フェイバリッチタワー品川

[ロナウジーニョ]

ここの物件が気になってるんですが、私のように気になってる方はいませんか？
ちょっとだけ躊躇してるのが，駐車場の値段です。
品川だしかなりの値段になりそうで、20000円迄なら購入したいのですが・・・・
同じく購入考えてる方ご意見を聞かせて下さい。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[51: 匿名さん]

名前のセンスをこんなところに書いているほうが、
笑われちゃいますよね。
もっとまともなないようにしましょう。

[52: 匿名さん]

購入検討者です。
第二期販売がスタートしましたが、販売状況はどんな感じなんでしょうかね？

週末にMR行かれた方はいらっしゃいますか？竹中の構造説明会やってたようですが、
どんな内容だったのでしょうか。

[53: 匿名さん]

港南の中でもとりわけ人のいないスレだな。。

[54: 匿名さん]

容積率が都住総を適用しても最大８００％だと思いますが１０００％もあります。
敷地連担と都心居住型総合設計をつかって３１階を達成しているのなら
将来の建替えの面積はどうするのでしょうか？

定期借地権同様な匂いがします。

[55: 匿名さん]

タワーマンションてさ、建替えすることなんてあるのかな・・
あんなものもう一回建てるのにいくらかかるんだろ？
壊すのにもそうとうかかりそうだし。
いま住んでる人が生きてるうちに建替えることになるのかな？？

[56: 匿名さん]

建替えを考えること自体ナンセンス
最近のマンションは１００年コンクリートなどと言ってますが、５０年くらいは
寿命があるとして、５０年後の制度がどうなっているか、わからない。
１９５５年当時２１世紀は人間と同じようなロボットがいて、タイムマシンがあって
・・・・・・

[57: 匿名さん]

>>54
容積率を算出する際の床面積には自動車の車庫は入らないはず（総床面積の20％までの車庫についてのみだが）。

本物件はタワーマンション内の一部がタワー型の立体駐車場になっているから、そこの部分が床面積に入っていないのでは？

そうすれば800％はクリアできると思うよ。

５４さんはもしかしてtamamailさん？？

[58: 匿名はん]

57 はんの言うとおりだがな。
心配やったら、モデルルームに行って聞いてみなはれ。
大阪やったら、これだけの敷地があれば３８階までは立ちよるのにもったいない。

フェイバリッチタワー品川　　　　　　2317平米　３１階
パークタワー大阪中ノ島　　　　　　1915平米　３５階
シティータワー堀江　　　　　　　　　1839平米　３２階
サンクタスタワー心斎橋　　　　　　1540平米　３３階
アーバンライフ御堂筋本町タワー　1002平米　３３階

[59: 匿名さん]

>>54
ちなみに、実際計算してみた。
HPの物件概要からデータは取得。

敷地面積　2,317.53㎡
建築面積　1,138.86㎡
建築延べ床面積　24,614.99㎡

おそらく建築延べ床面積にはタワー型立体駐車場4,923.0㎡（建築延べ床面積の20％と仮定）
と地下一階の面積1,138.6㎡（建築面積と同一と仮定）が含まれるので、総床面積は
18,553.39㎡となる。

従って、本物件の容積率は800.57％（18,553.39÷2,317.53×１００）となります。

しかし、５８さんの話は興味深いですなぁ。マンション建設にも地域性が出るんですねぇ。
それにしても大阪のタワーマンションはすごい！！

[60: 匿名さん]

大阪がやたら高いのは建蔽率制限OR要求空地面積が厳しいのかな？
って聞いてみたいがスレ違いだ、自粛しよう。

[61: 匿名さん]

スレ違いだから簡単にしとくが
大阪市内では、人口増加を促進するため、
公開空地を敷地の１５％以上設ければ容積率を割り増しする
「都心居住容積ボーナス制度」を2003年から実施しとるのじゃ。

そんで、敷地面積　2,005㎡　で44階　（ローレルタワーサンクタス梅田）
なんていうのまで計画（2007年2月竣工）されているのじゃ。
コスモポリスと同程度の敷地があれば54階（クロスタワー大阪ベイ、5,568㎡）
が建ってしまう。
まぁ、大阪も東京も航空路制限で150mから200mで制限されてしまうのじゃが。

おまけじゃ
フェイバリッチタワーの公開空地率は、50%以上ある。
但しコスモポリスは、60%以上あるが。

軒高を階数で割った平均階高は、フェイバリッチタワーは、3m29cm
ちなみに、パークタワー品川ベイワードは、3m32cm
コスモポリスやブランファーレは、3m25cm
品川タワーフェイスは、3m13cm
同じパークタワーブランドでも横浜などでは、3m10cm前後しかないものもあるが。
まぁ、3m以上あれば十分じゃが。

[62: 匿名さん]

>>61さん
なかなか勉強になります。大阪ではそんな容積率ボーナス制度があるんですね。

もっと詳しく聞いてみたくなりますね。
６１さんから見てフェイバリッチの構造や躯体等マンションの造りはどう思われますか？

[63: 匿名さん]

62はん、全戸について建設性能評価を取得予定というのは、ほんまかいな？
よりによって、エディット・メイドとかいう面倒臭いシステムよって、えらいコスト増になるのとちゃいますか？
（設計性能評価は、全戸エディット１で取得しよっといたのに）

竹中工務店は、関西の企業さかいに、大阪には竹中施工のマンションが、ぎょうさんあるで。
信頼度は高いが、フェイバリッチタワーではスケルトンのみやろ。
インフィルは、売主（フジ都市開発）の関連会社の木内建設やさかい、ちょっと心配や。
売主にコスト下げい言われて、手抜き工事しよったらあかんで。

