パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART10

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404969/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK・2LDK・2LDK＋DEN・3LDK
面積：44.01平米～106.56平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主・販売代理：日本土地建物販売株式会社
売主：大成建設株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[No.2 by 匿名さん 2014-02-09 19:43:41]

ここも大差ないないかもしれないよ。どこも人手不足のようですからね

[No.4 by 匿名さん 2014-02-09 20:25:33]

それにしても割高だね、ここは。

[No.5 by 匿名さん 2014-02-09 21:51:03]

豊洲の二倍以内で買えるくらいだから、むしろ割安だと思う。

[No.7 by 匿名さん 2014-02-09 22:35:56]

ここは年内に完売すると思います。条件厳しい西の低層が地権者部屋なので。
地権者さんが安く転売してくれないかなぁ。

[No.8 by 匿名さん 2014-02-09 22:46:04]

年収どのくらいかな？

[No.9 by 匿名さん 2014-02-09 23:50:43]

>4

割高って思ってたけど、やっぱりここいいです。
ＭＲ行った中で、住みたいと思ったＮｏ．1です。
完売したルサンクも同等の値段だったことを知り、過去5年間程度の大崎タワーの比較では十分安いし。

大崎のタワーがどこも割高なんだよね。

[No.10 by 匿名さん 2014-02-10 05:55:12]

これからリニア線が出来るだけでなく、都心直結線もできるから成田、羽田へのアクセスが飛躍的に上がります
10年後にはタワーマンションも倍増し、国際的な複合都心に変貌しているでしょう

[No.11 by 匿名さん 2014-02-10 09:36:37]

リニア線ができるのは大崎駅ではなくて品川駅。
都心直結線が計画されているのも大崎駅ではなくて京急品川駅。まだ確定ではないし。
タワーマンションが倍増？供給過多で中古転売のライバルが増えてしまいますよ。倍増はあり得ないけど。

[No.12 by 匿名さん 2014-02-10 09:41:29]

今のままの大崎で十分です。
国際的複合都市なんて住みたくない。

[No.13 by 匿名さん 2014-02-10 13:56:56]

京急品川に直結線できるのはいいですね。
飛行機乗るときは荷物多いことが多いから、タクシー初乗りで行けるのは助かる。

[No.14 by 購入検討中さん 2014-02-10 16:38:56]

MRから帰り、オープンレジデンスの横通って、プリンスホテルのテニスコート横を通って帰りましたが
高輪口まで15分ってところでした。まぁ思ったより使えるという感じですね。

[No.15 by 匿名 2014-02-10 17:06:25]

大崎からみて正面にある都営住宅はなんで再開発プロジェクトに参加してないのでしょうか　

[No.16 by 匿名さん 2014-02-10 21:55:35]

地権者である東京都が再開発組合に参加していないため。
税金投入して都営住宅を建て替えても税収増えるわけでなし、公共の利益にもならないからね。

[No.17 by 匿名さん 2014-02-10 21:58:14]

>>14

マンションからじゃ高輪口まで15分以内は無理。
１７分はかかるね。ただ20分はかからないと思う。

[No.18 by 匿名さん 2014-02-10 22:03:32]

エリとはきらい

[No.19 by 匿名さん 2014-02-10 22:05:54]

16
品川駅近くの都営マンションは将来、ＪＵＮビルと共に壊して再開発される計画があるよ。
都営も色々ですね。

[No.20 by 匿名さん 2014-02-10 22:17:31]

>>19

Junビルのとこは都営じゃなくUR都市機構ね。
取り壊しの理由は耐震基準を満たしていないから。

[No.21 by 匿名さん 2014-02-10 22:19:56]

あとさ都営住宅のとこって見事に御殿山小学校の学区から外れているんだよね。

なんでだろう？不思議だなあ（棒読み）

[No.22 by 匿名さん 2014-02-10 22:21:21]

ちなみにパークタワー東京サウスのとこにあるのはUR。こちらは再開発済み。学区はもちろん御殿山だよ。

[No.23 by 匿名さん 2014-02-10 22:34:01]

近くのURですが、外に洗濯物とか布団ほしてるね。雰囲気だいなしね。さすが大崎

[No.24 by 匿名さん 2014-02-10 22:35:10]

中国人結構いるね。MRで見たよ。昨日とかも。管理組合めんどくさそうだし、大丈夫かな。

[No.25 by 匿名さん 2014-02-10 22:50:56]

あそこのUR家賃高いね

[No.26 by 匿名さん 2014-02-10 23:07:41]

>24
東洋経済で以前、外国人の富裕層がここも買ってるって書いてましたからね。
誰だろうと、売れて人気があるのは良いことです。

[No.27 by 匿名さん 2014-02-10 23:10:25]

結局、２期はちゃんと売れたんかいな？

[No.28 by 匿名さん 2014-02-10 23:17:13]

完売ッス

[No.29 by 匿名さん 2014-02-11 01:14:20]

中国人は、空き巣やりそう。

[No.30 by ママさん 2014-02-11 01:21:22]

http://bit.ly/MFltM2
22階までできてるみたいですね。
後半分かぁ〜

[No.31 by 購入検討中さん 2014-02-11 05:40:21]

建物しょぼいね(´-ω-`)　がっかり。

[No.32 by 周辺住民さん 2014-02-11 07:45:03]

ほんと、たてものしょぼすぎやわ。西松やからしゃーないが

[No.33 by 購入検討中さん 2014-02-11 08:00:02]

もう少し高級感あってもよかったのにね。

[No.34 by 匿名さん 2014-02-11 08:02:49]

私は室内の設備に満足しませんでした・・・

[No.35 by 匿名さん 2014-02-11 08:06:12]

今どき、タンクレスじゃないトイレってないだろ、そうだろ？

[No.36 by 匿名さん 2014-02-11 08:11:04]

