ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その４

[買い換え検討中]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての　その4になりました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見交換をしませんか。

所在地：東京都港区南青山7丁目373-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 、東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 、東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分
間取：3LDK
面積：106.70平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-aoyama
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/407841/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395429/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

[521: 匿名さん]

私はむしろ半分か半分以上は建て替えを望んでいて、その他の人は合意してもいいという方針と聞きました。
今週末にも説明会あるはずですから、既に合意しているというのはデマでしょう。契約者スレ見ても怒ってる人が多くいるようですし。

[522: 匿名さん]

じゃ、今週末の説明会は数名しか来ないのか。。

[523: 匿名さん]

建て替えを待ってる間の繋ぎの賃貸料は地所持ちなのかな？
契約者に一切の非がないから要求しようと思えば何でも要求し放題だよね。

ここがアメリカじゃなくてよかったね、地所さん。
とんでもない金額の訴訟起こされてたよ、きっと。

[524: 匿名さん]

どうせ地所レジは鹿島に請求するんだから
大盤振る舞いしてるかのように契約者サイドからの請求を支払ったとしても、一時仮払いみたいなもんでしょ？

[525: 匿名さん]

地所レジも全額は請求できないんじゃない？
逸失利益や風評被害まで含めればどこまで請求できるかは難しい問題。

[526: 匿名さん]

520,522あたり、早く終わらせたくてみんな合意してるという流れに持って行こうとする地所関係者の書き込みかな。説明会には数名しか「来ないのか」って、どういう立場だろうね。

[527: 契約済みさん]

デマはやめてください。
合意していない契約者が大半だと思います。
少なくとも前回の説明会では、建て替え論を主張する方がほとんどでしたし、それに対して拍手してる方もとても多かったですよ。

[528: 匿名さん]

先日、業界の人に、いま地所レジと鹿島はかなり仲が悪くなってしまっていること、鹿島はレピュテーションもあり建替えていいと考えていること、鹿島は地所の言いなりであること、地所レジは地所設計を全力でかばう方針であることなどなど話を聞きました。

地所レジや地所設計も（上層部まで知っていたかは不明）、設備関係の不具合に当然気づいており、見て見ぬふり状態でとにかく工期を優先させていたような話も聞きました。

非常に信頼している人なので個人的には間違いないとは思っていますが、どこまで真実かという保証はできません。
ご参考までに。

[529: 匿名さん]

鹿島としても地所レジのマンションなんてやりたくないでしょ。
三菱地所設計に設計監理料抜かれてこんなことあると責任押し付けられるのだから。
やるなら設計・監理・施工を一括でやりたいだろう。
責任施工って設計と監理と密にしないと果たせない。

ただし、裏に控えている三菱地所。こちらに嫌われたら鹿島といえども地位は危うい。
万が一地所に切られそうになったら今回の件も含めた地所の裏側をぶっちゃけて刺し違えるかもね。
それこそネットで内部告発とかね。

切り札はとっておくだろうから、今は地所の言いなりでしょ。

[530: 匿名さん]

地所レジとは仲良くしたくないけど地所とは縁を切るわけにもいかない。
ゼネコンも工事発注してもらってナンボの商売だから辛いよね。

[531: 匿名さん]

民主政権で公共工事を絞られてマンション建設にシフトしてたわけだから、自公政権で公共工事復活となってうまみの少ないマンション建設は事件を起してまでも手を切りたかったとか。鹿島にしてはお粗末なミスの背景には、こんな裏があったりして。

[532: 匿名さん]

これから何年かかるのでしょう。
例の建て替えると、階数が少なくなる件はどうなりましたか？

[533: 匿名さん]

しばらくマンションはやめときます

[534: 匿名さん]

地所は、合意解約以外の提案として補修して引渡をだしてきた。建替えを望む住民とのギャップはまだ大きいけど、建替えは絶対高さ規制の対象になる可能性大で、建替え費用だけでなく部屋数が減る分もマイナスになるから地所が提案することはないだろうね。

そういったことも込みの三倍返し提案。契約条件よりも色をつけてまでも解約に応じて欲しいってこと。ただ、交渉が延びて引き渡し予定日を過ぎたらどうなるか見もの。ずるずる延ばしたくないから、引渡予定日を過ぎるようであれば、契約不履行で契約書どおりの対応をするって強硬手段もあるかも。

