TANTATOWN（タンタタウン）アルボの丘 向陽台ってどうですか？

[kicchomu]

先日新聞のチラシでこの物件のことを知りました。ちょっと気になってます。
ご存知の方、よろしかったら意見交換よろしく御願いします。

[2: 匿名さん]

ここって定借だよね。定借のマンションを買うのは将来の問題を買うようなもんだって本に書いてあった。

[3: 匿名さん]

突然の広告でビックリしました。
港北NTの方は完売したんですか？

[4: たんたん]

港北NTのは、完売したようです。

[5: 匿名さん]

あの辺の街の雰囲気、環境はとても好きですが、アクセスが
どうにも悪いですね。最寄駅が南武線では・・。
定借というのもかなり引っ掛かります。
とりあえずは、かなり安く買えますが。
でもやっぱり気になってしまうなあ。

[6: たんたん]

そう、かなりお安いんですよね。間取りも主婦が嬉しくなっちゃうような
魅力的なプランで。
私も向陽台は好きなのですが、稲城駅方面・南多摩駅方面から
かなりの勾配の坂なのと、定借が気になります。
６８年後、自分達は死んじゃってるけど、定借物件を残された
子供達は困るんじゃないかなと。

　

[7: kicchomu]

この物件「定借」だったのですね！みなさんの意見を拝見させていただいて
今知りました・・・かなりぬけてますよねー。
そうですよね、物件予告概要に「敷地は一般定期借地権の準共有、
建物は区分所有権」とありますよね。（勉強不足でいまいち意味がわから
ないのですが）

＞05さん、たんたんさん
そうなんです、かなり安いですよね。確かに環境も良さそう。でも定借
となると・・・。もう一度夫婦で話し合ってみようと思います。

[8: 匿名さん]

南武線は本数が少ないし、朝立川方面へは激混み。稲城からバスも結構大変。
港北ＮＴの物件とは違って、近くに駅が出来る計画もない。
６８年経てば定借じゃないマンションだって立替にはなるだろうけど・・・
定借のマンションは期限切れが近くなってくるほど治安悪化が予想される。
売却も普通の物件よりも難しくなるし。
頭金が少ないけどとにかく早くマンションを買いたい、何年後かには実家に帰る、
っていう人にはいいのかな。
確かに設備はすごく充実してますね。部屋も広いし。

[9: 匿名さん]

丘はともかく、"アルボの家"ってのがちょっと・・。

[10: 匿名さん]

>何年後かには実家に帰る
定借の物件って実際のところ中古で望む値段で売れるんでしょうか？
しかもここは交通の便が悪いし・・・・・
広さと値段は魅力なんですけどね。

[11: たんたん]

＞08さん

私も、６８０戸もある定借マンションの治安悪化が
すごく気になります。４０年ぐらい経ったら、誰も住んでない
巨大な廃墟となっていそうで・・

期限付きのマンション、古くなっても建て替えしたくないって
反対の住民が出て、建て替えも出来ず、古くなりすぎて
貸すこともできない。しかも駅からとても近いわけではない。
うーん、あまり良い事が思い浮かばない。
中古で売るにしても、相当安くするか、売れないかのどちらかでしょうね。

＞kicchomuさん

本当に安くて間取りも広告に載っているは
とても良いですよね〜　定借でなければ・・即買ってました。

[12: 匿名さん]

定借は所有権と同一価格なら広い面積に住むことが出来ます。
永住する方にはメリットは多いと思います。
でも中古物件の購入者のローン利用が困難なので、売却が
難しいことが予想されます。私の知る限りでは「中古定借」に
ローンを出す都市銀行はないです。可能な銀行があれば逆に
教えてください。

[13: 匿名さん]

値段はとても魅力ですが、定借は地代分支払があるので総合的に考えると割高になる可能性があります。
管理費等よく確認されないと危ないですね。
一戸建て定借なら銀行も出しますが、立地・マンション等考えると中古定借マンションは厳しいと思います。
港北が完売しましたが、港北は新駅のすぐ裏という立地の良さで定借マンションでも完売したのでは。
いずれにせよ、購入検討は要注意が必要だと思います。

[14: kicchomu]

夫婦で話し合った結果、やはり定借マンションはやめようということに
なりました。こちらを立ち上げて早々申し訳ありません。
他にも視野に入れている物件がありますのでまたお会いする機会が
ありましたらよろしくお願いします。
皆様、ご意見ありがとうございました。

[15: 匿名さん]

13さんも書いているように、定借物件は、それを補うだけの余程の
魅力がない限り、長く住むには厳しい気がします。
ここは、環境、広さ、価格、間取りなどとても魅力的ですが、
永住間違いなしと断言できるくらいの人でないと、勇気がいる物件ですね。
向陽台や長峰あたりの公団マンションに空き室が目立ってきてることからも、
長くは住みにくいのかなとも思えてきます。
私自身は向陽台に住んでいないので、憶測に過ぎませんが。

