ラヴィラ府中多摩川 ■２ラヴィラ目■

[匿名さん]

レス数４５０過ぎてたのでお引越し〜
先代はhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38731/

　　　　ラヴィラ府中多摩川http://www.lavilla.jp/

[161: 匿名さん]

府中は事業税いっぱい入ってるのでは？
大きな会社は利益の４０％が事業税だよね？
もちろん、４０％丸々府中に入るわけではないが。
分譲も多いわけで、他県、区、市への移動も　そう多いわけでなく、
個人からの税収も良い方だと思うけど違うのかね？？？

[162: 匿名さん]

私もスパは要らないと思っているんですよね。
スパの維持費、結局は管理費からの負担でしょ。
使う人と使わない人一律に負担なのが、ピンときません。
スパ作る分で値段下げて販売してくれたほうが良かったですね。

今日マンションチラシすごい量配達されてました。
どこも連休がかきいれどきなんですね。売れたないところも沢山あるんですよね。
ここにきて、他のマンションも見る事に決めました。
今月ははモデルルーム見学で忙しくなりそうです。

[163: 匿名さん]

混浴にすれば？素敵な偶然があるかもよ。

[164: 匿名さん]

下丸子が全然売れず痛い目にあったのに同じ過ちするからここの業者って
筋悪いんだよね。近所の人に裸見られたくないでしょ。
どう考えても無駄。そのうち沸かさなくなるんじゃないの。

[165: 匿名さん]

総合地所は、「スパ」が売りの不動産会社じゃないの？
マンションに特徴もたすことはいいことだと思うんだけどね。

今日、オプション説明会なんでモデルルーム行ったら、すごく混んでました。
こんなにたくさん人がいるんだと思ったら、ちょつと驚きとうれしさ感じました。
いくつか、入居前の施工お願いするつもりですが、結構お金かかるよね。

[166: 匿名さん]

>164 なるほど・・・そういうものですかねぇ・・・別にかまわないと思うけど・・・
人それぞれなんですね。私は子供と大きなお風呂に入れるのは楽しみなんだけど
なぁ・・・親が来たときも結構重宝だと思うけど・・・この業者が筋悪いかどうか
はわからんけど、165　さんのように特徴を持たせるのはいいことだと思うし、
裸みられるのが嫌ならやっぱりここはだめかもね・・・

[167: 匿名さん]

モデルルーム行っても、気に入った間取りで、価格が安いのがないんだよね。
予算オーバー気味で、他のマンション検討するしかないかな。
お金があって買える人がうらやましい。
もう少し早く行っていれば、低価格で気に入ったところも買えたのに・・後の祭りでした。

[168: 匿名さん]

オプション会、けっこう多くの人が集まっていました。
みんなでラヴィラ買いましょうよ。いいマンションですから。

[169: 匿名さん]

現在発売されている「週間ダイヤモンド」にマンションの格付順位がのっていて、
なんと、ラヴィラは５位／都内７０の新築マンション中　でした。バランスがよいと
いう高い評価でした。ラヴィラはいいマンションのようです。

[170: 匿名さん]

検討しているものですが実際どうなんでしょう？マンション格付はしょっちゅう特集が組まれますが
毎回違うような気がします。

[171: 匿名さん]

建物も出来ていないのに、本当の評価なんか出来やしないって！！
参考程度ですね。でも、５位はうれしいですね。

[172: 匿名さん]

171さん
と言う事は根拠のない格付ということなのでしょうか？

[173: 匿名さん]

169です。「週間ダイヤモンド」はまだ、ちらっとしか読んでませんが、掲載されて
いる70のマンションは高価なマンションが多かったです。環境、立地、共用施設等、
15個ぐらいの項目を5段階で評価で点数つけしていました。確かにこれを鵜呑み
にするのはよくないと思いますが、上位にきているので、いいマンションといえるので
は？まあ、この特集は価格は度外視してますが。。。

[174: 匿名さん]

