《契約者専用》ウェリス鶴見緑地

[契約済みさん]

ウェリス鶴見緑地の契約者専用スレです。情報交換の場にしましょう。

検討スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319093/

公式URL：http://www.w272.jp/
所在地：大阪府大阪市鶴見区鶴見6丁目34番１（地番）
交通：地下鉄鶴見緑地線「今福鶴見」駅徒歩9分　地下鉄今里筋線「新森古市」駅徒歩12分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上18階建
総戸数：272戸
間取り：3LDK～4LDK
住居専有面積：66.82㎡ ～ 99.16㎡
バルコニー面積：11.28㎡ ～ 68.87㎡
間取り：3LDK ～ 4LDK
駐車場：246台（内来客用1台/月額使用料：未定）
駐輪場：545台（月額使用料：未定）
バイク置場：55台（内原動機付自動二輪用44台/月額使用料：未定）

売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：NTT都市開発西日本BS株式会社

[1041: 住民]

当日は幼稚園行事が重なっていましたよ。
選挙と違って、一日投票できるわけではないので、その時点で公平さに欠けますよね。

委任状のあり方は、総会の参加状況に応じて変えていくべきだと思います。

[1042: 住民板ユーザーさん1]

あの理事長、スピーカーを自分で仕入れたみたいなこと言ってたけど、それ関係の会社に勤めてるのかな？
だったら、usen関連企業ってのも十分あり得る

契約の見返りに利益を得ているのなら、これは見過ごせないね

[1043: 住民板ユーザーさん1]

USEN導入予定はいつなのでしょう？
どちらにせよ早く動かなければ。ですね

[1044: 住民板ユーザーさん8]

これからスピーカーの数などを決めて最終決定らしいですよ。
おそらく提案事項と異なる契約になるかと。
費用も変更の可能性がおおいにあります。

この掲示板をどれだけの方が見ているかは分かりませんが、声をあげていかなければなりませんね。

[1045: マンション住民さん]

いきなり本番（臨時総会）に挑む（５５名集め・結束力含め）のは何かと障壁が高すぎるのでは
ないかと思いますし、現時点で期待通りの成果（契約解除）が得られる見通しは・・・だと思われます。

比較的 上記ほど労力と時間をかけずに済む方法として、先ずは反対派（数名）と理事会のメンバーとで
話し合いの場を持つことに注力した方が良いのではないかと思います。

その話し合いの前に、議事録（総会）を入手しブレないやり取りをするだけでも 次の一手及び何らかの
見通しが立つのではないかとも思います。

私も住民の一人として何かしら出来ることをすべきだと思いますので、他違う視点からも考えて見ます。

[1046: 住民板ユーザーさん]

>>1024 住民板ユーザーさん2さん
出席すればいいだけって簡単に言うけど、
今後も入居者の3/4以上が出席することなんてないと思うけどね。
あ、理事の方でしたか^^;

[1047: 住民板ユーザーさん]

日程はあらかじめ決まっていたとは言え、まさかこんなトンデモな案が直前で出てくるとはね。
2週間前に議案出されても、仕事や家庭の都合で行けるかどうかはその時点でほとんど決まってるだろうし。
常識的な人たちで常識的な決議が行われていくもんなんだと、誰しもが無責任に楽観的に思ってたんだろうね。

[1048: 住民板ユーザーさん]

いやいや、年1程度の議案くらいちゃんと読みましょうよ。
4分の1が参加して反対すれば否決された事案です。その世帯数すらクリアできなかった。
今回くらいは会場が満室であろうと思って入ったら、まさかの少数参加。
そりゃあ役員も強気ですよね。

結局、文書も読めない無責任な集団なんですよ。
なにが資産価値だ。

[1049: 住民板ユーザーさん8]

>>1046 住民板ユーザーさん
私は役員じゃないですよ。
別に４分の3が出席出来るなんて言ってないですよ。あらかじめ日程はわかってるんだから言いたい事があるんなら出席すればいいと言ってるだけです。幼稚園の行事なんて知りませんよ。優先順位だけの問題でしょ。何かを優先させたら何かを諦めるのは当たり前。公平性っていうけどみんなに予定は周知されてたんだから公平ですよ。あなたの家庭の事情なんか知りませんよ。それはただのわがまま。
現に出席してちゃんと意見言ってた人もいるじゃない。そういう人のおかげで臨時総会の動きもあるわけだし。
同じ反対でもちゃんと出席して声を上げた人とあなたみたいに自分の都合で欠席しといて公平性が無いだなんだとトンチンカンな批判している人と一緒くたにされたらたまらないわ。

