南千住の東京新大陸プロジェクトについて

[ぽんぽん]

１，３００戸超のマンションが出きるそうですが、情報交換しませんか？都内で自然と広さを確保しているとのことで魅力を感じます。

[62: 匿名さん]

いや寧ろ逆に地方（富山）とかから移ってきたので、
高々１００m^2 程度が Max というのは狭すぎるかなぁと。
家族４人とかだったらそのあたりが最低線だと思うけど。

[63: 匿名さん]

あのね〜、富山と東京じゃ地価が違うの。
あまり広すぎると、固定資産税がっぽり取られちゃうの、分かった？
東京じゃあ、４人家族で４０㎡が常識です。

[64: 匿名さん]

>>63 でも今賃貸ですけど 80m^2 に住んでいて狭いので
購入考えているんですけれども？ 結婚前に一人で住んでいたところでも
40m^2は超えていたと思うけども... 確かに賃貸は高くってURで25万とか（今の
家賃）とられるくらいならまだ買ったほうがいいかなとかね。
　The Tokyo Towers あたりの20m^2 あたり抽選当たれば買いますけど、そこでも
せいぜい40万/年こそこの固定資産税（減免なしの場合）でしたけれど。ここなら
せいぜい２０万前後なんでないの？　本体価格に比べればたいしたこと
ないよね。　東京は、今のところ購入からしばらくは他に比べて立派な減免措置が
あるわけだしね。
　地価が高いからというのに皆東京あたりの人はだまされているんだけど、
都心のタワーマンションとかの固定資産税は大半が建物分で、土地分は
殆ど無視できると思いますけれどもね。　ここの入札価格は隣とあわせて
90億でしょ。　確かあわせて1300戸ほどぶちこむはずなので、1戸あたりの
土地仕入れは700万に過ぎない。　>>61 の指摘はもっともかなぁとか思いますけど。
大体首都圏のマンション価格が異常に高いのは、これで考えると土地代では
説明できないですよね。　賃貸価格などとの関連で多少ぼったくっても案外
みなおとなしく購入するって傾向はあるんだと思う。　まぁ住環境から見ると
そら日本一とか言われる富山の比でないのは仕方ないとは思うけど、
それで当たり前だと思っちゃだめだよ。　梅島のヒューザーとはは、
170m^2 で 5000万円台とかいうのは立派かなとか思ったけど、そういう
広いのを積極的に供給しようというデヴェロッパーが皆無に近いのは
変だと思うんだけど。　買い代えない限り専有面積だけは増えないんだよ。

[65: 匿名さん]

> 20m^2 あたり
120の間違い

[66: 匿名さん]

うちは札幌からだけど、同感。　さして土地代負担があるわけでも
ないのに東京のマンションは高すぎるよ。 ここの地価なら
100m^2 台を4000万そこそこで供給できないのは変だよ。
　まぁもっとも、東京都の落札予定価格は60億だったはずだから、
土地入札だけで　1戸あたり数百万もう高くなった訳だが。　

[67: 匿名さん]

>>64 激しく同意。　富山の前の前が札幌だった。
ここの半分程度の地価だけど、105m^2 くらいが"普通"で
3000万台後半になると札幌中心でも高いといい始めるよね。
土地代は数百万しか違わないわけで、外断熱になっている
訳でもないから、寧ろ建物は一般には安普請だよね。
なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。
ここは坪単価的にはやや安め（最初から価格を前面に押し出している）
ということのようなので、じゃあ普通の値段をつけてるところは
儲かりまくりなんでないの？というのは素朴な疑問としてでてきてよいよね。

[68: 匿名さん]

ファミリーがターゲットということですかね、、、、。
残念。

[69: 匿名さん]

　シングルやDINKSを標的とするには駅から遠すぎる。
DEWKSというか共稼ぎ子供ありだったら、もっと財力あるので、
ここまで坪単価を下げる必要はない。専業主婦家庭で、そんなには
世帯年収の高くない層（せいぜい世帯年収1000万まで）を
狙うしかないでしょう。　直床でも長谷工でもかまわないと
いう人を、CMなどでかなり遠くから呼び寄せるというトキアスと
同じパターンを狙うしかないでしょう。

[70: 匿名さん]

>なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。

ま、そうなんですけどね。でも、売り主は、ある程度売れる踏んでいるでしょうね。

[71: 匿名さん]

電話の回数、送付物の回数、かなり熱心ですね。
どれくらいの人気なんでしょう？
ちなみにトキアスってどれくらいの倍率だったんですか？

[72: 匿名さん]

