イニシア大森ってどうですか？

[買い換え検討中]

全戸南向きのイニシア大森っていかがですか？
特別なオンリーワンってどの辺でしょうか。
物件のことや環境など、いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://www.i-omori.com/
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
所在地：東京都大田区大森北1丁目33番1（地番）
交通：JR京浜東北線「大森」駅 東口徒歩5分、京急本線「大森海岸」駅 徒歩11分
総戸数：48戸

[82: 購入検討中さん]

７８さん
ブラウン、落ち着いてて良いですが、傷とかが目立ちそうな気がします。
せっかく傷無しで引き渡してもらっても、２・３ヶ月後には床にライン（傷）が。。。とかならないでしょうか。
生活していく中でついてしまう傷はしょうがないですかね。。。
その点、ホワイトは目立たなそうかな。。。と。

[83: 購入検討中さん]

確かに濃いブラウンは傷が目立ちそうですね。グレーは3色の中の中間である割に、ホワイトに近い色の薄さだと思いましたが、薄めの色を選択する人のほうが多いのでしょうか。

[84: 購入検討中さん]

６１さん
今朝のめざましテレビでＬｕｚの醍醐がでてましたね。
とても美味しそうでした。
今度、行ってみます。（しばらくは混みそうですが。。。）

[85: 周辺住民さん]

醍醐穴場ですよ!奥には座敷もあり子ども連れでもいいですし、希少部位もあるので良く行きます。

[86: 購入検討中さん]

焼き肉「醍醐」ですか。ぜひランチタイムに行ってみたいと思います。
同じフロアの回転寿司「海王」は何度か行きました。富山が本店のチェーン店ですが、ネタの活きが良くて気に入っています。

[87: 匿名さん]

床のカラーは選べるのでしょうか。濃い色だと部屋がしまる感じしますがナチュラルカラーがいいかなと。日焼けのことも気になりますしね。補修しやすい色がいいです。ワックスを頻繁にしなくてはならないのは大変ですしね。

[88: 購入検討中さん]

カラーセレクトは、ブラウン、グレー、ホワイトの３色ありますが、フローリングの色もそれぞれ違います。
但し、ブラウンの床が濃い茶色なのに比べると、グレーとホワイトは微妙に違うのものの白系の明るい色調です。建具はブラウン、グレー、ホワイトと３段階なのに、床はブラウン、ホワイト、ホワイトと言う感じです。
８２さんの「傷が目立つかどうか」、８７さんの「日焼け」、などから白系の明るい床のほうが良いのでしょうかね。茶系と白系でワックス掛けの頻度は変わるのでしょうか？

[89: 購入検討中さん]

この物件の販売価格はSuumoやYahoo不動産のサイトに載っていません。モデルルームで部屋ごとの値段が分かる価格表を配っているのに、販売価格を公表しない販売戦略はどのような狙いなのでしょうか。

[90: 匿名さん]

見た目はそんなに高そうに見えないのに、フィオレストーンの値段の高さにびっくり。
それがあっさり付いているここはやはり高額物件なんですね。
（他MRでは人工御影石や人工大理石で自慢げに言ってくるのに）

買える人が羨ましいです。

[91: 匿名さん]

89さん

正式価格発表は登録開始になってからなので今モデルルームで提示しているのは仮の価格なのでは？
正式に登録開始になってからならいざ知らず、現段階ではわざわざ足を運んだ人だけに予定価格を提示して購入希望者の反応を見るというのは普通の販売方法と思います。

[92: 購入検討中さん]

Ａタイプ・洋室１の斜めの窓はまっすぐにならなかったのでしょうか？
見たところＤタイプの反転だし、壁が斜めに折れているのも使い道が悪い。
（物を置くにしても、梁の下だから天井も低そう。。。）
あとは、北側だからあまり光が入らないにしても、まっすぐの方が入ってきそうな気がします。
使い道よりも広さ優先なんですかねぇ。。。

[93: 匿名さん]

既に1期終了しており、予定価格を提示しての様子見フェーズは
終わっていると思います。
そもそも以前は価格帯は公表されていました。

当時の最低価格表示のお部屋は実態は一部屋だけで
飛びぬけて安い価格設定になっていました。
該当の部屋は1期で販売済みのため、
2期以降で販売される価格を提示すると
最低価格はポンっと跳ね上がることになります。

