港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん２

[匿名さん]

WCTの検討者用スレッドを作成しました。統一スレッドでは、入居予定者中心で購入検討用の話とは少しずれることが多かったので、こちらで情報交換しませんか。

さて、購入で遅れ組ですが、B棟を買うべきか、C棟の残りでもよいから探すべきか、迷っています。営業さんの話では、B棟は少し高くなるかもと言うからです。
検討中の方、情報をお持ちの方がいらしたらお話しが聞きたいです。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[51: 匿名さん]

＞４５，４８さん
貴重な情報ありがとうございました。あまり他の高層マンションの間取りを
見ていないので非常に参考になりました。眺めの良い高層マンション
に住むのが第一優先と考えており、予算的、タイミング的に港南の高層
マンションになりそうです。抽選がなければもう少しじっくりと選べるのですが
ほしい間取りは競争率が高そうですし、マンション選びも難しいですね。

[52: 匿名さん]

＞49さん
天井は吊りになっていますが、その裏になにもなければ天井裏３０センチはあるのでネジを回して天井自体を上げることができるそうです。
ただ、こちらも特別背が高いわけではないので、たぶんそのままになると思います。

[53: 匿名さん]

そうですね。
天井うらは専有空間だから、組合へ届ければ比較的簡単な工事で可能なはずですね。

[54: 匿名さん]

＞51
WCTでは、最上階とかは別として、その他の部屋はなるべく抽選とならないように、倍率が下がるように営業マンが調整しているみたいです。ただ、抽選がないわけではないと念は押されましたが。早めに手を挙げていれば希望の部屋を購入しやすくなっています。これは良心的なことと私などは思っています。

[55: 匿名さん]

＞これは良心的なことと私などは思っています。
うーん
実際は、年収と買い替え有無（停止条件付き契約の有無）頭金の額
ローン本審査の通過しやすさ　でお客様と希望の部屋の適合度に
ＡＢＣＤのランク付けしているだけなんですけどね。
源泉徴収は偽りなくても、買い替え物件の市場価格と残債は非常に
重要ですから　いまはつい、頭金が大きく買い換えのない客を
優先しますよね。ここ数年のマンションブームでもう買い換え物件
売却済みで賃貸仮住まいという客がベストですね。
そういう客には　直接アドバイスはしませんが、安めの部屋を選んだ
時点で当選確実。そういう部屋にムリ目の客がこないように薔薇つけたり
します。

[56: 54]

＞55さん
よくその話を聞きます。掲示板にも何度も出ていましたよね。
でも、そういう話を聞くほど良心的としか思わざるを得なくなったのです。
それも、特例とも思えない企業の姿勢が感じられたので、良心的と記しました。
私の場合、年収が高い方とは言えずその上ローンが複数残っていて（提携ローンは完全返済の条件付きで通る）、スミフは避けたいお客だったはずです。ただ、販売１年以上も前からいろいろ調べて熱心だったから、ということに応えてくれた感じで高層・東の物件を契約できました。S銀行のすごさを知っていたのではじめはそのつもりで接していたのですが、住友系も企業風土が変わってきたのかなと思ったほどだったのです。
まぁ、もしかすると私は買い換えでない点が少しプラスに見られたかもしれませんが。

[57: 匿名さん]

>56
>買い換えでない点が・・
って　それだけでもう二重〇ですってば
キャンセルのほとんどは　買い替えの停止条件付き契約によるもの
彼らにすれば、最低３ヶ月はお蔵入りするより　１ヶ月足らずの審査の
方を選びますわ　それはもう。

[58: 匿名さん]

そういえば実際の融資は引渡し時になるんでしょ？
その直前にもう一度審査のようなものはあるんだろうね。

[59: 匿名さん]

直前の審査ありますよ。
確定申告している人は、それも出す必要があります。

[60: 匿名さん]

停止条件付き、頭金一割＋売却差益で返済率高めにローン予定者が
倍率付かずに無事契約できたのは担当サンの影響大なのでしょか。
持ち家は売り出し１カ月で売買契約締結できました。
只今仮住まいへの引越準備中です。

[61: 匿名さん]