[1050: 住人]

こんなこと言うと、おまえは理事かと言われそうな流れですが、、
私はUSEN賛成なんです。

そういう人もいるということで。

[1051: 住民板ユーザー]

>>1050 住人さん

よろしければでいいのですが、理由をお聞かせ願えますか？
すこし反対派も冷静に考えられるかもしれませんので…

[1052: 住民]

「なぜ相見積もりはせず最初からUSEN１社に決定したのか」
　
　⇒ 他社は、信用のおける会社ではなかったため。
　　（他にも理由めいた内容があったと思いますが失念のため不確かなことは控えます）

　※見積もりすら取らなかったということは、その他社とは打合せ（話合い）も
　　していないということが予測されますが、そうであればやはりちょっと普通の
　　進め方からは外れますね。

「USENは、誰が起案したのか．．．」

この質問の中の一つの返答として、

　⇒私は今期で理事長を退きますが、来期からは理事として残り USENの窓口担当して
　　引き続き活動させてもらうことになります。

　これもですが、前述から導かれる一つの流れとしては、ドンピシャという感じが。

「テスト導入はなぜしないのか」

　⇒実は私もテスト導入をした後に進めたかったのですが、１Ｆ天井の点検口を開けて中を
　 確認すると配線が込み入っており「針の穴を通すくらいの隙間しかなかった」ためテスト
　 導入は不可能と判断しました。

　 ※これでテスト導入を断念するのも素直に納得できませんが、一方正規のスピーカーを
　　 取り付ける天井裏の配線状況はしっかりと余裕があることが既に確認されているのか？
　　 という疑問も残ります。

起案及び総会への上程までの過程、総会での質疑応答についてグレーな部分を感じる以上
私は反対です。

USEN導入において白黒ハッキリさせるのは、私のみならず数々の質問（疑念）が
上がっていたように、先ずはグレーな部分を白にしてからのことではないかと感じます。
　

[1053: 住民板ユーザーさん]

>>1049 住民板ユーザーさん8さん
こんなインターネット掲示板で何を言ってるんでしょうか。
そういうところでしょ？
直接声上げれないなら黙ってろ、って言うのは場違い。
「ちゃんと出席出来る」かつ「反対」の人だけでLINEグループでも作って話し合って下さい。

[1054: 住民板ユーザーさん1]

>>1051 住民板ユーザーさん

>>1051 住民板ユーザーさん
そんな大層な理由はないですけど、友達のマンションでクラシックが流れていてとても落ち着いた素敵な印象でした。
月額料金から考えてもアリかなーと思って賛成しました。

[1055: 住民板ユーザーさん2]

>>1053 住民板ユーザーさん

こんな掲示板ですら聞いてて恥ずかしくなるような理屈だねってハナシだろ。
いわせんな。

[1056: 住民]

[プライバシーを侵害する情報のため、削除しました。管理担当]

[1057: マンション住民さん]

出席していないのに申し訳ございません。
出席された方にお聞きしたいのですが、
USENの議案に関しての賛成と反対の内訳はどうだったのでしょうか？
書面での反対というのは無かったのでしょうか？

[1058: 住人]

参加した人の中だけで言うと、８割近くが反対という印象でした。
もっとも反対の人が積極的に出席してたというのはあると思うので全体の８割が反対だとは言いませんが。

[1059: 住人]

書面での反対もあったけど無効票になったと言ってましたね。
議決権行使なんとか方式じゃないので、書面で反対しても有効ではないとかいう理由だったと記憶してます。

[1060: 住民板ユーザーさん5]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1061: 住人]

>>1056
あまり不確定な事は言わない方が良いかと思います。

[1062: 住人]

>>1056 住民さん

そう思われても仕方がない流れでしたね。

[1063: 住民板ユーザーさん4]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1064: 1057]