現在、価格表示されていないのは
それに起因しているのではないでしょうか。

[94: 購入検討中さん]

92さん
私もAタイプの洋室1の窓が斜めなのを不思議に思っていました。
改めて図面を良く見てみると、建物の北西角の柱の位置が他の北側の柱に比べると微妙に内側の位置になっています。おそらく敷地境界からの寸法とか、何か理由があると思われます。
この柱はAタイプ洋室1の角に位置するのですが、アウトポール設計にこだわるあまり、部屋の内側に柱が出っ張るのを避けるために壁の位置を内側に寄せた分だけ窓のところ壁を斜めにせざるを得なかったのではないでしょうか。ここの柱だけ少々内側に出っ張らせておけば、窓もまっすぐに出来たはず・・・と言うのが私の想像です。
全般的にはアウトポール設計の思想が活かされていていますが、Aタイプの洋室1に限ってうまく設計できなかったのでしょう。
B,C,Dタイプにおいては、アウトポール設計の狙い通りひじょうにいい感じの間取りとなっていると思います。

[95: 購入検討中さん]

90さん
確かに、フィオレストーンの天板、グローエの水栓、ディスポーザー、等々ぜいたくな仕様ですね。ビルトイン食器洗機は今時では当たり前ですが。
キッチンの仕様で気張っているのは、奥様方の支持を狙った作戦でしょうか。

[96: 購入検討中さん]

1期販売は5月末抽選で半分の戸数が売り出されていましたが、どのような売行きだったのでしょうか。抽選もあったと言うことは、全部売れたのでしょうか。

[97: 匿名さん]

大森駅は本当便利ですよね。都内へでるのも、横浜方面へ出るのも一本で
すぐ行かれますものね。今住んでいる所の近くにもオオゼキがあるのですが、安くて
新鮮でいいんですよね。そのオオゼキがお買い物する場所で近いのも個人的ではありますが
嬉しいかな。一番近いまいばすけっともイオン系なのでイオンのプライベートブランドものなど
売っていていいのですが、ここ一か所ではお買い物は物足りないかな。

[98: ご近所さん]

駅ビルアトレの地下に東急ストアがあります。
通常のお買いものはこちらで足りるのでは。この場所からだったら駅方面のほうが何かと便利のような気がします。

[99: 匿名さん]

私も東急ストアいいと思いますよ。特に安くもないですが高くもないかんじ。
たまに休みの日とかにオオゼキとかそういう所を使うという感じになる人も多いんじゃないかな。
普段は駅⇔マンションの経路上で使いやすいところを使うことが
結局は多くなってくるのではないかと思うのです。
オオゼキさんは生鮮が面白いのでいいですよね。
必要なお店なのではないかしら。

[100: 匿名さん]

オオゼキを利用したことがないのですけど、生鮮が面白いというのはどういうことですか？
品揃えが変っていて面白いということかなと想像したのですけど、どうでしょう？
スーパーはどこも似たようなものかなと思っているので、とても興味をもちました。
普通のスーパー、小型のスーパー、特徴のあるスーパーと揃っていると買い物が楽しめますね。

[101: 匿名さん]

99さんが書かれた意図は正確には判りませんが旬の食材が揃っているしあとはたまに珍しいお魚やお野菜があったりということでしょうか

本当にやる気のないスーパーの魚売り場ってあまり季節感感じなかったりしませんか？無難な品揃えという感じがしてしまって。

あまりお見かけしないお野菜・魚はいつもじゃないですがたまに見かけたりして興味がわきます。

[102: 周辺住民さん]

スーパーなら線路の西側のダイシン百貨店1Fが1番近いし、
1番大きい。
本屋もキレイでそこそこ使える。
小さな踏切を渡れば、駅に行くより近い。

[103: 匿名さん]

公式ホームページには出ていなかったので、マンション周辺のスーパーマーケット情報は助かります。
この辺りはスーパーが複数点在しているようなので、TPOに応じお店を選ぶには自転車があった方が良さそうですね。
自転車置き場も1世帯2台分用意してもらっているようなので主人の通勤用と自分の買い物用を持つ事ができそうです。