倍率は知らないが、瞬間蒸発に近かったよ。地縁なしで買った人が
確か7-8割だったはず。　ここはより遠くて条件が悪いから、
相当がんばらないと難しいよね。　数も１３００戸捌かないと
いけないしね。

[73: 匿名さん]

>>71 確かに... また昨日電話かかってきた。　まMRくらいは見にいってみようかな。
MRオープン初日だけは結構埋まってきているみたい。

[74: 匿名さん]

ひやかしは、お・こ・と・わ・り！

[75: 匿名さん]

　だってＭＲも見ないで買う可能性があるかどうか検討すら始められんでしょ。
間取り図だけみて、ご希望住戸承り書を書けというほうが無茶苦茶というか
結構正気を疑うんですけれども、こんなもの予め書いて持っていく人がいるん
ですかねぇ... 信じられんが。

[76: 匿名さん]

アンケート用紙に記入していたら、既に微妙に高層を値下げしている (^^)
D105F 簡易図面集には 4800-5400　だけど、予定価格表では、
17-19階あたりで5200万台になっているみたいだな。　最上階だけ高天井で5400とか
なんだろうか... いずれにしても立地が立地だけに価格で勝負に期待。
MR同じ日に 日暮里の駅前のもはしごするんだけど、こっちは高いでしょうねぇ。

[77: 匿名さん]

>>77 こっちは160万/坪　日暮里はきっと 220-240万/坪でないかな
同じ日に見にいったりすると内装レベルの差とか分かりまくりで
参考にはなるかもしれんが、萎えるかも。　

[78: 匿名さん]

うちは今日電話かかってきて、２７，２８日はもう埋まってると言われました。
担当は私ですと言われても・・・
「東京新大陸の○○ですが・・・」ではどこの会社の方？？
売主が６，７社あるし、この場合どこの会社の担当なら当りなのだろうか？

[79: 231]

メインになっているデベロッパーを可能なら外したほうがいいかもしれません。

西新井のステージオだと、地所にあたるとのんびりですが、野村にあたると
ちょっと必死な感じで、いろいろと御託を聞かされてなかなか離してもらえません
でした (^^) 一方、ローン計算システムとかパソコンソフトは、他社さんの
ソフトなんでよくわからないんですよねなんて言って頼りない感じでしたけど
２人で一緒に使いかたをためすとかいう感じで和気あいあいと楽しめはしましたが。

[80: 匿名さん]

どなたか隣の９街区はどのようなマンションが出来るのか知っていませんか？
今回の８街区のように壁のようなマンション群になってしまうのかタワーになるのか、
あといつごろ完成するのかなど知りたいのですが・・・

[81: 匿名さん]

同じデベロッパーがまとめて買って合わせて1300戸になるんですよ。
（敷地の入札は一括だった）
まぁ駅からの条件のいいほうから売りますよね。
同じようにきちきちの壁型にやってくると思います。　時間差がずばり１年です。

ーーー

藤和不Ｇと丸紅へ—白鬚西８・９街区等再開発２地区特建者予定者

　都都市整備局は、都施行再開発２地区の特定建築者（特建者）予定者を決めた。白鬚西地区８・９街区は
藤和不動産グループ、環状第２号線新橋・虎ノ門地区Ⅱ街区Ⅱ−１棟は丸紅がそれぞれ施設整備に当たる。
両者とも16年度中に国土交通大臣の承認を受け、正式に特建者として決定する。白鬚西地区では両街区合わせ
約１３００戸の住宅を整備する計画だ。８街区は17年４月、９街区は18年４月に着工するスケジュール。
一方、環２新橋・虎ノ門地区については、住宅１２２戸などの建設工事を17年２月に開始する。
　同局では両地区の特建者公募に当たり、都施行再開発で初めて総合評価方式を採用した。
審査経過・結果の詳細は明らかにしていないが、両地区とも最も高い価格点を提示したグループ、
企業が特建者予定者に決まった。
　白鬚西地区８・９街区の特建者になる予定の藤和不動産グループは、藤和不動産（代表）、
有楽土地、相模鉄道、日鉱不動産、セントラル総合開発の５社で構成。
　同グループの提案によると、８街区（街区面積１万５２５１平方㍍）に延べ６万７４８５平方㍍、
９街区（同１万４１６６平方㍍）に延べ６万３０９３平方㍍の施設建築物を建設し、
それぞれ６８１戸と６２６戸の住宅を供給する。
　鉄骨鉄筋コンクリート造16〜20階建ての住棟を複数配置する計画だ。総事業費は約４５０億円。
敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を大きく上回る91億円を提示した。
今後、17年２月の管理処分計画変更などを経て、同年３月に国土交通大臣から特建者としての
承認を受ける。８街区は19年２月、９街区は20年２月の完成を目指す。

