南千住の東京新大陸プロジェクトについて

[ぽんぽん]

１，３００戸超のマンションが出きるそうですが、情報交換しませんか？都内で自然と広さを確保しているとのことで魅力を感じます。

[No.2 by 南千住住人 2005-06-21 13:04:00]

南千住に住んで5年になりますが、この物件なかなかよいのではないかと思います。私が住み始めた5年前に比べたら駅周辺は綺麗になってきたし（今もつくばエクスプレスの工事中ですけど）ＬaLaテラスができて買い物にも不自由しなくなったし。駅から遠いかもしれないけどＭＲオープンしたら見に行こうかなって思ってます。

[No.3 by 匿名さん 2005-06-21 13:39:00]

南千住のマンション「トキアス」を結局買いそびれて、
もやもやしていた者です。

このマンションは、すぐ後ろが隅田川だから、環境も抜けもよさそう。
期待してます。
しかし、駅徒歩１５分とは。。。
夏の太陽に照らされ、とぼとぼ歩くのは大変です。

でもまあ、８０平方台３ＬＤＫが３５００万円台なら、魅力的ですね。
つくばエクスプレスが８月に開業し、イメージもよくなります。

[No.4 by 匿名さん 2005-06-22 09:09:00]

南千住はその昔はイメ−ジ悪かったですが、今はすっかりそのイメ−ジはないですね。むしろ整備されていて
住みやすそうですね。

[No.5 by 匿名さん 2005-06-23 10:24:00]

ところで長谷工ってどうなのでしょうか？評判がよくないみたいなのですが。。。

[No.6 by 匿名さん 2005-06-23 10:37:00]

>05
あーそのことなら別スレやら他物件で十分討論されてるから他で調査お願いします。

[No.7 by 匿名さん 2005-06-23 10:52:00]

先日東京新大陸のチラシがポストに入ってました。
駅から離れているためか（それ以外の理由はわからないので）4LDK100平方台の角部屋が4800万円台って出てました。
ちなみにトキアスのチラシも入ってました。東向きの3LDK（未入居）が3530万円だそうな。どうもこの一部屋のみみたいですが・・
トキアスも長谷工でしたね。長谷工の評判はどうよくないの？

[No.8 by 匿名さん 2005-06-23 11:24:00]

「私も施工が長谷工の新築マンション迷っています。」↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48119/
「長谷工はどうでしょう?」↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47499/

この辺りから読んでみたら

[No.9 by 匿名さん 2005-06-23 12:26:00]

安いのは長谷工だからじゃなくて南千住だからでしょ。

[No.10 by 匿名さん 2005-06-23 22:06:00]

とても、気になっています。
何の、跡地に建つのでしょうか?
昔、アメージングスクエアっていうのがあったんですけど、今はもうないですよね?
スーパー堤防建設中とありますが、水害や川沿いということで、湿気もきになるのですが、その点はどうなのでしょうか?
いろいろ南千住もできているようですが、住み心地はどうなのでしょう。教えてください。

[No.11 by 匿名さん 2005-06-23 22:22:00]

＞10
木造建物が密集していた街を再開発したようです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/newpage5.htm

[No.12 by 匿名さん 2005-06-23 22:36:00]

アメージングスクエアの川向こうです。

徒歩十五分っていうのは・・・。
結局、近くにバス停があるからバスに乗ることになるでしょう。

[No.13 by 匿名さん 2005-06-24 14:44:00]

黄色くてドデカイチラシがうちにも入っていたけど、正直いって？？？な感じ。
ちょっとくらい安くても、もう少しアクセスのいい所を狙いたいというのが本音。
トキアスはまだ駅まで歩ける距離だからいいけど、どう見ても15分では行かない。
橋ができても牛田・関屋駅では路線そのもののアクセスが悪い。
（２３区内なのに都心に入るために乗り換えが必要）
長谷工仕様ってのもちょっと引っかかる。
ただ、あの広々とした環境はいいな〜と思う。
これだけ都心に近いのにあの環境はなかなかないでしょう。

でも、総合的に見たら曳船の再開発地区あたりを狙った方が無難かなと考えています。

[No.14 by 匿名さん 2005-06-24 22:38:00]

どなたか、南千住の教育環境について、教えてください。
中学、小学校は、どんな感じなのでしょう。

[No.15 by 匿名さん 2005-06-25 04:26:00]

距離がありすぎだね。
これから地価も５年で半分になるという評論家もいるし、もっと安かったら良いのにねぇ。

[No.16 by 匿名さん 2005-06-25 15:31:00]

　もっとも西新井のぼったくり”ステージオ”の価格に比較したら、HP上の
価格は、もうちょっと待とうかと思わせる効果はあるかな。　実際一回みてみても
いいかなとは思わせるものがあるのは事実でしょう。
　片や　100m^2超で、4800万、片や 98m^2 で 6000万超で、通勤時間にしたら
殆ど同じで、特に立派な造りでもない同士では勝負にならんかも。

[No.17 by 匿名さん 2005-06-27 22:08:00]

ここは地震は大丈夫ですか?

[No.18 by 匿名さん 2005-06-28 02:39:00]

例え免振でも直下型ならダメだもの。（横揺れにしか効かないよ）
東京で大丈夫なマンションなんてあるの？

[No.19 by 匿名さん 2005-06-28 08:59:00]

>18
免震は横揺れさえ防げれば十分有効。
縦揺れは考慮しなくても大丈夫。たとえ直下型でも。
詳しくは免震スレでどうぞ。

[No.20 by 匿名さん 2005-06-28 23:34:00]

>19
そういう人もいますが、そういわない人(建築の専門家）もいます。
都合のいいものだけ読むだけでは...

[No.21 by 17 2005-06-28 23:45:00]

みなさんありがとうございます。
ここは免震構造でまあ大丈夫なんですね。でも液状化は大丈夫なのでしょうか？

[No.22 by 匿名さん 2005-06-29 01:51:00]

HPとかには一切記載ないように思いますけど、本当に免振？
それにしては安すぎるような。　多分、免振でも制振でもなし。
直床で階高を少しけちって、建設コストを浮かせているというのが
この販売予定価格に収まる理由だと思うけど。　土地の仕入れは
30万/m^2 で入札してしまったから、後は建物で浮かせるしかないもの。
（だから悪いといっているわけではない: 非常にリーズナブルな値段で
広めの物件を都内で駐車場つきで供給しようというコンセプトには
共感できる）

[No.23 by 匿名さん 2005-06-29 10:24:00]

免震でも制振でもありません。
通常の耐震構造です。

[No.24 by 匿名さん 2005-07-05 22:29:00]

sage

[No.25 by 匿名さん 2005-07-06 15:56:00]

先日資料が来ました。完成予想図を見るとなんだかあまり洒落っ気のない付近の都営の建物と変わらないような
感じを受けました。長谷工だし高級仕様でもないしこんなものかな・・・同じ長谷工物件の近所のトキアスの方
がよく見えたよ。ＭＲは8月オープンだってさ。

[No.26 by 匿名さん 2005-07-06 17:12:00]

東京新大陸もトキアスも壁マンションだよね。
隅田川沿いに壁だと景観が…。

[No.27 by 匿名さん 2005-07-08 22:48:00]

南向き希望ですが、そうすると、前にすでにマンションが建っていて、眺望がさえぎられますよねえ?

[No.28 by 匿名さん 2005-07-09 21:19:00]

　ちょっと一杯　**棟とかいって詰め込みすぎじゃないかなぁここ。
きっと直床だろうしな...

[No.29 by 匿名さん 2005-07-10 02:34:00]

長谷工ですので、直床です。

[No.30 by 匿名さん 2005-07-10 23:47:00]

不可..

[No.31 by 匿名さん 2005-07-11 21:50:00]

安ければいいんじゃないの?? 子供いないし気にならないな..

