【幕張ベイタウン】幕張ビーチフロント街区について

[匿名さん]

ブエナの掲示板を立てた者です。幕張ビーチフロントの掲示板を立てました。
情報交換してください！

[462: 匿名さん]

今日始めてモデルルームに行ったけど、外壁はほとんどタイル貼りで、
一部雨風が吹き付けなさそうなところを吹き付けにしているという話
だったけど、勘違いですか

[463: 匿名さん]

私が見に行ったときは玄関は半分以上吹き付けでしたが変わったんでしょうか？

[464: 匿名さん]

変わったかどうかわかりませんが、そもそも吹き付けはマンション外壁全体のどれくらい
占めているのですか。

[465: 匿名さん]

外に面するトコはタイル張り。
共用廊下もタイル張り。
コンクリートパネルの吹き付けは玄関などの専有住居の廊下側と
バルコニーに面した外壁。
バルコニーの外側は当然にタイル。
まあ、気になるのは玄関まわりくらいじゃない？

[466: 匿名さん]

ちゅうか、ここは「ベッタリ」とした外壁はほとんどないよ。
イメージ図みても、ＭＲの模型みても分かるとおり
バルコニー内側の専有住居の外壁のぞけばタイル貼るところは少ないの。
だからタイルの占めてる割合は少ないけどデザイン上そうなるよ。
＞４６５の言うとおり玄関周りがＯＫなら気にならないんじゃない？
南面は青だし。

[467: 匿名さん]

雨風が吹き込むかどうかの問題じゃなくて、メンテが大変なところは
タイル貼りなのでは？足場組まないといけないような妻側の壁とか。
バルコニー側や共用廊下側は手が届いて汚れ落とす作業できるから
タイル貼るつもりないみたいですよ。べったりとした外壁多いような
気がしますが。
南側バルコニーはベッタリ青く塗るんですよね、汚れ目立たない
ようにかな。小学校校庭の土埃がすぐついて汚れそうだし。バル
コニーに出るとその内側が濃い青なんて、暗いような落ち着かな
いような気がする。MRはサニー側用意してないし、他の棟のバル
コニーは白いから想像つかない。
それに、玄関周りが一番気になるんだよね。毎日人が通るから
すぐ汚れるし、自分が出入りするのも人を呼ぶときも必ず目に
するところだから。玄関周りだけでもタイル貼って欲しい！

[468: 匿名さん]

パークホームズの吉祥寺北町三丁目をみました。
何故、ここにああいう建物を建てなかったのか・・・残念。

[469: 匿名さん]

468さん、同感です。三井の物件にとても素敵なものあるのに、
ベイタウン入居希望者のニーズには合っていると思うのに、
本当に残念です。多少高くなったとしても、最終結論！として
気持ちよく買えたと思う。今は気持ちよく買えないようだから、
数年経って、汚れ具合を確認してから中古でビーチ買おうかな。

[470: 匿名さん]

469さんに賛成かな。

そのときは第二湾岸計画の行方も決まっているかも知れないし、メンテナンスの
必要具合も実際隣のタイルと較べてどうなのか納得できるしね。
私もパークシリーズと同等ならと本当に思います。

[471: 匿名さん]

ALC構造はパークシリーズでもあるの？
構造上特に問題ないのよね。

[472: 匿名さん]

パークシティ稲毛の杜は、ここと同じ共用廊下に面した部分とバルコニー側がALCのようです。まだ、売れ残りがあるみたい。。。管理費は安いけど。

[473: 匿名さん]

＞４７１
ＡＬＣは構造的な問題ではないですね。
例えば軽量化の必要な今はやりなタワーマンションはＡＬＣです。
長期修繕の問題は別にし、ここの場合、見た目の問題が一番でしょうね。
コストダウンとしては住む人にも理解しやすいものですから。

[474: 匿名さん]

