東京フロントコートはどうですか ★☆6☆★

[匿名さん]

前スレのパート5が450を超えたので、パート6です。

東京フロントコート
総戸数981戸の大規模プロジェクト。再開発計画で変貌する「豊洲」徒歩4分の地に誕生。
http://allabout.co.jp/house/mansionshuto/closeup/CU20040709A/　http://tfclife.jugem.jp/
http://groups.yahoo.co.jp/group/tt4/　http://koto365.net/apart/apart006.php
http://www.stardust.co.jp/rooms/matsuyuki/profile/matsucm/tokyo_f/toky...

前スレ　東京フロントコートはどうですか　★☆5☆★
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41343/

[122: 匿名さん]

駐車場は自分にとっての最適解を見つけるのが実に難しい。
それにしても幅が2400と2450と2500で値段が同じというのが解せない。
しかもゾーンは幅で分けられているわけではないので、仮にいい順位で
希望のブロック、ゾーンだったとしても2400が割り当てられることもあ
るということか？しかし、そうなるとますます順位づけが難しくなる。
なんかあまり深く考えないほうがいい気がしてきた。

[123: 匿名さん]

駐車場の抽選の資料は駐車場希望者にだけ届くのですかねぇ・・・
バイクや自転車は？届いていないと不安になります・・・
明日内覧会です。台風です・・・

[124: 匿名さん]

駐車場の希望は以前なにかでする・しないを用紙に書いたような気がするが、それに関係なく資料は郵送するって
いってましたよ。
天気が悪いと室内は暗めかもしれませんね。その代わり雨の吹き込み具合がわかるじゃないですか。
悪天候時の共用部分の様子も参考になりますのでよろしくお願いします。

[125: 匿名さん]

>124
了解です！

[126: 匿名さん]

私は今日内覧会に行ってきました。
相当指摘箇所が出るのではないかと気合入れて望みましたが、（元住宅営業の私が見ても）想像以上に良い
仕上がりでした。
バルコニー、共用廊下部分の躯体周り（特に吹きつけ塗装の仕上げ）が少々雑な感じを受けました。
室内については、数箇所汚れ/傷がありましたが致命的な欠陥は無く、一安心です。
これから内覧会の皆様、きちんと見ようとすると2〜3時間はかかると思いますので、疲れないように
頑張ってチェックしてきて下さいね。

[127: 匿名さん]

>126
はい、わかりました。業者は必要ないと思い、頼まない予定ですｎで
自分できちんと見てきます！

[128: 匿名さん]

>126
はい、わかりました。業者は必要ないと思い、頼まない予定ですので
自分できちんと見てきます！

[129: 匿名さん]

127,128ですが、すいません。間違えて２回流してしまいました。

[130: 匿名さん]

内覧会がはじまったのですね。。。
さて、以前より、友人（他社のマンション開発業者）からアドバ
イスをいろいろといただいていたのですが、今日、管理費の使い
道について、いくつか疑問点を指摘されました。
＜参考資料／管理に関する説明書＞
［43頁］
○管理準備金　約2900万円
　→集める理由は何か？わが社では集めたことはない。
　→注４で、初年度の管理用品となっているが、約2900万も
　　かかるのか？何に使うのだろう？ちゃんと使い道を質し
　　た方がいいよ。下手すると、管理会社に都合の良い使い
　　方をされるかも。
　→「管理組合の設立に要する費用」って何にいくら使うの？
　→まあ１世帯あたり３万円程度などで文句はでないだろう。
　　わが社でも集めてみようかな・・・

○初年度の管理用品
　→所有者は誰？管理準備金を使うのだから、管理組合だと
　　思うが。。。

○コピーリース料
　→どこに置く？管理事務所？住人にとって必要なのか？
　→リース料は馬鹿にならないから、ちゃんと合い見積も
　　りとった方がいいよ。
　→（必要なら）技術の進歩は激しいので、買い取るより
　　リースの方が正解だと思う。

○防犯カメラリース料
　→パンフレットに「防犯カメラ」が掲載されているのに、
　　購入費用に含まれていないのはいかがなものか？普通、
　　購入費用に含まれていると思うよね。含まれていない
　　のなら、どこかにその旨書かなくていいのかな？
　→まあ、技術の進歩は激しいので、買い取るよりリース
　　の方が正解だと思うが。。。

○通信交通費
　→誰の交通費？管理組合が支払う理由は？

＜続く・・・＞

[131: 匿名さん]

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[132: 130です。]