てか、高級感全然ないやん。少しふるくなったらURもどきに笑

[No.37 by 購入検討中さん 2014-02-11 08:20:26]

眺望がよくない部屋しか残ってないね。

[No.38 by 購入検討中さん 2014-02-11 08:26:02]

条件悪い部屋は残ある。内装、設備が異様にしょぼいから、これから買う人いないと思うけどな。で、この外観と。失速感はいとめない。

[No.39 by 匿名さん 2014-02-11 08:26:44]

たすかに。

[No.40 by 匿名さん 2014-02-11 08:45:56]

トイレがタンクレスでない！信じられない。外観もしょぼいしやめた。

[No.41 by 匿名さん 2014-02-11 09:21:54]

なんか不自然なほど、急にネガが続いている

[No.42 by 匿名さん 2014-02-11 09:27:48]

連続ポジもあるよ。三井信者？業者？笑

[No.43 by 匿名さん 2014-02-11 09:40:02]

少なくとも、外観良いと思うよ。
街のバランスもいいし。

[No.44 by 匿名 2014-02-11 09:50:22]

私も外観は普通に良いと思うよ。
大崎のこの場所は大変住みやすくていいなと思います。
まあ、買えないけどね。

[No.45 by 匿名さん 2014-02-11 09:57:15]

西松はマンション作り巧くないよ。内装は要チェックだね。もともと低仕様だからチェックもなにもないんだが

[No.46 by 匿名さん 2014-02-11 09:58:44]

西松はラトゥール代官山など超高級物件とか普通に手掛けてるよ。

[No.47 by 匿名さん 2014-02-11 10:04:12]

超高級って何？（笑）

[No.48 by 匿名さん 2014-02-11 10:05:49]

＞46
ここも変なポジが多いな笑

[No.49 by 匿名さん 2014-02-11 10:11:03]

超高級っ普通に書いとるがな。ポジではなく実績を紹介してるだけ。これがをポジと言うならそういうことなんでしょう（笑）自分の発言の矛盾を気付けない方みたいだけど。
http://www.smaheya.com/m/rent/520/

[No.50 by 匿名さん 2014-02-11 10:34:09]

>49
西松の”超”高級マンションのサンプルって１つだけなの（これ分譲でないけど）？もっとだしてよ笑

[No.51 by 匿名さん 2014-02-11 10:40:15]

＞４６
分譲で西松どこかないのか。君の例では高級賃貸が例だよね。そもそもターゲットが違うのでお金のかけ方も違うと思うがね。

[No.52 by 匿名さん 2014-02-11 10:47:12]

余裕の購入層が暇つぶしに閲覧しているのは分かるが、まだ必死にネガろうとしている張りつきがいるんだね。ご苦労さんとしかいいようがないｗ

[No.53 by 匿名さん 2014-02-11 11:52:20]

外観は普通（グランスカイ近似）、内装も標準的（許容レベルぎりぎり近く）。
グランスカイに比べて3LDK分譲戸数がかなり多いが、70㎡台で押さえることで、
分譲戸数を増やして単価を落とした。顧客ボリュームゾーンに上手く当てている。
瞬間蒸発もしないが、悪くもない出足で、人気住戸が出払ったあとから狙ってCMを打っている。
残戸数と残期間を考えるとほぼ想定通りの進捗だろう。敢えていえば、
7〜9千万でなく、10〜12千万出すからそこそこの広さ、間取り、仕様が欲しいという層は、
この立地だから確実に一定数はいるが、彼らは手を出しにくい歯がゆい物件。
また、DINKSも前述理由で手を出しにくい。もちろん万人受けする必要もなく、
ターゲットやポジショニングをたたせるほど、そこから外れるネガ者は出る。

[No.54 by 匿名 2014-02-11 11:52:55]

高級ではありませんか、武蔵小杉のエクラスが西松の施工です。
内覧会対応やその後の修繕対応が悪いとの意見が多かったようです。施工会社だけでなく売主の問題もあると思いますが。

[No.55 by 匿名さん 2014-02-11 12:07:11]

>53
ここの10～12千万の部屋は一期一次で完売したよ。

[No.56 by 匿名さん 2014-02-11 12:11:17]

的外れなネガが多いけど、富久の二期が終わるまで皆さんもう少し我慢してくださいね。
そもそもここを検討してる人で、富久で我慢できる人っているのかな？？

[No.57 by 匿名さん 2014-02-11 12:17:54]

ここへの批判に正面に答えないで
他物件批判に話を擦換えてるようではどうなの？

[No.58 by 匿名さん 2014-02-11 12:20:39]

富久と比べるのは可愛そう。あっちは投資向け物件だから中身が違う。

[No.59 by 購入検討中さん 2014-02-11 12:24:58]

N松はやはり不安だ。特に昨今の人手不足もあり。ここはパスかな。タワー施工実績も少ないしね。買ってからいろいろでてきそうだ。賃貸狙いの人はいいかもね

[No.60 by 匿名さん 2014-02-11 12:26:17]

その層の引き合いもそこそこあるということで、
仕様、間取り等において彼ら向けの選択肢が広ければ、もっと売れただろう。
バランスがとれていれば、10〜12千万が先に出て行くことはない。
そういう意味で、7千〜9千に寄りすぎている気はする。

[No.61 by 匿名さん 2014-02-11 12:27:22]

ここも少し前の東洋経済で、外国人が投資で買って人気だと書かれていましたよね。

[No.62 by 匿名さん 2014-02-11 12:32:17]

>57
ここへの批判ってなんだっけ？？
まともな書き込みが少なくてよく覚えてないが、西松のはなし？？
会社情報の実績でも見てくださいね。あと、設計は日本設計ですからね。勘違いされているようなので。

後は、定期的に出没するトイレさんの話？
よく調べてメリットデメリットを確認して、自分にあった方を買ってくださいね。安い部屋をタンクレスにしなかったのは優しさだと思いますよ。

