パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART10

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404969/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK・2LDK・2LDK＋DEN・3LDK
面積：44.01平米～106.56平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主・販売代理：日本土地建物販売株式会社
売主：大成建設株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[741: 匿名さん]

臭いか綺麗かどちらか？

[742: 匿名さん]

石原元都知事は、海から川を逆上って内陸に届く津波被害、を心配したんじゃなかったかな。

[743: 匿名さん]

ここ目黒川逆流する津波来たらアウトだよ。
湾岸は水門あるけど、目黒川は水門無いから。

[744: 匿名さん]

アウトか、、恐ろしいですね。もし、そうなったら。

[745: 買い換え検討中]

マンションなら上に逃げたらいいでしょ
戸建の方が心配だと思いますけど

[746: 契約済みさん]

水が来たら門扉が閉まって入らないようななってますよ

[747: 匿名さん]

麻布十番とか飯田橋あたりも全滅だね

[748: 匿名さん]

震度5でどうなるかな？ネガポジ関係なし、真剣です

[749: 匿名さん]

具なゃりなるかな？

[750: 匿名さん]

乾式壁は震度５でも壊れることがある。

[751: 匿名さん]

グラスカは3.11で、かなり被害でたんでしょ。

[752: 匿名さん]

長期修繕計画って、自然災害のことを考慮してないから、乾式壁が壊れたら補修費用をどう捻出
するかってのが問題になる。場合によっては一時金徴収。

[753: 契約済みさん]

今年の夏頃完売って。それはそれでMRなくなったら困るな。
MRみながら、家具の検討とかしようと思ってたのに。残り1割か。。

[754: 匿名さん]

25階まで建ち上がりましたね。夏頃には最上階まで建ち上がっているでしょう。
歩行者デッキの工事が目黒川の対岸（駅より）のほうでも始まりました。

[755: 匿名さん]

契約者ならMR撤去する前に連絡があるはずだよ。家具の検討はそのときでしょ。

あと、最後に写真取りまくっておいたほうがいいかも。某デベは引渡前の内覧会の段になって、実際の設備とパンフレットの説明が違うことが発覚、パンフレットの記載ミスでモデルルームが正しいですなんて説明した。だけど、そこも完売でモデルルームは撤去したあと。

[756: 匿名さん]

被災地の写真を見ればわかるけど、鉄筋コンクリートの建物は津波を被っても問題ないくらいの強度があります。
これは湾岸もそうですが、過度に津波を心配するのはどうかと思います。

[757: 匿名さん]

建物は大丈夫でも水が入ったらアウト。地下には受電設備や自家発電がある。

[758: 匿名さん]

デッキ工事はニューシティのどのあたりではじまったのでしょうか？

[759: 匿名さん]

グラスカ住人の検討者ですけど、グラスカは殆ど被害でてませんよ。
部屋によってひびか１本はいったかどうかレベルですね。
エレベーターも早め復旧したし。
朝からスーパー長蛇の列でしたね。

[760: 匿名さん]

ヒビが入ったの？本当ですか？

[761: 匿名さん]

ひび入ってるよ。三井リハウスから聞きましたが

[762: 匿名さん]

>>758
ニューオータニと、日精ビルの間。ここに接続されるみたい。
屋根も今は無いが、ニューシティ側で付けるんじゃないかなと期待。

[763: 匿名さん]

>761

三井のリハウスから聞いたってことは、ヒビ入ったまま補修してないの？

[764: 匿名さん]

駅まで屋根付きだとかなり便利ですね。どんな感じになるのでしょうかね？

[765: 匿名さん]

あとはゲートシティ側からパークシティ方面に延びるエスカレーターがどこにできるのかですね。デッキのほうもどんな感じになるか気になりますね。動く歩道とか設置されたりして（笑）

[766: 匿名さん]

ヒビが入ったってそれ単なる石膏ボードですよね。

[767: 匿名さん]

デッキは三井じゃないからね。どうなるかは分からないってところ。某物件なんて、デッキの建設が遅れて入居して１年経った今もまだ工事中なんてのもある。

[768: 匿名さん]

>766

建築基準では震度５強では損傷せずってなってるけど、対象となるのは構造部分だけ。なので非構造部分は壊れても設計上問題無しなんだよね。

[769: 匿名さん]

766
グラスカ検討スレパート７（何故か８と表示される）の震災当時のレスを読みました。
非常階段にヒビ割れとかが入ったそうです。　

[770: 匿名さん]

ひびが入ったみたいですよね。スレに書かれてないことも、当然ありますが。

[771: 匿名さん]

