南千住の東京新大陸プロジェクトについて

[ぽんぽん]

１，３００戸超のマンションが出きるそうですが、情報交換しませんか？都内で自然と広さを確保しているとのことで魅力を感じます。

[342: 匿名さん]

>329,335
3,400万ほど差が出たとしてもさほどと言える人は気楽なもんでいいですね。
いちいち指摘も反論も面倒なのでいたしません。
ご自分で「スペックの差は中古市場にさほど影響しない」と信じているのなら
どうぞ購入して確かめてください。誰も買うのを止めているわけではありませんので。

[343: 342]

>329,335
銀行屋のたわ言なんで聞き流してもらって結構ですからね。(いちいち必死な反論いりませんので)

[344: 超零細不動産屋]

やっと賃貸契約の客が来て、ちょっと仕事になった.. 連休の谷間ではしょうがないか。

342,343さんは銀行屋さん？　どっちが先か分からないんですが、城東地区物件の中古物件に
もうすこし甘めに担保査定をつけてくれれば、買う人も借りやすくなって、逆に中古価格も
上がっていくんでしょうけれども...まぁ銀行屋さんもうちと同じで商売でやっているわけですから
先に一杯融資してって訳にもいかんか... 城東地区(特に、このあたりから伊勢崎線沿線;
とくに京成線）のローン査定って異常に渋いですよねぇ。　

[345: 匿名さん]

近くに住んでいるものです。
もともと南千住はまったく縁のない場所で、公団住宅が当たったからちょっと住んでみるか？程度の気持ちで
住み始めました。住む前、南千住という土地は、泪橋などイメージが悪く、
賃貸でも住むのを戸惑いました。
でも、住んでみたらすごく住み心地がいいですよ。
駅東側は再開発できれいな町並みだし。
歩道も広く、信号も少ないので、駅からの道もそんなに遠く感じません。
最近ではこのあたりに永住してもよいかと考えています。

[346: 匿名さん]

>334
床暖房の価格差は実体験で１０万の差と複数の業者から言われたんです
床暖房がオプションのマンションで７０万程度の費用で付けたのですが
買い替えで売るさいに、他の床暖房付いて無い部屋も売りに出ていて
その価格差が１０万円もしくは０円で売りのアピールにする程度って事でした。

また床暖房が必要かどうか無視して議論できないですよね。
必要無い設備であれば他が標準だろうと、付いてない事が悪いにならないですから
また設備が多い＝その分価格に上乗せされてます。
逆に設備省いて、その価格分安くなっていればイイわけですし。

[347: 超零細不動産屋]

　あ参考までに... 時々無茶な賃料で貸したいとかいってくる人がいるので。
直近のUR賃貸の相場くらいはチェックしておいたほうがいいですよ:
駅12分の リバーハープコートで、　75m^2程度で、13万前後。　まぁ
平米1700円代ですね。(共益費は別だから）　新築同様での築浅での
価格ですね。 リバーハープタワーみたいな賃料で貸そうとしても無理
なんだけど、トキアスとかの購入者で無茶な値段で貸したがる人多い。

　貸すんだったら、ここみたいに仕様を落として、安く買ったほうが、大家
になるならよいけど（駅距離・広さ・部屋数しか皆みないからね）
リバーハープコートでも、トイレの戸当たりは、全部スライドストッパー付きで
ここほど酷くはなかったですねぇ。所謂分譲仕様だから、URと比較されましても
という営業の台詞は、ここには使えませんね。
　直床/床暖なしとかの仕様(戸当たりや、内装とかは最近のUR賃貸以下である
ことは間違いない)　に我慢できるのだったら、数年直近賃貸に住んでいれば、
1300戸もあるんだもの、30%引き強で、ローン破綻とかでの任意整理物件とか
狙えるんですけれどもね。 2重壁ってこともないし。案外遮音には気を使って
いるものですよ。
　実は私自身も、ずっとUR賃貸住まいでローン破綻者のマンションを任意整理で
買い取った口です。　まぁキャッシュが殆ど必須の条件になるけど、築2年で、
新築時の4割引きで買えましたね。

[348: 匿名さん]