[No.32 by 匿名さん 2005-07-14 00:40:00]

トキアスよりも良いんじゃないの？

[No.33 by 匿名さん 2005-07-14 07:25:00]

利便性は劣り、装備は似た水準に見えるけどな。　トキアスほどの人気は出ないと思うけど。

[No.34 by 匿名さん 2005-07-15 00:34:00]

どっちも○○公の管理下に置かれているという点で嫌な感じがする。

[No.35 by 匿名さん 2005-07-15 00:52:00]

○○公？？？

[No.36 by 匿名さん 2005-07-15 20:10:00]

徒歩で実際のところどれくらいですか？自転車置き場は駅前にあるのでしょうか？バスじゃないと駅に
いけない感じなのでしょうか？

[No.37 by 匿名さん 2005-07-16 15:10:00]

HPを見ると川に2005年に新しい橋ができるみたいですけど。
そうなると京成関屋にすごく近くなっていいですね！
周辺の賃貸マンションに住んでいるんですが、すごく興味があります。
環境も絶対いいと思うなぁ。南千住までも歩いて15分て決して遠くないですよ。道も平らですし。

[No.38 by 匿名さん 2005-07-17 11:54:00]

てことは牛田にも近いということか。　勤め先北千住なので、橋がそこに
できると、自転車でいけそうだな。

[No.39 by 匿名さん 2005-07-18 20:49:00]

37さん、スーパーなどの、食料品買えるところはありますか？
物価は、高いのですか？

[No.40 by 匿名さん 2005-07-19 16:37:00]

去年LaLaテラスというショッピングモールができたので、日常の買い物はここで間に合います。
物価は、安くも無く高くも無く・・・
LaLaテラスにはＴＳＵＴＡＹＡやダイソーもあります。
土日は駐車場は満車になって困るけど東京新大陸から自転車に乗れば5分で行けるし、
徒歩5分圏内に三徳というスーパーもあります。

[No.41 by 匿名さん 2005-07-21 00:45:00]

人にものを聞いておいて知らん顔はないだろ！３９

[No.42 by 匿名さん 2005-07-21 12:39:00]

どもども。　　って39とは別人だけども

[No.43 by 匿名さん 2005-07-21 19:04:00]

39です。
ごめんなさい。泊まりででていたもので。
大変失礼いたしました。
貴重な情報をありがとうございました。
前向きに検討したいと思います。

[No.44 by 言い訳するんでない 2005-07-22 02:45:00]

３９って真面目だよね。
いちいち謝って・・冗談で書いたんだけど・・・。
４０と４１は別人だよ。
前向きに検討しなくて良いよ。
よーく考えて慎重にした方が良いです。老婆心ですが・・。

[No.45 by 匿名さん 2005-07-22 23:03:00]

４１さんお暇なんですね。ご苦労様。

[No.46 by 匿名さん 2005-07-23 00:46:00]

嫌味も言うんですね。３９

[No.47 by 匿名さん 2005-07-23 03:25:00]

つまらん言い争いで age ないでくれ〜　頼むから。　sage

[No.48 by 匿名さん 2005-07-23 20:55:00]

39ですが、45は、私ではありません。こういうの嫌なので、わたしはこれで、失礼させていただきます。

[No.49 by お〜い 2005-07-24 02:02:00]

待ってくれ、３９。
冗談だって。責めてなんかいないよ〜。

[No.50 by 匿名さん 2005-07-25 15:19:00]

モデルルーム８月の２７日からみたいですね。一応見に行ってみようと思っています。施工が長谷工だから
なんとなく想像つくような気もしますが。間取り図見るとディスポーザ-はつくみたいですけど床暖房かいて
無いんですけど、標準でつかないんですかね？

[No.51 by 匿名さん 2005-07-25 15:30:00]

トキアスも標準で無いから付かないんじゃないですか？
駐車場は自走式ですか？

[No.52 by 匿名さん 2005-07-25 21:27:00]

駐車場は１００％確保されていますが、機械式のようです。

[No.53 by 匿名さん 2005-07-25 23:20:00]

広告価格を抑える必要もあって、床暖がoption というのはきっとそうに違いない。

[No.54 by 匿名さん 2005-07-26 01:07:00]

何で機械式にするのかね〜敷地が大きいんだから自走式にしてくれよ。
出し入れに時間も手間も掛かるし雨が降っていたらずぶ濡れになるしメンテナンスも金掛かるだろうし修繕積立金だって管理費だって高くなるんだから。

[No.55 by 匿名さん 2005-07-26 01:13:00]

** 以下デベの気持ち **
入札でがんばりすぎて隣と合わせて90億も払ってしまったんですぅ..
敷地詰め詰めで立てて、階高も下げて一杯詰め込んでなんとか安くみせかけないと、こんな辺鄙な
ところ誰も買ってくれないで、皆ステージオとかに流れてしまいます.. やっぱ100m^2 で
4000万台とかにでっちあっぷしないと...
でも、駐車場はせめて100%とか書かないと何も売りがないんです..　当然床暖房とかは
標準にしないで節約節約。　

[No.56 by 匿名さん 2005-07-26 01:50:00]

ホント図面見ると敷地詰め詰めに建てているって感じ。
何で敷地南側ぎりぎりなの?
私はしろうとだから専門的なことよくわからないけど、タワーマンション２、３棟くらい建てて
総戸数を確保して、敷地内に緑のスペースを増やしたら良いのになって思いました。
駅から遠くて辺鄙かもしれないけど、私はこの物件興味がありましたしＭＲのオープン楽しみにしてましたが、
５４さんの言うとおり駐車場は自走式にしてほしかったな・・・

[No.57 by 匿名さん 2005-07-26 14:15:00]

　もともとのこの街区への導入計画ではタワー棟の計画になっていましたね。
ただ、ここ極端に駅から遠いですよね？　かなり坪単価を下げないと1000戸オーバーを
捌くことはとても不可能だと思います。　地縁だけで売れる数ではないので、トキアス
同様に価格前面に打ち出して、外から一杯人を集めないといけないので。
　20階を越えると、超高層認定をとらないといけないし、タワー型にして、
平米単価50万下というのはとても無理でしょう。　この場所で、80/100m^2　で
4000万後半/6000万とかで買う人がいるかといったらこれは無理かなぁとね。

[No.58 by 匿名さん 2005-07-27 00:19:00]

>>56 確かに北側すぐに川になるはずで日陰規制もないでしょうに、なんで
南寄せにしたんですかねぇ　不思議だ..

[No.59 by 匿名さん 2005-07-27 00:43:00]

詰め込めるだけ詰め込むためか地盤が危ういか、かな？

[No.60 by 匿名さん 2005-07-30 18:42:00]

なんか広すぎると思いませんか、部屋が？うちはもう少し狭くていいので
値段を下げてほしいです、ってうちだけか、そんなこと思うのは？

[No.61 by ???????? 2005-07-30 22:25:00]

本当はもっと安いはずなのに高くしてると思っております。

[No.62 by 匿名さん 2005-07-30 23:39:00]

いや寧ろ逆に地方（富山）とかから移ってきたので、
高々１００m^2 程度が Max というのは狭すぎるかなぁと。
家族４人とかだったらそのあたりが最低線だと思うけど。

[No.63 by 匿名さん 2005-07-31 00:25:00]

あのね〜、富山と東京じゃ地価が違うの。
あまり広すぎると、固定資産税がっぽり取られちゃうの、分かった？
東京じゃあ、４人家族で４０㎡が常識です。

[No.64 by 匿名さん 2005-07-31 01:09:00]

>>63 でも今賃貸ですけど 80m^2 に住んでいて狭いので
購入考えているんですけれども？ 結婚前に一人で住んでいたところでも
40m^2は超えていたと思うけども... 確かに賃貸は高くってURで25万とか（今の
家賃）とられるくらいならまだ買ったほうがいいかなとかね。
　The Tokyo Towers あたりの20m^2 あたり抽選当たれば買いますけど、そこでも
せいぜい40万/年こそこの固定資産税（減免なしの場合）でしたけれど。ここなら
せいぜい２０万前後なんでないの？　本体価格に比べればたいしたこと
ないよね。　東京は、今のところ購入からしばらくは他に比べて立派な減免措置が
あるわけだしね。
　地価が高いからというのに皆東京あたりの人はだまされているんだけど、
都心のタワーマンションとかの固定資産税は大半が建物分で、土地分は
殆ど無視できると思いますけれどもね。　ここの入札価格は隣とあわせて
90億でしょ。　確かあわせて1300戸ほどぶちこむはずなので、1戸あたりの
土地仕入れは700万に過ぎない。　>>61 の指摘はもっともかなぁとか思いますけど。
大体首都圏のマンション価格が異常に高いのは、これで考えると土地代では
説明できないですよね。　賃貸価格などとの関連で多少ぼったくっても案外
みなおとなしく購入するって傾向はあるんだと思う。　まぁ住環境から見ると
そら日本一とか言われる富山の比でないのは仕方ないとは思うけど、
それで当たり前だと思っちゃだめだよ。　梅島のヒューザーとはは、
170m^2 で 5000万円台とかいうのは立派かなとか思ったけど、そういう
広いのを積極的に供給しようというデヴェロッパーが皆無に近いのは
変だと思うんだけど。　買い代えない限り専有面積だけは増えないんだよ。

[No.65 by 匿名さん 2005-07-31 01:10:00]

> 20m^2 あたり
120の間違い

[No.66 by 匿名さん 2005-07-31 01:17:00]

うちは札幌からだけど、同感。　さして土地代負担があるわけでも
ないのに東京のマンションは高すぎるよ。 ここの地価なら
100m^2 台を4000万そこそこで供給できないのは変だよ。
　まぁもっとも、東京都の落札予定価格は60億だったはずだから、
土地入札だけで　1戸あたり数百万もう高くなった訳だが。　

[No.67 by 匿名さん 2005-07-31 01:32:00]

