TANTATOWN（タンタタウン）アルボの丘 向陽台ってどうですか？

[kicchomu]

先日新聞のチラシでこの物件のことを知りました。ちょっと気になってます。
ご存知の方、よろしかったら意見交換よろしく御願いします。

[142: 匿名さん]

>>138さん　136です
私も向陽台にはまったく土地勘はありません。
MRに行った時、まず南多摩からの坂は結構きついなって思いました。
次に、スーパー三和。時間があったので買い物までしてしまいましたが、
なんとなく、肌に合わない感じでした。なんとなく清潔感に欠ける感じがしました。
イトーヨーカードならよかったと思います。
MRの帰りはもう夜だったのですが、周りはかなり寂しい感じで幼い子供が2人いるので
駅からの距離もありますし、不安にかられました。
きっと土地勘のある人なら気にならないのかもしれませんし、
住めば都というのもわかってはいるのですが、今の環境と比べてしまうと
広さと設備・安さの魅力は充分にありますが申込みまで踏み切れませんでした。

[143: 匿名さん]

たしかに坂だらけですね。
そして三和は混んでいました。でもいろんな物が売っているので
便利だなと感じました。昔からあるディスカウントショップというかんじ。
142さんの言っている清潔感に欠ける感じというのわかります。
南多摩駅前は何も無し。確かに寂しい。
しかしながらＭＲを見た後家族で辺りを散歩してみたところ
ほのぼのした気分になりました。
良くも悪くも向陽台は独特の雰囲気をもっている町ですね。

[144: name匿名さん]

うん・・・買って損はしませんね。

[145: 匿名さん]

これ買う人がいるなんて驚きですね
駅からの距離や借地権などの良くない条件で安くて当然
結局その程度しかお金を出せない人が集まるのを考えると恐ろしい
買って損しない？後悔はするんじゃないですか

[146: 匿名さん]

今後50年以内に関東地方を直下型大地震が襲うことを予測して
わざと借地権つきを買っているんじゃないかな？？

[147: 匿名さん]

145見たいな人は買わなければいいと思う。
だけど、買う人に対してそういうこと書き込むのはどうかと思うけど。
心の中だけで思ってればいいんじゃない？
まるで、その程度さえも出せない人の僻みか思っちゃうわよ。

[148: 匿名さん]

>>145はさぞかしお高い物件を購入されるのですね。

[149: 145]

ごめんなさい
考えてみたら色々な条件考えてお買い得と判断できたら買いですね

自分、全然高い物件買ってないですから

[150: 匿名さん]

ねらうなら、2000万円台のものかなって思います。
そのくらいの金額なら納得できる条件（借地とか立地）と思います。
3000万円以上のは、そこまでお金かけられるなら所有権か戸建てを
考えた方がいいかなって。
建物だけでも、結構広い部屋はびっくりするぐらい固定資産税がかかるみたいですよ。
私の考えでは2,000万円台なら後悔しない

[151: 匿名さん]

稲城の向陽台〜長峰〜若葉台エリアはきれいに区画整理して街作りして
いるから一戸建てはとても高いです。３０坪未満の狭い土地は多分、無い
ですよ。あってもエリア外。３０００万ではとても戸建ては買えません。
郊外のこの地が気に入って永住してもよいなら、定借で２５００万なら
まあよいのでは？
（参考）近鉄不動産の一戸建て分譲
http://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/wakabadai/access/index.html

[152: 151]

誤解を与えるといけないから追記します。
>>郊外のこの地が気に入って永住してもよいなら、定借で２５００万なら
>>まあよいのでは？
は当物件（アルボの丘）のことで、一戸建てで５０００万以上しているから、
定借で２５００万くらいならよいのでは？という意味で書きました。

[153: 匿名さん]