[82: 匿名さん]

>>81 詳しいですね。　元ネタはどこから拾っているのでしょうか？

[83: 匿名さん]

>>82 さん
81ではないですが、建通新聞社のHPだと思います。
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p00864.html
結構ホットなネタが多くて私も重宝しています。　確かに坪100万とは、
かなりの価格で買い取りを行ったのですね。　その割りにはまぁまぁ
の価格で出してきているようにも見えるが... やっぱその分安普請なのかもしれないですが。

[84: 匿名さん]

まぁまぁ落ち着いて。　MR公開初日を予約。報告ここに書いておきますね。

[85: 匿名さん]

20階で60mはいっていないんだから、階高3m以下か... 超高層認定なんてとりたくない
んでしょうしね。　配棟計画も詰め詰めで、無理やり容積率消化はこなしましたという、
レベルの低いボリュームチェックのままのプランでつきすすんだという感じで、
MRとか見る以前にいくら安くてもあんまり手出しすべき物件には思われないが..
　ま近くでいうと、ステージオあたりを”買えない”層を拾っていくには
妥当なプロジェクトといえるかな。

[86: 匿名さん]

>>85 鋭いとこつかれたなぁ... 一応登録してからMR同じ日に見に行こうかなとね。
ステージオでは借金返すだけの人生になりそうなので、ちょっとチープでも余裕が
欲しいかなぁとも思うわけよ。　私は年収1000万超とかのお金持ちではないのでね。

[87: 匿名さん]

ここHP覗いた限りでは、2重床かどうかも、2重壁になっているかどうかも分かりませんが、
直床/2重壁とかのまずいほうの組み合わせになっていたりするのでしょうか？　週末MR
行かれる方おられたらお教え願えれば幸いです。

[88: 匿名さん]

明日MRいきますのでレポートしましょ。　多分ご心配されている悪いほうの
組み合わせの可能性が高いと思いますよ。　長谷工だから全部ダメというつもりもないですが、
値段が値段ですから　高輪ザ・レジデンス　とかのレベルを期待しても無理かと。

[89: 匿名さん]

MR行った人、どうでしたか？

[90: 匿名さん]

直床、二重壁という長谷工黄金律を守ってました。
また、クローゼットの非システム収納、ギロチン梁など長谷工DNAは間違いなく受け継がれております。

ある意味、みなさんの予想通り。物足りません?

[91: 匿名さん]

いやまぁ読みとおりでしょ。　入り口で西新井のステージオのビラくれたりして、
野村も必死だなぁとか笑えたくらいが収穫。　

[92: 匿名さん]

>>90-91の通り。　しかも大梁が部屋の中にでまくりの”ギロチン”仕様マンションと
あっては、いくら安くても手を出すべき物件にはあまり思われないな...

[93: 匿名さん]

直床/2重壁までは覚悟していきましたが、凄いギロチン仕様でしたね。
MRタイプで、あの下がり天井/梁も柱もでまくりでは、引いてしまいます。
それもこれも階高か、2.8m台とか決定的に不足しているのが原因なのですが.....
まぁ悪いサンプルを見るってのも”反面教師”として勉強になりますからということで
わざわざ初日に見にいったのですが2度とこっちには足を運ばないことに決心しました。

[94: 匿名さん]

>>93 んん... 確かに殆どの部屋で図面に点線はいっていて、リビングルームの真ん中を
横断しているのまでありますものね。　こうしてはいけないといういいサンプルを見せて
貰いました。
1) 配棟詰めすぎ; privacy にも難: 本来別の棟をEXP-Jで繋いで1棟ですってのは手抜き過ぎる。
2) 階高足りない; 20階なら60m超で超高層認定が普通だろう。 ここは60m以下ってことは
　2.8m台くらいしか確保できていないわけで、これが、梁が部屋にめり込みまくる原因
　になっているわけですね
3) 今どき避難階段は総コンクリート製が普通だろう。　錆汁落ちまくり？
4) 他全社が遮音上の問題から採用を中止している2重壁（戸境）を未だに採用しているのは
　長谷工だけでは？　壁芯面積だから、部屋は実効的にはずっと狭くなるし、音は回り込んで
　くるしでメリット０.　ちゃんとコンクリだけでは面精度が出せない、レベルの低い職人を
　使いまくっている証拠ですね。
5) 使っていない部屋の通風は、ドア開放して行いたいなと思うと、なんとドアを固定する
　金具がない... 風がふくたびがたんばたんとやるわけです。今は、足でぽちっと押すと
　飛び出てくる戸当り金具が流行だけど、ないってのは始めてみた。　そういえば、ドアの
　戸当たり金具は、公衆便所でよく服ひっかけるとこのあの形状... ここまでチープなのの
　採用は、今どきURの賃貸でもあり得ません。　20年ほど時代をさかのぼった気がして
　笑えました。　ホームセンターとかで売っているの見ますけど、1箇所あたり数千円とか
　の差額にしかなりません。　ここまでケチってユーザ無視の設計では、見えないところは
　どうなっているのか... 怖すぎる。
5) ダブル配筋は、耐震壁のみ。
　ディスポーザーとかつけて、普通の仕様のふりをするまえにもっと一杯是正すべき点が
山積しているように思えますね。一言、安かろう悪かろう。

