シティデュオタワー川口

[匿名]

京浜東北線と埼玉高速鉄道（南北線）の2路線使えるこのマンションに興味があります。
既に購入された方、興味ある方いらっしゃいますか？まだＭＲにも行っていません。
幾つか質問があるので答えて頂けたら嬉しいです。

①ＪＲ川口駅から少し離れますが、雰囲気・治安はどうでしょうか？すぐ側が川ですが
　　異臭がしたりしませんか？
②川口市には工場が多く粉塵や排気ガスで空気が悪い、と聞きますがどうでしょうか？
③今一歳になる娘がいますが、近くに公園などありますか？幼稚園から小・中学校事情はどうでしょうか？
　　現在の学区ですとか、入学状況はどうでしょうか？
④前の六間道路の交通量はどうでしょうか？低層に住むと音が気になりますか？

[155: 匿名さん]

> 154

皆さんの会話の内容からすると、
「適正価格」ではなく、「安い価格」と思われているのではないでしょうか？

[156: 契約者]

私の勤め先は芝公園なので、
京浜東北でも南北線でも利用可能なので、とても助かります。
ただ、当初、購入マンションを検索する際、
「JR京浜東北線沿線」という条件で探していたので、
JR川口駅から徒歩11分は微妙でした。

[157: 匿名さん]

>>150
駅のレベルとしては、
元郷＜蕨＜川口
蕨＜元郷（大幅値下げ）＜川口
でよろしいですね。

[158: 匿名]

週間ダイヤモンドでマンションの特集を組んでいます。
この物件も評価されていましたが、結構高く評価されていましたよ。
ポイントの低い項目は、この掲示板でも話題となった駐車場の充足率
（地権者所有分は除かれているようです。）と最寄り駅までの距離でした。
（川口駅から見ているのでしょう）

あと、本日新聞等で発表になった地価公示価格、直近の公示ポイント
（本町2丁目）の下落率は、なんと０パーセント。
（本町・栄町・幸町はほとんど０）
地価からみると価格の下落は底をうったようですね。
金利も上昇の気配が強いですし、いま不動産を購入できることはラッキー？
と感じる今日この頃です。

シティデュオタワーの建設も2階部分くらいになってきましたよ。

[159: 匿名]

ここは床スラブが250mmとありましたが、
壁はどうなのでしょうか？
「高遮音性能壁（遮音性能値TLD-56）を採用」とあるけれど、
厚さの記載が無かったのでMRの人に聞いてみたら
150mmという返答でした。

[160: 匿名さん]

戸境の壁は、タワーマンションなので乾式壁です。普通のマンションとは違う構造なので
一概に厚みだけでは判断できないです。
出来れば、営業の方にでも「普通の壁に対して、遮音性能はどうですか」と聞くのが一番です。

[161: 匿名さん]

チョット気になったのですが、二重床のスラブとフローリング材の隙間に
グラスウール等の吸音材は、充填されるんでしょうか？

http://www.city-duo.com/equipment/index4.html
↑の「二重床概念図」には、吸音材が表示されていなかったので。

[162: 匿名さん]

表示されていないので充填されないという事だよ。

[163: 匿名さん]

資料を見ていて気になった事があるのですが
駐車場２２１台の内７４台が地権者の区分所有部分となっています。
地権者の住居が２０戸程度（総戸数は３４４戸）に対して
台数が妙に多い気がしたのですが普通こんなものなのでしょうか？

地権者所有分は他人に貸す事を意味しているであれば
場合によっては部外者も駐車場を出入りするって事ですよね？
「出入り口にはゲートを配し、セキュリティ面にも配慮」
って書いてますがあんまり意味がない気も。。。

それ以外にもメリット、デメリットはあるのでしょうか？

[164: 匿名さん]

地権者の区分所有駐車場は、マンション購入者が優先で借りられるようになっていたと思います。
その次がマンションに入った銀行等の占有者（？）
マンション住民で貸しきれなければ、外部に貸すことになるのだと思います。
定かではないですが、地権者が以前この敷地で月極駐車場を経営していたと聞いたことがあります。
そういった事情もあるのでは・・・

[165: 匿名さん]

７４台が旧地権者の区分所有ということはその駐車場使用料収入は、管理組合に
入らず旧地権者に入るのでは？
もし、そうであれば購入者の方にとってかなりデメリットです。
駐車場使用料はマンション管理組合にとってかなりの割合を占める収入源だからです。
仮に使用料月1万円とした場合、×７４で月７４万円（年間８８８万円）になります。
旧地権者の住居分ならまだしも、普通こういうのはあまりない様な・・・。
164さんのおっしゃったような事情や何やらで、旧地権者の要望を事業主が呑んで
この様な事になったんでしょうか・・・。