格付けはあくまでも目安と考えるべきです。
投資格付けと同じように、債務不履行にならない可能性が高いか低いかの
目安と一緒です。
これだけ大量供給されているマンションの中で、比較検討したら５位にランクインした
程度に考えるべきと思います。
予算と支払いのバランス、ここに住むことのバランス、会社や家族とのバランスなど、
個々が検討しないといけないバランスを比較検討して、最終判断を下すべきと考えます。

確かに、他のマンションに比べ仕様がいいのは認めるところですよね。

[175: 匿名さん]

「週間ダイヤモンド」見ました。あの上位ランキングはほとんど都内物件
だったのに、ラヴィラが首都圏の中で５位になってるなんてすごいですねー
ラヴィラのようなマンションは他にはないもんなー
評論家達が格付けした結果だろうから、間違いはないってことでしょ？
思いきって買っちゃおうかな…

[176: 匿名さん]

みなさん分かってないなあ・・・
誰が評価してるの？？有名な住宅評論家が絡んでること忘れないでね。
ほとんど大手しかないでしょ。

[177: 匿名さん]

＞１７５
へっ！もう買ってるんだろ。しらじらしい奴・・・

[178: 匿名さん]

オプションで、バルコニーのタイルを申し込んだ、申し込むつもりの方いますか？
どれも素敵なので、やりたいんですけど、値段が・・・。
自分で一枚一枚買って、少しずつ完成させればいいかと思っていたんですが、
結構な重さですし、プロの技は違うと言われて・・・。
もちろん、あちらは商売ですから、勧めるんでしょうが、家族も自分でやるのは大変だと。
どこか、安くやってくれるところ知りませんか？

[179: 匿名さん]

自分でやるの簡単です。
うちはTOTOのバーセアですが、30×30cmのを１５０枚くらい敷きました。
一人で半日でできちゃいました。
バーセアには「幅調整材」という便利な物があるので端もぴったりキレイにできてます。
オプションの半額程度ですみました。

[180: 匿名さん]

バルコニーのタイルは、プロに聞いたところでは自分で出来るそうです。
事実、私もホームセンターで、ＴＯＴＯのカタログから茶系のものを選択し、
注文の上取り寄せ、自分でやりました。
プロに頼むより安く、当時定価の５５％位で収まりました。

自分でやってもそんなに大変ではありません。
メーカーは、ＴＯＴＯとセキスイが有名なところです。

[181: 匿名さん]

アドバイスありがとうございました。
ホームセンターで見たら、確かに売ってました。
自分でもやれそうな気がしてきました。
配管のところは隙間が開いてしまうのは止むをえずといったところでしょうか。

[182: 匿名さん]

週刊誌の言っていることは当てにならない！
とはいうものの、私は、○○年の第2位の物件に住んでいるが。
うちは、かなりいいよ。

となると、あながちラヴィラもいいのか？

[183: 匿名さん]

私はここのマンションすごくいいと前々から言っていたので、
評価されてうれしいです。
値段の高いのは置いといて、仕様は本当にいいです。
他のマンションモデルルームと比べれば良くわかります。
いいマンションを低価格で売ってくれるのが、本当はいいんですよね。

[184: 匿名さん]

今日はこれから申し込み会に行ってきます。
現地も見て最終的にラヴィラに決めました。
でも本で評価されたのはうれしいなぁ〜(^○^)

[185: 匿名さん]

私もD誌を読みました。
予算オーバー気味であきらめていましたが、評論家の評価が高いということは、
購入後も中古価格がさがらないのかなあ？と感じ少し無理してもいいのかな
と夫と話をしているところです。
中古価格とかに詳しい方がいましたら、参考ご意見いただけたら幸いです。

[186: 匿名さん]

参考になるかどうかわかりませんが。。。
D誌の評価がいいので、ラヴィラはいいマンションといえるとは思いますが、
マンションが大量供給されていますので、中古価格が下がらないとはいいきれ
ないと思います。ただ、ラヴィラは京王線沿線徒歩８分かつ府中市という好条
件。京王線人気、府中市人気が近いうちに大きく崩れることはないと思われる
ので、この条件だけを見ると、価値は下がりにくいでしょう。
中古物件は私は少ししか探してませんが、中古物件の掘り出し物は、よほど
運がよくない限り、時間と手間をかけないと、見つからない気がします。地元の
方なら日々広告が入りますが、そうでない場合は、現地の不動産会社に通いつ
めるかネットでくまなく検索するしかないような気がします。

