フェイバリッチタワー品川

[ロナウジーニョ]

ここの物件が気になってるんですが、私のように気になってる方はいませんか？
ちょっとだけ躊躇してるのが，駐車場の値段です。
品川だしかなりの値段になりそうで、20000円迄なら購入したいのですが・・・・
同じく購入考えてる方ご意見を聞かせて下さい。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[22: 匿名さん]

21さん、私はこの物件、すごく良いと思います。

住ま○サーフィンで住宅評論家の櫻井幸雄さんがこの物件の紹介記事を書いていましたね。
エディットメイドに関しては間取り図付きで詳しく説明してあったので、
参考になるかもしれませんよ。
http://www.sumai-surfin.com/

[23: 匿名さん]

購入検討しているのですが
営業の方は良いことは十分教えてくださるので、反対のデメリット探しています。
エディットメイドで間取変更をした場合、寝室の真上が浴室になる可能性もありますよね。
その場合、PSからの音や浴室からの音（桶を落とした振動音や響き）等
はどうなるのでしょうか？気になります。

[24: 匿名さん]

私も少し前に自由に間取りを変えられるマンションを検討したことが
ありますが、やめました。理由は寝室の上にもし上階のトイレがきたら・・・
と思ったからです。

[25: 匿名さん]

最近のマンションはスラブ厚や遮音が向上していますが、振動音に関しては
現実的に避けられません。その為従来より間取り変更の要望はありましたが
入居後の最も多いクレーム対応を考慮して、間取り変更は扉を引き戸にする
２部屋を１部屋にする等のレベルに抑えてきのが現実です。

[26: 匿名さん]

フェイバリッチでは、基本的にはPSは廊下にでているしお風呂の位置はビューバスタイプを除いて同じ位置になっています。
お風呂の位置が違う間取りでは、DENだったりクロ−ゼットになっているようですよ。シンクがサイレントシンクになっているとか、スラブ厚がほかのMSより厚くなっている？とか、エディットメイドにするためにいろいろ工夫があるようです。
でもこればかりは、住んでみないと実際のところはわからないかもしれません。

エディットは契約するときに決まるので、上下が売却済みならば確認してはいかがでしょうか？

[27: 匿名さん]

>>23、24

２６さんの言うとおり、フェイバリッチはPSをすべて廊下側にまとめてますので、
トイレや浴室の排水はすべて廊下側のPSを通して下に流します。
従って寝室の横にPSがあってそこを排水が通るってことはありえません。

確かに上階の二重床の中を排水が通りますが、スラブ厚も通常のマンション
より厚いですし、二重天井にもなってますから、下階に音が直接響くこと
は少ないと思います（響くとしても気にならない程度）。

[28: 匿名さん]

今週末が1期販売の登録締め切りのようですが、登録・販売状況はどんな
かんじなんでしょうかね？

３５戸程度の販売との情報もありますが、実際はどうなんでしょうか？

[29: 匿名さん]

東京税関品川住宅に人がいなく、窓はベニヤで覆われていますね。
このままだと何か高い建物が建築されるのは必死ではないでしょうか？
南側が抜けているのが魅力で売り出されていますが
このことは周知されているのでしょうか？

[30: 匿名さん]

>>２９

それはあの三角地帯のことでしょうか？
知らない人もいるかもしれませんが、正直隣地でもないですし、学校を挟んで
１００Ｍ位離れていますので、高層建築が建ってもそれほど影響はないですね。
天王洲の夜景が多少見えなくなるだけでしょう。日照・プライバシーなどは全く
問題ないですね。

１００Ｍ先の建物が気になるということであれば、山の手線沿線で家は買わな
いほうが賢明でしょう。

[31: 匿名さん]

でも資産価値は変わるのでは？眺望は高層の資産価値影響します。
裏のマンション価格を確認すれば顕著ではないでしょうか？
コスモも都営のおかげで売れ残りが出ています。

[32: 匿名さん]

30ではないけれど、資産価値に全く影響ないとまではいいませんが、あそこに高層建築が建っても
あまり気にならないと思うけどなぁ。

例えばほぼ同じ距離にあるブランファーレと同じものがあそこに建ったとしたらどうでしょうか？
もちろん感じ方は人によって違いますが、あれだけの距離があればそれほど問題ないと
思いますよ。

ちなみに、コスモと都営は道を挟んで隣地（約３０Ｍ）、裏のラクシアと本物件は隣地（約１０Ｍ）
です。これらと同列に扱うのはいかがなものかと思いますが。

[33: 匿名さん]

コスモポリス品川と定期借地権タワーは５５ｍ離れてるよ。

[34: 匿名さん]

該当地は第一種住居地域で用途指定が変更されない限り、超高層建物は建設できないのでは？
都営の場所は第三種中高層階住居専用地区です。もっとも指定が変更される可能性もありますが、
防災面から学校が移転される可能性は少なく、また移転するとの案が出たとしても、マンション
建設による人口増加のため地域住民の反対運動で阻止されるでしょう。
行政というのは最後は地域住民の意見を無視できないものなのです。

[35: 匿名さん]