[166: 匿名さん]

駐車場問題はこの掲示板でも以前話題になってましたよね。
確かに管理組合の収入が減るという部分で、問題ありです。
ただでさえ、タワー型マンションは運営・修繕費がかさみやすいのに、
収入構造に問題がある・・・いずれ莫大な一時金等で所有者を苦しめるのでしょう。
ついでに言うと、修繕積立金も気合入れられて安くなってますから、将来がつらいね。

[167: 匿名さん]

163です
レスありがとうございます

>仮に使用料月1万円とした場合、×７４で月７４万円（年間８８８万円）になります。

駐車場の月額は資料ではおおよそ１５，０００円ぐらいなので

１年で　15,000 x 74 x 12 = 約1300万円

１０年で。。。

結構な金額になりますね

>164さんのおっしゃったような事情や何やらで、旧地権者の要望を事業主が呑んで
>この様な事になったんでしょうか・・・。

そう言われて改めて価格表を見て気づいたのですが
最上階の南側のかなりの部分が非分譲(もう少し広げると上層階の東南角部屋も)
って他の物件であまり見た記憶がないのですがこれもそういった事情がからんでいからなんでしょうか？

事業主に対しての地権者の影響力が結構大きいのかなと想像できたりもしますが
一般の購入者に対しても同じように影響力が大きかったり
(管理組合での発言権が大きいとか)するのでしょうか？

[168: 匿名さん]

３４４戸分の２０戸では議決権ベースでの影響力（専有面積割合）は１０パーセント以下
だと思いますので小と言えば小といった感じでしょうか。
発言は自由ですので発言権は全区分所有者平等だと思います。
駐車場の件ですが、旧地権者に２０台分の優先使用権（使用料は管理組合に納入して
もらう）を与えるのであれば良いのですが、７４台区分所有では購入者が旧地権者を快く
見れませんよね。
こういった後々問題を残すような設定を事業主にはして欲しくないですね。（旧地権者の
要望か、事業主からの提案かは知りませんが・・・。）
それで分譲価格が安いと言う説明なら納得材料にはなりますが・・・。

[169: 匿名さん]

地権者と事業主との詳しい条件までは当然わかりませんが、
地権者の駐車場は区分所有なので、マンションの一室を区分所有するのと同様に、
事業主から購入した格好になるのでしょう。
そうすると、通常、マンションの区分所有部分を自己で管理・修繕するように、
地権者の駐車場も地権者がお金を出して維持管理するのではないでしょうか。
その分の駐車場の建設費用も地権者への譲渡対価に含まれるんでしょうし、
管理組合の管理する駐車場が、７４台分だけないと思えば・・・
その分土地代安く済んでるんだし、購入者には問題ないような・・・

[170: 匿名さん]

ちょっと離れてますが、日立造船跡地って売れたみたいですけど、何になるんでしょう？
http://www.hztomioka.co.jp/20050325honsyabaikyaku.htm

[171: 匿名さん]

　マンションの部屋の区分所有と同じように、駐車場に関しても、７４台分の枠の中は地権者に自分で管理してもらうことになるでしょうが、当然、施設自体の電気代やそのたもろもろの維持管理費がかかっているのですから、それ相応の管理費と修繕積立金を地権者から請求するよう組合で決議すべきだと思います。
　その際、１０％の地権者は反対するでしょうが、多数決なので、ほかの９０％が団結すれば可能なはずです。がんばりましょう。

[172: 匿名さん]

最初から分裂が見えている管理組合のマンションって如何なものかと。
デベはこの件に関して何か言ってないの？　＞購入者or詳しい人

[173: 匿名さん]

確か、電気代は管理組合が支払い、地権者に請求する、と規約案上なっていたと思います。

[174: 通行人]

川口ならこの物件だと決めているものです。価格以上に設備や立地等
かなりの魅力を感じます。
①この地域の地価は底を打ち、上がっていること。
②設備・価格最高！
③南北線利用者は非常に便利
契約しようか迷っているところです。
しかし、悩む点もあります。
①敷地内の公園はすばらしいのですが、住居者以外も利用可ですよね？
（ダイエーで買い物して、そこで食べたりされたら、散らかりそう・・。）
②価格がまだ下がりそうな気も・・・・。
③そのうち駐車場が無くなりそう。
④南３LDKはほとんど残っていないこと。
上記のような悩みもあります。
この悩みがなければ、すぐにでも契約したい！といった心境です。
今後契約したら、購入者の皆様よろしくお願いします。

[175: 匿名さん]

駐車場の区分所有者（旧地権者）も、その駐車場の区分所有面積に応じて、
共用部分の管理費＆修繕積立金を支払うことになっています。

[176: 匿名さん]