企画、設計までは良かったが、実物はペケということもありや。
まぁ、注目度も高いけん、ひどいことはできへんとは思うけんどな。

[64: 匿名さん]

建築の専門家でないんで、よう答えられへんが、地震に関していえば
　　・20m程度以下の中低層建築物は耐震構造、
　　・60m前後までの高層建築物は免震構造、
　　・60mを超える超高層建築物は制震構造、
が、揺れに対する効果およびコストとの兼ね合いも考慮して有効と言われているようじゃ。

一般的にはそうじゃろうが、地震波の周期、縦揺れ、横揺れ等、様々なファクターが絡み合うので、
構造解析は難しそうじゃし、完全な解は無いのちゃいますか？
地震の規模が小さくても、構造物の固有振動周期と一致し共振を起こせば、あらよっと倒壊してしまうかもしれし。
フェイバリッチタワーは、竹中工務店による制震構造じゃが、実際に地震が起きんことには、ほんまどうなるかわからへん。
モデルルームで竹中工務店による構造説明会もあるようさかいに、つっこみいれてみなはれ。

昨年、関西で震度4の地震が数回あったんじゃが、弁天町のORC2000（51階建）の29階に住んどる友人は、
長時間（というても数分じゃが）続いた横揺れで生きた心地がせんかったそうじゃ。
ちなみに、ORC2000（港区弁天　清水建設施工　1992年竣工）は、阪神・淡路大震災を経験しとるんじゃ。

蛇足じゃが、高さが日本一になる、54階のクロスタワー大阪ベイ
（三井不動産他　鹿島建設施工　2006年竣工予定　大阪環状線弁天町駅徒歩3分）
は、この隣に建設中なんじゃ。
お代は、

24階　南西角部屋　104.75㎡　5,010万円
42階　南西ワイドスパン　91.85㎡　4,350万円
44階　北西角部屋　　87.64㎡　3,860万円
26階　北西ワイドスパン　83.87㎡　3,490万円
33階　北東ワイドスパン　71.16㎡　2,890万円

おひとつ、どうですやろ？
スレ違いですんまへん、ゆるしてや〜
ほな、さいなら。

[65: 匿名さん]

(´∀`).ｏＯ(大阪って品川より1〜2,000万くらい安い感じ？．．．いいなぁ)

[66: 匿名さん]

三連休でＭＲ行かれた方いらっしゃいますか？

[67: 匿名さん]

フェイババッチイタワー行きましたけど、閑古鳥が鳴いていました。
ほんと人気ないなぁ。

[68: 匿名さん]

＞６７　＊＊お前がバッチイや！

[69: 匿名さん]

>>68
まぁまぁ、そう熱くならないで。
フェイバリッチタワー品川も完売が見えてきたことだし。
今は二期だけれど、次は最終期。
竣工まで約２年弱を残しての完売は、ちょっとすごいでないの。
モデルルームも４月になれば取り壊しだから興味のある人は早めに行った方が良いですよ。

[70: 匿名さん]

＞69
コスポリと同レベルの妄想強気発言。

[71: 匿名さん]

なんかこのマンションもコスポリのように叩かれそうですね。

[72: コスポリ入居者]

一緒にしないで！

[73: 匿名さん]

住人のタイプが結構似ているよ。

[74: 匿名さん]

>６９
４月でＭＲ閉鎖というのは本当ですか？

どこからの情報でしょうか？？

[75: 匿名さん]

>>74さん
私もＭＲに見学に行った際、営業さんから三期で販売を終了してモデルルームを閉鎖すると聞きました。
すごい自信だなぁと思いつっこんで聞いてみると二期も抽選、三期目もほとんど要望（公式ではないが）入っているとのこと。
私の希望のプランも三期目の販売に入っているそうなので３月まで待ちです。

でも何で、二期とか三期とか分けるのでしょうか？
もったいぶらないで、さっさと売ってくれれば良いのに。
３月は、いろいろと取り込んでいて忙しいのですよね。
すみません、愚痴で。

[76: 匿名さん]

>>75さん

＞でも何で、二期とか三期とか分けるのでしょうか？
もったいぶらないで、さっさと売ってくれれば良いのに。

販売戦略上の問題ですね。都心のマンション、特に港南地区のマンション販売は
日本有数の激戦地区ですから、「完売」を演出するためには販売を数期に分けて
小出しにするのが常套手段です。

ただ、もし三期で完売するんだったらフェイバリッチは優等生ですよ。
近くのＰＴは確か第五期位、ＣＰにいたっては第五期○次販売などと
やってますから。

[77: 匿名さん]

>>76さん
返答ありがとうございます。
数期に分けて小出しする意味は判るのですが、ハッキリ購入すると意思表示しているのに、次まで待たされるのって．．．考えてしまったものなので。
モデルルームでの様子や、他の掲示板等を見ると、私達と同じ用に三期まで待たされる人が結構いるので、それならば二期で販売してくれれば良いのにと思いました。

どこかの掲示板で、一期のときは後から販売戸数を１０戸ほど追加したという話を聞いていたのでなおさらです。
すみません、またまた愚痴になってしまいました。

後、営業さんのお話では、三期で完売しそうだけれど、まだまだ手が抜けない、これからが大変とは言っていました。

[78: 匿名さん]

77さんがどこの住戸を希望されているのか分からないが、例えば割安な低層階
や人気の高い最上階の一部等は広告戦略上最後まで販売しない場合がある
と思われる。実際広告に価格の下限を書く場合、例えば低層階に2980万円の
部屋があるとしたら「2000万円台より」って書けるよね？そのような部屋は
最後まで残すんじゃないかな？