[187: 匿名さん]

>185
購入者の方には激しく反論されそうですが。

やはりスパ施設が厄介だと思うのです。
目玉施設ですが、年数が経つにつれ補修（修繕？）等のメンテナンスが必要ですよね。
毎月の修繕積立金内訳には、もちろんスパの分も含まれているのでしょうけど、
他でもスパ修繕の実例もないため、実際どれくらいかかるものなのか誰も分からない。
公表されている物件概要を見る限り、
修繕積立金が、スパなしマンションと変わらないのも非常に気になりました。
そして、別途スパ修繕金みたいなのもない。
たしか、使用料も無料だったと思ったのですが。
というわけで、すぐに無料→有料になるであろうこと、
修繕積立金の額の値上がり幅が大きい？か、
値上がりの間隔（頻度）が多いかな？と思いました。
（通常、修繕積立金は２年目くらいで倍に値上がりし、その後は少しづつ上がっていきます）
最初はよくても、１０、２０、３０年後が・・・と思います。

中古を探している人は、修繕計画、修繕歴もウエイト置いて見ます。
水系の共用施設が多いマンションは避けましょう　みたいな助言もみかけます。
資産価値うんぬんは詳しくは分りませんけど、
数年前の雑誌で評価が高かった等は、あまり関係ないのです。
ちなみに、エフユニ、リムザも評価高かったんですよw

予算オーバーしてまで手に入れるほどではないような気がします。

[188: 匿名さん]

>>187
だったら、黙って、エフユニかリムザにしなさい。
スパの維持費を払えない人は、ラヴィラは買わないほうがいいって。
余計なお世話よ〜ん。いくらかかろうが。

[189: 匿名さん]

＞188
あんたが払うわけじゃないでしょ！
旦那でしょ！実際に払うのは。
偉そうに言わないこと。わかる？

[190: 匿名さん]

購入者です。修繕積立金は入居後３０年ぐらいまでの計画を見せてくれましたよ。
これによると、１０年後ぐらいに倍増してました。ラヴィラは管理費の使い道
一覧も事前に提示してくれたんで、結構良心的かと思ってます。
185さんの言うとおり、スパが有料になったりはしないんでは？また、修繕
積立金が計画からはずれて極端に上がったりもないと思います。ただ、
総合地所の他のスパ付マンションの修繕費が実際どうなっていくか調べると
より確実かとは思いますが。。。誰か知りませんか？まあ、スパが「お荷物」と
思われるなら、その他の条件で他マンションを圧倒しないとラヴィラを選択され
ないかもしれませんね。

[191: 匿名さん]

>>188
＞＞スパの維持費を払えない人は、ラヴィラは買わないほうがいいって。
187さんは、「スパの維持費」という項目がないから心配しているのでは？
有料でもないしスパ用の積立金もないと。

[192: 匿名さん]

スパ維持費の項目がないんなら、一理あると思うけどな。
個人的には、１回 / １００円でも徴収しておいた方がいいと思う。
モデルルームで見せてくれる修繕積立金計画表も、
契約後に渡される計画表も、あくまでも暫定的計画でしょ？
実際は運営されてから（入居後）修正されていくんだよね？
理事会とかで会議を重ねて。

[193: 匿名さん]

つか、ほっておいても有料になるよ。絶対にね。
なぜかと言うと、入らない住民が管理費を払うのを渋りだすからだ。
１００％そうなるよ。一回３００〜５００円くらいだな。

[194: 匿名さん]

贅沢な施設なのでお金が掛かるのはしょうがないですね。
ただし！売り主の提示した修繕計画は甘すぎます。
あれを鵜呑みにしていると後で痛い目に遭います。
炭カル温泉の２つのスパ＋露天風呂ですからとにかくお金掛かります。
エレベーターなどのように一般的な施設では無いので業者も強気です。
しかも利用者としてはちょっとでも汚れいたら入りたくないでしょうから完璧なメンテナンスが必要です。
同じ水物でも、噴水なんかは多少汚れていようが、臭かろうがあまり気にならないかもしれませんが、お風呂はそうはいきません。