↑本当かな〜モデルルームでは違う説明を受けたけど・・・

[177: 匿名さん]

>>176
どんな説明受けたんですか？
私も175さんと同じ説明だと受け取りましたが？

[178: 匿名]

私もここを契約した者です。
わたしも１７５さんと同じ説明をうけました。
私の場合契約時、どのような内訳でこの管理費が決められたのかという書類が
一枚もなかったため不安になり管理費、修繕費について納得いかない部分があったので、
詳しく聞いてみました。
一応それなりの説明は受けましたが、まだ不安はぬぐいきれないところがあります。
しかしながら、いまでている管理費の額というのは案ですので、変わる可能性は
なきにしもあらず、、、
営業さんは「変わることなど殆どありませんよ！大幅に管理費の価格に変更があった場合は
契約書の違約にあたりますので。」
と、はっきりいわれました。
ちなみに、駐車場の稼働率８０パーセントとして導き出された管理費だそうです。
参考になりましたでしょうか？

[179: 匿名さん]

質問なんですが、契約書には、管理費を何年間変更しないという記載はあるのでしょうか？

[180: 匿名さん]

>>178
>営業さんは「変わることなど殆どありませんよ！大幅に管理費の価格に変更があった場合は
契約書の違約にあたりますので。」と、はっきりいわれました。

そんな嘘の説明を真に受けるような判断力じゃあ、変なマンションを買っちゃいますよ。

[181: 匿名さん]

>>178
「変わることなど殆どありませんよ！大幅に物件の価格に変更があった場合は
契約書の違約にあたりますので。」だったら大当たり。
管理費はあくまで売主が勝手に決められます。ただし、管理組合成立後その決定権は
売主から組合に渡ります。組合だったら多数決で決まるから大丈夫なんて思ってません？
決定は、組合員数と議決権数の半数で決まる場合がほとんど。
もし組合として、資金ショートしかねない状況に陥っても、議決件数をたくさん持っている
元地権者がゴロゴロしているこのマンションでは、思うように決められない。
というより、元地権者の意見が通りやすくなっています。
そんな、紛争予備軍を抱えているマンションを「いい!」と思えるあなたが不憫です。

[182: 匿名さん]

管理組合が一つで、そこに全ての権利、義務が集中しているなら良い。
管理組合が複数で、権利、義務が分散していて、さらに他の組合の様子が見えない、
というのは、どうかなぁ。
ここがどうかは忘れたけど。

[183: 匿名さん]

仮に管理費を変更できたとしても差額分を駐車場月額に上乗せされてしまったら
結局、一般購入者のランニングコストに跳ね返ってくるって事ですよね？

全体の１/３の駐車場が管理組合と別の判断で価格設定できてしまうのは
１０年、２０年後の事を考えるといろいろな面でちょっと不安ですね

[184: 匿名さん]

>そんな嘘の説明を真に受けるような判断力じゃあ、変なマンションを買っちゃいますよ。
>そんな、紛争予備軍を抱えているマンションを「いい!」と思えるあなたが不憫です。
あ〜傷ついちゃうなあ〜ショック！ショック！
まあともあれ、いろいろ勉強になります。
はっきりしてることは、地権者があれだけ区分所有しているこのマンションは特殊だと
いうことです。それだけ不安要素もあるということ、、、
ここを契約された方は、それらのリスクも考慮に入れてのことだと思います。
契約後も一番心配してることはやっぱり管理費についてですから。
だからこそ、既に契約された方又はこれから契約しようと考えている方それぞれが
担当の営業さんに、管理費についてトコトン質問することが重要なんじゃないかと思います。

[185: 契約者]

話が全然それますが、今日のオプション説明会に行かれた方いらっしゃいます？
前述されてましたが、我が家も引き戸で迷った挙句、結局ノーマルにしました。
他のオプションに変更された方の話も聞きたいです。

[186: 他市から]

で、以前から思うのですが、この物件をまじめに検討している方や、すでに購入した方以外に、180や181のような方は何を考えているのでしょう？
ありがたく忠告いただくのはいいですが、最低限の大人の話し方をして欲しいものです。
ちなみに私も地権者の存在は気になりましたが、偶然でしょうが比較していた中では、地権者割合は少ないほうでした。武蔵浦和のタワーなんてもっとすごかったですよ〜

オプション説明会には先月いきました。
締め切りがまだまだなのでまだ迷ってますが、引き戸は採用の方向です。
引き戸やダウンライト等、躯体を加工する工事を伴う場合は、入居後は面倒ですし、相当考えちゃいます。
迷ってるのはフラットタイプのオープンキッチン、、天板を天然大理石にすると目が飛び出ますが、そうでなくても100万近く・・・　飛び降りるべきか（笑
実際にオープンキッチンにすると、餃子後とか、リビングへの臭いの影響って相当ですかね？

