東池袋 エアライズタワーはどうでしょう？【PART２】

[12]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38157/
が規定数の450を超えてる（？）ので、新スレを建てました。

[82: 待ち人]

誰か、９０Ｂの上層階もしくは最上階の１００㎡レベルの部屋譲ってください。
多少なら御礼出しても構いません。
本気です。

[83: 匿名さん]

他のスレの書込みです。
私もその通りと思います。
やはり、宣伝の差ですかね。

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週間ダイヤモンドのマンション格付けが今回も発表になりました。

前回(2004年9月)の特集で週間ダイヤモンドの
【新築マンション70物件格付け】
その中で タワーマンションの順位は
①ブリリアタワー東京 ( 総合2位)
②タワーズ台場 ( 総合3位)
③高輪ザレジデンス ( 総合4位)
以下省略

今回と同じ佐藤美紀雄氏が 住宅新報で選んだ
【2004年上半期発売タワーマンションベスト3】は

①ブリリアタワー東京
②タワーズ台場
③高輪ザレジデンス

その時点で、エアライズは未だ販売されていなかったので、
当然、今回はランクインすると思っていました。
人気の度合もある程度は考慮すべきと思います。

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私も本屋で立ち読みしました。
前回は上位を独占したのに、今回の評価は タワーマンション大好き人間としては、残念です。
でも今回は、マンションの評価よりも、港南のタワーマンションの批判が中心でしたね。

タワーマンションの中では、プラウドタワー二子玉川が上位に入っていましたね。
あれ程の人気でしたし、立地も考えると 当然でしょう。

でも、エアライズの人気も異常な位にすごいですし、
物件そのものの評価でも 互角以上と思いますが。

①今回は、前回取り上げたマンションは基本的に外している、
②前回と違い、調査対象物件数がかなり少ない、
③調査そのものが前回に比べるとやや手を抜いている
ように 感じました。 私だけでしょうか?

①はＯＫですが、②と③はちょっと問題あるのではないでしょか。

[84: 匿名さん]

販売状況速報

◆ 第1期・第2期1次・第2期2次・第2期3次　403戸
　　即日完売御礼！

◆ 第3期（最終期）　4月中旬販売予定！

[85: 匿名さん]

> ②前回と違い、調査対象物件数がかなり少ない

　東京エリアの物件数が異様に少なかったですね。私がエアライズ購入前に比較し
落とした物件が意外にも高得点で、本当に客観的な評価なのか疑問な気もします。
1つだけ出すと、神奈川のコットンハーバータワーズが87点でしたが、e-mansionの
掲示板でもそんなに高い評価ではなかったと思います。

[86: 匿名さん]

私が最も評価しているエアライズの利点は、有楽町線直結徒歩１分よりも、１３号線直結徒歩２分(におそらくなる)ということです。
第２地区のマンションが出来たら新駅かな？
しかし、今の段階でそれを評価に組み入れることはできないから、こんなもんじゃないかなと。
それ以前に、あんなランキングは販売会社が金を出すと上がるんじゃないのと言う感もありますが。。

[87: -----]

[88: 匿名さん]

>神奈川のコットンハーバータワーズが
これは相当人気があったぞ、、、。（自分は検討して無いけど）
ただ、確かに、コットンが評価高くて、エアライズが悪いという評価軸は謎。

（人気面では、やはり二子玉川のが有名か。）

[89: 匿名さん]

13号線のホームは遠くて深くなりそうな予感。

コットンは環境がよい代わりに電車の便がむちゃくちゃ悪いという
エアライズの真逆をいく物件。両物件を検討する人はまずいないでしょ。
求めるものがまったく違うのだから。

ただ第三者の評価としては、交通の便がよくて価格の下落の可能性が低いエアライズ
のほうが高くあるほうが普通だと思うけどね。

[90: 88]

>両物件を検討する人はまずいないでしょ。
そりゃそうだ。
価格や人気をどれだけ考慮に入れるか、あるいは
「価格の下落の可能性が低い」でいけばエアライズだが、
それなら、エアライズが上になるはずという意味。

