品川のWORLD CITY TOWERSをご検討中の皆さん

[匿名さん]

WCTに関する情報を交換しませんか？ちなみに私は３５階３LDKの物件を検討中です。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[41: 匿名１８号]

＞３８
うちは東向きを検討しているのでスターゼン（？）が気になります。

[42: 匿名]

39:さん
初めまして。賃貸資産は住友さんに予想価格を教えてもらいました（表をもらいました）
階数と向きによって大きな開きがあります。あくまで予想価格ですけれど、よろしければ
どの辺りのお部屋かお教えください。

[43: 匿名さん]

>３９
供給過多地域で、どれだけ需要があり、競合する部屋がいくらで出すか次第でしょう。

[44: 39]

＞４２
東向きで32階以上のプレミアムグレードを検討中です。お願いします。

[45: 賃貸化]

即金で買える方は賃貸化が容易だが、ローン購入者は賃貸化がばれると一気に金利
アップされるうえ、違約金を徴収される場合がある。ここのMSはすぐばれますよ。
特に芝信金1％ローンを組む場合はリスク覚悟ですね。

[46: 匿名さん]

>39
今日、MRに行ってきたんですが、営業さんに「東向き高層階の３LDKは人気集中で抽選になります」と言われちゃいました。まだ要望書を出してないなら検討してもムリなのでは？
それにしても６０００万円以上の物件がそんなに人気なんて信じられませんでしたけど。。

[47: ＞39]

＞39　抽選ですか〜〜。でも希望を捨てないで。要するに「抽選」という名目で
初回面接しているだけですよ。でも３倍以上は本当ね。

[48: 匿名kun]

４７＞
興味深くスレ見てました。初回面接って何ですか？私も今日MRに行ったんですが、あんまり相手にしてくれませんでした。遠回りでご遠慮くださいって感じで。

[49: 47です。]

まず「相手にしてくれない」、、と嘆くこともないですよ。仕方のないことなんです。
「初回面接」というのは話題のあるMSの営業がとる手法でMSのコンセプトにあった顧客
を選別してゆく面談のことです。このMSは大人気だから部屋に空きがない限り、要望書
を出していない方には相手をする余裕がないのが現状でしょう。ちょっと不愉快かも知れ
ませんが、でも、逆に不良住人（ヤ○ザとか、おっかない投資家とか）をふるい落とす
こともしてくれるので、善良な住民には有利でもあるのです。ですから、抽選でもかまわない
、、、と強くお願いすればいいのです。（営業さんは相当困るけど）その権利があなたには
あります。

[50: 面接]

そうそう。ようは営業さんに面接されてるってこと。ちゃんと顧客ごとにカルテがあるもんね。
ちゃんとした仕事をしてるか、約束の時間を守るかはもちろんのこと、本気で買う気が
あるかは当然重視される。このMSは住友の明暗を分ける大プロジェクト。向こうも必死
だよね。（えらそうにすいません）

[51: 48]

>49,50
買う気はあったんですけど、全然売る気がないというか。。
MRがすごいにぎわっていたんできっと人気があって売り手市場になってるうでしょうね。
値段は結構高めに感じたんですけど人気あるんですね。

[52: 51さん]

そうですか。私も過去に同じような経験があります。特に大手のデベは未公開時期は
神経はってますよね。でもまだチャンスはありますよ。平日の夜にアポとってみたら
いかがでしょう？

[53: 44さん]

住友さんと他の２カ所の不動産の割り出した平均賃貸予想価格はおおよそ
坪¥8000位です。80平米ですと約19万という計算になります。意外にも賃貸の場合、
高層階では北も東もほとんど予想価格がかわりません。そして中低層階の南向きが
¥11000にもなっています。私もこれで悩んでいます。

[54: 東向き]

突然ですが、、、、エ〜！！ここの東ってそんなものなの？
南が人気とは聞いてたけど。確かに東は倉庫ばっかしだけど、、、、。

[55: 53さん]