[79: 匿名さん]

>>73 違うよ
コスモポリス品川　　上流
パークタワー品川　　上流
-------------------------
フェイバリッチ　　　　　中流下

>>76　総販売戸数で比較しないと意味無いよ
コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売
パークタワー品川　　　　11/325戸　（空き率 3.4％）　もうすぐ完売
フェイバリッチ　　　　　 　95/223戸　（空き率 42.6％）　売れ残り多数

実は、ベイクレよりも売れていないのがフェイバリッチじゃないの

>>77 止めたほうがいいよ
他人が要望入れて抽選。そんで落選。
金あればパークタワーにしたら。ブランドが違うよ。

[80: 匿名さん]

>75 三期で販売を終了してモデルルームを閉鎖すると聞きました。

どこの販売会社もよく言うことだから、あまり真に受けない方が言いと思います。
発言に対しての責任は何もなく、もし本当ならばHPに堂々と公開すると思いますよ。

[81: 匿名さん]

私もそう思います、でもいつもなぜかキャンセル出て、
キャンセル住戸発生！とか言ってませんか？
それ狙い目でしょうか？

[82: 匿名さん]

本当に購入者に対して親身になってくれる販売会社ならば、このように購入者を焦らす
発言はしないと思います。一生の買物に対して軽率すぎるのでないでしょうか？
また本当に売れている場合は余裕があるので、このようなことは言わないのではないでしょうか？

[83: 匿名さん]

MRに来る奴等はどいつもコイツも値引きの話ばかり・・・。

[84: 77]

>>80さん
>>82さん
そうなんですか、うちの希望の部屋はパークタワーやコスモポリスと同価格帯なのでパークタワーでも良いかなと思ってきてしまいました。
コスモポリスは入居時期が合わないので。
エディットプランと南面開放が大変気に入っていたのですが、買えなくては意味が無いですものね。
それに、３月まで待たされて落選したら目もあてられませんから。

[85: 匿名さん]

>>７９
＞総販売戸数で比較しないと意味無いよ
＞コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売
＞パークタワー品川　　　　11/325戸　（空き率 3.4％）　もうすぐ完売
＞フェイバリッチ　　　　　 　95/223戸　（空き率 42.6％）　売れ残り多数

この比較は3物件の販売開始時期がほぼ同時期であれば意味のある比較だが、
コスモポリスは約２年前、パークタワーは約1年前、フェイバリッチは約４ヶ月前
であるから、上記こそ「全く意味のない」比較。こんなこと常識でしょ？
まだ７６さんの言っていることのほうがましだと思うよ。

3物件それぞれ長所短所あるんだから、買う人がどの物件の長所を気に入って短所を
我慢できるかを認識した上で物件を決めればいいんじゃない？

[86: 匿名さん]

MRに来る奴等はどいつもコイツも値引きの話ばかり・・。

[87: 匿名さん]

>７７

気に入った物件なら駄目もとで申し込んでみたら？
あとで「やっぱり申し込んでおけばよかったなぁ」なんて思うくらいだったら、
申し込んで抽選で外れたほうが、ある意味スッキリするんじゃないかなぁ？

同じような経験を私は過去しました。
物件の良し悪し以外の要因で物件購入を諦めましたが、あとでやっぱり
申し込んでおけばよかったとつくづく思いましたよ。

[88: 匿名さん]

>>79
＞コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売

もうすぐ完売
もうすぐ完売
もうすぐ完売

ワロワロワロタ
誰も見向きもしない部屋をオマエが一括買い上げでもするのか？
首○り寸前の営業さん泣いて喜ぶぞ

[89: 77]

>>87さん
そうですよね。
なぜ、ここを選んだのか冷静に考えると、一番は間取りプランなのです。
いろいろな物件を見て、なかなか好みのプランに出会えなくて、やっと見つけたのがここなのです。
危うく、初心を見失うところでした。
87さん、ご指摘ありがとうございます。
だめもとで、頑張ってみます。
あーでも、当選するといいなぁ。

[90: 匿名さん]

フェイバリッチ...名前が...ワロタ

[91: 匿名さん]

今週末の第二期の抽選、販売状況はどんなかんじだったのかな？
知ってる人いる？

[92: 匿名さん]

＞コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売

やっと少しは売れたのかと思ったらネタじゃない。。
コスポリの公式もリクルートの不動産サイト見ても、残り戸数は「48戸」。
去年から全然変わってないよ〜、もう来月竣工なのに。。

それに比べてフェイバの竣工はまだ2年近く先だもの。
しかも2期50戸が完売したら、残り戸数もコスポリ以下になるね♪

本当、コスポリ擁護のヒトたちって．．．（ｗ

[93: 匿名さん]

第二期の抽選、販売完売の由

[94: 匿名さん]

つい先日（第二期の申し込み締め切り後）、フェイバリッチタワーのことを知りました。
第二期も完売したとのことですが、第三期は、販売戸数４５戸で最終期となるのでしょうか？
どなたか販売時期（申し込み締め切り）等、ご存知の方いらっしゃいましたら、お手数ですが御教示願います。
宜しくお願い致します。

[95: 匿名さん]

＞94
まずは0120-720-223へ電話して融通の利く担当者をきめてもらったほうが良いと思います。

港南のマンションも湾岸戦争だのいろいろ言われてますが、価格をおさえたせいか販売は
順調なようです。コスモがどうのベイクレがどうのといっても、最後5％程度の販売にてこずる
ことはどこのマンションにもあること。

