ルネ神戸星陵台ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/seiryodai148/
売主：総合地所株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
販売提携（代理）：株式会社ライフステージ

所在地　兵庫県神戸市垂水区星陵台4丁目179番369（地番）
交通　山陽電車「山陽垂水」駅徒歩28分、ＪＲ「垂水」駅徒歩28分、山陽バス「星陵高校前」停徒歩1分
地域・地区　第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第4種高度地区、宅地造成工事規制区域、文教地区
地目　宅地
建ぺい率　36.14％
容積率　199.94％
開発面積　6,250.58㎡
敷地面積　6,250.58㎡（有効敷地）
建築面積　2,258.48㎡
延床面積　13,393.96㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上10階建
総戸数　148戸
間取り　2LDK～4LDK
住居専有面積　64.38㎡～110.42㎡
バルコニー面積　1.16㎡～28.56㎡
予定販売戸数　未定
予定販売価格　未定
管理費（月額）　未定
修繕積立金（月額）　未定
管理準備金（引渡時一括払）　未定
修繕積立基金（引渡時一括払）　未定
駐車場　153台（平面式20台、機械式4段133台）
ミニバイク置場兼サイクルポート 148区画
バイク置場　16台
分譲後の権利形態　敷地と建物共用部分は区分所有者全員の専有面積の持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
管理形態　委託管理（入居後管理組合を結成していただき、管理会社との間で管理委託契約を締結していただきます。）
竣工予定　平成27年3月上旬
入居予定　平成27年3月下旬

垂水
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%9E%82%E6%B0%B4
ルネ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AB%E3%83%8D

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1337&cid_...

[123: 匿名さん]

なんか営業マンさんが書き込んだような内容ばかりですね、
私は内装がかなり安っぽく感じました。食洗機もオプションですし。

[124: 匿名さん]

>>123さん
121ですが、私は購入を検討し、他物件と比較して、契約にはいたらなかったのですが、住まい方が合えば契約したいと思いました。
ゴミ捨てが毎日捨てれないことやディスポーザーや食器洗い乾燥機などはないのに管理費が高いなどがある物件ですが、子育てファミリー世帯やJR・山陽に出る人であれば、検討物件に入れると思いますよ。
どんな機能が付いてても、結局は自分がどの様な空間を手に入れて、そこで暮らすかが大事なんですから。
最もこの物件は、機能よりも快適な生活空間を安く手に入れることに重きを置いているように思います。

[125: 匿名さん]

食洗機のオプションなんかは他のマンションとの
値段差でなんとでもなるけど、
バスで10分くらいかかる交通便がネックでしょうね。

歩いて10分くらいかかるマンションと比べたら、
時間的にはかわらないけど、駅前と比べたら
値段と広さを取るか、交通便を取るかの
選択ですね。

[126: 匿名さん]

管理費が高くてガレージ賃料が安いのは不合理だね。

本当は受益者負担が原則だと思うが、これでは車を使わない人は大損ではないの？

まあ、一階住人が利用しないエレベーターのメンテ料当を負担してるのと同じ理屈かな。

[127: 匿名さん]

ここやったら車は必要でしょう。

車ない人は買わないのでは？

[128: 匿名さん]

>>125さん
駅から近い物件を見ると大抵、車を必要としないライフスタイルが背景にある様に思います。
駐車場台数が少ない。そして最低6000円。東に行けば1万円台なんでざら。2台保有ともなれば、2、3万は覚悟しないといけないです。
駅前あるいは駅から徒歩圏で窮屈に住むか、郊外でゆったり住むかの選択ですね。
便利さを取れば、コストや環境など、ある程度犠牲にしないといけないです

[129: 匿名さん]

交通手段がバスしかないなら、車がないと厳しいですね。
価格が安いのは、交通アクセスの部分も加味されているのでしょうか？
確かに、100㎡超えが3200万円からって安いと思います。
マンションの周辺は徒歩1分に大型商業施設があるので便利。

[130: 匿名さん]

価格が安いのは中を見れば分かりますよ。
南西側にもう少し狭い部屋を多く作ってほしかったです。しかし後ろのマンションの方にはかなり迷惑な建て方をしていますよね、怒るのも無理ないなと感じました。

[131: 周辺住民さん]