住友さんの賃貸査定は強気すぎません？だって品川駅から１４分ですよね？さらに東の高層
ならエントランスまで5〜6分かかるでしょう。おまけに眺望は倉庫ばっかり。

[56: 44]

＞５３
えっ、そんなものなんですか！？意外です。
やっぱり駅が遠いのと、倉庫街ってのがマイナスポイントなんですね。
購入は見送りです。。。

[57: 53です]

５５
たしかに住友さんの査定は群を抜いて高いです！！（笑）そりゃそうですよね。
目下営業中ですから。他社さんの査定は低い、、でも信憑性は高いです。
他社さんは冷静です。東の港南５丁目、準工業地域はマンション反対運動を
起こしてるし、向こう20年は倉庫のままだと知ってるんですね。そんな場所
を眺める部屋が賃貸人気のないことも指摘してました。でも、港南地区自体が
値上がりするかもしれないし、、、。悩みどころですね。文句なしの高値は南東角と南。

[58: 匿名さん]

ムチャ安いですな。ウム‥投資防止策のような気もしますね。

[59: みなみ]

詳しい方が多いですね。私も賃貸化に有利なのは南側の大型の中低層階だと考えてます。
貸し主はどうしても高層階や南東角を高値で貸したがる傾向があるけど高ければ需要も
減る。買う時は高価でも利益目的には向かないんですよね。

[60: 44]

港南地区って値上がりするんでしょうかね。新幹線も停車するようになり、今後値上がり傾向かなーとは思っているんですが。
眺望も倉庫街のおかげで逆に空が開けていていい感じなんですけど。個人的には、低層階はともかく高層階は倉庫街は全然気にならないと思うんですが。

[61: 匿名さん]

＞５９
一般的にはそうだと思います。ただし、この物件に関しては南側は魅力薄いのでは？
眺望イマイチです。
東であればレインボーブリッジ＆お台場が見れるので、東もしくは北東の角部屋あたりが人気になりそうな気もします。

[62: 参考までに]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39303/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38284/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40954/

[63: 安すぎ]

53さんへのクレームではありませんが、それ安すぎ。ネットで調べても港南の
不利な土地でも坪１万はしてますよ。まあ、53さんはいろいろ調べたことと存じます。
ライバル不動産もメチャクチャな安値をいいますから。WCTの最多物件だからネゴナレ
する事を加味されたのでしょうか。でもツボ9000以上じゃないでしょうかね。
東と西が大差ないのは理解できますけど。もっとも需要があってのハナシですが。

[64: 匿名さん]

わたしも61さんと同意見です。
やはりここはレインボーの景観が目玉でしょう。
南の価値はそこそこありますが、やはり東向き&北東向きですか、
61さん、いいとこついてますね。

[65: 南]

南は第一ホテルが真ん前。高層階の東はお台場が奇麗だよきっと。賃貸のときも
その点をアピールできるのでは？ただし「スターゼン」のまぶしい看板。なんとかならんか？
夜行くとあれしか目に入らん。ちなみに南東は「アサヒビール」。こいつが一番まぶしい。

[66: 反対運動]

港南５丁目の反対運動はゴール○クレ○トのマンションのことですよ。WCTで心配
なのは某新聞社との摩擦かな。現に現地案内会で新聞社の連中がガンとばしてたから。
WCTの客の女のひとが「何あの人」とかいうんでヒヤッとした。

[67: 出遅れ]

>61,64さん
私も同じように考えていました。ただ、皆さんも同じように考えてみるみたいで東向きは倍率高そうです。（私なんかは要望書すらも書かせてもらえませんでした）
北東は二期以降の販売みたいなんですが、大型の間取りを予定してるみたいで手が出そうにありません。要望書出せて人うらやましいです。

[68: 38]

>66
私も新聞社との関係がすごく気になります。後々、問題になりそうで。

[69: 匿名です]

ヒエ〜心配になってきた。そういえば品川駅近辺に新築マンションごろごろしてるよな〜。
私は投資家じゃないけど、いざとなったら売ったり貸したりしたいし、、。今、東に
要望出してるけど、あんな遠くのレインボーやお台場でも喜ばれるだろうか。
このマンション、世間の話題になるだろうか？

