フェイバリッチタワー品川

[ロナウジーニョ]

ここの物件が気になってるんですが、私のように気になってる方はいませんか？
ちょっとだけ躊躇してるのが，駐車場の値段です。
品川だしかなりの値段になりそうで、20000円迄なら購入したいのですが・・・・
同じく購入考えてる方ご意見を聞かせて下さい。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[151: 匿名さん]

>150
うがった見かたですね

[152: 匿名さん]

どこが？

[153: 匿名さん]

良いマンションですねえ。。全戸ビューバスが選べますしねえ

[154: 匿名さん]

はじめまして
ここは、竹中の施工らしいのですが、本当に竹中工務店が施工するのでしょうか？
竹中施工にしては安すぎるような気がするのですが、名前貸しだけでしょうか？
あと、設計も竹中となっていますが、設計と施工が同一業者の場合は問題があるので避けた方が良いと某評論家の先生がおっしゃっていますが、実際のところどうなのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありません。

[155: 匿名さん]

ゼネコンの場合、下請けに別の建設会社が入ることは日常的にあることですよね。大林の下に経営再建中の南海辰村が入ったり、同様の例はよくあるはなし。
基本的に建設会社同士はお仲間なのです。
だから談合するのですが・・・　　このマンションの場合も施工に木内建設が入っていますよね。
木内建設・・・静岡本社　　共同売主に入っていて土地の名義人であるフジ都市開発・・・これも静岡
土地に抵当権を保有する静岡銀行　　　　　　　　　　　　　。。。何か因果関係がある？？？

マンションの建設費は販売価格の４割といわれています。構造と仕様がきまれば建設価格は
おおむね確定するのではないでしょうか。むかしみたいに、採算割れ覚悟というケースもない
かわりに、競争もはげしく利益もそこそこの工事が多いのでは

このマンションが安い理由は（想像ですが）
港南地区では最後発で、隣のコスモや三井、タワーフェイス等の価格を参考に値決めできた・・・遅出しジャンケン
容積率を目いっぱい使用し共用施設も最低限にしている。・・・土地代のウエイトが低い
賃貸用と思われる間取りをいれることで、駐車場装備率を落としている。・・・５２％、三井は６４％
内装設備も、ペアガラスを不採用としたり、エアコンもビルトインでないなど多少経費節減をしている。
伊藤忠は芝浦アイランドにも売主ではいっている関係から、短期間で販売を完了させる必要があった。
短期間で売り切れれば、営業コストを１０％程度削って価格を安くしても採算はとれる。
伊藤忠自体は大企業ですが、住宅販売部門の子会社は小さいでしょうから、大手不動産と
比較して、固定費がかからないということもあるかもしれませんね

この地区でマンションが過当競争になることは、かなり前から言われていたことなので各社とも
値決めに苦慮したと思います。またいったん出した価格は簡単には変更できませんよね。
各社の価格をにらんでから、遅出しジャンケンをしたこの物件が勝ったという作戦勝ちでは
ないでしょうか。

[156: 匿名さん]

ありがとうございます。
構造説明会というのがあって竹中工務店に方が説明に来ていたので、てっきり竹中が施工するのだと思っていたのですが、やはり違うのですね。
危うく騙されるところでした。
やはり、三井住友建設が施工するパークタワー品川か清水建設が施工するWCTが安心そうですね。

[157: 匿名さん]

安いのにはそれなりの理由があるということです。

[158: 匿名さん]

>>156
>やはり、三井住友建設が施工するパークタワー品川か清水建設が施工するWCTが安心そうですね。

とはいっても、三井住友や清水も結局は下請けの建設会社に丸投げしているケースもあって、
いっしょじゃないかなぁ。下請けの名前を表に出していないだけ。

竹中は木内建設に一部を下請けさせても、最終的には竹中が責任を負うわけだから、竹中が
自分のブランドをキズつけさせるようなことはやらせないはず。
おそらく基礎や躯体工事などマンションの重要な構造部分と内装部分を竹中が、内装の一部を
木内が担当するのではないかと思う。

フェイバリッチは土地購入費用が他の物件に比べて安かったんじゃないかな。
ここの土地はおそらく売主の一つであるフジ都市開発が所有して、伊藤忠倉庫（伊藤忠グループ）が倉庫として利用していた
はず。その2社が売主になっているので、土地購入費用が比較的安く済んだということだろう。
ちなみにフジ都市開発は木内建設の関連不動産会社だから、フジ都市開発が伊藤忠に頼んで木内建設を
施工の1社に入れてもらったという構図が容易に想像できる。
http://www1.kiuchi.jp/　木内建設HP

[159: 匿名さん]