>>64 激しく同意。　富山の前の前が札幌だった。
ここの半分程度の地価だけど、105m^2 くらいが"普通"で
3000万台後半になると札幌中心でも高いといい始めるよね。
土地代は数百万しか違わないわけで、外断熱になっている
訳でもないから、寧ろ建物は一般には安普請だよね。
なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。
ここは坪単価的にはやや安め（最初から価格を前面に押し出している）
ということのようなので、じゃあ普通の値段をつけてるところは
儲かりまくりなんでないの？というのは素朴な疑問としてでてきてよいよね。

[No.68 by 匿名さん 2005-07-31 19:38:00]

ファミリーがターゲットということですかね、、、、。
残念。

[No.69 by 匿名さん 2005-08-01 22:57:00]

　シングルやDINKSを標的とするには駅から遠すぎる。
DEWKSというか共稼ぎ子供ありだったら、もっと財力あるので、
ここまで坪単価を下げる必要はない。専業主婦家庭で、そんなには
世帯年収の高くない層（せいぜい世帯年収1000万まで）を
狙うしかないでしょう。　直床でも長谷工でもかまわないと
いう人を、CMなどでかなり遠くから呼び寄せるというトキアスと
同じパターンを狙うしかないでしょう。

[No.70 by 匿名さん 2005-08-01 23:44:00]

>なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。

ま、そうなんですけどね。でも、売り主は、ある程度売れる踏んでいるでしょうね。

[No.71 by 匿名さん 2005-08-05 17:02:00]

電話の回数、送付物の回数、かなり熱心ですね。
どれくらいの人気なんでしょう？
ちなみにトキアスってどれくらいの倍率だったんですか？

[No.72 by 匿名さん 2005-08-05 18:55:00]

倍率は知らないが、瞬間蒸発に近かったよ。地縁なしで買った人が
確か7-8割だったはず。　ここはより遠くて条件が悪いから、
相当がんばらないと難しいよね。　数も１３００戸捌かないと
いけないしね。

[No.73 by 匿名さん 2005-08-05 19:30:00]

>>71 確かに... また昨日電話かかってきた。　まMRくらいは見にいってみようかな。
MRオープン初日だけは結構埋まってきているみたい。

[No.74 by 匿名さん 2005-08-05 21:09:00]

ひやかしは、お・こ・と・わ・り！

[No.75 by 匿名さん 2005-08-05 22:04:00]

　だってＭＲも見ないで買う可能性があるかどうか検討すら始められんでしょ。
間取り図だけみて、ご希望住戸承り書を書けというほうが無茶苦茶というか
結構正気を疑うんですけれども、こんなもの予め書いて持っていく人がいるん
ですかねぇ... 信じられんが。

[No.76 by 匿名さん 2005-08-06 12:41:00]

アンケート用紙に記入していたら、既に微妙に高層を値下げしている (^^)
D105F 簡易図面集には 4800-5400　だけど、予定価格表では、
17-19階あたりで5200万台になっているみたいだな。　最上階だけ高天井で5400とか
なんだろうか... いずれにしても立地が立地だけに価格で勝負に期待。
MR同じ日に 日暮里の駅前のもはしごするんだけど、こっちは高いでしょうねぇ。

[No.77 by 匿名さん 2005-08-06 15:13:00]

>>77 こっちは160万/坪　日暮里はきっと 220-240万/坪でないかな
同じ日に見にいったりすると内装レベルの差とか分かりまくりで
参考にはなるかもしれんが、萎えるかも。　

[No.78 by 匿名さん 2005-08-08 23:53:00]

うちは今日電話かかってきて、２７，２８日はもう埋まってると言われました。
担当は私ですと言われても・・・
「東京新大陸の○○ですが・・・」ではどこの会社の方？？
売主が６，７社あるし、この場合どこの会社の担当なら当りなのだろうか？

[No.79 by 231 2005-08-09 01:36:00]

メインになっているデベロッパーを可能なら外したほうがいいかもしれません。

西新井のステージオだと、地所にあたるとのんびりですが、野村にあたると
ちょっと必死な感じで、いろいろと御託を聞かされてなかなか離してもらえません
でした (^^) 一方、ローン計算システムとかパソコンソフトは、他社さんの
ソフトなんでよくわからないんですよねなんて言って頼りない感じでしたけど
２人で一緒に使いかたをためすとかいう感じで和気あいあいと楽しめはしましたが。

[No.80 by 匿名さん 2005-08-12 22:15:00]

どなたか隣の９街区はどのようなマンションが出来るのか知っていませんか？
今回の８街区のように壁のようなマンション群になってしまうのかタワーになるのか、
あといつごろ完成するのかなど知りたいのですが・・・

[No.81 by 匿名さん 2005-08-12 23:04:00]

同じデベロッパーがまとめて買って合わせて1300戸になるんですよ。
（敷地の入札は一括だった）
まぁ駅からの条件のいいほうから売りますよね。
同じようにきちきちの壁型にやってくると思います。　時間差がずばり１年です。

ーーー

藤和不Ｇと丸紅へ—白鬚西８・９街区等再開発２地区特建者予定者

　都都市整備局は、都施行再開発２地区の特定建築者（特建者）予定者を決めた。白鬚西地区８・９街区は
藤和不動産グループ、環状第２号線新橋・虎ノ門地区Ⅱ街区Ⅱ−１棟は丸紅がそれぞれ施設整備に当たる。
両者とも16年度中に国土交通大臣の承認を受け、正式に特建者として決定する。白鬚西地区では両街区合わせ
約１３００戸の住宅を整備する計画だ。８街区は17年４月、９街区は18年４月に着工するスケジュール。
一方、環２新橋・虎ノ門地区については、住宅１２２戸などの建設工事を17年２月に開始する。
　同局では両地区の特建者公募に当たり、都施行再開発で初めて総合評価方式を採用した。
審査経過・結果の詳細は明らかにしていないが、両地区とも最も高い価格点を提示したグループ、
企業が特建者予定者に決まった。
　白鬚西地区８・９街区の特建者になる予定の藤和不動産グループは、藤和不動産（代表）、
有楽土地、相模鉄道、日鉱不動産、セントラル総合開発の５社で構成。
　同グループの提案によると、８街区（街区面積１万５２５１平方㍍）に延べ６万７４８５平方㍍、
９街区（同１万４１６６平方㍍）に延べ６万３０９３平方㍍の施設建築物を建設し、
それぞれ６８１戸と６２６戸の住宅を供給する。
　鉄骨鉄筋コンクリート造16〜20階建ての住棟を複数配置する計画だ。総事業費は約４５０億円。
敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を大きく上回る91億円を提示した。
今後、17年２月の管理処分計画変更などを経て、同年３月に国土交通大臣から特建者としての
承認を受ける。８街区は19年２月、９街区は20年２月の完成を目指す。

[No.82 by 匿名さん 2005-08-13 00:03:00]

>>81 詳しいですね。　元ネタはどこから拾っているのでしょうか？

[No.83 by 匿名さん 2005-08-16 09:34:00]

>>82 さん
81ではないですが、建通新聞社のHPだと思います。
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p00864.html
結構ホットなネタが多くて私も重宝しています。　確かに坪100万とは、
かなりの価格で買い取りを行ったのですね。　その割りにはまぁまぁ
の価格で出してきているようにも見えるが... やっぱその分安普請なのかもしれないですが。

[No.84 by 匿名さん 2005-08-16 10:45:00]

まぁまぁ落ち着いて。　MR公開初日を予約。報告ここに書いておきますね。

[No.85 by 匿名さん 2005-08-21 15:38:00]

20階で60mはいっていないんだから、階高3m以下か... 超高層認定なんてとりたくない
んでしょうしね。　配棟計画も詰め詰めで、無理やり容積率消化はこなしましたという、
レベルの低いボリュームチェックのままのプランでつきすすんだという感じで、
MRとか見る以前にいくら安くてもあんまり手出しすべき物件には思われないが..
　ま近くでいうと、ステージオあたりを”買えない”層を拾っていくには
妥当なプロジェクトといえるかな。

[No.86 by 匿名さん 2005-08-22 23:19:00]

>>85 鋭いとこつかれたなぁ... 一応登録してからMR同じ日に見に行こうかなとね。
ステージオでは借金返すだけの人生になりそうなので、ちょっとチープでも余裕が
欲しいかなぁとも思うわけよ。　私は年収1000万超とかのお金持ちではないのでね。

[No.87 by 匿名さん 2005-08-24 15:34:00]

ここHP覗いた限りでは、2重床かどうかも、2重壁になっているかどうかも分かりませんが、
直床/2重壁とかのまずいほうの組み合わせになっていたりするのでしょうか？　週末MR
行かれる方おられたらお教え願えれば幸いです。

[No.88 by 匿名さん 2005-08-26 10:09:00]

明日MRいきますのでレポートしましょ。　多分ご心配されている悪いほうの
組み合わせの可能性が高いと思いますよ。　長谷工だから全部ダメというつもりもないですが、
値段が値段ですから　高輪ザ・レジデンス　とかのレベルを期待しても無理かと。

[No.89 by 匿名さん 2005-08-28 01:00:00]

MR行った人、どうでしたか？

[No.90 by 匿名さん 2005-08-28 01:10:00]

直床、二重壁という長谷工黄金律を守ってました。
また、クローゼットの非システム収納、ギロチン梁など長谷工DNAは間違いなく受け継がれております。

ある意味、みなさんの予想通り。物足りません?

