パデシオン桃山南口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.pd-85.com/index.html
売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社
設計・監理：株式会社東洋設計事務所

所在地　京都府京都市伏見区桃山町大島保留地14-1号
交通
京阪宇治線「桃山南口」駅徒歩3分
地下鉄東西線「六地蔵」駅徒歩11分
JR奈良線「六地蔵」駅徒歩13分
私道負担　なし
地域・地区　第1種住居地域・法22条地域・15m第2種高度地区、山ろく型建造物修景地区、桃山東第二地区土地区画整理事業区域・河川保全区域
地目　宅地
建ぺい率　60％
容積率　200％
総戸数　85戸
販売戸数　未定
敷地面積　3,805.25m2
建築面積　2,006.61m2
建築延床面積　7,692.98m2
分譲後の権利形態　敷地は専有面積割合による共有・建物は区分所有
構造・規模　鉄筋コンクリート造 地上5階建
住居専有面積　70.60m2（5戸）～97.31m2（5戸）
バルコニー面積　12.16m2（8戸）～39.61m2（4戸）
ポーチ面積　3.75m2（5戸）～12.59m2（5戸）
室外機置場面積　0.68m2（5戸）～2.40m2（5戸）
テラス面積　12.16m2（2戸）～45.71m2（1戸）
専用庭面積　約5m2（1戸）～約27m2（1戸）
間取り　2LDK＋F～4LDK
駐車場　89台 （内来客用4台含む）
バイク置場　9台
ミニバイク置場 17台
自転車置場　170台
管理形態　区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託して頂きます。
建物竣工予定　平成27年1月末
入居予定　平成27年3月末
販売予定時期　平成26年4月下旬予定

【掲示板】
パデシオン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%87%E3%82%B7%E3%8...
六地蔵
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%85%AD%E5%9C%B0%E8%94%B5
伏見区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BC%8F%E8%A6%8B%E5%8C%BA

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[1: 匿名さん]

このエリアってあまり建設されないので、どんなマンションになるのか気になります。
設備とか雰囲気とかどうでしょうか。
戸数もそれなりにあるので、いろいろ期待してるのですが、
なかなか情報がないので知っている方いませんか。

[2: 契約済みさん]

公式HPにもちょっとずつ情報公開されだしましたね。先行案内でも今月から契約が始まりました。現在20/85戸ほど契約が内定しているそうですよ。人気の桃山学区の隣の桃山東学区ですが、割と人気なんですねぇ。

近所に住んでいますので、着々と工事が進んで行くのがよく見えます。まだ基礎工事段階ですか、完成が楽しみです。


>1さん
設備は墨染とほぼ同様のようですので、墨染のHPをご覧になられると参考になると思います。
雰囲気は公式HPでも確認できますよ。

[3: 購入予定さん]

伏見区内で新築マンションを探していますが、なかなかいいものがありません。
価格・駅チカを考えるとローカル線でもここがいいかなって思ってます。
大手筋界わいに行くと１０００万円近く高くなるので諦めました。。。

[4: 匿名さん]

パントリーがあっていいかなって思ったのですが、クロゼットが小さいように思いました。
細かい棚とか少ないので、収納に悩みそう。
駅にも近いし、景色は良さそうに思いました。

[5: 匿名さん]

また、パデシオン。飽きました。

[6: 契約済みさん]

2です。
東棟は1階の土間ｺﾝ打ち、南棟と西棟は2階の天井の梁の型枠組み段階まで進み、足場も少しずつ高くなってきました。
来月あたりから内装工事も始まるみたいですよ。

>3さん
坪単価が大手筋周辺とは随分違うみたいですね。ﾛｰｶﾙ線とは言え、2駅で中書島で六地蔵も一応徒歩圏ですから、考えようですよね。

>4さん
ｳｫｰｸｲﾝCは各住戸に欲しかったと私も思います。入居前に本当に収納家具で悩みそうですよね。
現地は将来的にも何も建たないでしょうから、開放感いっぱいかも。

[7: 購入検討中さん]

あまり書き込みはないのですね。
南側一階にした方っておられますか？
川の側にも住んだ事がないので、一階は躊躇しております。

[8: 入居予定さん]

足場がなくなって全貌が露わになりましたけど、書き込みはあんまりされないんですね。
注目度が低いんでしょうか？

[9: 匿名さん]

電車通勤の人には便利かもしれませんが
マイカー通勤で考えると、とにかくこの周辺はどの道も混みますよ。
MOMOやイトーヨーカドーへ行くにしても、やはり車になると思います。
外環はいつでも混んでますし、抜け道は狭くて危ないです。

[10: 匿名さん]

