パークホームズ駒沢ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1223/

パークホームズ駒沢ザレジデンス
所在：東京都世田谷区駒沢2－974－2
交通：東急田園都市線駒沢大学駅から徒歩2分
総戸数：50戸
間取り：1LDK～3LDK、40.63～101.66平米
入居：2015年8月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：五洋建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

すごく興味あります、おいくらくらいでしょうか？

[2: 匿名さん]

へーベー100万くらいかな？
目黒はそんくらいでした。

[3: 匿名さん]

駅近だし坪350ぐらいじゃない？

[4: 匿名さん]

同じ徒歩２分のプレシスはお買い得でしたね。
ここは三井だから高くなるでしょうね。

[5: 匿名さん]

Googleで立地を見ると微妙なんですが・・・。
実際はどんな感じなのでしょうか？

[6: 匿名さん]

昔、仕事でここの前をよく通りましたが、ゴチャゴチャしてますよね。

[7: 匿名さん]

駅から徒歩２分は便利だけど、それなりに人通りは覚悟でしょうね。もう少し
奥まれば落ち着いているんでしょうけど。子供がいるので子育て環境を一番重視
しているのですが、ここは公園も近いし、学区の小学校も評判がいいので
かなり魅力に感じています。あとは値段ですね。ある程度は覚悟していますが。
おしゃれな隠れ家的なお店などもあり休日は近辺散策が楽しそう。

[8: 匿名さん]

恐らく330-350でしょうね 毎日通勤の際に前を通りますが人通りは多いですね
でも駅近だし興味有りです

[9: 匿名さん]

古い地図で見ると、社宅跡地かと

[10: 匿名さん]

徒歩２分、パークホームズシリーズでも例を見ない駅近ですね

外観のＣＧを比べても、瀬田のパークホームズより、相当高さそうな。。。

[11: 物件比較中さん]

ここは良さそう。マンションは駅近に限るよ。

[12: 物件比較中さん]

現地、２４６と首都高の音が思ったより気になりました
三方、道路ですが、かなり狭いので、車の出入りは大変そう
敷地は意外に広いと感じました
資料の詳細が届いてから、改めて判断してみます

[13: 匿名さん]

たしかに、だから殆どの住戸が南西向きなのかもしれませんね。

[14: 匿名さん]

坪330〜ですか…
最上階の見晴らしはどんなイメージでしょうか。
外観のCGとお部屋のプランを見ると最上階に
広いお部屋がしめる割合が高い印象ですけど…
この立地で三井だと5000万円台なんて価格つけない
ですよね…
買える人が羨ましい…

[15: 匿名さん]

駅から遠く坂道の瀬田か、駅近で幹線道路にも近い駒沢か

同じパークホームズなら、やはり最終的には価格が決め手

こぶりの３ＬＤＫでも７０００万台でしょう

[16: マンション投資家さん]

ここらでワンルームマンション計画無いですか？
ワンルームの需要の高い地域なんで探しています。

[17: 匿名さん]

音がすこし気になりますね

[18: 匿名]

タワーで日陰になりませんか？

[19: 匿名さん]

18さん、現地に詳しくないので教えていただきたいのですが、タワーとは今建っていて近い場所にあるんですか？

[20: 匿名さん]

現地南西方向、246沿いにタワーマンションありますよ。Googleマップの航空写真みると、すごい日陰作ってますね。

[21: 匿名さん]

19です。タワーの件有難うございます。
駅ちかということでかなり興味をもち又購入検討も視野にいれてます。
現地確認に近いうちに行きたい。

[22: 匿名さん]

19さんの書き込みを見て私も航空写真確認いたしました。
結構影作っていますね。
こちらのマンションだと、午後、日が傾いた頃に影響が出てくるのでしょうか。
夏ならかえってありがたいくらいですが、
冬だと部屋によっては影響を受けるでしょうね。
それまでの時間だったら大丈夫だと思います。
でも日照時間については確認必須ですね。

[23: 土地勘無しさん]

マップで見ると高速とかがかなり近く感じます。
実際騒音や空気の汚れとか気になる感じでしょうか…？

[24: 物件比較中さん]