毎日見ていますがあまりスレ盛り上がってないような・・・
152さんのおっしゃる通り、私は長く稲城には住んでいますが、向陽台は
それほど安い場所ではなくなっています。
もっと駅から遠い、152さんのおっしゃる一戸建ては5000万円。若葉台なんて
買えたものではないですよ。多摩市の多摩ニュータウンとは違って、
電柱のない街ですからね。稲城市の多摩ニュータウンは多摩市をモデルにした
進化した多摩ニュータウンですから。定借を納得できて、これからの無駄な
マンションの固定資産を整理できれば良いのではないでしょうか？
これから少なくともインフレにはなりますよ。。。

[154: 匿名さん]

>>150さんのおっしゃる2000万円台の部屋は今後どうなんでしょうか？
150さんのおっしゃる定借でのメリットでもある安い部屋も一理あるとは思いますが、
マンションは移住空間を買うものですから私は95㎡の移住空間の価値は
感じています。
皆さんはどう思われますか？

[155: 匿名さん]

ゆとりがあるから広いのは、よいですよね。また１００平米近いマンション
を通常の所有権分譲で買えば、それなりの価格になりますから定借で
安く買えるのはよいことと思います。多分、３０００万くらいですよね？
３人程度の家族であれば８０平米の３ＬＤＫで充分満足できると
思うのでさらに安い２０００万円台にこしたことはないかと。

[156: 匿名さん]

150ですが、書込みはもちろん個人的意見です。
安いから広いところにも手が届くって思って100㎡以上のところを
買っちゃうと、地代も建物の固定資産税、はたまた光熱費なんかも
沢山かかっちゃったりして結構生活大変！なんてことになっちゃうかなって。
掃除も大変かな？身分相応の買い物しなくちゃね。
地代も12000円×12ヶ月×68年＝979万円！値上げの可能性もあるし。。。

[157: 匿名さん]

>>156さん
154の者です。おっしゃることもそうですね。100㎡以上のところは、上物の共用施設の分配がありますもんね。
無理しても95㎡の人気のあるところならほぼ3000万円だったかと・・・
まだ確立されていない定借の今後を見据えて、移住空間の価値を考えても
いましたが・・・まだ確立されていない定借マンションの難しいですね。
地代はあがることもありますが、その時は消費者物価指数があがり、インフレに
なると考えています。スーパーインフレになることはないと思いますが、
インフレに少なからずなると思っていますのでおっしゃる今のメリットの部屋、
移住空間を買うという3000万円までで価値のある部屋がその人にとって
価値がある買い物になれば良いと思っています。

[158: 匿名]

100㎡以上のところは共用施設の分配があるっていうこと初めて耳にします。詳しく教えてください！

[159: 匿名さん]

>>157の者です。
少し表現がおかしかったようです。すみません。
100㎡だけじゃなく、上物は分譲ですから、当然、広い部屋には
それだけの共有部分の固定資産税が掛かるという意味です。
ですから80㎡だろうが、掛かるとは思いますので…
そういう意味でアルボの中で広い部屋には分配が比率で多くなると
いう意味でした。

[160: 匿名さん]

平米が広くなれば、固定資産税も高くなるし、修繕積立金も高くなります。
それらの中には共用部分のお金も含まれています。

[161: 匿名さん]

稲城駅徒歩25分、南多摩駅徒歩7分の2つの路線。広くて安いのが魅力的。でも定期借地のアルボ。
多摩境駅徒歩20分、広くてわりとお手頃価格な分譲のグ○ンスイート。
南大沢駅徒歩7分、なんとか手が出る便利そうな分譲のロー○ル。（そろそろ値引きが期待できそう）
多摩センター駅徒歩15分、だいぶ頑張らないと無理そうだけどとっても気になる分譲のＤ’グラ○ォート２。（以前１を見て気に入ったものの、既に手の届く範囲の部屋はなかった）

多摩地区で見て周ってますが、見れば見るほど迷います・・・。
永住するつもりなので売ることは考えてませんが、やはり借地というのが気になり検索していたらここに辿り着きました。
こちらのスレが一番活発に意見交換していますね。参考になります。
買いと思っているみなさんは、借地でもこの広さで2000万円代なら・・・といったところなのですね。
自分の中でもあれこれ考えてはいたのですが、いまいち自信ももてず、こうやって他の方の意見を聞けるのは有り難いです。