近くの一戸建てに住んでいますが、
ここに限らず、マンションが建設されると、
日当たりとか眺望が阻害されてしまいます。

同じようなマンション住まいの方が、
怒るのがおかしく、古くからの
一戸建ての住民が怒りたいです。

※他のマンション建設地も同じだと思いますが・・

[132: 匿名さん]

私は、西区から垂水区に移り住みましたが、住んで感じことは、垂水区のバスの多さです。
バスは、地下鉄と山陽・JRを結んで走っているので、駅前に住んでいる人以外は、みんなバスを利用します。三宮直行のバス便がある位です。垂水区以西は、上記の電車との距離がかなりあるため、バスか車の利用は必須です。
バス停までの距離が近いだけでも、十分評価できるのではないでしょうか？
駅に出るのにバスを利用するのは…という場合、駅前か、東に居住地を探すしかない様な気がします。

[133: 匿名さん]

ここ自体が交通の要所で昔から特に交通量が多い所ですし、
加えて駅とつなぐバス便も、神戸の他の地域と十把一絡げにはできない地域だと思いますよ。

過去に何度か、どなたかが「実際にバス便に乗ってみることをお薦めする」
と書かれているのは、非常に良心的な書き込みだと思う。

特に垂水警察から学園都市までの道路は、昔はのどかな森林だった所が
巨大ショッピングモールの建設、新興の戸建て開発などの乱開発により、
異常な交通渋滞を起こすようになっています。

[134: 匿名さん]

垂水警察から学園都市までの渋滞は確かにひどいですが、この物件にはあまり関係のない話では？

星陵台の場合、垂水駅に近いので学園都市までバスに乗るということはあまり無いと思います。
星陵高校前のバス停から垂水駅のバス乗車時間が、この物件が言っている10分なので。

もし日常的に学園都市に出るのであれば、133さんが言う渋滞に悩まされることになると思います。この物件のアピールしてる駅からバス10分は関係なくなります。
1度、垂水駅から星陵高校前に乗ってみては？

[135: 匿名さん]

>130さん
このマンションが建てられることで日照が遮られ、周辺住民の方が反対運動を起こされているんですか？
残戸が少なくなっているようですが、現在は解決しているものか、あるいは未だに売主との間で争われているのでしょうか。

[136: 匿名さん]

最近モデルルームに行きましたが、かなりの数がまだ残っていました。
気になる値引きについては具体的な金額提示がなく、次回に詳しくといった感じでした。この時期になるとどのくらいの値引きが期待できるのでしょうか。
周辺住民の件も確かに気になりますね、嫌がらせ等が心配ですよね。
廊下歩いていると目が合う距離感ですもんね。

[137: 匿名さん]

ゴールデンウイークに見に行きましたが、
結構お客さんが来てました。

気になる値引きはタイプによってあったり、
なかったりのような事を言われました。

おそらくお得なのは家具付き分譲だと
思うので、交渉するならそのラインかなと
思います。

個人的には家具付きよりもお値段のほうが
うれしいですかね。

[138: 匿名さん]

>>137
値引きですが、4LDKに力を入れているので、4LDKであるかと思います。
購入に向けて話をにつめて、価格的の問題であれば、値引きしてくれるのでは？

[139: 匿名さん]

なるほどですね！！
ちなみに考えてるのは4ＬＤＫなんで、
次回に相談してみます。

[140: 匿名さん]

131さんが言うのもよくわかります。
なので、特に戸建を購入する場合は、用途地域をよく調べた方がよいです。
周辺に将来どんな建物が建つ可能性があるかを考えながら選ばれるのが良いと思います。
マンションが建つって事は、それだけ便利な場所になりますので、
時代とともに周辺の環境も大きく変わっていきますから。
我が家の周辺もバイパスが通ったことでここ１０年で大きく変化しました。

[141: 匿名さん]

住宅購入の際、近隣の建物の状況を押さえておくことは必須ですね。
今すでにある建物でも、建て替えられる可能性も否定できないので、用途地域を押さえる必要はあるでしょうね。
日当たり、眺望などがどこまで確保できるかを押さえた上で、判断する必要があります。
都市計画法を守らない建物は許可が下りないので、将来、自分の想像の範囲外の建物が建って、腹を立てても仕方のないことです。