[91: 83]

上にも書いてある通り、 やはり、今回の目的は、マンションの評価と言うより、
港南物件の販売の実情とそれを揶揄する事ではないでしょうか。

来週放映のの ガイヤの夜明け でも港南のタワーマンションの、値引きや売れ残りの現状が放映されるみたいです。

[92: 匿名さん]

下記に書いてある 広告宣伝や知名度の事も、ある程度結果に影響しているのではないでしょうか?
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

>先ず 同じ東京建物が売り主として絡んでいる他の物件の広告宣伝に関してです。
ブリリアはご存じのとおり、ジャンレノを再開発地区の中核のマンションの広告として使いました。 その際、賛否両論ありましたが、 他の番組でも取り上げられたり、早期完売をした事を考えると まあまあ元は取れたのではしたのではないかと思います。
間違いなく知名度は上がりましたし。

タワーズ台場はテレビの宣伝は しないものの、住宅情報誌他 かなり、目につく媒体を打っています。
紙面も大変きれいです。

ザレジデンス高輪も同じで、 色々きれいな広告が目につきます。
もちろん これらは完成しても建物自体 目立つでしょうが。

それに比べ エアライズは 住宅情報誌に2頁程度掲載されていた程度しか、私は見た記憶がありません。
これは東京建物が組んでいる相手方の考えも影響されているかもしれません。

[93: 匿名さん]

この宣伝広告費。
初めから使わない事を想定して、購入者に還元。 つまり販売価格を押さえた。
または、結局あまり使わなくても良く売れたので、 その分売り主の利益がアップ

一体、どっちでしょうね?

[94: 匿名さん]

13号線って東池に新駅できるの？

池袋新駅で南90度ターンかとおもってた。

[95: -----]

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

[96: 匿名さん]

>95 ↑ 荒し。 無視

[97: 匿名さん]

すまん。安さが気になったもので。聞き方を変えます。
安い理由は何なんだろうか？

[98: 匿名さん]

>94
計画では物件よりやや池袋より（首都高がグリーン大通りと交わるところ）らへん
だったかな？＞１３号線東池袋
一応用地（地下空間）は用意してるらしい。
97>
たぶん仕入れ土地代が安いのかな？と（地権者用戸が多いことから）推測。
計画用地で多少行政から援助があったりもするのかな。（これも想像）

[99: 匿名さん]

安い理由のひとつは宣伝費を少なくしたってのがあるんじゃない？
営業の人がそう言ってた。
あとは内廊下にしなかったり共用施設を減らしたり・・・じゃないかな。
お部屋の中も貧相ではないけど、必要以上にゴージャスでもないし。

[100: 匿名さん]

>99
かなり当たっていると思いますが。

[101: 匿名さん]

>94,98さん
もう工事もしてるよ。メトロと区で、「利益が見込めるだけの利用者がいると判断した時点で、東池にも停まることとする。
そのときに備えて、開通工事と平行して新駅の工事も行う。」って決めてるから。

場所は98さんが言うように、東池交差点付近。

[102: 匿名さん]

同じ敷地に公共施設が建つし、今後の池袋再開発のリーディングパートって位置づけだし、
公共がここまで絡んでいるマンションは他にはないでしょう。

で、区の4丁目再開発の予算、公共施設練だけに使いきってると思う？
余った分は本来売主が負担すべき費用に回ってるんですよ。
そういうわけでこのマンション、販売価格低くても十分元がとれるわけ。
（まあその分、区の方針にビッシリ沿って開発しなきゃいけないけど。）

購入者の皆さん、豊島区民に感謝！ですよ、ホント。

[103: 102]

＞99さん
正しく言うと、宣伝費を少なくした分安く売ってるわけじゃなくて、
①市場原理とは全く関係ないところで異常に安い販売価格が決められている。
②宣伝しなくても売れ残りリスクが小さいので宣伝しなかった。
という順番です。