確かに、フェイバリッチの南側の抜けは爽快ですね。
直近が学校で、その先が大学敷地。大学敷地が将来
転換されたとしても、フェイバリッチに圧迫感は全く無さそうです。
影響が一番大きいのはコスモのようです。近くに都営タワー、
フェイバリッチ、ラクシアに少し離れてベイクレ、パークタワー、
ブラン、ＷＣＴなど、これらタワーが竣工すると完全囲まれ物件になりそうです。

フェイバリッチの現地にはＭＲ間取りの看板が出てますが、ワイドスパンで、
南面主体のプランは日照が有利で結構快適そうです。北側はタワー駐車場なのは
ほぼ必然のプランですが、コスモさんの北側重点は戸数が異常に多く日照は
期待できないようです。
フェイバリッチの内装も最近のトレンド仕様にしていて、新しさを感じさせる雰囲気は
都会のマンションの感じがします。コスモさんは相当旧スタイルで古臭さそう。
ラクシアの東側の間取りもワイドスパンの開放感は、価格を抑えているだけに
買い得かもしれません。

[36: 匿名さん]

＞フェイバリッチの内装も最近のトレンド仕様にしていて、新しさを感じさせる雰囲気は
都会のマンションの感じがします。

都会？トレンド仕様？新しさ？
どこがーーーー？？？
いろんな価値観の人がいるもんだね
あんな激安仕様をしてトレンド仕様？？
どーゆーセンスしてるのかね
コスモと内装で勝負するのは無理ありすぎじゃない？
グレード差ありすぎ。

[37: 匿名さん]

あんま責めちゃだめだよ
ラクシアの東が買い得だっていうぐらいの
人だよ？そっとしてあげなさい

[38: 匿名さん]

都心のマンションって壁掛けエアコンなの？
ここってむしろ郊外のにおいがしてるよ
　　　　　　　ＢＹ　ＷＣＴ購入者

[39: 匿名さん]

コスモの内装はイナカ臭い
港南はいずれにしろ目糞鼻クソ

[40: 匿名さん]

じゃあ教えてくれ３９さんよ
イナカ臭くない内装ってどんなんだい？
どのマンションのだい？

[41: 匿名さん]

>40
まず社会人としての常識的な言葉使いをしましょうよ。
全てはそれからです。

[42: 匿名さん]

えらそうに「すべてはそれからです」だってよ
痛すぎる

[43: 匿名さん]

感情的になってて面白いですね。
普通な言葉使えばいいのに。
子供が見たら泣きますよ。

[44: 匿名さん]

ところで、この物件はEDIT　MADEで間取りが選べるようですが、どのEDITが人気あるんですかね？

[45: 匿名さん]

36,40
コスモ購入者さん
他と大して変わらないですよ。
みっともないからやめましょうよ。

[46: 匿名さん]

やっぱビューバス仕様でしょう

[47: 匿名さん]

ネーミングのセンスが悪すぎ(苦笑)
とても人に言えないほど恥ずかしいマンション名だよね。
絶対笑われる。

[48: 匿名さん]

「普通な言葉」って言い方は、普通なのだろうか。。。。

「フェイバリッチ」が変だと感じない人にとっては普通なのかもしれないが。。。

[49: 匿名さん]

正直マンション名なんてどうでもいいんじゃない？
住所書くときなんてマンション名書かなくてもいい場合が多いし、特に不都合はない。

そんなマンション名ごときでマンション選んでる人のほうが損してるんじゃないかな。
他人の眼や見てくれだけで物件選ぶ方がよっぽどおかしいよ。

[50: 匿名さん]

賛成！

[51: 匿名さん]

名前のセンスをこんなところに書いているほうが、
笑われちゃいますよね。
もっとまともなないようにしましょう。

[52: 匿名さん]

購入検討者です。
第二期販売がスタートしましたが、販売状況はどんな感じなんでしょうかね？

週末にMR行かれた方はいらっしゃいますか？竹中の構造説明会やってたようですが、
どんな内容だったのでしょうか。

[53: 匿名さん]

港南の中でもとりわけ人のいないスレだな。。

[54: 匿名さん]

容積率が都住総を適用しても最大８００％だと思いますが１０００％もあります。
敷地連担と都心居住型総合設計をつかって３１階を達成しているのなら
将来の建替えの面積はどうするのでしょうか？

定期借地権同様な匂いがします。

[55: 匿名さん]

タワーマンションてさ、建替えすることなんてあるのかな・・
あんなものもう一回建てるのにいくらかかるんだろ？
壊すのにもそうとうかかりそうだし。
いま住んでる人が生きてるうちに建替えることになるのかな？？

[56: 匿名さん]

建替えを考えること自体ナンセンス
最近のマンションは１００年コンクリートなどと言ってますが、５０年くらいは
寿命があるとして、５０年後の制度がどうなっているか、わからない。
１９５５年当時２１世紀は人間と同じようなロボットがいて、タイムマシンがあって
・・・・・・

[57: 匿名さん]