[535: 匿名さん]

>>532
>>534
建築確認申請をやりなおせばその時点の法令等の話になるかもしれません。
しかし、竣工していない建築途中の建物ですから、現在の確認申請図面通りに杭を残して同じ建物を作れば、建築は可能なのではないでしょうか。建替えではなく、手戻り工事ということで。
（行政や確認検査機関との調整は必要と思います。）

[536: 匿名さん]

駆け込み申請を防ぐためか千葉市の絶対高さ制限のときは、建築確認ではなく着工から対象ってなっていた。もし、港区も同じことをするなら、趣旨からするとやり直しもダメでしょ。

[537: 匿名さん]

今回の件で、絶対高さ規制も広まってしまった。今の設計で建替えができたとして、既存不適格である
ことも知れ渡ったマンションに入居するのってどうなんだろう。住民にとって一番おいしいのは、新し
い基準に沿って再設計した建替えじゃないかな。

[538: 匿名さん]

それは港区との話し合いですが、例えば杭を残せば既に着工しているという解釈も理論上可能ではないでしょうか。

[539: 匿名さん]

港区の高さ規制はまだ素案段階ですよ。そもそもここ規制に引っ掛からないと思うけど。

[540: 匿名さん]

机上検討の話題としてはありうるけど、港区との調整と平行して、契約者との調整もある。現実的ではないでしょ。

[541: 匿名さん]

>539

素案と言ってもパブリックコメントの受付けは終わってるから後は手続きだけ。千葉市なんて
公布して即日、実施。まあ、デベはそういった動きは把握してるだろうけど。

[542: 匿名さん]

>539

新しい規制ができたら引っかかるってのは販売時に営業が説明してる。

素案段階だと重要事項説明の対象にはならないのかな。既存不適格になったら資産価値とか影響は大きいのに。

[543: 匿名さん]

ネゴコイテ乗り込み遅れてなかった？

[544: 匿名さん]

すべて合意解約、補修後引き渡し、建て替え
どれもハードルが高いね。皆それぞれだからね。
とりあえず一番コスト（お金・時間・気持ち）がかからなそうなのは。。

[545: 匿名さん]

>>542
あなたは検討者？それ本当？

このエリアは24ｍ制限だから、
7階建てなら引っかからないはず。

[546: 匿名さん]

https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...


１７mのように見える。

[547: 匿名さん]

ここは24メートルでは？

[548: 匿名さん]

http://www.mec.co.jp/j/groupnews/archives/mec130218_gran.pdf

上記を参考にすると、
近隣商業地域部分：31ｍ
第一種中高層住居地域部分：17ｍ
のようですね。

[549: 購入検討中さん]

しかし、ここのマンションの契約者にはモンスタークレーマーが多いね。
この機会に、三菱から金をふんだくって、一気に儲けようとしてる輩ばかり。。。

[550: 匿名さん]

地所が、契約者をクレーマーとして扱ってる節はあるよな。

[551: 匿名さん]

549
あなたの考え方オカシイです。

自分が契約者だったら？どう？
この物件の契約者として
自然の対応で、尚且つ正当な主張ではないですか？

契約者は被害者であって
ふんだくろう！なんて思っている人は
居ないと思いますし。

被害、形で見て取れない心情、
戸建と違いマンションと言う集合住宅故の
足並みを揃えて挑まねばならない交渉
自分や家族の今後を踏まえて考えあぐねている

損得感情で右から左って解決出来ない
もどかしい日々の契約者に失礼な物言いだと思います。

そう言う、貧しい考え方って
あなたの事を言ってるみたい
可哀想な人ですね。

可哀想な人格…御愁傷様です。

[552: 匿名さん]

合意不成立で引き渡し日を過ぎた場合の契約書通りの対応ってどういうものですか？

手付金返金+違約金２割ですか？

[553: 契約済みさん]

手付金の2倍で終わりです。
三井不動産の市川では、手付金+違約金（手付金相当）で強制的に解除されたと聞いています。

[554: 匿名さん]

違約金は大抵一割。

[555: 匿名さん]

マスコミ関係者の皆様へのお知らせ


次回の契約者向け説明会は、2月15日（土）及び16日（日）の13時30分より（受付は13時開始）、
ベルサール渋谷ガーデンＢ１（住友不動産渋谷ガーデンタワーＢ１）になります。