>やはり、三井住友建設が施工するパークタワー品川か清水建設が施工するWCTが安心そうですね
三井建設・住友建設とも経営破たんし、銀行から債務免除後合併した建設会社ですよ。
だからといって技術力が落ちるということはないと思いますが、「やはり」というほどでもない
でしょう。

[160: 匿名さん]

三井も住友もどちらも日本を代表する大企業ですよね。
その二つが一緒になったのですから竹中よりもランクは上なのではないでしょうか。
竹中が施工したマンションってあまり聞かないと思います。

[161: 匿名さん]

↑おいおい・・・

[162: 匿名さん]

>>160
>竹中が施工したマンションってあまり聞かないと思います。

１６１さんじゃないけど、１６０さんもう少し勉強してくださいよ！っていうかマンション購入に
興味あるんだったら、そんなことくらい知っといてくださいよ！！

http://www.takenaka.co.jp/engi_j/c02/c02_2_1.html

これ見れば竹中がどんな実績があるか分かるはず。
三井建設はそれなりにタワーマンションの建設の実績はあるけど、所詮三井も住友も
一旦経営破たんした会社でしょ。

http://www.takenaka.co.jp/engi_j/c02/c02_2_1.html

[163: 匿名さん]

１６２こそ勉強不足
下のＵＲＬを見れば、三井住友建設の方が超高層建築に関しては実績があるのがわかる。
竹中なんてルネッサンスタワー上野池之端、パークハウス芝やタワートミンタワーといった程度。
やはり、技術が必要な超高層建築は、鹿島、大成、清水、大林、戸田、前田、三井住友といったスパーゼネコンがほとんど。

http://www004.upp.so-net.ne.jp/wonder/bldg.html

[164: 匿名さん]

>やはり、技術が必要な超高層建築は、鹿島、大成、清水、大林、戸田、前田、三井住友といったスパーゼネコンがほとんど
↑のサイトに掲載されている、このマンションと同じ階数以上、つまり３１階以上の施工会社を集計してみました。
全部で１７０棟あり、施工会社のブランクが４０件ありますので、参考程度とはおもいますが傾向はわかります。

優勝　　　 大成建設　　 単独　１１件　　ＪＶ２１件　合計　３２件
準優勝　　 清水建設　　 単独　１２件　　ＪＶ１８件　合計　３０件　　　
第３位　　　　鹿島建設　　 単独　 １０件　　ＪＶ１２件　合計　２２件
第４位　　　　三井住友建設　 　 単独　 ５件　　ＪＶ１０件　合計　１５件
第５位　　　　竹中工務店　　　 単独　 ４件　　 ＪＶ８件　合計　１２件
第６位　　　　大林・戸田・熊谷（同順位）　 単独　 ４件　　 ＪＶ ６件　合計　１０件
第７位　　　　前田建設　　　　　　　　　　　　単独　　３件　　　ＪＶ６件　合計　　９件

超高層の施工実績だけからすれば、大成、清水、鹿島が３強。今回話題になっている竹中、三井は
中堅クラスといえるのではないでしょうか。フェイバリッチが竹中だからだめという理屈にはならない。
技術的にはここいらにでてくるゼネコンは三井もふくめ問題なしと思いますが。
ＷＣＴの施工も、清水建設（株）・（株）ピーエス三菱・西武建設（株）のＪＶですよ。

[165: 匿名さん]

ついでに三井住友と竹中の比較をすると

　　　　　　　　　　　　　　三井　　　　　　　　　　　　竹中
売上　　　　　　　　　５，６７３億円　　　　　　　８，２９２億円
経常利益　　　　　　　　　８７億円　　　　　　　　　　９１億円
有利子負債　　　　３，４２１億円　　　　　　　　　　６２９億円
現預金　　　　　　　　２４６億円　　　　　　　　　　５４１億円
自己資本比率　　　　　　３％　　　　　　　　　　　　　　２８％
保有する土地　　　１，３７７億円　　　　　　　　　４３１億円

非上場ですが、竹中のほうがぜんぜん良い会社ですよ。有利子負債や保有する土地の多さ
から想像するに、三井の実態は債務超過でしょう。
でも技術力とはあまり関係ないとおもいますので、神経質にならないほうがよいとおもいます。

[166: 匿名さん]

竹中って三菱と仲良くなかったっけ？実質的に「三菱建設」なんでは？

[167: 匿名さん]

>>163

因みに１６３の出してきた資料は首都圏のみのデータ。
これを関西圏のデータを加えるとだいぶ違った数字になると思うよ。
竹中は大手ゼネコンの中でも関西地区に強い会社だからね。
更に財務内容という点では１６５のいうように竹中の方が断然良い。
まあ、三井住友もそれなりの技術はあると思うが。