＞60さん
担当の方の力でかどうかはわかりませんが、担当の一言でダメになる
場合は必ずあるでしょうね。それはしないでくれたということは
あると思います。
当方の場合は、担当が申請書を書いてくれて契約成立に尽力して
くれたようです。しかし、それは直接的には功を奏せず、さらなる対応が
必要となりました。

[62: 匿名さん]

＞５８
審査は直前ではないです。金消契約の申し込みをしてから順次
審査がはじまり、いろいろ他の債務がでてきたりして担当さんは
苦労するわけです。
え　おきゃくさん貸家のアパートローンこんなに組んでいたんですか
とか聞かれます。
源泉徴収の提出とか求められますけど、担当が気にするのは
高額の頭金のケース
既存物件売却せずにどうやって資金工面するのかとかいろいろ
心配しますが　こればかりは銀行が関与しません。
生前贈与とか　いろいろ客の事情があるのですが、力で
ローン審査通しても　客が手付放棄でキャンセルしたら
経費は出るもののまた営業で直しですからね。
＞担当の一言でダメになる
冗談でしょ。そんなことして何になるのでしょう。銀行にムリでも
融資させ買主になんとしてでも所定の頭金を用意させる
買い替えなら　なるべく安い査定で１ヶ月で売り切り、頭金と
諸費用を確定させる
それが営業です。
ローン支払いは引渡し後だから、あとは野となれ山となれ
というのが販売会社の本音

[63: 匿名さん]

ことに　一流企業の社員だからとかいう理由で手付を５％にまける
ケースは多いと聞きます。
担当が売主（デベ）を説得するのですが、その場合は最後まで
ハラハラドキドキでしょうね。

[64: 匿名さん]

＞62
売りたくない客は避けて売りたい客に売る場合、
担当の一言はでかいのでは。

[65: 匿名さん]

> 62さん

と言う事は契約時に散々書類に署名させられた審査申請は
単に契約にふさわしい経済力を有しているかどうかを見る為だけで、
本当の融資審査ではなかったんですか？

[66: 匿名さん]

与信情報センターというのはご存知ですよね。金融機関が共同で
個人の与信情報　つまり債務の状況カード会社の支払い状況
まぁ　ＮＨＫの支払いはしりませんが、税金の滞納など金融機関の
引き落としなど、名寄せできる範囲で債務の額や焦げ付き記録を
共有化しています。
大手町にありますからご自身でご自身の与信情報を見るのも可能
です。
これには普通ノンバンクはふくまれません。協会がちがうからです。
ただしサラ金の焦げ付きはもちろん銀行でも把握しています。
サラ金を借りた時点でもう評価は下がっています。
カード会社のローンは別です。
ローン審査の一次は与信センターの紹介であって、金銭消費貸借は
銀行の個々の与信センター経由の支店決裁です。
担当が危ないと思えばそこでさまざまな追加資料を要求します。
アパートローンがあれば確定申告の不動産所得の控えを出せという
話がきます。

[67: 匿名さん]

×与信センターの紹介であって
〇与信センターの照会であって

[68: 匿名さん]

＞６４
ローン審査の一次審査は２週間で、ここは担当も年収の２５％目処で
書類だしますが、ほかに慰謝料の支払いはあるとか　親が病気で
仕送りしているとか　息子が事故をおこして損害賠償請求されている
など　そういう細かい個別事情は把握しようがない。
審査というより照会です。
この時点で危ないのは　照会しなくてもわかります。
金消契約の決裁を通す段階で金融機関との丁丁発止のやりとりが
あるわけで、頻繁に電話がかかってくる人と
何も連絡ない人がいる。連絡ないほうがいいわけで　ある場合
担当の一声は大きいですよ。ただ銀行側が断るケースもありますが
いまや　住宅ローンはどこでも最良の融資先ですから優良物件なら
貸したくてしかたがない　そういう状況のなかで
上を通す理由を　担当がアドバイスしたりはします。
実は　親御さんがとても大きな地主さんで・・とか知りえた事実を
嘘にならない程度に言います。
田舎の本人名義の土地を共同担保にさせましょうか・・くらいは
いうし、親に連帯保証とってもらうくらいは提案します。
とにかくお互いローンとおらないこといは停止条件でチャラですからね。