[162: 匿名さん]

アルボは非常に取得価格が安いと思いますが、皆さんも少なからず
住宅ローンを使われると思いますが、銀行ローンですかそれとも公庫？
公庫でもアルボはフラット３５は使えないようです。
皆さんはどのようなローンをお使いになりますか？

私も161さん同様、多摩地区に永住を考えています。ＤグラⅡには非常に興味は
あります。161さんはＤグラⅡは行かれるのですか？

アルボは定借であり、今の低金利時代の良いローンを使えそうにないので
迷っています。
皆さんはどうですか？

[163: 匿名さん]

>>150です
前、3,000万円台のアルボなら一戸建てを考えるって書きまして
3,000万円台ではあの辺りで一戸建ては買えないってご指摘いただきました。
ちょっと言葉たらずであったのですが、3,000万円台のアルボを買える人は
地代・管理費・駐車場代・修繕費・解体費用なんかを換算すると4500万から
5000万の予算が組めるんではないかと思ったのです。
もちろん、アルボなら借り入れが少なくてすむので利子がかさまないって
いうメリットはあるのですが、土地をもつことは売れば土地代はもうそんなに
下落しないと思うので、一戸建ての方が得かなって考えをもっています。

[164: 匿名]

今後、人口が減少していき、土地はあまるとさえ
言われているのに、土地代はあまり下落しないと
お考えなんですか？？

[165: 匿名さん]

>>163さんへ
>>3,000万円台のアルボを買える人は地代・管理費・駐車場代・修繕費・
>>解体費用なんかを換算すると4500万から5000万の予算が組める
　上記が良く分かりません。誰かも書いてると思いますが管理費、借地代
、解体積立金等の月々のランニングコストは、通常分譲の毎月払う額（３
万程度） とほぼ同じみたいですよ。でも確かにマンションは住んでからの
ランニングコストが一戸建てよりかかることは事実です。これで通常の分
譲だと土地代の固定資産税も掛かりますし。何れにせよ将来、資産を残
そうという人には向いていませんね。
　家のために大きい借金はせず、生きているうちに家以外の趣味とかに
お金をかけたい人向けかもしれません。164さんの言われるように土地も
上がる傾向にはない（特に郊外）ので一概に一戸建てが特とも言えない
かも。

[166: 匿名さん]

土地の固定資産税はどのくらいですか？

[167: 匿名さん]

>>166
まぁ、建物と同じくらいだと考えればいいんじゃないかな。
多少の違いはあるけどね。

[168: 匿名]

161さんへ、
向陽台に住んでいる者ですが、稲城駅まで徒歩25分、南多摩駅まで7分とは
ちょっと違うと思います。あそこのマンションのゲート予定地からだと稲城駅迄
徒歩だと16〜18分（距離はそんなにないんですが往路、帰路ともup down有る
為）。バスだと5分。南多摩の場合、往路12分、帰路だと登りになるので15分。
車だと2〜3分ていう感じです。でも向陽台の人は稲城駅を利用する人のほうが
断然多い。駅からはちょっと離れていますが、車持ってる人には便利なとこです。
中央高速の稲城インター（現在は八王子方面には行けません）から稲城大橋
経由ですぐですから。銀座で遊んで、霞ヶ関ICから高速がすいてれば30数分で
もう我が家に帰れます。住居に何を重視するか人様々なので、一概に
いえませんが、あの価格であの環境と便利さが手に入るなら、向陽台に住ん
でる人でも買う人、結構いるんじゃないかしら。
春の新緑の頃、また秋の紅葉のころ、城山公園の芝生で寝転がったり
公園通りから野球場、くじら橋をへて陸上競技場、中央体育館のある
稲城中央公園までを広い歩道をゆったりとペットと共に散歩している多くの人
をみると向陽台を愛する者としても本当、いいとこだと思います。
向陽台を気にいって購入を決意された皆様、歓迎いたします。そういう人に
来てもらいたいです。
ところで新宿駅の西口広場に稲城インター、向陽台の巨大な道路公団の
電飾看板あるの、皆様知ってますか？
今回の販売とタイミングよすぎて、宣伝みたいですね。

