GLOBAL FRONT TOWER（旧称：（仮称）港区芝浦TOWER MANSION PROJECT）＠ヤナセ本社再開発 その２

[マンコミュファンさん]

どういうわけか仮称が変わったこの物件ですが、引き続き情報交換お願いします。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358222/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区芝浦1－33－3他6筆
交通：山手線浜松町駅徒歩11分、同線田町駅、都営三田線・浅草線三田駅徒歩10分、ゆりかもめ日の出駅徒歩8分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK、42.01～120.11平米
入居：2016年3月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠都市開発、伊藤忠商事、清水建設
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【タイトルを変更しました　2014.2.22　管理担当】


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[151: 匿名さん]

どんな発売かな？

[152: 匿名さん]

このマンションの近辺は開発されないよ。いまのまま。一度見といた方がいいくらい寂れてます。田町駅近辺は、駅前の雑居ビル(本当はここを一番開発してほしい！)以外は愛育病院までビルが立つけどね。大崎や富久や晴海や勝どきの物件との大きな違いは本当の意味での大規模開発でなく、単なる戸数の多いタワーマンションと言う事実。埋め立て地だし、駅からも正直遠いのに、坪単価300万以上とは高過ぎるよね。まさにバブルって感じ。いづれ吹き飛ぶでしょう。

[153: 物件比較中さん]

名前迷いすぎでしょ。三井ってもっとセンスあると思ってたのに

[154: 匿名さん]

ないんじやないかな

[155: 匿名さん]

芝浦→倉庫ばかりで寂しいイメージ
富久→異国なイメージ（早朝でもファミレスが満員）
大崎→下町工場などがある昭和なイメージ

開発ってすごいね！

[156: 匿名さん]

１４年度にも都市計画決定／総延べ２９万ｍ２の業務・商業ビル
ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト

三菱地所・三井不動産・東京ガスは、１４年度にも「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の都市計画決定を受けることをめざし、調整を進める。同事業では、都市計画提案制度を活用し、東京・港区内の田町駅東口北地区に商業・業務やホテルなどの３棟の施設を整備する方針。

[157: 匿名さん]

田町は田舎の都会といった印象だから、これからどんどん新しい建物作って欲しいです！

[158: 匿名さん]

田町の再開発エリアとこのマンションの間にある東日本最大のヤ○ザの事務所はどんな状況でしょうか。このマンション近辺がルーツらしいので抗争とかで狙われやすいのではと心配です。詳しい方教えてください。

[159: 匿名さん]

ああ、それはすでに移転していますよ。今はないです。

[160: 匿名さん]

マジで移転したんですか？去年はまだ事務所あったけど。

[161: 匿名さん]

いまもあるよ。移転するわけない。なぜならここは住吉会にとって歴史的に意味のある場所。ある種の聖地。立派なビルがこのマンションから駅に向かう途中に建ってるよ。Googleでも確認できるよ。

[162: 匿名さん]

いや、Googleマップは最新の状況は表示できないでしよ。。

[163: 匿名さん]

どのくらい近いんでしょうか？　　（汗）

[164: 匿名さん]

抗争に一般人が巻き込まれるとか本気で思ってる人が怖い。

[165: 匿名さん]

いまもありますよ。現地を歩いてみることをおすすめします。このマンション周りだけが開発とは関係なく取り残されていることもわかるよ。

[166: 購入検討中さん]

その暴力団の方々が幅を利かせてるとあれば、芝浦アイランドの方々も早急に引っ越ししてるんでしょうね。芝浦アイランドってガラガラ？

[167: 匿名さん]

免震かつ長方形的な形だからだろうけど、みんなワイドスパンだし柱もほぼめり込んでなくていいね。
勝ちどきザタワーとかなり対照的。
内廊下なのに吹き抜けから光を取り込む構造も良いかと。

[168: 匿名さん]

アイランドとこのマンションは相当離れています。またあっちの方面には何もないので、行く用事もなく、アイランドに住んでいるぶんには問題なし。なぜヤナセの周りがなかなか開発されないかも道理ですね。普段はほとんど通らないのですが、あのあたりを車で通過した際に、それとわかる黒ずくめの方々多数をお見かけしたことがありました。

[169: 購入検討中さん]

ここは多角形だから角部屋も多いけど、角部屋同士が向かい合ってるのは眺望は大丈夫なの？？

[170: 匿名さん]

子育て向きかな

[171: 匿名さん]

SMAP宣伝して欲しいな

[172: 匿名さん]

このマンションの周りを見ればわかると思いますが、子育て向かないと思います。スーパーも近くにないし、学校は急なマンションの乱立でパンクしています。芝浦小学校も高学年は２，３クラスだけど、最近は７，８クラスの人数に急になり、ますます児童数も増えることが予測されていて、キャパオーバーに。幼稚園への入学もかなりの倍率ですよ。

