イーグルコート京都御所梨木の杜ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.daimaruya-kyoto.co.jp/nashinokinomori/
売主：株式会社ダイマルヤ
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
設計・監理：株式会社東洋設計事務所
販売代理：シアーズ株式会社

イーグルコート
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B0%E3%8...

物件名称　イーグルコート京都御所梨木の杜
所在地　京都府京都市上京区寺町通広小路上る染殿町680番4
交通　京阪電鉄鴨東線「出町柳」駅徒歩13分
地域・地区　第2種中高層住居専用地域、準防火地域、15M第1種高度地区、歴史遺産型美観地区、近景デザイン保全地区、埋蔵文化財地区（その他）
地目　共同宅地
私道負担　なし
建ぺい率　70%
容積率 200%
敷地面積　2,275.26㎡
建築面積　1,546.23㎡
延床面積　4,550.52㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上3階建（建築基準法上、地上2階・地下1階建）
総戸数　31戸
販売戸数　31戸
間取り　3LDK・4LDK
住居専有面積　68.24㎡（2戸）〜117.44㎡（2戸）
ポーチ面積　2.88㎡（2戸）〜7.88㎡（2戸）
アルコーブ面積 0.80㎡（1戸）〜3.66㎡（2戸）
バルコニー面積　8.10㎡（2戸）〜24.42㎡（2戸）
テラス面積　16.10㎡（1戸）〜37.60㎡（1戸）
専用庭面積　4.04㎡（1戸）〜26.52㎡（1戸）
サービスバルコニー面積 1.32㎡（2戸）〜2.28㎡（2戸）
室外機置場面積 0.75㎡（3戸）〜3.36㎡（2戸）
駐車場 9台（機械駐車場：6台、平置：1台、来客用1台、来客福祉用1台）
自転車置場　34台（平置式）
バイク置場　6台
分譲後の権利形態
土地：専有面積割合による敷地利用権〈定期借地権（地上権）〉の準共有
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による共有
管理形態　区分所有者全員により管理組合を設立し、管理会社に委託
竣工予定　平成27年3月下旬
入居予定　平成27年7月上旬

借地条件の概要
権利の種類　借地借家法第22条による定期借地権（地上権）
土地所有者　梨木神社
借地の存続期間　引渡し日から60年間。（借地借家法第22条に基づく）借地満了後に更地返還。
建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長不可。

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【物件情報の一部を追加しました 2014.5.8　管理担当】

[1: 匿名さん]

交通の便はバス以外は微妙。
地下鉄、京阪ともに結構あるかないといけないですね。

60年間梨木神社が土地を貸し出す形で建てるみたいですが
それにしても最低価格が6000万とは高すぎる気がします。

街中にして静かな環境ですが…

[2: 匿名さん]

60年定借

月8.5万から23万で60年間前払いの家賃と考えると
（借地料・管理費・修繕予備費除く）

７８平方メートルで8.5万＋2～3万／月
１１７平方メートルで23万＋3～4万／月
ぐらいか

高いか？安いか？

[3: 匿名さん]

四階建ての予定がクレームで三階建てにされたのでしたっけ　その分高いのですかね
毎日電車に乗らないといけない人が買うものではなさそうですね

[4: 匿名さん]

完成予想ＣＧを見ればわかるけど実質３階建てだね。
上の「構造・規模」にも堂々と地上三階建てって書いてある。２階建てっていうのはあくまで建築基準法上の話。
反対を受けて二階建てに規模縮小するとか言っといてだまし討ちみたいに３階建てを押し通すって筋のいいデベのやることじゃあないですね。

あと、ここ交通の便が悪い割に駐車場9台（機械駐車場：6台、平置：1台、来客用1台、来客福祉用1台）ってかなり貧乏くさいね。３１戸だから駐車場確保できない人のほうが多いことになる。億ション買っといて駐車場は近所の月極とかってことになるのかな・・無理やり狭い敷地に設計してるからしょうがないんだろうけど。

[5: 匿名さん]

No.4です。

４の投稿はNo3さんの投稿へのレスです。

「４階建てが３階建てになった」んじゃなくて、当初３階建で業者が計画したら反対があったから２階建てにするって言ってたのに、結果的にはやっぱり実質３階建だった、という話だと思います。

地下１階＋地上２階といってもＣＧから判断する限りでは１階部分を若干地下に潜らせた程度のようです（だから広告でも「地上３階建て」といっている）。

[6: 匿名さん]

4さん　そうでした　失礼しました
地下一階ということにして実質三階のままにしたのですね
天井高も低いのでしょうかね　

[7: 匿名さん]