[70: 匿名さん]

西ってどうでしょう？西側を検討されている方っていらっしゃいますか？
値段も手ごろで狙い目かなとも思うけど、眺望が全然ダメって点が致命的ですかねぇ。

[71: 遠く？]

>69さん
お台場にはこれ以上近づけないですよ。前は運河＆倉庫街なので。レインボーは確かに遠いですね。
ちなみにどこに希望出してますか？できればキャンセルされたところに要望出したいです。

[72: 匿名さん]

>69
話題にはなると思うんだけど、よーく考えたらマイナスな点（駅遠い・某新聞社・倉庫街など）も多い。実は人気イマイチかも。

[73: 匿名さん]

まだ、どなたも契約されていないので書くのですが、港南５丁目の準工業地域の
倉庫街は売却されると高層建築物が乱立する恐れあり。港区の区役所で確認したけど、
すでに５丁目の中心の大きな空き地は某不動産会社の土地。MS反対運動はあるものの
オフィスビルなら建てられる。賃貸狙いなら早くしないと工事現場を眺めることに。
住友もこの可能性は否定しなかった。でもそうなれば、東の対岸は整備されるかも。
重要事項説明会でチェックしたい点です。

[74: 匿名さん]

そうなんだ。倉庫街もイヤだけど、そのおかげで東向きの眺望がいいわけだし。。
どっちがいいんだろう？？

[75: 西って]

70さん
西を希望してます。都会の夜景が好きなものですから。それに割安ですから。西日も
嫌いじゃありません。夕日を見られますので。でも、首都高はきらいなのでおのずと
高階層になります。

[76: 70]

>75さん
人気はありそうですか？東側は要望書も出せないほどの人気みたいなので西側を検討しようかなと思ってます。

[77: 匿名さん]

あれだけ海に近いと、台風の対策ってちゃんとしているのでしょうか？
高潮とかは大丈夫でしょうか？
修繕積立費でカバーできるのでしょうか？
それとも、そんな心配は要らないでしょうか。
近隣にお住まいの方、情報ありましたらお願いします。

[78: 人気]

ここ人気ありますよ。すでに４月発表後２〜３日でほとんど0倍率の部屋は埋まってます。
平日行ったらOKだと思ったら甘かった。今はもう水面下で第２期の客を集めてますよ。
不動産の常識らしいです。なにせ湾岸には続々とライバルがいるし、２期はTOWERS DAIBA
のオリックスとも争わなきゃならない。現時点で動かないと２期も間に合いませんよ。
ましてや３期はないかもしれないし。あ〜出遅れたな。

[79: 台風の対策]

77さん
おはようございます。東京湾の地震津波は10〜20cmですって。でも台風の対策は、、、、。
私もそれが実に怖いです。あのダイレクトビューウインドウはすごく魅力ありますが
強度はどんなものか詳しい説明がなかった。（MRが混んでて話に出なかった）
台風や地震で外れたりしたらメチャ怖い。あと、雷が部屋の中に落ちるって噂はデマでしょ？
どなたか情報ください。私からもお願いします。

[80: 70]

>78さん
0倍率ってどういうことですか？初めて聞いた言葉です。予約が入ってるってことですか？

[81: 匿名さん]

＞７９
ガラスの強度に関してはパンフに記載がありましたよ。当然割れた時の対策はされているみたいです。
雷が部屋の中に落ちることは無いと思いますよ。地上２０００ｍクラスの超超高層マンションなら話は別ですが。

[82: 匿名さん]

3棟とはいえ2028世帯6000人が1ヶ所に集中しているというのは
何かあった時は大変だね?その辺のリスクも考えとかないとね。

[83: 82]

2028世帯⇒2082世帯　訂正!

[84: ヘリコプター？]

営業さんに非難対策について聞いてみた。「階段を使います」＝当然だな。「クレーン
を使います。」＝まあ、そうでしょうね。「ヘリコプターがきます」＝エエ〜！！
でも、ちょっと住んでみたくなった。

[85: 匿名さん]

ヘリコプターは超高層ならどこでもくるでしょう?!

