パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART10

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404969/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK・2LDK・2LDK＋DEN・3LDK
面積：44.01平米～106.56平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主・販売代理：日本土地建物販売株式会社
売主：大成建設株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[81: 匿名さん]

3LDKで、最上階や角部屋を除く手頃な価格帯住戸だと、
残りは80B, D, Hの3タイプしかないのか。。
入居までまだ1年半近くあるというのに。なんなんだこれは。

[82: 契約済みさん]

売れる場所ということですね

[83: 匿名さん]

大学で言うと、人気のある明治、とかですかね。

[84: 契約済みさん]

この短期間でよくここまで売れましたね!!

[85: 匿名さん]

80K はまだありますか？

[86: 匿名さん]

グラスカの北中高層以外だったら、こっちの方が高いねー
南東角の坪単価で同じ階で比較しても坪単10万高い。

[87: 匿名さん]

グラスカはスーパーゼネコンが施工したのにね。ここと違って。

[88: 匿名さん]

ここの南東角は高い。というか角が高いから残っている。
グラスカは3LDKが薄いので比較対象が少ないが、
例えば西側ワイドスパン3LDK（行灯部屋なし）の抜ける部屋30階後半で比較すると、
新規分譲時で坪単価は同等。そして、グラスカの中古売り出しを見ていると、
新規分譲時よりのせている（成約は知らんが）。

[89: 匿名さん]

デベやゼネコンは相応に価格に転嫁されるわけだから、納得できるなら買えばいい。
個人的にはスルーしたが、オープンレジも特定層の支持があり瞬間蒸発するのも頷ける。
ゼネコンは気にならず、むしろ西松でコストがおさえられて良いと考える人が買うだけ。

[90: 匿名さん]

>88
南東角が高い？？
一期一次で瞬間蒸発したのに？？

[91: 匿名さん]

とりあえず、鹿島じゃなければ良いと思います。

[92: 匿名さん]

オリンピックがらみの公共事業需要による３割以上の建設コスト上昇とじわっと１割ぐらい都心部の土地の価格上昇していることを考慮すると単純にマンション価格も２割ぐらい上がってくると予測せざるを得ないのではないか
つまり今、買わなければ、３年後は同程度部屋が２割程度高くなってから買うことになる　まさにインフレ政策をどうとらえるかということかと

[93: 匿名さん]

西松タワー危ないな。実績があまりにも少なすぎる。タワーはスーゼネと相場がきまっているが、ここはコストカットで西松へ。これがどうでるかだな。前すれでここの制振のネガがでていたがね

[94: 匿名さん]

90㎡超の供給が薄すぎて選択肢がないため東南角は売り抜けられた。
ただ、間取りが使いづらいのに角にのせすぎているため、角が残っている。

[95: 契約済みさん]

他のマンションとの細かい比較ばかりして
買えない人のネガはすごいですね
買ってる人はここが一番いいから買ってるのですよ
高くても安くてもここがいいんです

[96: 匿名さん]

あえて買わない人のネガもいるんじゃないかな。

[97: 匿名]

そのとおりです。
まともな人は、いちいちネガレスしないから。

[98: 匿名さん]

８０平米だいの３LDKって、子供が小さいうちはともかく、少し大きくなったら、四人家族ですむのは辛いですよね。

[99: 匿名さん]

検討者が周辺相場からのコスパを見て判断するのは当たり前。
とはいえ、ここはもう本戦は終わって消化試合みたいなものなので、
まともな検討者は少ないと思われるが。この板を見ていて出遅れてる人は少ないはず。
一部の特殊層と契約者が新しい情報がないか見ている程度。
契約者はネガは総スルー、見てもあまり意味がない。

[100: 匿名さん]

ここの間取りは3LDKが行灯部屋あり住戸含めて小振りすぎる。
正直、ファミリーが余裕なくひしめきあって住んでいるイメージ。
三井さんももうちょっと単価を上げて上の層を狙ってくれればよかったのに。
グラスカが反面教師になりすぎ。角住戸もそう。グラスカの角は割安だった。

[101: 匿名さん]