１６３はちょっと視野が狭すぎるのでは？？

[168: -----]

[169: -----]

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

[170: 匿名さん]

> 168
グランディアって何？フェイバリッチとどう言う関係にあるの？

[171: 匿名さん]

荒らしが被害者になりすました、逆恨みの行動のようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujoirai/

[172: 匿名さん]

土曜日から第３期の登録が始まっていると思うのですが、状況はどうなのでしょうか？
ホームページを見ると残りも少なくなってきて気が気でありません。
６５Ａ、７０Ａ、７５Ａとか完売していまったプランもあるようです。
なお当方、訳あって待ち状態です。

[173: 匿名さん]

７０Aのキャンセルが出たと言うことで購入を決めました。
８０Ａを検討していたのですが、倍率は5〜2の模様で、抽選がいやなのと営業マンに乗せられて？
と言った感じです。
Viewバス、レインボーブリッジが気に入って、衝動買いにちかいかも知れないけど、今は良かったと
おもっています。
僕の場合余りにいろいろ見すぎて決められなくなっていたので、キャンセルはいい切欠です。
あまり迷いすぎつとだんだん決まらなくなるので、ご注意を！

[174: 匿名さん]

>>173 さん
ご購入おめでとうございます。
角部屋の７０Ａですか、羨ましいです。
レインボーブリッジや2年後には芝浦アイランドの超高層も借景になりますね。
25階以上なら東京タワーも望めるようですし。
毎日レインボーブリッジの夜景を見ながらバスタイムなんて．．．最高の贅沢ですね。

私の方は、妻の理解がなかなか得られなくて保留中です、でも頑張ってみます。

[175: 匿名さん]

ありがとうございます。
眺望は20Fなので、東京タワーは無理でしょうが、レインボーブリッジは見れそうな？
当方も、女房が眺望に一切興味がなく無理かと思っていたのですが、間取りが80Aより
気に入ったらしく決定でした。価格的にもこちらがやすいですし。。。

174さん、奥様の説得頑張ってください。

女房の説得方法（僕の場合）
　・決してこちらが逆切れしない
　　-僕の場合これで1物件買い損ねた
　・女房が重視しているところを見つける
　　　-全てベットルームからリビングを通らずトイレに行ける
　　　-カウンターキッチン（キッチン設備）
　・女房が気にしていないメリットを押し付けない
　　　-眺望の良さ
　　　-Viewバス
　・そこにすむことを想像させる（自然に）
　　　-駅から物件まで間取りを見ながら歩く
　　　-現地で買い物（コンビニ）
　　　-横断歩道（高めの場所）から眺める
　・女房が盛り上がったタイミングで一気に話を決める
　　　-モデルルームで盛り上がっていても自宅で冷静になってしう
　　　-買ってしまえばいいとこしか見なくなる

[176: 匿名さん]

フェイバリッチ…トホホ

[177: 匿名さん]

隣のラクシアもあとわずかとのことですし、港南３丁目の物件は前評判よりは好調な売れ行きみたい
ですね。湾岸戦争などと揶揄されましたが完売物件が多くなってくると、正常な状態に戻るのでは。
ラクシアなどは値上げしたらしいし、フェイバリッチも最終期は値上げするかも・・・憶測ですが
戦争終局ですね

[178: 匿名さん]

２００５年の公示地価が発表されましたね。
港南３丁目の調査地点（３ー７ー２０）はおそらくフェイバリッチのとなり、
ローソンの入っているマンションではないでしょうか。
ちなみに１平方メートルあたりで
２００４年　　７１３、０００円　　→　　２００５年　７２９、０００円
と小幅ながら上昇しています。

[179: 匿名さん]

いまが買い時ですね

[180: 匿名さん]

＞178
すると、土地の価値はフエイバリッチが、１戸あたり平均７，５７４千円、となりのコスモが同じく８，５００千円
ですよね。約９０万円くらいフエイバリッチのほうが安いですよね。
土地代が販売価格の２割といわれますから、９０万円÷２０％＝４５０万円だけコスモが高くても、理屈は
なんとなく合っている？？

[181: 匿名さん]

同じ方角、間取り、フロア、内装で．．．と言う事？

[182: 180]

＞181
ごめんなさいね。アバウトな比較です。
一般的に、高層マンションは販売価格を１００とすると、土地代が２０、建設費が４０、営業コスト
と利益で４０、というセオリーがあるらしいです。

[183: 匿名さん]

今日第３次の抽選です。次回が最終期ですか。

[184: 匿名さん]

今日の登録締め切り・抽選はどんな感じだったのでしょうか？
結構倍率付いてたんでしょうかね。
１８３さんの言うとおり、次回でだぶん最終期ですね。それで完売でしょう。