>>1058
>>1059
教えていただいてありがとうございます。

「議決権行使なんとか方式じゃないので書面での反対は有効でない」
というのがよく分かりませんね・・・誤魔化されているような。
議決権の行使が出来ないならどういう方式なんでしょうね。
出席者（委任状含む）のみの議決権数ということを言いたいのでしょうが・・・。

管理規約には
【第４９条４項　組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。】
とあり、書面でも議決権の行使をすることが出来ると記載されています。

事前に配布された議案要旨によると
【議案要旨の第５号議案　USEN導入の件(特別決議事項)
　本議案については、区分所有者数および議決権数の４分の３以上の賛成が必要な特別決議事項となります。】
と記載されています。
委任状には、委任先の議長or任意の出席者が指定されているだけです。
事前配布書類や規約には、書面による議決権の行使は認めない、とは記載されておらず、
記載されているのは議決権数の４分の３以上が必要とだけ。
総会の方式についても、規約を見てもそのような方式（出席者（委任状含む）のみの議決権数で決める方式）
についての記載が見当たりませんでした。（見落としだったらすみません、教えてください。）

疑問に思い調べたところ、書面による議決権の行使は区分所有法という法律によって認められており、法律上の権利のようです。
それを拒んだり制限することは規約等でこれを認めなかったり、制限することは認められていないそうです。
（参考　http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html
　　　　http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_04.htm
　　　　http://saitama-mansion.net/modules/bulletin2/index.php?page=article&am...）
素人調べなので間違っていたらすみませんが、
上記の通りだと、総会の質疑で出た「書面による反対を認めない」というのは誤りだと思います。

長々とすみません。
言いたいのは、
①書面での反対も受け付けなければならないのでは？
②書面で議案を賛否できるような、議決権行使書を委任状と一緒に配布すべきでは？
ということです。

[1065: 住民板ユーザーさん1]

議決権行使方式だとそれに対応した書式を作成しなければいけません。委任状方式も今回の様にそれに対応した書式があります。ですから総会の案内を配布するまでであれば理事会がどちらかを自由に選ぶことは出来ますが、両方を同時に持ち込むことはできません（複雑になり票読みが出来なくなる為です）。
今回は委任状方式だったので、それに応じてなかった票は無効にしたということだと思われます（選挙でも投票用紙に余計なことを書くと無効になりますよね）。
以上により①への答えとしては、今回の総会が委任状方式で始まった以上、無効票とすることは問題ない、となります。ただ総会は国政選挙ではありません。あくまで住民の為の会合ですから、反対の意図が明確なら反対票に数えてあげても良かったかもしれませんね。
②に対するお答えとしては、事前に方式が統一されていればどちらでも良いが、同じ理由で両方併用というスタイルは現実的ではないと思います。

これはどの規模の議会でも同じですが、議決権方式の様なスタイルは個々人の意思は確実に拾えるものの、物事が決定していかないというデメリットがあります。つまり各人バラバラに投票するので今回の様な75%の議決が必要な事案ではまず物事が決まりません。
また議論が深まらないという弱点もあります。議会（ここで言う理事会）が時間を尽くして審議をしても、添付資料すら読まない人の反対の一票が多ければ否認されてしまいます。いかに専門性の高い人達が導き出した結論でも、関心の薄い人達の気まぐれの一票ですべて水の泡になります。

一方で委任状方式は理事会が信用に足る所であれば物事はスムーズに決定して行きます。逆に理事会に信用に足る能力がなければ、見当違いな結果ばかりが生まれてくることになります。
すなわち、委任状方式は理事会への信任と理事会の誠実性があって初めて素晴らしい効果を発揮するシステムなのです。

その意味では今回の理事会のやり方は違法ではないにしても住民の信頼を失うやり方だったのは間違いありません。
マンションは住民の共有資産であり一部の人間の私物ではありませんから、何かを決定する際には住人全体に対する配慮の視点は忘れてはならないと思います。
また住人側も無償で活動している理事会へのリスペクトと協力の姿勢は忘れてはならないと思います。

[1066: 1057]