三井さんは千葉市に住もうとする人々を低いレベルと
見てるのかな。見た目が賃貸ぽいマンション作って、
それ以上はオーバースペックですと言い切って。
オーバースペックかどうか決めるのは住民の方だと思う。
現にこんなに残念がっている投稿がここにあるのだし。

[475: 匿名さん]

>468〜470, 474
パークホームズ吉祥寺北町三丁目
47戸
鉄筋コンクリート造地上7階
68.30平米〜87.65平米で5610万円〜6840万円
竣工は来年3月　つまり建築資材値上がり前

ここは366戸 （賃貸予定住戸１７戸含む）
鉄筋コンクリート造地上18階
84.65平米〜182.82平米で3100万円〜7950万円
借地権で土地の価格が安い分、建築資材の値上がりを吸収しつつ
専有面積を広くリーズナブルな値段。

タイル貼って値段あがると買えない庶民が多い。
庶民が買える値段で確実にもうける。
>474
オーバースペックかどうか決めるのは設計者でしょう。
マンション買う人間はいつから設計に参加するようななった？
営業の言い方が悪いだけだと思うけど。

ベニヤにタイル貼ったやつを両面テープで玄関周りに付けといたら？

[476: 匿名さん]

あまり人に批判的な意見はやめませんか？

[477: 匿名さん]

>476
自由にやらせれば？
反対意見も貴重だし。

[478: 匿名さん]

反対意見結構ですが言い方を考えたら？

[479: 匿名]

どなたか教えて下さい。ゲストハウスもないですよね。
どうして管理費や修繕積立金がブエナよりあんなに高くなるのですか？

[480: 匿名さん]

>472
私も稲毛見てきました。正直言って安っぽくて団地みたいで止めました。
小学校も近くて良かったのですが、「あんまり友達呼びたくないなぁ」と思いました。

[481: 匿名さん]

まあ、どっちでもいいけれど
専有部分の外壁は共用部分になるので住人が勝手に色、素材を変えることはできません。
玄関扉さえ外側は共有になるので変えなれないです。

[482: 匿名さん]

三井もタイル位貼ればいいのにねぇ。こんな議論になっちゃうくらいなら。
せいぜいたか〜く見積もっても一戸当たり100万〜200万位のUPかな。タイルそのもの
の価格だったらINAX辺りのそこそこのものでもたかが知れてるしね。
なんでケチったのかな。

[483: 匿名さん]

＞479さん
私もそれが疑問です。
ベイタウンでは、三井の物件は全般的に管理費が高く、丸紅の物件は安いです。
管理会社が違うからでしょうが、サービス内容にそれほど（倍近く）差があるとは思えません。
残念ですが企業努力が足りないとしか言いようがありません。

[484: 匿名さん]

所詮結果論ですね。
ご自分で貼られたらどうですか？

[485: 匿名さん]

まだこのマンションにするかどうか決めてないし。
人ん家のタイル貼ってるほど暇じゃないんだよね。

[486: 匿名さん]

暇だから書き込みしてんでしょ。

[487: 匿名]

483さんお返事ありがとうごいざいます。そうなんですか、三井は高いのですか。
私は、外壁よりこのベラボーに高い管理費、修繕費の方が問題です。
どうにかならないですかね？
もっと皆声高に問題にしましょう！

[488: 匿名さん]

>487
声高に問題にしても、これから今の段階で値下げをするとは思えないのですが。
実際に入居後に居住者間で連絡をとりつつ、それも誰かが調整役となり、管理組合を動かし、管理会社に申し入れをして、やっと議論が始まるかと思います。
それも、数年間の実績をみつつ、繰越金等が非常に多ければの話ですが。。。。

[489: 匿名さん]

他の三井さんの管理費とかも高めなのでしょうか？ここが特別なのでしょうか？
借地だからとか？

[490: 匿名さん]

管理費が異常なまでに高ければ管理会社を変える方法はあるが
大概は高いより低いという問題の方が多い。
どこでも築１０数年もすれば想定外の修繕は出てくるし
設備やセキュリティーが古くなり予定外の出費が必要になるから
高いというのは短期的発想かもよ？
どちらかといえばベイタウン全体が管理費は高くはない。