[No.91 by 匿名さん 2005-08-28 07:50:00]

いやまぁ読みとおりでしょ。　入り口で西新井のステージオのビラくれたりして、
野村も必死だなぁとか笑えたくらいが収穫。　

[No.92 by 匿名さん 2005-08-28 17:42:00]

>>90-91の通り。　しかも大梁が部屋の中にでまくりの”ギロチン”仕様マンションと
あっては、いくら安くても手を出すべき物件にはあまり思われないな...

[No.93 by 匿名さん 2005-08-29 09:11:00]

直床/2重壁までは覚悟していきましたが、凄いギロチン仕様でしたね。
MRタイプで、あの下がり天井/梁も柱もでまくりでは、引いてしまいます。
それもこれも階高か、2.8m台とか決定的に不足しているのが原因なのですが.....
まぁ悪いサンプルを見るってのも”反面教師”として勉強になりますからということで
わざわざ初日に見にいったのですが2度とこっちには足を運ばないことに決心しました。

[No.94 by 匿名さん 2005-08-29 09:37:00]

>>93 んん... 確かに殆どの部屋で図面に点線はいっていて、リビングルームの真ん中を
横断しているのまでありますものね。　こうしてはいけないといういいサンプルを見せて
貰いました。
1) 配棟詰めすぎ; privacy にも難: 本来別の棟をEXP-Jで繋いで1棟ですってのは手抜き過ぎる。
2) 階高足りない; 20階なら60m超で超高層認定が普通だろう。 ここは60m以下ってことは
　2.8m台くらいしか確保できていないわけで、これが、梁が部屋にめり込みまくる原因
　になっているわけですね
3) 今どき避難階段は総コンクリート製が普通だろう。　錆汁落ちまくり？
4) 他全社が遮音上の問題から採用を中止している2重壁（戸境）を未だに採用しているのは
　長谷工だけでは？　壁芯面積だから、部屋は実効的にはずっと狭くなるし、音は回り込んで
　くるしでメリット０.　ちゃんとコンクリだけでは面精度が出せない、レベルの低い職人を
　使いまくっている証拠ですね。
5) 使っていない部屋の通風は、ドア開放して行いたいなと思うと、なんとドアを固定する
　金具がない... 風がふくたびがたんばたんとやるわけです。今は、足でぽちっと押すと
　飛び出てくる戸当り金具が流行だけど、ないってのは始めてみた。　そういえば、ドアの
　戸当たり金具は、公衆便所でよく服ひっかけるとこのあの形状... ここまでチープなのの
　採用は、今どきURの賃貸でもあり得ません。　20年ほど時代をさかのぼった気がして
　笑えました。　ホームセンターとかで売っているの見ますけど、1箇所あたり数千円とか
　の差額にしかなりません。　ここまでケチってユーザ無視の設計では、見えないところは
　どうなっているのか... 怖すぎる。
5) ダブル配筋は、耐震壁のみ。
　ディスポーザーとかつけて、普通の仕様のふりをするまえにもっと一杯是正すべき点が
山積しているように思えますね。一言、安かろう悪かろう。

[No.95 by 匿名さん 2005-08-29 20:35:00]

↑すごい分析ですね〜。
どれだけのもんか冷やかしで見に行ってこよぉっと。

[No.96 by 匿名さん 2005-08-29 22:10:00]

>>95 ポイントは部屋の端っこのほうにでやすいのです。　ドアの戸当たりとか、
トイレの便器と扉の間隔とかね。　ドアを開けたときにクローゼットも空いていると
ぶつかるとか、場合によっては、トイレの戸と、リビングの戸がぶつかるとかね。
この施工会社の物件にはそういうのが実に多いです。
　あと、販売側にも問題あり　”階高って何ですか？”ってのには驚きました。
同じく物（不動産ではないですが）の販売に従事している営業職にあるものとして、
この不勉強さはちょっと許せません。

[No.97 by 匿名さん 2005-08-30 03:46:00]

>>95 ちっと割高なので手だしにくいが、近くでは北千住のパークハウスあたりを
見に行くといいかも。　同じ80m^2 でかなり広さが違って感じることは確か。
ステージオとかもそうだけど良質のを作っても城東地区じゃ結局坪単価で勝負になって
しまうから、なかなか売れないってんで、安かろう悪かろう中心になってしまうんですかねぇ...
例えば城西地区だったらちょっとあり得ない仕様ですけえどもね。

[No.98 by 匿名さん 2005-08-30 15:06:00]

↑頭良い人なのですね。

[No.99 by 匿名さん 2005-08-31 12:17:00]

私もモデルルーム行きました。天井高が高いとお部屋って広く見えますね。
友人がトキアス買ったので住み心地など聞いていますが、長谷工仕様について特別不満はないそうですよ。
もちろん個人差あるでしょうけど。梁が出ていたって生活に支障ないじゃん？って言ってました(笑)
まあ確かにオプション多い気もするけど(グレードアップというらしい)もともとの価格が安いから
色々上乗せすれば仕様はよくなっていくし。
総合バランス的に私たち家族にとっては好印象でした。バカみたいに仕様良すぎて高いマンションより
ある一定のレベルの仕様にプラスして自由な選択で好きなオプションつけれるほうが良心的。

[No.100 by 匿名さん 2005-08-31 12:21:00]

　住んでから遮音レベルの低さにがっかりすると思いますよ。
同じ施工会社のマーキスシティの住人です。　直床はまだしも、
2重壁だけは許せません。　

[No.101 by 匿名さん 2005-08-31 23:19:00]

あのマーキスシティでしたか・・私もモデルルーム行きましたよ。大規模マンションの先駆ですね。

[No.102 by 匿名さん 2005-08-31 23:41:00]

　南が何に化けるか分かりませんので将来的リスクはびくびくものです。
こういう場合、大手財閥系デベとかだと、工場が撤退した後に同じ跡地に法令制限一杯で建物を
建てると、どのくらいまでこちらに影響でるかとかの簡易設計までやらせているので
MRで影響を聞いても極めて具体的な回答があるんですが、ここみたいにちょっとってデベだと
”大丈夫ですよははは”で済まされてしまって凹みましたね。　（まぁ悪いのはデベであって
施工会社ではないんですが）

[No.103 by 匿名さん 2005-09-01 02:50:00]

　ここ詰め詰めだなぁと思っていたら再開発かなんかで容積率400%いっているんですね。
30000m^2 91億応札で1300戸で分け合うから土地仕入れ単価 700万。　これで12万m^2 とれる
ってことは 1戸90m^2　27坪平均を700万だから　仕入れの坪単価は25万に過ぎない。
普通に利息・MR費用・販売経費を40%で考えると、今大体坪単価140程でだしてきているから、
原価は100万/坪で作れていれば妥当ってことになるけど、　土地引くと 75万/坪だよね。
　階高は低くして超高層認定は避けているし、なるべく棟を繋いで申請の手数料は
けちっているし、直床だし、戸当たり金具までけちっている。　　これで坪単価
75万も建設の原価がかかっているとは信じがたいんだけども.... 儲けすぎではないのだろうか？

[No.104 by 匿名さん 2005-09-01 02:52:00]

WESTINのベッド代と　BOSEのスピーカー代です (^^;

[No.105 by 匿名さん 2005-09-01 20:24:00]

営業のお給料です。

[No.106 by 匿名さん 2005-09-01 21:07:00]

ところで要望書出された方いらっしゃいますか？
いろいろと迷う所もありますが、南千住の環境は捨てがたい。
１０街区の病院の話も進んでないみたいだし、どうせマンションになる
んだったら待ってもいいかなと思う所ですが何年先になる事やら…

[No.107 by 匿名さん 2005-09-01 23:31:00]

　要望書は営業がだせってんでだしましたけど.... 既に20枚くらい書いたのは私くらいかも？
まぁ営業の人にとってはそれなりのポイントになるようなので、出せといわれた場合には、
買うかどうか確定的ではないよと念と押してＯＫなら出していますが。
まぁバラの花を一杯くっつけたい気持ちは、不動産でないとはいえ営業の仕事やっている者
として分からなくはないです。

[No.108 by 匿名さん 2005-09-02 13:58:00]

>>105 販売経費他で1.4倍ってのに入れてあるつもりなんですが...