[104: 匿名さん]

7/11から第2期販売スタートしていますね。
SUUMOに価格も記載されていました。

5298万円～6518万円

第1期の価格表から推測すると
第2期の対象は予定通り2～7Fが対象のように見えます。

1期の4Fの価格が
A 6,098万円
B 5,398万円
C 5,398万円
D 6,398万円

フロア毎の価格差は部屋タイプによりますが、
4Fより上は20～50万程度のようです。
4Fより下はもう少し価格差が大きいのかな。

現地を見たところ各フロアでの窓の外を想定すると
（地面に立って推測した個人の感想ですのでご了承ください。）

3Fまでは電柱電線＋目前の空き地の木が被る
4Fまでは窓の外に電柱電線が被る
5F以上は道向かいの建築物まで遮蔽物なし
9F以上は道向かいの建築物MAX8Fなので開けている
といった感じと思います。

公式のランドスケープみればイメージわくと思いますが
ランドスケープには電柱電線が記載されていません。
モデルルームの模型には電柱はありました。

[105: 購入検討中さん]

眺望が開けているかどうかは重要なポイントですね。この物件の前の道路は33m幅があり、交通量が少なくて静かな割には幅が広いので、圧迫感は少ないと思います。
なぜ広いのかと言うと、線路を挟んだ池上通りと立体交差でつながる都市計画道路になっているらしいです。
将来そんな道路が建設されるかどうかは疑問ですが。。。。

[106: 匿名さん]

そんな計画があるんですか.恥ずかしながら知らなかったデス.でもここを作る前にもっとやらなくてはならない道の方が多そうな予感.いつかは出来るくらいの気持ちでいるのがいいのかもしれないですね.
104様価格まで書いていただいてありがとうございます.大変参考になりました.

[107: 匿名さん]

>105さん
公式ホームページのランドスケープに「都市計画道路（現状空き地）」と表記されていて
気になっていましたが、そのような計画になっていたのですか。
もし道路が建設されたとしたら、眺望にも影響が出てきますよね。
マンションの3～4階までは影になってしまい、排気ガスの影響もありそうです。

[108: 周辺住民さん]

＞107さん
線路西側の用地確保が全くされていなくて、計画倒れになりそうですけどね。。。

[109: 匿名さん]

都市計画道路の計画がいつたったのかわかりませんが
十数年前に既に今と変わらぬ状態だったと記憶しています。

計画はしっかり残っているようで
これを見るとはっきりと計画決定区間として記載されています。

https://www.city.ota.tokyo.jp/youto/shisetuzu/02tizu.pdf
(大田区 都市計画施設図（平成26年3月作成）)

このPDFを見る限り、
ただ京浜東北線を突き抜けて反対側の池上通りにぶつかる
という計画ではなく、恐らく
トンネルを掘って突き抜けて大きく回って池上通りに合流する
というようななんとも豪華な計画に見えます。

現実味があまりに感じられないため、私はこの33mは
リスクというよりも価値と判断していいだろうと思っています。

[110: ご近所さん]

33ｍ幅の道路と書かれていますが、都市計画図を見る限り

補助33号線、20ｍ幅

だと思います。

[111: 匿名さん]

33mは道路幅ではなく

※2.掲載の距離は、本物件のバルコニーから前面建物壁面までです。

ということのようです。

http://www.i-omori.com/south/index.html

[112: 匿名さん]

抽選はあったんでしょうか。
あらかた住人は決まったんですかね。

[113: 匿名さん]

抽選はあったようですが、人気の高かった一部の部屋が抽選だったようです。
第一期と第二期で8割程度売り出されていました。抽選で外れた人向けに第一期二次売出しなどもあったようですので、全部売れているかどうかは分かりませんが住人は8割程度は決まっているのではないかと思われます。

[114: 契約済みさん]

9月にモデルルームを畳む事になりそうなお話も聞いていますし
残り2割の目途も立ったということでしょうか。
無事完売出来そうで良かったです。

毎月現地を見に行ってしまうほど
舞い上がってしまっていますが、私だけでしょうか。
今月は5階あたりまで進んでいました。

契約された皆様、宜しくお願い致します。

[115: 匿名さん]