[174: 匿名さん]

南東角上層はおよそいくらぐらいですか？

[175: 匿名さん]

370です。

[176: 匿名さん]

アレー。173が飛んでる！何が書いてあったの？売り主に都合の悪いこと？削除されると気になるね。むしろそういう情報を知りたい。

[177: 匿名さん]

マンアカいきましたか？

[178: 匿名さん]

>176

173だけど、三井のトラブル物件事例のリンク張ったら速攻で削除された。誰が削除依頼したかは自明でしょ。

[180: 匿名さん]

マンアカ行けてないっす。平日夜間講習とかして欲しいもんっす。ことろで坪単価270-280程度で買える部屋あるっすか？

[181: 匿名さん]

やっぱりバブルの時の分譲マンションは割高だし、やっつけで仕事を片付けないといけないから、ヤバイ物件が多いね。誰かが坪単価370万と書いてたけど、アイランドは良い部屋でも坪単価300万以下で買えたと思う。ケープなんか200万前半が大多数だった。割高にも程があるね。どんだけバブルか。怖いね。

[182: 匿名さん]

マラソンしながらマンアカ行きますよ

[183: 購入検討中さん]

時代がちがうだろうが。バブル前は安かった的な話は持ち出さなくていいぞ。

[184: 匿名さん]

ケープでも今や300に成長しました。

ここの360なんて安い方です。
アスペクト比しっかりの免震だし。

[185: 匿名さん]

免震信者ってなんなんだろう。３・１１のとき免震でも被害あったのに。

鉛ダンパーや鉛プラグは自身が壊れて揺れを抑える仕組みだし。

[186: 匿名さん]

185さんは空中浮遊マンションにでも住んでるのかな？
免震以上に安心な構造って何ですかぁ？
私は自分の命が壊れなければ、多少建物が壊れても構いませんが？

[187: 匿名さん]

>>185は免震と制震と耐震は皆同じだと思っているようだ

[188: 匿名さん]

10年前と価格比較なんて時代錯誤もいいとこだよ。マンアカ行ってしっかり勉強しなさいよ！

[189: 匿名さん]

>186

大きな地震の後には大きな余震も来る。ダンパーが壊れた後は丸裸。

[190: 匿名さん]

>185
地震保険の免震割引、7月から50%割引に拡大されるのをご存知で？
割引が拡大された経緯を調べてみるといいよ。

[191: 匿名さん]

でた、保険の割引を引き合いに出して。

以前、住宅性能評価で免震も耐震等級の評価対象だった頃、免震物件のほとんどは耐震等級１だった。保険の割引が耐震等級３と同じだから、耐震等級３相当って勘違いしてる人が多い。

[192: 購入検討中さん]

みんな地震マニアすぎ。地震を気にしなきゃならないのは晴海とか勝どきの方でしょう。

[193: 匿名さん]

189さん
大きな地震の後には大きな余震も来る。
ダンパーが壊れた後は丸裸。

との事ですが、そんな大惨事に、一番安全かつマシな構造はどんなタイプですか？
私は地震や構造マニアではないので、素人でも分かりやすくご解説願います。

[194: 匿名さん]

>191
損保会社からしたら、被害額のリスクに対して割引率を設定してるから、耐震等級3と同等という見方もあながち間違いではない。
少なくとも損保は耐震等級2よりは免震の方が被害リスクが少ないことを認めてるということ。
リスクが高い方が保険料が安いなんてありえませんからね。

[195: 匿名さん]

保険会社が個々にリスクを算定して割引率を設定してるのなら一律ってのはありえないでしょ。

[196: 匿名さん]

地震にたいして、免震だから大丈夫だとか、坪単価が適正だとか売主側も掲示板対策必死だね。そんなことよりも早くこのマンションのことをもっと開示して。マンションアカデミーとか事前の購入者調査に時間かけすぎ。このマンションの売りに自信がないように見えます。

[197: 匿名さん]

巨大地震が来れば、免震だろうが耐震だろうが、この周辺は埋め立て地だから、液状化して大変だろうよ。地震で壊れた免震装置を取り替えるのも巨額な費用がかかるのでは。日本の多くの建物は免震でなくても、古くに建てられたものや手抜き工事でなければ大丈夫なはず。気にしすぎでは。

[198: 匿名さん]

いづれにせよ、この場所で、街全体の大規模開発でもない、この団地は、坪単価300万以下の価値しかない。むしろアイランドの方がいい。このエリアにこだわるなら中古のアイランドも考えて良いかも。今はバブルで強気の売り出し価格でも、いづれ落ち着くでしょう。よくよく検討した方がいいよ。後で後悔しないためにも。

[199: 匿名さん]

アイランド民？
自宅売却に苦労なさっているのかな？
長いあいだ塩漬けの部屋が幾つかありますよね？
耐震ですから買い手がみつからないかな？
二束三文でいいから売却してここ買ってみては？