ルネ神戸星稜台の場合、道路を隔てて商業施設、駐車場の隣に中学校がありますが、これらの施設は建て替えられる可能性が極めて低いものです。万が一商業施設が建て替えられても、ある程度の距離が確保されているので、一定の日当たり、眺望は守られた物件と言えるのではないでしょうか。。

[142: 匿名さん]

なるほど…そうですね、マンションの事だけじゃなくて
周りの建物の事も考えていかないとっていうのはあります。

建て替えしそうな建物があるのか、とか
駐車場や大きな倉庫の場合は建物になる可能性があるぞ、とか
そういうのは見て行った方が良いかもですね。

[143: 契約済みさん]

まだたくさん残ってますね。
修繕費と管理費が上がるので入ってほしいです。

[144: 入居予定さん]

修繕費と管理費は、売れるまで売主負担だと聞いてますが・・・？

[145: 契約済みさん]

そんなわけないじゃないですか。
完売しなければ住人負担ですよ。

[146: 契約済みさん]

17戸売れ残ってるんですよね？
その足りない管理、修繕費が年300万。
売主が負担するなんて聞いたことがありません。
住人同士で助け合うのです。
駐車場だって赤字です。
5年後に修繕費が倍になり、20年後に4倍になるはずですが、それより大きく支払いが増えることは考えておかなくてはいけません。
12年後に大規模修繕費で30万〜40万はかかるでしょうし、24年後にはまた30万。
固定資産税も戸建ほど下がらず年14万程。

全て納得した上でマンションを買ったのではないのですか？
本当に賢いやり方は、築20年を越えないうちに他の新築マンションか戸建に住み替えるものです。
マンションは終の住処ではありません。

[147: 匿名さん]

普通の大手物件ならば売れ残り分は当面デベが負担してますが…

[148: ご近所さん]

1年ほどはデベが負担するのではないでしょうか？
1年以上売れ残ったら、賃貸にするかもしれません。

それよりもあと17戸なんですか？　結構売れましたね。

[149: 契約済みさん]

デベが1年は負担しても、そのあとのことです。
連帯責任ですね。
住人にしわ寄せが来ますよ。

[150: 契約済みさん]

マンションは駅前に限る。
逃げようにも売れないわ。
小学校も遠いし。

[151: 匿名さん]

駅は徒歩１０分以内で
子供たちが通う小学校や中学校も徒歩圏内でと思って探してますが
なかなか思う条件が揃うマンション物件が少ないです。
ルネは価格帯は悪くないのですが、どちらもの条件から離れていて・・・。
上手くいかないものだなと思います。

[152: 匿名さん]

小学校まで歩いたら何分かかるのでしょうね。
眺めはよさそうですが、割引あれば検討しようかな。
低学年の頃は付き添うならば、自分が疲れちゃいますね。
ここは車で送迎はダメなんですかね。
事件も多いことですし、せめて最初の1年から2年は送らせてほしいです。

[153: 匿名さん]

小学校距離は確かに遠いですね。
駅からもバスだし・・

だから値段が安いというところが悩みの
ポイントですね。

子供2人なので4ＬＤＫ欲しいし、
もう少し安かったら妥協できるかも。

[154: 匿名さん]

No.153さん

ここより安い物件って、そうそう見つからないと思いますよ。
駅近の物件だともっとしますよ。

駅からバスといっても10分程で、バス停からも近いです。
駅近物件を希望しているのでしょうか？

新築か中古かということも検討しなければいけないのでは？

[155: 周辺住民さん]

バス便に対してネガティブな意見が多々見られますが、ネガティブな意見をお持ちの方は駅前の物件を検討しているのでしょうか？
駅からどれ程の停留所であればネガティブじゃないんでしょう？
この物件、バスに乗ればあっという間に星陵高校前に着くように感じるんですが…

[156: 匿名さん]

通勤手段がバスだけの方はバス便エリアで問題ないと思います。
ただ大概の方はJRに乗り換えますので通勤の手数を減らすためにも駅前の方が好まれます。
またバスは天候や渋滞でダイヤが乱れやすいのが敬遠される理由です。

このルネも場所は落ち着いていて緑もあり非常にいい所だと思いますが、ここのバス道は凄く渋滞するんですよ…

[157: 匿名さん]

渋滞するのは朝に駅までのルートが混むのでしょうか。
仕事帰りの晩7時以降なら混んでも
そんなに苦ではないので・・

[158: 周辺住民さん]