＞＞114

私は契約者ではないですが、バランスのとれた良いマンションだと思いますよ。
正直、割安感があるので、もう少し高値でも竣工までには完売したような…

秋から始まる他の物件の販売に人員を投入できるよう、早期の完売を目指したのかもしれないですね。

[116: 匿名さん]

同じ大森駅徒歩圏で山王アドレスにある三井のタワーマンションより坪単価が高いので、私は割高感を持っていました。
しかし、竣工半年前に8割売れたと言うことは、115さんのご意見の通り割安感と言う評価が多いのでしょうか？

[117: 契約済みさん]

>>115
時間をかけて選んだ物件ですが、
本当に良かったのか？
と不安も拭いきれないなか
そう言って頂けるとうれしいです。
ありがとうございます。

選択しなかった物件を見てみると
ここより竣工が数か月早くても
まだまだ売っているマンションがあるようで
確かに早めに売れてしまっているのかもしれません。

[118: 匿名さん]

＞＞117
ブログ「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」にも、８月１５日付で２回取り上げられていますね。

とても参考になるブログだと思っていますが、厳しめの批評の物件も多い中、イニシア大森はかなり褒められてます（笑）

[119: 契約済みさん]

>>118
狭いという事実をはっきりと書いたうえで
ちょっと褒め過ぎな書きっぷりがむしろ恐ろしい程ですね。

他も幾つか見た感じ、中小デベ好きで大手には厳しめなのかなという印象ですが
なんにせよ褒められて悪い気はしないです（笑）

ご紹介ありがとうございました。

[120: 匿名さん]

ホームページによると完売したようです。早かったですね。
購入された方、お幸せに～

[121: 契約済みさん]

そうですか。完売しましたか。
モデルルームを見て回ったいろいろな物件の中には、竣工後も売れ残っていたところもありましたが、こんなに早く完売したと言うことは私が良いと思ったこの物件が多くの人から支持されたと素直に嬉しいです。入居まで半年以上ありますが益々楽しみになりました。

[122: 匿名さん]

駅5分は絶対便利。賃貸でも高く貸せます。

[123: 匿名さん]

JR駅徒歩5分、フラットアプローチ、全室南南西向き、前面建物壁面まで33mの都市計画道路等々、資産性は高い物件ですね。

[124: 匿名さん]

お隣のタワーよりも坪単価50万も高く・三井の山王アドレスのタワーよりも坪単価は高い
と、割高なのかと思いましたが、あっさりと完売しましたね。
抽選もかなりあったようです。
123さんの書かれている要因が大きいのでしょうね。
立地の資産性に加え、間取りの使いやすさ・設備の充実などもあるかと思います。
個人的には、立体駐車場ではなく平置きなのも好感が持てます。

[125: 周辺住民さん]

近くのタワーとは戸数が違うので、条件は違いますよね。

[126: 匿名さん]

確かにタワー（大規模）の方が、その地域のシンボル的になって
資産性が保たれると言う話もありますよね。

その一方でタワーは苦手という人も一定数いるので、好みでしょうかね。

[127: 匿名さん]

>>126
タワーも乱立し出すと資産価値どうなるんだろうね。

[128: 匿名さん]

直ぐ近くのウェリスシティー大森タワー、線路の向こうのパークタワー山王はどちらも地域のランドマーク、シンボル的存在と思います。普通に考えればタワーのほうが資産価値は上でしょう。
ウェリスシティーは数年前の物件なので比較するのは難しいですが、ほぼ同時期のパークタワーと比べて坪単価がイニシアのほうが高いのは、コンセプトが優れていたと言うことでしょうか。

[129: ご近所さん]

地元民にとっては、駅からのアプローチ環境や、病院跡という立地はマイナス要素。
しかしながら、大森駅の駐輪場の近くという駅からの近さはプラス要素。

[130: 匿名さん]

最近にしては価格も手頃でお買い得でしたね。

[131: 匿名さん]

坪単価は高いのに販売価格がお手頃に感じるのは、3LDKで61m2から70m2と言う狭さのためです。
狭い土地にファミリー向け3LDKの戸数を最大化した結果ですね。コスモスイニシアの戦略の上手さだと思います。