[200: 匿名さん]

このマンションの事業に関わっている友人やデベロッパーに仲の良い人がいたらアドバイスもらうといいいよ。この事業に関わる信用できる複数の友人からも購入しない方がいいと私は聞いてます。いい物件は事業主サイドの社員や競合の会社の社員でさえ購入します。この近辺ではアイランドやVタワーがそういう類いのマンションでした。ここは掲示板見てもわかる通り、柄が悪い筋が絡んでますね。乱暴な感じがします。

[201: 匿名さん]

>>189 さんの、余震に注目した意見は、私には新鮮でした。有難うございます。
超高層ならば「建物倒壊」はどの工法でも大丈夫でしょう（法律に従っている限りは）。
差は、
・揺れによる家具や食器類の破損を防ぎたい → 免震工法（揺れがゆっくりだから）
くらいに考えてましたが、もしも肝心の免震装置が機能しなくなったとしたら。。
確かに想定出来ない事態が無いとも限らない。

[202: 匿名さん]

アイランド民はここが高いのを期待してる

[203: 匿名さん]

ここの掲示板はなぜか信用できる筋とか、建設家の友人とかが多いな。誰もそんな謎の知人の言うことなんて誰も信用してないのにな。

[204: 匿名さん]

マンアカって何？

[205: 匿名さん]

一番信用できないのは売主の代理で、この掲示板対策で金儲けしようと企んでいる輩。

[206: 匿名さん]

企んでるんじゃなくてピックルってネット対策専門会社が存在してる。

[207: 匿名さん]

信用できる相手なんて、この業界にいるわけないでしょう。
最大手でも隠蔽するし。
マンション購入なんてババ抜きと思えばいい。

[208: 匿名さん]

バブルの今はババをつかませられる可能性大。気をつけて。知りませんでした

[209: 匿名さん]

知りませんでした。ピックル？？こういうところを雇うんだ。

[210: 匿名さん]

この物件着地は坪単価320万を目指しているらしい。でもそれでも割高なので買わないほうがいいとこの事業主に所属している複数の友人は断言していた。信じるか信じないかはあなた次第。でも事実です。

[211: 匿名さん]

友人はどこのマンションがオススメと言ってますか？

[213: 匿名さん]

ここが坪単価でアイランドを越えることは中長期ではないとさえ言ってました。街としてアイランドと比べてはいけないそうです。またまた今はバブルなので、マンション購入は要注意と言ってました。。数年は上層傾向が続き、供給もそれほど多くなくなるが、調整局面はそう遠くない時期に来ると予測していました。それでもここが気に入っていて満足できるなら止めないが、坪単価300万以上の価値を見いだせないとさえ言ってました。あくまで少サンプルですが、この業界で２０年以上第一線で働いてきた、かつ損得勘定なしの昔からの友人のコメントです。信じるかどうかはあなた次第ですが、事実です。

[214: 匿名さん]

時代遅れ@耐震アイランドの何処が良い？
理解不能。。。

[215: 購入検討中さん]

不動産会社に30年勤めた友人や、建築家の親戚、デザイナーの友人あとはペットショップで働く娘もここは安いと言っていました。坪単価300なら買いだと言っていました。信じるかどうかはお任せします。

[216: 匿名さん]

300までは落ちないんじゃない・・・？

[217: 匿名さん]

どうしても免震がイイ、という人には、中古のCMTという選択もありますが。

[218: 匿名さん]

ここはワイドスパンだし柱も邪魔にならないようになってていいねー

[219: 匿名さん]

坪単価300万で南東なら良いかも。

[220: 匿名さん]

低層でもその価格ないでしょ。

[221: 匿名さん]

見送りだな。高値掴み。

[222: 匿名さん]

お金のない人はいつでも高値つかみだからな。多分購入出来る層の人ではないんだろうな。

[223: 匿名さん]

だから８００戸以上のこのマンションは苦戦するよ。マーケットがわかってない。自分達まわりの事情でしかない。今時原価積み上げ方式でビジネスが成立しているクラシックな業界は珍しい。東電とこの世界だけ。

[224: 匿名さん]

わたし、280まで粘ります！！

[226: 匿名さん]

芝浦アイランドのグローヴタワーも、あの当時、他案件よりも価格が高く、このマンション板でも随分ダメ出しされてました。
売り出し当初こそユックリでしたが、結果は見事に完売。三井は相当マーケティングが巧みだと思い起こされます。

[227: 匿名さん]

第一次湾岸マンション戦争と言われた頃はアイランドも、
港南のWCTもマンコミではぼったくりで暴落確実と
言う書き込みが意外とありましたねー。

相場の転換点はI何時もそういうものなんでしょう、
そして買い逃す人は常にネットで遠吠えで
行動が伴わない＊＊＊であることも。

[228: 匿名さん]