>>346 最初から全戸につけるかどうかですよ。　実費は30万前後にすぎませんが、
オプション物は2倍につけて、そっちで儲けを出すのがデベのやり方ですからね。
本体グロス価格は下げないと、他社と勝負にならないのでまぁこうやって儲けだすしか
ないでしょう。　最初っから全戸についているパターンだと、700戸お買い上げって
ことで、仕入れも安くなりますし、東京ガスにとってはいいお客様になるので、
半分近くは、ガス会社でもってくれます。　そういう意味では、差額10万そこそこというのは
原価としては間違ってはいないですけれども、　売るときに10万しかプラスにならんという
のはちょっと過小評価かと思いますよ。

　10万強自腹きっても取り返せるくらいに床暖房ってのは高くつくものです。
実際には要らない装備だということには私も同意しますね。　大抵のお客さんが、一冬だけ
使って2-3万増とかの請求書で”げっ”となって使わなくなるわけですけれども、
中古住宅を買いに来る人が皆それを知っているわけでもないですから、
殆ど新築の新しさなのに、直床で・床暖もないの？？　とか必ず言われますね。
10万差でも売れるのかもしれませんが、売りにくいのは事実ですね。
なんか言い訳が必要ですから。　この物件の場合、このように違うところが分譲仕様ですから
という売りがないですので、営業トークには苦労しそうですね。　せめて、カタカナデベ
並に250mm スラブ厚とかを標準にしてくれればいいんですが、正直最初から賃貸むけに
たてたマンションとの仕様との差がすくなすぎますね。

[349: 342]

>344
不動産屋さんならお分かりでしょうが、城東地区は甘めの査定では通しにくいので仕方ないですね。

城東地区でも今時直床で床暖房なしの物件なんて新築で出てないでしょうが、
不動産屋さんから見た場合中古でどれくらいの価格で売り出すんですかね？

[350: 匿名さん]

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[351: 匿名さん]

この地区で駅から遠いというとすぐにアクロシティが思い浮かびますよね.. もともと買った値段が
値段なので、皆かなり割高に売り出し価格をつけてきているので、ずっと残っているのでWeb上でも
簡単に常時何件も引っかかってきますが...実際の成約価格では坪単価110程度に既に入っている
でしょう。　ここはもっと新しいわけですが、 2-3年の築浅ででてきたとして、最初の値つけで
75%前後、優良顧客に推薦するなら、成約価格としては新築の70%をかなりきらないと買い手側が
納得しないと思います。
（逆にこの位まで下がれば、上の勘定でも賃貸が採算にのりますので、坪100万下は相当古く
ならない限り期待できないと思いますね）

[352: 匿名さん]

>351
中古の買い手のほとんどは新築の買い手よりシビアですよね。
立地、仕様、構造とマイナスポイントがあればすぐに減額対象にしますからね。
売り出しから下げていかないといつまでも市場に残って買い手がつかなくなるから売るほうも大変。
買い替えを視野に入れている検討者の方は将来困らないように勉強したほうが良いかも。
高い金額で勉強したくはないですからね。

[353: 匿名さん]

ＵＲ賃貸以下は間違いない…
以前新興デベの品質をうわまわってからタワーと比較したらと書いたが、
そのレベルにすらなっていないのか…

[354: 匿名さん]

ここってトキアスと比べても駄目なマンションなの？

[355: 匿名さん]

検討している方もいるみたいですが(掲示板上のことなので本当かどうかはわかりませんが）
ここのマンションのアピールポイント(売り)ってなんですか？
私の場合は正直見当たらなかったもので。
また逆に、ここのマンションのこの部分だったら他のところのほうが良かった
などというところがあれば聞いてみたいです。

[356: 匿名さん]

>>354 トキアスは、あの立地でも5000万超の部屋は一つもなかったはずですからね。
102m^2 で4800万円台が最も高い部屋ではなかったっけ？
仕様は似たようなもんだけど、確かトキアスのほうが高いサッシ(2.2m程度だったと思う）
が入っていたし、　戸当たりはここまではサボっていなかったよ。
同じ長谷工でも、あっちは割安感があったけれども。　北千住も駅前は随分変わったけど
それでマンションが値上がりしたわけではない。 TX開通や、駅前商業施設とかあるにしても
（トキアスの時点で既定事項ではあったしね）、それで値上げが期待できるほどの
好条件ではないよね。現に、ダイナシティあたりは、かなり格安に出してきていた。
2倍遠い立地に、水準がちょっと落ちるものを、より高い値段で売りましょう
ってのはかなり無理があるんじゃないかな。　