住んでみて思うが、大崎は交通利便性が格段にいい。
恵比寿、渋谷、新宿、お台場が10分以内。横浜へのアクセスもよく、
品川へワンメーターで羽田や成田利用も申し分ない。
そのうえ、街区が整備されておりきれいで、ほどほどに日常の買い物や飲食施設もある。
周辺は御殿山など住宅地を抱え、オフィスビル主体で土日は落ち着きがあるため、
住みやすさは格別。欲を言えば、ほどほどで開発を止めてもらいたい。
タクシー跡地やソニー跡地にも建つようだが、あんまり人が増えない方がいい。

[102: 匿名さん]

湾岸スレでもたまに見掛けますよ。
自分が買ったらもうそれ以上はマンションが建って欲しくは無い、って書き込み。

[103: 匿名さん]

ここの坪単価360って低地のタワーとしては最高峰だよね。
しかもあえて品川区？
中央区にこれから乱立するタワーマンションと真っ向勝負して、
勝てる要素があまりないと思う。

[104: 匿名さん]

品川区の低地西松タワー〜ね。。であれば、たとえば都心３区中央区の住みふタワーの方がエントランスなんかここより全然豪華でいいですよね。ここより安いしね。あわててここ買う必然性がないよね。

[105: 匿名さん]

最終は目黒がいいな！

[106: 匿名さん]

ここはもう買いたくても買えないんだけどね。。ある意味、もう終わってるから。
目黒は検討の価値あるけど、どれくらいで出てくるか。パークタワーの例もあるので。

[107: 匿名さん]

なんで40かいだてなの？

[109: 匿名さん]

実質関係なかったのかもしれないけど、コンセプターがなあ。。
果物がなる木々って、いらんだろ。実が落ちて掃除も大変だろうに。
もうちょっと実利のほうに力をいれてくれればよかったのに。

[110: 匿名さん]

このタイミングでこの高値で買うなんて、ババ引くようなもんでしょ。
相場観なさ過ぎ。

[111: 匿名さん]

パークシティってことは、三井はこのまわりにもまだ建てる気ってこと？

[112: 匿名さん]

>>111
今ＭＲが建ってる土地は、
確か三井のタワマン計画があったはず。

[113: 匿名さん]

それでパークシティなのですか。小杉も豊洲もタワマンが数棟ありますものね。

[114: 契約済みさん]

今後も栄えていきましね
買っといてよかった

[115: 匿名さん]

あと西口に住友が３本建てる計画がある。
近い将来、武蔵小杉とか豊洲っぽくなるよ。

[116: 契約済みさん]

１１５さん

そんな感じですかね。
私はライフプランに合わせ、将来売却するつもりで購入しており、競合が増えてなんか複雑な気分。

[117: 匿名さん]

いや、街並みが完成すれば、相乗的に評価は上がりますますよ 開発する側も再開発が進むにつれて価格を上げてくのがセオリーだし、供給コストも既にあがってます

[118: 匿名さん]

今後のパークシティ候補は、ソニー4号館、NS、ソニー5号館、MRのとこあたりですかね
3.4本は40階だてがたつのかな

[119: 匿名さん]

>118
敷地的に無理。

[120: 匿名さん]

>115
山手線外側は不便な上に地盤も悪いよ。過去スレで出てた東京都都市整備局の
危険度評価マップ・ランキングをみると、比較にならないくらい危険度が上がる。
私だったら半値でも買わないね。安くない買い物なんだから、わざわざ危険な物件買う気がしれない。

[121: 匿名さん]

＞120
そもそもそんな計画ないよ（笑）

[122: 匿名さん]

大崎駅の山手線外側って地盤悪いの？
あんまりそういう印象なかったけど。

[123: 購入検討中さん]

＞122さん

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/09_shinag...