[69: 匿名さん]

とにかく　ムリなローンは組まないことです。

[70: 匿名さん]

収入を偽ることはできなくても固定費用は隠すのは自由だけど
ばれたらローンアウトですよ。

[71: 匿名さん]

ただ、普通の枠にはいっていて多に銀行からの借り入れなければ
ノンバンクの借り入れがいくらあっても普通は大丈夫です。
払える払えないは自己責任
それと頭金が３割あれば　あまり心配ない。もともと売れば３割減が
銀行評価ですから。
それと若い人の場合は勤務年数と会社の安定度
大企業に入ったことでローンが使えるメリットを感じている人は
多いはず。
同じ物件でも同じ頭金でも会社の安定度で審査は変わります
資本金５億の会社と１００億の会社となら後者の社員に金貸したい
と思うのが銀行
かくして港南には　けっこう大企業の２０代社員みたいのばかりが
顔をそろえ、プジョーの自転車乗って汐止にご出勤とかになるわけで
すね。

[72: 匿名さん]

＞６５
手順は　売買契約　ただしローンが通らなかったら白紙撤回でいいです
というローン条項が入っています
そこから金銭消費貸借契約　これが普通１ヶ月かかって融資決裁で
引渡しに融資実行代金弁済　という手順です。
この間に頭金支払いのための手持ち資産の売却という手続きが
入る人もいて、これも予定額でうれなければ　白紙撤回という
物件売主にきわめて不利な契約になっているのです

[73: 匿名さん]

>>63
手付け5%しか払わないのは売主のサービスだからではなく、買うほうの権利として
当然のんでもらうべきものでしょう。手付けが10%以上ないとまずい法律的な根拠
はなにもないわけですし

[74: 匿名さん]

手付けが10%に満たなくても交渉はできる事があります。
でも人気物件ではまず10％必至ですから、WCTの場合は
交渉できても短期の分割が認められるかどうかでしょうね。

[75: 匿名さん]

ところで、ＷＣＴ２ちゃんの書き込みで
決定的な差別発言がありましたね。

あれは　書き込み消去だけでは済まないと思うなぁ
営業妨害以前の問題です。
無知な未成年者であれば親がよばれるだけでしょうが

これで外野が静まればいいのですが

[76: 匿名さん]

みんな静まっちゃいましたね

[77: 匿名さん]

アトラクターズ・ラボの過剰供給駅名ランキングで品川駅が第一位になってしまいましたね。
完成後数年で大幅に値崩れになる可能性おおあり。
でも、皆さん買われるのですよね・・・・・・。

[78: 匿名さん]

>77　確かなのは供給戸数だけでしょ。あてになるかどうかわからない需要予測と比較して
　　　供給過剰第１位といわれてもねえ。

[79: 匿名さん]

あそこの代表は不動産のプロではありませんから、そんなデータ
あてになりません。

[80: 匿名さん]

じゃ、だれのご神託ならあてになるの

[81: 匿名さん]

難しい質問ですね。
まじめにこたえますと
最近のタワー物件の販売顧客リストを全部集めた人
ということになりましょうか

どこからの住み替えで
坪単価いくらの部屋を買ったか
一次取得者か買い替えか
投資用か居住用か社宅用か

これだけのデータを今年販売分の６万戸を
過去５年分
持っている人がいたら・・・実はいますけどね
（銀行ですよ　メガバンク）
その分析を　沖さん（お気楽さんと我々は呼んでます）
が持っていた上での分析なら　話は別

そういうご神託は　信じますよ
となると
みずほ神託か　ＳＭＢＣ神託　東京三菱ＵＦＪ神託？

[82: 匿名さん]

そうだよね。マクロの需要予測なんて経済成長予測と同じで絶対にあたらないから、
８１さんの言うようにミクロのデーターの積み上げなら信用できる。

[83: 匿名さん]

それにしてもこのエリアに関して
相変わらず第３者発のいい話が全く無いね

[84: 匿名さん]