[95: 匿名さん]

↑すごい分析ですね〜。
どれだけのもんか冷やかしで見に行ってこよぉっと。

[96: 匿名さん]

>>95 ポイントは部屋の端っこのほうにでやすいのです。　ドアの戸当たりとか、
トイレの便器と扉の間隔とかね。　ドアを開けたときにクローゼットも空いていると
ぶつかるとか、場合によっては、トイレの戸と、リビングの戸がぶつかるとかね。
この施工会社の物件にはそういうのが実に多いです。
　あと、販売側にも問題あり　”階高って何ですか？”ってのには驚きました。
同じく物（不動産ではないですが）の販売に従事している営業職にあるものとして、
この不勉強さはちょっと許せません。

[97: 匿名さん]

>>95 ちっと割高なので手だしにくいが、近くでは北千住のパークハウスあたりを
見に行くといいかも。　同じ80m^2 でかなり広さが違って感じることは確か。
ステージオとかもそうだけど良質のを作っても城東地区じゃ結局坪単価で勝負になって
しまうから、なかなか売れないってんで、安かろう悪かろう中心になってしまうんですかねぇ...
例えば城西地区だったらちょっとあり得ない仕様ですけえどもね。

[98: 匿名さん]

↑頭良い人なのですね。

[99: 匿名さん]

私もモデルルーム行きました。天井高が高いとお部屋って広く見えますね。
友人がトキアス買ったので住み心地など聞いていますが、長谷工仕様について特別不満はないそうですよ。
もちろん個人差あるでしょうけど。梁が出ていたって生活に支障ないじゃん？って言ってました(笑)
まあ確かにオプション多い気もするけど(グレードアップというらしい)もともとの価格が安いから
色々上乗せすれば仕様はよくなっていくし。
総合バランス的に私たち家族にとっては好印象でした。バカみたいに仕様良すぎて高いマンションより
ある一定のレベルの仕様にプラスして自由な選択で好きなオプションつけれるほうが良心的。

[100: 匿名さん]

　住んでから遮音レベルの低さにがっかりすると思いますよ。
同じ施工会社のマーキスシティの住人です。　直床はまだしも、
2重壁だけは許せません。　

[101: 匿名さん]

あのマーキスシティでしたか・・私もモデルルーム行きましたよ。大規模マンションの先駆ですね。

[102: 匿名さん]

　南が何に化けるか分かりませんので将来的リスクはびくびくものです。
こういう場合、大手財閥系デベとかだと、工場が撤退した後に同じ跡地に法令制限一杯で建物を
建てると、どのくらいまでこちらに影響でるかとかの簡易設計までやらせているので
MRで影響を聞いても極めて具体的な回答があるんですが、ここみたいにちょっとってデベだと
”大丈夫ですよははは”で済まされてしまって凹みましたね。　（まぁ悪いのはデベであって
施工会社ではないんですが）

[103: 匿名さん]

　ここ詰め詰めだなぁと思っていたら再開発かなんかで容積率400%いっているんですね。
30000m^2 91億応札で1300戸で分け合うから土地仕入れ単価 700万。　これで12万m^2 とれる
ってことは 1戸90m^2　27坪平均を700万だから　仕入れの坪単価は25万に過ぎない。
普通に利息・MR費用・販売経費を40%で考えると、今大体坪単価140程でだしてきているから、
原価は100万/坪で作れていれば妥当ってことになるけど、　土地引くと 75万/坪だよね。
　階高は低くして超高層認定は避けているし、なるべく棟を繋いで申請の手数料は
けちっているし、直床だし、戸当たり金具までけちっている。　　これで坪単価
75万も建設の原価がかかっているとは信じがたいんだけども.... 儲けすぎではないのだろうか？

[104: 匿名さん]

WESTINのベッド代と　BOSEのスピーカー代です (^^;

[105: 匿名さん]

営業のお給料です。

[106: 匿名さん]