公取違反みたいなこと、三井ができっこないでしょ。ほんとうに倍率優遇あるの？

[229: 匿名さん]

お役所は動きが遅いからね。倍率優遇の人とぶつかって落選した人がお上に訴えるなんてことしない限り動かないでしょ。

[230: 匿名さん]

そこまでしてどうしてもここって魅力があるのか。

[231: 匿名さん]

アイランドは売り出しの際、高いという話しは記憶にないな。global front towerと違い、アイランドがマンションを核に街全体を開発することを知っていたデベロッパ―や業界関係者や不動産に詳しい人は、割安と見てた。実際、三井とはライバルにあたる会社の社員やゼネコン社員や商社の不動産関係者が、自宅用に購入している人が多い。坪単価も安かった。 ケープなんか坪単価200万前半で、よい条件のものが買えた。そういう人たちと話すと、グローバルフロントタワーは、割高で、手を出さない方がいいと断言してるよ。

[232: 購入検討中さん]

アイランドとは時代が違うじゃんか。そりゃあ昔はどこも安かったって笑

[233: 匿名さん]

戸数が多いことを良く思っていない書き込みが散見されますが、管理費や修繕積立費など毎月の維持費がリーズナブルで、また維持費の上昇率も限定的といったメリットがあるのではないでしょうか？

[234: 匿名さん]

戸数が多いこと自体じゃ無くて、販売戸数が多いから全部売り切るのに（販売会社が）苦労する、って言ってるじゃないでしょうか。でもきっと三井なら出来ちゃうんじゃないかと思います。
戸数が多いことのデメリットは、入居後に規約変更の必要などがあっても、住民間でなかなか意見が集約されず時間が掛かる・変更出来ない、ってのはあります。

[235: 匿名さん]

グローヴ売り出し時はもう湾岸マンションブームの後期にあたり、それまでとの相対で「新価格」って言われてたのを記憶にないでしょうか。確かに今から振り返ると安いってなりますが、あの当時は不動産プチバブルとも言われてました。
加えて、買った後も値上がりなんて全く期待できず、買った瞬間下落を覚悟（もしくは当然）という考えが普通でした。
ここはどうでしょう。確かにバブルは弾けて見ないとバブルだったって判りませんからね。

[236: 匿名さん]

バブルなことは間違いない。また上昇トレンドにいまはある。登りがあれば下るのがマーケットの常。
国民全体の所得が上がり、生活が豊かになったか？なっていてそれが維持されているならいいが。
いつから下がり始めるか。それが読みにくい。オリンピック前後から下がるのはある程度予測はつくが

[238: 匿名さん]

普通に景気が良い、または、単に資産価値が急に上昇している現象を、「バブル」って言っていませんか？
仮に今実体経済と乖離があったとしても、今後調整されソフトランディングすればバブルとは言わないです。
下がって凄く困るのは、投機目的とか無理な返済計画で購入した人で、普通に自らの居住用で買う（買える）人は、（中古で売り出し次により良い物件に移り難くなるので）まあちょっと残念くらいなんでしょう。
ずっと住み続けるつもりの人には、何ら影響なし。

[240: 匿名さん]

世の中、ずっと住み続けるつもりでも、何かの理由で売らなければならなくなる場合だって有り得ます。
その時に値下がりしていると困る。
それと、中古で安く買えるようになるとそれなりの住民が増えかねない。

[241: 匿名さん]

>>231さん
グローヴの古い検討スレをお読みになれば？
>割高で客足は鈍く
と日経の記事に書かれたとレスされています。
グローヴタワー検討スレパート７の354レス。

[243: 匿名さん]

売主の掲示板対策活発になってきたね。マッチポンプ的な内容も多いね。この程度の仕事にいったいいくら投入されてるんだろうか。もったいない。

[245: 物件比較中さん]

立地が悪いからグローヴ中古より20％くらい安くないと売れないだろうな。

[246: 匿名さん]

いかにこの単なる大規模マンションがいいかを宣伝しているステマが多いということ？
そうかもしれないね。
駅からも遠く、東日本を代表するヤ○ザのオリジンである事務所ビルから100mの立地で、global front towerまわりは開発とは無縁。なのに高く売りたい。
姑息なヤラセ掲示板対策はやめてほしいね。

[248: 匿名さん]

私も坪単価300万以下の物件だと思う。350万？思い上がりもいいとこ。どんだけ消費者を騙し儲けたいのか？
三井の紳士な姿勢はどこにいったのか？他の共同事業主がガメツイのか？

[249: 匿名さん]

＞三井の紳士な姿勢

えっ？

[250: 匿名さん]

ヤナセと等価交換で安く仕入れた土地だから、割安に出せれば、話題のマンションとなるのに。。。
儲けたいんだね。他でもうからないから。