イニシア大森ってどうですか？

[買い換え検討中]

全戸南向きのイニシア大森っていかがですか？
特別なオンリーワンってどの辺でしょうか。
物件のことや環境など、いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://www.i-omori.com/
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
所在地：東京都大田区大森北1丁目33番1（地番）
交通：JR京浜東北線「大森」駅 東口徒歩5分、京急本線「大森海岸」駅 徒歩11分
総戸数：48戸

[102: 周辺住民さん]

スーパーなら線路の西側のダイシン百貨店1Fが1番近いし、
1番大きい。
本屋もキレイでそこそこ使える。
小さな踏切を渡れば、駅に行くより近い。

[103: 匿名さん]

公式ホームページには出ていなかったので、マンション周辺のスーパーマーケット情報は助かります。
この辺りはスーパーが複数点在しているようなので、TPOに応じお店を選ぶには自転車があった方が良さそうですね。
自転車置き場も1世帯2台分用意してもらっているようなので主人の通勤用と自分の買い物用を持つ事ができそうです。

[104: 匿名さん]

7/11から第2期販売スタートしていますね。
SUUMOに価格も記載されていました。

5298万円～6518万円

第1期の価格表から推測すると
第2期の対象は予定通り2～7Fが対象のように見えます。

1期の4Fの価格が
A 6,098万円
B 5,398万円
C 5,398万円
D 6,398万円

フロア毎の価格差は部屋タイプによりますが、
4Fより上は20～50万程度のようです。
4Fより下はもう少し価格差が大きいのかな。

現地を見たところ各フロアでの窓の外を想定すると
（地面に立って推測した個人の感想ですのでご了承ください。）

3Fまでは電柱電線＋目前の空き地の木が被る
4Fまでは窓の外に電柱電線が被る
5F以上は道向かいの建築物まで遮蔽物なし
9F以上は道向かいの建築物MAX8Fなので開けている
といった感じと思います。

公式のランドスケープみればイメージわくと思いますが
ランドスケープには電柱電線が記載されていません。
モデルルームの模型には電柱はありました。

[105: 購入検討中さん]

眺望が開けているかどうかは重要なポイントですね。この物件の前の道路は33m幅があり、交通量が少なくて静かな割には幅が広いので、圧迫感は少ないと思います。
なぜ広いのかと言うと、線路を挟んだ池上通りと立体交差でつながる都市計画道路になっているらしいです。
将来そんな道路が建設されるかどうかは疑問ですが。。。。

[106: 匿名さん]

そんな計画があるんですか.恥ずかしながら知らなかったデス.でもここを作る前にもっとやらなくてはならない道の方が多そうな予感.いつかは出来るくらいの気持ちでいるのがいいのかもしれないですね.
104様価格まで書いていただいてありがとうございます.大変参考になりました.

[107: 匿名さん]

>105さん
公式ホームページのランドスケープに「都市計画道路（現状空き地）」と表記されていて
気になっていましたが、そのような計画になっていたのですか。
もし道路が建設されたとしたら、眺望にも影響が出てきますよね。
マンションの3～4階までは影になってしまい、排気ガスの影響もありそうです。

[108: 周辺住民さん]

＞107さん
線路西側の用地確保が全くされていなくて、計画倒れになりそうですけどね。。。

[109: 匿名さん]

都市計画道路の計画がいつたったのかわかりませんが
十数年前に既に今と変わらぬ状態だったと記憶しています。

計画はしっかり残っているようで
これを見るとはっきりと計画決定区間として記載されています。

https://www.city.ota.tokyo.jp/youto/shisetuzu/02tizu.pdf
(大田区 都市計画施設図（平成26年3月作成）)

このPDFを見る限り、
ただ京浜東北線を突き抜けて反対側の池上通りにぶつかる
という計画ではなく、恐らく
トンネルを掘って突き抜けて大きく回って池上通りに合流する
というようななんとも豪華な計画に見えます。

現実味があまりに感じられないため、私はこの33mは
リスクというよりも価値と判断していいだろうと思っています。

[110: ご近所さん]

33ｍ幅の道路と書かれていますが、都市計画図を見る限り

補助33号線、20ｍ幅

だと思います。

[111: 匿名さん]