[187: 契約者]

我が家では、オープンキッチンを前向きに検討しています。
ただし、天然大理石はあまりにも高額であるため、
汚れも目立たない、人工大理石でよいかな、と考えています。

[188: 契約者Ⅱ]

オープンキッチンにすると圧迫感が無くなってお部屋がより広く感じられますよね。
だけど収納として吊り戸棚もあった方が良いのかなぁ、なんて悩む今日この頃です。

[189: 契約者]

収納については、私もいろいろと検討いたしました。
そして、私の契約した部屋 E type の場合、
オープンキッチンにすることで
収納スペースが大幅にアップすることが判ったのです。

[190: 他市から]

私もＥタイプです。189さん、よろしくです。
確かにリビングに面したカウンター下に収納増えますよね。
ただ、キッチンから遠くなるので台所用品の収納にはいまいち？
天然大理石じゃない場合の天板の色がいけてなくて。。。　まじめに迷ってしまいます。

OPであるフラットタイプのオープンキッチンと、
無料で対応してくれるカウンターのあるオープンキッチン（ただの吊棚＆壁撤去？）と、、
どの程度、開放感に違いがあるのか、友達の家とかいろいろ見学させてもらおうかと思案中です。

[191: 匿名さん]

私もここを契約した者です。
今更ながらお聞きしたいのですが、オプション説明会や管理説明会などの
日取りは、なにかハガキが送られてくるのでしょうか？
それともホームページかなにかに掲載されているのでしょうか？

[192: 匿名さん]

他スレからですが、ここの工場ってどこにあるのでしょうか？

>実際何度も元郷近辺を散策してみて122と工場の威力がここまで強いとは正直思ってなかったです。
>斜め向かいの工場も最初は 存在感はさほどなかったのですが
>数回ほど煙が「超」モクモク出てるのを目撃してしまったので...

[193: 匿名さん]

>>192
元郷スレからですね。
シティデュオからはだいぶ離れてますのでご安心を。
現場に立つとわかりますが、122や工場の騒音などとは無縁でした

[194: 契約者]

>>191
案内が送られてきますよ。
この次はインテリアオプションの説明会が７月頃にあったと思います。
これも完全予約制かな？

[195: 匿名さん]

１９４さん、有難うございました。
参考になりました。

[196: 匿名さん]

埼玉スタジアムからの帰り道　川口元郷で降りたら
２つのクレーンがそびえ立っていました。
駅に近くていいな・・・・
ランドマークだよ・・・・
ここにボーンとタワー・・・・
川口駅にも歩いていけるよ・・・・
いいな・・・・
と我が家の会話でした
なかなかいいタワーですね

[197: 匿名さん]

皆さん、いろいろ勉強してますね！ところで２ＬＤＫタイプはまだ残っていますか？
中・高層階ではどうですかね？来週あたりＭＲに行こうと思ってます。

[198: 匿名さん]

>>197
２LDKでしたらたくさん残ってますよ。

[199: 匿名さん]

http://www.asahi.com/housing/news/TKY200503230252.html
全くバカどもは、こういうソースを読んでも真理がつかめないでいるな。
公示価格と実勢の土地価格は異なるのだよ。素人さん。

[200: 匿名さん]

200ゲッツ
ようやく200というか、、、
来年秋までまだ1年半。まだまだですが楽しみです。
先週末に覗いたところ、まだ３Ｆぐらい。
駅前のミドリノやオーベルが、だいたいの形を現したところなので、
こちらがどうなるか、ますます楽しみです。
個人的には、後年汚れが目立つかもしれませんが、
オーベルの悪趣味なカラーよりこちらがGood！

[201: 匿名さん]

カラーは個人の問題でしょう。
オーベルの方がいいという方多いと思いますよ。
駅前タワーは、再開発で一体感があって見栄えがしますね。

[202: 匿名さん]

なんですぐにオーベルと比べたがるのかねえ。
値段下げなきゃ売れない時点で、ウチの負けですから。
あまり恥をかかせないで下さい。

[203: 匿名さん]

先日、モデルルームへ行ってみました。
大型のクレーンが二台、天にそびえ立っていて、
なかなか壮観な工事風景でした。

営業担当が離席した際に、
パネルの花輪(契約済を表す印?)を数えたところ、
ほぼ半分が埋まっているようでした。
まだまだ？もしくは、
ぼちぼち？な売れゆきなのでしょうか...。

[204: 匿名さん]

川口のタワーでは残っている方では？！