[185: 匿名さん]

そんなセオリー聞いたことないが。

いやしかし、似たような立地、似たような企画しかできない凡庸なデベなら
そういう合言葉を持ってるかも。

[186: 匿名さん]

ホームページ見るとわかるけど、第3期は３戸売れ残ったようだね。
やっぱ完売は無理だね。

[187: 匿名さん]

ホームページを見ました。
優先３次となっているので先着順のようですね。
３戸の内訳は、
・８０Ａ　１３Ｆ　４、６５５万円
・８０Ａ　２２Ｆ　４、８３４万円
・８５Ａ　２７Ｆ　５、１１７万円
いづれも人気のプランだからキャンセルか、３期で落選してしまった人の救済では？
だいたい昨日が３期の抽選日で、この優先３次の締め切りが３１日と急だから落選者の救済が濃厚ですね。
ということは、あと残り１８戸で完売かな。
どうでしょう、この読みは？

[188: 匿名さん]

はじめまして。
あと18戸くらいなら急がなきゃ

[189: 匿名さん]

第3期 即日完売御礼だそうです

[190: 匿名さん]

後発組ですが売れ行き良いですね。

[191: 匿名さん]

何でここが売れるのか不思議。
周りはタワーマンションに囲まれて眺望は無いし内装は安っぽい。
散々言われているけどよっぽどベイクレストタワーの方が眺望は良いし内装は高級で良いと思われ。
先発の価格を研究して安くしたのが成功か。
ズル杉。

[192: 匿名さん]

191さん、あなたの見識の方が不思議！ベイクレストの眺望はいまいちだし内装なんか全くセンス無し。

[193: 匿名さん]

いいえ、私もベイクレストのほうが眺望はいいと思います。ただ、デベとしては
あまり信頼していませんが。

[194: 匿名さん]

↑186さん、ホームページの隅から隅まで見ると、今回の優先3次のうち少なくとも1戸は、第3期で売り出されていなかった住戸であることが読み取れるはず。

[195: 匿名さん]

ベイクレストの南側は都営のせいでいつも暗いです。
高速とモノレールが真横なのもつらい。

[196: 匿名さん]

眺望だけなら、ベイクレのほうがいいです。
だけど、選択の基準はそれだけではね。

[197: 匿名さん]

前に話題になってた三井住友建設、またまた金融機関に債務免除要請だって〜
みんなが三井住友銀行に預けたお金を住宅ローンに貸し出して儲けた利益を放漫経営の建設会社につぎ込んでいく。

[198: 匿名さん]

共用施設がどうのには拘らないで南面を契約した人には
港南で一番費用対効果の高い物件じゃないでしょうか？
確かに虹橋やお台場は見えないかも知れませんが、
天王洲方面の眺望はほぼ半永久的に確保されたようなものでしょう。

[199: 匿名さん]

しかし、天王洲方面の眺望で綺麗なのでしょうか？
間に港南小中学校や広大な海洋大学の敷地が挟まるので真っ暗な間抜けな眺望なのでは。
やはりレインボーブリッジや東京タワーが見えないと意味がないと思います。
ということで私はコスポリが費用効果Ｎｏ１だと思います。

[200: 匿名さん]

＞コスポリが費用効果Ｎｏ１
？？？そもそもここの位置ではレインボーブリッジや東京タワーを見るためには北東の角部屋でないと。
南側ではいずれも見えないので、どっちもどっちだと思います。
巷ではどんぐりの背比べとも５０歩１００歩とも言います。

[201: 匿名さん]

南側の眺望、日当たりが良いのは評価できるけれども、費用効果が一番というのは納得いかない。
一見安く見えるが坪単価で較べるとコスモポリス、パークタワー、ラクシアなどの港南３丁目マンションは、ほとんど大差ない。
それこそ５０歩１００歩というところ。
実は、専有面積が小さめなため安く見えるだけ。

そこで、共用施設に目をやるとコスポリ＞パークタワー＞＞ラクシア＝フェイバリッチとなる。
コスモポリスのエントランスやファサードを見ると、いろいろ言われて来たけれどもやはり立派だし凄いと思う。
よって私もコスモポリスが費用効果が一番だと思う。
但し、超高層階のプラン（億ション）は高すぎだと思う。

[202: 匿名さん]

>そこで、共用施設に目をやるとコスポリ＞パークタワー＞＞ラクシア＝フェイバリッチとなる。
確かに、一理あると思います。ただ、例えばコスポリについては、数年後に南面を公団にガチョンと
ふさがれてしまうことが、関係のない北側の価値を含めて貶められているような気がするのです。
いかがでしょうか。