フエバは３月完売、４月にはモデルルーム閉鎖と豪語しているらしいですよ。販売が順調で
営業職員数名を他の物件へ異動させたとのことですから、まんざらほら吹きでもなさそうな？

[96: 匿名さん]

>94
北側の一人暮らし用住戸は第三期でも多少売れ残るかもしれないが、それ以外の２LDK以上の
住戸は第三期で全部はけてしまうと思うよ。あとはキャンセルが出るかだね。

[97: ９４です]

95さん、96さん、情報ありがとうございます。
マンションギャラリーに電話して予約を取り、今週の金曜日の晩にモデルルームに伺うことにしました。
１１階までのエディットプランは、既に申し込み終了とのことで、少しあせっています。
希望のプラン、階数の部屋がどこまで残っているか心配ですが、とりあえずモデルルームに行ってみます。
ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

>96
北側の一人暮らし用住戸は投資用として引き合いがあるらしいですよ。
あまり早く売れては困るので、最初はモデルルームが隠してあったとさ、チャンチャン。

[99: 匿名さん]

あの部屋は確かに、投資用（賃貸）かセカンドハウス用だね。
隠さんでもええのに、もったいぶってよう見せんから知らん人もおるんとちゃうか。
現金さえあれば、東京に出張に来た際の部屋として使ってみたいね。
スキップフロアやロフトやビューバスなどが選べて結構好みだけれど、終の住みかにするには、個人的には疑問符が付くな。

でも、２４階以上に設定のあったの４０㎡の部屋は、第１期の時点で１戸だけ残して分譲済みだったし、ロフト付き、スキップフロアの部屋も残っているのは、中層が数戸のみ、人気あるのかな。
こう見てくると、３期で完売っていうのも、あながち嘘っぽくないね。

竹中はん、関西にもここと似とるもの作ってや。

[100: 匿名さん]

確かに１Fの奥の方にあるロフト付きのMRは最初STAFF　ONLYの扉で隠されていた。
見せてくださいと言うと見せてくれたけど、何か隠す意味があったのかな？

賃貸用にはいい物件だね。
９９さんもお一つ購入してみたらどうでっか？

[101: 匿名さん]

想像ですが・・・
①採算を上げるためには北側の部屋も売っていきたい。オカネハダイジダヨー。
②一般的には北側の部屋は売りにくいが、昼間会社に行っている単身者向けであれば
　マーケットとして存在する。（引きこもりの人も陽があたらないほうが良い？？）
③そこで思いきり斬新なレイアウトを採用して、賃貸物件として入居者にアピールする
　物件とする。品川は再開発により大手企業が集まってきており、賃貸家賃相場もまず
　まず期待できる。これなら完売まちがいなし、ウキウキ、ルンルン。
④でも、単身者向け賃貸物件と、家族向け物件を同一の建物に混在させることは、
　タブーであることは、業界の常識。とすれば、販売の目処が立つまでは、単身者向け
　物件が混在することを前面に出したくない、ヨワッタ、コマッタ、ドウシヨウ。
⑤えーい、隠してしまえ。ウーン、ワレナガラ、カッキテナアイデア。

[102: 匿名さん]

ちなみに北側の一人暮らし用住戸は賃貸に出すとどれくらいの賃料になるんやろか？

[103: 匿名さん]

コスモポリス品川の賃貸料が参考になるのでは、
コスモポリスの掲示板にも載っていたけれど、Century21　では以下の賃貸料で募集が出ている。

７Ｆ　60,60㎡　19.6万円
　８Ｆ　70.80㎡　24.4万円
　８Ｆ　59.14㎡　23.0万円
　９Ｆ　55.35㎡　22.0万円
１１Ｆ　55.96㎡　23.0万円
２７Ｆ　50.16㎡　21.0万円

北側一人用は、高層53.78㎡、1.5層タイプの40.00㎡の２タイプがある。
1.5層タイプは、坪単価的には約60㎡に相当するから以下の感じかな

・高層（24階から31階）東京タワービュー　53.78㎡　　約19万円から約20万円
・1.5層40㎡（2階から31階）
　　　19階までは眺望ＮＧ　　　　　　　　　　　　　　　　　約17万円前後
　　　20階以上ならちょこっとレインボーブリッジビュー　約19万円
　　　26階以上なら東京タワーもＯＫ　　　　　　　　　　　約20万円

どうでっしゃろ？
ちなみに、高層53.78㎡の部屋は既に完売です。（ホームページのプランからも消えています）
1.5層の部屋もあと9戸程度でしょうか？

[104: 匿名さん]

>103
ありがとさんです。
とても参考になりました。1.5層はなかなかよさそうやないかい。

[105: 匿名さん]

>1.5層タイプは、坪単価的には約60㎡に相当するから以下の感じかな

モデルルームにてロフトに上がりましたが、屈まなければ歩けない高さだし・・・
投資でなく実際住むとなると何かと不便だと思います。
そらならフラットで53㎡や55㎡の方が価格の面から考えても絶対いいよ。
53㎡の方は完売のようですが。。

[106: 匿名さん]

ロフトの活用案・・・
その1　　ロフトの天井に、Ｈなグラビア張ってベットで燃える。
その2　　天井に鏡を張って・・・

[107: 匿名さん]

>>105 さん
そうですね、実際に住むとなると106さんのいうとりベッドルーム用ですか。
でも勢いあまって天井に頭をゴツンって．．．
結構ああいう部屋（なんか秘密基地っていう感じ）って落ち着くんですよね。
引きこもるには、うってつけです。

