GLOBAL FRONT TOWER（旧称：（仮称）港区芝浦TOWER MANSION PROJECT）＠ヤナセ本社再開発 その２

[マンコミュファンさん]

どういうわけか仮称が変わったこの物件ですが、引き続き情報交換お願いします。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358222/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区芝浦1－33－3他6筆
交通：山手線浜松町駅徒歩11分、同線田町駅、都営三田線・浅草線三田駅徒歩10分、ゆりかもめ日の出駅徒歩8分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK、42.01～120.11平米
入居：2016年3月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠都市開発、伊藤忠商事、清水建設
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【タイトルを変更しました　2014.2.22　管理担当】


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227
タワーマンションゲストルーム訪問(1) グローバルフロントタワー”SUN”
https://www.sumu-log.com/archives/1821
【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
https://www.sumu-log.com/archives/4803/

[241: 匿名さん]

>>231さん
グローヴの古い検討スレをお読みになれば？
>割高で客足は鈍く
と日経の記事に書かれたとレスされています。
グローヴタワー検討スレパート７の354レス。

[243: 匿名さん]

売主の掲示板対策活発になってきたね。マッチポンプ的な内容も多いね。この程度の仕事にいったいいくら投入されてるんだろうか。もったいない。

[245: 物件比較中さん]

立地が悪いからグローヴ中古より20％くらい安くないと売れないだろうな。

[246: 匿名さん]

いかにこの単なる大規模マンションがいいかを宣伝しているステマが多いということ？
そうかもしれないね。
駅からも遠く、東日本を代表するヤ○ザのオリジンである事務所ビルから100mの立地で、global front towerまわりは開発とは無縁。なのに高く売りたい。
姑息なヤラセ掲示板対策はやめてほしいね。

[248: 匿名さん]

私も坪単価300万以下の物件だと思う。350万？思い上がりもいいとこ。どんだけ消費者を騙し儲けたいのか？
三井の紳士な姿勢はどこにいったのか？他の共同事業主がガメツイのか？

[249: 匿名さん]

＞三井の紳士な姿勢

えっ？

[250: 匿名さん]

ヤナセと等価交換で安く仕入れた土地だから、割安に出せれば、話題のマンションとなるのに。。。
儲けたいんだね。他でもうからないから。

[251: 匿名さん]

子育て向きのマンションだな

[252: 匿名さん]

買物不便だから、子連れの買物は大変そう。
イオンバスも近くには来てくれないし。

[253: 匿名さん]

メリットはないの？

[254: 匿名さん]

港区、免震、スーパーゼネコン
がメリットかな。

[255: 匿名さん]

ここが、ご自身の望む生活様式や予算に合わないなら諦めてトットと退散すればいいのに、独り善がりな価値観を押し付けるのは辞めて頂きたい。企業だから利益を得るのは当たり前。価格設定に失敗し売れ残ったらそれは企業の責任。消費者は賢く選択する目を持つのみ。

[256: 匿名さん]

三井って昔から利益第一主義だろ。バブルの頃とか知らんの？

[257: 匿名さん]

>254

免震を過信過ぎないほうが良い。３・１１のとき免震でも乾式壁は壊れたりしてる。

[258: 匿名さん]

免震でも、だから
他よりは安心。

[259: 匿名さん]

ミニバブルの頃、塩漬けにすればもっと高く売れるなんて臆面も無くインタビュー記事にコメントする会社。大手といえども所詮地上げ屋でしょ。

[260: 匿名さん]

免震で揺れなくても乾式壁が壊れるって上物がちゃちな作りってこと。免震でもがっちり作ってればそれこそ安心なんだけどね。耐震等級を評価したらどれくらいになる設計なのか確認したほうが良い。

[261: 匿名さん]

>>257 >>260 さんのコメントは大変役立ちです。有難うございます。
ただ、上物だけの耐震等級って、いくら確認しても決して出てこないでしょうけども。
何故ならそれは「もしも設計がミスってたら？」って事ですから。。

[262: 匿名さん]

住宅性能評価で、免進の場合は耐震等級の判定対象外に制度が変った後でも、頑丈に作ってるケースだと耐震等級の判定を受けて耐震等級２とかを謳ってる物件もある。免震ですってだけの物件は耐震等級１と思ったほうがいいかもね。以前、評価対象だった頃も、ほとんどの免震は１だった。もちろん確認したほうが確実だけど。