私は通勤にバス・電車を利用していますが、朝晩ともに7時頃の乗車でスムーズです。
この辺りで混んでいるのは、星稜高校前バス停までの道路（垂水・舞子の分岐）、垂水駅から2号線に合流する道路ですよね？
垂水駅に出るバスの場合、さほど影響を受けませんでしたが…。別の時間では混むのでしょうか？
混んでいると感じるのは、駅から星稜高校前、高丸ICに出る辺り場合ではありませんか？学園都市に向かう場合に混んでいるなと感じるポイントです。
加えて言えば、学園都市に向かう場合、垂水警察署前〜コストコ付近の渋滞は本当にひどいです。

[159: 匿名さん]

158さん

ありがとうございます。
実際に確認しますが、仕事の行き帰りが
混まなければ大丈夫だと思ってます。

値段が安いし、家具も付いている部屋も
あるみたいなので、一度見学に行ってみます。

[160: 周辺住民さん]

電車、バスの乗り継ぎを避けたいというのが、バス便へのネガティブな意見なのであれば、もはや駅前居住という選択肢しかないですね。
駅前なら駅前ならではの住環境があります。駅前は駐車場が少なく、不特定多数の人の出入りがあります。駅や商業施設などを利用できる快適性があります。郊外地域で得られる条件を満たす住居を手に入れるには、かなりお金がかかります。
自分の求める住まい方が駅前と郊外のどっちかを見極めていく必要があると思います。

[161: 匿名さん]

駅徒歩物件で60㎡～70㎡の3ＬＤＫか
バスの100㎡かが皆さん悩むところなんでしょうね。

垂水で他にでてくるマンションで駅から歩けて
値段が安そうなのを待ちますか

[162: 匿名さん]

駅前物件だと、アルファステイツ垂水駅前レジデンス、ブリリア神戸学園都市という物件が、垂水〜学園都市地域で検討する人が考える駅前物件だと思います。私はルネを検討する際、これらの物件を併せて検討しました。
垂水区居住を考える際に検討したこれらの物件ですが、駐車場が少なく、マンション敷地内の駐車場が当たる可能性が極めて低いのと、アルファステイツの場合、ルネの3倍近い価格の駐車場代でした。
ブリリアの価格はまだ見えてきませんが、80㎡クラスの部屋を考えたとき、4000万超でした。

地下鉄利用の西神の物件も見に行きましたが、80㎡クラスは3500万後半からで、ジオの物件は8・9割売れていて、3700万後半からの部屋が残っていました。プラウドも似たような感じでした。

JR・山陽電車利用の場合、明石の物件がありますけど、ここは地域にどこまでこだわっていくのかで意見が分かれる物件だと思います。

どうしても駅前！という人は、中古の物件込みで考える必要があるのではないでしょうか？
場所は大事！という人も少なくないはずです。
マンションの場合、永住するのではない場合、転売も視野に入れつつ、資産価値があるのかなど、慎重に選んでいく必要があります。あと、年収的に購入可能かではなく、無理なく維持できるのか。実際に住んだときの暮らし方など、色んなことを考えていく必要がありますね。

[163: 匿名さん]

資産価値は売ったり、貸したりする時の
事を言ってると思いますが、
そもそもの買った値段が相場より
高かったら、資産価値は見いだしにくいと思います。

というわけで今の物件はすべて4～5年前と比べて
高いので、資産価値はなさそうですね。


出来ればオリンピック数年後に景気が悪くなると
想定し、あと8～10年後くらいに買うのがいいのでは
ないでしょうか

[164: 検討中の奥さま [女性 20代]]

先日商談会行ってきましたが、私たちに提示される資料でもざっと40戸くらい空いていました。その後、別のマンションも見に行きましたがそこの営業マンはまだあそこは実際はまだ60戸以上は空いているんじゃないかと思うと言っていました。そこの情報すらも操作されうる業界のようです。少なくとも残り17戸ではありませんよ。

あらためて物件自体は文句なしに良いと思いますし、静かでかつ買い物に便利な環境で眺望も良いと思います。
私は隣の中学校の音がちょっと気になりましたが、バスや電車の騒音よりはよっぽどマシな気はします。
ただ、皆さんが書かれているようにバス便なのでリセールの時の価格破壊は免れないでしょう。そのためか、営業マンはバス便のメリットの方を主張されていましたが。