この程度しかないよね(笑)

[No.63 by 匿名さん 2014-02-11 12:34:47]

投資としてはイマイチかと思ってたけど、評価高いんですね。
まぁ、売る予定はないから関係ないけど。

[No.64 by 匿名さん 2014-02-11 12:45:01]

>62
答えてるようで答えにはなってない、西松。

タンク付きトイレの一番のメリットは安いことです。売主さんへの優しさ。
手洗い器を付ける必要もない。

[No.65 by 匿名さん 2014-02-11 12:47:00]

タンクレスは後々金かかるよ。

[No.66 by 申込予定さん 2014-02-11 12:59:02]

立地や環境がいいと、ネガもトイレとか西松とか…の変な書き込みしかできないですね。
もうすぐ完売ですから後少しで静かになるでしょう。

[No.67 by 匿名 2014-02-11 13:23:15]

低地氾濫、管理費の高さ、駅遠、ライバル物件の多さ、品川区、街力の弱さとかあったじゃん。

[No.68 by 匿名さん 2014-02-11 13:29:29]

品川区自体がマイナス要素なら、住む所かなり限定されますね。
なんか上っ面ばかり気にして生きているんだろうなーそういう人って。

[No.69 by 匿名さん 2014-02-11 14:02:35]

いずれにしてもここを晴れて契約できた人は勝者でしょう。どんな事でも好き嫌いはあるので、意見を発するのはご自由ですが。

[No.70 by 匿名さん 2014-02-11 14:25:10]

ライバル物件ってどこ？？
過去ログではライバルが無いから高くても売れてるって書いてあったような。

ってことは、ここより安くてライバルになり得る物件があっても売れてる？
それとも、割高っていうのは嘘で実は安い？
それとも、ライバルになり得る物件などない？
それとも、上記全て？

[No.71 by 匿名さん 2014-02-11 14:29:59]

＞67氾濫リスクはほとんどないって見解じゃなかった？
実質的な調整池だらけじゃん。ここの周辺。このマンションまで水が来る事態なんてありえないよね（笑）
その中で残ってるネガって、管理費が高めかなってくらいだけど、共有施設が充実してるからね。そんなもんでしょ。

[No.72 by 申込予定さん 2014-02-11 15:04:38]

同じ人のネガが続いてますね
こわっ
買えなくてかわいそっ

[No.73 by 匿名さん 2014-02-11 15:13:29]

スカイズやクロノと迷う方も多いのではないかとおもうのですが、やはり、決め手は歓楽街への近さですかね。

[No.74 by 匿名さん 2014-02-11 15:35:36]

とにかくここの特徴はネガのレベルが低過ぎること。ほんと笑えるレベル。

[No.75 by 匿名さん 2014-02-11 15:48:52]

大崎再開発信者の方が悲しい位に幼稚。
あっ、幼稚園に2階を区に無償提供が売りだった!

[No.76 by 匿名さん 2014-02-11 16:03:55]

各マンション・私立小を中心に半径1.5キロ

◇慶応幼稚舎
　http://goo.gl/X7hbnH

◇パークシティ大崎
　http://goo.gl/dJ49Tf

◇南青山グラン
　http://goo.gl/1IP47B

◇トミヒサクロス
　http://goo.gl/kgeVnT

◇SKYZ
　http://goo.gl/DkjYBa

[No.77 by 匿名さん 2014-02-11 16:32:34]

ガーデンシティ品川御殿山はカンテサンスに続いて、エノテカ系のテナントが入りましたが、
そこそこの質感のテナントで揃うかも。再開発地区の商業施設店舗も含めて大きく街の魅力が高まりそう。
山手線周辺駅で、この近さでこの環境（街なみ、買い物、飲食、公開空地等）の物件はやはり希少。
グラスカと比べて、向こうは五反田駅にも近いため交通利便性が高いが、それ以外ではこちらに分がある。
それでいて、坪単価は中古で３年落ちのグラスカより安い。売れるのは必然。

[No.78 by 匿名さん 2014-02-11 16:46:50]

グラスカが異常値で高いだけだよ。あの仕様で笑

[No.79 by 匿名さん 2014-02-11 17:09:59]

ここ買ったら勝ち組？よくでてくるが、頭大丈夫？（笑）

[No.80 by 匿名さん 2014-02-11 17:17:30]

OWCTと比べてもこちらに分がある。
坪単価は4年落ちのOWCTと比べて同等。売れるのは必然。

[No.81 by 匿名さん 2014-02-11 17:31:52]

3LDKで、最上階や角部屋を除く手頃な価格帯住戸だと、
残りは80B, D, Hの3タイプしかないのか。。
入居までまだ1年半近くあるというのに。なんなんだこれは。

[No.82 by 契約済みさん 2014-02-11 17:51:16]

売れる場所ということですね

[No.83 by 匿名さん 2014-02-11 17:53:36]

大学で言うと、人気のある明治、とかですかね。

[No.84 by 契約済みさん 2014-02-11 18:04:26]

この短期間でよくここまで売れましたね!!