[263: 匿名さん]

震度5でどうなるかな？

[264: 匿名さん]

建築基準では震度５強では損傷せずなんだけど、あれって構造部分が対象。乾式壁のような非構造部分に対する規定はないから、壊れても設計上問題なし。

ちなみに長期修繕計画って自然災害は考慮してないから、地震で壊れたときに補修費用をどう調達するかってのが問題になる。お金の問題で直せなかったり、一時金徴収ってこともありうる。

[265: 匿名さん]

震度5はありうる。津波は大丈夫ですか？いまNHKみてる？

[266: 匿名さん]

>>262 さん、ますます有益情報有難うございます。どうも色々複雑というか単純には評価出来ないと感じました。
ひとまず免震というだけで安心しないようにします。

[267: 匿名さん]

耐震性について詳しく知りたかったらモデルルームが出来てから構造計算書を提示させて説明してもらうのも良いかと思う。専門的なことは分からなくても、どういう考えで設計してるかくらいは分かる。構造計算書をモデルルームに用意してないとか、説明できなかったら論外。

ちなみにこちらから要求しないと提示されない資料って結構ある。例えば住宅性能評価の評価値。あれってオール1でも評価を受ければ評価物件。評価値を確認しないと出来がいいのか悪いのか分からない。あとは思いつくままにあげると、日影図、土壌汚染調査結果、地盤調査結果とかかな。

早めに確認しておく資料としては、重要事項説明、管理規約(案）、契約書かな。

[269: 匿名さん]

免震であれば、長周期地震対応で入れてるダンパーも要確認。鉛ダンパーや鉛プラグは、自身が壊れて揺れを防ぐ仕組み。なので、ある程度以上の揺れに襲われたら壊れちゃう。

[270: 購入検討中さん]

ダンパーって壊れた後に取り替えできるものですか？？

[271: 匿名さん]

>268

富久選んだ人って湾岸は避けるんじゃない。

[273: 匿名さん]

>270

鉛プラグは免震装置に組み込まれてるから、建物のジャッキアップとか交換は大掛かりになるはず。

[274: 匿名さん]

大きな地震のあとには大きな余震があるから、最初の揺れでダンパーが壊れたら交換するまでは丸裸ってのもリスクかな。

[275: 匿名さん]

制震タワーも、制震装置が壊れるタイプだと交換するまで丸腰。

[276: 匿名さん]

>275

某制震物件は交換しやすい場所に設置してるってのがあったね。ジャッキアップって準備からどれくらい時間を要するんだろう。

それと一口に制震といっても実はいろいろあるからちゃんと勉強しないとね。

[277: 匿名さん]

大きな余震のことを考えると、揺れをマンション全体で受けしのぐ「耐震」工法が、一番安全ってなっちゃうかも？いやいや、やはり工法じゃなくって、個々の物件の設計次第なんだと、思い直しました。
例のマンションアカデミーとやらで、地震対策をテーマに売主・設計・施工担当会社から詳しく解説があったりしないんですかね。モデルルームがオープンしたら、販売担当員が当たり障りのないマニュアル通りの対応するだけで、しっかり説明出来るとはとても思えない。。
住民の生命と財産の保持という最も大切なことこそ、誠実に対応、情報発信して頂きたいのに。

[278: 匿名さん]

年収おいくらならば買えますか？

[279: 匿名さん]

277さんは耐震のアイランド住民かな？
大崎では制震を三井販売担当員が説明し、ここでは免震を三井販売担当員から説明して頂ける。

[280: 匿名さん]

志村豪地隆が芝浦法峰寺をトイレの神様呼ばわり
ドブ臭くてギョギョギョッとする住居不適格エリア呼ばわり

[281: 匿名さん]

富久とここじゃ、比べものにならんでしょ。利便性が全然ちがう。
でもこっちの方が高いのはなんで？

[282: 物件比較中さん]

景色が良い。抜群に良い。
それに価値を見出さない人にとっては、存在価値のないマンション。

[283: 匿名さん]

構造計算書を基に詳しく説明して頂けるんですか、マンアカ？
もしそうなら価値ありますね。是非行きたいと思います。

[284: 匿名さん]