真相解明はいまだ不十分な状況にあり、説明会では紛糾することが予想されますため、
終了時間は遅くなる可能性がございます。

契約者によっては取材に応じる者もいると思われますが、応じない者への取材はご遠慮ください。

[556: 匿名さん]

ためしに我が家(買ったのは数年前ね)契約書見てみたけど、
受領済みの金員を返還し、かつ売買代金の20%相当額を違約金として支払うものとする、
とあるけど、物件によって違うの？

[557: 匿名さん]

金をふんだくって、というような人はいないと思うが、無茶な条件で立て替えを要求する人はいるのか。
まあ契約通りに粛々と処理すればいいと思うんだけどね。

[558: 匿名さん]

552です。
うちも違約金は二割です。

[559: 匿名さん]

既出だけど契約書の違約金条項は
債務不履行をした当事者(今回は地所)に対して相手方(今回は契約者)が契約解除して主張する違約金のこと。
今回とは事情が違う。
あまり内容を理解しないで投稿しない方がいいですよ。

[560: 匿名さん]

556だけど、
契約書には売主事情による解約と買主事情による解約の両パターンに関して記載が普通はされてると思うけど？

俺が書いたのは買主事情による条項の文言そのものだよ。
あくまでも自分の持家の契約書の記載内容であってこの物件じゃないけどね。
なんなら写真撮って添付しようか？

物件によって契約内容の詳細は違うだろうから、参考情報までに書いただけ。

[561: 匿名さん]

間違えた、俺が書いたのは売主事情による解約の条項ね。
すまん。

[562: 匿名さん]

結局、今回の件はデベも設計も何も知らなくて、無能な現場監督や現場の職人の全責任ということでいいの？

[563: 匿名さん]

>>562さん
無限ループに注意です。

竣工ギリギリになるまで重大なミスを見抜けなかったデべや設計に責任はないという意味ですか？

[564: 匿名さん]

結局、今回の件はデベロッパーも設計も全てを把握していた上で、施工業者に責任を押し付けただけでした。鹿島も裁判に打って出てでも頑張って欲しい。

[565: 匿名さん]

マンション検討者としてこの事件にどう三菱が対応するのか注目してます。
今のところあまり契約者の方の納得感は薄いようですが。

他のデベ営業はもろに営業トークに使ってますね。
地所と別デベが同じエリアに出してる物件のMRに行ったら、地所さんは～～、なことを口にしてましたよ。
そういうアプローチもどうかと思ってあまりいい印象は受けませんでしたが。

[566: 匿名さん]

違約金２割はを鹿島に払わせて、土地と建物も全部を鹿島に引き取ってもらうのだろう。
工事代金はそれから相殺して、あとはおさらばよって感じ
悪い事全部を鹿島に押し付けて、逃げるのが不動産業界なんでしょうね

[567: 匿名さん]

天気同様次回の説明会は大荒れになりそうですね。

鹿島にだけ押し付けてさっさと逃げようと地所が考えてるとしたら非常に残念ですね。

我が家としては今後の検討から地所ブランドと地所に販売委託されてるような物件は避けようかと思います。

[568: 購入検討中さん]

私だったら二割もらえるなら大人しく引き下がるけどね。仮に建て替えしても、その間の補償をいくらすればいいかの計算はより一層困難でしょう…。実務的に解約して、二割損害賠償するのは最良の対応だったのでしょう。

[569: 匿名さん]

引き渡し日が来ちゃって契約不履行で売主による解約となった時の違約金が10%の売買契約なら、
20%もらえる提示をもらっちゃうのも一つの手ではあるよね。
そういったことを見越して地所も提示してるんだろうし。

そもそも契約で違約金が10%だったのが驚いたけど、最近はそうなの？
昔は判を押したように違約金は20%というのが慣例だった印象だけど。

違約金を断っても建て替えを要求したいほどこの立地がいいということなのかな。

[570: 匿名さん]

窓、ベランダ側はシートで覆われており、内部は見えなくなっていた。道路に面した側は外構工事も未施工で、工事看板には調査中とあった。超高級マンションということで外部に面した壁はコンクリート、道路に面した側のベランダの垂れ壁の開口を忘れてるようだ。それにしても、目隠しのシートはいただけない。