[16: 匿名さん]

南武線の資産価値ってどんなもんなんでしょ。

[17: 匿名さん]

南武線の年間利回り4.3%、資産下落率10年-21%
山手線の年間利回り5.6%、資産下落率-19%

参考：住まいサ○フィン、
http://www.sumai-surfin.com/

[18: 匿名さん]

でも、やはりあの間取りと価格は魅力的だ。
もう少し駅に近ければ。
南多摩駅までの坂道周辺にはなにかできないのかなぁ。

[19: 匿名さん]

近くの三和によく買い物に行くのですが、南多摩駅から三和あたりまで結構な坂ですね。
距離的にはそんなにないと思いますが、徒歩ではかなりきついでしょうか。
駅に向かうときは楽チンのような感じはしますが。。。

それと、価格の安さに驚いたんですが、定借だったんですか。
借地代は月いくらくらいなんですか。聞かれた方いますか。

でも、南多摩からの坂や借地代が許容範囲であれば、買いのような気がします。
何といっても、あの価格は魅力。

近くに大きな三和があるし、小中学校も近しい。
私は、前向きに検討したいです。

[20: 匿名さん]

定借の問題は、売却の問題・借地代の問題等ありますが、
一番大きなことは、一定の期間が過ぎた後の修繕や管理に
あると思いますよ。住まわれる方の価値観の違いから、総会
等での考えの相違が大きくなると思われます。
６８０戸もあるわけで、「定借だから修繕にお金を掛けたくない」
等々の方が現れることも予想されます。
世の中には想像も出来ないような発送をする人もいるもんですよ。

[21: 匿名さん]

八王子の方に定借の戸建がありますが、確か、土地に関しては、保証料（Ｎ百万）と月々の借地代だけです。
つまり、不動産価格はほとんどが上物の価格となります。

マンションの建物自体は２０００万強くらいなので、土地の保証料込みとしても高くないですか？
定借なら、土地保証料＋上物＋デベの儲けですよね。内訳を知りたいですね。
定借マンションのその辺の話、詳しい方いませんか。

[22: 匿名さん]

21そうなんですよ。
このクラスのマンションの建物は普通2000万円しないですよ。
全部デベの利益でしょう、でも売れ残りリスクを普通の敷地権
物件以上にかかえての事業なので多少吹っかけるのは仕方ない

[23: 匿名さん]

参考までに隣りの府中市の物件
81平米(土地の持分42平米)・5階・3,300万円(消費税93万円)

消費税は建物にかかるので、逆算すると
建物1,860万円・土地1,440万円。

[24: 匿名さん]

ですよね。

定借の場合で、８０平米くらいだと、２０００前半でも、十分儲けでますよね。

この物件は、８０平米で２５００万〜（予定）なので、少し高いような気もするけど、22さんの理屈からいけばこんなもんか？

[25: 匿名さん]

最後は捨てるつもりなら買いかもね。
でも、ぶっこわすお金も負担のはずですね。

[26: 匿名さん]

23さんの試算参考になりました。
毎月地代の支払いもあるし。うーん港北のタンタ決めた人はどう考えてい
るんですかね。あそこ新駅もできるし多少交通の便はよさそうだけど。

[27: 匿名さん]

中古で売るのはかなり難しいよ。中古の定期借地権を担保にとる
銀行って聞いたことがない

[28: 匿名さん]

保証金というのはいくらぐらいなんでしょうね。

ぶっこわすためのお金で、毎月解体積立金が要りますよ（保証金もかな）。
まだ未定になってますが、港北のほうで1,500円/月だったような。
地代もまだ未定ですね。
（23の例でいくと、「81平米 1,860万円！(土地未定)」のハンパな状態のような気がしないでもない）
建設中・解体中も68年に含まれるので、68年は住めません。年数長すぎるのでそこの2-3年はどうでもいいだろうけど。

[29: 匿名さん]

６８年後に更地にして返すという契約なんでしょうか？

[30: 匿名さん]

>>29
定期借地権なので、そうです。

[31: 匿名さん]

>28
保証金５00万円+デベの余剰利益500万円で出来上がり2800万円

[32: 匿名さん]

購入を決めた方いますか。
ぜひ意見を聞きたいです。
私はだいぶ迷っています。

[33: 匿名さん]

>>32
購入を決めた方って・・・MRもまだオープンしていないのですよ。

[34: さんさんさん]

定期借地権と聞いてびっくりしました。川を挟んだ場所の物件とあまり変わらない
値段ですよね？（概要で見てますが）
品川の定期借地権物件を検討したものなので、交通の便を主体に考えると
なんだかな〜

[35: 匿名さん]

所有権の物件よりは当然安く設定されていると思います。
でも、１０００万くらい安くないと納得いかないですね。

[36: 匿名さん]

南多摩の駅前ってどんな感じですか? 南武線の駅なので、
小さな駅なんだろうとは思いますが、コンビニとか位はあるんでしょうか?