[86: 検討中]

そうみたいですよ！屋上にヘリポートがあるみたいです。でもできれば使いたくないですけど。ないよりはあったほうが安心。

[87: 匿名さん]

どうやら人気ありそうですね。これからMRに行こうと思ってたんだけど、きっと強気の営業で相手にされないんだろうなー。買える人達が羨ましい。

[88: 匿名さん]

徒歩10分以内だったら最高なんだけどね。
シャトルもでるみたいだけど待ってる時間いやだから歩いてる自分の姿が想像できます‥
なんて、もう買った気分。

[89: 購入希望者]

新聞社は気になりませんかぁ？
それにしても入居２年後は長いですよねー。はやく入居したい！！

[90: 匿名さん]

地下駐車場1300台けっこうがんばったね。
ほとんど機械式かな?でも駐車場代は23000〜48000円みたいだけど。
やっぱりちょっと高いね。相場なんだろうけど‥
48000は平置きだね。やっぱ固定経費は大変そう!!

[91: 車好き]

1300/2000ってことは65%。どうなんでしょう？駐車場の申し込みって多いのかなー。駐車場は是非とも確保したいな。

[92: 匿名さん]

駐車場どれくらい申し込むかだけど‥
駅数分のとこならまだしも、ここは微妙なところなんで
結構車持っておこうなんて人も多いかもね。
でも65%との読みはいいとこかもね。もち私も地下駐なら車もってきますよ。

[93: 匿名さん]

>81
全面ガラス張りの件ですが、強度も相当計算して安全設計されてるとは思いますが
普通のMSに比較しても同等の強度なのか、やはりその辺がちょっと心配ですね?
詳しく説明聞かれた方いますか？

[94: 全面ガラス]

万一割れてもくっついてるから、映画のダイハードみたいなことはないそうです。
清水建設はガラスビルの経験が多いから信じるしかないね。

[95: 新聞社]

新聞社気になりますね〜すごく！！でも、新聞社も住居人に嫌われたくないはず。
仲良くしてくれ〜〜。

[96: シャトルバス]

シャトルバスの運行は最初の２年間？しか約束されてないと聞きました。利用者が
多ければ続行すると、、。ただし、バス亭はずっと残るので、必ずどこかのバスは来るらしいです。

[97: 匿名さん]

ここの道路は混まないのかなぁ？
途中から混みだすとかよくあるよね〜

[98: 匿名さん]

>95
新聞社の何が問題なの？

[99: 駐車場]

平おき駐車場は一部の角部屋や最上階の人用ですって。次に４〜３LDKのファミリーが優先で
１LDKの世帯は不利になるらしいです。ほとんど機械式なのに高いなあ。65％設置でも
少し余る、、、というのが住友の読みだそうです。ローンでいっぱいの私は
モノレールを利用するだろうなあ。（住んだらのはなし）

[100: 91]

>97
そんなに混まないみたいですよ。
営業さんに確認したんですが、もともと混んでないし、今後もMS住民しか増えないので、電車利用者がほとんどだろうと言ってました。

[101: 95]

98さん
現地案内会でちょっとしたもめごとがありました。
原因は現地に集まるMS客が歩道に乗り上げてクルマ置いたり、
MS客が新聞社の敷地としらずたむろしたこと。
建設に特に反対されてるって話はきかないけどね。

[102: 匿名さん]

新聞社の土地は住友が買収しようとして成功しなかった経緯がある。
もちろん、新聞社になんら落ち度はない。もめるかどうか
は今心配してもしょうがないですよ。

[103: 匿名さん]

新しそうな建物だったので買収は難しかったんでしょうね。新聞社にしてみればいい迷惑だと思いますよ。
でもMS買う側からすれば正直ジャマだなーと思っちゃいますよねー。

[104: 匿名]

