妻は連帯保証人にはなりません」と
明示して、それでも貸してくれるかどうか、交渉してみたら。

[24: 匿名さん]

その道の人は色々大変なようですな。

[25: 匿名]

破産したいんだろ
新築マンション投資で儲かってる人なんていない
買ってみればわかる

[26: 匿名さん]

どう考えても愛人用・・・

[27: 匿名]

妻に内緒ならその可能性あるね。

[28: 匿名さん]

資金繰りやローンがうまくいくかは別として、うちの夫もやりかねないなw　>>1
1の妻がどうか解らないけど、私だったらこっちに迷惑かからなければ別に内緒で何しようが
構わない。
とにかく迷惑かけない、やばくなったらサクッと手を引く用意があれば。

めんどうな奥さんだったら別に内緒で構わないと思いますよ。

[29: 匿名さん]

もうスレ主は出てこれないな・・・

[30: 匿名さん]

>22のローンの条件を変えて見ました。頭金350万いれると借入3150万で
初年度の手出しは諸経費込みで600万程度。
ローン2％で15年として、あとは＞２２の条件と同じ。
年間の実質の賃貸料が153.5万円。
ローン支払い額が年間223万円でキャッシュフローで
223－153.5＝69.5で約70万の年間の赤字。

15年間初年度と同じ条件で貸し続けれられたとして、（有り得ないと思う）
結果として最初の15年間は初年度に600万払ったうえに
70万の赤字。15年間の累積は840万。
合計1440万持ち出し。
で残ったものは築15年の中古マンション。
得な投資でしょうか。

[31: 匿名さん]

これって、悪徳不動産業者がよく勧める手段だよね。
赤字は税金が還付されて、お買い得とか。
しょっちゅう電話かかってくる。
所得税が返ってくるのは、単純に損してるからって
わからんのかな。

[32: 匿名さん]

1はここの奴らに感謝したほうがいい。ドツボ踏まずに済んだんだからな。

[33: 匿名さん]

1って誰？

[34: 匿名さん]

気をつけないと所得税が返ってこないどころか
所得税を支払うケースもあるよ。
ローンの返済のうち、元本分は経費にならない。
手元にキャッシュは残らないのに
実際には多額の「所得」が発生しているというのは、
ローンをめいっぱい借りているケースでみかける。

相続対策に不動産経営を勧めている
あんな会社やこんな会社の言われるままに
ローンをめいっぱい組んで賃貸物件を建てたはいいけど
ローン支払で手元には月４０万ぐらいしか金は来ないのに
確定申告したら、不動産所得が１０００万円を超えていて
真っ青になった高齢者を知っている。

[35: 匿名さん]

この場合建物が2000万と仮定して、
減価償却47年で年間42万。
収入が153.5万あるの所得は100万プラス。
納税額は所得税税率20％として20万納税。
70万の手出しで、20万納税。

賢い選択だとは思えません。

スレ主の意見が聞きたいですね。

[36: 匿名さん]

皆世話好きで親切だなぁ
高齢女性が多いのかなぁ

[37: 不動産購入勉強中さん]

>>22さん

私の計算とほとんど同じです。
何か嬉しいです。

＞キャピタルゲインについて
>東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
>昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
>今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。

安い時に価格が決まったマンションが僅かですが残っています。
実は私は、昨年の９月にマンションを契約しました。

更にローンを組めそうなので
東京オリンピックもあるのでマンションが抽選に当たれば
妻に内緒で買おうかなと思ったしだいです。

現状
１戸目：自宅（ローン無し）
２戸目：賃貸中（ローン無し）取得価格２０００万円、実質利益６％
３戸目：昨年９月に契約（来年引渡、ローン４５００万円は２戸目の家賃収入で一部賄う）


４戸目は皆さんの意見も参考にして止めにします。
ご意見を、ありがとうございました。

[38: マンコミュファンさん]

海外転勤中に所有していたマンションを有力不動産会社経由賃貸で出していました。借主は中小企業の社長という肩書きの中年のお方でしたが、なんと最初から不払い。不動産会社による懸命な督促にも関わらず、あらゆる言い訳を繰り返し半年間不払いの末、法的措置を取りました。弁護士を立てて訴状を送り付けた結果、全額支払いと即退去の合意に至り無事に回収はできましたが、弁護士費用約百万は持ち出し。家賃は月額28万円でした。
稀なケースかもしれませんが、こんなことも起こりますので、空室リスクはさることながら不払いリスクも踏まえて投資を検討すべきかと思います。

[39: 不動産業者さん]

スレ主は自慢したかっただけと

[40: 匿名さん]

そのとおりだね。
はじめは、自宅とセカンドハウスでローン4500万と言っていたのに、
途中から、家は増えるは、
1億借りられるとか言い出すは。
真面目に答えたのがマヌケだった。

[41: 匿名さん]

>34
所得が1000万で、手取りが月40万てこと？
年520万も元金かえしてるんだ。
それでも所得税が最高税率の40%としても年400万。
80万余るではないですか。
もし何もしてなかったら、
土地遊ばせて、固定資産税取られるだけだったから、
相続税対策した上で、年間100万(固定資産税20万)以上得してるから、
真っ青になってるふりしているだけでしょう。

[42: 不動産購入勉強中さん]

ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。
税金が予定より百万円ぐらい高くなれば
一時的に真っ青になるでしょう。

[43: 匿名]

ローンやめてキャッシュにしようっと

[44: 匿名さん]

＞４２
＞ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。

元金返済は経費にはならないという基本中の基本がわかっていない人が
投資なんて考えてること自体、信じられません。

[45: 匿名]

堅苦しく信じなくても良いんじゃないですか

[46: 不動産購入勉強中さん]