[No.85 by 匿名さん 2014-02-11 18:15:45]

80K はまだありますか？

[No.86 by 匿名さん 2014-02-11 18:16:46]

グラスカの北中高層以外だったら、こっちの方が高いねー
南東角の坪単価で同じ階で比較しても坪単10万高い。

[No.87 by 匿名さん 2014-02-11 18:39:53]

グラスカはスーパーゼネコンが施工したのにね。ここと違って。

[No.88 by 匿名さん 2014-02-11 18:56:17]

ここの南東角は高い。というか角が高いから残っている。
グラスカは3LDKが薄いので比較対象が少ないが、
例えば西側ワイドスパン3LDK（行灯部屋なし）の抜ける部屋30階後半で比較すると、
新規分譲時で坪単価は同等。そして、グラスカの中古売り出しを見ていると、
新規分譲時よりのせている（成約は知らんが）。

[No.89 by 匿名さん 2014-02-11 19:06:05]

デベやゼネコンは相応に価格に転嫁されるわけだから、納得できるなら買えばいい。
個人的にはスルーしたが、オープンレジも特定層の支持があり瞬間蒸発するのも頷ける。
ゼネコンは気にならず、むしろ西松でコストがおさえられて良いと考える人が買うだけ。

[No.90 by 匿名さん 2014-02-11 19:28:39]

>88
南東角が高い？？
一期一次で瞬間蒸発したのに？？

[No.91 by 匿名さん 2014-02-11 19:29:39]

とりあえず、鹿島じゃなければ良いと思います。

[No.92 by 匿名さん 2014-02-11 19:35:21]

オリンピックがらみの公共事業需要による３割以上の建設コスト上昇とじわっと１割ぐらい都心部の土地の価格上昇していることを考慮すると単純にマンション価格も２割ぐらい上がってくると予測せざるを得ないのではないか
つまり今、買わなければ、３年後は同程度部屋が２割程度高くなってから買うことになる　まさにインフレ政策をどうとらえるかということかと

[No.93 by 匿名さん 2014-02-11 20:04:53]

西松タワー危ないな。実績があまりにも少なすぎる。タワーはスーゼネと相場がきまっているが、ここはコストカットで西松へ。これがどうでるかだな。前すれでここの制振のネガがでていたがね

[No.94 by 匿名さん 2014-02-11 20:10:29]

90㎡超の供給が薄すぎて選択肢がないため東南角は売り抜けられた。
ただ、間取りが使いづらいのに角にのせすぎているため、角が残っている。

[No.95 by 契約済みさん 2014-02-11 20:25:12]

他のマンションとの細かい比較ばかりして
買えない人のネガはすごいですね
買ってる人はここが一番いいから買ってるのですよ
高くても安くてもここがいいんです

[No.96 by 匿名さん 2014-02-11 20:54:23]

あえて買わない人のネガもいるんじゃないかな。

[No.97 by 匿名 2014-02-11 20:54:45]

そのとおりです。
まともな人は、いちいちネガレスしないから。

[No.98 by 匿名さん 2014-02-11 20:56:13]

８０平米だいの３LDKって、子供が小さいうちはともかく、少し大きくなったら、四人家族ですむのは辛いですよね。

[No.99 by 匿名さん 2014-02-11 20:59:27]

検討者が周辺相場からのコスパを見て判断するのは当たり前。
とはいえ、ここはもう本戦は終わって消化試合みたいなものなので、
まともな検討者は少ないと思われるが。この板を見ていて出遅れてる人は少ないはず。
一部の特殊層と契約者が新しい情報がないか見ている程度。
契約者はネガは総スルー、見てもあまり意味がない。

[No.100 by 匿名さん 2014-02-11 21:14:08]

ここの間取りは3LDKが行灯部屋あり住戸含めて小振りすぎる。
正直、ファミリーが余裕なくひしめきあって住んでいるイメージ。
三井さんももうちょっと単価を上げて上の層を狙ってくれればよかったのに。
グラスカが反面教師になりすぎ。角住戸もそう。グラスカの角は割安だった。

[No.101 by 匿名さん 2014-02-11 21:43:58]

住んでみて思うが、大崎は交通利便性が格段にいい。
恵比寿、渋谷、新宿、お台場が10分以内。横浜へのアクセスもよく、
品川へワンメーターで羽田や成田利用も申し分ない。
そのうえ、街区が整備されておりきれいで、ほどほどに日常の買い物や飲食施設もある。
周辺は御殿山など住宅地を抱え、オフィスビル主体で土日は落ち着きがあるため、
住みやすさは格別。欲を言えば、ほどほどで開発を止めてもらいたい。
タクシー跡地やソニー跡地にも建つようだが、あんまり人が増えない方がいい。

[No.102 by 匿名さん 2014-02-11 21:58:59]

湾岸スレでもたまに見掛けますよ。
自分が買ったらもうそれ以上はマンションが建って欲しくは無い、って書き込み。

[No.103 by 匿名さん 2014-02-11 22:04:47]

ここの坪単価360って低地のタワーとしては最高峰だよね。
しかもあえて品川区？
中央区にこれから乱立するタワーマンションと真っ向勝負して、
勝てる要素があまりないと思う。

[No.104 by 匿名さん 2014-02-11 22:14:13]

品川区の低地西松タワー〜ね。。であれば、たとえば都心３区中央区の住みふタワーの方がエントランスなんかここより全然豪華でいいですよね。ここより安いしね。あわててここ買う必然性がないよね。

[No.105 by 匿名さん 2014-02-11 22:16:12]

最終は目黒がいいな！

[No.106 by 匿名さん 2014-02-11 22:24:54]

ここはもう買いたくても買えないんだけどね。。ある意味、もう終わってるから。
目黒は検討の価値あるけど、どれくらいで出てくるか。パークタワーの例もあるので。

[No.107 by 匿名さん 2014-02-11 22:27:07]

なんで40かいだてなの？

[No.109 by 匿名さん 2014-02-11 23:01:38]

実質関係なかったのかもしれないけど、コンセプターがなあ。。
果物がなる木々って、いらんだろ。実が落ちて掃除も大変だろうに。
もうちょっと実利のほうに力をいれてくれればよかったのに。

[No.110 by 匿名さん 2014-02-11 23:04:01]

このタイミングでこの高値で買うなんて、ババ引くようなもんでしょ。
相場観なさ過ぎ。

[No.111 by 匿名さん 2014-02-11 23:12:36]

パークシティってことは、三井はこのまわりにもまだ建てる気ってこと？

[No.112 by 匿名さん 2014-02-11 23:14:51]

>>111
今ＭＲが建ってる土地は、
確か三井のタワマン計画があったはず。

[No.113 by 匿名さん 2014-02-11 23:18:46]