[203: 匿名さん]

199様、おっしゃるとおりです。フェイバリッチを購入する人は、
>真っ暗な間抜けな眺望
の、「真っ暗な間」「抜け」を分けて考えているわけです。後半の「抜け」に期待しているわけです。
眺望もとても重要な要素ですが、「抜け」は購入後にジャブのように効いてくる満足度要素です。
少なくとも私の経験上は・・・

[204: 匿名さん]

＞「抜け」は購入後にジャブのように効いてくる
なかなか含蓄のある表現ですね・・・たしかにコスモポリスで残っているのは南側が多いわけで、
ふつうは南側が真っ先に売れてしまうのに、みなさん抵抗があるようですね。
価格もそれを意識した価格になっているようで、南側としては破格ですよね。価格と装備重視のひとで
見合いを割り切れる人はコスモ、ビューバスがほしいという人はフェイバリッチということですか。

わたしはせっかく超高層に住むのだから、プライバシー重視のフェイバリッチ派ですけど、まあどちらも
一長一短。高額物件以外のマンションはどこもおしなべて短所と長所をもっていますから、どの項目を
割り切るか、購入者の価値観の問題では・・・

[205:]

眺望では、夜景がもっとも美しい西側の抜けが確保され、
しかも東京タワーが見える、レインボーブリッジも見える、という
港南タワーの住戸がありますよ。さて、どこでしょう？

[206: 匿名さん]

↑　つい余計なことを書いてしまいました。
フェイバリッチとは無関係ですので、削除してください。m(_)m

[207: 匿名さん]

管理費等のコストが高くても立派な共用施設などがあってちょっぴり豪華な感じで
他人に自慢したいという人はコスモポリス、

余計な共用施設も無く管理費がリーズナブルで、南側の日当たり・抜けも確保されている
ような生活重視派はフェイバリッチ、

ではないでしょうか。眺望についてはどっちもどっちかな。所詮三ヶ月で飽きる。

[208: 匿名さん]

>>201
＞そこで、共用施設に目をやるとコスポリ＞パークタワー＞＞ラクシア＝フェイバリッチとなる。
コスモポリスのエントランスやファサードを見ると、いろいろ言われて来たけれどもやはり立派だし凄いと思う。
よって私もコスモポリスが費用効果が一番だと思う。

それって、費用対効果ではなくて、効果しか考えてないんじゃないですかね？
共用施設の充実度合いだけ考えると上記のような順位となるだろうが、共用施設の充実の裏側には高い
管理費があるはず。
私の印象ではCPも管理費はそれなりだったが、PTが一番管理費高いイメージだった気がする。
203さんの言うとおり、管理費も購入後（入居後）にジャブのように効いてくるはずですよ。

[209: 匿名さん]

フェイバリッチタワーの北西角部屋購入者です。
北側は、フェイバリッチタワーの中では地味な（目立たない）部屋ですが、実は東京タワーが見えたりして結構眺望は良いのではと思い購入しました。
ただ、隣接するラクシアと西側の巨大なコスモポリスがどのように見えるのかがものすごく不安です。
ラクシアとは若干オフセットしているので、あまり気にならないかなと思うのですが、なにぶん距離が１０ｍ強と近いので心配です。
西側はコスモポリスがデーンと眺望を塞いでしまって圧迫感があるのでしょうか？
ご存知の方がいっらっしゃればお教え願います。

[210: 匿名さん]

フェイバりッチから東京タワ一は芝浦の47F超高層マンションで
見えなくならないですか?他のマンションは見えるのが微妙
な所もあるので・・・

[211: 匿名さん]

芝浦の47階超高層はキャピタルマークタワーのことだと思いますが、フェイバリッチの北西角部屋からは問題なく見ます。
フェイバリッチの北西角部屋から東京タワー方面を望むと、ちょうど八千代橋の上を通る感じになります。
キャピタルマークタワーは、どちらかというと百代橋側に寄っているので問題ありません。
東京タワーと並んで見えるので良い借景になるかもしれません。

コスモポリスは、巨大ですし40階ですからかなり圧迫感を感じるのではないでしょうか？
こればっかりは実際に入居してみなければ実感が湧かないと思います。

ちなみに、ラクシアのホームページにバーチャルモデルルームというのがあり19階の北西角部屋のリビングからの眺望を見ることができます。
屋上からの北東から西までの約240度の眺望も体験できます。
確かに南側は、はるかかなたに天王洲を望むという感じですね。

[212: 匿名さん]

変な住人が近所にならないか、、、それだけが心配です。
皆さんは大丈夫でしょうね？？？
頼みますよ。ホントに。

[213: 匿名]