ところで要望書出された方いらっしゃいますか？
いろいろと迷う所もありますが、南千住の環境は捨てがたい。
１０街区の病院の話も進んでないみたいだし、どうせマンションになる
んだったら待ってもいいかなと思う所ですが何年先になる事やら…

[107: 匿名さん]

　要望書は営業がだせってんでだしましたけど.... 既に20枚くらい書いたのは私くらいかも？
まぁ営業の人にとってはそれなりのポイントになるようなので、出せといわれた場合には、
買うかどうか確定的ではないよと念と押してＯＫなら出していますが。
まぁバラの花を一杯くっつけたい気持ちは、不動産でないとはいえ営業の仕事やっている者
として分からなくはないです。

[108: 匿名さん]

>>105 販売経費他で1.4倍ってのに入れてあるつもりなんですが...

[109: 匿名さん]

要望書２０枚ですかー。それだけ見に行かれてるって事ですよね。
提出して断った場合、営業の電話が凄そうで躊躇してしまいます。

それにしても頂いてた簡易図面の価格から１５０万以上安くなっていました。
そんなもんでしょうか。。

[110: 匿名さん]

そんなものでしょう。　はっきりと断りその時にちゃんと別物件に決めた旨をいえば
（まだ検討中とかいうとながながと次これどう？とかの電話かかってくることがある）
向こうも見込みないものには売りませんから電話はかかってこないですよ。
　>>103 のように、再開発で凄い容積率の許可をとっているので、本来かなり安く
売れていいんです。ちょっとだけ価格は高めにだしておいて、ちょっとづつ要望書で
反響を見ながら下げていくってのは、どこでも非常によくやっていることです。
値上げしたりすると滅茶苦茶悪い反響あるので、ちょっと高いかなぁくらいで最初は
だしてきて、新価格発表！　なんてのを２回くらいはやります。　まぁ２重価格って
わけでなければご愛嬌で、目くじらたてるほどのものでもないかと思います。

[111: 南千住住民]

いま近くに住んでる住民です。環境は最高だと思います。以前品川に住んでましたが空気がいいです。
道路も広いのでファミリーには最適だと思います。８・９区は検討中ですが、みなさんは結局この
物件はいいと思いますか？集計結果みたいなものがあればいいんですが。。。この掲示板みても、
結局悩みが多くなりそうでしたので。

[112: 匿名さん]

どこも住めば都ですよ。
もっと全然良い所は沢山ありますよ。
ショッピングセンターの位置、規模、個数などを考えると良いといえるのでしょうか？
便利そうで周りの地区に車で出るとどこも込んでいてちょっと不便かな。
自然が多そうで実は全然そうでないと思いますが。

[113: 匿名さん]

南千住に住みたいって方は今までもこの辺に住んでいた方も多いのでは？
都心からほど近く環境もなかなかって場所はこっち側では小松川と南千住くらいでしょう。
うちも今、結構近い所に住んでますが通勤に使うって事でなければ車もさほど混みませんし
首都高も近い。
>自然が多そうで実は全然そうでないと思いますが。
自然というのはちょっと違うかもしれませんが、このあたりでこれだけ緑地を確保してる場所はないですよ。
もっとも自然重視であれば、もう少し下ればいい事ですから。

[114: 匿名さん]

　しかし外観を見ただけで長谷工施工だと分かるプロジェクトですね。　建物代が安くあがる上に
容積率400%で、土地負担の小さいし、土地仕入れも坪100万ほどでできた割には、安くはないですね。
これで大量にTV-CM を流さないと登録とれないとか西新井のステージオみたいなことにならなければ
今の価格でも十分なもうけが期待できますけれど、うまくいきますかね。
　私は南千住というと、もうちょっと南側の泪橋とかあのへんの、日雇い労務者うようよ、冬に
なると行き倒れだまくりといったイメージでいたのですが、ここのMRを尋ねて、少なくも再開発
地区に関しては、悪くはないなともとのイメージが払拭されたのは、MR訪問した収穫でした。
もっとも、1km弱も南にいけばまぁあんまり変わっていないんでしょうが。
>>103 にも書いたけど、物件そのものは思っていた以下だったのでちょっと価格によらず
手は出しませんが...　ここはもう去ります。　ではでは。

[115: 購入検討者]

購入を検討している者です。南千住は都心に近いのに、かなりの穴場ではないでしょうか。
徒歩１５分はちょっと遠いが、歩道が広いし、環境もいいから、毎日それくらい歩いたら、楽しい運動になると思います。

仕様など安っぽい欠点があるけど、価格も安いので、全体的にバランスの悪くない物件だと思います。
仕様の高級さも１年住めば、慣れてしまって、高級に感じなくなるので、同じ金額なら広さと環境にかけたほうがいいと思います。