経緯は以下の通り。
http://matome.naver.jp/odai/2137887534639870401?&page=1

[8: 匿名さん]

定借でなかったら、いったい幾らになってたのか.... いずれにしても、定借はないな

[9: 匿名さん]

法務局の南側がいくら位で出てくるかですね

[10: 匿名さん]

確かに。そっちの方が気になる

[11: 匿名さん]

ここを見るような方は買われないのでは？かなりの富裕層だけでしょう。

[12: 匿名さん]

全く逆。富裕層ほど用心深くケチで、株価なんかを常時気にして情報収集を怠らないから、買う気があるなら絶対見てるね

[13: 匿名さん]

多分。そんな富裕層では買えない。
著名人・海外の資産家達でしょう。

[14: 匿名さん]

この物件は定借だからローンするとしたら無担保ローンになりますね。
ということは、セカンドか、頭金をかなり詰める人しか買わないのでは。
いずれにしろ、中長期ローンを組んで家を購入するような一般人が買える物件ではないですね。

[15: 匿名さん]

>>多分。そんな富裕層では買えない。
>>>著名人・海外の資産家達でしょう。

いや、そこまでは高くないだろうこの物件。
たかだか6000万円代から買えるわけだから。
NYやロンドンの5億も6億もする物件みたいな
物言いは恥ずかしい

[16: 匿名さん]

確かに。実際、御池通の電通跡や話題の荒神口の物件の方が、ここよりずっと高いからね

[17: 匿名さん]

>>15　ヒント・・定借。

[18: 匿名さん]

定借なのはみんな知ってるが

[19: 匿名さん]

管理費、修繕費だけでなく、建物の解体費用も負担、そして、
６０年住めるだけだから、リセールも困難。

有り余る程のお金を持っている人がキャッシュで購入となるのでは？
海外富裕層も十分ありと思います。

交通の便や買い物がどうこうではなく、かえって、駅から遠くて閑静、
何より、御所の敷地内で、かつ、名水で有名な梨の木神社の敷地、
紫式部が源氏物語を執筆したと言い伝えられている廬山寺の横という
世界中どこを探してもここしかない特別な立地に住めるという
ステイタスを求める人。

だから、そういう人が満足する仕様と設備が必要と思います。

[20: 購入検討中さん]

ただただ、高級仕様にして欲しい。

[21: 匿名さん]

私はここと荒神口鴨川沿い（三菱）のどちらにするかで悩んでいます。
検討者の皆さんも同様なのでは？

眺望なら鴨川沿い、場所なら梨木。
売主、施工の格なら高樹の問題があるにせよ荒神口（三菱）。
リセールは荒神口に軍配か。
だからといって、梨木がリセール面で弱いかは疑問（築２０年までなら）。
と、いう私は昨年までアーバンライフ御所東を熟考。

定借６０年は全く問題なし。
一般的な５０年と比べると１０年お得。
月経費総額６万円前後も適正価格範囲。

それよりも、なによりも、
御所という名に恥ずかしくない、立派な建物にして欲しいものです。
世界の京都、日本の御所なのですから。

[22: 匿名さん]

アーバンライフ御所東はいいですよね。
青蓮院前のマンションと双璧だと思います。

[23: 匿名さん]

確かに定借60年だから、この場所でも78平米6000万円代からと、市役所隣のジオより安く買える訳だし、リセールが困難だとは全く思わない

[24: 匿名さん]

２２さん２１です。

青蓮院前の京都東山ロジュマンもすばらしいですね。
以前、中古を見学しましたが、アーバンライフ御所東より新しくて魅力的でした。
西向きの眺望がある部屋だったら即決でしたが、
南向きだったので諦めました。
それと、ここと荒神口の情報が入って中古は除外しました。

やはり、見る目は同じなのですね。
いいものはいい。

そして、妻曰く
「荒神口は買わなくてもカールトンに２泊もすればいいんじゃない？」
という辛辣な意見がありました。なるほど？いやいや？

[25: 匿名さん]

たまに来るだけで実際に住んで生活しないセカンドの人には良い物件だが、日常生活には不便極まりない

[26: 匿名さん]

この物件を検討している人は、21番さんや22番さんのように、青蓮院前のロジュマンやイトーピア、御所のすぐ横のアーバンライフ等を比較対象としておられるのでしょう。つまり、ちょっと現実離れした緑豊な特別な場所で高級仕様。