[357: 匿名さん]

なんだか読んでいると、環境の面や生活についての情報があまりにも少ないですね…
友人がトキアスにいるのでたまにこども連れて遊びにいきますが、あの大きな汐入公園はすごくお気に入りです。
(そのついでにMR行きました。)
個人的感想ですが、こどもを育てる環境としては２３区内ではかなり上位に入るような気がしてます。

みなさん戸当たりのことをおっしゃってますが、ドアひとつでそんなに生活に支障でますかね…もちろん直床二重壁
などはそれなりに気になる要素ではありますけども。
確かに、トキアスよりはサボっている点もあるでしょう。実際、サッシはトキアスのが高い。でも見た感じ正直そんな
わからない。　　なんだかただの感想カキコみたいで申し訳ありません。

[358: 匿名さん]

　戸当たりは住んでみれば分かりますけど結構腹立ちますよ。通風のために、ドア開放
固定ってのができないと、ちょっと風向きが変わるたびにがたんがたんってやるわけです。
うちは賃貸なので許容してますけど、ホームセンターいって挟んでとめるのを買ってきたり
とはばかばかしくなることしきりです。
　あと、”公衆便所の帽子かけ”方式の戸当たりって、当たっているがわが痛みやすいんですよ。
MRよーく見てもらえば分かりますけど、既にぶつかり跡ができてきていますよね。
これはさすがに興ざめです。知り合いが直近のURの高層賃貸に住んでいるので
昼食に呼ばれたことがあって、見にいったのですが、確かにスライドストッパー採用、
戸当たりは、ちゃんと引っ掛けて固定可能なものになっていました。
(自分のうちがそうじゃないので気になったもので）　賃貸以下のものをわざわざ買って
住むに値するかなぁといえば、私は環境面によらずNOです。だって、南千住には
よい賃貸が一杯あるわけですから。　トキアスのパンフやMR見にいったときに自分でメモった
資料でてきたので見てみましたが、トキアスはサッシは2.15m 高さでしたね。

[359: 匿名さん]

学力水準を考えなければ育児には良い環境なんですけどねぇ。

仕様なんかは一生ここに住むか、ただ住むだけでいいって人は別に気にすることないですよ。
ただ、そういう場合わざわざ分譲買う必要もない気もしますけど。

[360: 匿名さん]

それを言い出すと、キャッシュででも買えない限り大抵賃貸が得になってしまうんですが...
ここの4000万のを3200万とかの借金で買うと、借金分は1.5倍利息こみで払わないと
いけないですから、実際の支払いが4800万。　賃貸収入が 16万/月とれるとしても、
実際の利回り計算では、管理費・修繕積み立て・税金で4万は引かないといけないので、
4800/12=400月ってことは、回収には30年強かかることになってしまうからね。
上の不動産屋さんじゃないけど、任意整理かなんかで30%引き以上で手に入れないと
不動産投資的にはなりたたない... ってことは、逆にいえば買わずに借りたほうが
得ってことになりますね。　まぁ...ここに限らず、ファミリー向けマンション物件は
ほぼ全部そうですけれども。　まぁ老後が心配とかいろいろあるかもしれないけどね。

[361: 匿名さん]

>>358
そんなん、数万年で解決できますね。もっと交渉力を磨いたらいかが？？

[362: 匿名さん]

>>360 20%の頭金分ってのも買わないといらないんだから、その他諸経費も入れて1000万実際には回収
しないといけない金額は多くない？
　　5800/12万/12月= 40年! やっぱりキャッシュか過半の
頭金を入れて、ローン金利負担をかなり減らして買えない限り、賃貸しかありえんかな..

