シティデュオタワー川口

[匿名]

京浜東北線と埼玉高速鉄道（南北線）の2路線使えるこのマンションに興味があります。
既に購入された方、興味ある方いらっしゃいますか？まだＭＲにも行っていません。
幾つか質問があるので答えて頂けたら嬉しいです。

①ＪＲ川口駅から少し離れますが、雰囲気・治安はどうでしょうか？すぐ側が川ですが
　　異臭がしたりしませんか？
②川口市には工場が多く粉塵や排気ガスで空気が悪い、と聞きますがどうでしょうか？
③今一歳になる娘がいますが、近くに公園などありますか？幼稚園から小・中学校事情はどうでしょうか？
　　現在の学区ですとか、入学状況はどうでしょうか？
④前の六間道路の交通量はどうでしょうか？低層に住むと音が気になりますか？

[162: 匿名さん]

表示されていないので充填されないという事だよ。

[163: 匿名さん]

資料を見ていて気になった事があるのですが
駐車場２２１台の内７４台が地権者の区分所有部分となっています。
地権者の住居が２０戸程度（総戸数は３４４戸）に対して
台数が妙に多い気がしたのですが普通こんなものなのでしょうか？

地権者所有分は他人に貸す事を意味しているであれば
場合によっては部外者も駐車場を出入りするって事ですよね？
「出入り口にはゲートを配し、セキュリティ面にも配慮」
って書いてますがあんまり意味がない気も。。。

それ以外にもメリット、デメリットはあるのでしょうか？

[164: 匿名さん]

地権者の区分所有駐車場は、マンション購入者が優先で借りられるようになっていたと思います。
その次がマンションに入った銀行等の占有者（？）
マンション住民で貸しきれなければ、外部に貸すことになるのだと思います。
定かではないですが、地権者が以前この敷地で月極駐車場を経営していたと聞いたことがあります。
そういった事情もあるのでは・・・

[165: 匿名さん]

７４台が旧地権者の区分所有ということはその駐車場使用料収入は、管理組合に
入らず旧地権者に入るのでは？
もし、そうであれば購入者の方にとってかなりデメリットです。
駐車場使用料はマンション管理組合にとってかなりの割合を占める収入源だからです。
仮に使用料月1万円とした場合、×７４で月７４万円（年間８８８万円）になります。
旧地権者の住居分ならまだしも、普通こういうのはあまりない様な・・・。
164さんのおっしゃったような事情や何やらで、旧地権者の要望を事業主が呑んで
この様な事になったんでしょうか・・・。

[166: 匿名さん]

駐車場問題はこの掲示板でも以前話題になってましたよね。
確かに管理組合の収入が減るという部分で、問題ありです。
ただでさえ、タワー型マンションは運営・修繕費がかさみやすいのに、
収入構造に問題がある・・・いずれ莫大な一時金等で所有者を苦しめるのでしょう。
ついでに言うと、修繕積立金も気合入れられて安くなってますから、将来がつらいね。

[167: 匿名さん]

163です
レスありがとうございます

>仮に使用料月1万円とした場合、×７４で月７４万円（年間８８８万円）になります。

駐車場の月額は資料ではおおよそ１５，０００円ぐらいなので

１年で　15,000 x 74 x 12 = 約1300万円

１０年で。。。

結構な金額になりますね

>164さんのおっしゃったような事情や何やらで、旧地権者の要望を事業主が呑んで
>この様な事になったんでしょうか・・・。

そう言われて改めて価格表を見て気づいたのですが
最上階の南側のかなりの部分が非分譲(もう少し広げると上層階の東南角部屋も)
って他の物件であまり見た記憶がないのですがこれもそういった事情がからんでいからなんでしょうか？

事業主に対しての地権者の影響力が結構大きいのかなと想像できたりもしますが
一般の購入者に対しても同じように影響力が大きかったり
(管理組合での発言権が大きいとか)するのでしょうか？

[168: 匿名さん]

３４４戸分の２０戸では議決権ベースでの影響力（専有面積割合）は１０パーセント以下
だと思いますので小と言えば小といった感じでしょうか。
発言は自由ですので発言権は全区分所有者平等だと思います。
駐車場の件ですが、旧地権者に２０台分の優先使用権（使用料は管理組合に納入して
もらう）を与えるのであれば良いのですが、７４台区分所有では購入者が旧地権者を快く
見れませんよね。
こういった後々問題を残すような設定を事業主にはして欲しくないですね。（旧地権者の
要望か、事業主からの提案かは知りませんが・・・。）
それで分譲価格が安いと言う説明なら納得材料にはなりますが・・・。

[169: 匿名さん]