[169: 匿名さん]

固定資産税の減額を考慮すると、借地代は年間１０万ははるかに下回ると思われます。
駐車場代がいくらか知りませんが、駐車代によっては、所有権のマンションと月々の諸経費は同じくらいでは？
お買い得だと思います。借地権でも価格がその分安いのですから中古で売るときも問題ないでしょう。

[170: 匿名さん]

＞162さん
161です。本当にローンにことも悩みますよね。
ＤグラⅡも買えるかどうかは別にして、もちろん見に行くつもりです。

＞168さん
地元の方のお話が聞けて嬉しいです。
若葉台に住んでる友人に歩くとどのくらいか？と聞いてみたら、あの回答だったんですが、実際にはもっと稲城寄りなんですね！京王線に近いほうが我が家は有り難いので、これでアルボのポイントが少し上昇しました。

[171: 匿名さん]

>>161さん
私は非常にアルボの設備などなど気にいっています。正直、９５㎡の部屋は
抑えていると言ってもいいです。色々な方面から優遇さをデベにアピール
しています。
しかし、これからの金利状態を加味するとまだ確立されていない定借マンションの
力のなさを感じます。フラット３５が使えないということは証券買取型の
ローンが使えない＝公庫も買い取らない＝価値判断が難しい物件と
判断しています。
私の計算だと固定資産税、ローン＝ランニングコストなどなど加味すると
>>165さんがいうまではありませんが、３５００〜３７００万円程度と
計算しました。３５年ローンを組むと、それ以降はどの分譲マンションでも
管理費、修繕積立金など払うため、３５年スパンで詳細に計算したところ
フラット３５のような今の時代の優遇ローンを使わないで変動や１０年固定
ローンで払い、それ以降は▲０．４％優遇でもこれからの途方の
平均金利は１０年後までに３．５％と考えていましたので今は受託減税や
優遇ローンを使うことを前提に検討しています。

これからも>>165さん、宜しくお願いします。

[172: 匿名さん]

フラット３５は銀行側のメリットが少ないため導入がいまいちでしたが、
東京三菱もみずほと同じくらいになって来たので普及するかな〜
と思って期待しているのですが、当物件は使えない？としたら残念
ですね。（マンション営業が面倒くさがっているだけだったり。。。）
でも今の銀行ローンは低金利だから頭金をなんとか集めて借り入れ額
を抑えて返済期間を短くするのがベストなのかも。

[173: 匿名さん]

>>171の者です。誤字ばかりですみません。
当物件はフラット３５の対象にはなってないことを確認しました。八千代と三井
住友のローン紹介があったので八千代のローンセンターに確認したところ
対象物件になっていないようです。グットローンにWebで相談したところ、
多摩ニュータウン地区は権利形態など複雑とも聞きました。そのためなのかも
しれません。
三井住友は今、期間限定で２．９５％全期間のローンも出てきましたので
これから銀行も序所に商品を出してくるかもしれませんね。

[174: 匿名さん]

173さん、本当ですか？フラット３５は使えないのでしょうか？公庫は
使える物件なのに定借だからですかね？

[175: 匿名さん]

>>173　>>174
.>>172です。公庫は使えるのに新型ローンは使えないのですか。。。
住宅金融公庫のＨＰでフラット３５のＱＡを見ると以下の記載があります。
条件が複雑なのかもしれませんね。
Ｑ15 　敷地が借地の場合でも対象になりますか。
Ａ15 　敷地が借地（普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地
　　　　権）の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があり
　　　　ます。
でも>>173さんの言うように銀行で全期間2.95%とかあるならそちらの方
が、フラット３５と違って団信への別加入も不要だし、よいかもしれませ
んね。

[176: 匿名さん]