駅地下で、道路や道行く人の音が聞こえ、１階にテナントが入っていて、外観も設備も普通といった物件とは、比較されないのではないでしょうか。

市役所横のジオの価格と比較して、どうのこうのではなく、京都に来る度に、高級ホテルや俵屋等の高級旅館に泊まられて、ハイヤーを貸切り、高級料亭に通われる方にとってはとてもいいと思います。ただし、本当の高級仕様であること。
６０年間のホテル代だと思えば、リセールうんぬんも関係ないのでは。


小規模で、管理費・修繕費の上、解体代も負担となるのでしょうから、毎月の負担（年々増加するでしょうし）も大変でしょう。
そんなことはおかまいなしで、リセールのタイミング等心配しなくてもよい、富裕層の方が購入されるのでは。

ここに住めればいいなと思います。しかし、住んでからの経費を考えると、又、何十年か住んで、家族構成も変わり、もっと便利でコンパクトな部屋へ移りたいとなった時にどうするか、老後の生活をどうするかと考えると、定借物件は私たちには向いていないと思いました。

でも、この物件は高い方から売れるのではないかと思います。個人的な予想ですが。
どうか素敵なマンションでありますように！

[27: 匿名さん]

80平米7200万円以上出して市役所横のジオを買った人がまるでバカみたいな書き方だが、所詮鴨川だの御所だの上っ面でしか京都を理解できない東京あたりの田舎もののアベノミクス成金的視点でこの物件を偉そうに語る資格なし。まだ業者のヤラセ投稿の方が微笑ましい

[28: 購入検討中さん]

>市役所隣のジオより安く買える訳だし、リセールが困難だとは全く思わない

市役所横のジオよりもここは安い部屋もあるから、
リセールも困難ではないという理由が
よくわからないので、教えていただけますか。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/229113/12

立地もコンセプトも全く違うので、購入層は違うと思うし、
又、築7-8年だったらリセールも可能だと思うのですが、
30年、40年後に売りたいと思った時に、かなり安くしないと買い手がいないのではないか、
又、60年近くなると、修理箇所があっても
どっちみちもうすぐ取り壊すから、もういいかとならないか等、
素人はいろいろと考えてしまうのです。

定借ってめったに出てこないので、よくわかりません。
定借のメリットは何なのでしょう？

[29: 購入検討中さん]

>23さん
>市役所隣のジオより安く買える訳だし、リセールが困難だとは全く思わない

市役所横のジオよりもここは安い部屋もあるから、
リセールも困難ではないという理由が
よくわからないので、教えていただけますか。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/229113/12

立地もコンセプトも全く違うので、購入層は違うと思うし、
又、築7-8年だったらリセールも可能だと思うのですが、
30年、40年後に売りたいと思った時に、かなり安くしないと買い手がないのではないか、
又、60年近くなると、修理箇所があっても
どっちみちもうすぐ取り壊すから、もういいかとならないか等、
素人はいろいろと考えてしまうのです。

定借ってめったに出てこないので、よくわからないため、
よろしくお願いします。

[30: 購入検討中さん]

28=29です。
ごめんなさい。エラーが出たので2回投稿してしまいました。

[31: 匿名さん]

23ではないが、29は言ってることが矛盾している。別に定借でなくても、築30-40年のマンションに価値なんてほぼない。ましてや60年なんて言わずもがな。結局定借でもそうでなくても築10年過ぎると大抵は価値が一気に減るという意味では同じでは？

[32: 匿名さん]

しかし、築６０年の中古マンションって売れるのかな？
実際に取引の事例もないけど。
60年後のマンションって管理組合で建て替えか維持かでかなり揉めてるんじゃない。
立替って言っても解体費用と建築費用が払える住人も少ないんじゃないの？
ましては、京都は高さの基準変わったから昔の基準で建てられたマンションなんか誰も買わないと思うんだけどな。

しかし御所の横ってだけで３０年後でも半値では売れそうな気はするけど。
78㎡3000万　借地期間３０年　うーん、どうでしょう。
何よりこのマンションを買えるような人は、60年後、綺麗に清算されてるほうがいいんじゃないのかな。

このマンションは京都の人より、地方の人が多そうだね。
「御所の横でマンション買った」みたいなセリフを友達に言ってそうだな。

最後に一言、こんな場所にマンションを建てるなんて駄目でしょ。
迎賓館の近くはまだ許せても、天皇様の近くですよ恐れ多い。
しかし、京都市もよく許可したな。それが理解できないわ。

[33: 匿名さん]

３１さん、３２さん、全くその通り。
分譲にせよ、賃貸収益物件にせよ、２０年過ぎたら買い手は激減、
４０年過ぎると買い手は「解体料を差し引いて」「追い出し費用を値引きして」「その価格で更地にして」とか言いたい放題。これが現実。
定借は解体準備金も積み立てているし、大きな問題はクリアされている。
ところで、６０年後といえば私は１１５歳、長男は９０歳、孫は６５歳。
孫に迷惑かけたくないので定借は問題なし。
しかし、一等地のマンションを１０年で引っ越すのがベスト。無理だけど。