[491: 匿名さん]

管理費は修繕には使わない。管理会社の懐に入るんでしょ？
修繕費が高いのは、修繕計画がしっかりしてるなら仕方ない面もあるが、
管理費は、隣と比べても高いような気がする。

[492: 匿名さん]

管理会社は変えられます。管理組合次第です。

[493: 匿名さん]

修繕費が高いのは、やはり外壁に問題があるはず。
ほとんどメンテの要らない総タイル貼りのブエナと比べても
高いのが明白。修繕計画がしっかりしていると評価は
できるけれど、そもそも建物に高額なメンテが必要な仕様に
しているのだから、仕方ない。ALCは単なるコンクリの
吹きつけよりさらにもっと汚れやすくてひび割れしやすいし。
管理費は管理会社を変えたり、管理費の相見積もりなどして
安くする方法はある。ただ普通は安くした分は管理組合に
プールして、管理費自体はそのままというパターンが多い。
４９０さんの言うとおり想定外の修繕費などにまわせるように。
本件に問題意識のある方は積極的に管理組合の役員になりましょう。

[494: 匿名さん]

通りすがりの者ですが、
>>491さん
管理費はすべてが管理会社に入るわけではありません。

みなさんから集まった管理費から、共用部分（エントランスや各階の廊下等）の照明等の電気代、
エレベータや自動ドア、ポンプ等の保守点検費用、スプリンクラー等消防設備の保守費、
管理員やフロントサービスの人件費、共用施設の維持費（一部は使用料から充当されるでしょうが）、
植栽の剪定、日常の小修繕
（修繕積立金は、大規模修繕用のお金であり、管理組合の総会を経て取り崩されます、日常的な修繕、例えば
ゴミ置き場のドアが壊れたとか、エントランスのインターホンが壊れたとかには、管理費会計から修繕費として
拠出するのが、一般的です）

管理会社の懐に入るのは、そういった管理費会計での「管理委託費」や「管理報酬」という名の部分だけです。

管理費が高いと思われるのでは、光熱費の見積が概算なので高くなっている、保守点検の見積が高くなっている、
管理会社に払う管理委託費が実際に高い、共用施設等が多いので維持費に費用がかかる等、原因が
いろいろあるかと思います。

実際、マンション竣工後1年くらい様子を見て、組合で話し合い、削れるところは削っていくしかないと思います。
（保守費用は、業者に合い見積をとらせる、管理会社に管理委託費の値下げを要求する等）

[495: 匿名さん]

全て外壁のせいにするよりよほど判りやすいですね。
大変参考になります。

[496: 匿名さん]

確かにわかりやすいですね。
でも、保守費用や管理費などの削減分は管理組合の積み立てと
して残し、住民が払う管理費はそのまますることが多いのは本当だと
思います。住民の管理費を下げるのは簡単でも後から上げる
のは大変ですし、予定外の出費などのために管理組合に備えて
おくほうがよいというが常識だそうです。つまり管理費
（管理会社に払うコスト）は削減できても、管理費（住民が
払う分）を下げることは難しいと思います。最初の設定値段
は大事なんですよね。さらにこの物件は賃貸分は売主
（＝管理会社の親会社）持ちですから管理会社に不利になる
決議は難しいような気がします。提示された管理費で納得できるか、
それとも三井が発売前に管理費や修繕費が下げるのを期待するか、
しかありません。新浦安の三井物件モアナビラも当初予定よりは
発売時に少し管理費下がったようですしね。

[497: 匿名さん]

ここは別に管理費等高くないと思いますよ。
修繕積立金の設定が低い為に度重なる金額改定や一時金徴収
（戸当たり５０万一括徴収など）などしなければいけなくなった
組合を幾らでも見てきましたからね。