程度にもよりますがヒビは怖いですね。。この手お話はなかなかおもてにでてこないから真相はわからないですけど

[772: 匿名さん]

震度5は今後頻繁にありますから、ヒビなるなら、どこ住めばいいのかな？

[773: 匿名さん]

目黒川はそもそも立地的に津波の心配はないよ。

湾内の中腹で、湾の入り口から見て横向きの川は津波の影響はほとんどの受けない。
そもそも神奈川、千葉等で30メートル以上の津波想定の計算でもこの辺は1m程度だからね。

揺れに関しては、ここは支持地盤が強固だから、周りの戸建てなんかと比べたら安全だと思うよ。

[774: 匿名さん]

ここの制震(低張力鋼ダンパー)について過去スレでネガあったけど、あれは根本的に間違えてて、地震程度の変形では強度に影響ないのは実験で証明されてるみたいだね。

個人的には油圧ダンパーは定期的にメンテ必要だし、怖いしね。
うちのマンションも油圧ダンパーだけど、定期的にダンパー取り外して動作確認してるなんて聞いたことない。
免震にも言えることだけど、複数の部品から出来てて、稼働部がある機械がメンテフリーなんて不可能に近い。

その点、低張力鋼ダンパーはシンプルで機能の維持が容易だから、信頼性は高いね。将来的には制震のスタンダードはむしろこちらでしょう。

[775: 匿名さん]

773さんみたいな回答お待ちしておりました。ありがとう！

[776: 匿名さん]

>772

構造壁なら耐震基準の対象になるから震度５強なら損傷しないはず。そういうのは低層の鉄筋コンクリート壁の物件。ただ、低層でもALC壁を使ってるケースがあるから要注意。

[777: 匿名さん]

北側のソニーってどこかが落札したのでしょうか？

[778: 匿名さん]

>774

矛盾だらけ。油圧ダンパーメンテナンスが必要と思っていて、定期的に動作確認してないってのならまず管理組合に指摘するのが最初でしょ。地震が来たらアウトだよ（笑）。マンション検討はそのあと。

[779: 匿名さん]

ブランズシティのスレでネガられてるね。売れてない？とかいわれてるし、、同じ品川区での「シティ対決」かな。

[780: 匿名さん]

ニューシティと川の間の道路で工事してました。
ニューシティはニューオータニイン横で建物間がちょうどきれているところがあるので、
そこからデッキがとおるんでしょうね。

[781: 匿名さん]

本当、人気あるんだね、ここ。
確かに品川近辺はリニアやら山手線新駅やらで発展が見込まれるし、
住環境もほどほどに落ち着いていて、この規模の一帯開発だからな。
MR跡地の物件ねらうか。ここの坪単価は明らかに超えてくるだろうけど。
もしくは目黒駅前か。そこはさらに段違いに高そう。

[782: 匿名さん]

ガーデンシティ品川御殿山は、3Mに続いてまたテナントがはいってるようでした。どっかの生保だったかな。
店もようやく入ってきて、いよいよ稼働しはじめる感じ。マリオットのレストランはちょっと微妙かな。
宿泊客以外がわざわざ訪れるほどでもない。ウェスティンやシェラトン都のほうが全然いい。

[783: 匿名さん]

リニア品川駅は今の新幹線ホームの地下になるので、
ここからはかなり遠い。
山手線新駅は品川駅と田町駅との中間なので、
更に遠い。

[784: 匿名さん]

ソニー通り沿いが雰囲気のいい店が並べばいいんだけどなあ。
カンテサンスのところはそれなりの店が入りそうだけど。
ソニー跡地はおもしろいものつくってくれないかな。
マンションやオフィスビルばっかりではおもしろくない。

[785: 匿名さん]

確かに品川ワンメーターは魅力です。
御殿山経由、五反田〜六本木行きのバスはいまも泉岳寺を通りますが、それもさらに使えそう。
オリンピック関連でいうと、臨海線も期待できそう。
お台場、有明あたりが賑わってくれるといいです。

[786: 契約済みさん]

リニア品川駅も新駅もしれてます
新駅 は最寄りじゃないでしょ
リニア品川駅もここに住んでて遠いと感じる感覚がわかりません
何回も乗り継ぎする訳じゃないでしょ

[787: 匿名さん]

埼京線・湘南新宿ラインは渋谷も使えるようになりますよ。
いまはホームが離れているから駄目ですが、改良工事では山手線と並ぶ感じで便利になる。
あとは大崎短絡線かな。これが実現するとさらに便利。

[788: 匿名さを]