それでパークシティなのですか。小杉も豊洲もタワマンが数棟ありますものね。

[No.114 by 契約済みさん 2014-02-12 00:33:01]

今後も栄えていきましね
買っといてよかった

[No.115 by 匿名さん 2014-02-12 00:51:28]

あと西口に住友が３本建てる計画がある。
近い将来、武蔵小杉とか豊洲っぽくなるよ。

[No.116 by 契約済みさん 2014-02-12 01:05:36]

１１５さん

そんな感じですかね。
私はライフプランに合わせ、将来売却するつもりで購入しており、競合が増えてなんか複雑な気分。

[No.117 by 匿名さん 2014-02-12 06:45:19]

いや、街並みが完成すれば、相乗的に評価は上がりますますよ 開発する側も再開発が進むにつれて価格を上げてくのがセオリーだし、供給コストも既にあがってます

[No.118 by 匿名さん 2014-02-12 07:47:12]

今後のパークシティ候補は、ソニー4号館、NS、ソニー5号館、MRのとこあたりですかね
3.4本は40階だてがたつのかな

[No.119 by 匿名さん 2014-02-12 07:50:35]

>118
敷地的に無理。

[No.120 by 匿名さん 2014-02-12 09:47:13]

>115
山手線外側は不便な上に地盤も悪いよ。過去スレで出てた東京都都市整備局の
危険度評価マップ・ランキングをみると、比較にならないくらい危険度が上がる。
私だったら半値でも買わないね。安くない買い物なんだから、わざわざ危険な物件買う気がしれない。

[No.121 by 匿名さん 2014-02-12 09:48:57]

＞120
そもそもそんな計画ないよ（笑）

[No.122 by 匿名さん 2014-02-12 10:17:01]

大崎駅の山手線外側って地盤悪いの？
あんまりそういう印象なかったけど。

[No.123 by 購入検討中さん 2014-02-12 11:19:23]

＞122さん

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/09_shinag...

ですね。
地盤というより木密地域の火災でしょうか。

大崎駅山手線外側といっても、再開発地域ではないところです。

[No.124 by 匿名さん 2014-02-12 11:21:12]

たしかに内と外で別世界なんね

[No.125 by 匿名さん 2014-02-12 11:49:43]

＞122さん
前述の東京都都市整備局の地域危険度一覧表によると・・・

パークシティ大崎のある北品川5丁目は、全5133丁中、
倒壊危険度：3351番目
災害時活動困難度を考慮した総合（倒壊・火災）危険度：1997番目
ただし、今回の再開発の効果は未だ反映されていないので、総合危険度は3351番目よりも優秀になるのは間違いないでしょう。

対して、住不のタワーとは西品川1丁目のことだと思いますが（3本は建たないと聞いてますが）、
倒壊危険度：1182番目
災害時活動困難度を考慮した総合（倒壊・火災）危険度：547番目
こちらは、再開発しても全方位を線路に囲まれているので災害時の活動困難度が非常に高く、改善は難しいでしょう。
ちなみにすぐそば西品川2丁目の総合危険度は97位となっています。

更に言うと、大崎駅以南の山手線外側は総じて成績が悪く、危険度が高いのに対し、山手線内側に危険度が高いとされる地域は無く、パークシティ大崎を擁する一連の再開発地域は全て地区内残留地区（避難の必要なし）に指定されています。

山手線外側は上記の理由もあって、内側と比較すると安くなっているのだと思います。リスク回避するか、安価な物件を取るかということですね。

[No.126 by 匿名さん 2014-02-12 11:55:00]

関東大震災の死者の約8割が木密地域の火災が原因だったと思います。再開発エリアを広く取って、近隣の住宅まできれいに整備してくれればいいですが、そうでないと山手線外側は火災も結構怖いですね。

[No.127 by 匿名さん 2014-02-12 16:46:57]

要するに地盤の話ではないね。
木密の話なら誰でも知ってる。この間も戸越銀座の立ち退きがどうのってTVでやってたな。

[No.128 by 匿名さん 2014-02-12 17:19:20]

地盤もパークシティ3351に対して1182だったら悪いでしょ。都内下位20％の地盤。

[No.129 by 匿名さん 2014-02-12 17:24:25]

>128
倒壊危険度って地盤の話なのか？
あと地盤は丁目ごとで評価できるわけじゃないよね。

[No.130 by 匿名さん 2014-02-12 17:27:26]

今ちょっと調べたけど、

>建物倒壊危険度は、地域の建物の種別と地盤分類により測定しています。

だそう。やっぱり地盤だけじゃないよね。木造戸建てが密集してれば危険度は上がるだろう。

[No.131 by 匿名さん 2014-02-12 17:38:38]

なんにせよ、山手線外側はここよりは危険ってことでしょ。
パークシティ大崎が品川区内で屈指の安全性を誇るのは確かなんだね。

[No.132 by 匿名さん 2014-02-12 17:47:58]

北品川5の地盤分類は台地2。でもここは違うんじゃないのかな。。。

[No.133 by 匿名さん 2014-02-12 17:59:28]

台地に乗ってるからベタ基礎なんじゃないの？

[No.134 by 匿名さん 2014-02-12 18:00:48]

モデルルームで配ってる資料でも堂々と台地って書いてあった気がしますが・・・。

[No.135 by 匿名さん 2014-02-12 18:02:39]

江戸時代の地図によると田んぼだね　まあ杭打ちをしっかりやれば問題ないでしょう

[No.136 by 匿名さん 2014-02-12 18:33:19]

