プラウドタワー立川（立川駅北口西地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都立川市曙町2－500他
交通：中央線・南武線・青梅線立川駅徒歩2分、多摩都市モノレール立川北駅徒歩1分
総戸数：319戸（非分譲27戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、55.01～108m2
入居：2016年8月予定

売主：野村不動産
設計：清水建設、松田平田設計
施工会社：清水建設

[103: 購入経験者さん]

低層階のテナンとト次第だな｡｡｡

[104: 匿名さん]

第一デパート時代のお店は、たぶんテナント料が高くなってしまいそうなので、入らないのでは？
なんか、このマンションとイメージが違うお店が多かったような。汗
フィギュアのコトブキヤは、立川に自社ビルを建てて、そこにお店を出すと何かで言ってました。
オリオン書房は好きでしたけれど、ルミネにもパークアベニューにも入ってるし。

[105: 匿名]

前のテナントには優先的に入る権利はあったけど賃料聞いて無理だって激怒する位に高額だったらしいよ

それで立ち退き料をもらって手打ちになったって話しだからね

戻れる体力があるのは近ツー位じゃないのかな？

それに地元商店主は立川は天空の町って言うのを知ってます？コンコースから人が降りて来ないで、お客様は天空（コンコース）を通るだけっでデパートで買い物するって皮肉なんだけどね

だから２階のテナントはよほど集客力がないときついんじゃないかな？

[106: ハウスコンシャルジュPaPa]

普段はROM専だったのですが、今日は初投稿させていただきます。
先日のマークスで徒歩6分で6000～でしたので駅地下直結ですと最低価格7000後半からのstartと予測されます。
中特・かいじ・あずさも含めて通勤される方は一応？検討し甲斐があるかな？といった印象です。
商業は完全にヤマダは確定です。

ローフロアーにあたる9階は恐らく近隣マンションの13階に位の高さになります。
躯体は長方形でありますので南向きは住戸は花火は難しいでしょう。北向きは若干価格が
下がりますがロケーションが良いので気持ち程度の値下げです。

よって価格帯はまさかの立川で7000後半～billionがラインになります。
一生住居住む分には良いですが賃貸での回収は恐らく回らないでしょう。
又、改装に関しても住戸が限られているのが現状です。

最後に世帯3000の家庭ですが客観的に冷静に判断してのコメントです。
個人的には掴まされている感は否めないですね。retrospectiveな判断です。

[107: 買い換え検討中]

3ＬＤＫの65-70平米希望中
予算6Ｋ-7Ｋ
洗濯物干せないのは本当ですか？
駐車場は死んでも確保したいけど、先着順？抽選？予算3万
可能ですか？

[108: ハウスコンシャルジュPaPa]

>>106

駐車場は恐らくその価格帯なら抽選で間違いありません。
HMVビルなら月極めで確か20000～でありますので、抽選漏れたらこちらを推奨致します。（ドアtoドア）
洗濯物の場合は景観上暗黙の規制がありますが、最終的には意外と外に干されていますよ。
　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ハウスコンシャルジュPaPa

[109: 匿名さん]

タワーの場合、景観というより強風のため干せない場合があるのでは？
線路に落ちたら非常に危険ですし。

[110: 検討中の奥さま]

本日、請求しておいた資料が届きました。
最上階のプレミアム住戸を含む6種の間取りが入っていました。

[111: ハウスコンシャルジュPaPa]

この資料を見る限り7000～billionの値幅でstartでしょうね。

転勤の際の賃貸の場合上限近いと賃料が40万～になりますが3Aならともかく立川で借り手が着くとは思えませんね。現状シティテラス8階が8800でsell表記で放置です。
(躯体と立地にもよりますが)

敢えて言うならIKEA・モールと確定したので例の国有地が放出され誘致先により地価が変動するかな？といった所でしょう。

恐らく野村はかなり強気の数値で第一期販売してきますね。基本5000～startなんですがね。

[112: ハウスコンシャルジュPaPa]