◆重要事項説明書
［15頁］
　▼オ○○○○○ト（５年契約）
　　→一生、ここに頼む必要はないので、契約延長の際は
　　　しっかり精査した方がいいと思うよ。

［16頁］
　▼○○○ィ○ィ（１年契約）
　　→一生、ここに頼む必要はないので、契約延長の際は
　　　しっかり精査した方がいいと思うよ。

［18頁］
　○自動販売機・売店
　　→必要なのか？住民サービスの向上になればいいが？
　　→「水道光熱費等」の「等」って何だろう？
　　→住民サービスといいながら、設置場所等や水道光熱費
　　　等はかからず、売上は自社のものというのは、都合が
　　　良すぎないのかな？まあ、売る時のパンフレットの見
　　　栄えがいいので、設置したがるんだよね。

［19頁］
　○クリニック・ステーション
　　→今後とも、本当に医療施設しか入らないのか気に
　　　しておいた方がいいよね。

［20頁］
　○駐車場
　　→理想は、駐車場使用料の一部でも、修繕積立金に充当
　　　できるといいよね。
　　→駐車場が余るのであれば、住民以外に貸して使用料を
　　　稼いだ方がいいよね。そうでないと、管理費の値上げ
　　　が必要になるからね。

［23頁］
　○町会加入
　　→いきなり町会加入させられるのか。。。
　　→まあ、近隣の方々と交流を持つことは必要だね。

＜続く。。。＞

[133: 130です。]

◆管理規約集
［６頁］
　○役員
　　→13人しかいないのか？1000世帯を超えるマンションなの
　　　に13人でやっていけるのか？大きな管理費が動くし。
　　　（多ければいいというわけではないが。。。）
　　→任期は１年か。いろいろ分かりかけたときに任期が終わ
　　　っちゃうんだね。
　　→１年任期だと、常に役員が、住んでいるマンションにつ
　　　いて素人な状態なので、管理会社としては手なづけやす
　　　いね。
　　→経験上、役員はじめ住人が高い意識をもって、ちゃんと
　　　管理会社を「管理」しないと、手は抜くし、サービスは
　　　落ちるし、まあ、いろいろなことが起こるんだよね。
　　→「マンションは管理を買え！」と言うけど、これを実現
　　　するためには、役員はじめ住人が常に高い意識をもって、
　　　管理会社に丸投げでなく、ちゃんと管理会社を「管理」
　　　することが必要なんだよね。実行するのは大変だけど、
　　　やっているところは、資産価値が下がらないよね。

［16頁］
　○防犯カメラ（１年契約）
　　→一生、同じ会社に頼む必要はないので、契約延長の際は
　　　しっかり精査した方がいいと思うよ。

［18頁］
　○自動販売機及び売店
　　→「・・・無償で使用させることとし、水道光熱費等を負
　　　担すること」と管理規約に記載されているけど、別に契
　　　約書ではないので、実際、業者と契約する際に条件を詰
　　　めた方がいいのでは？
　　→あっ、売主がさっさと契約しちゃうからだめか。。。
　　→とにかく、住民サービスの向上につながるかどうかを精
　　　査した方がいいよ。水道光熱費等も安くないから。。。

［51頁］
　○クリニック・ステーション
　　→区分所有者は誰？病院？or売主？

［93頁］
　○駐車場の契約の期間
　　→場所が１度決まったら、ずーと一緒？
　　→入れ替える際は、管理組合より解約の申し出をした
　　　ということにするのか？
　　→いずれにしても、入れ替えるとなると、大変な作業
　　　になるね。管理会社の人の腕の見せ所だね。
　　→その前に、入居する際も大変そうだね。。。スムー
　　　ズに決まるといいね。

＜終了です＞
　

[134: 130です。]

ふー、思ったより、時間かかりましたね。。。
友人の仕事は、マンション開発を企画し、販売することなので、
説得力があると思っています。
建物は、資料上は、しっかり作り上げていると感じたそうです。
内覧会が楽しみです。

[135: 匿名さん]

E棟 購入者です。24日に内覧会に行ってまいりました。２、３追加します。ご参考になれば。

感想としては >>111 さん、 >>126 さん同様、かなり良い仕上がりでした。
指摘事項、我が家は16箇所でした。（1箇所に対し、汚れや傷などの指摘は１〜５個程度）
最初に預かるチェックシートは10項目しか書けませんので、書き方には工夫が必要かもしれません。

[136: 135]