>>54
容積率を算出する際の床面積には自動車の車庫は入らないはず（総床面積の20％までの車庫についてのみだが）。

本物件はタワーマンション内の一部がタワー型の立体駐車場になっているから、そこの部分が床面積に入っていないのでは？

そうすれば800％はクリアできると思うよ。

５４さんはもしかしてtamamailさん？？

[58: 匿名はん]

57 はんの言うとおりだがな。
心配やったら、モデルルームに行って聞いてみなはれ。
大阪やったら、これだけの敷地があれば３８階までは立ちよるのにもったいない。

フェイバリッチタワー品川　　　　　　2317平米　３１階
パークタワー大阪中ノ島　　　　　　1915平米　３５階
シティータワー堀江　　　　　　　　　1839平米　３２階
サンクタスタワー心斎橋　　　　　　1540平米　３３階
アーバンライフ御堂筋本町タワー　1002平米　３３階

[59: 匿名さん]

>>54
ちなみに、実際計算してみた。
HPの物件概要からデータは取得。

敷地面積　2,317.53㎡
建築面積　1,138.86㎡
建築延べ床面積　24,614.99㎡

おそらく建築延べ床面積にはタワー型立体駐車場4,923.0㎡（建築延べ床面積の20％と仮定）
と地下一階の面積1,138.6㎡（建築面積と同一と仮定）が含まれるので、総床面積は
18,553.39㎡となる。

従って、本物件の容積率は800.57％（18,553.39÷2,317.53×１００）となります。

しかし、５８さんの話は興味深いですなぁ。マンション建設にも地域性が出るんですねぇ。
それにしても大阪のタワーマンションはすごい！！

[60: 匿名さん]

大阪がやたら高いのは建蔽率制限OR要求空地面積が厳しいのかな？
って聞いてみたいがスレ違いだ、自粛しよう。

[61: 匿名さん]

スレ違いだから簡単にしとくが
大阪市内では、人口増加を促進するため、
公開空地を敷地の１５％以上設ければ容積率を割り増しする
「都心居住容積ボーナス制度」を2003年から実施しとるのじゃ。

そんで、敷地面積　2,005㎡　で44階　（ローレルタワーサンクタス梅田）
なんていうのまで計画（2007年2月竣工）されているのじゃ。
コスモポリスと同程度の敷地があれば54階（クロスタワー大阪ベイ、5,568㎡）
が建ってしまう。
まぁ、大阪も東京も航空路制限で150mから200mで制限されてしまうのじゃが。

おまけじゃ
フェイバリッチタワーの公開空地率は、50%以上ある。
但しコスモポリスは、60%以上あるが。

軒高を階数で割った平均階高は、フェイバリッチタワーは、3m29cm
ちなみに、パークタワー品川ベイワードは、3m32cm
コスモポリスやブランファーレは、3m25cm
品川タワーフェイスは、3m13cm
同じパークタワーブランドでも横浜などでは、3m10cm前後しかないものもあるが。
まぁ、3m以上あれば十分じゃが。

[62: 匿名さん]

>>61さん
なかなか勉強になります。大阪ではそんな容積率ボーナス制度があるんですね。

もっと詳しく聞いてみたくなりますね。
６１さんから見てフェイバリッチの構造や躯体等マンションの造りはどう思われますか？

[63: 匿名さん]

62はん、全戸について建設性能評価を取得予定というのは、ほんまかいな？
よりによって、エディット・メイドとかいう面倒臭いシステムよって、えらいコスト増になるのとちゃいますか？
（設計性能評価は、全戸エディット１で取得しよっといたのに）

竹中工務店は、関西の企業さかいに、大阪には竹中施工のマンションが、ぎょうさんあるで。
信頼度は高いが、フェイバリッチタワーではスケルトンのみやろ。
インフィルは、売主（フジ都市開発）の関連会社の木内建設やさかい、ちょっと心配や。
売主にコスト下げい言われて、手抜き工事しよったらあかんで。

企画、設計までは良かったが、実物はペケということもありや。
まぁ、注目度も高いけん、ひどいことはできへんとは思うけんどな。

[64: 匿名さん]

建築の専門家でないんで、よう答えられへんが、地震に関していえば
　　・20m程度以下の中低層建築物は耐震構造、
　　・60m前後までの高層建築物は免震構造、
　　・60mを超える超高層建築物は制震構造、
が、揺れに対する効果およびコストとの兼ね合いも考慮して有効と言われているようじゃ。

一般的にはそうじゃろうが、地震波の周期、縦揺れ、横揺れ等、様々なファクターが絡み合うので、
構造解析は難しそうじゃし、完全な解は無いのちゃいますか？
地震の規模が小さくても、構造物の固有振動周期と一致し共振を起こせば、あらよっと倒壊してしまうかもしれし。
フェイバリッチタワーは、竹中工務店による制震構造じゃが、実際に地震が起きんことには、ほんまどうなるかわからへん。
モデルルームで竹中工務店による構造説明会もあるようさかいに、つっこみいれてみなはれ。

昨年、関西で震度4の地震が数回あったんじゃが、弁天町のORC2000（51階建）の29階に住んどる友人は、
長時間（というても数分じゃが）続いた横揺れで生きた心地がせんかったそうじゃ。
ちなみに、ORC2000（港区弁天　清水建設施工　1992年竣工）は、阪神・淡路大震災を経験しとるんじゃ。