[116: 匿名さん]

なぜわざわざ南千住で毎日徒歩１５分の運動を目的にしなければならないか？
一戸建てならまだしも，今の新築マンションで安普請の徒歩１５分は時代を読み誤っている。

[117: 匿名さん]

>>116 同感。あの戸当たり金具（上に出っ張っているだけ）ってのは見た目も
美しくないし、ちょっと手を抜きすぎ。　ドア1戸あたり数千円の節約でも、700戸近くに
なれば、マンション全体では1500-2000万とかの節約になるからやってしまいたくなる
気持ちは判らなくもないけど、MRを数箇所以上みてきたような層はあれを見るだけで
引いてしまうよね。　ご自慢のBOSEのスピーカー付きシアタールームをなくすだけで、
この位は楽に浮くんだけども。　どっちが大事かだよね。
　Heavenly Bed だかなんだか知らないが、ゲストルームの内装にお金をかけるかわりに
自分の家が、天国のようなとはとても言いがたい仕様なんじゃ意味ないと思うけどね。
金をかけるなら、目に見えない構造部分から(リフォームでも直せんもの）、
次に住戸内部からにしてもらいたいものです。

[118: 匿名さん]

こういった構造・施工は良くないといった事例を集めて作りましたって感じを受けました。
他の方も書いているのでいまさら一つ一つは書きませんけど。
なんか名前負けしてますよね。

[119: 匿名さん]

二重壁って何ですか？ＧＬ工法という物の事ですか？

[120: 匿名さん]

google あたりで検索してみたら？　もし遮音上問題がなかったとしても、部屋のうちのり
面積がかなり小さくなりますので、決してお奨めはできません。典型的な羊羹輪切り；田の字タイプの
住居で、スパン7mとかだと、両側の戸境壁を二重化するのに、各々6-7cm 損しますから、
大体実効面積で2%ほどの損になります。
　直接コンクリートに壁紙貼ってというのができない施工レベルの低い会社は未だにこの工法を
使ってくるところがありますが、遮音上は十分な厚みをもった直壁のほうがいいというのは
1989年頃に決着済みの問題です。　戸境壁への採用は、今や大手では長谷工だけになりましたね。

[121: 匿名さん]

二重壁の問題なんて一般人は知らないからとやっているんでしょうね。
やはりコストダウンになるからでしょうか？

[122: 匿名さん]

じゃあ二重床も辞めたほうが良いってことだね（ｗ

[123: 匿名さん]

>>122 床と壁を一緒にしちゃぁだめだよ。　

[124: 匿名さん]

千葉の我孫子の物件も検討しているものですが、やはり、そこも長谷工なので、同じなのでしょうか

[125: 匿名さん]

>>124 日立の跡地？　例によって、住民の反対運動引き起こしちゃっているところが
この会社施工の物件らしいが... 例によって、デベの土地持込みのproject なんですかね。

[126: >>123]

同じだよ（w
よく勉強しろ。

[127: “]

>>123
二重壁ならリフォーム性には関係ないけど、二重床はリフォーム性に大きく
影響する。
二重壁なら見た目は直壁と変わらんが、直床はふかふかで安っぽくなるし
家具の設置跡がつく。
二重壁のほうが直壁より建築コストは安いが、二重床は直床より建築コスト
が高くなる。

単に自分が直床に住んでるから正当化したいだけだろ。
えらそうなこと書く以前に、どこが同じか具体的に示しな。

[128: 127]

間違い
>>122,126

[129: 匿名さん]

＞１２７さん
二重壁と二重床の問題点に言及していないのはどうかと。ただ二重床が良いだけでは面白みないです。

[130: 123]

>>127 さん　Thanks.

[131: 126]

俺が言及したかったのは、二重壁が遮音性が劣るのなら
二重床にも同じ事が言えるだろということ。
躯体に下地＋石膏ボードだと共振現象がおきて遮音性が劣る
ケースがある事は知っている。
二重床でも同じ事なのに、それに言及しないのはよくない。

床と壁を一緒にするなと誰か言っていたが、それもおかしな話。
何がどう違うにかを説明してくれ。

[132: ↑]

う〜ん
たしかにそうかも
自分も知りたい。誰かお願い。教えて。

[133: 127]

>>131
空気伝播音の共鳴現象は空洞部分の厚さを大きくすれば回避できるが、
二重床は空洞部分の高さが15cmから20cmあるので、7cm程度しかない
二重壁に比べて共鳴の問題は生じにくい。