[363: 匿名さん]

そうですね。
ＵＲ公団なら５０㎡で８〜１０万位が標準ですからね。
もし買った場合、税金など含めて４万じゃとても効かないですよ。おそらく６万は見といた方が良いです。
まあ６年後からの計算ですけど。よって賃貸の方が移動も出来るし天災のリスク回避も出来るし管理などの手数もいらない等有利かなと思います。
もし買ってちょっとした事で隣人と気まずくなったらどうします？移動もままならないなんて辛いですよ。
一番重要なのはダーウィンも言っているように変化できる事（動物）です。それが最強です。

[364: 360]

計算違い失礼。　個別物件スレからは離れてきたんで、これくらいにしておきますけど、
主張したいポイントは、わざわざ買うなら、賃貸物件用とは明確に異なるといえるグレード感は
必須ということです。　30年ローンなんて無理をして、実際の価格の1.5倍とかの利息こみの
お金払い続けて、安っぽいの買うくらいなら、ずっと賃貸で何が悪いのかってこと。

[365: 匿名さん]

そもそもの話、総戸数が1300戸ってどうなんでしょう？

[366: 匿名さん]

トキアスは販売当時金町のミディオンとよく比べられたものですが、新大陸とミディオン比べてどう
ですかね。
駅からの距離とか作りとか似たり寄ったりだと思うんですけど。あそこも回りは団地だらけで、しかも
商店街から離れてると思います。
長谷工同士比べても仕方ないか…。

[367: 匿名さん]

深夜に業界関係者が見苦しい潰しあいをやっているスレですね。

[368: ｈｋ]

僕は購入しました。

[369: 匿名さん]

えっ？この程度の仕様のマンションを脅威に思ってる業者がいるの？

[370: 匿名さん]

Max でも5000万程度ですから、年収レベルとかが揃っているのはいいんでないの。
賃貸目的の人もいないだとうし、よくにた購入者で揃っているマンションってのは
悪くはないと思うけど。　確かにチープな造りだけど、うちの年収ではこの
あたりが精一杯かな。　

[371: 匿名さん]

南千住という場所やデベの知名度にこだわらないのなら
この金額でもっとしっかりしたつくりのマンション買えると思うけど。
もちろん、情報収集に対する努力は必要になるけどね。

[372: 匿名さん]

>370
Max5000万程度払える年収レベルでしたらもっと造りの安っぽくないマンション結構ありますけど・・・。
どうしても南千住でってことなら仕方ないですけど。
4000万程度だとしても、このレベルが精一杯だなんて悲観的にならず、
しっかり情報収集したほうが良いですよ。
その上で判断すれば後悔はないでしょうが、何事もよく調べもせず早急に事を運ぶと失敗しますからね。

[373: 匿名さん]

こんな良いマンションないですよ。
早く購入しないと売れてしまいますよ！

[374: 匿名さん]

>>372　性別の異なる子供3とか家族多いので、100m^2程度 4LDKが必須条件です。
それを5000万下で、かつ都内とかで買えるという条件から、平米単価50万下は
必須の条件です。　探したことあればご存知でしょうけど案外ないですよ。
さすがにもうちょっと安いのを期待していたので、今回は見送りましたけど、
案外買ってしまうかもしれません。　伊勢崎線沿線埼玉県在住ですが、ここより
酷いのは一杯あって、これで標準レベルですよ。（やっぱり東京はお金持ちが
多いのかな... ”脳内”だけかもしれませんんが）

[375: 匿名さん]

°K模から言って比較する物件じゃないかもしれませんが、
ウィルローズ三ノ輪ってすごく安いですね。
ＭＲは行ってないのですが、
70ｍ2強でいいのであればここは買いなのでしょうか？

[376: 匿名さん]

確かに駅4分は素晴らしいけれども、72m^2/3650万とかしてしまうので、
平米50万ちょい超え級ですよね。　ちょっとコンセプトが違う感じ。
DINKS ならいいかもしれないけど、子持ちで70m^2下のほうを分譲で買うかと
いったら、うちはないなぁ..

[377: 匿名さん]

>374
100m^2との条件では中々厳しいかもしれませんね。
ただ、足立区で100m^2超(4500万台)、90m^2超の4LDK(4500万以下)、95m^2 4LDK(5000万以下)、
駅から若干距離はあるが95m^2 4LDK(4000万前半)、
墨田区の駅近で95m^2 4LDK(4000万前半)、荒川区90m^2超の4LDK(4000万前半)
等など、数は少ないでしょうがそこそこのものは結構ありますよ。

[378: 匿名さん]

８０㎡以下は家というより部屋を買うという感じです。家族がいたら最低１００は欲しいですね。

[379: 匿名さん]