蛇足じゃが、高さが日本一になる、54階のクロスタワー大阪ベイ
（三井不動産他　鹿島建設施工　2006年竣工予定　大阪環状線弁天町駅徒歩3分）
は、この隣に建設中なんじゃ。
お代は、

24階　南西角部屋　104.75㎡　5,010万円
42階　南西ワイドスパン　91.85㎡　4,350万円
44階　北西角部屋　　87.64㎡　3,860万円
26階　北西ワイドスパン　83.87㎡　3,490万円
33階　北東ワイドスパン　71.16㎡　2,890万円

おひとつ、どうですやろ？
スレ違いですんまへん、ゆるしてや〜
ほな、さいなら。

[65: 匿名さん]

(´∀`).ｏＯ(大阪って品川より1〜2,000万くらい安い感じ？．．．いいなぁ)

[66: 匿名さん]

三連休でＭＲ行かれた方いらっしゃいますか？

[67: 匿名さん]

フェイババッチイタワー行きましたけど、閑古鳥が鳴いていました。
ほんと人気ないなぁ。

[68: 匿名さん]

＞６７　＊＊お前がバッチイや！

[69: 匿名さん]

>>68
まぁまぁ、そう熱くならないで。
フェイバリッチタワー品川も完売が見えてきたことだし。
今は二期だけれど、次は最終期。
竣工まで約２年弱を残しての完売は、ちょっとすごいでないの。
モデルルームも４月になれば取り壊しだから興味のある人は早めに行った方が良いですよ。

[70: 匿名さん]

＞69
コスポリと同レベルの妄想強気発言。

[71: 匿名さん]

なんかこのマンションもコスポリのように叩かれそうですね。

[72: コスポリ入居者]

一緒にしないで！

[73: 匿名さん]

住人のタイプが結構似ているよ。

[74: 匿名さん]

>６９
４月でＭＲ閉鎖というのは本当ですか？

どこからの情報でしょうか？？

[75: 匿名さん]

>>74さん
私もＭＲに見学に行った際、営業さんから三期で販売を終了してモデルルームを閉鎖すると聞きました。
すごい自信だなぁと思いつっこんで聞いてみると二期も抽選、三期目もほとんど要望（公式ではないが）入っているとのこと。
私の希望のプランも三期目の販売に入っているそうなので３月まで待ちです。

でも何で、二期とか三期とか分けるのでしょうか？
もったいぶらないで、さっさと売ってくれれば良いのに。
３月は、いろいろと取り込んでいて忙しいのですよね。
すみません、愚痴で。

[76: 匿名さん]

>>75さん

＞でも何で、二期とか三期とか分けるのでしょうか？
もったいぶらないで、さっさと売ってくれれば良いのに。

販売戦略上の問題ですね。都心のマンション、特に港南地区のマンション販売は
日本有数の激戦地区ですから、「完売」を演出するためには販売を数期に分けて
小出しにするのが常套手段です。

ただ、もし三期で完売するんだったらフェイバリッチは優等生ですよ。
近くのＰＴは確か第五期位、ＣＰにいたっては第五期○次販売などと
やってますから。

[77: 匿名さん]

>>76さん
返答ありがとうございます。
数期に分けて小出しする意味は判るのですが、ハッキリ購入すると意思表示しているのに、次まで待たされるのって．．．考えてしまったものなので。
モデルルームでの様子や、他の掲示板等を見ると、私達と同じ用に三期まで待たされる人が結構いるので、それならば二期で販売してくれれば良いのにと思いました。

どこかの掲示板で、一期のときは後から販売戸数を１０戸ほど追加したという話を聞いていたのでなおさらです。
すみません、またまた愚痴になってしまいました。

後、営業さんのお話では、三期で完売しそうだけれど、まだまだ手が抜けない、これからが大変とは言っていました。

[78: 匿名さん]

77さんがどこの住戸を希望されているのか分からないが、例えば割安な低層階
や人気の高い最上階の一部等は広告戦略上最後まで販売しない場合がある
と思われる。実際広告に価格の下限を書く場合、例えば低層階に2980万円の
部屋があるとしたら「2000万円台より」って書けるよね？そのような部屋は
最後まで残すんじゃないかな？

[79: 匿名さん]

>>73 違うよ
コスモポリス品川　　上流
パークタワー品川　　上流
-------------------------
フェイバリッチ　　　　　中流下

>>76　総販売戸数で比較しないと意味無いよ
コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売
パークタワー品川　　　　11/325戸　（空き率 3.4％）　もうすぐ完売
フェイバリッチ　　　　　 　95/223戸　（空き率 42.6％）　売れ残り多数

実は、ベイクレよりも売れていないのがフェイバリッチじゃないの

>>77 止めたほうがいいよ
他人が要望入れて抽選。そんで落選。
金あればパークタワーにしたら。ブランドが違うよ。

[80: 匿名さん]