>>109
確かに落下防止もありますが、一定の値幅帯の物は景観を損ねないようにドラム式+ウチ干しが一般的ですね。
しかし、今回squareタイプじゃないのが辛いですね。

[113: 匿名さん]

タワマンは外の洗濯物は禁止ですよ。

[114: 匿名さん]

マークスで徒歩6分で6000～でしたので って何のこと言ってるんですか？
そんな高値で売れた物件じゃなかったはずですけど。

[115: ハウスコンシャルジュPaPa]

ま、野村の強気の勘違い価格設定を高みの見物で見てみましょう（笑）

しかし、オーナー入れ替えは確実に有ります。

resaleとcapitalgainが終えたマンションがありますので。勘のいい方はこれで解ります。

[116: ビギナーさん]

立川駅に直結の複合マンションか～。
こういうの増えてきているのだろうか、よく目にする様な。
でも嫌なのが、外への洗濯物を禁止されていること。
何か他にも条件という事があるんでしょうか。
もう立川まで来れば田舎の方だと思っていましたが。

[117: 匿名]

規制、規則ではないけど、タワマンで良くあるのが朝のエレベーターの混雑で下層、中層の人が乗れないとか、タワーパーキングだと混雑時に凄く待つとかかな。

あとはベランダは公用部になるけど、規則で喫煙が不可でホタル族禁止になるかならないかじゃないかな？

[118: 土地勘無しさん]

このマンションて銭ゲバの投機対象になるの？

[119: 匿名さん]

エレベーターは何台設置予定？

[120: ハウスコンシャルジュPaPa]

>>188
御推察の通りになるでしょうね。
価格が出たら解りますよ。
駅直結ですが基本は立川ですからね。ですが野村では勘違いして強気の設定です。
こういう場合は冷やかに見にかぎりますね。

[121: 匿名さん]

受付がないので、管理費は安いのかな？

[122: 検討中の奥さま]

資料によると、カーシェアリングが常設みたいです。

[123: ハウスコンシャルジュPaPa]

>>116
そうですよね。
この立川もまだ電車userと車の二層に解れているのでカーシェア常備を常套句にしているんですよ。
HMV月極めも合わせて24H営業になりましたからね。
管理費修繕は後半から乗せてくるタイプですね。

基本条件は外干し・喫煙は確定ですね。

[124: ご近所さん]

どんなにひっくり返っても立川は立川。都内（新宿、池袋、渋谷）からみたらしょせん田舎です。

億ションとか騒いでるいる方いますが、恥ですよ。

野村もそこは空気読んでギリギリの億以内に押さえると思われます。

[125: ハウスコンシャルジュPaPa]

>>124
御指摘のとおり野村もこの空気読まずに最上階をbilionn到達させたら
恥じでしょうね。
そこまで立川住民もアホではないですからね笑。
ま、様子をみさせて戴きましょうか

[126: 匿名さん]

勘違いした人のレスが多いなー
HMVの駐車場は平日の日中限定定期は21000円／月だけど月極は４万オーバー
価値があると思った人が買うだけでどっちが田舎かなんて買う人には関係ないし、上層階の4LDKは億超えると野村の営業ははっきり言ってたよ。地方出身者間ではよく相手を田舎者扱いしてるね
アンチ野村などが一生懸命価格など批判しているけど、野村は来場者の反応みながら微妙に下げたりしてギリギリの値段設定するよ。だからなんだかんだと多くは完成前に売り切ってる

[127: 匿名]

↑同感

なんか一人やたらと知った顔して、投資に向くとか向かないとか、億を越えるとか越えないとか、コロコロと意見を変える奴がいるよね

こんな事書くとまた横文字出して書き込みしてくるかな？

[128: 検討中]

私も126さんと同じで最上階は100%億超えだと思います。
12000～13000万あたりではないでしょうか。

最上階以外でも80平米超の4LDK は9000万近いのではないかと予想してます。

[129: 物件検討中]

>No.109
私も洗濯物干せるか心配で電話で聞いたんですけど、担当の方は物干しあるから干せるって言ってましたよー(^-^)/

[130: 検討中の奥さま]