[No.109 by 匿名さん 2005-09-02 14:42:00]

要望書２０枚ですかー。それだけ見に行かれてるって事ですよね。
提出して断った場合、営業の電話が凄そうで躊躇してしまいます。

それにしても頂いてた簡易図面の価格から１５０万以上安くなっていました。
そんなもんでしょうか。。

[No.110 by 匿名さん 2005-09-02 17:55:00]

そんなものでしょう。　はっきりと断りその時にちゃんと別物件に決めた旨をいえば
（まだ検討中とかいうとながながと次これどう？とかの電話かかってくることがある）
向こうも見込みないものには売りませんから電話はかかってこないですよ。
　>>103 のように、再開発で凄い容積率の許可をとっているので、本来かなり安く
売れていいんです。ちょっとだけ価格は高めにだしておいて、ちょっとづつ要望書で
反響を見ながら下げていくってのは、どこでも非常によくやっていることです。
値上げしたりすると滅茶苦茶悪い反響あるので、ちょっと高いかなぁくらいで最初は
だしてきて、新価格発表！　なんてのを２回くらいはやります。　まぁ２重価格って
わけでなければご愛嬌で、目くじらたてるほどのものでもないかと思います。

[No.111 by 南千住住民 2005-09-02 19:31:00]

いま近くに住んでる住民です。環境は最高だと思います。以前品川に住んでましたが空気がいいです。
道路も広いのでファミリーには最適だと思います。８・９区は検討中ですが、みなさんは結局この
物件はいいと思いますか？集計結果みたいなものがあればいいんですが。。。この掲示板みても、
結局悩みが多くなりそうでしたので。

[No.112 by 匿名さん 2005-09-03 00:38:00]

どこも住めば都ですよ。
もっと全然良い所は沢山ありますよ。
ショッピングセンターの位置、規模、個数などを考えると良いといえるのでしょうか？
便利そうで周りの地区に車で出るとどこも込んでいてちょっと不便かな。
自然が多そうで実は全然そうでないと思いますが。

[No.113 by 匿名さん 2005-09-03 14:36:00]

南千住に住みたいって方は今までもこの辺に住んでいた方も多いのでは？
都心からほど近く環境もなかなかって場所はこっち側では小松川と南千住くらいでしょう。
うちも今、結構近い所に住んでますが通勤に使うって事でなければ車もさほど混みませんし
首都高も近い。
>自然が多そうで実は全然そうでないと思いますが。
自然というのはちょっと違うかもしれませんが、このあたりでこれだけ緑地を確保してる場所はないですよ。
もっとも自然重視であれば、もう少し下ればいい事ですから。

[No.114 by 匿名さん 2005-09-03 14:49:00]

　しかし外観を見ただけで長谷工施工だと分かるプロジェクトですね。　建物代が安くあがる上に
容積率400%で、土地負担の小さいし、土地仕入れも坪100万ほどでできた割には、安くはないですね。
これで大量にTV-CM を流さないと登録とれないとか西新井のステージオみたいなことにならなければ
今の価格でも十分なもうけが期待できますけれど、うまくいきますかね。
　私は南千住というと、もうちょっと南側の泪橋とかあのへんの、日雇い労務者うようよ、冬に
なると行き倒れだまくりといったイメージでいたのですが、ここのMRを尋ねて、少なくも再開発
地区に関しては、悪くはないなともとのイメージが払拭されたのは、MR訪問した収穫でした。
もっとも、1km弱も南にいけばまぁあんまり変わっていないんでしょうが。
>>103 にも書いたけど、物件そのものは思っていた以下だったのでちょっと価格によらず
手は出しませんが...　ここはもう去ります。　ではでは。

[No.115 by 購入検討者 2005-09-03 20:21:00]

購入を検討している者です。南千住は都心に近いのに、かなりの穴場ではないでしょうか。
徒歩１５分はちょっと遠いが、歩道が広いし、環境もいいから、毎日それくらい歩いたら、楽しい運動になると思います。

仕様など安っぽい欠点があるけど、価格も安いので、全体的にバランスの悪くない物件だと思います。
仕様の高級さも１年住めば、慣れてしまって、高級に感じなくなるので、同じ金額なら広さと環境にかけたほうがいいと思います。

[No.116 by 匿名さん 2005-09-03 21:47:00]

なぜわざわざ南千住で毎日徒歩１５分の運動を目的にしなければならないか？
一戸建てならまだしも，今の新築マンションで安普請の徒歩１５分は時代を読み誤っている。

[No.117 by 匿名さん 2005-09-03 22:30:00]

>>116 同感。あの戸当たり金具（上に出っ張っているだけ）ってのは見た目も
美しくないし、ちょっと手を抜きすぎ。　ドア1戸あたり数千円の節約でも、700戸近くに
なれば、マンション全体では1500-2000万とかの節約になるからやってしまいたくなる
気持ちは判らなくもないけど、MRを数箇所以上みてきたような層はあれを見るだけで
引いてしまうよね。　ご自慢のBOSEのスピーカー付きシアタールームをなくすだけで、
この位は楽に浮くんだけども。　どっちが大事かだよね。
　Heavenly Bed だかなんだか知らないが、ゲストルームの内装にお金をかけるかわりに
自分の家が、天国のようなとはとても言いがたい仕様なんじゃ意味ないと思うけどね。
金をかけるなら、目に見えない構造部分から(リフォームでも直せんもの）、
次に住戸内部からにしてもらいたいものです。

[No.118 by 匿名さん 2005-09-04 22:16:00]

こういった構造・施工は良くないといった事例を集めて作りましたって感じを受けました。
他の方も書いているのでいまさら一つ一つは書きませんけど。
なんか名前負けしてますよね。

[No.119 by 匿名さん 2005-09-05 00:33:00]

二重壁って何ですか？ＧＬ工法という物の事ですか？

[No.120 by 匿名さん 2005-09-05 09:54:00]

google あたりで検索してみたら？　もし遮音上問題がなかったとしても、部屋のうちのり
面積がかなり小さくなりますので、決してお奨めはできません。典型的な羊羹輪切り；田の字タイプの
住居で、スパン7mとかだと、両側の戸境壁を二重化するのに、各々6-7cm 損しますから、
大体実効面積で2%ほどの損になります。
　直接コンクリートに壁紙貼ってというのができない施工レベルの低い会社は未だにこの工法を
使ってくるところがありますが、遮音上は十分な厚みをもった直壁のほうがいいというのは
1989年頃に決着済みの問題です。　戸境壁への採用は、今や大手では長谷工だけになりましたね。

[No.121 by 匿名さん 2005-09-05 23:04:00]

二重壁の問題なんて一般人は知らないからとやっているんでしょうね。
やはりコストダウンになるからでしょうか？

[No.122 by 匿名さん 2005-09-06 14:23:00]

じゃあ二重床も辞めたほうが良いってことだね（ｗ

[No.123 by 匿名さん 2005-09-06 15:58:00]

>>122 床と壁を一緒にしちゃぁだめだよ。　

[No.124 by 匿名さん 2005-09-06 19:46:00]

千葉の我孫子の物件も検討しているものですが、やはり、そこも長谷工なので、同じなのでしょうか

[No.125 by 匿名さん 2005-09-06 21:07:00]

>>124 日立の跡地？　例によって、住民の反対運動引き起こしちゃっているところが
この会社施工の物件らしいが... 例によって、デベの土地持込みのproject なんですかね。

[No.126 by >>123 2005-09-06 22:06:00]

同じだよ（w
よく勉強しろ。

[No.127 by “ 2005-09-06 23:10:00]

>>123
二重壁ならリフォーム性には関係ないけど、二重床はリフォーム性に大きく
影響する。
二重壁なら見た目は直壁と変わらんが、直床はふかふかで安っぽくなるし
家具の設置跡がつく。
二重壁のほうが直壁より建築コストは安いが、二重床は直床より建築コスト
が高くなる。

単に自分が直床に住んでるから正当化したいだけだろ。
えらそうなこと書く以前に、どこが同じか具体的に示しな。

[No.128 by 127 2005-09-06 23:11:00]

間違い
>>122,126

[No.129 by 匿名さん 2005-09-07 00:25:00]

＞１２７さん
二重壁と二重床の問題点に言及していないのはどうかと。ただ二重床が良いだけでは面白みないです。

[No.130 by 123 2005-09-07 00:27:00]

>>127 さん　Thanks.