外観デザインはなかなか良いと思います。
ただ、立地はさほど良くないですね。
面してはいないが246にかなり近く、南側に246、首都高3号線があるので、かなり騒々しいでしょう。
それに、246沿い、両サイドに2棟高層建築が「門」のようにあるので、日陰も午前、午後とそれなりに出来ます。
周辺道路も狭く、う～んって感じですね。

[25: 匿名さん]

どうでしょう、こことても気になりますが、騒音・日照がひっかかります。
アトラス池尻はどうだったのでしょうか。

[26: 匿名さん]

高速が気になる方は当物件を検討対象から外した方が良いかもしれませんね。私は都心に住む以上、諦めています。

[27: 匿名さん]

世田谷が都心なら、もう23区全部が都心と言える件

[28: 匿名さん]

あまり盛り上がりませんね、人気ないんでしょうか。

ルーフバルコニーがある部屋の価格は坪400くらいするでしょうか。

[29: 購入検討中さん]

やはりルーフの部屋で400、70前後の3LDKで350ですかね

[30: 匿名さん]

246反対側の、プレシスのスレも大して盛り上がりませんでしたからね。

[31: 購入検討中さん]

やっぱり３５年ローンが多いですよね？

[32: 匿名さん]

246と首都高近くてもリセール大丈夫でしょうか。徒歩2分は大きいですか？
新築であれば青田買いで問題ないのかもですが中古となるとどうかな、と。
どう思われますか？

[33: 匿名さん]

世田谷線の方の中古を売ったことがありますけど
競合物件が多くて売るのに苦労しました。世田谷が人気なのか内覧客も多いですが。
この辺がどうなのかは知りませんが。

[34: 匿名さん]

おそらくリセールに際しては大きな値下げはないだろうけど利食いは厳しそうなエリアですかね
近くのブリリア駒沢の中古があれば一緒に検討したいですね

[35: 匿名さん]

駅からここまで近ければ値下がりの率は低く済むのではないかと思いますけれど。
あとは管理の具合によるところも大きいのでは？
きちんと管理していけば、
ある程度古くなっても見た目も悪くならないです。

[36: 匿名さん]

価格気になりますね。
やはり350万はしますでしょうか

[37: 匿名さん]

ここら辺のマンションの駐車スペースの無さが気になります。
世田谷も車って必要としない地域なんですかね。
５０戸に対して、自動車１３台分しか止められない。
自転車は５１台分あるけど、１戸あたり１台分だけ？
もっと考えて欲しいな～。

[38: 匿名さん]

車はあまり必要ないかもしれませんね。
近くの道に建設反対と出ていました。駐車場出入り口のある道が非常に狭かったです

[39: 匿名]

ゲリラ豪雨の時、駒沢は水没して有名になりましたが、この周辺はどうですか？

[40: 匿名さん]

確かにマンション建設地の周りはスペースが狭く、路駐も厳しそうな感じですね。

[41: 匿名さん]

自転車は１戸１台では少ないですね。
駒沢から自転車で三茶や自由が丘に行けますから。

[42: 匿名さん]

自転車は絶対必要ですね

[43: マンション住民さん]

駅やスーパーが近くにあって、自転車もいらないと思いましたが、
あれば使う感じになりそうですか？
駐輪場とか探すの面倒で、近ければ歩き離れれば電車を使った方が楽な気がするのですが。

[44: 匿名さん]

小回りは利きますけどね。
ただ確かに駐輪場探しは大変です。
時間的ロスが大きいときもあります。

うちの近所の駐輪場はスーパーに行くためだけに来た人達で並び待ちになってるときが多いですよ。
この間に広告の品が売れてしまったりして。
涙を流してる人もいるんだろうなあって。

[45: 購入検討中さん]

ここは現在販売予定の東京の全パークホームズの中で最も高くなるそうです。
某モデルルームで聞きました。
平均坪350~360だそうです。

[46: 匿名さん]

何かイベントありますか？

[47: 匿名さん]