>>173です。
八千代のローンセンターに確認しているので間違いはないと思います。
また、ＭＲの担当にも確認しました。
他の銀行でも当然、同じだと思います。>>175さんのおっしゃる「一定の条件」って
いうのがグットローンの「権利形態が複雑」ということだと思います。
２．９５％の銀行ローンは今だけですが、これから住友だけではなく、他も
出してきてほしいと思います。

確かに取得価格が安いっていうメリットはあり、ランニングコストには利子が
ないので借入も少ないってことになりますが、今ではあまりお買い得ではない
ような気もしています。
確かに向陽台は良いところですが稲城駅が少し遠いとも感じています。
当方は、30年近く稲城に住んでいましたので土地観もありますが、それでも
遠いとも感じます。

[177: 匿名さん]

フラット35は、物件がよくある建設反対の訴訟の対象になっている場合も対象外になるぐらい、
条件が厳しいです。

[178: 匿名さん]

フラット３５は本当に厳しいようです。しかし、公庫が使える分譲物件ではほぼ
間違いなく、フラット３５は適用になると聞きました。しかし、団信保険に別途
加入することになりますし、銀行ローンは金利に加味されていますので
非常に低い金利設定の金融機関でなければ、これから銀行が長期ローンを
販売してきたら変わりないものになるとも思います。

[179: 匿名さん]

地代＋解体準備金を６８年間・約１千万分支払い払わなきゃいけないのが
つらい。

[180: 匿名さん]

悩んでいる者です。
慣れない地代＋解体積立金を６８年と考えると長く負担の大きいものに
感じます。しかし、通常のマンションも３万円程度の管理費など。
この物件は大規模であるが故、それなりに管理費などは安い。
（いずれあがるだろうけど、それほどは長期修繕計画に沿って値上げ）
大規模マンションで大規模修繕でも頭数が多いのでそれほどは
負担もないような。。。また、途中で無理な修繕はしないだろう・・・という
思い。６８年を持たす修繕のみと言い聞かせて・・・
通常の分譲マンションでも管理費＋修繕積立金など３万程度。
３万×１２ヶ月×住んでいる年数＝５０年としても１８００万。
当物件は多少なり管理費などは安い。
本当に悩む物件だ！
しかし、部屋は大きく、移住空間のメリット（価値）は大きい。。。
難しい・・・

[181: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の平米単価はいくらぐらいでしょうか。
（管理費160円・修繕積立金70円程度かこれより上なら、安くはないです）

[182: 匿名さん]

４０年も経つとマンションとはいえ、相当古いものになります。
「もう、こんな広さは必要ないし、もっと新しいところにでも・・」と思っても
この物件は売れないでしょう。賃貸に出しても築４０年のマンションでは
借り手もいません。しかも、建替えもありません。
この物件は、所有権分譲以上に、手放したいときに手放すことが出来ないのでは。
すると、残りの３０年、高くなっているであろう管理費・修繕費と地代をずっと
払い続けるんですかね。かなりの額になりますよ。
４０年後にこの物件は資産ではなく、大きな負担になるのではないかと、心配しています。

[183: 匿名さん]

>>182さんの指摘を私も気にしています。物件価格が安いので、ローン
自体は２０〜２５年程度で完済したとしても、以降手放したくても売れない
と考えています。(駅近など立地がよければ売れるのかもしれんないが、
当物件はそうではありませんし。今後マンションが余る時代にあえて
この場所に期限付きの中古物件を選ぶ人が多くいるとは思えない、)

定期借地権は途中契約破棄はできないとのことなので、売却して
権利をうつさない限り、最後まで（68年分の）地代は自分で払わなきゃ
いけない。６８年後というと孫の代ですよね。
そんな先少なくとも自分は生きてない。

[184: 匿名さん]