我が家では建築事務所の方に同行をお願いしました。まあこの辺は考え方だと思いますが、
私の場合自分だけのチェックに不安がありまして、ま、必要経費のひとつかな、という考えです。
傷や汚れなど、暮らす本人の目線（つまり見た目）のチェックは私でもできましたが、
建て付けの歪みや製品（ドアや建具）の問題、施工の技術などはお任せでした。
結果としては、非常に致命的な箇所を指摘してもらえたのがよかったです。
また、こちらの指摘が妥当？直してもらうべき？の相談も私にはよかったです。
家内とは新生活のイメージを語っていたので、随分と楽ができました。

[137: 135]

出来が良い、ということは、きちんと勉強されている方には同行は不要でしょうね。
逆に色々と相談に乗って欲しいという方には、価格は高いですが良いサービスだと思いました。
出来については、棟の縦一列（同じ作り）は同じ職人さんが手がけることが多いそうなので、
部屋タイプごとに差が出る可能性はありますが、長谷工、なかなか良いようです。

事務所の方曰く、長谷工はかつてと違い、今はとても施工をしている、とのことでした。
今回も非常に指摘が少なく、それだけよくできていますよ、と言われ随分安心しました。
大規模マンションを多く手がけており、会社が現場からの指摘をよく集め、適切に反映している、
現在は「非常に理解力のある企業」と捕らえています、とおっしゃってました。

[138: 135]

内覧会の流れは >>115 さんに書かれている通りですが、指摘事項チェック後、希望があれば
測量のために部屋に再び入ることができますので、チェックと測量はわけてもＯＫです。

内覧会の写真を見返してみて「ここに住むんだ」という期待感といいますか、想いがとても強くなりました。
３ヵ月後が本当に楽しみです。

これから内覧会を予定されている皆さん、楽しんできてくださいね。

[139: 匿名さん]

管理説明会ですが案内によると管理組合の理事の選出も含まれていますね。
私、実は役員に立候補しようかと思うのですが、事前の話はないのでしょうか？
1800人の前で、立候補されるかたは前に！なんて言われたら気後れしそうなんですが…

[140: 匿名さん]

>139
頼もしいです。
役員もイヤイヤやる方よりは、ちゃんとした意思の元にやって下さる方の方が心強いです。
案外、希望者だけで決まりそうな気もします。
最初の役員さんは大変かと思いますが、気後れせず頑張って欲しいです。

[141: 匿名課長]

我が家にも10/4の入居説明会案内と駐車場＆自転車置き場＆バイク置き場の抽選案内が届いておりました。
立体駐車場の1階部分を狙っていたのですが、よくよく見たら重量制限が「2.0トンまで」になっており、
2.16トンの愛車は平置き駐車場にしか置くことが出来ないんですね。
立体駐車場の1階だけは、2.5トンまで大丈夫だと思い込んでおりました・・・残念。

[142: 匿名さん]

老婆心ながら、豊洲は海風なので車が錆びます。車を大事にしたい人は中庭がお勧めです。
立体は出入り口にも問題があると思います。自転車が行きかう駅前通りを横切る
必要があり、もし事故でも起こしたら、仕事もマンションも失うことになりかねません。

[143: 匿名さん]

パーキングコート駐車場の出入口は急な下り坂の先にあるので問題ではありますが
出る時は、それほど危険ではないと思います
図面を見ると　立体から車を出すときは、ハミングプロムナード及び歩道を横切り車道に出ます
一旦ハミングプロムナード手前で止まると思いますが、この場所からは左右が結構ひらけていると思うので
右から降りてくる自転車の存在は充分確認が取れると思いますし
自転車も車の存在に気づき易いでしょう
ですから出会い頭のような事故は非常に少ないと思います

もちろん　安全運転は当たり前ですけど
むしろ　立体に入る時の左折が超注意です。
運転手は左後ろからくる自転車にかなりの意識が必要ですし
もし出入り口手前に路上駐車があったら
歩行者や自転車が死角に入るので怖いです

[144: 匿名さん]

>142
3年間TFCの対岸のマンションに住み、車は雨ざらしでしたが、全くさびませんでしたよ。決してこまめに洗っていたわけでもありませんがこまめに洗えばなお、問題ないと思います。
心配しすぎですよ。

[145: 匿名さん]

>142
運河沿いに５〜６年停めていますが、全然サビません。（中もです）

[146: 匿名さん]

>142
豊洲は車が錆びるなんてうそいうんじゃないよ。
あなたの車がどれだけ錆びたのか、写真で示してくれよ。
by豊洲の住人

[147: 匿名さん]

>142
豊洲で錆びた車は見たことありません。
その意見はどの程度の信憑性をもった意見でしょうか？

[148: 匿名さん]

>142
ものすごく叩かれてますねぇ。
それとも大漁で喜んでいるのですかね？
中庭にしても、潮風は防げないと思うよ。

[149: 匿名さん]

142は立体駐車場を希望してるんじゃねーの
立体駐車場のイメージを悪くして倍率を下げたい魂胆かもよ
考え過ぎ??