33mは道路幅ではなく

※2.掲載の距離は、本物件のバルコニーから前面建物壁面までです。

ということのようです。

http://www.i-omori.com/south/index.html

[112: 匿名さん]

抽選はあったんでしょうか。
あらかた住人は決まったんですかね。

[113: 匿名さん]

抽選はあったようですが、人気の高かった一部の部屋が抽選だったようです。
第一期と第二期で8割程度売り出されていました。抽選で外れた人向けに第一期二次売出しなどもあったようですので、全部売れているかどうかは分かりませんが住人は8割程度は決まっているのではないかと思われます。

[114: 契約済みさん]

9月にモデルルームを畳む事になりそうなお話も聞いていますし
残り2割の目途も立ったということでしょうか。
無事完売出来そうで良かったです。

毎月現地を見に行ってしまうほど
舞い上がってしまっていますが、私だけでしょうか。
今月は5階あたりまで進んでいました。

契約された皆様、宜しくお願い致します。

[115: 匿名さん]

＞＞114

私は契約者ではないですが、バランスのとれた良いマンションだと思いますよ。
正直、割安感があるので、もう少し高値でも竣工までには完売したような…

秋から始まる他の物件の販売に人員を投入できるよう、早期の完売を目指したのかもしれないですね。

[116: 匿名さん]

同じ大森駅徒歩圏で山王アドレスにある三井のタワーマンションより坪単価が高いので、私は割高感を持っていました。
しかし、竣工半年前に8割売れたと言うことは、115さんのご意見の通り割安感と言う評価が多いのでしょうか？

[117: 契約済みさん]

>>115
時間をかけて選んだ物件ですが、
本当に良かったのか？
と不安も拭いきれないなか
そう言って頂けるとうれしいです。
ありがとうございます。

選択しなかった物件を見てみると
ここより竣工が数か月早くても
まだまだ売っているマンションがあるようで
確かに早めに売れてしまっているのかもしれません。

[118: 匿名さん]

＞＞117
ブログ「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」にも、８月１５日付で２回取り上げられていますね。

とても参考になるブログだと思っていますが、厳しめの批評の物件も多い中、イニシア大森はかなり褒められてます（笑）

[119: 契約済みさん]

>>118
狭いという事実をはっきりと書いたうえで
ちょっと褒め過ぎな書きっぷりがむしろ恐ろしい程ですね。

他も幾つか見た感じ、中小デベ好きで大手には厳しめなのかなという印象ですが
なんにせよ褒められて悪い気はしないです（笑）

ご紹介ありがとうございました。

[120: 匿名さん]

ホームページによると完売したようです。早かったですね。
購入された方、お幸せに～

[121: 契約済みさん]

そうですか。完売しましたか。
モデルルームを見て回ったいろいろな物件の中には、竣工後も売れ残っていたところもありましたが、こんなに早く完売したと言うことは私が良いと思ったこの物件が多くの人から支持されたと素直に嬉しいです。入居まで半年以上ありますが益々楽しみになりました。

[122: 匿名さん]

駅5分は絶対便利。賃貸でも高く貸せます。

[123: 匿名さん]

JR駅徒歩5分、フラットアプローチ、全室南南西向き、前面建物壁面まで33mの都市計画道路等々、資産性は高い物件ですね。

[124: 匿名さん]

お隣のタワーよりも坪単価50万も高く・三井の山王アドレスのタワーよりも坪単価は高い
と、割高なのかと思いましたが、あっさりと完売しましたね。
抽選もかなりあったようです。
123さんの書かれている要因が大きいのでしょうね。
立地の資産性に加え、間取りの使いやすさ・設備の充実などもあるかと思います。
個人的には、立体駐車場ではなく平置きなのも好感が持てます。

[125: 周辺住民さん]

近くのタワーとは戸数が違うので、条件は違いますよね。

[126: 匿名さん]

確かにタワー（大規模）の方が、その地域のシンボル的になって
資産性が保たれると言う話もありますよね。

その一方でタワーは苦手という人も一定数いるので、好みでしょうかね。

[127: 匿名さん]

>>126
タワーも乱立し出すと資産価値どうなるんだろうね。

[128: 匿名さん]