営業マンはこの価格でこの広さのマンションなんか金輪際手に入らないよと鼻息荒い感じです。それはそうだと思いますが、ただ、向こうがアツくアピールすればするほど、じゃあなぜ現実問題ここまで売れ残っているの？というツッコミが頭の中に残り、物件そのものは大変気に入っているのにイマイチ心動きません。

私が営業マンならもうここまできたら200万の値引きは当たり前で、まだまだ勉強できますのでどうかお願いします！と正直に言うだろうなと思いますが、営業マンもいろいろと難しいお仕事なんでしょうね。

[165: 匿名さん]

なぜ、ここまで売れ残っているのかは、私も気になっています。
私はマンションを見学した際、気に入る部屋があり購入に前向きになりましたが、結局住まい方が合わず契約には至らず別の家を購入しました。

建物としては、ファミリー向けに作られているように感じますが、他のマンションに比べると安っぽさを多少なりとも感じます。
この点は価格の安さである程度、受け入れることができました。
ただ、幼い子供がいるので、交通量が多い道を長時間かけて通わせる小学校には不満が残りました。
駐車場代も安いのですが、郊外地域のマンションなので、リセールしても、あまりお金にならないことはデメリットでしょう。
郊外マンションは駅前に比べ、ニーズが低く、リセール時の価格下落がかなりあります。
永住する場合には、部屋の大きさもある程度確保されているので、良い物件だと思いますが、一生かけて住む家にしては、リスクが大きいように思います。

[166: 匿名さん]

小学校で、車で送り迎えがダメっていう所ってあるのでしょうか？
それなりの理由があれば、大丈夫だと思うのですが。
送りがダメでも帰りは、習い事の関係上迎えに行くという人も
最近ではかなり多いような気がします。
もしダメだったとしても、学校周辺まで送り迎えと言う手もあるのではないでしょうか？

[167: 匿名さん]

なぜここまで売れ残っているのかですけど、加えて言えば、西向きの間取りが主流となっていることも挙げられるのではないでしょうか？
ルネでは家が完成しているので、この暑い日が続いている中、どれぐらい西日が差しこみ、部屋が暑くなるのか、実際に確認すると良いと思います。

[168: 物件比較中さん [男性 30代]]

なぜ売れ残っているのかについて、他の新築マンションの担当者の分析が私には一番しっくりきました。

4LDKでバス便なら、同じバス便が基本の建売り新築一戸建ての方が圧倒的に安い。新築マンションは管理費やら駐車場代やらのランニングコストがかかる分、同じ所に30年以上住んだ場合一戸建てに比べて1000万円くらい余計にかかるから。だから、あのマンションの最大の強みは実は新築マンションの4LDKが他の新築マンションの4LDKに比べて割安で住めるというものではなく、狭い間取りでかつ低層階で我慢すれば一応最新の新築マンションが2000万円強で手に入るという点だ。

とのことでした。
私はそれには納得できました。

[169: 匿名さん]

安い価格の部屋が売れて、それ以外の微妙な価格の部屋が残ったという訳ですね？
いくら安い4LDKであっても、郊外地域であれば、戸建てに分がある訳ですね。
同じ3500万の家であっても、永住する場合、駐車場、管理費の費用が、戸建ての維持費を上回るんですね。

[170: 匿名さん]

転売をした場合、どれ程の価値があるのかは大事ですけど、そもそも家購入にどれ程お金を出せるかじゃないでしょうか？
今、家を探している人は、建築費用が高騰している中での購入となり、地域相場とのギャップ分、余分にお金を出していることになります。
転売時と、出したお金の差額が小さく、かつどの程度、ゆとりある暮らしができるか。
難しい判断だと思いますが、転売とゆとりある住まいを天秤にかけ、どちらが勝るかじゃないかと。
単純に安くて、狭い部屋の家購入だけだと、新築マンションの意味ってあるの？と思ってしまいます。

[171: 匿名さん]

一戸建てのランニングコストが
安いのはわかるんですけど、
永住した場合は補修とかも
自分負担なので、実際には
どれくらいの費用がかかるんでしょうか。

[172: 匿名さん]

マンションも戸建も修繕費は一緒ですよ。
管理費と駐車場代がかかるのと、固定資産税がマンションの方が割高です。

戸建は安いがいろいろと面倒。
マンションはコストかかるが楽。