MRいってきましたけど、、、、。既に高倍率がついてるって言われて帰ってきました。
要望書だした人でも抽選になってるって。
私いちおう会員なのに。会員ってなんだろう、、、、、、。

[105: 匿名ちゃん]

私も会員だったんですが、要望書出せませんでした。どこに申し込んでも抽選になりますって冷たく言われちゃいました。。。

[106: 匿名]

ある人がMRで「抽選でもいいから受け付けてよ」と食い下がってました。営業さんは
かなり困っていた様子だったけど、なぜでしょう？抽選になってます、といいながら
抽選の申し入れを断るってどういう仕組みなのでしょう。

[107: 匿名さん]

2期以降の開いてる部屋に誘導したいんでしょう。

[108: 匿名さん]

>>106
即金で買えるお金持ちとローン査定も危ない庶民。
どっちを優先するか考えて見ましょう。

[109: 匿名さん]

>107
ご名答。

[110: ??]

予約してからいくんじゃないの？

[111: 匿名さん]

なんで？全財産はたいて即金で買う人も、セカンド、サードハウスをローンで買う人も
両方庶民だよ。

[112: ??????]

ようするに、即金もってるか、ローン審査OKかの人でないと
受け付けない時期ってことですかね？そりゃそうか。
第２期に期待するか。

[113: 抽選]

105,106さん
門前払いも悪いことではないですよ。早期からじっくり商談してから落とされ
る人もいるのですから。良俗に反する人は落とされるし、前科があってもダメ。ローン
審査というのは身元調査のことです。いくら即金もってても住友が嫌う客はダメ。
「ご希望にそえません、、」とかなんとかで落とされるんです。
今の時期はそのような条件にクリアした人だけでいっぱいになってるだけですから、
気にする必要ないですよ。
一応の抽選があるのは、要望書を出したあとも身元調査が続いているから。
要望書を出したのに「倍率がつくかも」と言われたら何かの理由で落とされる
可能性があります。
２期以降の抽選は役所の指導によるもので、本当に高い倍率がつきます。
考え方によっては、第２期の方が参加していて気分がいいかも知れません。

[114: 匿名さん]

これだけの規模のMSで売れ残りないことまずないのが現実だから
手堅くかためていこうということなんだろうね。
いわゆる売れ残りの可能性のある客には売りたくないんだよ
契約の土壇場でよくあるでしょう。前のが売れなかったとか‥
即金もしくはローンに問題のない客から固めていくんだろうね。
駐車場といい、いろいろセグメントされてる感じだね。

[115: 匿名さん]

>113
身元調査?そんなに住友って偉いんだ〜!

[116: 匿名さん]

周辺にある、清掃工場・食肉市場っていうのは臭気対策はとられているのでしょうか？
運河向かいの部分肉センターっていうのもちょと気がかりです。
現地行ったときは、日曜だった為、稼動していなかったのか、気にならなかったんですが。
平日現地行かれた方、どうですか？

[117: E〜〜!!]

113

[118: E〜〜!!]

113 要望書出したとたん倍率がつくかも、、ていわれたよ！！
自分では、自分は善人だとおもってたが。。。

[119: なんじゃ]

116、向かいにいって臭気対策はとられているのでしょうか？と
聞けばいいじゃん。MSもできてないのにそこまで要求できんよ。

[120: 匿名さん]

でも116のご指摘の点も重要だよね。
こういうことって、よく後でわかって問題になったりするし、資産価値さげたりするから
しっかりチェックしとかないとね。

[121: 匿名さん]

118,113
いわゆる選別ですよ。表立ってはいえないけどセオリーですな。
一期はどんな人が入るかでMSの格付けが決まるっていうことです。

[122: たぶん]

116さんのご心配の点は、今年6月の都知事の再開発案発表を受けて対策されるはずです。
住居後に問題があがれば管理組合が動くと期待できます。しかし対岸は準工業地区のまま
変更はないらしいので、実害がない限りこっちがお願いする、、、という立場
になります。

[123: なんじゃ]

