Brilliaガーデン池袋ってどうですか？

[匿名さん]

池袋なのに閑静な場所とありますが、どんな場所でしょうか？
この近くにお詳しい方、教えてください。

[62: 匿名さん]

>>61
ほかにもいっぱいありますよ。二子玉川も二子多摩川も。
58さんは川崎駅周辺と間違えているのかな？

[63: 匿名さん]

>他住戸のパイプスペースはリフォーム時に承諾無しには
>移動できないですよね？
>なんだか致命的な欠点のような気がしますが。

おっしゃる通り、移動はできません。
ただ、自住戸のPSも移動できませんから、単にリフォームの不自由度が
上がると考えればよろしいかと。

>対策を講じてくれるのはいつの段階でのことなのでしょうか？
>契約前でなければ契約に踏み切ることはできませんよね。

軽微な改善であれば、契約前に約束させ、重説に盛り込んでもらうのが確実ですね。
「この変更をしてくれなきゃ買いません」と言えば、対応してくれることがあります。

[64: 匿名さん]

んで、もっと前向きな話し合いは誰もしないのかい？
明らかに営業イヂメにしか見えない書き込みがおおいねｗ

[65: 匿名さん]

>64

私は地盤のよさを高く評価しています。
直接基礎で建設できる地盤のよさは、都内で結構珍しいと思います。
いかがでしょうか？

[66: 匿名さん]

直接基礎で建設できるとしても、支持層までの間は軟弱地盤ですよね。
支持地盤と地表との間で液状化が起こり、建物に不等沈下が起こることは無いのでしょうか。
よく解りませんが・・・

[67: 匿名さん]

>>66

>直接基礎で建設できるとしても、支持層までの間は軟弱地盤ですよね。

ベタ基礎ではなく、直接基礎ですよ。
深さ2mにある支持層の関東ローム層への直接基礎です。
よって支持基盤と地表との間に起こる液晶化現象の心配はいらないです。
（もちろん支持層がやられてしまったら元も子もありませんが）

[68: 匿名さん]

直接基礎の種類の一つがべた基礎だと思いますが・・・。
また10数ｍ地下にN５０以上を示す支持地盤が存在していたとも思いますが、なぜかパンフレットには「深さ２ｍに支持層がある」とも記載されてますし、よく解りません。
あまり重いものを上に乗せると時間が経てば、沈みますよね。シロート的な考えですが・・・。

[69: 匿名さん]

地盤について、いろいろ博識な方々が難しい言葉を使って書かれていますが、結局のところ地盤のいい方なんでしょうか？
それとも軟弱な方なのでしょうか？

[70: 匿名さん]

>>69
地盤はよい
よいか悪いかでいえば間違いなくね

[71: “]

便乗で質問させてください。
関東ローム層というのは、5階建てのマンションを直接基礎で建築するのに
十分な強度の地盤なのでしょうか。
もし、わかるかたがいらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか。
強度といっても、何を基準で判断するか難しいとは思うのですが、
例えば近くで同規模の杭を打ったマンションと比べてどうだとか。

[72: 匿名さん]

近隣のフェリアル池袋アルシエーロやパークホームズ目白は直接基礎だと伺いました。
このあたり（半径100ｍくらい）は杭基礎で建てているところがない。
それだけ地盤がよい、と判断してもいいと思います。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/toshima/P13_toshima.htm

[73: 匿名さん]

少なくともパークホームズ目白は、地下１０数ｍの支持層に到達するまでの杭基礎であると販売の方がおっしゃっていますが。

[74: 匿名さん]

同じ関東ローム層と同じ台地部分に建つディアクオーレ文京目白台は杭基礎です。
ただし、支持層までは到達しておらず「摩擦杭工法」を採用したそうです。

目白ガーデンヒルズはどうだったかな？

[75: 71]

皆さん、いろいろ情報ありがとうございます。
台地部分ということで、良い地盤であることは間違いないようですね。
でも、もしパークホームズが杭基礎だとすると、
やはりそちらのほうが耐震性に優れているということになるのですかね？
杭だけの情報では判断できないのかもしれませんが。
話は変わりますが、この物件、当初の情報では100年コンクリートだったのが
最新の情報では変更になっていて少しショックです。。。

[76: 匿名さん]

目白GHは、人工地盤採用だしそもそも崖下だし地盤の比較対象外です。
西池袋の地盤を気にしていたら、東京のマンションの90%は買えないような
気がします。武蔵野の奥地にでもいかないかぎり。
直接基礎可能な土地なんて、城東や湾岸あたりの杭深50メートル物件
と比べれば天と地の差。それよりも値段がどうなるか。。。

[77: 匿名さん]

そうですね、値段が気になりますね。
昨日MRに行ったときには、南向き住戸（中庭向き含む）は
現状の予定価格よりはアップしそうとの事でした。。。
立地は非常に気に入っているので前向きに検討したいのですが、
このままの高めの値段で行くのだと、設備等がちょっと不満ですね。。。

[78: 匿名さん]

７１さんの御指摘、知りませんでした。百年コンクリートで無くなり、どの程度のコンクリートを採用するのでしょうか。
予定価格が現状よりアップする一方で、品質が低下するとは購入しようとする者にとって良くないですね。
建物の不同沈下も気になりますし。

[79: 匿名さん]

>>77

>昨日MRに行ったときには、南向き住戸（中庭向き含む）は
>現状の予定価格よりはアップしそうとの事でした。。。

えっ〜〜！　これ以上上がるの？
現段階だって、中庭向きは4階だと坪240万円を超えていて、5階は最上階は
260万円だよ。
西池袋なのに、南側が抜けない部屋が250万円や270万円近くになるってこと？
そこまで出せば目白や文京区方面だって余裕で買えるよ。

これで買う人がいるのかね？

[80: 71,75,77]

>>79

>えっ〜〜！　これ以上上がるの？
>現段階だって、中庭向きは4階だと坪240万円を超えていて、5階は最上階は
>260万円だよ。

アップしそうだという話はありましたが、自分が具体的な価格まで確認したのは
70㎡台のタイプだけなので、もしかすると80㎡超クラスは違うかもしれません。
ちょっと値上がり感をあおるような書き込みをして申し訳ありませんでした。

話は変わりますが、本日パークホームズ目白と
フェリアル池袋の基礎を確認したところどちらも杭基礎でした。
どちらも13m前後の支持層に杭を打っているそうです。
フェリアルについては、既成杭との事でした。
（パークホームズについてはそこまでは調べていません）

[81: 匿名さん]

>>79
池袋なめすぎ。
練馬でも江古田や練馬駅周辺なら240万はいくよ。
目白や駒込より圧倒的に池袋のほうが便利なんだから、
それぐらいはついても完売できると思うよ。
それより駒込のプラウドは法外に坪単価高すぎると思うけどね。
駒込でも文京区じゃなくて豊島区の駒込で300万近いからね。