中古もじわじわ価格上昇してきてます

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がこのほど、2014年1月の首都圏不動産流通市場動向をまとめた。それによると、中古マンション、中古戸建て共に成約件数の増加基調を維持。また、成約価格も上昇傾向を維持している。
　中古マンションの成約件数は2688件(前年同月比6.8%増)。前年同月を上回るのは、これで17カ月連続となる。1平方メートル当たりの平均成約単価は41.53万円(同4.5%上昇)、成約価格は2673万円(同1.2%上昇)だった。
　中古戸建ての成約件数は887件(同2.4%増)。ほぼ前年並みだが、2カ月連続で前年同月を上回っている。平均成約価格は2885万円(同0.5%上昇)だった。

[No.137 by 匿名さん 2014-02-12 18:39:23]

どの場所の中古マンションなのか、にもよるし。

[No.138 by 匿名さん 2014-02-12 18:44:21]

＞135
なにいってんの？？そもそも杭基礎じゃないけど。地盤が強固なのは疑いようがない事実。

[No.139 by 匿名 2014-02-12 18:53:19]

ネガレスのレベルが低すぎる。

[No.140 by 匿名さん 2014-02-12 19:27:58]

>>135

はあ？杭なんでうたねえよ。ベタ基礎だろ。ベタ基礎ってのは支持層まで土を掘り返してその上に基礎を作る。

杭ってのは支持層が深くて掘り下げられないからしょうがなく杭を打ち込みその上に基礎を作る。

[No.141 by 匿名さん 2014-02-12 20:03:49]

ここ昔は田んぼだよ。台地ではない。地盤もゆるゆる。グラスカは３．１１でクラックがいっぱいはいったこと知ってるよね。結構ゆれるんだよここは。で、西松タワーでしょ。実績なさすぎでホントこわい。その点グラスカは鹿島だから技術力は一枚も二枚も上手。潜在リスクが大きい物件だ。

[No.142 by 匿名さん 2014-02-12 20:06:26]

鹿島って手抜き工事してマンションこれから取り壊すところでしょ？

[No.143 by 匿名さん 2014-02-12 20:06:42]

ここ台地だったの？ほんとかねえ。。。

大崎まで（から）降りたり登ったりしてる御殿山住民の率直な疑問です。

[No.144 by 匿名さん 2014-02-12 20:18:18]

ここ昔は田んぼだよ。江戸地図みれば一目瞭然。台地は北品川５の大使館のあるところだよ。

[No.145 by 匿名さん 2014-02-12 20:21:09]

ここは地盤と西松タワーが最大のリスク。西松タワーは神田神保町のタワーの他、実績あるのか？
高層でスーゼネが多いのは技術力が全然ちがうからだ。稀に三井住友みたいに高層技術を得意としているところもある。実績は勿論多い。誰か提示してくれないか。ケースを。４０階以上がベスト。

[No.146 by 匿名さん 2014-02-12 20:34:43]

>145

三井住友も過去に某タワー物件でコア抜きミスって是正工事して騒ぎ起してるんだけどな。

[No.147 by 匿名さん 2014-02-12 20:39:29]

西松は相模大野の耐震タワーで３・１１のとき損傷して、売主負担で補修したなんてお粗末な実績がある。

[No.148 by 匿名さん 2014-02-12 20:55:17]

西松はリスクやな。やはり。こんなところでケチってるからな三井は。仕様でもケチってるしな笑　でも売値つり上げてるから利益はほくほくでんな。（あほらしい。）

[No.149 by 匿名さん 2014-02-12 21:17:45]

高層タワーがスーゼネばかりってのがそもそも勘違いだけどなｗ

[No.150 by 匿名さん 2014-02-12 21:33:16]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[No.151 by 匿名さん 2014-02-12 22:14:41]

鉄筋抜いた清水や引渡し不能の鹿島よりマシだろ。

[No.152 by 匿名さん 2014-02-12 22:17:14]

三井がらみなら、赤坂タワーの大成もお忘れなく。

[No.153 by 匿名さん 2014-02-12 22:17:24]

どちらも引渡前にわかって対応したのは不幸中の幸い。引渡し後に判明するなんて・・・。

[No.154 by 匿名さん 2014-02-12 22:20:04]

三井って施工に関するトラブル多いよ。市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリート事件、赤坂の人身事故と。最近は、地所にお株を奪われた格好だけど。

[No.155 by 匿名さん 2014-02-12 22:21:14]

西松タワーの実績ないのか？　鹿島よりましとかそういうレベルの話じゃないんだが笑

[No.156 by 匿名さん 2014-02-12 22:24:40]

150さんありがとうございます。ここの申し込みを見送る旨、150さんの本書き込みを見せて営業に伝えようと思います。本当にありがとうございます。
営業のかたにヤバイとアドバイスいただいた中身の心当たりを、問うてみたいと思いますが、もし言われの事実が見当たらない場合、逆に150さんに何かご迷惑をお掛けするかもしれないのでその際はごめんなさい。

[No.157 by 匿名さん 2014-02-12 22:26:07]

もう、ネガ思い付かないんだからあんまりいじめるなよ。

まぁ、地盤が弛いとか西松がヤバイとか嘘ばかりつくのはよくないけどね。

仕事でやってるのか、倍率を下げたくてやってるのか知らないけど、あんまり嘘ばかり書いてると訴訟問題になるから気を付けた方がいいですよ。
企業から個人が訴えられると大変だよ。

どうせ書くならもう少し調べて、本当の事を書きましょう。それならあまり問題にはならないから。

[No.158 by 匿名さん 2014-02-12 22:26:51]

市川では当初、キャンセルは買主事由で手付金没収なんて主張して揉めたしね。

[No.160 by 匿名さん 2014-02-12 22:34:05]

150の書き込みを代表に三井営業にこの掲示板みせたら良いよ。私はここに書き込まれたネガコメントを参考に商談して見ますよ。いくらネガ書き込む人でも嘘は書き込まないと思うので営業も真摯に応えてくれるでしょう。

[No.161 by 匿名さん 2014-02-12 22:36:30]

＞159
そう焦りなさんなw

[No.162 by 匿名さん 2014-02-12 22:37:57]