①の背景を説明しますと、
開発計画に沿って「区」にも費用負担してもらっている以上、
あまり計画以上の粗利を出すわけにいかないということです。
(ここで関係者が全員民間なら、予想外に儲かった分を山分けすれば済む話なのですが)

で、その計画がかなり堅い（売れ残りリスクが少ない）ものだったため、
通常ではありえないお買い得物件になっている次第です。公共＊＊＊＊！

[104: 匿名さん]

>102 (103) さん
だいたいおっしゃっていることは理解出来ましたが、あまったお金が、売り主経由購入者に還元、つまり、普通より安く買えたというのは、ちょっと?。
本来、税金から出ているのですし、ごまかさない限り、他に流用出来ないと思います。

やはり、99さんが言っている通り、
他の最近のタワーマンションと比べると、共用施設にお金をあまりかけていないのと、内廊下でないというのが、主な理由と思います。WTCや高輪ほど豪華にする必要はないかもしれませんが、最近販売した東京建物の4つのタワー中では、やはり見劣りします。もちろん管理費が安くなるメリットもありますが。
それと一番の理由は、地権者が多く、地上げの代わりに等価交換で済んだ事だと思っています。 別にこれも悪い事ではないです。
ただマンションの内装関係は手を抜いていないと思います。かなりのレベルと信じています。

個人的には、少し負担が増えても、十分な耐震設計の上に (今もそうなっていると思いますが)、大がかりな制震装置や免震装置はこの際いらないので、【制震柱】を要所要所に入れてほしかったです。大成建設が他の一部のタワーマンションでも採用していますし、コストもそれ程でないと思います。

ただ、無駄を省き、余計なお金を使わず、駅近かの、最高の立地で、割安感のある価格設定にしたことは、大変いいことだと思っています。ここを購入出来ることは、ラッキーと思っています。この人気は、たくさんの方がそう評価した結果なのではないでしょうか。一部の週刊誌の記事より説得力があります。

でも広告宣伝費は、やはり浮いているはずなので、返せとは言いませんので、エアライズのイメージアップの為に、少し使ってほしいと希望しています。
ミーハーですが、『あ、知ってる。あそこに住むの !?』と言われてみたいのです。
もちろん、リチャード・ギア、スマップ、ジャンレノ 等の超有名人は使わなくて結構ですが。

[105: 匿名さん]

>>104さん

税金まで投入された再開発だというのに、住民の見得のために出費しろなんて
よくいえたものですね。あきれてしまいました。

広告宣伝費が浮いているという話ですが、「広告をあまり出していないから広告費が
浮く」なんて単純なことではないです。最初から広告宣伝費を少なく見積もって今の
価格設定になっているのだから。
というのも、まず豊島区民への優先販売を含め、事前にどれぐらいの広告を出して
どれぐらいの価格にすれば売れるかはリサーチしているわけです。そしてその結果
として、いまの広告露出と価格が決定されている。広告宣伝費があなたの望むような
無駄につぎ込めるほど浮くなんてことはありえないんですよ。

そもそもエアライズは見得で買うマンションじゃないです。
お買い得な物件を手に入れたとは言われるかもしれませんが、
あなたの望むようなミーハーな感心はされないでしょう。

見得がほしけりゃ、それに見合った出費をして高輪レジデンスでも買えばいいんです。

[106: 匿名さん]

> エアライズのイメージアップの為に、少し使ってほしい

105さん同様、私も不要だと思います。購入者自身が満足できればそれでいいでしょう。
他人にちやほやされるために購入したわけではないでしょう？

[107: まあまあ]

他人にちやほやされるために購入したわけではないけど、
僕は、自分の住処がイメージアップするのに超したことはないと思ってます。
だから、自身は納得ずくで買ったつもりなのに、
アカの他人に外廊下をけなされれば、なんとなく反論したい気持ちになるし、
ココは治安が…といわれれば、ここは良くも悪くも池袋ではないなどと言いたくなります。
僕だけかもしれないけど、いつかの「アド街」で上位に来てほしい、なんて思ったりもするでしょう？