最後に、御所の隣とはいえ御所内のような場所、二度と出ないから希少価値は日本一。
でも、どうにかできなかったかなあ・・・と思うのは買えない者の僻み？

[34: 購入検討中さん]

31さん、 32さん、 33さん、ご説明、ありがとうございました。
そうですね。寿命が来て、建て替えが必要な時、いろいろともめそうですね。

事情は違いますが、出世稲荷の跡地が分譲マンションになり、
出生稲荷は大原に移転。御所の中の梨の木神社の敷地にマンションが建つとは。
（出生稲荷の跡地よりここの方が良いと思いますが。）

そして、購入する人の多くは京都外の人になるのでしょね。
だから、駐車場も少ないのかなぁ。

[35: 匿名さん]

確かに東京あたりの見栄っ張りのイモ成金がいちびって自慢しそう。イモ成金は中国人と同じで麻布や六本木や湾岸のタワマンあたりに住んどけばいいものを(笑)

[36: 匿名さん]

たぶん、京都外の方が８０％以上と予想。
でも、成金の人ではないのでは。
六本木ヒルズとか虎ノ門ヒルズとかは金融関係の成金の方々が多いとは思いますが、
ここは、上場企業のオーナーとか日本のトップクラスの方が購入されるのでは？

京都財界の偉いさん、まとめて買って民間の迎賓館にしたらどうでしょう。

[37: 購入検討中さん]

う〜ん、ダイマルヤとシアーズ・・・・・
どこまで日本のトップクラスの人や
京都の財界人に対応できる物件となるか・・・・・

[38: 匿名さん]

案外、京都の金持ちが多い気がする

[39: 匿名さん]

シアーズの顧客で売れちゃうんじゃないの？

[40: 匿名さん]

ダイマルヤは梨木神社の地元愛？
一緒に苦難を乗り越えた同志？
本来なら三井、住友、野村、三菱が妥当では。

[41: 匿名さん]

すごい価格。
最高１６０００万強（坪５００弱）。
当然と言えば当然・・・か。
瞬間蒸発になるのか？
先着順なので今月中には概ねの結果が出そう。

[42: 匿名さん]

目玉の部屋だけだろ。無駄に豪華なパンフに78平米6000万円代からと書いてあったが。瞬間蒸発するかどうかは微妙。定借だからな。いずれにしてもダイマルヤには地元愛を発揮してもらいたいな。鴨川だの御所だのリッツだのと、京都をディズニーシーみたいなテーマパークと勘違いしてる東京の田舎もののイモ成金は入洛しないでほしい。中途半端な芸能人が買ったりしたら最悪でんなー

[43: 匿名さん]

32さんに賛成。あんな場所にマンション建てるなんて無神経極まりないと思います

[44: 匿名さん]

高さ制限のある京都は、まだましですよ。
東京の皇居周辺は陛下を上から直に見るタワービルやマンションだらけ。

だけど、御所周辺はもっと厳しい規制が必要かも。
御所から５０ｍ範囲は高さ８ｍが適当では。
昔ながらの格子戸の平屋と屋根裏なら８ｍ以内。

[45: 匿名さん]

そういうこと。天皇さんが〜御所が〜って言ってるのは田舎者の京都人だけ。
今回の件もあるから、いずれ景観条例も厳しくなるのでは？

[46: 匿名さん]

資金難で神社本庁を離脱してまで境内にマンション建設か。
京都の有名寺院は拝観料やライトアップで儲けているのと対象的ですね。
氏子さんが少ないので、寄付も集まらなかったのでしょうか。
何だか悲しいな。

[47: 匿名さん]

45は読解力ゼロ、というか東京の田舎もののイモ成金は、母国語すら理解できないようですね。イモ成金の東京人のために翻訳すると、44さんの書き込みは「京都では御所近くにマンションが立つというが、高さ制限がある京都は、陛下を上から直に見るタワーやマンションだらけの東京よりまし」という内容が書かれているのですよ、って説明してもらわないと分からんか？

[48: 匿名さん]

日本語分からんという意味では正に、日本の百貨店のトイレが美しいと携帯電話で写真撮って、六本木や西麻布の物件を買い漁る中国人の成金と全く同じですな

[49: 匿名さん]

京都の高級物件も某国成金に狙われています。
せめて、ここは遠慮してもらいたい。

[50: 匿名さん]

確かに。ヤバイですね