ちょっと高過ぎですかね
GWにはモデルルームが見学出来るみたいですのでもう少ししたら全貌は明らかになりますね

[48: 匿名さん]

そんなに高いんですか。
330万程度が適性かと思いますが。やはり今は買いではないのでしょうか。
みなさん本気で検討中ですか？

[49: 匿名さん]

乗り換えは渋谷を拠点に結構、アクセスが便利ですね。
都心で行動することが多いので、ここはいいかなと思いました。
「LOOP」は、マンションを購入すると利用できるサービスなんでしょうか。
今は、色々なサービスがあるんですね。

[50: 匿名さん]

いつが買い時かって言われると、難しいとは思いますが、違う書き込みでは今よりも安くなることは今後ないとありました。
それが本当なのかどうかはわかりませんが、オリンピックが終わるまでは可能性としては、かなり低いとか。
なんとなく納得はしてしまいましたが、資材の高騰などもありますので、安くなるのは難しいのかもしれないですね。

[51: 匿名さん]

浜田山のPHより高いんですかね。。。

[52: 匿名さん]

330超えたら割高ですね。

[53: 物件比較中さん]

立地のよいPHは高いんですよ。部屋によりますが、坪単360-380と見ています。それでもほどなく完売するでしょう。

[54: 匿名さん]

246にとっても近く、日照も近くのタワーマンションで問題あり・・・
立地いいでしょうか？

[55: 匿名]

駒沢で坪360－380は、高過ぎですね。
本当にその価格なら、もう少し都心寄りで買えそうですが。

[56: 物件比較中さん]

日照は大丈夫だと思います。というか、元々よくないですし。とにかく駅近というだけで立地はいいんですよ、資産的にはね。
施工の人件費がいま高いんですよ。他の物件ご覧になってますか？常時よりも割高です。40平米の部屋が坪単価330くらいかな、そこから平均値としては350-360、プレミアムで380-400いっちゃうかな、と。誰かモデルルーム行って値段聞いてきてくだされ。

[57: 匿名さん]

プラン図の見方がよくわからないので教えていただきたいのですが、
こちらは外廊下になるのでしょうか。
おわかりの方がいらしたら、お願いします。

[58: 匿名さん]

立地の割に高いとのご意見を色々なスレで散見しますが
実際のところ、売れていくんですよね。。（売れ残りが割高ということになるのでしょうけど）
高くて手が出ないと判断すれば止めればいいだけなんですよね
その金額で買った方は、そりゃもっと安いにこしたことないんだけど
納得して買うわけだから、それはそれで良いご判断なんだと思います

[59: 匿名さん]

立地いいですねえ。間取り的には、ほぼ全ての部屋で鬼門玄関になるのですが、皆さんそこら辺は気にしないですか？

[60: 匿名さん]

鬼門玄関というのは風水でしょうか？私は全く気にならないです。
おそらく良くないとされる理由があると思うのですが、その理由が物件に当てはまるのかを見てみると、また捉え方も変わるかもしれませんね。

[61: 匿名さん]

ここは外廊下ですよ。

[62: 匿名さん]

こちらの建物は少し変わった形をしているのですね。
間取りをみていても、なかなか外廊下か内廊下というのはわかりずらいと思いますが
ランドスケープをみてみると分かりやすいかと思います。
エントランスを抜けて、エレベーターまで来ると、大きな吹抜けを中心に外廊下がぐるっとあるようです。
一瞬、内廊下っぽい感じもしますが、北西側には壁がありませんので、外廊下だという事がわかると思います。

[63: 匿名さん]

駅近だから資産的に立地が良いっていうのはどうですかね。
同じく駅近でも安いプレシス駒沢は、竣工したのに完売したかしないかハッキリしない状態ですよ。

[64: 匿名さん]

今はどこもプチバブルですからね。
ちょっと前の感覚からすると割高感を感じるのは仕方がないと思います。
いつまで続くか分かりませんが買い時って難しいですね

[65: 匿名さん]

居室の真隣りにトイレがAlのが気になります。
音は漏れませんかね…？

[66: マンコミュファンさん]

プチではない。完全なバブルだ。

[67: 匿名さん]

