ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

[匿名さん]

最初のスレッドはこちら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39312/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[242: 匿名さん]

＞出入り口にコンシェルジュがいて、いちいち人の出入りをチェックしてるようなところだと
＞セールスマンも精神的に入りにくいと思います。
一度入ってしまえば同じことです。
だから全然意味ないですよ。
過大な期待はされないほうが無難です。
あなたが自分自身で書かれているように。
↓
＞どんなにセキリュティがいいと言っても
＞例えば新聞の販売店の人なんかは実際は出入り自由みたいなもんです。
＞集金のついでに直接他の部屋に勧誘に来ます。

[243: 匿名さん]

フォレストのエレベーターは、訪問する階しか止まらないように出来るんだと
思うけど。しかし、集金人はあちこちの階にいくので、その度にフロントによることは
しないだろうから >241 さんの言うとおりになるのかな？
セールスマンなら、ある程度防げると思うけど。その辺は管理規約に盛り込まないと駄目だね。

[244: 匿名さん]

>243
Ｎのエレベーターも同じでした。インターフォンは録画機能はあるのだろうか？
ＭＲでよく確認しなかった。パンフにも細かくは書いていない。

[245: 匿名さん]

ちなみに、このスレのどこかで
「ナビューレは最新のセキュリティを備えているから管理費が高いのは当然」
なんて、えらく物わかりの良い（と見せかけた工作員でしょうが）書き込みがありましたが

「居住者用の鍵かゲストカードがないと、エレベーターが使えない」とか
「ゲストカードでは、訪問する特定の階にしかエレベーターが止まらない」システムなんて
３年も前からあります。いまでは、綱島のワンルームマンションですら採用しています。
もちろん、その綱島のワンルームマンションは、こんなに管理費バカ高ではありません。

本当に最新のシステムなら、それに加えて一段上のもので、
たとえば自宅の窓やドアの鍵、あるいはガスの元栓が、
キチンと閉じられているかを、外出先から携帯電話で確認できたり
もし、ちゃんと閉じられていなければ、携帯から遠隔操作で閉じたりできます。

さらに鍵が、不正に開けられた場合は、管理室はもちろん
すぐさま居住者の携帯にも警報が届いたりと至れり尽くせりです。

ここまでやってるシステムなら、まあ多少は管理費が高くとも・・・と思いますが
はっきりいってナビューレのセキュリティは、最新のマンションとしては平凡です。

[246: 匿名さん]

>245
正確には平凡以下ですね。

[247: 匿名さん]

＞たとえば自宅の窓やドアの鍵、あるいはガスの元栓が、
＞キチンと閉じられているかを、外出先から携帯電話で確認できたり
＞もし、ちゃんと閉じられていなければ、携帯から遠隔操作で閉じたりできます。
今住んでるマンションにこれを後付けしましたが、比較的安価なのに大変便利です。
ただし後付けの場合は、特に玄関ドアの材質や構造にかなり制約があったりします。
また既存ホームセキュリティ契約に追加できるか（ここは確かセコム？）等も、充分確認する必要があります。

[248: 344]

総戸数が少ないですからねここは。どうしても管理費は割高になりやすい。
タワーだと500戸以上ないと管理費は割高になる。
頑張って管理費を削ると余裕のある管理サービスはなくなる。管理サービスは元々無駄が多いし、
節約することは賛成だけどね。

[249: 匿名さん]

>233さん、234さん
今度の週末(30日）に管理説明会を実施する予定と、営業の方から聞きました。
(詳細は別途案内する、との事）
疑問/質問のある方、皆準備しましょう。

[250: 匿名さん]

ナビューレはガス栓ありませんよね？

[251: 234]

>>249
情報ありがとうございます。そう出てきましたか。
抽選前にアンチを見極めるための首実験が主目的かと裏読みもできるので、質問は注意が必要かと。

[252: 匿名さん]

抽選まではステルス作戦ですね。

[253: 匿名さん]

>251
そうですね。でも私は質問しますよ。
曖昧なまま登録して当選してもしょうがないですからね。
納得の出来る説明でなければ登録はしません。

[254: 匿名さん]