直ぐ近くのウェリスシティー大森タワー、線路の向こうのパークタワー山王はどちらも地域のランドマーク、シンボル的存在と思います。普通に考えればタワーのほうが資産価値は上でしょう。
ウェリスシティーは数年前の物件なので比較するのは難しいですが、ほぼ同時期のパークタワーと比べて坪単価がイニシアのほうが高いのは、コンセプトが優れていたと言うことでしょうか。

[129: ご近所さん]

地元民にとっては、駅からのアプローチ環境や、病院跡という立地はマイナス要素。
しかしながら、大森駅の駐輪場の近くという駅からの近さはプラス要素。

[130: 匿名さん]

最近にしては価格も手頃でお買い得でしたね。

[131: 匿名さん]

坪単価は高いのに販売価格がお手頃に感じるのは、3LDKで61m2から70m2と言う狭さのためです。
狭い土地にファミリー向け3LDKの戸数を最大化した結果ですね。コスモスイニシアの戦略の上手さだと思います。

[132: 周辺住民さん]

＞129　超ご近所に住んでいる者です。　
ここは牧田の人間ドック健診センター跡地ですね。
駅からのアプローチは皆ラズの前を通ってくるんじゃないかな・と。
小林さんの所を通る人は少ないですよ。
（ラズの前の道を環境が悪いと言っているのであれば、ごめんなさい。）

＞130　坪単価はかなり高めかと。
周辺マンションの中でも高い方で、当初はこのスレでも
「高すぎて売れない」と言われていました。
結局のところ、立地のポテンシャルの高さが価格を凌駕したということでしょうかね。


私の希望した部屋は8倍でした。
購入された方おめでどうございます。

[133: 匿名さん]

>>132
8倍とは驚きです。ちなみにどの辺りの部屋ですか？
どこの部屋も抽選だったのでしょうか？

[134: 周辺住民さん]

低層階です。
最終期はすべて倍率がついたようです。

なお、小林さんとは小林耳鼻咽喉科のことですが
私は病院を環境が悪いとは思っていません。
30年も前からお世話になり、名医だと思っています。
誤解をまねく表現で申し訳ございませんでした。

[135: 匿名さん]

駅からのアプローチは何通りかありますが、牧田総合病院-小林耳鼻咽喉科のルートが環境が悪いとは言えませんね。JRの線路から1本目と2本目の通りは飲み屋街と言う感じなので確かに暗くなってから小学生が通るのは如何なものか、と言う感じであまり良い環境ではありませんが、あえてこのルートを歩く必要はありませんね。
132さんのご指摘の通り、大森駅→ドトールコーヒーの裏手→安田病院→ラズの前→昔ながらの肉屋・八百屋の商店街→ウェリスシティー大森タワーの手前を曲がる→現地、のルートが自然だと思います。このルートなら全く問題無しですね。
近くに飲み屋さん街はありますが、駅からのアプローチの環境が悪いとは言えないと思います。

[136: 匿名さん]

ラズの4階には区立入新井図書館が入っています。蔵書も充実していて清潔な図書館です。徒歩2分にあのような快適な図書館があるだけでも環境のポイント高いと思います。

[137: 契約済みさん]

今月末にはモデルルームで契約者を対象に「インテリアオプションフェア」と銘打った企画があるようです。家具や備品など、ここで注文すると入居前に据え付け完了するというのは便利そうですが、お値段は高そうです。
この後、モデルルームは閉じられると思われます。

[138: 契約済みさん]

ほんと、むちゃくちゃ高いですね。
公式オプションやこのインテリアオプションで色々揃えようと思うと
+500万でも足りない気がします。

うちはキッチンの反対側の食器棚だけつけようかと相談していますが
フィオレストーン天板は手がでなそうです。

モデルルーム見るチャンスはこのインテリアオプションが最後だと私も言われました。

[139: ご近所]

イニシア大森購入者の方おめでとうございます。

近所に住んでいる者ですが、当時マンションコミュニティで立地について
誹謗中傷的な物があったのを思い出します。

ここいらに６年住んで、いろいろ経験しましたので環境について主観ですが感想など。

一言で言って、非常に便利が良いです。
駅５分とありますが、信号も１箇所あるだけですし、その信号も幹線道路ではないのですぐに変わります。
私は高層階に住んでるので、エレベータの来る時間のムラがありますが、大森駅で乗りたい電車の１０分前に出れば
乗る事が出来る感じです。