バブルは、その内に弾けて泡のように消えるからバブルと呼ばれる。

[68: 検討中の奥さま]

普通の外廊下と違っておしゃれですけどねー
でもこんだけ幹線道路に近くて外廊下はよくないです
購入検討をやめるくらいマイナスです

[69: 物件比較中さん]

現地に車で行ってみました。三方道路で囲まれていますが、道が非常に狭いため敷地の角を曲がる際に
何回も切りかえしが必要で、車をこすりそうになってあせりました。
車をよく使うので、駐車場の位置がどこになるのか気になります。

[70: 匿名さん]

実力以上の値付けで購入してしまい、売れ残りが出たときは資産価値減少は必至ですね。
前向き検討中ですが、もし坪350超～400であればちょっとした港区、渋谷区物件並みです。
当物件は魅力的ですが、駒沢でそれだけ出す価値があるのか・・・。
価値観は人それぞれですけど。

[71: 物件比較中さん]

駅徒歩五分以内の物件はリセール下落率が低いんですよ。

[72: 物件比較中さん]

246、高速が近すぎで騒音・粉塵が問題。
周辺道路が狭すぎて車持ちには苦痛。
朝の田園都市線混み過ぎ。
値段が高杉。

ネガ要素を集約すると大体こんなところですかね。

それに対して、ポジ要素は以下な感じ。

駅徒歩2分の立地の良さ。リセール価格維持しやすい。
低層住宅。高仕様。
駒沢公園徒歩10分。

個人的には値段さえ予算内なら間違いなく買っていたでしょう。
愛犬家なもので、駒沢公園周辺に住むというのは夢です。
でも、高過ぎて見送らざるを得ません。。。

[73: 物件比較中さん]

値段出たんですか？

[74: 匿名さん]

ここは日建がデザインしてるだけあって共用部のデザインは秀逸だと思う
高級感もあるしね。問題は価格と捻りのない田の字間取りかね。

[75: 買い換え検討中]

マンションは駅近に限るね！

[76: 匿名さん]

おっしゃるように、ここ最近ではエントランスが一番かっこいいですね。間取りはかなりいまいちですが。

[77: 購入検討中さん]

確かに間取りは微妙。
エントランスは2層吹き抜けで豪華。
ただ、１階住古が半地下なのがマイナス。
エントランスも階段を少し下りた半地下にあるので、豪雨の時とか浸水大丈夫なんだろうか…。

[78: 匿名さん]

大手デベの半地下は貯水処理装置込みで造るから無名デベの半地下より遥かに安全と聞きました。

[79: 匿名さん]

真偽のほどは知りませんがヴィークコート駒沢は浸水したとかいうレスがあった気がします

[80: 匿名さん]

そう言えば以前、若林に住んでた時に半地下の住戸がありましたが
水問題が起きてデベが補修してました。

[81: 匿名さん]

それは三茶ヴィークコートの立地リスクの話ではないですか？
駒沢ヴィークコートは高い位置にあるから大丈夫では。

[82: 匿名さん]

駒沢公園などあって自転車でウロウロするのが楽しいエリアなのに駐輪場が少ない。
ポーチに置くにしてもポーチがある間取り限られている。ファミリーの需要とかちゃんと想定してるのでしょうか？
戸数増やすために地下作るのも結構だけど、エントランスが階段で下がったところ
いまどきバリアフリーでなく、いかにもデベ都合で作りましたって物件

西側はクランクなしの玄関から一直線、リビング丸見え行灯部屋ありの田の字間取り
東側はバルコニーが狭い、本当に間取りがイマイチです。

期待してましたが価格含めこれはないかなという感想です。
ただ共用玄関の高級感、全体のマテリアルだけはとてもいいと思います。
さすが日建ハウジングですねって感じです。

以上主観なので気に触りましたらごめんなさい。

[83: 匿名さん]

蛇崩周辺は低地ですがここは大丈夫！

[84: ビギナーさん]

間取りは沢山、種類がありますが、まあ、みんな似たような間取りになりますね。
やっぱりバルコニーが２つある物件の方が良いのかな。

駒沢大学駅近くだから学生さんも多く住んでいる地域なんですかなね。
駒沢公園も近くにあるようですから散歩も良いですね。

[85: 駒沢住人]