都内でマンションを選ぶ条件として
＞８０㎡以下は家というより部屋を買うという感じです。家族がいたら最低１００は欲しいですね。
というのがそもそも無理があるのでは？
一戸建てだって床面積１００を超える物件は多いとはいえない。
ウチのマンションだって８５くらいで子供３人という家庭多いよ。
現時点でどれだけ大きな家に住んでいるのか分かりませんが、
広さ重視なら２３区外にするか、中古にするか、
条件を妥協していく必要があるのでは？

[380: 匿名さん]

>>379
希望条件は人によって違うわけだから、その根本を指摘してもしょうがないよね。
視点の提供という点では意味があるかも知れないけど、ここで語るには余計な御世話ではないかな？

広さと都心までの距離を両立させるのが条件の374さんにとっては、検討の余地が有ったという事でしょ。

[381: 匿名さん]

>375
現地行ってみましたか？
北は操車場で、南はドヤ街ですが？

[382: 374]

>>381 それは知っていてのことだと思いますよ。　いくらなんでも、
三ノ輪駅直近とかの交通利便性で50万/m^2 以下なんてのは普通にはあり得ない価格ですから、
何か裏があるでしょうと思わなかったら変ですよ。
>>379 広さ最優先という人はいてもいいんじゃないですか？　ヒューザーなんて100m^2/4000万って
価格だけでちゃんと劣悪な立地のマンションを売り切ってきているわけですから。
うちも、5人家族だし、私（旦那のほう）は在宅勤務も多いしで、100m^2/4LDKてのは"最低限"です。
子供3人は性別も違いますし、妻のほうが都心方向に勤務なので、まぁ都内ってのもはずせません。
ここよりももう少し上まで予算的には6000万Max 程度まで支払いは可能ですが、できれば110m^2超
くらいは欲しいですね。　そういう人もいるってのを否定されても...

[383: 374]

ちなみに今住んでいるのは賃貸で、85m^2 です。これで5人はやっぱり厳しいですね。
一部屋増やしたいって要請があって家探し始めたので、4LDK/100なければ移る理由がないもんで。
なかなか城東地区といっても探してみれば分かりますが難しいですよ。

[384: 匿名さん]

>383
4LDK/100はそもそも数がないですからねぇ。
377に書いたマンションはご存知でした？

[385: 379]

書き方が悪くて申し訳ない（汗
都内である程度の立地を選ぶなら広さを妥協するのもひとつの手だと言いたかっただけです。
広さよりさらに優先するのが予算でしょ？
その次に立地より広さ優先なら、都外や中古もありなのでは、そう言いたかったのです。
子供が複数いるのであれば、騒音問題のおきやすい長谷工で妥協するより、
新築にこだわらず、実物が見れる築浅の中古物件にしたり、
郊外の環境が良くて広い住居にしたりした方がいいと私は思ったので書きました。
広くて、都心に近くて、駅近で、つくりがしっかりしていて、価格が安い・・・
あればいいけど、現実にはどれかを妥協せざるを得ません。
その妥協するポイントはひとそれぞれなので、私はそう思うという書き込みにとってください。

[386: 匿名さん]

>385
その妥協の一つとして選んだのが長谷工なのでは？

[387: 匿名さん]

そこまで妥協しなくても・・・

[388: 匿名さん]

しょうがないでしょ。現実問題、収入低けりゃそこを妥協のポイントにしないと
自分の家持てないって人もいるんだし。
皆が皆、良いマンションに住みたいって願望だけでマンション買えるわけじゃないんだから。

[389: 匿名さん]

徒歩15分って、何度か遊びに行く程度ならさほど気にならないけど、
毎日の通勤・通学なんかを考えるとちょっと厳しいかな。
1300戸ってのも管理とか周辺環境考えるとちょっと大規模すぎるかな。
この価格でこのぐらいのマンションだったら大人しく足立区あたりで買ったほうがよいのかなぁ。

[390: 匿名さん]

荒川区の治安、教育レベルは都内一だし２３区最大級の公園もある。徒歩でｌａｌａテラスまで行ける。
価格的には非常にお買い得。反対の駅ならすごく近いしなんてったて５路線使えるんですよ。
公園は植栽が充実して花々が咲き乱れ非常に綺麗になる予定。１３００戸は今時普通より少し多い程度ですからご安心を。

[391: 匿名さん]

>389 荒川区の治安、教育レベルは都内一
どこのソースか明らかにして。