私は管理費問題徹底追及派ですが、当選までは
「そんなこと全く考えてません〜」な、カモネギの客を装うつもりです。

で、管理組合が立ち上がった暁には・・・・まあ、「スリーパー」とでも呼んでください。

[255: 匿名さん]

スパなどの共用施設の廃止も是非勧めてゆきたいです。
ゲストルームやラウンジも私には不要ですので、廃止がいいですね。
どうせなら究極のコストカットを考えています。
賛同いただける方多そうでしたら動いてみたいです。

[256: 匿名さん]

>>248

フォレシスやＭＭＴのような「団地的」タワーマンションを見慣れると
390戸が「戸数少ない」と見えてしまうのかも知れませんが

300戸を越えるタワーマンションなんて、そもそも少数派。
それに棟数が多いマンションは、建物への出入り口や警備ポイントも多く
警備に、より多くの人数が必要。

[257: 匿名さん]

＞256：デベも、管理説明会控えてたいへんだ。今日もヒマなのか？？？
・Nは単棟型マンションだから、多棟型のフォレシスや所謂大規模団地より、警備はよっど容易。
・３００戸以上のマンションなんて、都心や、供給過剰の港南地区では数限りなく建っています。
↑
管理費が高い理由にはなりません。

[258: 匿名さん]

>>255
>ゲストルームやラウンジも私には不要ですので、廃止がいいですね。
ここは賛否が分かれるところでしょうね。
私にはどちらも必要です。屋上にスカイガーデンのようなものも欲しいです。
他は全部不要ですが。

[259: 257]

>256の意図するところが不明。もし、デベだというのが、個人的な誤解だったらすみません。

[260: 匿名さん]

>255
フォレシス程度の必要最低限だけでいいのでは。個人的には次の２つが必要です。
１．コミュニティルーム（理由）管理組合総会や懇親会会場費が節約できるから
２．フィットネスルーム（理由）フィットネスジム費用が節約できるから

ゲストルームとラウンジは、公正な利用方法を決めて、商業目的利用を締め出すことができれば、あってもいいかもしれないと思います。
問題点：点検・清掃費用という名目で、ろくに仕事しないで管理費をぼったくられること。

[261: 匿名さん]

管理費を決めたということは、それぞれの見積もりコストを積み上げて
出してきたものだろうから、説明会でじっくり聞きましょうや。
なにが高いのか一目瞭然だろうから。人件費、それぞれの共用施設維持コスト、セキュリティーの維持コスト、制震システムメンテナンス費用
駐車場維持コスト、てな感じで聞けばいいですかね？ エレベータの保守管理費って聞いたらいね。
メンテナンスの仕方で大きく費用が変わる項目だから。あと、これ聞いとけばいいよってのがあればアドバイスください。
それと、大規模修繕計画書ですかね。他のマンションでも修繕費の上がり具合は提示してるから。

[262: 匿名さん]

>260 さんの意見にほぼ賛成かな。あと、音楽スタジオは微妙だな。部屋でラッパ
やバイオリン、ピアノなんかやって欲しくないもんなー。
防音性は良いとはきいてるんだけど。
スパは維持費用が結構かかりそうなので、採算が取れるような金額をとればいい
と思うけどだったら、ＭＭにできるスパに行ったほうがいいもんね。
とにかく、使用者がかたよりそうな施設については入居者が決定してから意見を
聞いて変更するなど柔軟に対応してほしいものだ。
変更といえば、ちいさなことだけど、洗面所のお洒落なだけの使いにくい蛇口と
は別にもう一種類加わって、選択できるようになったの知ってる？ＭＲのトイレ
に行ってみてください。実物が見れますよ。

[263: 匿名]

土壌環境説明資料をもらいました。　これの意図するところが分かりません。　どなたか説明していただけますか？

[264: 匿名さん]