それに加え、ラヴィラは２００台近い機械式駐車場を比較的低額で利用するわけです。
というか機械式はたぶん空きがでると思います。
空いていたってメンテナンスは必要ですからここにもお金が掛かります。
計画では駐車場稼働率は何％でしたっけ？どなたかご存じですか？

ラヴィラは１世帯7000円前後の修積金で維持できるマンションではありません。
修繕時には最低でも１００万以上の一時金を覚悟しておかなくてはならないでしょう。

[195: 匿名さん]

もしかして・・・
痛いとこ突かれてるって感じ？

[196: 匿名さん]

＞１９４　匿名さん
確かに指摘どおりかも知れませんね。
でも、指摘されたところ承知の上でみんな買っているのではないですか。
買った以上は、みんな文句言わずに維持管理するための費用を出すべきです。
スパや機械式駐車場承知でみんな購入しているわけだから。

[197: 匿名さん]

誰も文句は言ってないでしょ？
ただし少なくとも190は修繕積立金計画の甘さを承知していないようだが。

[198: 匿名さん]

スパ用で、最悪５千〜１万円／月くらい余分にかかると思っていればいいんじゃないんですか。
そのくらい大丈夫でしょう。うまくいけばデベの試算でいけるわけだし。

[199: 匿名さん]

196さんのように承知している人はいいです。
当然払うべきですが、実際お金を出すとなると、渋る人がでます。
「スパがついている・機械式駐車場がある」ということはみんな承知していると思いますが、それが「スパや機械式駐車場は、ない場合や自走式駐車場より維持費がかかること」「デベの修繕計画は保証されるものではなく、修繕積立金の大幅値上げや、一時金徴収があるかもしれないこと」「スパと機械式駐車場は、修繕積立金不足につながる可能性があるお金のかかる施設であること」を承知しているとは限らず、お金を徴収する段階になって「そんなことは聞いていないから払わない」などとと言い出す人がでても不思議ではないです。

リムザ・エフユニバースのホームページ見ました。どちらも同じ市内の大型物件ですね。
"物件概要"によると、
リムザは、70.69平米-100.26平米で、管理費\11400-\16100・修繕積立金\4770-\6760という記述があるので、管理費は約160円/平米・修繕積立金67.5円/平米と推定されます。
エフユニは、80.84平米-110.77平米で、管理費\12900-17,700・修繕積立金\5,660-\7,750という記述があるので、管理費は約159円/平米・修繕積立金70円/平米と推定されます。
ラヴィラは、71.10平米-100.07平米で、管理費\12600-17,800・修繕積立金\5,040-\7,120という記述があるので、管理費は約177円/平米・修繕積立金71円/平米と推定されます。
17円/平米がスパの維持費でしょうか。それともここの管理会社が高いのでしょうか。修繕積立金は、スパや機械式駐車場がないリムザ・エフユニとほぼ同じですね。ラヴィラのほうが戸数が少ないのに。

駐車場は、管理組合の資金源です。駐車場のメンテ代を除いた分が修繕積立金に繰り入れられます。
リムザ700円〜6500円・エフユニ2千円〜7千円で自走式100%、ラヴィラは、自走式55%・機械式45%で3千円-12千円。

187さんの「不安感」は正しいと思いますよ。
しかしどうしても欲しいとか手に入れたいということはあるので、187さんの購入しないという判断が正しいとは断定はできないと思います。
当然ながら判断は、各人で・・ということになります。

[200: 匿名さん]

>197さん
190です。おっしゃるとおりですね。甘かったです。
高めに見ていて損はないっすね。
他方、平日２１：００までだったら、共稼ぎ子なし世帯なんて休日しか
利用できませんね。おそらく。その場合に、管理費が同じならば、文句
がでるかもしれません。そうなると、利用料：３００円/１回が現実味
がでてきますね。

[201: 匿名さん]

修繕積立金値上げになったら、スパにいっぱい利用しないと損やなーーーー

[202: 匿名さん]