変な人って？
何が大丈夫なんですか？
大体、色が変だし。

[214: 匿名さん]

今日現地を見てきましたが現在３Ｆ部分施工中でした。
北西角とラクシアの位置取りも仕掛けた会社が同じだっただけあって絶妙でしたよ。
あとは低層西側だけがちょっと気になりますがボチボチいける感じですね。
しかし　コスモポリスの１Ｆメインエントランスのインターホン位置最悪ですね。
フロントから完全死角...
まぁー　フロントで働いているおねーさんが仕事中に携帯メールしてたら
どこにあっても同じだろうけどねぇ。

[215: 匿名さん]

港南地区はいろいろ悪く言われてきましたが、東洋経済の記事をみると、どうも状況が違うようですよ。
でもコスポリ、できてみるとでかいだけあって立派ですね。フェイバリッチとコスポリは隣同士ということ
もあり、比較されがちですが、一歩引いて冷静に見るとさほど変わらないような気がしますが。

[216: 匿名さん]

営業マンにだまされて契約してしまった。
解約の申込をしたい。
可能でしょうか？

[217: 匿名さん]

>>216
手付けさえ放棄すればできますよ。
何を騙されたんですかね？

[218: 匿名さん]

だまされたことが証明できれば解約できますよ。その場合は手付けはもどります。

[219: 匿名さん]

ベイクレストを解約してコスポリを購入された矢川さんのプログが参考になります。
確か、手付けも戻ってきたのでは？

後、解約されるならなるべく早くされた方が良いと思います。
カラーセレクトやキッチンセレクト後や、Ａオプション設定後だと、オプション解約料等も取られてしまいますから。

ちなみに何を騙されたのですか？
私も気になります。

[220: 匿名さん]

実は私もフェバで営業マンにだまされて、解約しました。
私の場合は、営業マンの説明責任に不備があったので、手付けは戻ってきましたよ！
嘘つき営業マンには断固として立ち向かいましょう。

[221: 匿名さん]

具体的にどのような説明責任に不備があったのでしょうか？
現在フェバリッチを検討中なので参考にしたいのですが。

今、気になっているのは

「南側は小中学校なので半永久的に日当たり、眺望が得られます」との営業さんの説明なのですが、現在の学校敷地は手狭になってきており、都営跡の定借物件や芝浦アイランド等が完成すると、生徒や児童が飛躍的に増え収容しきれないという問題があるそうです。
この解決策として、芝浦アイランド内に移転するという話もあり、そうすると目の前に巨大なタワーマンションが建つ可能性があるということです。
海洋大学も横須賀への移転話等があり、将来的には巨大なタワーマンションになり、眺望を塞ぎそうです。

また、隣のパシフィーク品川、森永港南ビルや裏の千代田組も将来、建て直しにより巨大なタワーマンションになるかも知れないということです。
そうすると、フェバリッチの周りは全てタワーマンションになり、眺望も日当たりも無くなってしまうということです。

営業さんに聞いても将来のことは判らないとの一点張りで何か隠していそうです。
他と較べて価格が安す過ぎですし、もしかしたら上記のことが含まれた価格なのかもしれません。
素人なので騙されているのではないかと心配です。

嘘つき営業マンに騙されないために、どんな些細なことでも良いので情報を下さい。

[222: 匿名さん]

港南の他のマンションのモデルルームを回ってみて、
彼らがこれらの情報を知っているかどうか試してみては？
5〜10年後の事は誰も分からないと思いますが。

ただこれまで過疎だった港南地区の港南小中には
インフラとして児童生徒の受け入れ余力が十分にあり、
海洋大学は横須賀移転の話を完全に否定したと聞いています。
海洋大学横の三角地の売却についても、学校への日照の関係から
タワマンが建たないよう港区が介入の意向を示しているとか。

[223: 祝 Favorich Tower shinagawa /223]

ちょうど　２２３
下らなくて、すみません。

[224: 匿名さん]

↑　くだらん、ま可愛いから許す。

216 や 220 は、人気を疎む他のデベかな？
それとも抽選倍率を落とそうとする購入者かな？

どっちにしろ、ここの板見ていて騙されるなんて、ちょっと不勉強すぎ。
221 の話もかなり昔の話。現在は、全てケリがついている。

とは言っても、未来は神のみぞ知ると言ったところか。
ま所詮、準工業地域で倉庫地帯、これからマンションがどんどん建ってもおかしくないが、供給過剰と巷で言われている港南地区にこれ以上マンション建てても大丈夫なのか？
そっちの方が心配。

[225: 匿名さん]