もちろん、税金をあてにしちゃあいけませんが。

そして、これだけ大きいマンションです。
いろんな考えの人がいるんじゃないですか？そして、掲示板にもいろんな人がいます。
同じ入居者かも知れないし、仲良くしましょうよ。

広告しなそうだし、これから２ｃｈに宣伝でもしてこようかな（笑）
（もちろん、ガハハハハとかはやりませんよ…イメージアップですね）

[108: 匿名さん]

興味あるマンションなので、時々覗いています。

こちらの購入者は、xxxx当選者ほどではないですが、
あまりに愛着が強過ぎて、内部でも外部でも批判は一切許さない方が多いのかな?と感じます。
こんな事を書くと、怒られますね。
すみません。

[109: 匿名さん]

>108
以前それが強過ぎて、荒れた時期があったなあ?
購入者がむきになって応えると、それにまた反発して....悪い連鎖。
最近はxxxxistもご無沙汰で、外部の人が反論してくれそうもないし。
そうでなくても 105さんみたいな書き方で反論されちゃあ、善意の書込み者も むかーとくるのでは?

いいマンションである事は、間違いなので、自信をもって内部外部を問わず非難や批判には冷静に反応しようよ!
もちろん 荒しは無視 よ!

[110: 匿名さん]

広告宣伝費を 過去の経験に基づいて ある程度計上しているのは事実
予定より早く完売しそうなのも事実。
残った予算の一部から、この時期に少しだけイメージアップにも使って欲しいとの 購入者からの希望は、決して不合理な事とは思えないけど。確実な早期完売にもつながるでしょう。
完売してしまうと全く広告しなくなりますからね。 そのまま売り主の利益になるだけか、出資者経由お金が廻って 売れ残りの他のマンションへの投入も有り得ますよ。

[111: 匿名さん]

このマンションがあることによって池袋のイメージがあがる、
池袋のイメージがあがればこのマンションに限らず住民は多少なり気分が良いだろう。
お互い相乗効果があるようなイメージアップにつながる方向にお金が使えればいいかもね。

・・・それがどういうやり方がいいかというのはわからんが。

[112: 匿名]

池袋のイメージって昔から悪そうですね。でも、今回の再開発で東池袋も南池袋もきれいになれば
遊びに来た友達がビックリすること間違いなし。今までのイメージが変わればいいだけじゃないでしょうか？
今は実感が沸かなくても、2年後にどうなるか？ということで期待しましょう。

今は皆さんの意見が分かれていて、興味深く拝見しています。どんな意見も「なるほど！」と思って
拝見しています。
今後も、楽しみにしています。

[113: 110]

売ることばかりでなく、少しはそうゆう方面にも余ったお金を廻してくれたらとの、期待です。
売るほうは今のところ大成功なようなので。
ここで、言っても無駄だとは思いますがね。

[114: 匿名さん]

つか、焚き火してる浮浪者さん達何とかして欲しい。

多すぎるんだよなあ臭いのが。

[115: ?]

>>114さん
え！そんな人たちがいるんですか？
場所はどの辺りでしょうか？

[116: 匿名さん]

Ａオプションで悩んでいる者です
具体的に言うと

網戸
アルカリイオン製水器

です

網戸って汚れますよね
でも汚れるってことは、その分、室内への汚れの流れ込みを抑えてくれるような気がして……
虫だけ考えればいらないような気がするのですが

製水器は今、持っているのを持っていくかどうか
今のは、水詮の出口で分かれるタイプなので、
同時に使えない
お湯を通さないよう注意しなければならない
などのわずらわしさがあります

あと、物入れではなくキュービックを選ばれた人　ニーズにより違うと思うのですが、色々と教えてください

[117: 匿名さん]

>>115
今更何言ってるのさ。
地下鉄の出口とかで火燃やしてる臭いの何匹かいるだろうが。
これ見ると会社帰りにいつも鬱になるよ。

他にも臭いのがよくいる場所教えようか？
でも安心しなさい。上野とか新宿よりは少ない。

エアライズの地下道で火つけないことを祈る。

[118: 匿名さん]