ですね。
地盤というより木密地域の火災でしょうか。

大崎駅山手線外側といっても、再開発地域ではないところです。

[124: 匿名さん]

たしかに内と外で別世界なんね

[125: 匿名さん]

＞122さん
前述の東京都都市整備局の地域危険度一覧表によると・・・

パークシティ大崎のある北品川5丁目は、全5133丁中、
倒壊危険度：3351番目
災害時活動困難度を考慮した総合（倒壊・火災）危険度：1997番目
ただし、今回の再開発の効果は未だ反映されていないので、総合危険度は3351番目よりも優秀になるのは間違いないでしょう。

対して、住不のタワーとは西品川1丁目のことだと思いますが（3本は建たないと聞いてますが）、
倒壊危険度：1182番目
災害時活動困難度を考慮した総合（倒壊・火災）危険度：547番目
こちらは、再開発しても全方位を線路に囲まれているので災害時の活動困難度が非常に高く、改善は難しいでしょう。
ちなみにすぐそば西品川2丁目の総合危険度は97位となっています。

更に言うと、大崎駅以南の山手線外側は総じて成績が悪く、危険度が高いのに対し、山手線内側に危険度が高いとされる地域は無く、パークシティ大崎を擁する一連の再開発地域は全て地区内残留地区（避難の必要なし）に指定されています。

山手線外側は上記の理由もあって、内側と比較すると安くなっているのだと思います。リスク回避するか、安価な物件を取るかということですね。

[126: 匿名さん]

関東大震災の死者の約8割が木密地域の火災が原因だったと思います。再開発エリアを広く取って、近隣の住宅まできれいに整備してくれればいいですが、そうでないと山手線外側は火災も結構怖いですね。

[127: 匿名さん]

要するに地盤の話ではないね。
木密の話なら誰でも知ってる。この間も戸越銀座の立ち退きがどうのってTVでやってたな。

[128: 匿名さん]

地盤もパークシティ3351に対して1182だったら悪いでしょ。都内下位20％の地盤。

[129: 匿名さん]

>128
倒壊危険度って地盤の話なのか？
あと地盤は丁目ごとで評価できるわけじゃないよね。

[130: 匿名さん]

今ちょっと調べたけど、

>建物倒壊危険度は、地域の建物の種別と地盤分類により測定しています。

だそう。やっぱり地盤だけじゃないよね。木造戸建てが密集してれば危険度は上がるだろう。

[131: 匿名さん]

なんにせよ、山手線外側はここよりは危険ってことでしょ。
パークシティ大崎が品川区内で屈指の安全性を誇るのは確かなんだね。

[132: 匿名さん]

北品川5の地盤分類は台地2。でもここは違うんじゃないのかな。。。

[133: 匿名さん]

台地に乗ってるからベタ基礎なんじゃないの？

[134: 匿名さん]

モデルルームで配ってる資料でも堂々と台地って書いてあった気がしますが・・・。

[135: 匿名さん]

江戸時代の地図によると田んぼだね　まあ杭打ちをしっかりやれば問題ないでしょう

[136: 匿名さん]

中古もじわじわ価格上昇してきてます

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がこのほど、2014年1月の首都圏不動産流通市場動向をまとめた。それによると、中古マンション、中古戸建て共に成約件数の増加基調を維持。また、成約価格も上昇傾向を維持している。
　中古マンションの成約件数は2688件(前年同月比6.8%増)。前年同月を上回るのは、これで17カ月連続となる。1平方メートル当たりの平均成約単価は41.53万円(同4.5%上昇)、成約価格は2673万円(同1.2%上昇)だった。
　中古戸建ての成約件数は887件(同2.4%増)。ほぼ前年並みだが、2カ月連続で前年同月を上回っている。平均成約価格は2885万円(同0.5%上昇)だった。

[137: 匿名さん]

どの場所の中古マンションなのか、にもよるし。

[138: 匿名さん]

＞135
なにいってんの？？そもそも杭基礎じゃないけど。地盤が強固なのは疑いようがない事実。

[139: 匿名]

ネガレスのレベルが低すぎる。

[140: 匿名さん]

>>135

はあ？杭なんでうたねえよ。ベタ基礎だろ。ベタ基礎ってのは支持層まで土を掘り返してその上に基礎を作る。

杭ってのは支持層が深くて掘り下げられないからしょうがなく杭を打ち込みその上に基礎を作る。

[141: 匿名さん]

ここ昔は田んぼだよ。台地ではない。地盤もゆるゆる。グラスカは３．１１でクラックがいっぱいはいったこと知ってるよね。結構ゆれるんだよここは。で、西松タワーでしょ。実績なさすぎでホントこわい。その点グラスカは鹿島だから技術力は一枚も二枚も上手。潜在リスクが大きい物件だ。