大崎から行くと山手線ホームからは長〜い通路を歩いて、更に地下に深く降りることになるリニア品川駅。
回数ではなく乗り継ぎ距離。

[789: 匿名さん]

さをじゃなくさん

[790: 匿名さん]

埼京線でいうと新宿新南口もよくなるでしょう。高島屋前の駅ビルや地下歩道の整備で。

[791: 匿名さん]

ソニー通りのライフはなりたつんだろうか。ここの前にもスーパー出来るし。
フーディアムは厳しいかな。

[792: 匿名さん]

こっから新幹線やリニアにのるのは車つかいましょうよ。港南口でもワンメーター。
羽田でも大してかかんないでしょ。

[793: 匿名さん]

ソニー通りのライフ、かなり大きな感じですね。

[794: 匿名さん]

オフィスができれば需要がうまれるわけだから、店もそれなりに整うでしょう。まさにいったい開発の魅力。一気に変わっていく。それにしてもオープンレジを掴めたひとはラッキー。オープンレジではあんまり聞いたことだけど、そりゃ瞬間蒸発するわ。リセールが難しいといわれるけど、あの価格で出すなら問題なく売れそう。

[795: 匿名さん]

車なら便利な大崎。

[796: 匿名さん]

御殿山小の工事で崖のところもやってるけど、植栽はきちんと入れ直すんだろうか。あのもっさもさの森みたいな感じが好きだったんだけどな。

[797: 匿名さん]

電車の利便性が圧倒的に高い

[798: 匿名さん]

新宿、渋谷への埼京線での通勤はサイコー。朝のラッシュ時でも余裕で座れる。

[799: 匿名さん]

ツタヤのスタバは混む一方だな。もう一軒つくってくれんかな。かなりのリピなんだが。

[800: 匿名さん]

電車なら、代官山、広尾、白金台には住む気がしない。面倒くさい。

[801: 匿名さん]

金持ちは港区だよね。

[802: 匿名さん]

いっそ、ニューシティも立て替えてくれればいいのに。

[803: 匿名さん]

金持ちは低層かな。島津山、池田山、花房山、長者丸は品川区。

[804: 匿名さん]

いわゆる五山ってやつか

[805: 匿名さん]

ファミリー向けならオープンレジのなんとか港区にというのはやめてほしい。
品川区アドレスなら検討した。
あそこで港区にはめたら保育園とか小学校が不便。

[806: 匿名さん]

見栄とプライドとセレブはビンボーへの予兆

[807: 匿名さん]

そりゃ5山でしょ。昔の水田地帯にはすまんがな。いまは、工場地帯かいな。

[808: 匿名さん]

金持ちは区なんかどうでもいい。アドレスより、周辺住居や自宅の格が重要。

[809: 匿名さん]

いやいや金持ちは3aだよ

[810: 匿名さん]

ここは金持ちが自己満足で買う物件ではない。実利のために買う物件。交通利便性、買い物、住環境、子育て環境は格別。リセールも悪くない。

[811: 匿名さん]

どこの区でもピンキリ。区というか、区のどこかが重要。

[812: 匿名さん]

さすがでんなあ、810さん、買います

[813: 匿名さん]

この板は、契約者と非検討者しか見てないんだな。

[814: 匿名さん]

813
この世には契約者と非契約者しかいないんだが。もう〜w

[815: 匿名さん]

検討板は検討者のためのスレであって
もう検討を終えて買った契約者や
非検討者の書き込むスレではないが。

[816: 匿名さん]

週末とはいえずいぶん盛り上がってますね。
残り1割ちょっとしか残ってないと思いますが、1期並みの盛り上がりですね。このまま一気に売りきっちゃうのかな？？

[817: 匿名さん]

ルサンク大崎ウィズタワー賃貸

73.34m²
26.3万円（14,000円）
http://www.athome.co.jp/kr_01/dtl_1028953402/?DOWN=1&SEARCHDIV=1&a...