>>44

だから、知ってから真っ青になる。
普通の人の感覚では５０００万円の家を買ったら
「５０００万円使った」て思っている。

公務員とか大企業に勤めていた人は仕事のフィールドが狭いから
経理の基本を知らない人が多い。

私も４０歳で初めて知った。

[47: 匿名さん]

日本の住宅ローンが異常だからです。
世界のスタンダードからかけ離れた
ローン2000万まで1%減税が諸悪の根源ですね。
欧米では利子分を経費と認めるのが常識。
2000万1%で借りたら、20万が控除対象。
最高税率40%の人でも8万得するだけです。

住宅ローン天国ジャパン。
みなさんジャンジャン住宅ローンを借りましょう。
ローン控除限度額まで。

[48: 不動産購入勉強中さん]

ちなみに、公務員は副業が厳禁だが不労所得なら容認される。
５戸までなら不労所得となり副業にならない。

残りのカードは２枚。
有効に使いたいな。

[49: 匿名さん]

>46
公務員は知らないが、まともな企業に勤めていれば、
知らない人はいない。よほどの専門バカ以外。

そんな事が成り立てば、株式会社はなくなる。

この意味も分からなければ、
リストラ対象だよ。

[50: 匿名さん]

それは削除対象ですね

[51: 匿名さん]

それは
てのはどれですか？

[52: 不動産購入勉強中さん]

>>49

>>よほどの専門バカ以外。

従業員が何万人もいる会社のエンジニアなんて
その専門バカですよ。

[53: 匿名さん]

だった専門外の不動産投資なんて、
絶対考えないように。
ビジネスマンとして、常識が身につくまで。

[54: 不動産購入勉強中さん]

一流会社の営業と購買も
お金の支払い額が経費と思っている人も意外と多いと感じる。
彼らはキャッシュフローが命だからね。

エリートサラリーマンと言われていても
実態はこんなもの。

[55: 匿名さん]

そんなことはない。あんたがエリートに会ったことがないだけの話。

[56: 匿名さん]

何故奥さんに内緒で？
やましいことに遣うのかな

[57: 不動産購入勉強中さん]

>>56

家内を心配させないだけです。
やましいことは全くありません。

本当は愛人のために使いたいのですが、
私にそんな度胸はありません。

まあ、本件は諦めました。
邪念を払拭できたのは皆さんのおかげです。
ありがとうございました。

[58: 匿名さん]

でこのスレは終了。

[59: 不動産購入勉強中さん]

>>58

私の目的は完了ですが、
よろしければ自由にお使い下さい。

ちなみに、私が安い時に値段が決まって残っていたと考えるマンションは
トミヒサクロス・SKYZ・ブリりア有明シティータワーでした。
先月で多くが完売を終了したようです。

[60: 不動産購入勉強中さん]

すいません。
最後の一行を修正します。

（修正後）
先月で多くが販売を終了したようです。

[61: 匿名さん]

投資マンション業者は、ほとんど悪徳業者です。やめとけ。

[62: 匿名さん]

>59

よかったな。それ、全部オリンピック織り込み済み価格だよ。早期販売はそのまま高値で売り、もしもオリンピック外れたら値下げして売るつもりだっただけだから。
ここの住民に感謝するんだな。

[63: 不動産購入勉強中さん]

もう安いマンションは出ないと思っていたけれど、後から出てきた湾岸マンションも、それほど高くなかった。

そんなに、焦る事もなかったです。

[64: 匿名さん]

ちなみに投資用ローンは普通に30年くめますので

[65: 不動産購入勉強中さん]

勝どきタワーは良いですね。
欲しくなりました。

買えば４つ目のマンションになります。

販売は未だ先ですが、
融資が可能かどうか近いうちに銀行に相談に行きます。

２つ目のマンションを賃貸に出し
３つ目のマンションを自己利用で買いました。

今後の資金計画は、３つ目のマンションも賃貸に出して
勝どきタワーを買う。

もし、融資にOKがでたら家内にも理解を得ようと思っています。

多分怒るだろうな。

[66: 不動産購入勉強中さん]

インターネットで調べた某金融機関に
４戸目のマンションの融資が出来るか電話で聞きました。

書面審査で融資できるのは年収の5倍までだから、
４戸目の融資は難しいとの事。

３戸目の融資をしてくれた銀行に戻って
要請したほうが良さそう。

こうやって、資金調達するのは、なんか楽しい。
趣味だからなんでしょうね。

[67: 匿名さん]

お聞きしたいのですが、マンションをちまちま
1戸づつ購入して利益が出るのでしょうか？
タワーとか管理費、修繕費などもかなり
かかると思うんですよ。
趣味だったら問題ないと思いますが。

[68: 不動産購入勉強中さん]

>>67さん

普通は利益はでません。

但し、稀にお得な高層マンションが出ます。

その中で探せば、採算に合うような部屋もあったりします。

[69: 匿名さん]

>>68様
ご教示いただきありがとうございます。
利益が出ないとすると、節税目的でしょうか？
または、キャピタル狙い？または不動産が
お好きで本当に趣味なのか。
気になります。

[70: 不動産購入勉強中さん]

>>69さん

高層マンションは普通は利益はでませんが、
稀に出るお徳な物件はお宝です。

管理費、修繕費などもが掛かる分だけ
高い品質が保たれる。
ランドマークなので常に注目が高い。

つまり、賃貸マンションで最も怖い
空き家になるリスクが少ない。

高層マンションの寿命は１００年近いですから
生涯に支給される個人年金のようなものです。

自己使用も視野に入れます。
節税目的・キャピタルも狙ってはいます。
当然に不動産が大好きで、趣味にしています。