[142: 匿名さん]

鹿島って手抜き工事してマンションこれから取り壊すところでしょ？

[143: 匿名さん]

ここ台地だったの？ほんとかねえ。。。

大崎まで（から）降りたり登ったりしてる御殿山住民の率直な疑問です。

[144: 匿名さん]

ここ昔は田んぼだよ。江戸地図みれば一目瞭然。台地は北品川５の大使館のあるところだよ。

[145: 匿名さん]

ここは地盤と西松タワーが最大のリスク。西松タワーは神田神保町のタワーの他、実績あるのか？
高層でスーゼネが多いのは技術力が全然ちがうからだ。稀に三井住友みたいに高層技術を得意としているところもある。実績は勿論多い。誰か提示してくれないか。ケースを。４０階以上がベスト。

[146: 匿名さん]

>145

三井住友も過去に某タワー物件でコア抜きミスって是正工事して騒ぎ起してるんだけどな。

[147: 匿名さん]

西松は相模大野の耐震タワーで３・１１のとき損傷して、売主負担で補修したなんてお粗末な実績がある。

[148: 匿名さん]

西松はリスクやな。やはり。こんなところでケチってるからな三井は。仕様でもケチってるしな笑　でも売値つり上げてるから利益はほくほくでんな。（あほらしい。）

[149: 匿名さん]

高層タワーがスーゼネばかりってのがそもそも勘違いだけどなｗ

[150: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[151: 匿名さん]

鉄筋抜いた清水や引渡し不能の鹿島よりマシだろ。

[152: 匿名さん]

三井がらみなら、赤坂タワーの大成もお忘れなく。

[153: 匿名さん]

どちらも引渡前にわかって対応したのは不幸中の幸い。引渡し後に判明するなんて・・・。

[154: 匿名さん]

三井って施工に関するトラブル多いよ。市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリート事件、赤坂の人身事故と。最近は、地所にお株を奪われた格好だけど。

[155: 匿名さん]

西松タワーの実績ないのか？　鹿島よりましとかそういうレベルの話じゃないんだが笑

[156: 匿名さん]

150さんありがとうございます。ここの申し込みを見送る旨、150さんの本書き込みを見せて営業に伝えようと思います。本当にありがとうございます。
営業のかたにヤバイとアドバイスいただいた中身の心当たりを、問うてみたいと思いますが、もし言われの事実が見当たらない場合、逆に150さんに何かご迷惑をお掛けするかもしれないのでその際はごめんなさい。

[157: 匿名さん]

もう、ネガ思い付かないんだからあんまりいじめるなよ。

まぁ、地盤が弛いとか西松がヤバイとか嘘ばかりつくのはよくないけどね。

仕事でやってるのか、倍率を下げたくてやってるのか知らないけど、あんまり嘘ばかり書いてると訴訟問題になるから気を付けた方がいいですよ。
企業から個人が訴えられると大変だよ。

どうせ書くならもう少し調べて、本当の事を書きましょう。それならあまり問題にはならないから。

[158: 匿名さん]

市川では当初、キャンセルは買主事由で手付金没収なんて主張して揉めたしね。

[160: 匿名さん]

150の書き込みを代表に三井営業にこの掲示板みせたら良いよ。私はここに書き込まれたネガコメントを参考に商談して見ますよ。いくらネガ書き込む人でも嘘は書き込まないと思うので営業も真摯に応えてくれるでしょう。

[161: 匿名さん]

＞159
そう焦りなさんなw

[162: 匿名さん]

>モデルルームで配ってる資料でも堂々と台地って書いてあった気がしますが・・・。

これは本当なのかね？
台地の定義が私と違うのかな。どうみても台地にはみえず、低地なんだが。。。

[163: 匿名さん]

150の書き込みに対し、管理者向けに「発信者情報を求めたい」との要請項目あるからそれを使ってみると面白いかも。ここのネガ書き込みのどれが150かが見えてくる。その他の掲示板のネガ書き込みにもヒットしたりして（笑）

[164: 匿名さん]

で、ここの子どものもう１棟はいつから販売なんだろ？
ここが売れてから？

[165: 匿名さん]