>75 三期で販売を終了してモデルルームを閉鎖すると聞きました。

どこの販売会社もよく言うことだから、あまり真に受けない方が言いと思います。
発言に対しての責任は何もなく、もし本当ならばHPに堂々と公開すると思いますよ。

[81: 匿名さん]

私もそう思います、でもいつもなぜかキャンセル出て、
キャンセル住戸発生！とか言ってませんか？
それ狙い目でしょうか？

[82: 匿名さん]

本当に購入者に対して親身になってくれる販売会社ならば、このように購入者を焦らす
発言はしないと思います。一生の買物に対して軽率すぎるのでないでしょうか？
また本当に売れている場合は余裕があるので、このようなことは言わないのではないでしょうか？

[83: 匿名さん]

MRに来る奴等はどいつもコイツも値引きの話ばかり・・・。

[84: 77]

>>80さん
>>82さん
そうなんですか、うちの希望の部屋はパークタワーやコスモポリスと同価格帯なのでパークタワーでも良いかなと思ってきてしまいました。
コスモポリスは入居時期が合わないので。
エディットプランと南面開放が大変気に入っていたのですが、買えなくては意味が無いですものね。
それに、３月まで待たされて落選したら目もあてられませんから。

[85: 匿名さん]

>>７９
＞総販売戸数で比較しないと意味無いよ
＞コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売
＞パークタワー品川　　　　11/325戸　（空き率 3.4％）　もうすぐ完売
＞フェイバリッチ　　　　　 　95/223戸　（空き率 42.6％）　売れ残り多数

この比較は3物件の販売開始時期がほぼ同時期であれば意味のある比較だが、
コスモポリスは約２年前、パークタワーは約1年前、フェイバリッチは約４ヶ月前
であるから、上記こそ「全く意味のない」比較。こんなこと常識でしょ？
まだ７６さんの言っていることのほうがましだと思うよ。

3物件それぞれ長所短所あるんだから、買う人がどの物件の長所を気に入って短所を
我慢できるかを認識した上で物件を決めればいいんじゃない？

[86: 匿名さん]

MRに来る奴等はどいつもコイツも値引きの話ばかり・・。

[87: 匿名さん]

>７７

気に入った物件なら駄目もとで申し込んでみたら？
あとで「やっぱり申し込んでおけばよかったなぁ」なんて思うくらいだったら、
申し込んで抽選で外れたほうが、ある意味スッキリするんじゃないかなぁ？

同じような経験を私は過去しました。
物件の良し悪し以外の要因で物件購入を諦めましたが、あとでやっぱり
申し込んでおけばよかったとつくづく思いましたよ。

[88: 匿名さん]

>>79
＞コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売

もうすぐ完売
もうすぐ完売
もうすぐ完売

ワロワロワロタ
誰も見向きもしない部屋をオマエが一括買い上げでもするのか？
首○り寸前の営業さん泣いて喜ぶぞ

[89: 77]

>>87さん
そうですよね。
なぜ、ここを選んだのか冷静に考えると、一番は間取りプランなのです。
いろいろな物件を見て、なかなか好みのプランに出会えなくて、やっと見つけたのがここなのです。
危うく、初心を見失うところでした。
87さん、ご指摘ありがとうございます。
だめもとで、頑張ってみます。
あーでも、当選するといいなぁ。

[90: 匿名さん]

フェイバリッチ...名前が...ワロタ

[91: 匿名さん]

今週末の第二期の抽選、販売状況はどんなかんじだったのかな？
知ってる人いる？

[92: 匿名さん]

＞コスモポリス品川　　　　32/590戸　（空き率 5.4％）　もうすぐ完売

やっと少しは売れたのかと思ったらネタじゃない。。
コスポリの公式もリクルートの不動産サイト見ても、残り戸数は「48戸」。
去年から全然変わってないよ〜、もう来月竣工なのに。。

それに比べてフェイバの竣工はまだ2年近く先だもの。
しかも2期50戸が完売したら、残り戸数もコスポリ以下になるね♪

本当、コスポリ擁護のヒトたちって．．．（ｗ

[93: 匿名さん]

第二期の抽選、販売完売の由

[94: 匿名さん]

つい先日（第二期の申し込み締め切り後）、フェイバリッチタワーのことを知りました。
第二期も完売したとのことですが、第三期は、販売戸数４５戸で最終期となるのでしょうか？
どなたか販売時期（申し込み締め切り）等、ご存知の方いらっしゃいましたら、お手数ですが御教示願います。
宜しくお願い致します。

[95: 匿名さん]

＞94
まずは0120-720-223へ電話して融通の利く担当者をきめてもらったほうが良いと思います。

港南のマンションも湾岸戦争だのいろいろ言われてますが、価格をおさえたせいか販売は
順調なようです。コスモがどうのベイクレがどうのといっても、最後5％程度の販売にてこずる
ことはどこのマンションにもあること。

フエバは３月完売、４月にはモデルルーム閉鎖と豪語しているらしいですよ。販売が順調で
営業職員数名を他の物件へ異動させたとのことですから、まんざらほら吹きでもなさそうな？

[96: 匿名さん]