>モデルルームで配ってる資料でも堂々と台地って書いてあった気がしますが・・・。

これは本当なのかね？
台地の定義が私と違うのかな。どうみても台地にはみえず、低地なんだが。。。

[No.163 by 匿名さん 2014-02-12 22:49:08]

150の書き込みに対し、管理者向けに「発信者情報を求めたい」との要請項目あるからそれを使ってみると面白いかも。ここのネガ書き込みのどれが150かが見えてくる。その他の掲示板のネガ書き込みにもヒットしたりして（笑）

[No.164 by 匿名さん 2014-02-12 22:50:21]

で、ここの子どものもう１棟はいつから販売なんだろ？
ここが売れてから？

[No.165 by 匿名さん 2014-02-12 23:41:32]

パークシティというぐらいだからこれから幾つか建つんじゃない？

[No.166 by 匿名さん 2014-02-12 23:47:09]

パークシティって三井の分類では大規模物件。ここ一棟だけでもそれだけの規模がある。

[No.167 by 匿名さん 2014-02-12 23:49:34]

レジデンス棟だろ？もう10階くらいまでできてるよ。
タワーじゃないけどウォールスクリーンで結構かっこいいね。目黒川沿いだから低層階でも抜けはある。

[No.168 by 匿名さん 2014-02-13 00:32:06]

過去スレでもあったけどもう消化試合だね。
東向きが欲しいけどもういい間取りない。
でも引き渡しが一年半後だからキャンセルも出てくると思いそれに期待。

[No.169 by 物件比較中さん 2014-02-13 00:37:45]

まぎれもなく低地ですよ。
それも目黒川の沖積低地。
浸水リスク0.5～1mと明記されています。
標高も3～5m程度です。

[No.170 by 匿名さん 2014-02-13 00:38:49]

まだ一年半あるってことは引き渡しの頃には20%前後の含み益が見込めそうですね 不具合でキャンセルになってるマンションはそうした事情を織り込んでるのかな

[No.171 by 匿名さん 2014-02-13 01:10:38]

ここが2割上がる頃、中央区なら5割上がってるでしょう。

[No.172 by 匿名さん 2014-02-13 05:18:46]

低地だけど資産価値は十分あります。憧れる街になれるかはわかりませんが。

[No.173 by 匿名さん 2014-02-13 08:59:50]

>169
そのリスクは、ここ数年で建設された色んな地下施設が考慮されてないから。

近隣のマンションで一番川から離れている(そのマップで最もリスクの低い)パークシティ大崎に水が到達する前にニューシティー、ゲートシティー、グランスカイ等々が保有する地下部分が調整池として機能するから心配ないですよ。

不謹慎な考えかもしれませんが、事実です。

ちなみに、それらの地下施設の容積をざっくり計算すると、少く見積もっても荏原調整池よりも大きいです。
荏原調整池自体が溢れたこと無いので、バッフアーはかなり余裕ですね。

単純に目黒川の水位で計算すると、あと13メートル分は水位が上がっても大丈夫。

嘘だと思うなら周辺の地下施設の体積を計算してみてください。

[No.174 by 匿名さん 2014-02-13 09:06:59]

低地とか台地とかなんの話してるの？
なんか見てると元々地盤のはなしをしてたのに、ネガの人が表層地形の事と勘違いして暴走してる？？

表層地形はたしかに御殿山と比べたら、この辺一帯が山ではないから低いですが、地盤の話だったらこの辺は台地ですね。

たまには川沿いだからとか、大昔田んぼだからとかいう人いますが、マンションは戸建てと違って表層にそのままたてる訳じゃないから無関係ですね。

[No.175 by 匿名さん 2014-02-13 10:15:19]

別にネガではなく、ただの御殿山住民なんだけどね。
繰り返すが、どうみても低地で目黒川に近いここの地盤が「固い」とか「台地」だとか、にわかには信じられないというだけ。

先に示された「倒壊危険度」の順位は、全域高台の北品川4が4000番台なのに対し、高台と低地が混在する北品川5では3000番台。低地の危険度が高台より高いがためにこういう結果になったのではないかと思うんだが。

[No.176 by 匿名さん 2014-02-13 10:19:18]

2割も含み益が見通せるわけないでしょ。
なぜ今この価格で三井が売るのか考えたら分かる。

[No.177 by 匿名さん 2014-02-13 10:52:40]

この物件にすべてが詰まってるわけではなかろうに。
長所も短所もすべて把握したうえで、購入者は満足して買ってますよ。
なので購入者が必要以上にポジることもない。
また部外者が必死にネガっても、もはや単なる妬みとしか捉えてもらえない。
要するに不毛な議論ってこと。

[No.178 by 匿名さん 2014-02-13 11:28:38]

現状で何割ぐらい売れてしまってるんですか
それがすべてを物語っているのでは

[No.179 by 匿名 2014-02-13 12:03:30]

177さんのいうとおりだと思います。

[No.180 by 匿名さん 2014-02-13 12:26:31]

どなたかテンプレート作ってくださいませんか。定期的に地盤の話が出て来て荒れますので。

当該地域は、武蔵野台地の南端の洪積層にある谷地です。

一般的な低地は、「河川流域の沖積地」のこと。東京東部がこれに当たります。

従って、大崎は標高が低いが、地盤の良好な洪積層の上に有るかと。

ただし標高が3〜5メートルと比較的低く、目黒川の氾濫に対する防潮板が必要とされている。
ちなみに丸の内も標高3メートル。

てなわけで、標高と地勢、地形がごっちゃ混ぜになっているようですので、老婆心ながら。

[No.181 by 申込予定さん 2014-02-13 14:02:08]

北側高層考えてるんですけど、結局SONY４号館＋NSの跡地は何が建つんですかね？
マンションで容積率緩和されて同じ高さのものが建つとなるとちょっとなぁ・・・。

[No.182 by 匿名さん 2014-02-13 14:13:46]