マンション価格がめちゃくちゃ上がってますよね?
その中では、パデはかなりお買い得ですよね？
立地も悪くないし。

[11: 匿名さん]

駅から近くて安いと思ったら、線路がほぼ隣接している立地ですね。
安いのは、この立地だからかな。
複路線利用できるのは、便利で捨てがたい点ではあります。
外環状線まで離れていて静かと書いてあるけど、その手前の電車の音も気にならないという事？

[12: 周辺住民さん]

先週土曜日に現地見学してきました。
電車の音はほとんど気にならなかったですよ。
部屋の中だとまったく聞こえませんでした。
金額面で考えてもかなり妥当だともいます。

[13: 物件比較中さん]

>>12
確かにしやも短いし、踏切も近くないので電車は問題ではないですね。外環の渋滞の方が余程嫌ですね。
保留地って気にしなくていいのでしょうか？全く知らなかったので、気になりました。

[14: 物件比較中さん]

>>13
間違いです。しやも短い→車両も短い

[15: 入居予定さん]

近隣で宇治線隣接のマンションに住んでいますが、電車の音はほぼ気にならないですよ。
物件価格が安いのは、永年に渡って寝かせていた保留地だということが理由かと思います。

戸建てを建てようと計画していたのか、建設地の真ん中にコの字の道路がありましたが、これがなくなって1区画のマンションになったってことは、土地区画整理組合へかなり無理を言って叩いて購入されたのかもしれませんね(笑)
土地自体は相当長い間更地のままでしたので、地質は問題なさそうですよ。

マンション前の道路が最近再舗装されたので、唯一水捌けの悪かった部分が解消されそうです。
ただ、原チャリが凄いスピードで現在通り抜けしてますので、開通したらすぐにでもスピードを抑える対策は必要だと思います。
とある知人からの情報ですが、お隣のマンションでも道路対策の動きがあるようですよ。

[16: 匿名さん]

安いのは、線路が近い立地だからでしょうか。
15さん、電車の音は気にならないレベルなんですね。
それなら、この価格は魅力ですね。
駅から近いですし。広さもあります。
キッチンがベランダに隣接しているレイアウトは、窓が設置されていて熱気を逃がすことができるので、良いですね。

[17: 匿名さん]

建物自体が音をシャットアウトする感じ？窓を開けたらさすがに音はすごく気になるんじゃないかなと思いますけれど…。

車両が短いので通っても一瞬だとは思いますけれど、
一応窓開けておいたときのことも考えて外の音も確認しておいた方がいいんじゃないかと思います。

保留地ってずっとそのままになっていた場所ということなのですよね？
何か理由があったんでしょうか。

[18: 入居予定さん]

15です。
線路に一番近いAタイプの公開をされていたので、昨日見学してきました。

私個人の主観ですが、窓を閉めている分には電車の音は遠くで走っている位の感覚で、ほとんど気にはなりませんでした。
窓を開けているとさすがに聞こえますが、駅近な事と連結数が少ない事のせいか、まだましなように思えました。

[19: 購入検討中さん]

この物件、パデシオンシリーズの割に掲示板で盛り上がりに欠けているように感じますが、実際どうなのでしょう？

[20: 匿名さん]

　ううん…とりあえず3期まで販売はすすんでいるしボチボチじゃないですかね
　駅が近いのでその点はメリットだと思います
　あとは線路が近いのはありますよね
　駅に近いという事は自動的に基本は線路に近くなるっていうのはあるので
　その辺をどう妥協できるかとかそもそも気にならないとかそういうんかんじじゃないかな。

[21: 匿名さん]

複線利用できるということは、やはり線路が近いということ。
そのあたりは便利さをとれば仕方ないですね。
マイカー通勤でも、駐車場が100％完備されているのもいいと思います。
付近は確かに道が混みやすいですが、時間帯を考えて出れば大丈夫ですよね。

[22: 匿名さん]

ずっと窓を閉め切っておくのも厳しいですね。
２４時間換気システムが導入されているので、窓を開けなくても問題はないのでしょうけど。
利便性を最優先するのか立地を取るのかで検討するか決まってきますね。
室内設備などは、いいと思いました。

[23: 販売関係者さん]

皆さん安さを質問してるのでネタばらしします。マンション現地は特殊な土地で銀行のローンが付かなかった場所です。分かり易く説明すると、その土地に価値がないと銀行が見切りをつけた場所です。万が一ローン利用者が返済が滞る事があった時、保証会社が代わりにローン残高を負担→競売→損益補填の流れになりますが、競売にかける事が出来ない＝価値がないと保証会社が判断した土地です。それを睦備が中信に圧力をかけ無理矢理ローンをつけさせた経緯があります。ですので購入される方でローン利用の方は中信でローンを組まれる方ばかりなのでは？パデシオンは安くて広い空間を売りにして、某パデシオンの
管理が悪いや建物の欠陥がある等賛否は色々あると思います。それ自体はニーズにあった物を提供する会社としてとても素晴らしい事だと思います。ただ今回の物件に関しては余りにもその経営理念に疑問を抱きます。高い買物なので慎重に選ぶ事をオススメします。