>>261さんの参考になれば
★管理会社への全面委託の必要はありません
まず一部委託から始めて、究極は、できれば管理組合法人による自主管理です（個人的意見）
【管理業務仕様書を提出させる】
各業務の、保守点検・清掃頻度のチェック。新築早々のマンションに、エレベーターのフルメンテナンスは不要。初期は不具合が生じた場合の点検など、POSで十分。
清掃業務も、１F・３Fエントランスを除き、他の共用部清掃は、使用頻度も多くなく毎日は不要。また共用施設の清掃は、使用の前後だけで十分。入居後３ヶ月は、必要最低限の頻度で行う。状況に応じ、初回契約満了の3ヶ月前（総会時）に改正すればよい。
【全ての管理業務の明細】
人件費の検証：延べ人数、勤務時間数、一人当たりの単価を細かくチェックすること。※特にコンシェルジュは、ホテル・航空業界関連人材会社と直接派遣契約すれば、最低半分はカット可能。
【管理報酬手数料】
管理組合としての目標：①出来高報酬制（管理組合で毎月業務完遂度を別途作成したチェックリストに照らして評価し、基準をクリアした場合２〜３０万程度を支払う。但し、不完全な業務遂行だった場合はゼロ（不払）②割合を３〜５％に削減する
【間接委託業務（＝再委託業務）費】
基本的には、管理組合と直接契約する方がコストカットできます。
管理業務を再委託する会社名と、再委託業務費に占める管理報酬手数料を個別に提出させること。

[265: 匿名さん]

>>264特に、パート従業員の経費を、正社員並に請求されます。
※コンシェルジュと夜間・早朝勤務のフロントスタッフ（管理員）は、パートや関連会社(子会社）のパートがほとんどですから、その人件費原価＝時給×勤務時間数です。
コンシェルジュ２人×勤務時間数/日×勤務日数/月×時給（1,000〜1,500/勤務時間帯に応じて）、夜間・早朝勤務のフロントスタッフも前述の計算方法で、時給を想定すれば、大概把握できます。

[266: 匿名さん]

>263
この周辺は倉庫街でしたが、その昔は造船関連施設があったので塗装などに鉛を含んだ
ものを使用されていたので、土壌も汚染されています。なのでボーリング調査などを
おこなって、汚染状況確認、汚染土壌の除去などを行っています。３ｍ程度ですが。
完全に除去したわけではないので、３ｍも掘ればもとの土壌が出てきます。
説明資料は、そのときの調査方法・汚染状況・及びその対策などが書かれています。
周辺は明治時代（だったと思う）くらいに埋め立てられたものなので、比較的安定して
います。かといって地震の際に液状化が無いということではないです。埋立地ですから。
その辺は横浜市の防災マップなどで確認されたら良いと思います。

[267: 匿名さん]

この立地にフォレシスを建ててくれたら完璧だったのに…

[268: 匿名さん]

>266さん、Nに地下施設が建造できない理由はこれだったんですね。ありがとうございました。
地下を作るためには、３ｍどころか、地下階数＋α　掘削し、更に土壌の除去をしなければならないから、建設コストが嵩むため地上建築のみとなった訳ですよね。多分。

[269: 匿名さん]

管理費高いだの、スパをやめろだの。
じゃあ他を探してよ。その施設と管理と設備に惹かれてここを検討しているのに。
一部の掲示板有志が総会で管理費削減を謳ったって、私は断固反対するよ。

[270: 匿名さん]

>>269
一人で反対しても無理でしょうね。
>その施設と管理と設備に惹かれてここを検討しているのに。
この程度の施設、設備だったら今時のタワーマンションならどこにでもありますよ。
管理は並かそれ以下です。
あなたこそ他を探すべきではないでしょうか。眺望や利便性、内装に惹かれたのなら話は別ですが。

[271: 匿名さん]

270さんに1票！！！！

[272: 匿名さん]

じゃ、269さんに一票。
一方的な考え方で変更していくと言うのは賛成できないですね。
現状から合理的に考えて、不要と思われる事柄に限定していかないと。
それには話し合いが必要です。

[273: 匿名]

抽選まで静かにしておいて後から騒ごうなんて人が少なくないんですね。そのような人は先々も信用できませんね。検討するときに売主に要望するのが筋でしょう。

[274: 匿名]

防音で他の？マンションだったかで遮音等級が３５とうたっていましたが、ナビューレれでなにか聞いた方います？
外部の東側の道路や南側の商業棟の騒音を測って（推定して）あると思うのですがそのあたりも確認された方います？