マンアカで突っ込んだ説明を期待してはダメ。

[285: 匿名さん]

アカデミー＝ 学会、専門的学校 なのに？ 三井販売担当員からは、どこで説明して頂けるのでしょうか？

[286: 匿名さん]

津波が来たら想定外ですか？

[287: 匿名さん]

抜群に眺望がいい？他にもあると思いますよ。また南西方面はこのあとビルの建て替えもあるだろうし、今は眺望がいいというのが正しいのでは？

[288: 匿名さん]

津波は想定内です。それに備えて防災センターも一階にはありません。

[289: 匿名さん]

津波のことを考慮して防災センターを一階にしないとしたら、一階にある設備は津波が来たらアウトだよね。

[290: 匿名さん]

一階は二階に出来ないので一階はダメでしょうね。

[291: 匿名さん]

東京湾

[292: 購入経験者さん]

マンションアカデミーに行ってきたが、公開された情報以外ほとんど新しい情報は出てこない。
購入を検討する人は、モデルルーム完成前だと二度手間になる。価格帯は教えてくれるが、
この場所・仕様から考えると高い印象。港区住所と眺望を重視する人向けの物件だと思う。
最近の６０階近いタワーマンションに比べれば控えめの高さは、圧迫感がなくていいと思う。

[293: 匿名さん]

タワマンだと受電設備（東電借室）がマンション内にあるよね。津波に襲われるとしたら、地下にあると水没して停電なんてこともある。防災対策で無停電電源とか自家発電設置している場合も同じく。全部地下に設置していたら、どっかの原発みたいなことになっちゃう。

[294: 匿名さん]

>292

あれって売る側が検討者の情報を集めて、今後の販売戦略を立てるため。行くだけ無駄なのに。

[295: 購入経験者さん]

292です。たまたま近くで用事があったから無駄だとわかって、あえて行ってみた。
人気はあるようで、モデルルームの予約はかなり先になった。
アカデミーに行かない人には、モデルルームオープン当初は招待しない印象だ。

[296: 匿名さん]

三井からお誘いの電話があってモデルルームが出来てからと断ったけど、アカデミー出席者から優先的にモデルルームの予約してるんだ。そんな説明無かったな。

[297: 購入経験者さん]

モデルルームは、一般公開前の空いている時期に行きたい場合は、アカデミーに行った方がいい。

[298: 匿名さん]

モデルルーム早く行ったところでメリットないしね。

[299: 購入検討中さん]

一般公開後は混むよ。

[300: 匿名さん]

液状化や津波は絶対大丈夫ですか？

[301: 購入検討中さん]

絶対大丈夫と保障することは出来ない。300は地震が少ない国へ移住することを勧める。

[302: 匿名さん]

以前、地震が少ない国で地震が起きて
低層建物が崩壊してニュースになったと思うけど。

[303: 匿名さん]

マンアカ集客できてないから、モデルルーム優先予約で釣ってるのかな。そういう状況なら一般公開後でも空いてるんじゃない。

[304: 匿名さん]

300ざんす。湾岸あきらめます

[305: 匿名さん]

内陸なら絶対大丈夫って保証もないけど？
地震による大火災問題があるから。

[306: 匿名さん]

タママンは地震の後の火災は要注意。戸境壁は防火の役割もあるけど、大地震で壊れるリスクがある。

[307: 匿名さん]

火の海になりますか？

[308: 購入検討中さん]

タワーマンションは軽くするために壁の厚さ・素材が低層マンションと違うので、
火の海になりやすいかもね。

[309: 匿名さん]

スプリンクラーで水浸しでしょ。火事でなくても誤動作あるし。

[310: 匿名さん]

東京直下型地震が来たときはいつもポジですか？

[311: 購入検討中さん]

北側はあのガラス張りビルの反射受けるから、部屋は明るいですかね？

[312: 匿名さん]

東京直下型ではなくて首都圏直下型ね。
震源地が東京の下に限定されているわけではない。

[313: 匿名さん]

一番安心なのは、絶対液状化大丈夫で、倒壊しない公式発表して欲しいな

[314: 物件比較中さん]

