ルネ神戸星陵台ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/seiryodai148/
売主：総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
販売提携（代理）：株式会社ライフステージ

所在地　兵庫県神戸市垂水区星陵台4丁目179番369（地番）
交通　山陽電車「山陽垂水」駅徒歩28分、ＪＲ「垂水」駅徒歩28分、山陽バス「星陵高校前」停徒歩1分
地域・地区　第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第4種高度地区、宅地造成工事規制区域、文教地区
地目　宅地
建ぺい率　36.14％
容積率　199.94％
開発面積　6,250.58㎡
敷地面積　6,250.58㎡（有効敷地）
建築面積　2,258.48㎡
延床面積　13,393.96㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上10階建
総戸数　148戸
間取り　2LDK～4LDK
住居専有面積　64.38㎡～110.42㎡
バルコニー面積　1.16㎡～28.56㎡
予定販売戸数　未定
予定販売価格　未定
管理費（月額）　未定
修繕積立金（月額）　未定
管理準備金（引渡時一括払）　未定
修繕積立基金（引渡時一括払）　未定
駐車場　153台（平面式20台、機械式4段133台）
ミニバイク置場兼サイクルポート 148区画
バイク置場　16台
分譲後の権利形態　敷地と建物共用部分は区分所有者全員の専有面積の持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
管理形態　委託管理（入居後管理組合を結成していただき、管理会社との間で管理委託契約を締結していただきます。）
竣工予定　平成27年3月上旬
入居予定　平成27年3月下旬

垂水
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%9E%82%E6%B0%B4
ルネ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AB%E3%83%8D

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1337&cid_...

[163: 匿名さん]

資産価値は売ったり、貸したりする時の
事を言ってると思いますが、
そもそもの買った値段が相場より
高かったら、資産価値は見いだしにくいと思います。

というわけで今の物件はすべて4～5年前と比べて
高いので、資産価値はなさそうですね。


出来ればオリンピック数年後に景気が悪くなると
想定し、あと8～10年後くらいに買うのがいいのでは
ないでしょうか

[164: 検討中の奥さま [女性 20代]]

先日商談会行ってきましたが、私たちに提示される資料でもざっと40戸くらい空いていました。その後、別のマンションも見に行きましたがそこの営業マンはまだあそこは実際はまだ60戸以上は空いているんじゃないかと思うと言っていました。そこの情報すらも操作されうる業界のようです。少なくとも残り17戸ではありませんよ。

あらためて物件自体は文句なしに良いと思いますし、静かでかつ買い物に便利な環境で眺望も良いと思います。
私は隣の中学校の音がちょっと気になりましたが、バスや電車の騒音よりはよっぽどマシな気はします。
ただ、皆さんが書かれているようにバス便なのでリセールの時の価格破壊は免れないでしょう。そのためか、営業マンはバス便のメリットの方を主張されていましたが。

営業マンはこの価格でこの広さのマンションなんか金輪際手に入らないよと鼻息荒い感じです。それはそうだと思いますが、ただ、向こうがアツくアピールすればするほど、じゃあなぜ現実問題ここまで売れ残っているの？というツッコミが頭の中に残り、物件そのものは大変気に入っているのにイマイチ心動きません。

私が営業マンならもうここまできたら200万の値引きは当たり前で、まだまだ勉強できますのでどうかお願いします！と正直に言うだろうなと思いますが、営業マンもいろいろと難しいお仕事なんでしょうね。

[165: 匿名さん]

なぜ、ここまで売れ残っているのかは、私も気になっています。
私はマンションを見学した際、気に入る部屋があり購入に前向きになりましたが、結局住まい方が合わず契約には至らず別の家を購入しました。

建物としては、ファミリー向けに作られているように感じますが、他のマンションに比べると安っぽさを多少なりとも感じます。
この点は価格の安さである程度、受け入れることができました。
ただ、幼い子供がいるので、交通量が多い道を長時間かけて通わせる小学校には不満が残りました。
駐車場代も安いのですが、郊外地域のマンションなので、リセールしても、あまりお金にならないことはデメリットでしょう。
郊外マンションは駅前に比べ、ニーズが低く、リセール時の価格下落がかなりあります。
永住する場合には、部屋の大きさもある程度確保されているので、良い物件だと思いますが、一生かけて住む家にしては、リスクが大きいように思います。