大体、人が歩く時の重量衝撃音が問題になる床と、空気伝播音が問題
になる壁を同列に考えること自体が間違い。
えらそうに人に勉強しろって書く前に、自分が勉強しな。

[134: 131]

よくわかった。
ありがとう。
わざわざ二重壁にする理由はなんなのでしょうか？
壁の施工精度云々なら、なんで直床なのか・・

[135: とんちくん]

二重壁…壁コンクリの表面が凸凹でも見た目をきれいにできる。
要するに、壁用コンクリの作製コストを安くできるってことじゃないかな？

[136: >>135]

だとすると、直床は二重床よりも施工精度がいいわけですね。

[137: 匿名さん]

重力で液体が平らになる性質を利用できるので、床のほうが面精度を出すのは
はるかに簡単なんでないの。

[138: 127]

>>135
なんでそうなるかね。
水平な床と垂直な壁なら、水平の方が施工しやすいだろ。
プリン作るとき型に流し込んだら勝手に表面が水平になるのと同じ理屈。
壁は型が正しく作れてないと垂直にならないし、型の継ぎ目の部分が
フラットになりにくい。

[139: 127]

また間違った。度々すまん。
>>136
の間違い

[140: 匿名さん]

然し　床(水平面）と壁（垂直面）の施工と、遮音の差も分かんないようなのが
一杯出没するここ、レベル低すぎるな。

[141: 匿名さん]

なんでそんなに熱く語るの？
親切心？

[142: 匿名さん]

とりあえず一件落着したようだね。
次の話題いきましょか。

[143: 匿名さん]

で、おまいらこの物件どうですか？躯体じゃなくて立地の問題として考えた場合。

[144: 匿名さん]

ユザワヤ最高！

[145: 匿名さん]

どう考えても高すぎ〜ですから、残念。

[146: 匿名さん]

>>143
駅15分で立地もへったくれもないだろう。　予算的に駅近しか手が出ませんという
人が買うにはいいけど、例えば、収入的に余裕のある共稼ぎで、２人して行きと帰りと
合計30分づつ歩くってのは想像しにくい。　専業主婦家庭で、旦那が多少無理しても
家族には広い住居をというなら、新浦安とか幕張とかでないかな。
　このマンションの周りはさほどでもないけど、南千住駅ってことで、
泪橋とかの”明日のジョー”的なイメージから無縁ではいられないとは思うけどね。　　

[147: 匿名さん]

イメージを気にする人は、やめておいたほうがいいと思う。
私はまったくというほど気にしないほうだが、それでも買うとなると抵抗がある。
よっぽど安いとかじゃないと。

[148: 匿名さん]

ここの物件どんな人が買うんだろう。
やっぱり大家族とかですかね？

[149: 匿名さん]

駅まで徒歩１５分を歩くのが趣味，一戸建ては嫌い，安普請が好き，
隣の声が聞こえても長屋的雰囲気がいい，梁とかが気にならない，
てなことを考える人が買うのでは？

[150: 匿名さん]

どうして購入意欲が無いと思われる方々の書き込みが多いんでしょうかね？

[151: 匿名さん]

>>150 同感です。
近隣で比較する新築物件もいくつかあると思うのですが・・・
新大陸の購入を検討されておられる方は他まわりました？
長谷工の悪評だけでなく、そういう情報も交換したいのですが
この板では無理でしょうか。

[152: 匿名さん]

>>150 というか買おうという人の書き込みがないだけでしょう。
どこか見るべき点があれば、結構擁護の書き込み入って論争になったりする
もんですが、実際問題として欠点はいくらでも指摘できますが、
トキアスより２倍遠くてかえって割高なほどのこの値段では、安いともいえんし、
正直どういう人が買うのだろうか...

[153: 匿名さん]

>>150 わざわざ見にいって時間損したんだもの... 同じ轍を踏まないようにとの老婆心ですよ。
　見にいったくらいだもの、もうちょっとましな仕様で、あるいはもっとずっと安ければ
買ったよ。でも、ドア同士がぶつかるような部屋をMRにしているは、戸当たりもろくになくって、
もう当たるところが痛みだしているわでは、購入意欲なくなっても当然しょ。

[154: 匿名さん]

あれこれ文句があるやつは、最適解としてどのような物件がお勧めかを例示してみれば？

ここは暇な人たちが下らん議論をする場にすぎないよ。

自分が良いと思えば購入すればよいだけのこと。

[155: 匿名さん]

同感。どんな物件でも、必ず批判はつきもの。この掲示板を見て鵜呑みにされる方がいないことを
祈るばかりです。

ちなみに私は上記の意見を聞いた上で、この物件検討してますよ。
確かにトキアスよりは高いけど、TXの開通や、商業施設がオープンした後じゃ
多少高くなって当たり前だと思ってます。(でも比較して高いとはいえ、都内にしたらそんなんでも
ないと思う)