それにしても、天井の高いリビングの開放感は捨てがたいです。
いっそうのこと、隣の角部屋とくっつけて、100㎡弱の部屋すれば大変魅力的なプランになっていたと思います。
まぁ、難しいとは思いますが。

19階までの北東角部屋55㎡もほとんど分譲済みですね。残り４戸程度でしょうか。
ここは、一人用ではちょっと贅沢ですね。
ＤＩＮＫＳ等、二人でも十分いけると思います。

この勢いで行くと、北側の部屋も三期で完売になってしまうのでしょうか。

[108: 匿名さん]

完売すると思います。
１０３さんのくらいの賃料で行くと、表面利回りが８％程度。都内の投資物件で表面８％は平均的。
１０５さんのいうとおり多くの賃借人はこのような間取りではなく
フラットの部屋を好むでしょうが、ちょっと変わっている嗜好を持つひとも多いのではないかと思います。
賃貸物件のラインナップとして、この間取りでビューバス仕様はぜひともほしいところ。

[109: 匿名さん]

個人的には、２４階以上の北東角部屋７０Ａが良いなぁ。
レインボーブリッジと東京タワーの両方が見える。
価格表見ると、やっぱり高いんだよなぁ。
２３階までは、南東角部屋の７５Ａの方が坪単価高いんだけど、２４階を境に北の方が高くなってしまう。
やっぱり景色が良いんだろうな。
１３階から２３階までの北西角部屋の６５Ｂも東京タワーが見えて良いんだけれど完売しているし。
２４階以上の北西角部屋の８５Ａはやっぱ高いんだよなぁ。
貧乏人の私には、高層階の６５Ａ’か、でもやっぱりほとんど売れている。

ということで、芝浦アイランドに行くことにしました。あちらは４８階です。田町駅まで８分です。
島ごと再開発でデザインも統一されます。島中リゾートという感じです。
間取りもタワーにありがちな柱がなく、スッキリしています。

さぁ、悩んでいないで皆で芝浦アイランドに行きましょう。

[110: 匿名さん]

皆様の話を拝見して初めて中に入ります。お話を聞いていますといわゆる好立地といわれる
東南の角のお部屋の話題がないような気がしますが…・どうなのでしょうか？やはり
東京タワーやレインボーブリッジが見える部屋の方が価値が高く人気もあるということでしょうか？
ご意見等を教えてください。

[111: 匿名さん]

>>110 さん
東南角部屋は、低層から日当たりも良いし、結構良いと思いますよ。
ただし、東側は２０階相当までは、隣の森永ビルと１０ｍ道路を挟んで接するので、眺望としては角部屋なのに南面のみとなります。
また、東側の圧迫感は避けられないと思います。利点は、首都高やＪＲが森永ビルの陰になって、以外と静かな点です。
南側は、広大な学校用地（小中学校、大学）を挟んでの天王洲ビューです。
個人的には、結構いける景色だと思いますが、間が暗いので夜景の迫力に欠けるとおっしゃる方もいるようです。
が、感じ方は人それぞれと思いますので、気に入れば、あるいは眺望など気にしなければ関係ないと思います。
南面（少なくとも、小中学校の敷地範囲）は、ほぼ半永久的に塞がれることは無いと思います。

２０階を越えると、森永ビル越しにレインボーブリッジが見えるはずです。（北東方向）
価格表を見ると判ると思いますが、２４階までは南東角部屋の方が北東角部屋よりも坪単価が高いのですが、２４階を越えると逆転します。
これは、109さんもおしゃっているように、北側にある港南ハイツが２４階建てでこれを超えるため北側の眺望が一気に広がるからです。
港南ハイツの影で見えなかった東京タワーが見えるようになります。
価格設定は、明らかに眺望を意識しているようです。
でも、眺望なんて気にしなければ、南東角部屋の方がお買い得と思います。
というか、北東角部屋が高すぎと個人的には思います。

[112: 111続き]

実は、私はここを検討後、止めました。
理由は、南面に走る３８ｍ幅道路です。
現在は、交通量が少なくあまり問題になっていないようですが、ＪＲの陸橋ができて高輪方面と接続されると、交通量が増えて非常にうるさくなると思います。
また周辺には、首都高、モノレール、ＪＲ貨物線、新幹線引込み線もあり、囲まれており、非常にうるさいです。

現在は、芝浦を検討しています。
芝浦は、島全体が人間の住むところとして最初から計画されるので、騒音等からも無縁ですし、眺望も東京タワー、レインボーブリッジにより近いため良いと思います。
109さんではありませんが、芝浦を検討された方が良いと思います。

[113: 匿名さん]

芝浦アイランドは多少値段が高いと聞いていますが、どの程度だか知っていませんか？
芝浦ベイワード＋アルファといったかんじでしょうか、

[114: 匿名さん]

　芝　浦　必　死　だ　な　。

値段も公表してないうちから飛ばすとバテるぞ。
それと、他物件・地域を貶すことで浮かぼうとすると反動が来るから気をつけな。

＞　島全体が人間の住むところとして最初から計画される
しかも嘘つくな。ど真ん中の水道局とバスセンターは無視か？

[115: 匿名さん]

>>111
＞現在は、交通量が少なくあまり問題になっていないようですが、ＪＲの陸橋ができて高輪方面と接続されると、交通量が増えて非常にうるさくなると思います。

おそらく環状四号（外苑西通り）が延伸されて港南までつながることを言っていると思うが、
そもそも現時点では白金台から高輪までの部分しか都市計画決定されてないのでは。