[166: 匿名さん]

小学校で、車で送り迎えがダメっていう所ってあるのでしょうか？
それなりの理由があれば、大丈夫だと思うのですが。
送りがダメでも帰りは、習い事の関係上迎えに行くという人も
最近ではかなり多いような気がします。
もしダメだったとしても、学校周辺まで送り迎えと言う手もあるのではないでしょうか？

[167: 匿名さん]

なぜここまで売れ残っているのかですけど、加えて言えば、西向きの間取りが主流となっていることも挙げられるのではないでしょうか？
ルネでは家が完成しているので、この暑い日が続いている中、どれぐらい西日が差しこみ、部屋が暑くなるのか、実際に確認すると良いと思います。

[168: 物件比較中さん [男性 30代]]

なぜ売れ残っているのかについて、他の新築マンションの担当者の分析が私には一番しっくりきました。

4LDKでバス便なら、同じバス便が基本の建売り新築一戸建ての方が圧倒的に安い。新築マンションは管理費やら駐車場代やらのランニングコストがかかる分、同じ所に30年以上住んだ場合一戸建てに比べて1000万円くらい余計にかかるから。だから、あのマンションの最大の強みは実は新築マンションの4LDKが他の新築マンションの4LDKに比べて割安で住めるというものではなく、狭い間取りでかつ低層階で我慢すれば一応最新の新築マンションが2000万円強で手に入るという点だ。

とのことでした。
私はそれには納得できました。

[169: 匿名さん]

安い価格の部屋が売れて、それ以外の微妙な価格の部屋が残ったという訳ですね？
いくら安い4LDKであっても、郊外地域であれば、戸建てに分がある訳ですね。
同じ3500万の家であっても、永住する場合、駐車場、管理費の費用が、戸建ての維持費を上回るんですね。

[170: 匿名さん]

転売をした場合、どれ程の価値があるのかは大事ですけど、そもそも家購入にどれ程お金を出せるかじゃないでしょうか？
今、家を探している人は、建築費用が高騰している中での購入となり、地域相場とのギャップ分、余分にお金を出していることになります。
転売時と、出したお金の差額が小さく、かつどの程度、ゆとりある暮らしができるか。
難しい判断だと思いますが、転売とゆとりある住まいを天秤にかけ、どちらが勝るかじゃないかと。
単純に安くて、狭い部屋の家購入だけだと、新築マンションの意味ってあるの？と思ってしまいます。

[171: 匿名さん]

一戸建てのランニングコストが
安いのはわかるんですけど、
永住した場合は補修とかも
自分負担なので、実際には
どれくらいの費用がかかるんでしょうか。

[172: 匿名さん]

マンションも戸建も修繕費は一緒ですよ。
管理費と駐車場代がかかるのと、固定資産税がマンションの方が割高です。

戸建は安いがいろいろと面倒。
マンションはコストかかるが楽。

[173: 匿名さん]

マンションはコスト面は戸建てよりも
高くなるけど、防犯面や町内会等の
煩わしさとか、火事とか地震時の
被害は少ない。※虫嫌いの人も不可(笑)

資産性は一戸建ては子供に土地を
残せるメリットがあるけど、
マンションはない。
しかし、賃貸には一戸建ては
出しにくい。

一長一短ですね。

[174: 匿名さん]

>>173さん
虫嫌いに向いていないのは戸建の方だと思います。
以前戸建に住んでおりましたが、庭の管理に
随分と苦労しました。
（雑草に虫がついてしまうんです）
防犯、防災面もマンションが格段に安心なので
老後はマンション住まいが理想的かもしれません。

[175: 匿名さん]

老後は戸建でしょう。
月に4.5万管理費や税金払うのは負担です。
直さなきゃいいだけ。
子供にも相続の時迷惑がかかる。

マンションは60歳まで、終の住処は戸建。

[176: 匿名さん]

維持費を自分でコントロールできる戸建の方がお金の面では有利でしょうね。

ただそれも街中、平屋、バリアフリー仕様に限りそうですが。
山手の良い住宅地にお住まいの年配者が、どんどん駅前マンションに移住している現状からそう思います。

[177: 匿名さん]

年取ったら2階は使わない、
地震時の耐久性不安、
シロアリ駆除、庭の手入れ、
泥棒の心配、近所付き合いとか
戸建ては問題が多い。

マンションの方が楽。

駅前のタワーとかが理想ですね

[178: 不動産購入勉強中さん [男性 30代]]