理事会も大変ですな。
集合住宅って分っていても、それぞれの勝手な解釈で意見言う人が出てくるから。
こーゆー問題になりそうなものには、最初っから利用料徴収しとけばいい。
少なくとも使用する人が若干払うことになってれば、いざという時、ごねる人も少ないかもね。
運よく修繕することもなく、お金が余れば他の修繕にまわせばいいんだし。
ただ、使用、不使用問わず、所有平米数で割り当てられ（たいていはそうであろう）
金額が高ければ文句タラタラの世帯が出てきたりするかもね。

しかし、、、ここの売主は売りっぱなし系？
問題が起こるであろうことを最初から触れていない。提供しただけ？
管理費＆修繕積立金が　それなりで、
なおかつ暫定でもスパ・駐車場の件が考慮されてれば、こんなことも思わないけど、
細かいことは入居者で決めておくれよって言ってる感じがする。
欠陥でもない限り、どうなろうと関係ない、買ったのは貴方達というような。。。
長く住むのであれば重要なことなのにさ。配慮がないかもね。

この売主のスパ（温泉？）物件も、立地・価格もあるだろうけど、
売れ残りもあるようだし、TVなどで取り上げられ話題性はあっても、
実は需要は少ない？・・・と思ったりした。

[203: 匿名さん]

理事会・最初から利用料徴収しとく・売りっぱなし・売れ残りというか・・？
ここはまだ竣工してませんが。

[204: 匿名さん]

風呂場は、16×20あれば十分広い。
わざわざスパってのも。
営業時間も限られているでしょ？

[205: 匿名さん]

>203
竣工してる、してないじゃぁ〜なく、先の話をしてるのでは？
流れからしても読めばわかるが。

最初のレスから　ここまで見ていたが、
管理費、修繕積立金、駐車場、風呂に関して語られてるのは実質昨日からでは？
前は誰かが書き込んでもスルーだったようで。
長谷工物件という事でか、なにかと比較されてた同市内の是政や東芝町を選んだ人は、
「買わなくて良かった」（いや「買えなくて良かった。か？）と思ってる？
うちもここを検討してたけど、この２日でやっぱ考え直そうということになった。
検討外ではないが、急がないで　もうちっと勉強しようかと。

[206: 匿名さん]

修繕積立金の積立額が少ないと、こんなことが起きる。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1022380
管理組合は自分たち自身なのに、まるでなにか「相手」であるかのような勘違いもやはり多いと思う。
もちろんここに限らずだけど。

[207: 匿名さん]

ここって、そんなに高いかな？
そもそも値段の割にそれほどよくないから買わないけど。
長谷工だし・・・。

[208: 匿名さん]

ごく一部が（たしか）７０００万台、一部が５０００万台ってだけ。
ほとんどが３〜４０００万台なので、いたって普通。

[209: 匿名さん]

スパは要らない。と思ってましたけど、購入してから案外いいかも？
親も楽しみにしているし、少し考えが変わって来てます。
当然、仕事してますから、利用できる回数は少ないですけどね。
これがなければ、管理費ももっと安いだろうし、他にも色々付いている
共用施設は、私にとって購入時何の決め手にもなりませんでした。
逆に無い方がいいとさえ、思っていました。
でも、甘いと言われそうですが、実際に住んでみないと分からない事も多いと
思うので、話あって決めればいいんじゃないですか？
確かに色々な考えがありますし、都合も世帯によって違いますから、何かを変えるのは
大変なことだと思いますけど。

[210: 匿名さん]

209さん
私は甘くはないと思います。私も購入者なんで、前向きな意見をいってしまい
ますが、ここのまわりは、河川敷等、スポーツができる環境が多いです。たとえば
土日に家族でスポーツで汗かいて家かえって温泉なんて結構いいんじゃないで
しょうか？スパの管理費は確かに火種ではあり、修繕積立金の見積こそは甘いと
いえるかもしれません。ただ、話合うのは集合住宅の宿命であり、そういうのがいや
で、１戸建てを選択する人は結構います。みんなでがんばっていきましょう。