高輪までの部分も立ち退きとかを含めて工事はあまり進んでいないし、完成するまでは相当な
時間がかかると思う（５から１０年位）。
まあ、品川〜田町間のJR車庫が再開発されて泉岳寺付近に山手線の駅ができるのと同じくらいの
時期に環状４号線も整備されて港南までつながるんじゃないかな？

今のところ南面道路の騒音はそんなに心配する必要は無いと思うよ。

[116: 匿名さん]

レインボーブリッジの眺望は少し遠くから眺めた方がいいよ〜
芝浦はあまりにも近すぎるし、特に芝浦の島からだとレインボーブリッジを縦方向から
見ることになり、レインボーブリッジの塔がどか〜んと大きく見えるだけ。
現地に行って確かめた方がいいと思われ。

[117: 111]

フェイバリッチは、物件としては非常に魅力的でした。
特にエディットプラン、余計な共用設備がないこと、竹中の施工、外観など。
エディットプランでレインボーブリッジが見えるビューバスプランの７０Ａ　ＥＤＩＴ−２や南側ワイドスパンの８０Ｂ　ＥＤＩＴ−３など、どちらにしようか散々悩み、本当で購入まで考えました。
しかし、周りの環境を冷静に考え、例え５、１０年先の話でも、ローン２５年でこれから住んで行くことを考えると、いくら安くてプランも気に入ったとしてもリスクはなるべく避けたいという結論に達しました。
また、エディットプランといっても結局は、フリープランには及ばない訳ですし。
実は、コスモポリスやパークタワーは、販売の早い時期にはフリープランを扱っていたということ聞いて、実はエディットプランなんて大したことがないと判りました。
要するにフリープランが出来ないので、仕方なくエディットプランということでお茶を濁したのだと思います。

芝浦アイランドは、現在こそは殺風景ですが、今後計画的に開発が行われ、逆に５年、１０年後には素晴らしい場所になっていると思います。
田町駅から８分は、品川駅より実質１４分と、比較のしようがないほど便利ですし。
バスセンターからバスに乗れば田町駅まで３分と掛かりません。

立地もグローブタワーも水道局のおかげで、南側の眺望が確保されますし、ケープタワーなどは、南、東、西と運河ですから、眺望を遮るものも、騒音元もありません。
間取りプランもフリープランの採用など、フェイバリッチよりも、もっと柔軟な設計が可能になると思います。
価格的には、フェイバリッチよりも高くなるようですが、それに見合う環境、物件なので仕方が無いと思います。
竣工時期的にもフェイバリッチと大して変わりませんから、芝浦アイランドを待つことにしました。
この間に、頑張って頭金を増やしたいと思います。
販売開始が始まってモデルルームが公開されるのが今から待ち遠しいです。

皆様も、芝浦アイランドの詳細が公表されるまで、もう少しお待ちになられたら如何でしょうか？

[118: 本当の１１１]

申し訳ありません。
１１２と１１７は妻の書き込みです。
無視して下さい。
私としては、ここが気に入って、決めたかったのですが、寸前のところで妻の意見に押し切られてしまいました。
確かに、芝浦アイランドのホームページは良く考えられ、夢を誘う物件とは思いますが．．．
価格を含めた詳細は、まだ何も無いんですよね。
しかし、妻があのホームページを見て気に入ってしまって．．．待てと。
私としては、ここに未練タラタラです。
待っている間に売れてしまいそうでヤキモキしています。

[119: 匿名さん]

>>118
じゃあ、あっちこっちのスレで芝浦・芝浦言いまくってる基地害があんたの嫁？
それなら、ちゃんとしつけしとけよ。言っちゃ悪いが、かなりキモイぞ。

[120: 匿名さん]

>>117
>実は、コスモポリスやパークタワーは、販売の早い時期にはフリープランを扱っていたということ聞いて、実はエディットプランなんて大したことがないと判りました。

コスポリのことはよく知らないが、PTの方は販売第１期にMR行ったが、フリープランなんて一切やってなかったよ。
誰の話しか知らないけど、メニュープランの間違いだろう。
コスポリやPTの規模でフリープランなんてコスト的にかなり難しいよ。実現したとしてもかなり値段に反映されるはず。

[121: 本当の１１１]

１１９さん、他の皆さん申し訳ありません。
でも、他のスレッドのには投稿していないとのことです。

今日から第3期のモデルルームがグランドオープンするので、私としてはモデルルームに行きたかったのすが、妻は乗り気ではなく喧嘩になってしまって。
かなり感情的になって、私の後に投稿したようです。
本当に申し訳ありません、本人も反省しているようなので。

[122: 匿名さん]

まったくこんな所で夫婦喧嘩なんかするなよ。
亭主なら亭主らしくしろ、誰がローン払うんだ。

[123: 匿名さん]

>111
確かにＪＲ線をまたぐ道路ができると交通量は増えますよね。多少うるさくはなるでしょうが
交通利便性は格段にあがるとも考えられます。
あたりまえのことですが利便性と静けさはうらはらの関係にあり、静でかつ便利な場所を
確保するためには、それなりのコストを強いられます。
雑音に惑わされず、冷静に判断されたほうがよいのでは

[124: 匿名さん]

フェイバリッチ…恥ずかしい名前

[125: 匿名さん]

またまた名前の話ですが、一般的には住所を表示する場合、マンション名は省略する
のが、多いようです。
通称くらいに考えたほうがよいのでは

[126: 匿名さん]

125氏の言うとおり。

１２４のようなことを言ってるお前の方がよっぽど恥ずかしい。

[127: 匿名さん]