また、ＬＵＺとゆう区の施設が入った建物がありますので、
たまに図書館を使うのも便利ですし、返却はＬＵＺの裏手にブックポストがあります。

スーパーは、駅の反対側にオオゼキがありますので、そこが一番値段的にオススメです。
もちろん、面倒であれば駅直結の東急ストアもありますし、
普通のものなら、西友、ヨーカドーに何でもあります。
マニアックなものでもダイシン、カドヤに行けばいい。
とにかく便利。

休みの日で、面倒な時には、コンビニもありまくりです。
ＬＵＺのセブン、ウェリス横のローソン１００、線路の方面のセブン
（とくに線路の方のセブンは人通りが無いので、カゼとかで気力が無い時にオススメです）

病院もよりどりみどりです。
近所にいくらでもあります。
牧田とかも救急もあり一度だけお世話になりました。
病気の時は体力も無いので、近くに病院がある良さに気づかされるでしょう。

もちろん、品川２駅とゆうところで、新幹線を使うのも便利ですし、
羽田空港も大森からバスも頻繁に出ています。
最近話題の早朝便とかも、一本だけ、4：30の羽田空港行きの公共バス（ただし料金は通常の倍）があるので、
飛行機にたいへん便利です。

環境
住環境としては、悪くは無いとゆうところでしょうか。
もちろん、公園とかではなく、商店街すぐなので・・・
ただ、ウェリスからは一本裏に入るので、そんなにやかましいことは無いでしょう。
（といっても、私は高層階なので、道を通る通行人がうるさいと感じたことはありません）
また、グルーンベルト脇にも店がありますが、こちらも、ひとだかりが出来るとゆう類でもないと思います。

イニシアからだと、病院の間を抜け、モス＆ミルパをぶっちぎり、サンクスを曲がって信号を渡りビル脇を通ってアトレとゆうコースが
一般的かと思います。
この間、さみしい、うるさい、とゆうところもとくにはありません。
実際のところ、もう一本お隣の、ＬＵＺ＆キシフォート＆りそな＆ソバ屋の交差点は、
昔は黒服がいたのが、今は駆逐され、現在では中国人だか韓国人だかとおぼしき、
「マッサージしませんか？」とゆうあやしいババが、ほぼ毎日立っています。
まあ、無視していれば実害はありません。気分は悪いですが。
ここは環境が悪いとことでしょう。

南側にはグリーンベルトがあります。
ご存じのとおり、都市計画道路ですが、やはりグリーンベルト自体とゆうより、線路西側の山王側がいまさらどうしようもないとゆう
状況な感があるので、しばらくは安泰なのではないかと思います。

その他は、ごく近所にはたいした公園はありませんが、徒歩で１０分～１５分程度見れば
しながわ水族館と周辺公園、平和島の公園、その延長の海岸のある公園と続きます。
海岸と言っても、所詮運河内な感はあり、夏場などは潮とゆうより、なんとも臭いのですが、２３区内で浜辺がある公園とゆうのは、臨海区に限られる訳で貴重な景観でしょう。
なんだかんだで緑も決して少なくなく、ぜいたくを言わなければ十分でしょう

お互い、普段の生活での接点は無いと思いますが、
ご近所に住むもの同士、近隣住環境を良いものになるようがんばりましょう。

[140: 匿名さん]

>>139
実際にご近所にお住まいの方のご意見は参考になります。交通便利、買い物便利、病院便利、環境そこそこ、と言うことですね。
住環境としては学校も重要な要素だと思いますが、この掲示板では話題になりませんでした。入新井一小、大森ニ中の評判はどんな感じでしょうか？

[141: ご近所さん]

入一は近いですが、二中は遠いですね。
学校の評判、この辺りでは山王小学校が1番で、他は同じって感じでしょうか。山王小学校は区立ながら、ほとんどが私立中を目指すとの事なので、異質かもしれません。
二中の評判は、。。。ですが、選択肢は色々あるので問題無いと思います。

[142: 匿名さん]

＞二中の評判は、。。。ですが、選択肢は色々あるので

微妙な表現ですね。選択肢色々とは、私立のことですか？それとも大森二中は遠いので大森駅近辺からは大森三中とか馬込東中とかに越境通学している人も居ると言うことでしょうか？