ちょうど30歳前後の職場の同僚とマンション派か戸建て派で議論をしましたが、いまいち噛み合わない部分がありました。

マンションのランニングコストを30年間払うなら、そもそも初期の価格は戸建の価格よりも1000万は安いマンションである必要があるので、ここだけ見ると戸建が有利です。ただし、マンション派の人間は土着志向が薄く、かつ地域行事や地域コミュニティへの参加も極力避けたいという人間が多かったように思います。あとは防犯性、妻と赤子を無駄に広くその気になればどこからでも侵入可能な庭付き戸建に昼間置いておくことが気が気でないとのことです。

戸建派はどうしてもランニングコストを払いたくない人、戸建なら例え30坪だとしてもそこは自分の土地だと言う感覚が欲しいようです。マンションの共有部分というのがあまり好きではないようです。

要するに「好み」なのだと思いますが、我々の出した結論は30代では戸建を購入し、セカンドライフは駅前の小さな新築マンションへ住み替えるのが理想だろうということに落ち着きました。

話変わって、このルネ神戸星陵台は私は営業マンの値引き交渉の応じ方が高飛車に感じられたため、やや喧嘩別れとなりましたが、先日着信履歴が残っていました。おそらくまだ売れていないようです。
代わる代わるキャンペーンを張っていますので、値引き交渉するなら良い時期かもしれませんね。

[179: 購入検討中さん]

>>178
詳しくありがとうございます。
確かに好みですよね。
戸建ては自分でコントロールすればお金はかからなくていいのですが、近所付き合いや溝掃除、ゴミ当番、防犯面が心配ですね。

ここのマンションは郊外ですが、眺めが良くて気に入ってます。
買うかと言われたら、駅前に気持ちは傾いていますが…
駅前は駐車場の確保が難しいとのことで、こちらの物件はいいかも？と思ったりしています。

[180: 匿名さん]

車離れが進んでいる世の中ですが、
駅前といってもこのへんなら
やっぱり車は必要ですよね。

[181: 匿名さん]

駅までバスで行くくらいの距離がありますから
マイカーは絶対に必要だと思います。
眺望が良い物件は価格も高めですが、ここなら大丈夫かなと(笑)
既に入居されている方の情報もあれば嬉しいです。

[182: 土地勘無しさん]

マイカーはあったらいいなとは思うんですけど．．．。

この辺りって、レンタカーとかカ―シェアとかってないんですか？

ご近所の方でご存知の方いらっしゃいませんか？

[183: ご近所さん]

大門橋の交差点（垂水区清水が丘）にオリックスレンタカーがあります。
マンションから西側に行くと良いと思います。道なり西に向かうと舞子墓園がありますが、途中で右に下る道があります。道を下り、突き当りにある山陽バスの車庫を右に道なりに行って、信号を渡れば店に行けます。
徒歩でも行ける距離ですが、10分ほどかかると思います。

[184: 土地勘無しさん]

183さま

ありがとうございます。

レンタカーが近くに？あるんですね～

たまにしか乗らないので、近くにあったらいいなって思ってました♫

ちなみに、ここって、まだ広いお部屋あるんでしょうか...？

[185: 匿名さん]

売れ残りの理由は簡単。
管理費がバカみたいに高いから。
タワーマンション並み。
駐車場使わない人にはいい迷惑だ。
機械式だから修繕費が上がりそうだし。
トイレもタンクレスかと思いきやカウンターだけって…

ただ眺めはいいです！
６階以上の部屋ならほしい。
いくら値引きしてくれるかな？
穴吹は500万値引きありましたよ。
ここは200万も引けないのかな？

[186: 匿名さん]

確かに管理費は西神のプラウド級ですね。

管理人の常駐度とかもあるから
他と比べるのは難しいかもしれないけど・・

車がいる世帯にはトータルでは安くなるんでしょうけど・・

値引きが期待出来るのは魅力ですね。

[187: 匿名さん]

>>186

車持ち世帯でもトータルで高いですよ。
2万5千円越えたら高いです。

[188: 購入検討中さん]

186さん

3LDKクラスなら駐車場込みでも2万いかない
部屋もありますよ。

[189: 匿名さん]