届いた資料の最上階・南西角のプレミアム住戸の間取りを見ると、3つのウォークインクローゼット+シューズインクローク、LDの天井高3ｍなど、贅沢に造られるようです。

[131: 匿名さん]

129さん、そうなんですね！
聞いていただいてありがとうございます(^^)
洗濯物干せるなら、買おうかな！ なんて^^;

[132: 匿名さん]

洗濯物に関してはMRで確認したほうがいいでしょうね。まだ全ての資料は完成していないと思うので、準備室にも最終的な情報はまだでしょう。
それに上層階で洗濯物干したら確実に何かは飛んでいくでしょう。階数で干せる干せないを線引きすると不公平になるので、タワマンは普通は一律に干せないと思うけど。

[133: 匿名さん]

pbタイプの間取りを全ての階に一部屋づつでも作ってほしいなー。作ってくださーい！

[134: 周辺住民さん]

＞＞130さん
サイト発表前の貴重な情報をありがとうございます。

立川駅のシンボルになるようなタワーマンションにしようという
意気込みが感じられます。
ただ私にはとてもとても手が出ない物件になりそうではありますが。

[135: 匿名さん]

やっぱり家族で住むとなると80平米はほしいです。
収納もいっぱいあるといいな。多少値段はあがってもせっかくなので贅沢な造りの部屋を増やしてほしいな。

[136: ハウスコンシャルジュPaPa]

>>127
立川には難しい価格で出すと断定しているんですよ。
それに何一つブレた発言はしていません。
億は必ず乗せてきます。
意見は人それぞれなので構いませんが、ハンネ付けては如何ですか？
その方が会話をしやすいかと。そうでないとMRの書き込みだと認定されますよ

一期はそれなりに集客しますが確実に掴まされますよ。
で、126さんの言うとおり徐々に切り下げです。（第一デパートの跡地仕込価格から算出すれば解ります。）

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[137: 入居済み住民さん]

> 124
> どんなにひっくり返っても立川は立川。都内（新宿、池袋、渋谷）からみたらしょせん田舎です。
私はもっと田舎に住んでいますが、これは否定しません。

> 億ションとか騒いでるいる方いますが、恥ですよ。
えぇ～、そうかなぁ、八王子のサザンスカイタワーだって、てっぺんは億ションだったんだよ。

> 野村もそこは空気読んでギリギリの億以内に押さえると思われます。
野村だから強気に出るんじゃ何のかなぁ？

それにしてもタワマンってそんなにいい？
これが１５階建てぐらいのマンションだった方が逆に魅力的なんだけどなぁ。
詳細な程度はよく分からないですが、間取りの調整も出来るなんてなかなか無いよ。

[138: 匿名さん]

野村自体でも決定していないだろう価格について、ここで予想を言い合いし、互いの予想を攻撃する意味は？

[139: 匿名さん]

タワマンがいいんじゃなくて、立地がいいんです。
立川駅直結だとどうしてもタワマンになってしまうと思います。

[140: 匿名さん]

マンションは立地を重視する方も多いのではないでしょうか？
プラウドマークスも間取りは確かに微妙な感じも否めませんでしたが、１期２期ともに完売していることからもブランドと立地が決め手になった方も多いのでしょう。
今後は駅近物件の大手や3LDKはほとんど期待出来ないでしょうから、ブランドと立地を重視する場合は多少高くてもプラウドタワーを選択すると思いますよ。タワーが嫌いでプラウドマークスを契約した人もいると思いますが、契約出来なかった人は立地重視ならタワーしかないでしょう。

[141: ハウスコンシャルジュPaPa]

ではここで一度debateの意義に関してpurposeを明確にしましょう。

a）価格の推測に異議。
　※購入検討者と野村の価格の落とし所をこのスレで明確にする事。故に購入希望価格や
　　予測は非常に有意義な為重要である。
　
b）立地に関しては全く問題がない。具体的な案件はここが立川であるという事。
　※立地はいいがやはり立川なので価格設定に大きな勘違をしないかという点。
　　地所の青山の件で例のcorporate whislte-blowing もあるので価格が強すぎる　　と良識者ある現場側からさされる時代であるということ。