あとsony５号館はまだ動きないのでしょうか
ぜひパークシティ大崎シンボルタワーとかになってほしいんですが！

[No.183 by 匿名さん 2014-02-13 14:22:45]

何が建つかは誰もわからないのでは？

八ツ山通りに面しているので、純粋なタワーマンションは無いでしょう。
中層商業施設+高層オフィスかマンションだと思うけど。

いずれにせよ、高さは幾分低くなるんじゃない？
商業施設に容積取るだろうから

[No.184 by 匿名さん 2014-02-13 16:24:23]

目黒川沿いは歴史的に低地で地格としてはよくないです。かつては災害も多く死者も出ています。中目黒～不動前～五反田～大崎～南品川あたりですね。

[No.185 by 匿名さん 2014-02-13 16:29:50]

買ったマンションが妬まれいろいろネガられて気分が良いわ！

[No.186 by 匿名さん 2014-02-13 17:11:11]

175だが、私はここのネガではないよ。
前のスレだと思うが、「客観的にみて現在販売中の物件の中ではここがベスト」と書いたこともある。実際そう思うしね。
探せばみつかるよ。

ただ、「ここは地盤がいい」といわれると、「ほんとか？」となる。
HPをみると、強固な支持層が地下14mにあったので直基礎でできた、ということがわかる。
言い換えれば、地下構造が深い超高層マンションだったので直基礎が可能であった。普通の規模のマンションなら杭打ちが必要だっただろう。
内陸高台の地盤はかなり浅いところから地盤が強固であり、そういう地域を「地盤がいい」というのだと自分は思っている。

[No.187 by 匿名さん 2014-02-13 17:12:13]

買ったマンション？
買う前の人の為にある検討スレですが。

[No.188 by 匿名さん 2014-02-13 17:22:19]

御殿山住民さんへ

地盤は、地震の「増幅率」が倒壊度に影響します。

御殿山の地盤が良いのは間違いありませんが、関東ローム層が表層にあることをお忘れなく。

増幅度は、御殿山より大崎駅西側（海側を除く）の方が増幅度は低いです。
それよりも、世田谷の多摩川付近の方が更に増幅度は、さらに低くかったりします。

土地の高さの高低で地盤が決まるわけでは無いので、注意された方が良いかと。

御殿山の基礎が深い建物は安心ですね。

基礎の浅い（ローム層の表層に有る）、建築年代の古い建物は、それなりのリスクが有ると思われます。

[No.189 by 匿名さん 2014-02-13 17:44:47]

御殿山が良い土地なのをネガるつもりはありませんが、御殿山もマンション建設地も、地面を掘れば洪積層なのは一緒です。
その昔、海の中で堆積した層なので。

その後、陸になってから、御殿山は主にローム層が堆積し、
目黒川付近は川の堆積物が堆積して表層を覆っています。

ローム層は固い粘土なので、地盤は良いとも言えますが、特殊な機械的なな性質も有るので
場所によってはN値も大きく違います。

御殿山においても支持岩盤となるのは、ローム層の下だと思われますが
ローム層は1メートルや2メートルではありません。

ただ、高台なので、水はけも良く地下水の心配をしなくていいのは良いですよね。

[No.190 by 匿名さん 2014-02-13 17:46:36]

ああ、これだ。私のコメント↓

No.768 by 匿名さん　2014-02-03 12:44:46
まあ順調に売れるだろうね。
自分は品川大崎にも池袋〜新宿エリアにも地縁があるけど、客観的にみて販売中の大規模物件ではここがベストだと思う。

>188
どうもありがとう。うちのマンションはとりあえず心配していない。それほど古くないし、スーゼネ施工で高スペックだから。

[No.191 by 匿名さん 2014-02-13 18:15:34]

まあどっちにしろ
高輪＞御殿山（品川区）＞大崎
の序列は不変ね

[No.192 by 匿名さん 2014-02-13 18:18:04]

揺れやすい順？

[No.193 by 匿名さん 2014-02-13 18:18:42]

高輪の崖地はヤバイ

[No.194 by 匿名さん 2014-02-13 18:21:47]

東大のビリより明治のトップの方が優秀でも
序列は変わらないのと一緒ね

まあ序列ってそんなもんだから、
気にしない気にしない（笑）

[No.195 by 匿名さん 2014-02-13 18:25:12]

きっと東大のビリのほうが優秀。

[No.196 by 匿名さん 2014-02-13 18:27:21]

高輪の崖地といえば、
御殿山のソニーの組合がある場所。

そのうち売りに出される予感…

地上3階、地下6階的な地下室マンションを、某デベが作りそうだけど、
御殿山住民的には問題無し？

何で東京って、地下室マンションの規制の条例無いの？

[No.197 by 匿名さん 2014-02-13 18:31:49]

どこの大学かね？

[No.198 by 匿名さん 2014-02-13 18:45:32]

>195
それはない(笑)

>186
川沿いだからとか、支持層が浅いからとか、スーゼネだからとかは完全に思い込みなので、先入観を持ってものを見ると危険ですよ。

大切なのは支持層の固さであって、表層はあまり関係有りません。
また、表層が柔らかいと、その下の支持層が貧弱かというと、全く無関係です。
そういう意味では、ここは表層が掘りやすくて、支持層が堅い理想的な地下構造だと思いますよ。
表層が堅いと地下に駐車場作るの大変なので。

[No.199 by 購入検討中さん 2014-02-13 18:53:04]

高輪の崖地マンションは崖に立っているというより崖を切り崩していますからね。崖を削りとっているので地盤的にはどうなんですかね。だからこそ土木に強い西松施工なんでしょうね。

[No.200 by 匿名さん 2014-02-13 19:22:31]

高輪は崖地に建ってるマンション多いよ。別にオーブンなんちゃらだけではない。