>>1065
詳しくありがとうございます。
よければ加えて教えて下さい。

①総会では「委任状方式」と「議決権行使方式」の同時を持ち込むことの出来ない根拠は何でしょうか？

「複雑になり票読みが出来なくなる為」というのは理解できますが、それは作業上の理由ですよね。規約や区分所有法を見てもそのような記載はなかったので、別にどちらかを選択しなければならない、というわけではないようなのですが。
もちろん作業上複雑になりますし、問題ないような議案でも、一部の私怨を持つ人や気まぐれで可決されない可能性が高まる、というのは分かります。
総会では「議決権行使方式」と「委任状方式」のどちらかを選択しなければならない、という規約、法令があるのでしょうか？
どの方式をとるか、というよりは、書面を与えるかどうか、の話のように思うのですが。

http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_04.html
こちらのサイトによれば、総会での出欠は下記に区別されるとあります。
1.組合員の出席
2.議決権行使書の提出（出席扱い）
3.委任状の提出（出席扱い）
4.出欠の返答なし
5.欠席の通知
　1.組合員の出席、2.議決権行使書の提出及び3.委任状の提出は、出席とカウントします。
　4.組合員から出欠の返答がない場合及び5.欠席の通知があった場合は、欠席とカウントします。

総会での方式が分かれている、というよりも、出席する形（議決権を行使する形）が違うものと考えられます。

②議決権行使書の書式が作成されていないと、書面による議決権の行使ができない根拠は何でしょうか？それは書面による議決権の行使を認めないとしているのと同じでは？

理事会（管理会社？）が委任状の形式をこのように設定した理由は分かります。
>>1037さんも書いている通りで、書面の形式自体は招集側の自由です。
別に議決権行使書など提示しなくても問題ないとは理解しています。
しかし、書面による議決権の行使が認められない、という理由にはならないと思います。
議決権行使書の書式がないので書面による議決権の行使が認められない、というのは議決権の行使の著しい制限ではないでしょうか。
http://www.11kanri.com/mame/bunrui/0063.html
参考程度ですが、こちらのサイトでは書式がなければオリジナルの書式で構わない、と記載されています。

理事の方々には本当に感謝していますし、非常に難しい役割だと思います。
調べれば調べるほど、管理組合の運営の難しさが身に染みます。
（参考　区分所有法　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html)

[1067: 住民板ユーザーさん1]

①両方同時に出来ないという根拠は仰る通り作業上の理由です。作業上の理由って割と重要です。
また、両方同時に採用した場合は委任状方式を選択して欠席する人は殆どいないと思います。

②議決権行使書では、一般的には各議案に対して「賛成・反対」に丸を付けるという書式です。今回はそういう書式ではなかった為、おそらく委任状の余白にご意見のような形で反対の意思が書かれていたものだと推測されます。
書面による議決権の行使は妨げられませんが、そもそもそのご意見が書式にそっていないので議決権の行使として書かれているものか否かが不明瞭ですから議決権の行使としてカウントしなかったのではと思います。
とはいえ、先に書いてある通り（書かれていたご意見がどのような文章だったかわかりませんが）意図が明確であれば反対票に数えても良かったかもしれませんね。

書面の作成方法は理事会の自由ですし、不当に議決権は制限されるべきではないでしょうけど、「運営上」の理由である程度書式を統一するのは当たり前だと思います。なんでもかんでも認めろとなると運営する方は大変です。今回はあらかじめ委任状方式だとわかっているのでご自身の意見を伝えたければ反対派の方を探して委任するべきでした。
それが困難な方ももちろんいらっしゃると思うので、どのような方法が最善かを考えるのは今後の検討課題だと思います。
住民の立場からは 関心の高い方こそ理事をやって欲しいと思います。

[1068: by.住民111]