今週末に構造説明会があるそうなんで、二重壁や直床について、疑問をぶつけてこようと思ってます。
素人なもんではっきり言ってわかんないので…
で、納得した上で購入。

[156: 匿名さん]

>>154 水曜日でもないのにデベが現れたか..
　ここが下らんと思うなら読まなきゃいいし、ましけや書き込む必要もないな。
見て貰えば分かるが、批判を書き込んでいる人はちゃんとMRいった上で書き込み
しているんだよ。　それだけ酷い物件だということは、住まいサーフィンでの
ぼろぼろの評価を見ても明らか。　まず自分をだましちゃぁだめだと思うな。
>>155
　TXの開通は、三郷とかの物件にとってはプラスになるだろうけど、南千住にとっては
所詮秋葉原までが複複線化されたようなもの。　駅15分とか歩いていいなら、
ここと同じようなグレード(てほど酷いのはなかなか探すの難しいが）
でもっと安い物件はまだまだあるよ。　実際歩いて半分ほどのダイナシティでも
90m^2 4000万下からあるから、坪単価はあんまり変わってないじゃない。
アンボイド・２重床・ダブル配筋・直壁でこの値段でしょ。内装のレベルに、
あなたがデベでないのなら比較してみたら。まぁ線路近くだし、私は買わないので
お奨めというレベルではないけど、決して購入すべきではないというここ新大陸とは
比較にならないよ。

[157: 匿名さん]

[158: 匿名さん]

>>154 >>155
(1) 直床/低い階高
-- 玄関・サッシの上端の低さからくる窮屈さ
(2) 2重壁の採用
-- 遮音上問題なければいいってもんではない。2重壁の隙間も
　　　専有面積のうちなんだから。
(3) 梁でまくりの”ギロチン”マンション仕様
　　-- 特に面積広めの妻側住戸
(4) 無理にいくつもの棟をくっつけて一棟申請
　　(新越谷とかもそうだが）
妻側住戸でさえ、隣の棟から覗けるような部屋がある
(5) 床暖房なし・決して多いとはいえない収納
(6) チープな戸当たり... 公衆便所MRでは既にドアのあたるとこが
　　傷みかけていたけど。　ドアが開いた状態で固定不能
(7) 同時に開けるとぶつかるようなドアが廊下の反対
　　側にあるような配慮にかける設計
-- 実際MR見学者同士がぶつかっているのを見たよ
(8) 駅15分と極端に不便な立地
(9) 敷地広いのに、ろくな庭もない
(10) 南には14階だての建物があり、高層階以外眺望は”抜けて”いない
(11) 超チープな洗濯機置き場 (UR賃貸でも今はずっとましだよ）
(12) ダブル配筋も徹底していない
(13) 非常階段が錆汁落下防止のための、総コンクリート製ではない
などなど、1流デベ・ゼネコンなら殆どありえない仕様てんこ盛りな
一方で、400% もの容積率を使って、1戸あたりの土地仕入れを700万にまで
削減しておきながら、より駅直近のマンションと比較しても
割高な価格設定（トキアスだけの比較じゃなくて、ダイナシティや
駅15分歩く北千住物件ともさして変わらん）価格で出してきている
このプロジェクトの　どこが気に入って”買い”だというのか
人を貶す前にちゃんと、論拠を挙げて是非説明して欲しいですね。
　でなければ、”安易な擁護”呼ばわりされても仕方あるまい。
自分が勝手に購入して自爆するのは勝手だけど、他人を巻き込まれ
ては困るね。

[159: 匿名さん]

書き込んでいるのが碓井センセイのコラムを読んでいる人達ばかりですね。
158みたいに休みにわざわざモデルルームを見て、マイナスポイントを網羅して
議論を吹っかける人ってどんな人なの？
「一流デベ」とか、影響受け過ぎですから。

[160: 匿名さん]

[161: 匿名さん]

　でも事実ではある。碓井さんのはコラムもいいけど、本の方がお奨めだけれども。
ま、１流と３流しかないって彼の議論も極端だけど、ここは間違いなく３流以下で、
褒めるところはどこにもないよね。 (私は158じゃないけど）
　ここの問題は、これだけ仕様を落として中流ちょい下を狙っている割りには、
それだけのコストパフォーマンスを出せていない点にありますね。
>>156 さんのいうとおり、ダイナシティよりはずっと安くなっていないと、
買い得感がないってのは事実だと思うけども、これに 156/157に直接反論できる
意見は誰もかけないってことだな。