[No.131 by 126 2005-09-07 10:52:00]

俺が言及したかったのは、二重壁が遮音性が劣るのなら
二重床にも同じ事が言えるだろということ。
躯体に下地＋石膏ボードだと共振現象がおきて遮音性が劣る
ケースがある事は知っている。
二重床でも同じ事なのに、それに言及しないのはよくない。

床と壁を一緒にするなと誰か言っていたが、それもおかしな話。
何がどう違うにかを説明してくれ。

[No.132 by ↑ 2005-09-07 11:17:00]

う〜ん
たしかにそうかも
自分も知りたい。誰かお願い。教えて。

[No.133 by 127 2005-09-07 12:58:00]

>>131
空気伝播音の共鳴現象は空洞部分の厚さを大きくすれば回避できるが、
二重床は空洞部分の高さが15cmから20cmあるので、7cm程度しかない
二重壁に比べて共鳴の問題は生じにくい。

大体、人が歩く時の重量衝撃音が問題になる床と、空気伝播音が問題
になる壁を同列に考えること自体が間違い。
えらそうに人に勉強しろって書く前に、自分が勉強しな。

[No.134 by 131 2005-09-07 17:58:00]

よくわかった。
ありがとう。
わざわざ二重壁にする理由はなんなのでしょうか？
壁の施工精度云々なら、なんで直床なのか・・

[No.135 by とんちくん 2005-09-07 18:22:00]

二重壁…壁コンクリの表面が凸凹でも見た目をきれいにできる。
要するに、壁用コンクリの作製コストを安くできるってことじゃないかな？

[No.136 by >>135 2005-09-07 21:41:00]

だとすると、直床は二重床よりも施工精度がいいわけですね。

[No.137 by 匿名さん 2005-09-07 22:04:00]

重力で液体が平らになる性質を利用できるので、床のほうが面精度を出すのは
はるかに簡単なんでないの。

[No.138 by 127 2005-09-07 22:08:00]

>>135
なんでそうなるかね。
水平な床と垂直な壁なら、水平の方が施工しやすいだろ。
プリン作るとき型に流し込んだら勝手に表面が水平になるのと同じ理屈。
壁は型が正しく作れてないと垂直にならないし、型の継ぎ目の部分が
フラットになりにくい。

[No.139 by 127 2005-09-07 22:14:00]

また間違った。度々すまん。
>>136
の間違い

[No.140 by 匿名さん 2005-09-07 22:40:00]

然し　床(水平面）と壁（垂直面）の施工と、遮音の差も分かんないようなのが
一杯出没するここ、レベル低すぎるな。

[No.141 by 匿名さん 2005-09-07 23:54:00]

なんでそんなに熱く語るの？
親切心？

[No.142 by 匿名さん 2005-09-08 00:00:00]

とりあえず一件落着したようだね。
次の話題いきましょか。

[No.143 by 匿名さん 2005-09-08 00:22:00]

で、おまいらこの物件どうですか？躯体じゃなくて立地の問題として考えた場合。

[No.144 by 匿名さん 2005-09-08 00:25:00]

ユザワヤ最高！

[No.145 by 匿名さん 2005-09-08 08:26:00]

どう考えても高すぎ〜ですから、残念。

[No.146 by 匿名さん 2005-09-08 08:34:00]

>>143
駅15分で立地もへったくれもないだろう。　予算的に駅近しか手が出ませんという
人が買うにはいいけど、例えば、収入的に余裕のある共稼ぎで、２人して行きと帰りと
合計30分づつ歩くってのは想像しにくい。　専業主婦家庭で、旦那が多少無理しても
家族には広い住居をというなら、新浦安とか幕張とかでないかな。
　このマンションの周りはさほどでもないけど、南千住駅ってことで、
泪橋とかの”明日のジョー”的なイメージから無縁ではいられないとは思うけどね。　　

[No.147 by 匿名さん 2005-09-08 10:03:00]

イメージを気にする人は、やめておいたほうがいいと思う。
私はまったくというほど気にしないほうだが、それでも買うとなると抵抗がある。
よっぽど安いとかじゃないと。

[No.148 by 匿名さん 2005-09-08 10:19:00]

ここの物件どんな人が買うんだろう。
やっぱり大家族とかですかね？

[No.149 by 匿名さん 2005-09-08 13:14:00]

駅まで徒歩１５分を歩くのが趣味，一戸建ては嫌い，安普請が好き，
隣の声が聞こえても長屋的雰囲気がいい，梁とかが気にならない，
てなことを考える人が買うのでは？

[No.150 by 匿名さん 2005-09-08 14:08:00]

どうして購入意欲が無いと思われる方々の書き込みが多いんでしょうかね？

[No.151 by 匿名さん 2005-09-08 15:21:00]

>>150 同感です。
近隣で比較する新築物件もいくつかあると思うのですが・・・
新大陸の購入を検討されておられる方は他まわりました？
長谷工の悪評だけでなく、そういう情報も交換したいのですが
この板では無理でしょうか。

[No.152 by 匿名さん 2005-09-08 15:45:00]

>>150 というか買おうという人の書き込みがないだけでしょう。
どこか見るべき点があれば、結構擁護の書き込み入って論争になったりする
もんですが、実際問題として欠点はいくらでも指摘できますが、
トキアスより２倍遠くてかえって割高なほどのこの値段では、安いともいえんし、
正直どういう人が買うのだろうか...

[No.153 by 匿名さん 2005-09-08 16:13:00]

>>150 わざわざ見にいって時間損したんだもの... 同じ轍を踏まないようにとの老婆心ですよ。
　見にいったくらいだもの、もうちょっとましな仕様で、あるいはもっとずっと安ければ
買ったよ。でも、ドア同士がぶつかるような部屋をMRにしているは、戸当たりもろくになくって、
もう当たるところが痛みだしているわでは、購入意欲なくなっても当然しょ。

[No.154 by 匿名さん 2005-09-09 01:31:00]

あれこれ文句があるやつは、最適解としてどのような物件がお勧めかを例示してみれば？

ここは暇な人たちが下らん議論をする場にすぎないよ。

自分が良いと思えば購入すればよいだけのこと。

[No.155 by 匿名さん 2005-09-09 01:51:00]

同感。どんな物件でも、必ず批判はつきもの。この掲示板を見て鵜呑みにされる方がいないことを
祈るばかりです。

ちなみに私は上記の意見を聞いた上で、この物件検討してますよ。
確かにトキアスよりは高いけど、TXの開通や、商業施設がオープンした後じゃ
多少高くなって当たり前だと思ってます。(でも比較して高いとはいえ、都内にしたらそんなんでも
ないと思う)

今週末に構造説明会があるそうなんで、二重壁や直床について、疑問をぶつけてこようと思ってます。
素人なもんではっきり言ってわかんないので…
で、納得した上で購入。

[No.156 by 匿名さん 2005-09-09 02:32:00]

>>154 水曜日でもないのにデベが現れたか..
　ここが下らんと思うなら読まなきゃいいし、ましけや書き込む必要もないな。
見て貰えば分かるが、批判を書き込んでいる人はちゃんとMRいった上で書き込み
しているんだよ。　それだけ酷い物件だということは、住まいサーフィンでの
ぼろぼろの評価を見ても明らか。　まず自分をだましちゃぁだめだと思うな。
>>155
　TXの開通は、三郷とかの物件にとってはプラスになるだろうけど、南千住にとっては
所詮秋葉原までが複複線化されたようなもの。　駅15分とか歩いていいなら、
ここと同じようなグレード(てほど酷いのはなかなか探すの難しいが）
でもっと安い物件はまだまだあるよ。　実際歩いて半分ほどのダイナシティでも
90m^2 4000万下からあるから、坪単価はあんまり変わってないじゃない。
アンボイド・２重床・ダブル配筋・直壁でこの値段でしょ。内装のレベルに、
あなたがデベでないのなら比較してみたら。まぁ線路近くだし、私は買わないので
お奨めというレベルではないけど、決して購入すべきではないというここ新大陸とは
比較にならないよ。

[No.157 by 匿名さん 2005-09-09 02:39:00]

[No.158 by 匿名さん 2005-09-09 03:06:00]

>>154 >>155
(1) 直床/低い階高
-- 玄関・サッシの上端の低さからくる窮屈さ
(2) 2重壁の採用
-- 遮音上問題なければいいってもんではない。2重壁の隙間も
　　　専有面積のうちなんだから。
(3) 梁でまくりの”ギロチン”マンション仕様
　　-- 特に面積広めの妻側住戸
(4) 無理にいくつもの棟をくっつけて一棟申請
　　(新越谷とかもそうだが）
妻側住戸でさえ、隣の棟から覗けるような部屋がある
(5) 床暖房なし・決して多いとはいえない収納
(6) チープな戸当たり... 公衆便所MRでは既にドアのあたるとこが
　　傷みかけていたけど。　ドアが開いた状態で固定不能
(7) 同時に開けるとぶつかるようなドアが廊下の反対
　　側にあるような配慮にかける設計
-- 実際MR見学者同士がぶつかっているのを見たよ
(8) 駅15分と極端に不便な立地
(9) 敷地広いのに、ろくな庭もない
(10) 南には14階だての建物があり、高層階以外眺望は”抜けて”いない
(11) 超チープな洗濯機置き場 (UR賃貸でも今はずっとましだよ）
(12) ダブル配筋も徹底していない
(13) 非常階段が錆汁落下防止のための、総コンクリート製ではない
などなど、1流デベ・ゼネコンなら殆どありえない仕様てんこ盛りな
一方で、400% もの容積率を使って、1戸あたりの土地仕入れを700万にまで
削減しておきながら、より駅直近のマンションと比較しても
割高な価格設定（トキアスだけの比較じゃなくて、ダイナシティや
駅15分歩く北千住物件ともさして変わらん）価格で出してきている
このプロジェクトの　どこが気に入って”買い”だというのか
人を貶す前にちゃんと、論拠を挙げて是非説明して欲しいですね。
　でなければ、”安易な擁護”呼ばわりされても仕方あるまい。
自分が勝手に購入して自爆するのは勝手だけど、他人を巻き込まれ
ては困るね。