[275: 匿名さん]

>２６８さん
『建設コストが嵩むため地上建築のみとなった訳ですよね。』

横浜市も、土壌汚染対策条例（環境省の土壌汚染対策新法とほぼ同じ基準）があるので、
調査により汚染が確認できれば、極端に言うと、
地下１００ｍでも土壌汚染処理をしなければならないのです。
したがって、地下も対策済みのはずです。
販売の方に確認されてはいかがですか？

[276: 匿名さん]

>>273
このようなやり方で管理費ぼったくる売主に筋を通す必要があるのでしょうか？

[277: 匿名さん]

私も270さんに1票！！
ホントに施設や管理に惹かれてここ選んだのなら笑っちゃうよ。
他の物件ちゃんと見た？？

[278: 匿名さん]

茶室も不要ですね。
駐輪場、バイク置き場に変更したほうがいいでしょう。
是非お願いします！

うひー、どんどん安くなるぞ

[279: 匿名さん]

個人的に茶室は不要と思いますが、以前にご意見あったように管理組合の会議などが
できるコミュニティルームを兼ねればよいかと思います。
ただ、４Ｆの位置付けがよく分りませんね。アトリエなどはオープンにしたほうがよ
いと思いますが、現状では自由に外部の人が入れる雰囲気ではないですし。
どんな人、会社がはいるのか気になるところです。審査の過程や入居者の情報を公開
してほしいですね。

[280: 匿名さん]

>279.さん、コミュニティルームは、敷地内の別棟に独立して設置されています。（かなり広め）

[281: 匿名さん]

＞２７９さんThat's good idea！
アトリエをオープンにすれば、投資用１ルームマンションとして購入を考えている人への牽制になりますし、入居後も本来の目的以外には使用できないから、一石二鳥。

[282: 匿名さん]

>外部の東側の道路や南側の商業棟の騒音
現地を何回か視察しましたが、シーバス出発案内のアナウンスってかなり大きい音ですね。
向こうが先住民ですし、乗り場近接も売りのひとつらしいから文句は言えませんが。
みなとみらい大通りの車両騒音も、交差点と少し上り坂になってる関係でうるさいです。
あと天候により異なりますが、新田間川河口の匂いが私にはちょっと気になるレベルでした。
他のマンションだと現地を見に来ている人が多いのに、ここは何故かほとんど見かけません。
「そごう、ＹＣＡＴ隣接」で全て片付けられてる方が多いのかもしれません。

[283: 匿名さん]

アトリエ住戸については売買契約時に活動計画書が売主に提出されるので、確認したいですね。
しかし、管理組合にも毎年、活動報告書が提出されるようですが、実際に活動している内容を
どのように確認していくか、また守られない場合についても管理規約を確認しないといけない
と思います。芸術・文化関連施設目的達成のためっていうのが難しいですね。
横浜市もどのように今後関わっていくのでしょうか？

[284: 匿名さん]

私は269さんに一票です。
270さんとは別の考え方の人もいることをわかって欲しいです。

管理組合法人による自主管理というご意見の方もいらっしゃるようですが、
その煩雑さ、時間の拘束と気疲れを想像すると正直うんざりします。
これだけの戸数がありますから、やる気のある立候補者だけで理事の人数が埋まることを期待しますが、
もし立候補者がおらず、抽選などで当たったらと思うと気が重いです。

以前、100戸のマンションの理事を経験しましたが、
その時の負担はかなり大きいものでした。
理事会の準備でずいぶんと休日がつぶれました。
理事でもご意見はおっしゃるものの出張だ仕事だと理事会を休む方がいて、
実際の作業は一部の理事にのしかかりました。
住民の約7割は管理組合の活動に関心がなかったりあまり協力いただけない方でした。
正直、お好きな人にお任せできるのならお願いしたいが、
自分が担当するなら勘弁という気持ちです。
もちろん管理会社の活動を監視する大切さは理解しておりますが、
自分の時間とエネルギーをそこまで出す気はありません。
「あの電球は電気代の無駄だ」などの住民のクレームに振り回されて大変でした。
電球１個の電気代を気にしないで済む、余裕のある高級志向のマンションを希望しております。
多少無駄のある施設があっても、多少管理費が高くても、あれに比べれば我慢できる気がします。