116,120,122
まあ、高い金払うんだからわがままいうのもわかるけどね、
工業運転ずっとやってきて、突然「臭気が、、」とか言われたって仁義とうらんよ。
ここのマンションが他の価値を下げるってこともあるんだよ。
ほどほどにしとけよ。

[124: たぶん]

MSの資産価値は住人みんなであげて行きましょうってこと。
大丈夫。６０００人もわがままな人集まらないよ。

[125: 匿名さん]

なんじゃさんは、そういったお仕事の方ですか？

[126: なんじゃ]

マンションは建ってもいい入る奴が自分の資産にくらんでいるのが好かん。
まず自分第一てのが好かん。
資産価値いうのはみなで腹わけあって高めるもんだよ。
自分だけあげようって無理だよ。まわりみてせーので高めてくんだよ。

[127: 匿名さん]

なんじゃさん、結局あなたは購入者でなく近隣の方?

[128: なんじゃさんへ]

なんじゃさんはここのマンションを買いたくてここのページに来たのですか？
もちろん、ここが倉庫の跡地って知ってて検討してますよ。（オレは）
新しく街が変わるタイミングなので検討してるんです。

[129: なんじゃ]

127：匿名なルールだろ。相手に物きくときは自分が名乗れ。メール場所をのせれば
そこにこっちの送るよ。ここの35階の東３Lに入ろうてひとがやってるんだよね。
「近隣の方教えてください、てあるから書いたんだよ。台風も何も大丈夫だよ。清水建設
だろ。自分の資産気にするのわかるよ。倉庫街いやだって、ネットみんな見るんだよ。
そこで土地を悪く言われたらあんただって腹立つだろうが。周りの臭気だの建物みてないで、
人間をみろっていうんだよ。同奴がくるのか見てるのは不動産屋じゃないよ。
土地が一番あんたたちを見てるんだよ。土地の人間をみないやつがきたってうまくいかないよ。
それで資産があがるわけないだろうが。自分の都合でほかを悪くいうやつ、マンションでも
上手く行かないだろう。まず、みんなが見る場所で土地の悪口いうのやめろよ。

[130: 匿名さん]

情報交換の掲示板なんだから、良いところも悪いところも含めて
意見交換するのが当然。
高い買い物するのに、あまり盲目的にならず
ネガティブな部分も調べておかないと。
それを悪口というのはお門違いでしょう。
なんじゃさん、了見狭すぎ。
短気は損気ですよ。

[131: たぶん]

130さんちょっとまってよ。匿名の情報交換の場と行っても真摯に聞いとこうよ。
悪口に聞こえてしまった、、ということだから。ゴーインはまずいよ。

[132: 匿名さん]

129、、、131 もう、ここいらで

[133: 閲覧者]

130さん、あなたのいう「良いところも悪いところ」も、という利己的表現が
地域の方に指摘されてるんです。ここは大きくなってください。

[134: 匿名]

要するに誰もが見ているBBSは、パブリックなものに変化したっていうことですよね。
BBSには「近隣の方へ」というメッセージやクエスチョンも含まれていますから、
それにアンサーリングがあってよかったじゃないですか？ここは受け止めて
おくべきです。

[135: 130って]

スレッド作った方？

[136: たぶん]

たぶん

[137: なんじゃさんゴメンナサイ]

地域の方々、ゴメンナサイ。私たちはマンションのメリットデメリットを論ずるはずが
土地問題に及んでしまいました。住人になろうとしていながら、その土地の資産論議に
ふさわしくない表現をしました。おっしゃるとおり、これでは土地の価値を下げてしまう
ことに気づき反省いたしました。これは私たちも望まないことです。皆で価値を高めよう
と思います。

[138: 購入希望者]

129のなんじゃさん。おっしゃることとてもすじが通っております。そのとおりです。

[139: 匿名さん]

129、、131、、133、、135、、136、、137
もういいよ

[140: 1]

130さんはスレッド作った人じゃないです。作ったのは私ですので。。。
掲示板のあり方について論じ合いたい方々は別にスレッドを立てて思う存分やってください。仕切りなおして本題に戻りましょう。