[143: 契約済みさん]

高層部契約です、マンション購入を検討して最初に見たのがここで、その後たくさんモデルルーム見ましたが、結局一番気に入って申し込みしました。
今も大森在住なので場所の心配は何もありません、
生活に必要なものは全てある感じです、
電気屋だけがないのですが大井町に都内最大級のヤマダがあり問題なし。
ただ私は病気しないので行ったことないですが牧田病院は評判が良すぎていつもいっぱいだそうです。病気になっても安心ですねー

[144: ご近所さん]

>>142
個人的見解です。
全国的にかもしれませんが、大森蒲田の中学校は以前荒れていました。
この辺りは高所得者と低所得者が混在する地域で、教育方針もあるでしょうが、その荒れたイメージが残る親が、こども中学受験させる傾向にあります。
やはり中学受験はお金がかかり、高所得者層に中学受験をさせる親が多いです。高所得者の多い山王小学校に中学受験希望者が多いのもそのせいだと思います。
残った生徒が区立中学に行きます。

[145: 匿名さん]

海側の大森ニ中より、昔からの住宅地を学区とする大森三中や馬込東中のほうが荒れ度が低い、山王小学区を学区とする大森三中はレベルが高い、と言うイメージを勝手に抱いていましたが、どこも同じと言うことでしょうか？

[146: 契約済みさん]

今週末のインテリアオプションフェアに行く予定ですが、フロアコーティングをどうしようか思案中です。キズ防止やお手入れを楽にする効果ありと書いてありますが、アクリル：14万円／水性ウレタン23万円／スペシャルコート27万円と結構値が張ります。
フェアで聞いたら高いほうを勧められるのでしょうが、実際の効果にはどんな違いがあるのでしょうか。イニシアに頼めば入居前に施工が済んでいるというのはメリットと思いますが、街のリフォーム屋や工務店に頼んだらいくらくらいで出来るものなのでしょうか。

[147: 契約済みさん]

こちらなど参考にされてみては如何でしょうか。

http://www.flooring-coat.com/

素人のネット調査の結果ですが
お値段の違いは、大体そのまま耐久時間になるようです。
また、水性は溶かせるのでやり直しが効くがあまり長く持たない(2,3年)。
ハードコーティングはものによっては、20年、30年もつが
そのあとはやり直しが効かない（＝フローリングの張り直し）
というメリデメがあるようです。

また、オプションのコーティングの特徴はわかりませんが
一般には、艶が出るもの、マットなもの、傷防止ができるもの、ペットに適しているもの等々
色々な特色をうたっているものがありますので調べてみると面白いですよ。

お値段についてはオプションは圧倒的に高い。
お金に余裕がある方は手間暇かからないので頼むのもあり
というのが大多数の意見に見えます。

私もオプション会出席予定です。
ひやかしですが。

[148: 契約済みさん]

インテリアオプションフェアに行ってきました。
販売員の商品知識が低く、欲しいと思っていたオプションもどうしようか？と迷ってしまいました。

[149: 契約済みさん]

いまいっぽな感じはありましたね。
特に期待していなかったのでいいのですが。

食器棚はキッチンと合わせたいので買うことにしました。

水回り、防カビ、クロスの各種コートはDIYがんばります。
いい製品ご存知の方いましたらご教示下さい。

[150: 匿名さん]

フローリングのコーティングは仕上がり具合を考えるとプロに頼んだほうが良さそうですが、水回りの撥水コーティングや防カビコーティング程度ならホームセンターで材料を購入すれば自分で出来そうですね。仕上がり具合や耐久性に差は有るのでしょうか？
実際にトライされた方のご意見や、参考になるホームページを紹介頂けるとありがたいです。

[151: 匿名さん]

イニシア大森ネタではありませんが、コスモスイニシアでは「イニシア大井町」を計画中のようです。

http://www.cosmos-direct.jp/outline/A10047.html

これを見ると、立会川駅8分、大森駅12分、大井町駅14分とのこと。この立地で「大井町」を名乗るのはいかがなものかと思います。近隣の三菱地所物件は「パークハウス南大井」です。最寄り駅ではない大井町のネーミングは看板に偽り有りと言う感じで、コスモスイニシアのイメージダウンになるのでは。良心的なデベロッパーであって欲しいと願います。