管理費は72.92㎡で11,660円？
確かに修繕積立金と合わせると月々の支払いが厳しいように思います。
お金がかかる共用施設が見当たらないので、人件費の方に回っているのかと
思いますがコンシェルジュがあるんですか？

[190: 匿名さん]

コンシェルジュとかはなかったと
思いますよ！！
ゲストラウンジとかだけと思います。

ちなみに垂水のマンションと比べました。

ルネ(72㎡)　　管理費11660円　修繕金7290円　
　　　　　　　※駐車場1000円～

ワコーレ舞子(71㎡)　　管理費7782円　修繕金3580円
　　　　　　　　　　　※駐車場12000円～

グレイスロワ(73㎡)　　管理費7020円　修繕3650円
　　　　　　　　　　　※駐車場15000円～

アルファステイツ(73㎡)　管理費11400円　修繕金5100円
　　　　　　　　　　　※駐車場15000円～

車のない人は管理費負担が重たいかも・・

[191: 購入検討中さん]

最近のマンションは経営が下手ですね。
実家のマンションなんて、築20年ですが、

管理費5000円
修繕費6000円
駐車場5000円
大規模修繕時…タダ

駅徒歩7分
大規模修繕一回済み
管理人さんも毎日綺麗にしてくれて、他人が入ろうなら「部屋のインターホン押してから入ってもらえます？」と止められます。

良心的なマンション、これからできるマンションにあるなら是非住みたいのですが、なかなか見つかりません。
修繕費は倍、4倍になるって、最初から決めて上がらないで欲しい。
不安過ぎて買えない…

[192: 匿名さん]

消費税増税前にマンションの販売ラッシュは
始まるでしょうか？

最近あせりだしまして・・

[193: 匿名さん]

>191さん
修繕費が月々6000円で大規模修繕が無料とはすごいですが、他にどのような収入源があるのでしょう？
入居時に管理費と修繕積立金の基金や準備金を徴収されておりましたか？
あるいはマンションの規模が100世帯以上の大規模とか？

[194: 匿名さん]

>>193

駐車場が平面だから安いのかな？
駐車場代がほぼ修繕費にまわるので修繕費が上がらないのかも？
最初に基金は払ってるとは思います。
親のことなのでわかりませんが。

最近では賃貸で入る方もいるみたいですが、5件もなく空きもありません。
みんな昔から住んでいる人です。

[195: 匿名さん]

>>193

13階建て150世帯ほど。
地元デペです。

[196: とくめい]

ペット（犬）を飼っている方はいらっしゃいますでしょうか？近々入居予定です。
何度か契約や荷物を運んだりで行きましたが、今のところまだ見掛けてなくて…

入居するにあたって、やはりペットのことが一番不安だったりします(^^;散歩コースも悩み中。
ペットと暮らしてる方がいたらいいなぁ…

[197: 匿名さん]

>>196

確かにまだペットを連れ出してる方は見かけないかも。
舞子墓園ではウォーキングや犬を散歩させてる人も多いですし、坂道あるけど少し歩いたら学が丘南公園もあるので良いかもですよ。

[198: とくめい]

>>197
舞子墓園、散歩OKなんですか！それは助かります、情報ありがとうございます……！

あと、現在明石らへんに住んでおり、ルネまで車で行く際にバスの車庫近くの狭い道を通るのですが、佐野病院や老健施設がある所を右に曲がったら抜けれるのでしょうか？
いつもそこを曲がらずそのまま真っ直ぐ行って対向車と重なってしまいます(;_;)対向車が来たらどこかで停まって待っていたらいいのでしょうか？あまり運転は得意ではなく;
それともココス辺りの広い道を通る方が良いでしょうか……

場違いな質問でしたらすみません

[199: 匿名さん]

ペットを飼っておられる方、おられるのですね。
引っ越してからの散歩コースというのも毎日の事ですので、なにげに大切なポイントになってきます。
車の通りが多いところよりは、舞子墓園のようにゆったりしている所だといいのかしら、という風に思います。
人通りが多いと、気を使うことが多いですから。

[200: 匿名さん]

バスに乗るデメリットはあるけど、
環境面は良さそうですね。

価格もお手頃なんで、検討の余地は
ありそうですね

[201: 匿名]