[37: 匿名さん]

私もアルボのMR見てみようと思っているひとりです。
定期借地権ってことですが、68年後に更地にするってきまりの方が
例えば、所有権のマンションで、68年後にぼろぼろになって建替える、
建替えないの問題で住民同士が争いになるよりましのような気がするのですが。。
100㎡で2500万ぐらいなら買ってもいいかなぁ〜

[38: 匿名さん]

>36さんへ
私は数年前まで利用していました。
南多摩の駅前って、ほんとに田舎って感じです。
小さなタバコやさん以外には何にもないです。
朝は、富士通の社員さんたちが大量に降りてきます。
今でも変わらないとすれば、こんな感じです。

[39: 匿名さん]

立替えで揉めるよりましというよりも、売りたくても売れないとか、返還に近くなればなるほど
荒れる等の問題があると・・・
確かに安いけどね。
でも、南多摩駅は本当に何にも無いですよ。
ここは東京か？という感じです。

[40: 匿名さん]

定借マンションって途中解約はできるのでしょうか？
荒れるとかスラム化するとかありますが、建物代だけ払うような買い物だから
建物を償却する期間だけ住んであとは解約できれば、保証金返ってくるし
それで良いような気がしますが？
それじゃあ、ただの賃貸みたいなもんですかね。

[41: 匿名さん]

出来ないと思います。

[42: 匿名さん]

できないんだ・・。
ただの賃貸みたいですけど、賃貸であんな設備のよいマンションは少ない
（もしくはべらぼうに高い）ので、うまく利用できればとおもったのですが。

[43: 匿名さん]

途中解約はできないけど、他人に譲渡＆売却することはできます。でも定
期借地物件買うなら最悪一生住むつもりでないとだめだと思いますよ。
６８年のうち例えば３０年住んだら残３８年あるわけですが、そこで他人に
売りたいと思ったら残３８年を承知で相手に買ってもらわなけれならない
ですから。
９８歳まで生きる人は稀だから、現実的には例えば３０歳で買った人が
６０歳で残約３８年を条件に他人に譲渡したり不動産仲介して他人に
売るのでしょうね。でも売るときにマンション自体の資産価値はほとんど
無いでしょう。
でも安く豪華なマンションを買えるのだから最後は割り切りでしょうね。

[44: 匿名さん]

結論は、割り切りということで私も納得いたしました。
地代とか固定資産税を計算して、所有権より納得できる価格差であれば
検討しようと思います。

[45: 匿名さん]

固定資産税の対象も建物だけですから、
永住するつもりであれば安く済むのではないでしょうか。
ローン＋マンション管理費＋マンション解体積立金＋固定資産税
という感じで計算して賃貸と比較すればはっきりすると思います。

[46: 匿名さん]

>43
一生住めるだけ住んであとはどうなろうと。
って考えるのが妥当ですかね。

[47: 匿名さん]

>46
そう思います。物件と立地を本当に気に入らなければだめでしょうけど。
港北ＮＴのタンタは新駅徒歩５分の立地で将来性を気に入って買った
人が多そう。仮に当物件が２５００万とすると通常分譲だったら３５００万
くらいは最低しますよね。ローンをさっさと完済し、浮いた分を老後のた
めに使うというのも賢い選択かもしれません。

[48: 匿名さん]

>47
そこなんですよね。港北タンタは新駅さえできればとにかく場所がよい。
港北のすばらしい環境を享受できますもんね。
（ごみ焼却場や高圧線のことはここではあえてふれません）
南多摩だとそこがどうなのかなと。純粋な住宅地としてはよさげだけど、
商業施設とか公共施設の充実度はまったくかないませんもんね。

[49: 匿名さん]

>48
南多摩は何も無い殺風景な駅ですが、マンション周辺の環境は多摩ＮＴ
の向陽台なので住環境は整備されてますよね。学校もスーパーも近くに
あるし、クリニック・託児所もマンション内にできるみたいだし。これで港
北ＮＴみたいに色々な商業施設ができれば言うことないんですけどね。
80平米・2500万円台という価格とマンションの仕様を考えると魅力的で
すね。ただ都会派の買い物好きだときびしいかもしれませんが。。。

[50: 匿名さん]

昨日、モデルルーム事前内覧会に行ってきました
担当の人がイマイチだったのと、定借っていうことを除けばいい物件だと思いました
他にも見に行かれた方いますか？

[51: 匿名さん]

私、本日MRに行って参りました。
＞50さん同様、担当の営業はアンポンタンでした。。。。
でも、建物の設備や、設計・間取りなどはとてもよい物件ではあると思いました。
（港北NTのものとほとんど同じですが）
しかしながら、現地付近には初めていったのですがちょっとここに住むには
かなり寂しいところなので、子供もまだちいさいので私は見送ることにしました。
地元の人なら、抵抗ないとは思うので80㎡ぐらいのはかなり手ごろかと思います。