アカデミーとやらは追加で開催が決まったというくらいなので大盛況だったが、現時点での想定価格が高すぎる。東向きはこのまま突っ走っても、買う人はでてくるかもしれないけれど、ほかの向きは想定よりも下げないと絶対に売れない。南だって、ヤナセがまた土地売っぱらって、タワマン立っちゃったらどうなるの。眺望丸かぶりだよ。

[315: 物件比較中さん]

アカデミーとやらは追加で開催が決まったというくらいなので大盛況だったが、現時点での想定価格が高すぎる。東向きはこのまま突っ走っても、買う人はでてくるかもしれないけれど、ほかの向きは想定よりも下げないと絶対に売れない。南だって、ヤナセがまた土地売っぱらって、タワマン立っちゃったらどうなるの。眺望丸かぶりだよ。

[316: 匿名さん]

好評に付き追加開催ってのはその逆。見込み客が集まったらずるずる続けてないで、次のステップに移行する。

[317: 購入検討中さん]

田町駅近辺でここ以外に大規模マンション出来る予定とかありますか？？

[318: 匿名さん]

今のところ候補地も無い

[319: 匿名さん]

候補地だけなら、新駅の再開発エリアにタワマンがいくつか建つ予定では？

[320: 購入検討中さん]

では田町駅近辺ではここが一番新しい物件になるのですね。
新駅はいつ頃できるんでしょう。。。

[321: 匿名さん]

オリンピック頃じゃないかと

[322: 匿名さん]

新駅再開発エリアにマンションできても400超えるから無理

[323: 匿名さん]

目黒再開発だよ

[324: 匿名さん]

札の辻に出来るんじゃない？

[325: 匿名さん]

ヤナセがセレブ通りになりますように

[326: 匿名さん]

セレブにふさわしい商業施設が欲しい。
せっかく運河あるんだからオープンカフェとか

[327: 匿名さん]

いいアイデアですね！素敵！ブランド通りにして、カジノ、したいなあ

[328: 匿名さん]

芝浦は運河をただ遊歩道にするだけでなくもっと運河を活かした街づくりしたら化ける可能性あるんだがなぁ。
開放感では晴海、豊洲に及ばないんだからベニスのように運河沿いの店などで発展はできないものか

[329: 購入検討中さん]

ベニスって家賃高く、生活は不便で人口減りまくってる観光地と比較するのはどうかと思うが。
アムステルダムあたりと比較する方が似合ってる。飾り窓はないけど。

[330: 購入検討中さん]

アムステルダムみたいになったら本当に凄いですね！

[331: 匿名さん]

アムステルダム？あの麻薬中毒者が大量に集まる街か。そんなにいい？

海岸通りと高速のビュービュー走るのをなんとかしてくれよ。

[332: 物件比較中さん]

最近、期待先行で上がるだけ上がっちゃってる感強いですよね。
投資目線からは、しばらくマンション買いは様子見決め込んだ方がよさそうが気がする。

[333: 匿名さん]

アムスをモデルにするなら、「自転車」を有効活用しない訳にはいきませんな。
と、なると、自転車シェアリングや駐輪場、収容施設、専用車道など、やるべき事が一杯、浮き彫りになります。ポタリングしたくなる、カフェや、美術館、も充実させねば。
五輪に向けて、欧州を含む外国人観光客の利便性向上にもつながりますし、何しろエコだし、スイス在住の経験もある舛添知事なら、一気呵成にやってくれるんではないかと、大きく期待しています。

[334: 匿名さん]

風見鶏も必要かな？

[335: 匿名さん]

ググったら、素敵な動画付きブログを見つけました。４人目の都市計画担当の女性が、美人です。。
http://kyouki.hatenablog.com/entry/2013/10/30/071323

[336: 匿名さん]

自転車分離レーンと違法駐輪対策がしっかりすれば自転車の街いいねー

[337: 匿名さん]

地盤調査を実施されてますか？

[338: 匿名さん]

土壌調査の有無も要チェック。

[339: 匿名さん]

>337

地盤調査は必須だよ。支持層まで杭を打つか、直接基礎にしなきゃならないもの。調査結果は確認しておいたほうがいいけど。要求しないとでてこない資料の一つ。

[340: 匿名さん]

砂上の楼閣にならないでほしいです。