地権者と事業主との詳しい条件までは当然わかりませんが、
地権者の駐車場は区分所有なので、マンションの一室を区分所有するのと同様に、
事業主から購入した格好になるのでしょう。
そうすると、通常、マンションの区分所有部分を自己で管理・修繕するように、
地権者の駐車場も地権者がお金を出して維持管理するのではないでしょうか。
その分の駐車場の建設費用も地権者への譲渡対価に含まれるんでしょうし、
管理組合の管理する駐車場が、７４台分だけないと思えば・・・
その分土地代安く済んでるんだし、購入者には問題ないような・・・

[170: 匿名さん]

ちょっと離れてますが、日立造船跡地って売れたみたいですけど、何になるんでしょう？
http://www.hztomioka.co.jp/20050325honsyabaikyaku.htm

[171: 匿名さん]

　マンションの部屋の区分所有と同じように、駐車場に関しても、７４台分の枠の中は地権者に自分で管理してもらうことになるでしょうが、当然、施設自体の電気代やそのたもろもろの維持管理費がかかっているのですから、それ相応の管理費と修繕積立金を地権者から請求するよう組合で決議すべきだと思います。
　その際、１０％の地権者は反対するでしょうが、多数決なので、ほかの９０％が団結すれば可能なはずです。がんばりましょう。

[172: 匿名さん]

最初から分裂が見えている管理組合のマンションって如何なものかと。
デベはこの件に関して何か言ってないの？　＞購入者or詳しい人

[173: 匿名さん]

確か、電気代は管理組合が支払い、地権者に請求する、と規約案上なっていたと思います。

[174: 通行人]

川口ならこの物件だと決めているものです。価格以上に設備や立地等
かなりの魅力を感じます。
①この地域の地価は底を打ち、上がっていること。
②設備・価格最高！
③南北線利用者は非常に便利
契約しようか迷っているところです。
しかし、悩む点もあります。
①敷地内の公園はすばらしいのですが、住居者以外も利用可ですよね？
（ダイエーで買い物して、そこで食べたりされたら、散らかりそう・・。）
②価格がまだ下がりそうな気も・・・・。
③そのうち駐車場が無くなりそう。
④南３LDKはほとんど残っていないこと。
上記のような悩みもあります。
この悩みがなければ、すぐにでも契約したい！といった心境です。
今後契約したら、購入者の皆様よろしくお願いします。

[175: 匿名さん]

駐車場の区分所有者（旧地権者）も、その駐車場の区分所有面積に応じて、
共用部分の管理費＆修繕積立金を支払うことになっています。

[176: 匿名さん]

↑本当かな〜モデルルームでは違う説明を受けたけど・・・

[177: 匿名さん]

>>176
どんな説明受けたんですか？
私も175さんと同じ説明だと受け取りましたが？

[178: 匿名]

私もここを契約した者です。
わたしも１７５さんと同じ説明をうけました。
私の場合契約時、どのような内訳でこの管理費が決められたのかという書類が
一枚もなかったため不安になり管理費、修繕費について納得いかない部分があったので、
詳しく聞いてみました。
一応それなりの説明は受けましたが、まだ不安はぬぐいきれないところがあります。
しかしながら、いまでている管理費の額というのは案ですので、変わる可能性は
なきにしもあらず、、、
営業さんは「変わることなど殆どありませんよ！大幅に管理費の価格に変更があった場合は
契約書の違約にあたりますので。」
と、はっきりいわれました。
ちなみに、駐車場の稼働率８０パーセントとして導き出された管理費だそうです。
参考になりましたでしょうか？

[179: 匿名さん]

質問なんですが、契約書には、管理費を何年間変更しないという記載はあるのでしょうか？

[180: 匿名さん]

>>178
>営業さんは「変わることなど殆どありませんよ！大幅に管理費の価格に変更があった場合は
契約書の違約にあたりますので。」と、はっきりいわれました。

そんな嘘の説明を真に受けるような判断力じゃあ、変なマンションを買っちゃいますよ。

[181: 匿名さん]

>>178
「変わることなど殆どありませんよ！大幅に物件の価格に変更があった場合は
契約書の違約にあたりますので。」だったら大当たり。
管理費はあくまで売主が勝手に決められます。ただし、管理組合成立後その決定権は
売主から組合に渡ります。組合だったら多数決で決まるから大丈夫なんて思ってません？
決定は、組合員数と議決権数の半数で決まる場合がほとんど。
もし組合として、資金ショートしかねない状況に陥っても、議決件数をたくさん持っている
元地権者がゴロゴロしているこのマンションでは、思うように決められない。
というより、元地権者の意見が通りやすくなっています。
そんな、紛争予備軍を抱えているマンションを「いい!」と思えるあなたが不憫です。