分譲価格7300万だったとして粗利回り4.5％か。
ネットは4％切るな。やはり大崎は投資には厳しいな。。

[818: 匿名さん]

賃貸だと港区湾岸に大量供給されているから、どうしても比較されるんだろうな。
この辺は賃料が高い割に都心に遠いからな。

[819: 匿名さん]

>778
>774
何が矛盾なのかはよく分かりませんが、オイルダンパーは所詮機械なのでどうしても世話が必要ですが、どこのマンションもまともに管理されていないのが実情で、制震構造としては、ここのように低降伏点鋼の方が安心ってことですね。

そもそも、低降伏点鋼を用いた制震は、オイルダンパーと比べてメンテフリーでいけるというのが売りの一つなので、長期に渡って安定した性能が要求される制震装置においては、オイルダンパーよりも低降伏点鋼の方が良いでしょうね。

[820: 匿名さん]

週末とは言え、1日で100件近い書き込みがまだあるなんて凄いね。
終盤になれば売れ行きも衰えて値引きも狙えるかと思ってたけど、とんでもなかったなぁ…残りの部屋数が少ない分、希望が被りやすくてそもそも買えなくなりそう。早く買っておくべきでしたねー。

[821: 匿名さん]

だいぶできてきたね

[822: 匿名さん]

819さん、安心しました。
低降伏点鋼のメリットを知って。

[823: 匿名さん]

残り少ないですが、購入予定の人は頑張りましょう！。
掲示板も通常は過疎ってきて然るべきなのに、未だこれだけの注目を集める物件なんて、そうそうないです。

[824: 匿名さん]

そりゃ、投稿内容を読むと契約済みさんらしき書き込みも多いですから。

[825: 匿名さん]

むしろ、終盤なのにこれだけ倍率下げのネガが多いことに驚嘆ですね。
皆さんも、次こそ買えると良いですね。

[826: 契約済みさん]

この高値でこの内容でしょ？
普通は見送りでしょ

[827: 物件比較中さん]

そりゃ、三井系社員書き込み隊？のスレは多いよ。一人で、ネガ・スレ織り交ぜて書き込んでいるんじゃない？　レスが速いからおもしろがって反応するんでしょ。

[828: 匿名さん]

目黒駅前は夏を超えそうだし、他に山手線直結のいい物件ってないんだよね

[829: 匿名さん]

直結？

[830: 匿名さん]

>826
>827
真っ先に反応したのはポジの人ではなくて倍率下げのネガ部隊でしたね（笑）

[831: 匿名さん]

これだけ安けりゃ倍率下げるの必死になるのは無理もない

[832: 物件比較中さん]

確かに、東向きの70～80㎡は、間取りもよく、まずまずの価格でしたね。
このところのように価格が上乗せされた状況では、割安感はあったでしょう。
ただし、設備のグレードは決して高くなく、所詮パークホームズのレベルです。
残っている住戸では割安感なく、魅力は感じませんね。
ただし、早く買った人が幸運だったかどうかは、大いに疑問です。

その上、２階のほとんどを占める幼稚園スペースは、品川区の区分所有となるようです。
（その持ち分だけ、住民側の持分は減ることになります）
懸念していた管理費は洗うようですが。
再開発に税金が投入された見返りが、区分所有だとは！！
「今まで決まっていなかったから言わなかっただけ」とは、デベの言い分。
全くふざけた話です。

固定資産税も再開発分乗っかっています。
せいぜい住民は子作りに励んで幼稚園児を増やし、取り返しましょう！

[833: 匿名さん]

あら、持ち分減るんだ。後出しじゃんけんやないかいな。

[834: 匿名さん]

持ち分減って困ることないし。
むしろ区が所有してくれないと困ることだらけだろ。

[835: 匿名さん]

品川区の幼稚園は入るのが楽なのですか？
住民の子の優先入園って普通、無いですよね。

[836: 匿名さん]

持ち分が減ると税金が安くなる以外になにか変わるの？
管理・修繕費も安くなるのかな。区が一部負担するから。

[837: 匿名さん]

区分所有権の販売後に土地の所有分割合が減ったんですか？
そんなのあり得ないでしょう。

[838: 匿名さん]

幼稚園部分の所有権はもともと住民ではなく再開発組合のものです。もともと共用部分ではないのだからマンション購入者の所有割合が減るわけではない。

[839: 匿名さん]

今年は御殿山幼稚園は抽選になりましたね。
御殿山幼稚園は御殿山小学校と隣接する敷地にありましたが、再開発工事のため現在品川こども園内に移転しております。来年はマンション内に戻ります。
マンション内には保育園も設置されるみたいですね。ただ区立なので障害のある子供の養育施設もできますよ。

[840: 匿名さん]

共用部分じゃない！！！
このマンションの2階が共用部分じゃないなんて、とんでもないことですよ！
皆さん、そんなこと分かって買っていますか？？

持分とは土地に対する区分所有権の比率ですよ。
2階部の所有権が品川区（再開発組合から譲渡？）にあるからこそ、
土地の持分において、住民側の比率が下がるんじゃないですか！

NO.838は　言っていることに矛盾有！
あなたはデベの営業で、適当な話で言いくるめようとしてませんか？