[No.159 by 匿名さん 2005-09-09 23:43:00]

書き込んでいるのが碓井センセイのコラムを読んでいる人達ばかりですね。
158みたいに休みにわざわざモデルルームを見て、マイナスポイントを網羅して
議論を吹っかける人ってどんな人なの？
「一流デベ」とか、影響受け過ぎですから。

[No.160 by 匿名さん 2005-09-10 00:18:00]

[No.161 by 匿名さん 2005-09-10 00:23:00]

　でも事実ではある。碓井さんのはコラムもいいけど、本の方がお奨めだけれども。
ま、１流と３流しかないって彼の議論も極端だけど、ここは間違いなく３流以下で、
褒めるところはどこにもないよね。 (私は158じゃないけど）
　ここの問題は、これだけ仕様を落として中流ちょい下を狙っている割りには、
それだけのコストパフォーマンスを出せていない点にありますね。
>>156 さんのいうとおり、ダイナシティよりはずっと安くなっていないと、
買い得感がないってのは事実だと思うけども、これに 156/157に直接反論できる
意見は誰もかけないってことだな。　　　

[No.162 by 158です 2005-09-10 00:34:00]

　私は航空会社勤務。　朝3時半にタクシー拾って空港行きとか珍しくないですよ。
今はそういうシフト時間なのでね。　これで普通の生活時間なんですよ。
>>160 は誰でも自分と同じ生活・価値観と思う固定観念に固まった発想法からまず直したほうがよい。
>>154 >>155 さんには、（万が一）デベ側の人間でないのなら、あたっていないと思うなら、
論拠を示した反論を望むね。
　もちっとましで、かつ安いと思っていたからわざわざ休日半日つぶしてでかけたのだもの、
ダメなものはダメだと書くくらいは許されるでしょ。　けなすためにMRいったわけじゃないからね。
　

[No.163 by 匿名さん 2005-09-10 00:37:00]

ダイナシティのマンションなんかと比べてもしょうがないでしょ。
社長がクスリで捕まって、グループ会社の役員が強制わいせつで捕まって・・・。
そんな会社のマンションじゃ、とても高めの価格じゃ売れないモンね。

仕様を評価基準にするなら買いではないだろうけど、あらゆる条件をひっくるめて
高く売るのがデベの仕事なんで、価格が高いかどうかは買う気のある消費者が判断
するんじゃない？
評論家ばかりで買う気のある人はここの掲示板にはいなさそうだけどね。

[No.164 by 匿名さん 2005-09-10 00:40:00]

住まいサーフィンでの評価が散々だね。ここ。
平均点で50点以下なんて初めて見た。

[No.165 by 158 2005-09-10 00:51:00]

　5人が評価して Max 49点だからね。まぁ記録的ではある。
まぁ正直にいっておけば一人は私ですけどね。

[No.166 by 匿名さん 2005-09-10 00:58:00]

>>162
今はそういうシフト時間なのに、今日はこんな時間にどうしたんですか？
3時半に出勤する前に13項目も列挙して書き込んでいる姿は、やはり恐いですよ。
買う気がなくなったのに、そこまで執着するのは休日を半日潰したからですかね。

航空会社勤務なら、空港にも本社にも近い良いマンションはいくらでもありますから。
あなたほどマンションに詳しい方なら、南千住徒歩１５分の長谷工施工の大規模マンション
の仕様のレベルは見学に行かなくても推して知るべしだと思いますがね。
わざわざ休みに期待をして見学に行ったのなら、ちょっと判断能力が無さ過ぎです。

航空会社のトラブルが多い訳ですね・・・。

[No.167 by 158 2005-09-10 01:06:00]

158 です。　（ちゃんと誰だか分かるようにしないといかんだろうから）

>>163 議論の方向を必死にずらそうとしている気持ちは判るけど、
別に逮捕者出る前から、ダイナシティの低層階の坪単価はここより下だったよ。
よーく上の私の投稿を読むべし。　シアタールームとか使うかどうか分からんものの
派手さを取り去って、住戸の中身の比較をしたらまぁ勝敗は明らかだよね。
　例えばキッチン収納で　スライド式のほうがいいってのは誰もが認めることだし、
駅に近いほうがいいってのもこれは100%事実でしょ。　こういうので比較していって
殆ど勝っているところがないのに、値段だけ高かったら誰にもお奨めはできないでしょう。
　仕様”良く”て”高い”物件と、仕様”悪く”て、”安い”物件となら好みの問題
という議論に持ち込めるけど、　”悪くて””高い”物件だけはダメだって断言できる
次第。　163の指摘は当たってないね。
　ここ間違いなく儲けすぎだよ。　91億で仕入れた土地に、1300戸も、あの階高低いチープ
な仕様で建物をでっちあっぷして、あの内装レベルで売るんだもの。
そら BOSE のスピーカーやら、上等のベッドやらで、お金はかかるでしょうけど、
600戸超で割り算すればたいしたことないもの。まぁ、あんまりMRいったことない中流層を
だまくらかすにはいいんだろうけど、ここがいいと思う人には、まず4-5箇所MRを見て
何が今の標準なのかの平均点を知ることを強く薦めるね。
　

[No.168 by 匿名さん 2005-09-10 01:07:00]

>>166 夜中の１時に反論しているデベも哀れではあるな (^^)

[No.169 by 匿名さん 2005-09-10 01:10:00]

[No.170 by 158 2005-09-10 01:16:00]

>>166 殆ど1社に絞られてしまうけど、トラブルの多い会社じゃないよ　(^^)
早朝シフトもあるけど、ちゃんと休みだってならせば週2日ありますよ。日曜とは限らんけど。
今日は休みなので、文句あるならつきあうけどね。

　まだ自分の価値観で判断しているね。　妻が病気の親と近居が必要なんだよ。
でなきゃ城東地区に買わなきゃいけない理由なんかまるでないんだよ。
人毎に事情があるんだから、変な個人攻撃してないで、
ここより　”同じ仕様で安い”か　”同じ価格でもっと悪い”仕様のマンションを
１つでもいいから示してみたら？　そういう方向の議論にもっていきたくないだけでしょう。
多分デベだと思うけど、こんなとこで議論している間に、”階高”って言葉くらいは
販売員みんなが知っているように教育しなおしてくださいませ。　

[No.171 by 匿名さん 2005-09-10 01:17:00]

俺も住まいサーフィンで評価しよ〜っと。

[No.172 by 158 2005-09-10 01:21:00]

既に評価者＋賛同者で 49点以下に 50件の評価が入っているので、デベが平均点を
上げるには、50件くらい評価するか、組織票をいれないといけないんだけど、
ま頑張っておくれ.....

[No.173 by 匿名さん 2005-09-10 01:23:00]

>>169 住まいサーフインの方をみてくれれば私の買った物件が多分分かるよ。

[No.174 by 匿名さん 2005-09-10 01:33:00]

>>170
残念ながらデベではありません。キミは自分の価値観で判断しているね！

買う気が無いマンションの掲示板なのに随分熱心なんで、ちょっと気持ち悪いですよ。
休みの深夜まで掲示板チェックなんて、本当は欲しいんじゃないの？（笑）

[No.175 by 158 2005-09-10 01:43:00]

まぁ自分でデベですっていうデベはいないからね。

>まずちゃんとここと同じような仕様で、より高いか
>ここと同じ値段で、もっと劣る仕様になっている例を示してね。
>尻馬に乗った形だが、私は示したわけだからね。

また議論の筋をずらそうとしているので、ここをまず指摘しておくよ。

登録直前に、本命のマンションやっぱり坪単価高いんでないかってんで
浮気しにきたんだよ。　やはり安物買いの銭失いってのは事実だなと納得して
本命に登録・当選したんで、　そっちの板をチェックするのが今この掲示板に
入っている理由だよ。　個人攻撃はもういいから、ちゃんと
”ここが良い”　あるいは、”他と比較してましである”というのを
ちゃんと例を示して反論しな。最後の登録前に、ちょっと坪単価割高かなぁってんで見にいったのよ。

[No.176 by 158 2005-09-10 01:58:00]