パークシティというぐらいだからこれから幾つか建つんじゃない？

[166: 匿名さん]

パークシティって三井の分類では大規模物件。ここ一棟だけでもそれだけの規模がある。

[167: 匿名さん]

レジデンス棟だろ？もう10階くらいまでできてるよ。
タワーじゃないけどウォールスクリーンで結構かっこいいね。目黒川沿いだから低層階でも抜けはある。

[168: 匿名さん]

過去スレでもあったけどもう消化試合だね。
東向きが欲しいけどもういい間取りない。
でも引き渡しが一年半後だからキャンセルも出てくると思いそれに期待。

[169: 物件比較中さん]

まぎれもなく低地ですよ。
それも目黒川の沖積低地。
浸水リスク0.5～1mと明記されています。
標高も3～5m程度です。

[170: 匿名さん]

まだ一年半あるってことは引き渡しの頃には20%前後の含み益が見込めそうですね 不具合でキャンセルになってるマンションはそうした事情を織り込んでるのかな

[171: 匿名さん]

ここが2割上がる頃、中央区なら5割上がってるでしょう。

[172: 匿名さん]

低地だけど資産価値は十分あります。憧れる街になれるかはわかりませんが。

[173: 匿名さん]

>169
そのリスクは、ここ数年で建設された色んな地下施設が考慮されてないから。

近隣のマンションで一番川から離れている(そのマップで最もリスクの低い)パークシティ大崎に水が到達する前にニューシティー、ゲートシティー、グランスカイ等々が保有する地下部分が調整池として機能するから心配ないですよ。

不謹慎な考えかもしれませんが、事実です。

ちなみに、それらの地下施設の容積をざっくり計算すると、少く見積もっても荏原調整池よりも大きいです。
荏原調整池自体が溢れたこと無いので、バッフアーはかなり余裕ですね。

単純に目黒川の水位で計算すると、あと13メートル分は水位が上がっても大丈夫。

嘘だと思うなら周辺の地下施設の体積を計算してみてください。

[174: 匿名さん]

低地とか台地とかなんの話してるの？
なんか見てると元々地盤のはなしをしてたのに、ネガの人が表層地形の事と勘違いして暴走してる？？

表層地形はたしかに御殿山と比べたら、この辺一帯が山ではないから低いですが、地盤の話だったらこの辺は台地ですね。

たまには川沿いだからとか、大昔田んぼだからとかいう人いますが、マンションは戸建てと違って表層にそのままたてる訳じゃないから無関係ですね。

[175: 匿名さん]

別にネガではなく、ただの御殿山住民なんだけどね。
繰り返すが、どうみても低地で目黒川に近いここの地盤が「固い」とか「台地」だとか、にわかには信じられないというだけ。

先に示された「倒壊危険度」の順位は、全域高台の北品川4が4000番台なのに対し、高台と低地が混在する北品川5では3000番台。低地の危険度が高台より高いがためにこういう結果になったのではないかと思うんだが。

[176: 匿名さん]

2割も含み益が見通せるわけないでしょ。
なぜ今この価格で三井が売るのか考えたら分かる。

[177: 匿名さん]

この物件にすべてが詰まってるわけではなかろうに。
長所も短所もすべて把握したうえで、購入者は満足して買ってますよ。
なので購入者が必要以上にポジることもない。
また部外者が必死にネガっても、もはや単なる妬みとしか捉えてもらえない。
要するに不毛な議論ってこと。

[178: 匿名さん]

現状で何割ぐらい売れてしまってるんですか
それがすべてを物語っているのでは

[179: 匿名]

177さんのいうとおりだと思います。

[180: 匿名さん]

どなたかテンプレート作ってくださいませんか。定期的に地盤の話が出て来て荒れますので。

当該地域は、武蔵野台地の南端の洪積層にある谷地です。

一般的な低地は、「河川流域の沖積地」のこと。東京東部がこれに当たります。

従って、大崎は標高が低いが、地盤の良好な洪積層の上に有るかと。

ただし標高が3〜5メートルと比較的低く、目黒川の氾濫に対する防潮板が必要とされている。
ちなみに丸の内も標高3メートル。

てなわけで、標高と地勢、地形がごっちゃ混ぜになっているようですので、老婆心ながら。