>>221
裏づけもない適当な書き込みはスルーしましょう。

ちなみにパシフィーク品川は2000年築ですから、建て替えは数十年先です。
http://leog2.zive.net/cgi/meisai02.cgi?kanrino=I60069007050
小学校も6学年で9学級200人超程度の規模ですから、結構余裕ですね。
http://www2.rosenet.ne.jp/~konan-ea/REKISHI/16rekishi-001.htm
将来の児童数急増にも対応しているそうです。
http://www2.rosenet.ne.jp/~konan-ea/toiawase/toiawase-01.htm
港南中学校も同様に3学年で１００人弱です。
http://www2.rosenet.ne.jp/~konan-j/
児童数増加にも対応しています。
http://www2.rosenet.ne.jp/~konan-j/
港南小中学校が移転することはありえないですね。

[226: 匿名さん]

だから、上から3番目のリンク先が「ミニトマトの栽培」になってると、
誰か学校の人に教えてやってくれ。

[227: 匿名さん]

おもしろいのでそのままにしておきましょう。

[228: 匿名さん]

学校側が気づいてようやく「ミニトマトの観察」に訂正されました。

[229: 匿名さん]

しかし何だね、パシフィーク品川は６６平米で２０万円以上（管理費込み）もするのだね。
ちょっと高すぎではないですか？
もうちょっと頑張ればコスポリの５０平米台が借りられてしまうよ。

[230: 匿名さん]

賃貸物件を選ぶばあい、まず通勤だとかのアクセスをまず考えますよね。
駅に近くても乗換えで時間がかかるの場所よりは、品川駅まではやや遠いですが直接山手線に乗れるメリット
を感ずる人ってけっこう多いのではないですか。ここはバス便も多いから雨の日とかは便利だし。
品川シーサイドだって臨海線２分でも、大井町か大崎で乗り換えがあるから時間かかりますよね。

[231: 匿名さん]

ここ最終期だよね。
売れてんのかな？
ＧＷのモデルルーム状況を知っている人がいたらアップ宜しく。

[232: 匿名さん]

公式にはまだ売ってないよ。最終期待ちでMRがオープンしてるだけ。
推定残り戸数は20戸くらいで今月末〜販売予定のはず。

[233: 匿名さん]

もう既に５Ｆまで建ちあがってますね。
少しずつ外観がわかるようになってきました。

[234: 匿名さん]

220 です。
具体的には眺望です。
契約前の会話
営業マン：「隣接するオフィスビルは、○○階であれば抜けます！」
私：「○○階より１階上なので眺望は大丈夫ですね」
営業マン：「充分楽しんでください！」（眺望写真を見せながらニッコリ）
MRに行かれた方なら隣接オフィスビル、○○階はお分かりでしょう。
その後、仕事で建設予定地近くのオフィスビル14Fから、ポルトチッタと隣接ビルの関係を確認。
ビル屋上の突起物（棟屋？）が確実に、○○階にかかっている。
私：「ポルトチッタと隣接ビルの関係から○○階にビル屋上の突起物がかかるのでは」
営業マン：「○○階の床高と同じ位置なので大丈夫です」
私：「具体的な数値を教えてください」
数日後
営業マン：「申し訳ありません床高より１ｍ高いようですが、眺望には影響ない。。。かと」
私：「先日の話と違うので図面等書面で提示ください」
数日後
営業マン：「申し訳ありません床高より１.8ｍ高いようですが、方向からいって。。。」
私：「これまでの話は？眺望写真はうそなのですか？」
営業マン：「確かに。。。」
以上が解約にいたった経緯です。
こちらが話をしてから2週間対応が遅いのと、そのくらいなんでもないじゃん的な営業マンの姿勢に
嫌気がさしました。

[235: 匿名さん]

いいかけんだねー、営業。誠意どころか、何を信じろってか？

[236: 匿名さん]

眺望写真は殆どCG同様イメージを認識しておいたほうが良いです。（まだ竣工前なので隣接しているビルや
ラジコンヘリで撮影が殆ど。）しかも決定的に見つからなければ1を100のように言う営利目的の営業マンは
それを利用しない人はいないと思います。誰だって契約アップで給料を少しでも多く貰いたいですよね。
220さんのように疑問らしきことは徹底的に追求しなければ後から後悔しますよ。

[237: 匿名さん]

本当、ひどい営業さんですね。
２３４さん、騙されないで良かったですね。
お話聞いたら、何か腹立たしくなってきてしまいました。
実はうちも今、南東角部屋を検討中なんです。
隣接するオフィスビルって森永乳業港南ビルですよね？
騙されそうになったお部屋も教えて頂けますか？

後、問題なければ担当者の名前を公表して頂けませんか？（差し支えあれば頭文字だけでも）
うちの担当者（Ｍさん）でないことを祈っていますが．．．

宜しくお願いします。

[238: 匿名さん]