>>117
渋谷の宮下公園もひどいね。
山手線から見えるからあれを見ると、ああもうすぐ渋谷だなと思う。
渋谷のランドマーク。それがあの青テント。
新宿は新宿中央公園がひどい。
それらと比べると池袋はかなりまし。

[119: 匿名さん]

ホームレスは、地元と自治体がどれだけ本気になるかにかかっている
都庁が移転したときの、新宿西口がいい例
都庁につながる道が、あのままだったら、目も当てられないもんね

エアライズの広場よりも、今、ＭＲがある跡地の公園のほうが危ないかもね

いずれにしても、豊島区がどれだけ本気になるか　それにかかってる

[120: 匿名さん]

へえ、そうなんですか。
私は５番出口の利用者ですが、３〜５番では
焚き火はもちろんのこと、ホームレスもほとんど見ないものですから…。
知りませんでした。

グリ−ン大通りで見るホームレスは、夜中、道路でなく建物の軒先にいますよね。
あれだと「他人の土地」ということで行政も取り締まれないんでしょうね。
あと公園ですが、都市公園法や条例なんかだと、はっきりと「ホームレスの生活禁止」も書いてないし、
そうである以上取り締まる根拠も不明確だし、なんて感じで積極的にはできないんでしょうね。
エアライズの広場やＭＲがある跡地の公園が法律上、行政のものなのか、入居者の共有だったか忘れてしまいましたが
場合によっては、入居者もちゃんと考えて対応しないといけないですね。

それと（長文ごめんなさい）、豊島区では
「豊島区東池袋四丁目地区交流施設実施計画（案）について」の
パブリックコメントをやっているようですね。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/publiccomment/anken/16-12.html

[121: 匿名さん]

＞１１６さん

網戸について

私は入れませんでした。比較的に高層階だったので。
でも、オプションで入れる場合には、女性でも容易に外せるか、オプション相談会で聞いておいた方が良いと思います（私は、初めから入れるつもりがなかったので聞きませんでした）。
マンションのベランダで清掃するのは、ただでも大変なことですから。

アルカリイオン整水器について

私も悩みましたが、相談会で説明してくれました女性の担当者の方が、あまり皆さん入れてません、という話で入れませんでした（第一期第一次の話）。
ただ、後付けにすると高くなったか（記憶が曖昧です）、担当者に聞いてみてはいかがですか。

[122: 匿名さん]

新東京タワー　豊島区は候補外のようですな

[123: 匿名さん]

>新東京タワー　豊島区は候補外のようですな

大騒ぎしていたのは、2chのxxxxx当選者ぐらいのものですから、別にいいのではないですか。

[124: 匿名さん]

地元の人は残念でしょうね。商店の人とかでなくても、
タワー誘致→再開発が加速する→子・孫に財産を残せる
みたいなものはあったでしょうから。

[125: 匿名さん]

第一期販売の頃から、
4候補のうちの有力候補でない(3番OR4番)と言われていました。
残念ですがそのとおりだったということですね。

新東京タワーが誘致されれば、周辺の資産価値は大きくあがります。
巻き返しがあるのであれば、協力したいところです。

[126: 匿名さん]

電波塔は地元の観光資源にはなるかもしれませんが、一方、電磁波の影響とかも心配なんでしょう

[127: 匿名さん]

京都タワーみたいな変な外観のだったら、ある方が資産価値が下がるかも…

[128: 匿名さん]

新東京タワーの完成予想図がのっています。

http://www.sumida-tower.jp/gallery/index.html

[129: 匿名さん]

新東京タワー、墨田区に立つと、窓から見えたりしますかね？
方向的には南東？
眺望の面ではプラスに作用するかも？？？

[130: 匿名さん]

新東京タワーは東京タワーより、エアライズから1キロ遠いですが、1.8倍の高さが有りますので、
エアライズの殆どの東向きの部屋から見ることができると思います。
楽しみですし、資産価値も上がりますね。

[131: 匿名さん]

>>130
あがらないよ。新タワーが見えるというだけでは。
そんなこといったら東京中のマンションの値段が上がる。