>>182さん　>>183さん同様に私も気にしています。確かに取得価格は
安いけれど、通常の分譲マンションと違って、管理費など以外に地代＋
解体積立金が最後までもれなくついてくる。今の日本には４０年程度の分譲
マンションしか残っていない（＝まだない）ため、今後、マンション価格が
どうなるのか不明な世の中。>>182さんの40年は極論としても20年ぐらいで
転売するならそれなりの価格ならば買い手はあるかも！？
南多摩がどうなるか不明だけど、それほど開拓はされないはず。高架線路に
なることは決定しても所詮ＪＲの南武線。メイン駅としては・・・向陽台の人は
ほとんどが京王線を利用することが多いため、必ずバスになる。歩きでも
稲城駅までは可能だけど、エントランスから一生懸命急いでも15〜18分程度。
部屋からならば20分。バスなら7分程度か・・・
定借の取得しやすさに騙されて、大きな負担になるかもしれない物件で
あることは確かに一理あると考えています。
平成４年にできた法律での新しい制度のマンション。定借セミナーを聞いたけど、
定借のメリットしか話さない税理士。まだ新しい形のマンションに希望を
賭けるか安泰にいくか・・・
難しいマンションですね！

[185: 匿名さん]

マンションって６８年ももつの。もたないよね。
途中（４０年後）でボロボロになって建て替えようとしても、借地の期限が決まっているので簡単にはいかないでしょう。
ということは、どんなにボロボロになろうが６８年間建物を使用する必要があるということか。

幕張の方のマンションは更新できる借地のようなので、建て替えも問題なさそう。

そんな先のことまで考えてもしょうがないから、安いから消耗品だと思って買っちゃうか、新車を買って１５年乗って捨てるのと同じ。
４０年後に二束三文で売ればいいんだよ。
どこのマンションだって築４０年じゃ二束三文ですよ。

[186: 匿名さん]

185さん

そうなるとここ(アルボ)はマンション購入というよりも、「賃貸マンションを
長期契約する」というイメージですね。
築20年以降経過すると修繕一つにしても他のマンション以上に
激論となってしまうのではないでしょうか?

[187: 匿名さん]

・更地にするんだからボロボロになっても放置して68年後解体
・68年後まで現在の建物をぴかぴかで維持する
・途中で建て替える
のいずれもありですよね。
定期借地権マンションを買うにあたって、みんなの思惑が違う可能性は大きいですよね。

全住民の意志が、どれかに統一できていればいいんでしょうけど、それは難しそうで。
（意思統一が難しいのは定期借地権マンションに限ったことはないですが、さらに難しそうです）

[188: 匿名さん]

二束三文でも売れればまでいいけど、築40年のぼろぼろマンションなんて
買う人いるかね?　立地が余程よければうれるだろうけど。

[189: 匿名さん]

南多摩駅ってイマイチ使えないって話がありましたが、都心通勤なら分倍河原で京王線に乗り変えれば問題ないのでは？
なぜ、京王相模原線の稲城駅までバスで行く人が多いのでしょうか？
南多摩駅なら歩けるし。帰りの坂がきついからですか？

[190: 匿名さん]

先週末にMR見てきました。
閉館間近でしたが結構人が入っていました。
いいことしか説明されないので色々と気になる点はあるけど
利点もそれなりにあるので真面目に検討してみようは思って
ます。
情報の場として活用しますのでよろしくお願いします♪

でも、残念なのが営業は正直×ですね−−；
他のMRもみているけど、過去最低の対応でした！（はずれを
ひいたかな）

[191: 匿名さん]

189さん

私は中央線方面に職場があるので、南多摩駅利用予定です。
先日駅から歩いて（のぼって）みました。
確かに坂ですが、まぁ個人的には許容範囲でした。そんなにしんどくなかったです。
徒歩7分と書いてありますが、信号待ち有り＆ゆっくり歩いて
10分でしたから、これも許容範囲でした。
南多摩駅は小さな駅でしたが、切符買って改札入って電車にすぐ乗れそうな
コンパクトな駅で、それはそれでいいのかな・・と思いましたよ。

もうちょっと途中の道が寂しくないといいのですが。
でも図書館のオープン予定は嬉しいです。