環状４号線の延伸の計画は明るい話題だ。いつになるかわからんが
桜田通りと第一京浜をつないで　ＪＲ跨いで　ソニー本社ビル(予定）
脇の方の補助１２３号線につなげる話がある。
高輪プリンスの敷地を通せばコクドもすぐに売るだろうし
ＪＲのいらない保線区線路の敷地が　なんと・・
「接道」するから　開発可能になる
第２の汐留　の誕生　Ｖタワーやツインパークが
５本は楽に建つ。
おまけに敷地の北の端は、泉岳寺新駅に直結。

このエリアの話というより芝浦アイランドが喜ぶはなしかもね

[85: 匿名さん]

いつになるかわからんような話じゃなくて
何かないんですか

[86: 匿名さん]

コクドの惨状考えると　プラチナ通りと桜田通りつなぐまえに
先行的に都市計画決定はするんじゃないかな。
平成２８年目処とか日刊建設通信に出ていた
遅くても
１５年後には完成　という感じだから、丁度ＷＣＴ売り頃でいいんじゃないの？
１９８３年の品川ＴＷＩＮＳ着工から２０年でここまで変わってきたこと
考えれば、今後も大きく育つという　たいへんありがたいお話ですよ。

[87: 匿名さん]

１５年後って・・・・

[88: 匿名さん]

はやいですよ　１５年なんて　ほんとに。あっというまだってば。

[89: 匿名さん]

そうだよね。そうやって皆知らないうちに年を取ってるんだよね。
子供はどんどん大きくなってさ．．．そう考えると人生は短いなぁ。

[90: 匿名さん]

１５年は長いだろ。
しかも最短で１５年だぞ。

そもそも1５年間は他の地区に住んで
できてから移り住めば良いのでは・・・

これだけ供給も多く
１５年後の人口構成を考えた場合
とても値上がりしているとは思えないし。

[91: 匿名さん]

15年たってもローンは半分も返せていない・・（；；）

[92: 匿名さん]

つくづく　港南の都営タワーの住民がうらやましい
修繕積立金もないんだろうし　社宅みたいに定年制もない
超高層住宅なのに　洗濯物も布団も堂堂干しているし
玄関先から２００円でシャトルバス（埠頭循環）が東口まで
３分間隔で出ているし

港南４丁目でタイル貼り高層住宅はシティハイツと都営４丁目第２タワー
しかない　あとはみんな塗装
多分今建設中の２３階建てもタイル貼るンだろうなぁ

[93: 匿名さん]

↑ごめん　スレずれ　でした　　ちなみに港南４丁目第２都営タワーの
空き１室が出てそのときの募集倍率は１２５倍だったそうです。

[94: 匿名さん]

http://www.daiken-sekkei.co.jp/sakuhin/konan4.htm
これね。

ところで、間違いなく一階ロビーは子供の遊び場になるね。
ローラースケート履いて走り回るだろう
団地の広場と間違えて

だって　中庭の広場日が当たらなくて寒いから・・
子供の住むマンションじゃない。
ＮＹのコンドミニアムに子供はいない。子供は
ホームアローンみたいにロングアイランドにいる。
子連れの入居者のみなさん　共用部分で子供をあそばせない
ように
遊ばせたいなら買わないように
危険だから　手摺をつけろ　なんて公共施設と間違えたクレーム
出さないように

[95: 匿名さん]

１５年を短いって
新手の煽りだろうか

[96: 匿名さん]

AINさんのとこの画像見たんだけど、
白い壁に透明のガラスって感じで
あまりCGみたいに青くないね。

都内で建築中の某オフィスタワーは
WCTと似たような作りなんだけど(ベランダはないけど)
ビル全体がWCTのCGみたいに青光りしてるんだよね。
これはガラスの色が違うのかな？

[97: 匿名さん]

>94
プールはおばはんとガキのたまりば
市民プールと化す

港南だからってウ○チとか浮かべないようにしないとな

[98: 匿名さん]

15年後の計画なんて
なきに等しいだろ

[99: 匿名さん]

もっと住環境の良い御殿山、池田山の物件とかは興味無いんですか？
港南地区は臭いとか色々聴くもんで。

[100: 匿名さん]

>99
それが不思議でならない
安くて近い以外にいいとこあるのか、港南。