住み替えで検討中のため、
電話で色々聞いてみました。

立地やデザインに関しては細かい指摘点はあれど、
概ね申し分なし。

周辺環境も日常生活の利便性、
休日の過ごし方のイメージが持ちやすいです。

あとは価格。
350〜360万円程度かと思っていたのですが。
まだ予定価格とはいえ、坪単価400万円超は想定外でした。
100平米超の一番広い部屋だと1億2000万円以上ですね。

駅近な希少物件だけに、強気な価格設定を実感。
いま一度検討してみるつもりですが、
残念ながら見送ることになりそうです。

[86: 匿名さん]

同じ駅近のプレシス駒沢がなかなか完売できないでいるようですから、
駅近に希少性があるかどうかは疑問です。

[87: 匿名さん]

坪400になったのですか？

[88: 匿名さん]

８４さん
駅からの近さと駒沢公園が近い所がここの売りでしょうね。駒沢公園にはトレーニングルームも
あるんですよね。2時間で450円ですから、ジムへいくより全然安く運動できるので
いいなと思います。ただそれなりに休日の日などは混んでいる様ですが。
プリぺードカードを購入するとさらにお得になるのでよく行く人は買ってしまった方がお得でしょうね。
個人で参加できる色々な教室などもある様です。

[89: 匿名さん]

異常に高いです。
仕様は見ていませんがいくら良いとしても、ルーバル付きの部屋で400越えはあり得ません。
また営業もやる気なさ過ぎ、事務的に希望住戸聞いて終わり。
価格聞かずに希望出せるわけないでしょ。。
パンフレットも無し、殿様商売です。

[90: 駒沢住人]

私が電話で聞いた時には、非常に丁寧に回答を頂けたので殿様商売という感じはありませんでしたよ。
ただ、価格はやはり高いですよね。
駒沢エリアは好きですが、坪400出してまでほしいかというと...。

[91: 匿名さん]

だから言ったでしょう。いま施工の人件費が高いんですよ。

[92: 匿名さん]

坪400超ですか。人件費うんぬんでなく、高すぎでしょう。
お金が余っていて、いくらでもいいからどうしてもここのマンションがほしい人がいれば、買うんでしょうか。
1億ごえの中古は売るのが大変なんです。リセール考えたら、とても手を出せないです。
モデルルーム予約しようと思ってましたが、バカバカしいのでやめようかな。

[93: 匿名さん]

70平米の部屋でも400超えですかね？
だとしたら高過ぎですね

[94: 物件比較中さん]

欲しかったが、高すぎるので見送ります。時期が悪かった。残念です。

[95: 匿名さん]

私も購入するつもりでしたが、やめました。あまりに高過ぎます。
別に転売をするつもりではありません。
でも、もしそうした事態になった時には値下がりして、
売るのにかなり苦労するでしょうね。
この価格で買う人は勇気がありますねー。

[96: 駒沢住人]

９３さん

私が聞いた限りでは、
予定価格として90平米超の部屋は坪400万円超で、
それ以下の3LDKの部屋は370〜380万円超という話でした。

仮に70平米の部屋で坪370万円ちょいだとしたら、
8000万円程度になりますね。

やはり、かなり強気の価格設定かと思います。

[97: ご近所さん]

8000万。。。
エリートサラリーマンでも買えない。

[98: 匿名さん]

>97
さん

頭金次第ではあながち買えないとは言い切れないですよ。
私のことではないですけどね、若い頃からしっかり貯めてきた人は計画次第では何とかなるんじゃ、と思いました。

でも一般的に見てかなり高いですよねえ。この価格なりの良さを皆様は見出しておられるんでしょうか。駅近はどこでも評価されます。でもこれだけで8千万、はないですよね。まだ他にもたくさんの魅力・メリットがあってようやく価格に納得、という感じでしょうか。

[99: 匿名さん]

ここのエントランスは東側ですか？

[100: 匿名さん]

そうですよ。