>94
北側の一人暮らし用住戸は第三期でも多少売れ残るかもしれないが、それ以外の２LDK以上の
住戸は第三期で全部はけてしまうと思うよ。あとはキャンセルが出るかだね。

[97: ９４です]

95さん、96さん、情報ありがとうございます。
マンションギャラリーに電話して予約を取り、今週の金曜日の晩にモデルルームに伺うことにしました。
１１階までのエディットプランは、既に申し込み終了とのことで、少しあせっています。
希望のプラン、階数の部屋がどこまで残っているか心配ですが、とりあえずモデルルームに行ってみます。
ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

>96
北側の一人暮らし用住戸は投資用として引き合いがあるらしいですよ。
あまり早く売れては困るので、最初はモデルルームが隠してあったとさ、チャンチャン。

[99: 匿名さん]

あの部屋は確かに、投資用（賃貸）かセカンドハウス用だね。
隠さんでもええのに、もったいぶってよう見せんから知らん人もおるんとちゃうか。
現金さえあれば、東京に出張に来た際の部屋として使ってみたいね。
スキップフロアやロフトやビューバスなどが選べて結構好みだけれど、終の住みかにするには、個人的には疑問符が付くな。

でも、２４階以上に設定のあったの４０㎡の部屋は、第１期の時点で１戸だけ残して分譲済みだったし、ロフト付き、スキップフロアの部屋も残っているのは、中層が数戸のみ、人気あるのかな。
こう見てくると、３期で完売っていうのも、あながち嘘っぽくないね。

竹中はん、関西にもここと似とるもの作ってや。

[100: 匿名さん]

確かに１Fの奥の方にあるロフト付きのMRは最初STAFF　ONLYの扉で隠されていた。
見せてくださいと言うと見せてくれたけど、何か隠す意味があったのかな？

賃貸用にはいい物件だね。
９９さんもお一つ購入してみたらどうでっか？

[101: 匿名さん]

想像ですが・・・
①採算を上げるためには北側の部屋も売っていきたい。オカネハダイジダヨー。
②一般的には北側の部屋は売りにくいが、昼間会社に行っている単身者向けであれば
　マーケットとして存在する。（引きこもりの人も陽があたらないほうが良い？？）
③そこで思いきり斬新なレイアウトを採用して、賃貸物件として入居者にアピールする
　物件とする。品川は再開発により大手企業が集まってきており、賃貸家賃相場もまず
　まず期待できる。これなら完売まちがいなし、ウキウキ、ルンルン。
④でも、単身者向け賃貸物件と、家族向け物件を同一の建物に混在させることは、
　タブーであることは、業界の常識。とすれば、販売の目処が立つまでは、単身者向け
　物件が混在することを前面に出したくない、ヨワッタ、コマッタ、ドウシヨウ。
⑤えーい、隠してしまえ。ウーン、ワレナガラ、カッキテナアイデア。

[102: 匿名さん]

ちなみに北側の一人暮らし用住戸は賃貸に出すとどれくらいの賃料になるんやろか？

[103: 匿名さん]

コスモポリス品川の賃貸料が参考になるのでは、
コスモポリスの掲示板にも載っていたけれど、Century21　では以下の賃貸料で募集が出ている。

７Ｆ　60,60㎡　19.6万円
　８Ｆ　70.80㎡　24.4万円
　８Ｆ　59.14㎡　23.0万円
　９Ｆ　55.35㎡　22.0万円
１１Ｆ　55.96㎡　23.0万円
２７Ｆ　50.16㎡　21.0万円

北側一人用は、高層53.78㎡、1.5層タイプの40.00㎡の２タイプがある。
1.5層タイプは、坪単価的には約60㎡に相当するから以下の感じかな

・高層（24階から31階）東京タワービュー　53.78㎡　　約19万円から約20万円
・1.5層40㎡（2階から31階）
　　　19階までは眺望ＮＧ　　　　　　　　　　　　　　　　　約17万円前後
　　　20階以上ならちょこっとレインボーブリッジビュー　約19万円
　　　26階以上なら東京タワーもＯＫ　　　　　　　　　　　約20万円

どうでっしゃろ？
ちなみに、高層53.78㎡の部屋は既に完売です。（ホームページのプランからも消えています）
1.5層の部屋もあと9戸程度でしょうか？

[104: 匿名さん]

>103
ありがとさんです。
とても参考になりました。1.5層はなかなかよさそうやないかい。

[105: 匿名さん]

>1.5層タイプは、坪単価的には約60㎡に相当するから以下の感じかな

モデルルームにてロフトに上がりましたが、屈まなければ歩けない高さだし・・・
投資でなく実際住むとなると何かと不便だと思います。
そらならフラットで53㎡や55㎡の方が価格の面から考えても絶対いいよ。
53㎡の方は完売のようですが。。

[106: 匿名さん]

ロフトの活用案・・・
その1　　ロフトの天井に、Ｈなグラビア張ってベットで燃える。
その2　　天井に鏡を張って・・・

[107: 匿名さん]

>>105 さん
そうですね、実際に住むとなると106さんのいうとりベッドルーム用ですか。
でも勢いあまって天井に頭をゴツンって．．．
結構ああいう部屋（なんか秘密基地っていう感じ）って落ち着くんですよね。
引きこもるには、うってつけです。