そこで一時金を払えずに競売に出される人もしばしば・・・
最近３０年の長期修繕計画表を作ってる管理会社が多いので、
参考に見てみれば？
むしろスタートをこんなに下げて設定してるとあとで金額改定が
何回かあるような気がしますね。

[498: 匿名さん]

あーあ、１００平米で管理費・修繕費で５０００円以上も下げた・・・

[499: 匿名さん]

ブエナに逃げられるのを回避しようってハラだな。
いちいちＤＭでくるってことは。

[500: 匿名さん]

今日の午後、ブエナのサウス側でキャンセルがでたようだ。
今日ＭＲに来場してたひとのうち、何人かに、購入希望を問い合わせて、
結局その場で決まったようだ。

ちなみに、私もＭＲにいたのに、声がかからなかった。
サウス落選組で本日来場してたひちに声がかかったのかな。

[501: 匿名さん]

サウス落選組です。
ブエナパークからビーチテラスへと気持ちが動いています。

ブエナの事しか頭になかったのに、改めて間取り見るとビーチは
間取りがすっきりしてるし、あるべきところにある感じ。
階数選ばなければ、ブエナでは手が出なかった広さも考えられる。
パークはやっぱりどうも間取りに無理があるというか・・・・。
ゴージャス感や雰囲気は好きなんだけど。

ビーチは有償オプションが細かくあるだけ、つければつけるだけリッチになるし
色んなバリエーションのある部屋になりそうですね。

あとはやはり玄関先の外壁＆入り口のドアが・・・。

悩みます。

[502: 匿名さん]

オプション見てると、あれとあれとこれもつけると・・・と想像が膨らみますが
その金額を合わせると結構なお値段になりそうなんですよね〜

[503: 匿名さん]

冷静になるとパークの選択肢の少なさとビーチの選択肢の多さなんだよね。
結局、ぼくもビーチに通ってる。

[504: 匿名さん]

海側で布団って干せますか？

[505: 匿名さん]

>504
無風時(あまり無いが)または陸風が吹いてる時間帯を狙って干すのがよいかと。。。
でないとベトベトになります。
いずれにしてもベランダ手すりに引っ掛けて干すのだけはやめましょう。
美観的にどうかというよりも、風で飛ばされた場合、地上の歩行者に対して非常に危険です。

[506: 匿名]

ベランダ手すりに引っ掛けて、外から布団が丸見えな干し方は、ベイタウンでは禁止されてると思いますよ。
布団干してべたべたになる日は、そう多くありませんよ。大丈夫です。

ところで、皆さんは、第二湾岸道路？が将来目の前にできるかもしれない点は、
どう考えて、購入されようと思ってますか・・？
しばらくは出来なさそうだから、まあ、いいやって感じでしょうか？
それとも出来ないと踏んでます？

[507: 匿名さん]

第二湾岸の実現性は少ないと思います。三番瀬の自然の方がたぶん勝つかな？

[508: 匿名さん]

>506 ベイタウンでは禁止されてると思いますよ。
たしかにそうですが、最近は守ってない方が多いですよね。
特に古くからの『○○番街』と名前の付かない建物の方に・・・・。
ちょっと残念です。

[509: 匿名さん]

エクシアやアバンセですか？たまにそういう家も見ますけど、多くはないような。
マリンフォートも洗濯物は満艦飾ですが布団はあまり見ませんねえ。
ミラリオ等の賃貸棟のことですかね。

[510: 匿名さん]

ビーチ側購入希望者ですが、第二湾岸、心配です。
でも誰に聞いても、確実なことはわからないし、
政治がからむ問題らしいので、一応、百年道路ということを信じて、
気にしないことにしてます。
それと、ガソリンスタンドって２４時間営業なのでしょうか？

[511: 匿名]

三番瀬は通らずに作るみたいですよ。
でもルートを変えるとなればまた年月はかかるんでしょうけどね。。
あああ心配
ガソリンスタンドは、どうなんでしょう。住民で反対すれば、24時間営業にはならないような気がします。