[24: 入居予定さん]

>>23 そんなことを書き込んで、あなたは何をどうしたいのでしょうか。
あなたの書き込み自体、具体性がない（土地に価値がないと銀行が見切りをつけた）、あるいは検証不能（睦備が中信に圧力をかけ無理矢理ローンをつけさせた）、さらには独自の意見（某パデシオンの管理が悪いや建物の欠陥がある等賛否は色々あると思います・経営理念に疑問を抱きます）を書き連ねただけで、この掲示板の参加者にとって無益です。
ただ、睦備建設以外の関係者様のご意見は貴重ですので、もし引き続いて書き込みいただけるなら、まず「どこそこの銀行はいつどういう理由でこの土地に価値がないと判断した。それはどの資料にあたれば確認できる」あたりから順にご教示いただければ、私のような購入者や今後この周辺に住もうと思う方々にとってたいへん参考になると思います。よろしくお願いします。

[25: 匿名さん]

桃山まで行ってマンション住むとか、その神経がわからん。
それだったら醍醐や小栗栖の団地でいいじゃんとまで思う。

[26: 匿名さん]

>>25
自分の物差しでしか考えられないのか？
人それぞれのライフスタイルがある。
下らない理由の批判は止めろ。

[27: 匿名さん]

窓閉めきっておいても換気が24時間できるけれども、
冬場は換気口の場所によっては寒い感じがしてしまうようなので、
できれば、その場所も事前にMRなどで調べてみてもいいのかなと思いました。
常に人がいるような場所が風の通り道にならないようになっているか、などです。

[28: 匿名さん]

>>26
一理ある‼︎
わざわざ南部でしかもパデシオンって...

[29: 物件比較中さん]

No.23さんや25さんの書き込みは、結局のところ何が仰りたいのか分かりません。
No.24さんが仰る通り、根拠が分からない情報を提供し、無駄に批判しているだけですね。

No.25さんに至っては、「そうですか。なら、貴方はそちらの物件をご購入下さい」と、
コメントする他に思いつきません。

かくいう私は、現地モデルルームを拝見しに行くか思案中です。
あとどれくらい残ってるのでしょうか？
情報お持ちの方、よろしくお願いします。

[30: 入居予定さん]

外から見てわかる範囲ですが、あと2室じゃないかと思います。
1階のDタイプとQタイプ。

[31: 匿名さん]

そうですか。情報ありがとうございます！！

販売概要しか掲載されていなくて、現状が本当に見えにくいので、
教えて戴けて情報共有が出来てとてもありがたいです。

あとはもうだいたい売れているという事であと一息なんですね。

三月に入居ですから、それまでにイケれば。。ということなのでしょう。

[32: 入居予定さん]

3FのAタイプ、まだモデルルームとして使っていたカーテンが掛かってますが…売れたのでしょうか？
完売するといいのですが。

色々ご意見があるようですが、住む者が快適であればそれで良いかと思います。

[33: 入居予定さん]

内覧に行ってきました。
以下、もし睦備のかたがここを見ておられるなら今後のご参考になさっていただければと思います。

①「チェックは30分でお願いします」って、普通そんなもんですか？
大きな施工ミスはなかったですが、こまごまとしたアラまではなかなか見つけられません。
よそのお宅ではチェック箇所に付箋が大量に貼ってあったので、私が慣れていないだけかもしれませんが。

②寒くて鼻水が出ました
ご提供いただいたカイロはありがたかったのですが、足もとから冷えるので、むしろスリッパを貸してくださる
ほうがありがたかったです。

③誘導をもう少し手際よくできませんか
手続きをする部屋にはたくさんの椅子があったのですが、誰も「こちらへどうぞ」などと声をかけてくださらず。
仕方ないので適当なところで「ここ、よろしいですか」と訊ねましたが、接客としていかがなものかと感じました。

以上文句ばかり申しましたが、寒い中でご対応くださったスタッフの皆様、お疲れさまでした。感謝いたします。

[34: ビギナーさん]

＞＞23
亀レスだけど、なんか事実を微妙に捻じ曲げて悪意のある書き方してるね。
まあ「保留地、住宅ローン」で検索してみればわかる。

[35: 土地勘無しさん]