それにしても、天井の高いリビングの開放感は捨てがたいです。
いっそうのこと、隣の角部屋とくっつけて、100㎡弱の部屋すれば大変魅力的なプランになっていたと思います。
まぁ、難しいとは思いますが。

19階までの北東角部屋55㎡もほとんど分譲済みですね。残り４戸程度でしょうか。
ここは、一人用ではちょっと贅沢ですね。
ＤＩＮＫＳ等、二人でも十分いけると思います。

この勢いで行くと、北側の部屋も三期で完売になってしまうのでしょうか。

[108: 匿名さん]

完売すると思います。
１０３さんのくらいの賃料で行くと、表面利回りが８％程度。都内の投資物件で表面８％は平均的。
１０５さんのいうとおり多くの賃借人はこのような間取りではなく
フラットの部屋を好むでしょうが、ちょっと変わっている嗜好を持つひとも多いのではないかと思います。
賃貸物件のラインナップとして、この間取りでビューバス仕様はぜひともほしいところ。

[109: 匿名さん]

個人的には、２４階以上の北東角部屋７０Ａが良いなぁ。
レインボーブリッジと東京タワーの両方が見える。
価格表見ると、やっぱり高いんだよなぁ。
２３階までは、南東角部屋の７５Ａの方が坪単価高いんだけど、２４階を境に北の方が高くなってしまう。
やっぱり景色が良いんだろうな。
１３階から２３階までの北西角部屋の６５Ｂも東京タワーが見えて良いんだけれど完売しているし。
２４階以上の北西角部屋の８５Ａはやっぱ高いんだよなぁ。
貧乏人の私には、高層階の６５Ａ’か、でもやっぱりほとんど売れている。

ということで、芝浦アイランドに行くことにしました。あちらは４８階です。田町駅まで８分です。
島ごと再開発でデザインも統一されます。島中リゾートという感じです。
間取りもタワーにありがちな柱がなく、スッキリしています。

さぁ、悩んでいないで皆で芝浦アイランドに行きましょう。

[110: 匿名さん]

皆様の話を拝見して初めて中に入ります。お話を聞いていますといわゆる好立地といわれる
東南の角のお部屋の話題がないような気がしますが…・どうなのでしょうか？やはり
東京タワーやレインボーブリッジが見える部屋の方が価値が高く人気もあるということでしょうか？
ご意見等を教えてください。

[111: 匿名さん]

>>110 さん
東南角部屋は、低層から日当たりも良いし、結構良いと思いますよ。
ただし、東側は２０階相当までは、隣の森永ビルと１０ｍ道路を挟んで接するので、眺望としては角部屋なのに南面のみとなります。
また、東側の圧迫感は避けられないと思います。利点は、首都高やＪＲが森永ビルの陰になって、以外と静かな点です。
南側は、広大な学校用地（小中学校、大学）を挟んでの天王洲ビューです。
個人的には、結構いける景色だと思いますが、間が暗いので夜景の迫力に欠けるとおっしゃる方もいるようです。
が、感じ方は人それぞれと思いますので、気に入れば、あるいは眺望など気にしなければ関係ないと思います。
南面（少なくとも、小中学校の敷地範囲）は、ほぼ半永久的に塞がれることは無いと思います。

２０階を越えると、森永ビル越しにレインボーブリッジが見えるはずです。（北東方向）
価格表を見ると判ると思いますが、２４階までは南東角部屋の方が北東角部屋よりも坪単価が高いのですが、２４階を越えると逆転します。
これは、109さんもおしゃっているように、北側にある港南ハイツが２４階建てでこれを超えるため北側の眺望が一気に広がるからです。
港南ハイツの影で見えなかった東京タワーが見えるようになります。
価格設定は、明らかに眺望を意識しているようです。
でも、眺望なんて気にしなければ、南東角部屋の方がお買い得と思います。
というか、北東角部屋が高すぎと個人的には思います。

[112: 111続き]

実は、私はここを検討後、止めました。
理由は、南面に走る３８ｍ幅道路です。
現在は、交通量が少なくあまり問題になっていないようですが、ＪＲの陸橋ができて高輪方面と接続されると、交通量が増えて非常にうるさくなると思います。
また周辺には、首都高、モノレール、ＪＲ貨物線、新幹線引込み線もあり、囲まれており、非常にうるさいです。

現在は、芝浦を検討しています。
芝浦は、島全体が人間の住むところとして最初から計画されるので、騒音等からも無縁ですし、眺望も東京タワー、レインボーブリッジにより近いため良いと思います。
109さんではありませんが、芝浦を検討された方が良いと思います。

[113: 匿名さん]

芝浦アイランドは多少値段が高いと聞いていますが、どの程度だか知っていませんか？
芝浦ベイワード＋アルファといったかんじでしょうか、

[114: 匿名さん]

　芝　浦　必　死　だ　な　。

値段も公表してないうちから飛ばすとバテるぞ。
それと、他物件・地域を貶すことで浮かぼうとすると反動が来るから気をつけな。

＞　島全体が人間の住むところとして最初から計画される
しかも嘘つくな。ど真ん中の水道局とバスセンターは無視か？

[115: 匿名さん]