総会には、私は出張で家内が出席しました。
家内の意見も参考に何が、どう問題で、如何するべきなのか話し合いました。
①　今回の総会での「USEN」提案については、事前にアンケートやヒァリングなどのリサーチが必要でした。
　　又、導入に当たっては、必要である主旨が見えてない点も、気がかりです。資産価値の為であるならば、
　　価値の創造を検討すべきであり、住民多数の意見集約が出来ていません。
②　出席した居住者の大多数が反対で有ったと聞いていますが、導入する器材や比較する資料も充分でないうえ
　　一社の見積もりで総会の議決事項に持ち込むことが、独善である取られたのでしょう、最もな事ですね。
③　今回の「USEN」議案については、一旦保留にしにして、早急に「アンケート調査」等を実施する必要が有り　　ます。そのうえでの選択がヘストと思いますが。
④　私は、前回の配布された自治会創立に向けた若い人たちの熱意を快く思っています。折角手に入れた「住屋」
　　です、お互い住みよい関係が出来、他地域との連携で子育てや地域福祉などのコミュニティ活動は当然の事と　　思います。もう高齢となっているので積極的参加は無理かもしれませんが、応援いたします。こうした活動が　　正に「ウエリス鶴見緑地」の資産価値を向上させることを、今の管理組合は理解しているのか、前回の意味不　　明なチラシでは、自治会イジメにしか見えないのは、私達だけでしょうか

[1069: 1057]

>>1067
返事ありがとうございます。

どちらの回答も運営上の理由であって、法律や規約に基づいていませんよね。
書面による議決権の行使は法律上認められています。
運営上の理由があるのは十分に分かりますが、法律を無視して良い理由になりません。
今回のように「書式が決まってないので指定した書式以外は無効」というのは書面による議決権の行使の著しい制限と同義です。

何でもかんでも認めろとは言いませんが、書式が用意されてないことも含め、一般的に理解できる内容、意図が明確、であるのにも関わらず認めないというのは、議案の提出方法からも「不当に制限されている」と捉えられても仕方ないです。

>>今回はあらかじめ委任状方式だとわかっているのでご自身の意見を伝えたければ反対派の方を探して委任するべきでした。

これは書面による議決権の行使の制限と同じです。
「委任状方式」だから議決権の行使は直接出席と委任状しか認めないよ、ってのは法律上存在しない根拠です。
そもそも「委任状方式」とか「議決権行使書方式」という方式に分かれている訳ではないのですから。先にも書いた通り出席する形が違うだけです。

[1070: 住民板ユーザーさん1]

まず仰る通り、法律で認められている書面による議決権の行使を妨げることは出来ません。その為、委任状方式か議決権行使書方式もしくはそれ以外の第三の方式などの、欠席者にも対応した何らかの方式を準備した上で総会は開催されなければなりません。ここまでが法律が要求しているところです。
次に、どの方式を選択するか、又は両者を同時に持ち込んで欠席者に特別の配慮をするなどの対応を考えるかどうか等については理事会の裁量事項です（法律の最低限の要請は既に満たしています）。
理事会の裁量事項ですから、運営上の理由でどの方式を選択しても、そして特別配慮などの対応しなかったとしても問題はありません。

総会にはまず出席するというのが原則です。出席出来ない人達のために既に委任状という救済措置もあります。それ以上の特別配慮・対応はあるに越したことはないのでしょうが、時間的問題等で対応が取れなかったとしても問題は無いかと思います。ご指摘の法律違反には当たらないと思いますがいかがでしょうか。

また、「委任状方式とはいえ反対の意思が明らかなのに」とありますが、私は文面を見たわけではないので何とも言えません。罵詈雑言にまぎれて書かれていたような場合は、当然意思表示とはとってもらえないでしょうから無効にされても仕方ないかと思います。
書面による意思表示は認めらていますが、皆さん全員が自分の言葉で好き勝手な事を書いたとしたら読む方も大変ですし、そもそもそれが「意思表示」なのかどうかも不明瞭のケースもあるかと思います。その為に一定の書式があります。書式に沿っていないと無効と判断されてもやむを得ないと思います。そして先にも書きましたが、どの書式にするかは運営する側の理事会が判断する事項となります。

[1071: 住民板ユーザーさん1]

今回も最後の議案で「第3期役員の承認」という議案があった通り、理事会のメンバーは総会の承認を経ています。ですので理事会の裁量事項について、理事会が決定した内容は組合員全員の総意があるのと同義です。
言い換えますと「今回の欠席者への対応は委任状方式で行く。議決権は直接出席と委任状以外認めない」という決定は住民の総意です。なぜなら住民が承認した理事会のメンバーが決めたことですから。根拠はここにあります。
法律では書面の方式のような細部の規定まで明示されていないのは当然です。全部書いていたらとんでもない分量になります。