[150: 匿名さん]

運河沿いのマンション住人ですが、ベランダの配管は錆びています。建築後２年目くらいから
錆び始めて、今では塗料の内側から錆がういていています。車が錆びるかどうかわかりませんが
湿気を含んだ風が海側から吹いてくることが原因であると思っていました。

ところで１４３さんが話している立体駐車場へ入る際の左折ですが、あそこはトラックが頻繁
に駐車しているので、通行人が死角に入らないように注意が必要でしょう。○○水産とか多い
ので築地に行く途中に待ち合わせをしているのだと思いますが、停車禁止ではないので、警察
も文句が言えないようです。（駅に近いのだから駐停車禁止にしましょう）

[151: 匿名さん]

>150
最近までそこを通って通勤していた者です。
時々警察が駐車違反の取締りをしているのを見かけますので、マンションの総意として警察に取り締まり強化を依頼したほうが良いと思いますよ。
結構見通しが悪くなって、車同士の事故が予想されますので。

[152: 匿名さん]

＞150
Ｆ横で車を停めて寝ているトラック多いですよね。カーテンまで引いて中で寝ている車もあります。
あれって駐車違反にはならないのですか、乗車している人がいるから駐車ではないんですね。でも
違反になる駐車となんら変わらないような気がしますが・・・。

[153: 匿名さん]

＞150
道路交通法では「駐車」は停車していて、かつ、運転者がいない状態を言います。このため停車していても運転者
がいれば、法律上は駐車に該当しません。駐停車禁止区域でない限り取締りの対象とはされません。

[154: 匿名さん]

内覧会に行きました。
知人の設計士に紹介してもらった方２名を同伴して。
うちの部屋は、クロスの汚れ・ずれ、ビス漏れ、オプション建具のズレなどで、
詳しい内容は後日の資料待ちです。
設計士の方は、規模の大きさに驚かれていました。
１名は不動産関係の方に行ってもらったので、興味本位で価値についてきいたのですが、
豊洲地区は次々とマンションができる予定なので、少しでも新しい、グレードが高いに
管理の良好がなどが問われ、今後、少子化と言われるので、
資産価値はあまり期待しない方がいいと言われました。
自分が楽しんで住めればいいですかね。

それと、上の階で作業していて音が響いていたので、足音はするのかもしれません。
子供がいるので何か対策を考えねばと思っています。
設計士によるとハリがあるので、どうしても仕方ないと構造上言われました。
でも、もっとひどく指摘箇所がでるかと思っていたので、まだましでした。

[155: 匿名さん]

駐車場入り口の左折危険性は議論が活発ですね。
具体的な対策案を提示する必要あり？

また、入り口を過ぎてその先の角のプライブブルーにつながる道ですが、
一方通行であることを最近知りました。
そのまま左折することはできないのですね？道幅はあるのになぜ？

[156: 匿名さん]

>155
抜け道になるのを防ぐためだそうです。

[157: 匿名さん]

このまま一方通行の方がいいですね。

[158: 匿名さん]

マンション内覧会のチェックシートが載ってたので。
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/2326/

[159: 匿名さん]

今晩の台風が心配です。
内覧会の時にベランダが汚れてたら、そのクリーニングも頼んで良いものですか？
それは内覧会の指摘事項じゃないですか？

[160: 匿名さん]

内覧会に行ってきました。
皆さんに質問です。
床（フローリング）はサービスワックスすら塗らない状態で
引渡しになるということですが、どう思われますか？
内覧会業者の方も言っていましたが、今まで数百件見てきたがサービス
ワックスを塗らないで引き渡しするマンションは、今まで見たことがない
ということだったのです。そのことをデベに聞いたところ、モデルルーム
は塗っていないので塗る必要がないし塗らなくちゃいけないなんてことはない
と言われてしまいました。デベも塗らないで引き渡したマンションもまったくない
ということはない！と断言していましたが、東建のどこのマンションか問い詰めたら
「わからない」としどろもどろ。981戸のサービスワックス代をケチったのかと思うと
少し残念でなりません。
何もしていないただのフローリングの板の上をこれから入られて傷がついたら
どうしてくれるんだろう・・・
中にはワックスなんていらないというひともいるかもしれませんが、
家具でもニスは塗ってあります。
みなさんはどう思われますか？