>>111
＞現在は、交通量が少なくあまり問題になっていないようですが、ＪＲの陸橋ができて高輪方面と接続されると、交通量が増えて非常にうるさくなると思います。

おそらく環状四号（外苑西通り）が延伸されて港南までつながることを言っていると思うが、
そもそも現時点では白金台から高輪までの部分しか都市計画決定されてないのでは。

高輪までの部分も立ち退きとかを含めて工事はあまり進んでいないし、完成するまでは相当な
時間がかかると思う（５から１０年位）。
まあ、品川〜田町間のJR車庫が再開発されて泉岳寺付近に山手線の駅ができるのと同じくらいの
時期に環状４号線も整備されて港南までつながるんじゃないかな？

今のところ南面道路の騒音はそんなに心配する必要は無いと思うよ。

[116: 匿名さん]

レインボーブリッジの眺望は少し遠くから眺めた方がいいよ〜
芝浦はあまりにも近すぎるし、特に芝浦の島からだとレインボーブリッジを縦方向から
見ることになり、レインボーブリッジの塔がどか〜んと大きく見えるだけ。
現地に行って確かめた方がいいと思われ。

[117: 111]

フェイバリッチは、物件としては非常に魅力的でした。
特にエディットプラン、余計な共用設備がないこと、竹中の施工、外観など。
エディットプランでレインボーブリッジが見えるビューバスプランの７０Ａ　ＥＤＩＴ−２や南側ワイドスパンの８０Ｂ　ＥＤＩＴ−３など、どちらにしようか散々悩み、本当で購入まで考えました。
しかし、周りの環境を冷静に考え、例え５、１０年先の話でも、ローン２５年でこれから住んで行くことを考えると、いくら安くてプランも気に入ったとしてもリスクはなるべく避けたいという結論に達しました。
また、エディットプランといっても結局は、フリープランには及ばない訳ですし。
実は、コスモポリスやパークタワーは、販売の早い時期にはフリープランを扱っていたということ聞いて、実はエディットプランなんて大したことがないと判りました。
要するにフリープランが出来ないので、仕方なくエディットプランということでお茶を濁したのだと思います。

芝浦アイランドは、現在こそは殺風景ですが、今後計画的に開発が行われ、逆に５年、１０年後には素晴らしい場所になっていると思います。
田町駅から８分は、品川駅より実質１４分と、比較のしようがないほど便利ですし。
バスセンターからバスに乗れば田町駅まで３分と掛かりません。

立地もグローブタワーも水道局のおかげで、南側の眺望が確保されますし、ケープタワーなどは、南、東、西と運河ですから、眺望を遮るものも、騒音元もありません。
間取りプランもフリープランの採用など、フェイバリッチよりも、もっと柔軟な設計が可能になると思います。
価格的には、フェイバリッチよりも高くなるようですが、それに見合う環境、物件なので仕方が無いと思います。
竣工時期的にもフェイバリッチと大して変わりませんから、芝浦アイランドを待つことにしました。
この間に、頑張って頭金を増やしたいと思います。
販売開始が始まってモデルルームが公開されるのが今から待ち遠しいです。

皆様も、芝浦アイランドの詳細が公表されるまで、もう少しお待ちになられたら如何でしょうか？

[118: 本当の１１１]

申し訳ありません。
１１２と１１７は妻の書き込みです。
無視して下さい。
私としては、ここが気に入って、決めたかったのですが、寸前のところで妻の意見に押し切られてしまいました。
確かに、芝浦アイランドのホームページは良く考えられ、夢を誘う物件とは思いますが．．．
価格を含めた詳細は、まだ何も無いんですよね。
しかし、妻があのホームページを見て気に入ってしまって．．．待てと。
私としては、ここに未練タラタラです。
待っている間に売れてしまいそうでヤキモキしています。

[119: 匿名さん]

>>118
じゃあ、あっちこっちのスレで芝浦・芝浦言いまくってる基地害があんたの嫁？
それなら、ちゃんとしつけしとけよ。言っちゃ悪いが、かなりキモイぞ。

[120: 匿名さん]

>>117
>実は、コスモポリスやパークタワーは、販売の早い時期にはフリープランを扱っていたということ聞いて、実はエディットプランなんて大したことがないと判りました。

コスポリのことはよく知らないが、PTの方は販売第１期にMR行ったが、フリープランなんて一切やってなかったよ。
誰の話しか知らないけど、メニュープランの間違いだろう。
コスポリやPTの規模でフリープランなんてコスト的にかなり難しいよ。実現したとしてもかなり値段に反映されるはず。

[121: 本当の１１１]

１１９さん、他の皆さん申し訳ありません。
でも、他のスレッドのには投稿していないとのことです。

今日から第3期のモデルルームがグランドオープンするので、私としてはモデルルームに行きたかったのすが、妻は乗り気ではなく喧嘩になってしまって。
かなり感情的になって、私の後に投稿したようです。
本当に申し訳ありません、本人も反省しているようなので。