上記の通り理事会には大なり小なり様々な権限がありますから、理事会は誠実に行われないといけないと思います。今回は一般的に期待される踏むべき手順（アンケートの実施など）を踏んでいなかったのは事実ですね。

[1072: 住民板ユーザーさん]

>>1070の最初の
「法律で認められている書面による議決権の行使を妨げることは出来ません。」
>>1071の最後の
「議決権は直接出席と委任状以外認めない。」

これ矛盾してません？
総会での説明の「書面で反対しても有効でない」というのも嘘じゃないですか。

1062や1064であげられているサイトの説明とはところどころ違う部分がありますが、どちらを信用すればいいんでしょうね。

[1073: 住人]

それも大事だけど、目先の問題で臨時総会を開くのかどうかはどうするの？

[1074: 住民板ユーザーさん2]

今準備中です。

[1075: 住民板ユーザーさん4]

もう議決権の話しはええよ。
長文見飽きた。
それこそ二人でLINEでやりなはれや。
要は自分の幼稚園の都合で休んどいてゴチャゴチャいうなゆうことやろ。
その通りやん。
文句いいたきゃ自分で言え。
楽しようとすんなってことや。

[1076: 住人]

>>1074 住民板ユーザーさん2さん

本当ですか！
素晴らしい迅速なご対応、とてもありがたいです。

[1077: マンション住民さん]

>>1074 住民板ユーザーさん2さん

臨時総会における準備及び開催に関する呼びかけに関しては、協力させて頂きます。

[1078: 住人]

>>1074 住民板ユーザーさん2さん

臨時総会が開催された際には
何としてでも、出席します！

[1079: マンション住民]

絶対に開催しましょう。

多くの方が望んでいると思います。

[1080: 住人]

>>1074 住民板ユーザーさん2さん

ご準備等々、大変なことを引き受けてくださり、本当にありがとうございます。
質問なのですが、臨時総会の議案はどのような内容になりそうでしょうか？
メインはUSENについてになるかと思いますが、委任状の在り方なども気になるところではあります…。
言うのは勝手、ですみません。

[1081: 住民板ユーザーさん1]

うちも必ず出席します！！

[1082: 住民板ユーザーさん4]

今回考えているのはUSENだけかな。
委任状の問題は難しくて。

[1083: 住民板ユーザーさん4]

>>1082 住民板ユーザーさん4さん
usen決議の見直し及び再審議のみに絞った臨時総会が、
興味且つ関心を呼び結果的に総会への参加率が上がると
思います。

本当にご苦労様です。
感謝致します。

[1084: 住民板ユーザーさん1]

ご報告
臨時総会の件ですが、家族等の反対等があり前面に立つ事が出来なくなりました。
期待をして頂いた皆さま、すみません。

[1085: 住民板ユーザーさん1]

あんなお粗末な提案(USEN)にも関わらず
理事会側は、こんなに反対されるとは思わなかった
と数回つぶやいてることに、驚きでした
それだけ軽くみていた、という事で(笑)

[1086: マンション住民さん]

>>1082 住民板ユーザーさん1

「すみません」なんて言わないで下さい。
臨時総会を開く．．そのお気持ちで書込み（行動）されて
いたことだけでも誇らしいことだと感じています。

有難うございました。

[1087: 住民板ユーザーさん1]

このままだと、これからどんな提案が出てくるかこわい。

USENに関わる、使用料や電気代などもみんなのお金から出る訳ですよね。。。

[1088: 住人]

ですよね。
しかも総会後、詳しいUSENの契約内容を検討していくから変更、料金の変更の可能性もあると言っていたと記憶しています。

それって、いいんですか！？議案資料に記載していたこと以上のことを勝手に決行していいんですかね？

疑問、不信、憤りの念が消化できません。

[1089: 住民板ユーザーさん1]

せめて、最終の見積もり内容をは全戸に配布し、了承とるべきでは、、？

と、意見がある場合
管理組合のポストに入れればいいのでしょうか？

[1090: 住民板ユーザーさん1]

（笑）地縛霊にならないように