しかし、現地に行かずに契約した234って、よほどのお人好しさんか、お間抜けさんだよね。
手付けが戻って来たから良かったものの、戻らなかったらどうしたのさ？
普通は現地には数回は自分の足を運ぶし、空地や建築部を含めて周囲の様子を良く観察検討するものだよ。

ちなみに、東隣の森永乳業港南ビルは、軒高54.7m、最高部高64.95m。（塔屋が10mもある）
北のラクシアは、軒高73.4m、最高部高78.1m。
その北のシティハイツ港南の最高部高83.85m。（軒高不明）
よって、21階以上であれば、東隣のオフィスビルを確実に抜くことができる。
角度によれば、19階ぐらいからも見通しが効くが塔屋に掛かることがある。
レインボーブリッジを海面から見たい場合は、24階以上になれば確実。
この辺は、価格にも正直に反映されているね。

でも、フェイバリッチの売りって眺望よりは、エディットと採光性じゃない。
俺は眺望は気にしないな。見えればラッキーというところ。

[239: 匿名さん]

２３４は釣りか煽りだろう。
１ヶ月弱たってから、のこのこ説明に来るなんて。
２３８も書いてるが、普通はデベの言うことなんて鵜呑みしないで自分でも調べるよ。
きっと、ここを妬いている他のデベか落選した購入希望者あるいは倍率下げの購入希望者かもね。

[240: 匿名さん]

>フェイバリッチの売りって眺望よりは、エディットと採光性じゃない。
238さんの言う通りだと思います。
我が家も南面を購入しましたが、眺望と言うよりも採光性とエディットに惹かれて
購入しました。眺望は時々31階に行って楽しめばいいと割り切りました。
我が家のエディットは５でワイドリビングにしました。
みなさんはエディット何にしましたか？

[241: 匿名さん]

私のところは、高層角部屋のＥＤＩＴ−３にしました。
収納重視ですが、リビングが１５畳と広かったのも要因です。
将来のリホームで、隣接する部屋とつなげて２２畳越えのリビングも考えています。

東京タワーの見えるビューバスプランも魅力だったんですが、結局リビングの広さをとりました。
あと、リビングの４連掃き出し窓も魅力です、また２面が窓ということもあるので、家具はダイニングセットとソファセットだけに留めシンプルなインテリアにしようと思います。

[242: 匿名さん]

いよいよ最終期。物件概要が出ましたが、意外にも１１戸だったですね。それも単身者向けが
そのうち７戸です。

[243: 匿名さん]

最終期11戸。大方の予想とは異なったその戸数が示す意味は？
わたしド素人ですが、以下のような可能性があるのかな？
①実は第三期後もチビチビ水面下で何戸か販売を行っていた
②賃貸向け販売枠が別途存在する
③法人向け販売枠が別途存在する
④売切り安全パイが11戸しかなく、確実に売切れる戸数のみ販売し完売宣言。
　残りは後になって「キャンセルがでまちたでちゅー！」
いずれにせよ竣工1年半前にして完売のめどがたったことは間違いないわけで、
販売好調なのは事実ですね。

[244: 匿名さん]

５月連休にＭＲを訪問した時、最終期ということで最終期最終次というのがありますと営業さんが言っていました。
８０Ａのキャンセルが１戸出ているらしいので、今回の１１戸と最終次の１０戸＋キャンセル戸数で終わりのようです。

[245: 匿名さん]

いや売れなくて苦戦しているのさ、きっと。
５月連休が明けて、芝浦の物件が続けざまに発表になっているから。
やっぱ芝浦アイランドでしょう、普通。

[246: 匿名さん]

>245
はいはい、ご苦労さん。わかったから芝小僧はさっさとでていきな。
「きっと」だの「やっぱ」だの、幼稚だねぇ。
おめーの言う「普通」って、所詮目クソ鼻クソレベルなんだよ。
あちらは安っぽい田の字に外廊下、こちらは三角形に起因した変形間取りと
実績にはまだ乏しい超高層免震・・・
官公民？よかったねー。購入後何かしてくれんの？

[247: 匿名さん]

↑？？？

[248: 匿名さん]

>246
購入者ですか？もしそうだとすれば嫌ですね。

[249: 匿名さん]

>248
煽りの語り。

[250: 匿名さん]

皆さん、
>>234さん
のように、ここの営業には騙されないように気をつけましょう。
最終期は、ようするに売れ残り物件ですから、あの手この手で誘惑してきます。
今週末には、芝浦のMRや４丁目のMRもオープンするそうなので、まずはそちらを見学してからの方が良いですよ。