もちろん、今の管理費は高すぎると思いますので多少の値下げ交渉は必要と思いますが、
施設をつぶしたりする必要はないと思います。
「無駄」があることが、「余裕」であり「高級感」を生み出すと思いますので。
茶室の場所を駐輪場にだなんて勘弁して欲しいです。エントランスにママチャリですか？
逆に、法人の利用者にうまく貸し出して管理組合の収入を増やすなど、
施設を利用する方法を考えてはいかがでしょうか。

[285: 匿名さん]

西の駐車場が土日曜にかなり混んで周辺が渋滞していますが、商業施設ができれば
充分な駐車場が確保されるといいんですがね。
視察は、いろんな機会をみて行ったほうがいいですね。そろそろ台風の季節ですし高潮の
状況なども見たらおもしろいかもしれないですね。

[286: 匿名さん]

私はこのマンションに余裕や高級感は求めていません。
東口に近く、MMにも近いことが購入の理由です。
実際かなり安い部類の部屋を希望しております。

もし管理費の圧縮で意見が割れるようなら、
共用施設の維持管理費は受益者負担ということででよいんじゃないでしょうか？
茶室やスパなんて絶対使わない施設にお金を払いたくないです。
使いたい人だけが全面的に負担すればよろしい。
そんなものに金払うならエントランスにママチャリで大いに結構です。

[287: 匿名さん]

>285さん、管理組合役員はボランティアではないので、出来る範囲での負担は組合員としての義務です。
役員はひとりだけではないのですから、あなただけで仕事を背負い込まないようにすることも、組合運営の大事な要素です。

区分所有者は、管理組合員であり、役員も当番として必ずいつか回ってきます。
管理に関心のない住民が多い状況では、コスト意識のある人が主導となって、
管理会社を監理していかなければ、マンションが骨の髄までしゃぶられてしまいます。

貴方のように安易なネガティブ思考ではなく、管理組合で全ての業務内容とコストを把握した上で、任せられる部分は他人（管理会社やその他）に委託し、
出来ることは、管理組合がやる方向で進まないとマンションは破綻してしまうと思います。共用施設の件も皆さんの話し合いで決めることですし、ヒステリックに高級志向と言っておられますが、Nの施設・設備は、高級マンションと言えるほどのグレードではありませんよ。
電気代のムダをなくすことが、何故いけないのか私には理解できません。
かけるところは徹底的にお金を掛けても惜しくありませんが、無駄なお金は1円でも支出しないのが私どもの流儀です。

もし貴方も当選して、輪番制で役員になったら、出来る範囲で運営に協力しましょうよ。

[288: 287]

訂正：＞２８５⇒＞２８４へ

[289: 匿名さん]

＞２．フィットネスルーム（理由）フィットネスジム費用が節約できるから
あの程度のしょぼい設備でフィットネスジムの代用ができるんですかねぇ？
その割りに維持経費はかかりますよね。
専属のトレーナーはいないにしろ誰が管理者をするんですか？
ケガ人が出た時はどうなるんですか？

[290: 匿名さん]

>>284
誤解されるといけないので断っておきますが、>>286,>>287は>>270ではありません。私が>>270です。
私は施設、管理、設備を重視するなら他の物件を探してみては？と言っただけです。
管理がどうこうと言った覚えはありません。
まぁ共用施設や管理組合に対する考え方は上記のお二方と一緒ですが。
みなで協力して運営していくものと思っています。私も協力は惜しみません。

[291: 匿名さん]

>西の駐車場が土日曜にかなり混んで周辺が渋滞しています
そごう駐車場に入庫待ちの車が、みなとみらい大通りから路沿いに沿って停車し長い列を作っています。
Ｎの駐車場出入口は、ちょうどこの入庫待ちの列に囲まれる形となります。
土日など今のままでは、車の出入りにかなり支障が出るのではないかと懸念しています。
ただ逆にいえば、余った駐車場を時間貸しして、組合収入を増やし管理費を下げることも可能と思います。
料金徴収や入出庫管理を、誰がどうやるのかという問題はありますけど。