＞＞33
素人が３０分でチェックなど不可能です。
本当はプロを連れて行けばいいでしょうけど、それだとケンカ売ってるみたいだし、難しそうですね。
パデシオンは入居後にも大きな不具合があれば直してもらえるみたいですので。
現に近所の某パデシオンはそれはそれは修繕しまくりだったみたいですし、ある意味誠意があるのかも？
（そうならないに越したことはないですけど。）

[36: 入居予定さん]

>>35さんありがとうございます。
入居後の各種トラブルに睦備建設がどれだけ誠実な対応をしてくれるのか、実は気がかりなところではありました。
身近にいるパデシオン居住者からは良い話も悪い話も聞こえてくるのですよね。
まあ、いまからそんなことを考えても始まらないので、おおらかに構えていきたいと思います。

[37: 物件比較中さん [男性 40代]]

マンションはやっぱり上下の音は響きますでしょうか？子供がいて、足音などは伝わりますか？

[38: 入居予定さん]

内覧会お疲れ様でした。
ネットで載っていたチェックリストを片手に必死で見て回りましたけど、正直30分では足りないですよね。
後から見つかった分に関しては、良識の範囲で対応していただけるようですよ。

公式HPに記載のある6タイプのうち、Aタイプは契約になったとか？
残り5室。完売するといいですね。

[39: 入居予定さん]

>>37さん
上下より左右かもしれません。
非常識な音(深夜だったり椅子などから飛び降りたり…)ではない限り、コミュニケーション次第ではそうそう苦情には至らないですよ。

パデシオンシリーズは価格帯からなのか、割と小さなお子さんのいらっしゃる世帯や新婚さんが多いようです。
お互い様が通用するかもしれませんね。

[40: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>39
上下よりも、左右なんですね！意外でした！息子家族が今、まさに購入するか悩んでるんですが小さい子供がいるために下の階の方に気を使うと言う事で…。パデシオンのコンクリートスクラブ？はどのくらいかわかりますか？パンフには載っていなかったもので…。あと、あの辺は元々沼地だったといいますが、マンションの一帯もそうだったのでしょうか？教えて頂けたら幸いです。

[41: 入居予定さん]

沼地云々の件ですが、室町時代までは巨椋池の水縁でしたが秀吉の伏見城普請以降は陸地になっていたようです。昭和初期までは小さな水路が残っていましたが、戦前の山科川治水工事で完全に乾地となり、戦後に土手の増強を経て今に至ります。
だから絶対安全、というわけでもありませんが・・・

[42: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>41
なるほど！勉強になりました！ありがとうございます。価格が安いのは、どうしてなんでしょう？すぐそこの桃山城付近までいけば価格は全然違いますよね。

[43: 入居予定さん]

廉価の理由ですか・・・　想像するしかありませんが、①伏見の中心域から離れている　②沼地ではないにせよ高台と比べれば低地であることに変わりはない　あたりでしょうかね。おかげでそれらが気にならない私にはお買い得物件でしたが。

[44: 申込予定さん]

安い安いと言うけど、パデシオン京都洛南やパデシオン伏見駅前もそんなに価格が変わらないような・・・。

[45: 入居予定さん]

ここを見ている睦備の方へ。
側道の車止めを勝手に移動して通り抜けるのはやめてください。社名入りの車で、恥ずかしくないんですか。
来月からの側道開放によって外環の抜け道になることは確実で、周辺住民は神経をとがらせているのに。

[46: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>43
そうなんですね！わたしもあまり気にならないです。なので、息子には前向きに検討するように進めてみようとおもいます。ありがとうございました。パデシオンの管理体制？メンテナンスは行き届いていますか？

[47: 入居予定さん]

今日営業さんに販売中物件を確認してみたら、
Hタイプ(3LDK)4F,Mタイプ(4LDK)1F,Qタイプ(4LDK)2Fの3室とのことでした。

このうちHタイプとQタイプは商談中らしいので、狙われてる方はお早めにお問い合わせを。

[48: 匿名さん]

もう後３邸のみの販売なのですね。
入居する頃には、もう完売と言ってもいいくらいかも?
最近はパデの良くない噂も少なくなってきたから安心出来そうですね。

[49: 入居予定さん]

>>45ですが今日も目にしました。見覚えのある方が柵をどけてスイーッと。
もうあらかた売れたから周辺住民の反感などはどうでもいい、と考えておられるとしか思えませんよ。
やめてくださいね。

[50: 匿名さん]

私は、以前、マンションに住んでいて下の階の方に生活音がうるさいと注意されてました。
そこは、分譲マンションを賃貸物件として提供していたんですけど。
スリッパを変えてもダメで。
マンションは、難しいですね。
普通に生活していても、そんなに聞こえるものですかね。