はじめまして。
こちらのマンションの南側のお部屋って
低層でも小中学校の向こうの土地に建物が建っても日陰にならないのでしょうか？
どなたかが、その土地は住宅用の土地だからそれほど高い建物は建てられないとおっしゃってたと思うのですが
それほど高くない建物、であったとしても低層部分だとどうなのかな、と思ったので・・・
どなたかご存知の方がいらしたら教えて下さい。

[128: 匿名さん]

>>127 さん、はじめまして。
小中学校の向こうの土地とは、WorldCityTowersのスレッドで話題になっていた俗に三角地帯と言っているところのことですね？
フェイバリッチタワーからは、２００ｍ以上離れていますので、仮に１４０ｍの超高層建築物が建っても冬でも日陰にはなりません。
ちなみに、１４０ｍというのはマンションでは４０階相当（コスモポリスやベイクレストタワー）にあたり、港南地区では羽田空港の航路制限でこれ以上高い建物を認められていません。

個人的には、学校の南側に校庭や校舎が日陰になるような建物を作ること自体、良識が疑われると思いますが。

[129: 匿名さん]

１２８さん、お返事ありがとうございます！
まさにその三角地帯のことです。
そうですか、思ったより離れていたんですね（１００Ｍくらいかと思っていました）
我が家は眺望は興味がないのですが（というか主人が高所恐怖症なのであまり高いのはいやなんだそうです）
日当たりはやっぱり欲しいので気になっていたんです。
ちなみに眺望はいらないくせに何故港南のマンションかというと
両親がこのあたりにマンションを買ったので便利かな、と思ったのです（ＷＣＴです）
すっきりしました、ありがとうございます！

[130: 匿名さん]

↑
横から失礼。

>両親がこのあたりにマンションを買ったので便利かな、と思ったのです（ＷＣＴです）

でしたら、ご両親と同じＷＣＴにした方が良いのでは？
もう少し待てばＢ棟、Ｃ棟の販売が始まると思います。
ご両親と同じマンションの方が何かと便利と思いますよ。
それにＷＣＴでしたら設備が充実していますし。
老婆心ながら。

それとも何かフェイバリッチにする理由があるのですか？

[131: 匿名さん]

１３０さん、アドバイスありがとうございます。
ＷＣＴにしたい気持ちもあるのですが
（実際両親からはそう薦められているのですが）
１．値段が高すぎて手が出せない
２．南向きのお部屋が少ない（Ｃ棟はおそらく南向きもあると思うのですが
　報知新聞があるので値段の安い低層は日当たり確保が出来ないかな、と）
３．今年の末で不動産所得の為の贈与税の免除規定の
　『祖父母から』という条件がなくなってしまうかもしれない。
４．フェイバリッチの方が少し駅に近い
という理由なんです。
もともと我が家は港南でマンションを探せるような所得でもないので
選択の幅があんまりない状況なのです。
でも、一緒に考えてくださってありがとうございました！

[132: 匿名さん]

フェイバリッチから品川駅に向かい、途中のソニーデータセンターを再開発しています。
飲食店も入居するらしいのですが・・・

ところで土日の品川駅っていいですよね。あまりひとも多くないわりに、お店やレストランも
できてきたし・・・

[133: 匿名さん]

人が少ない関係で土日はお休みってお店は多くないのかな？
天王洲なんてガラガラのゴーストタウンみたいになっちゃうけど、
あそこのお店はこれからもやっていけるのかなぁ．．．

[134: 匿名さん]

品川は、土日でもお店は開いているし、人も混まない程度にそこそこ入っている。
見ているとおのぼりさん（失礼！）っぽいのと、学生と地元民という感じ。
こっちとしては、のんびりできて良い。

平日は、近隣のサラリーマン相手にちゃんと稼いでいるようだから潰れることはないと思う。
だからゴーストタウンになることは無いけれど、日曜休業はありえるかも。
でも、日曜休業にすると臨出しているサラリーマンはちょっと可哀想だよね。（自分もよく経験するけれども）

[135: 匿名さん]

ところで、第３期は２５戸と小出しにしてきたね。
第４期分として２０戸を残したということは、完売は難しいと読んだからでは？
やはり、噂どおり売れていないようだね、かなり値引きしているっていう噂だし。
土日で価格発表とのことだが、どのくらい値引いているのか知っていたら教えてちょんまげ。

[136: 匿名さん]

完成までまだ２年もあるのに値引きするのですか。そのような事例があればぜひ教えてもらいたい
ですね。

ここのマンションは販売当初からゲリラ的販売方法をとっています。港南が過当競争にあること、
大手マンション業者との競合となること等、たいへんなゆえそのようにしているのかな。どうも
ランチェスターの戦略をとっているようです。

要望書の集まりは順調らしいですから、３期で追加販売し完売か、かりに４期となっても１０戸
程度の抽選が予想されます。

[137: 匿名さん]

ここのマンションの売主は伊藤忠だけど、芝浦アイランドにも売主で入っている。
ということは、芝浦アイランドの広告をはじめたということは、完売の目処がたったから。
同様に、ベイワード２棟も完売の目処がたったということ？

周到に計画されたゲリラ戦。。。かも

[138: 匿名さん]

>>136
135のいう値引きの噂は、あくまでも噂だからあまり信じない方がいいですよ。
そもそもフェイバリッチはもともと港南の他物件よりもリーズナブルな価格帯で発売してるから、
常識的に考えれば簡単には値引かないですよ。

港南の他物件がすでに１〜２年くらいかけて販売してきているなかで、フェイバリッチは昨年の
10月からの販売開始で、ようやく半年だから、今の販売状況（すでに70%近く販売済み）からすると
それなりに順調な売れ行きだと思うけど。