　反論しな... の後ろ繰り返し部分削除。
さすがにあふぉらしくなってきたな。　寝るか。　

[No.177 by 匿名さん 2005-09-10 02:09:00]

とりあえずもまいら個人攻撃は大人気ないぞ。
もっと知的な議論をしてくれたまえ。

[No.178 by 匿名さん 2005-09-10 02:10:00]

>>175
「私は示したわけだからね」
って随分偉そうだけど意味が全然わかんない。

と言う私はまだ見学に行ってないから、ここの仕様がどうかわかんないな。
ごめんね期待に応えられなくて。
キミ程マンションに詳しくないけど、そんなに期待できる仕様でない事くらいは察しがつくよ。

だから、わざわざ半日潰して見学に行って気に入らず、買う気も無いのに早朝の出勤前に沢山
書き込んでいるキミが不憫でならない。

おやすみ、そしてさようなら。

[No.179 by 158 2005-09-10 02:23:00]

　結局MRも見ていないのにいちゃんもんをつけていたわけか... そんなのの相手して
全く大人げなかった。ちゃんと購入を考えて調べて回っているものの情報の交換の邪魔は
やめて欲しいねとだけいっておこう。

　それなりに一生ものなんだから、睡眠時間削ってでもシフト明けとかにMRは見にいったよ。
MRで20以上は見たかな。　もう契約なので、まぁその手間からは開放されるわけ。
5日抽選 6-7重説 で、今日・明日契約となんともせわしい物件だったけどね。　　

[No.180 by 匿名さん 2005-09-10 02:39:00]

↑結局１５８さんの問いかけに全く答えないんですね。。。

　通勤沿線で毎日通っているので、見に行く予定でしたが、ここの議論と住まいサーフィンで
時間を無駄にする必要もないと判断しました。怖いもの見たさで行くかも知れないですが。

　今まで最も厳しい評価を受けていたマンションは、私の知る限り品川のベイ○●ストタワーでしたが、
こちらが自分の中では上回りました。
　

[No.181 by 匿名さん 2005-09-10 02:39:00]

あ、１５８さん起きてたのね。

[No.182 by 匿名さん 2005-09-10 02:50:00]

長谷工の施工では、新越谷のもひどかったけど、ここのはそれ以上ってことですか...
なんか荒れていますね。　

[No.183 by 158 2005-09-10 03:01:00]

>>180
　ここの100m^2の値段で、85m^2のマンションになりましたけど後悔はしてませんね。
買ったのは西新井のですが、同じく掲示板ではぼろぼろに言われていましたけど、
価格面中心でしたからね。　確かに高いとは思いましたが　4LDK にはかなり高い倍率つきました。
今日契約なんで、もう本当に寝ます。
　一人でも、情報を役にたててくれた人がいれば本望ではありました。
ちょっと大人げないことしたので、もうこの掲示板は去ります。　皆さんご迷惑おかけしました。

[No.184 by 匿名さん 2005-09-10 07:52:00]

>158さん
また戻って来てくれ、頼む。
あんたがいなければ本当の情報が出てこない。

[No.185 by 匿名さん 2005-09-10 12:35:00]

昼には誰もいなくなるってのも変な板だねぇ...

[No.186 by 匿名さん 2005-09-10 13:43:00]

同じ会社の人達なのかな。

[No.187 by 匿名さん 2005-09-10 15:25:00]

昼はどこか出かけているんでしょ。

[No.188 by 匿名さん 2005-09-10 16:01:00]

そんなことより，これだけの非難の的の物件を購入する気持ちがある人が
デベ関係でなく何人いるんでしょうかね〜。
普通の板なら購入検討者が数多く現れるのにさっぱりな状態は如何に
売れなさそうかを物語ってるね。

[No.189 by 匿名さん 2005-09-10 22:08:00]

坪単価だけで比較する人は確かにいるから... またトキアスなきあと、たった今
南千住近辺で、ここより坪単価の安いマンションはないのも事実。　あんまり詳しくない
一見さんにそれなりには売れるとは思うけど... 隣と合わせて1300戸の販売にはかなり
苦労するんじゃないかな。　1年以内にこっちを完売しないと、隣にも影響でるからね。

[No.190 by 匿名さん 2005-09-10 23:02:00]

ここに限らず、マンションで駅から10分以上というのが問題だと思うんだが。

駅の反対側のアクロシティもやはり徒歩10分超。
弱気な中古の価格を見ると駅から遠いマンションは・・・。
アクロシティは、この地域では高級マンションの部類。

[No.191 by 匿名さん 2005-09-10 23:22:00]

　竣工が、まぁバブル直後だったから結構なお値段だったものね。
今の中古価格で... ええっと 125m^2 4680万とか 100m^2 3600万なんてのが出ているな。
結構下がったものだね確かに。　ここに住むとオームに狙撃されるんじゃなかったっけ？
やっぱ駅から離れるとかなりの値落ちには覚悟しないといけないんでしょうね。
　一方ここは元々がたいした値段じゃないから、まぁ半値になっても資産価値の低下はたいした
ことないという考え方もできるけれども。

[No.192 by 匿名さん 2005-09-10 23:26:00]

今晩は 158 174 両氏の出撃はないのかな (^^)　

[No.193 by 匿名さん 2005-09-10 23:31:00]

　住まいサーフィン6件評価でていて最高点が49点とは豪快だね。
平均点38点ってのも凄すぎる。
デベが自分で80点とかいれないんだろうか...　

[No.194 by 匿名さん 2005-09-10 23:56:00]

[No.195 by 匿名さん 2005-09-11 02:35:00]

詳しい（らしい）158さんに質問です。
直床でも小梁で囲まれた面積が小さければ遮音性は高い様なのですが、ここもそれに該当するのでしょうか？
また、二重壁（初めて聞きました。問題がある様ですが・・・）と直壁、乾式間仕切りの遮音性の違いはどの程度なのですか？
具体的に教えて頂けると嬉しいです。

随分評判が悪い様ですが（苦笑）、ここまでの議論を読んでみて、上記２点が納得できれば大きな問題はないと考えましたので。

[No.196 by 匿名さん 2005-09-11 04:06:00]

158さんは消えると宣言していましたよ...

[No.197 by 匿名さん 2005-09-11 04:23:00]

>>195さん
　158さんは消滅したようなので(ステージオを買ったみたいだね）
横レスになるかもしれないけど 私が... 夜中まで起きてるんじゃなくって今日は
山行きするんで、早起きなだけだよ。（なんかいじめられそうだしね）

>>121-138 あたりは読んだ？　あれで一応問題点の指摘には決着ついているんでないの。
共鳴現象が起こりやすいんだよね。　直壁にはやはりかなわないし、同じだけの遮音レベルなら
2重化した分 6-7cm 壁芯で図る専有面積分の内側にめり込んでいるわけだから確かに
メリットは何もないんだよ。　ここ15年ほど大手でやるのはこの会社だけだね。
まぁ... 壁にピン止めできるとかの副産物はあるんで苦しい言い訳しているけど、
ピクチャーレールつければいいだけだし、日本のマンションで7cmのロスは無視できないわな。

　乾式工法は、最近は20cm超の直壁”相当”の遮音を行えると称する 136mmとかの工法が
よく使われているけど、なかなかスペック通りにはいかなくって、高層マンションとかだと
結構となりの部屋のTV音が聞こえちゃったりとかあるみたい。 ここは、建物同士はEXP-Jで
繋いでいたりするけど、一つの棟がL字型に折れ曲がっていたりするところはないから、
住戸内に乾式戸境壁ってのはないんじゃない？

　あと、小梁いれればOKってのは本当。スラブ厚によるけど、20cm くらいだと、30m^2程度が
限界らしいので必要とか(皆の嫌いな碓井さんのコラムだね）。
でも、ここでMRででていたのは、そっちの遮音目的の小梁じゃなくって構造そのものをもたせて
いる大梁だったような... 妻住戸の手前で、廊下を終わりにして、そのまま、廊下の分、隣の中住戸
よりも、（大抵は北になる）廊下側の部屋を廊下側に延長すれば、たちまち部屋はずっと大きくなる
のでまぁもっともお手軽に専有面積稼げるけども、あんまりやっちゃいけないというのは部屋の真ん中
に大梁が横断してしまうからだよね。　ここのMRの梁の出方はやはりちょっと許容範囲を超えていると
思うけれどもね。

[No.198 by 匿名さん 2005-09-11 07:25:00]

[No.199 by 匿名さん 2005-09-11 08:03:00]

碓井さんのタイトルから一流が消えたね。

[No.200 by 匿名さん 2005-09-11 17:14:00]

”良い”けど”高い”か、　”今一つ”だけど”安い”かの間で悩むことは多いけど、
ここ、”悪い”仕様で、かつ”高い”ので、まぁMR一回いけば十分かな。
なんか営業からの電話だけは鬱陶しいほどにかかってくるけど.......