>>198

佐野病院前からの坂は西行きの一方通行ですよ。
そこを車両で登ると逆走になるんで注意！
病院手前のセブンイレブンを右折し、すぐ先を左折。
そこからは上り坂は東向きの一方通行で対向車は来ません。
坂を登るとマンションが見えてきます。

確かに道は狭いですが、バスも通ってる道なんで
慣れれば大丈夫だと思います^_^

暑い中の引越し作業、くれぐれも体調に気をつけてくださいね。

[202: とくめい]

>>201

そうなのですね！！教えて頂けて大変助かりました、ありがとうございます(;o;)！！
次回行く際、行ってみます！！
場違いな質問かと思いましたが、ご返信頂けて本当に良かったです、ありがとうございましたm(__)m

[203: とくめい]

>>199
はい、やはり犬が嫌いな方もいるだろうし、散歩など不安一杯です(;o;)
引っ越してみたら、舞子墓園に連れて行ってみたく思います(*^^*)！

[204: 入居予定さん]

ペット、エレベーター気をつけて下さいね。
全国で事故多発です。

[205: 匿名さん]

>>204さん
エレベーターでペットがらみの事故が起きているんですか？
いまひとつ想像がつきませんが、どのような事故でしょう。

しかしいまどきのマンションはペット禁止を見つけるのが難しい程
愛犬家に寛容になってきていますが、実際に飼う方は意外と少ないのかな？

[206: 匿名さん]

>>205さん

扉が閉まる前に、愛犬だけが外に出てしまったり、扉にリードが挟まれた状態で、エレベーターが動き出すとどえらいことになりますよ。

検索したら結構出てきます。

[207: 匿名]

私の外出中にNHK受信料支払いのインターホンがあり、画面越しにてしつこく言われたと同居人より聞きまして、マンション住まいは初めてなのでどうしたものかと。。。
皆さんは支払われてますか？

[208: 匿名]

>>207
うちも私の不在中にNHKの受信料をインターホン越しに話されたみたいですが子供だけだったのでそのまま帰ったそうです。

[209: 匿名 [女性]]

私は今みでいろんなところに住んできたけどルネに引っ越してきてとても快適に過ごせてます。

バスはルネから朝出かけるときは混みませんが帰りが夕方などになると垂水などからの道は混みますね

ただ駅前など利便性のあるところはいろいろみたのですが価格が高いですね
このコストで駅からもそう遠くなく近くにいろいろ商業施設があるのはいいと思います。

外観は少し安っぽい気がしますが中は住んでみるといい感じでとても満足しています。
ディスポーザーなどはすぐに壊れたりして大変とよく聞くのでなくてもよかったです

[210: 匿名さん]

>207さん
NHKもそうですが、ああいったセールスの方は入居済の部屋を1軒1軒当たっているのでしょうか。
徴収員にとっては、分譲マンションのように新規で一気に住民が増える場所は徴収しやすいのかもしれませんが、マンション内をウロウロされるとあまりいい気持ちではありません。

[211: 匿名さん]

中古の未入居物件売りに出てます
仲介がライフステージになってますが新築の販売代理と同じですけど何だかよく解りません
新築から買うのと中古から買うのとどっちがお得なのかも解らないな

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003700876/
ルネ神戸星陵台 6階
価格 2,180万円
間取り 2LDK
専有面積 64.38m2（壁芯）
（バルコニー面積 13.4m2）
所在階/建物階 6階/地上10階建
主要採光面 西
所在地 兵庫県神戸市垂水区星陵台4丁目
交通 山陽本線（JR西日本） 「垂水」駅 バス8分 星陵高校前 バス停下車 徒歩1分
築年月 2015年3月(築1年未満)


>>200
モデルルーム行かれましたか？
新築の売れ残り在庫の販売はこの17戸が最終でしたか？
○期○次とか期分け販売の制度もよく解らないな

http://www.sohgoh-outline.jp/index.php?bunjo_number=0099
先着順申込概要
販売戸数 17戸
販売価格 2,590万円 ～ 4,490万円
最多販売価格帯 2,900万円
間取り 3LDK ～ 4LDK
専有面積 72.92㎡ ～ 110.42㎡
バルコニー面積 12.60㎡ ～ 28.56㎡

[212: ご近所さん]

6階の部屋は棟内モデルルームとして使っていたのではないでしょうか？
ですので，中古扱い。