まあ、残り５０戸を３期、４期の２回に分けて販売終了だと思うよ。あとはキャンセル物件を処理するのみ。

[139: 匿名さん]

>>135
値引き情報は、あちこちモデルルームに足を運んで自分で得ようね。
情報は只でないよ、それに噂ばっかりを当てにしていると、結局何も得られないよ。

まぁ、可哀想なんで少しだけ情報をあげよう。

１）１期販売より前の優先販売（要望が多く、結局２次まであった）で総戸数の半分弱を売り切っている。
２）１期まではハガキが来ていたが、２期以降は来なくなってしまった。
３）２期（５０戸）でもかなり人が落選している。
４）知っているとは思うが、ここはエディットメイドが最大の売り。
　　エディットプランの申し込み期限は、低層階は既に終了、中層階は４月、一番遅い最上階で６月。

１）〜４）で何が推測されるかは、自分の頭と足で考えてね。

[140: 匿名さん]

こんにちは。
今日モデルルームに行って来ましたが
値引きしてた様子はなかったと思います。
１期とか２期の時点よりってことですよね？
やっぱりお値段高かったです（私にとってはってことです。港南の中では安いのでしょうが・・・）。
安いところは倍率が高かったです。
抽選で当たらなければ『自分はここに住むべきではなかったということ』として諦めることにしました。
ちなみにお客さんはけっこういっぱいいましたよ。
売り出し住戸の数の割にはいっぱいいて抽選に当たる気がますますしなくなってきたところです。

[141: 匿名さん]

>139
なるほど。。。参考になります。

[142: 匿名さん]

優先販売時に希望住戸が無く諦め、１期で落選、２期でも落選という方を知っている。
希望住戸が３期で発表されるので、待ち状態という人も知っている。
「値引き」とか「売れていない」とか無責任な話が上がっているが、実際を知らないのでは。
139さんも言っていたが、真剣に購入を考えているのなら、140さんのようにモデルルームに足を運んで自分で確かめてみること。

140さん、抽選に当たると良いですね。
１期や２期で落選した方も３期で決まることを切に祈っています。

[143: 匿名さん]

売れる物件というのは、あけっないですねえ

[144: 匿名さん]

ここの物件はどんな人たちが購入しているのだろうか？
汐留、銀座、大手町あたりの上場企業勤務の人が多いのかな？
あとは子供が独立した初老夫婦。

[145: 匿名さん]

１４０です。
１４２さん、ありがとうございます。
当選しますように・・・

１４４さん、
こちらのマンションは庶民のマンションを目指しているらしく（担当さんの言葉です）、
小さい部屋から大きい部屋までの
広さや金額の開きを小さめに設定しているそうですから、
港南の中ではあんまりお金持ちさん寄りでもないように思います。
一番広いお部屋は９０平米くらいで、一番高い部屋も７０００万くらいって言ってたような・・・（あまりにも関係ない部屋だったのでちょっとうろ覚えなんですけど）
下の方のお手頃価格のところは
新婚さんや子供が小さい若夫婦に人気と言っていました。
確かにモデルルームにいる人たちも子供づれや若い人が多かったです。

[146: 匿名さん]

売れ行きのいいタワーマンションとして、ブリリアやエアライズの名前がよく上がりますが、
フェイバリッチタワー品川もかなりのものですよね ?!

港南地区では トップクラスでは?

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38150/

[147: 匿名さん]

ぷぅ〜
何言っての、Ｎｏ１は最終期最終次のパークタワー品川に決まりでしょ。
もうすぐ完売よ、完売！
ここは、まだ４５戸も残っているのに笑っちゃうよ。
所詮、安いだけの万村。

[148: 匿名さん]

まあ、PTでもFTでもどっちでもいいよ。

そもそも竣工時期が違う物件の未販売住戸の数を比較すること自体ナンセンス。
販売開始からの月間平均販売住戸数（既販売住戸÷販売月数）を比較するのが一番
意味あるんじゃない？？

そりゃ販売開始が早かったPTの方が早く完売するのは当たり前だよ。そんなの常識でしょ。

[149: 匿名さん]

>月間平均販売住戸数（既販売住戸÷販売月数）を比較するのが一番
>意味あるんじゃない

上のスレでは、それをレースのスピードに例えて 比較しているよ !

[150: 匿名さん]

フェイバリッチタワーが港南の中では安いという話がよく出るが、坪単価で見るとそうでもないということが判る。
確かに、５階以下の北向きや間口が狭い部屋では１７０万円台というのがあるが、南向きワイドスパンの部屋だと低層階でも２００万円弱。
中層階では、平均で２１０万円台、高層階では眺望や間口によるが、２００万円台から２４０万円台。

パークタワーやラクシア、コスモポリスの同等階、似たようなプランと比較してみると、坪単価的にはほとんど同じ。
専有面積が小さめなので安く見えるだけ。
こういう意味では、共用施設が充実しているコスモポリスやパークタワーの方がコストパフォーマンスが良いといえるかもしれない。

フェイバリッチタワーは、エディットプランなど躯体にコストを注ぎ込んで、内装等は標準的なものに抑えたという感じ。
コスモポリス、パークタワー、ラクシアは、内装にコストを注ぎ込んで豪華に仕上げたという感じ。

ようは、「どちらが好みか」ということと思うが。
間取り重視で、内装は家具等を上手に使い自分の好きなインテリアデザインにしたいという人には、フェイバリッチタワーが向いているのでは？