C)タワマンの具体的な暗黙のルール。
※外干し禁止（もはや常識）基本的には物干しがあるのでベランダに内干しが原則。リスクや様々な要因の為。有事の際に個人的賠償が出来る方ならNP。勝どき・月島のタワマンなら外干しは多々見られるが景観は非常に悪い。

d）駐車場の確保に関して。
※電車Userは特に気にする必要なし。枠は居住に関して1/3。HMVのPがようやく24Hを開始。価格平日のみ20000~　土日も含めてだと倍額。

e）room-make
基本的に改築は全て可能だが、表記されているこちらに関しては個数限定で限られていること。つまり全て住居とは言いかねる。

f）商業施設と高さに関して。
9階は通常住居の13階に比例する。商業施設はヤマダ電機である。問題は下のテナントで
大きくマンションのimageが損なわれる。


　　

[142: ハウスコンシャルジュPaPa]

立川が西部で発達してきた理由。（概論）


基本は既知の通り八王子がmainであったが当時の八王子市長との内約で各省庁今後何があっても八王子を拠点とするとの事で維持し続けてきた。

しかし、具体的には確約をしていたのは3省庁のみであり他の省庁は確約は避け口頭に留まる。D-MATを理由に拠点を立川に移す事が発案。他省庁は新設なので当然快諾。上記の
3省庁は確約していた為、予想通り初動が鈍る。

しかしながら国策の為移転は確定的となり今に至る。官公庁が拠点となると当然公示路線価格は安定となる。

当然、IKEA・ららぽーと軒並み進出となる。focusはopen-spaceとなる伊勢丹-IKEA間で全てが決まる。

だからこそ非常に面白い立地でdebateされるのは理由がある。
注意点、強気の価格の場合は転勤の際に立地で売ることができても、賃貸で出すと賃料を
払える収入層が立川には少ない。体感的に立川の住民層だと20前後が限界。
debateされてる価格なら下は25~上は40が賃料となる。永住するならNP。

※野村は売るまではお客様、売れたらお客様ではない。以上

[143: 申込予定さん]

暇人やなぁ～

[145: 匿名さん]

友達いるとか関係ないでしょ。なんだか小学生みたいなつっこみですね。タワーとか絶対買わない人でしょ。と思った。
papaさんじゃありませんよ。傍観者です。

[146: 金額次第では検討予定派]

確かに小学生レベルの書き込みだよね
この人って最初から読むとかなり収入が有るわけでしょ？
書き込み内容も凄く冷静に見て内容も濃いし
やっぱり一生の買い物だからこういう沢山の情報は凄く参考になる
けど 正直5000万代頑張って買いたい！！！

[148: 周辺住民さん]

そうか？
内容は悪くないと思うぞ。
自分も145さん、146さんと同感。

[149: 物件比較中さん]

情報すごいじゃん。今後もヨロ。
しまり屋で、上級公務員か金融系の人でしょ？
バカな地主の息子とかより、よっぽどもまし。

[150: 匿名さん]

ノムさんのわるくちはそこまでだ！
でもこの価格はやりすぎ感がありますからね

わたしは吉祥寺の駅から遠いマンションの方が好き

[151: 匿名さん]

うーん、自画自賛？
上から目線で書いている人がいるけど、すでに出ている内容の言い換えが多いし、残念ながら薄いよ。内容もぶれてる。
それにD-MATって本当に内容を知っているのかな。DMATが正式な略なんだけど。それとも特殊な略語でもあるのかな。
本当の上級公務員や銀行の人は他人が書いた内容を引用した書き込みなんてしないでしょ

[152: 匿名さん]

まっ、叩き合いはいいとして。。

一番の希望は贅沢な間取りを増やして欲しいなぁ。
上層階にはこだわらないけど、広い方がいい！
pbタイプの間取りは最上階だけなのかな。

あと、下のお店もこだわってほしい。
前にも誰かいってたけど、オーガニックスーパー希望！
多少高くてもいいもの買いたいって人が多いでしょ。