[161: 匿名さん]

>160
へんにワックスされるより、自分でワックスしたいです。
サービスワックスなんてされたら、適当にやられてムラができたらたいへんです。
入居時はまずは部屋の掃除、ワックスは基本と思っています。
家具入れてから掃除は難しいからね。

[162: 匿名さん]

フロアコーティングなどを頼むと、「施工会社にサービスワックスは断っておいてください」
という業者もあるようです。
わざわざ剥離する手間がかかったりするためのようです。
そう思うとサービスワックスをしていないのは、逆に良いようにも思うのですが。
うちは自分でワックスがけをしようと思っているので、むしろ素のままで引き渡
してもらった方がありがたいです。
ワックスではキズは防げないとも思いますから。

[163: 匿名さん]

うちも内覧会に行きました。
ところでトイレのペーパーホルダーって何色でした？
パンフレットには白で写っているのですが、MRは何色だったか
覚えている方いますか？
ちなみにうちのはなぜかグレー。まったく合ってません…
指摘したら「みんなこの色です」と言われました。

ワックスは気付きませんでした・・・

[164: 匿名さん]

〉163
ＭＲが閉鎖される時に撮った写真をみたら、やっぱりグレーみたいですよ。
Ｆ-8のＭＲです。

[165: 匿名さん]

>163
写真とっていなかったけどたしかにパンフは白だな・・・

[166: 匿名さん]

163さん。
Ｅ-３ＭＲもグレーのように見えますよ。
ワックスの件ですが、本当にサービスワックスというのを
施すのは一般的なんですかね？

ワックスについては、私も自分で施そうと思っておりましたので
いろいろ調べましたが、剥離することを考えると素のままの方が
良いようです。

「サービスワックスがしていない＝ケチっている」
というのはちょっと短絡的過ぎるような気がしますよ。
本当にノーワックスで引き渡すのが一般的かどうかも
分かりませんし、ひょっとしたら自分でワックスをかける
要望を持っている人多い実情を
鑑みて、あえてノーワックスで引き渡しているのかも
知れませんし。

[167: 匿名さん]

157さん。
教えてください。
「今後少子化と言われる」ので資産価値が期待出来ない。
ということは、豊洲に限らず日本全国的にマンションは
資産価値が期待出来ない要素があるということでしょうか？

上階の音が下に響く原因として「ハリがあるので、どうしても仕方ないと構造上」
というのは、何がどのように作用して、そのような現象が起こるのでしょうか？
よろしくお願いします。
＜参考①＞住まいサーフィンコラム「人口減少とマンション購入」
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o...

＜参考②＞住まいサーフィンコラム「スラブ厚さ２０センチでも小梁は必要」
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=21

[168: 匿名さん]

先日東京建物アメニティの方にC棟とD棟はつながってないと説明されたのですが、図面を見る限り
つながっているようい見えます。
図面には斜め線が入っているのでが、行き来はできるのでしょうか。
私はD棟なのですが、駐車場を決める際にC棟を通り抜けできるか、C棟のエレベーターを利用できるかで
希望位置がだいぶ違ってきます。最初からつながっているものと思い込んでいたいので、混乱してます
誰かご存知の方いらっしゃいませんか。

[169: 匿名さん]

失礼しました。
記述誤りです。

＜訂正後＞
154さん。
教えてください。

＜訂正前＞
157さん。
教えてください。

[170: 匿名さん]

１６８さん。

Ｃ棟には両面バルコニーの部屋（ガーデンアトリウム上の列）があるので、共用廊下側は通り抜け
はできないんじゃないでしょうか？

ただし、ガーデンアトリウムは通り抜け出来ますから、一旦１Ｆへ降りれば通り抜けできると
認識してますが、いかがでしょうか？

[171: 匿名さん]

P住民です。ワックスですがPは内覧会の時点で塗ってありましたよ。（長谷工確認）
で、内覧会でフローリングにワックスムラがあったので、やり直してもらったぐらいです。
私は入居前に自分でワックスをかけようとワックスを購入して気合を入れていたので少々ショックでした。。。
未だに封を開けずにとってあります。誰か買って下さい！