ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）

[物件比較中さん]

ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）ってどうですか。
複合開発なので、いろいろ便利になって良さそうですね。


所在地：千葉県流山市木下谷435外29筆（従前地）、流山都市計画事業木地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内67街区1、7、8、9、10、11符号（仮換地）
交通：つくばエクスプレス 「南流山」駅 徒歩8分
武蔵野線 「南流山」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.15平米～91.97平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：大成有楽不動産
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：住友不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.5.30　管理担当】
【公式サイトURLを修正いたしました　2015.01.09　管理担当】

[581: 購入検討中さん]

銀行万マンさん今晩は

[582: 匿名さん]

頭金溜められない人は不動産を買うのはひかえたほうが安全だと思う。
ローン残高よりも物件を売却した時に手元に入る金額が高ければ、
２重ローンとか、ローンと家賃の両方の支払いをする状況は生まれないわけだが、
頭金ゼロだと２重支払いの状況が発生する可能性が出てくると思う。

[583: 匿名さん]

あくまでも推察ですが‥
東京オリンピックまでは景気は持続すると思います。
問題はその後。
団塊世代を始めとする高齢者への年金、医療費などの社会保障で、
働く世代の負担は増すでしょう。
長期のローンを組むには、こうした経済の変化に対処できるだけの収入と節約術が必要。

頭金＋諸費用の貯蓄は、マイホーム取得の第一関門かな。

[584: 購入検討中さん]

皆さん最終価格は聞かれました？
結局、当初から比べるとほとんどの部屋で値下げされましたね。
まあ、それでもまだ割高感は否めませんが・・・。

[586: 購入検討中さん]

最大で600万円近く下がっていますが‥
まだ高いですか？

[587: 周辺住民さん]

いくら下がっても西向きはねえ。南向き東南向きは人気だろうから、気に入っていれば、これ以上の値下げを待たずに買うべきだとは思いますが。

[588: 購入検討中さん]

600万も下がった部屋なんてありました？西向きの下げ幅が比較的大きいなとは思いましたが。それでも200万前後じゃないでしょうか？
ちなみに私は、これで駅から5分以内だったら妥当な価格かなと思います。

[589: 周辺住民さん]

神明堀近いのが一番頂けなかったかな。
あと駅から遠い。

駅五分であの値段だったら良いかな？と思えたけどね。

[590: 購入検討中さん]

600万なんて下がってましたか？
5000万円台の部屋が4000万円台になってたけど、それでも200万くらいでしたよ？

[591: 購入検討中さん]

今週末にセブンイレブンがオープンしますね。隣の夢庵は今月末のようです。わずかですが、開けて来て地元民としては嬉しいです。
マツキヨとスシローはいつになるんでしょうか。

[592: 物件比較中さん]

手元の価格表を見比べると、南棟の高層階の広い部屋は500万以上、最大580万下がってますね。

神明堀が近いとやはり懸念がありますか？最近でも溢れたりすることはあるのでしょうか？

私も割高だとは思って他県の物件も見てますが、東京に30分程度で出れて学校やスーパーも近くて駐車場が自走式100%などの条件で見ると、この価格でもなかなか無いのも事実。

[593: 地元民]

あとは東京上野ライン次第ですかね。
常磐線だと9番線だけですから、どれだけ直通運転してくれるか。

[594: 匿名さん]

明神堀は数年に一度は溢れます。
風物詩だと思って諦めてください。
流山市のハザードマップは必ず確認してください。
自分や家族の命を守るためにもね。

[595: 購入検討中さん]

600万円近く下がったのは南棟最上階の4LDKの角部屋のことかな？
当初の価格は東角が5400万円台、西角が5300万円台じゃないでしょうか。そうすると、今は4800万円台と4700万円台になってるってことですかね？
あれー、そんな価格だったかなぁ？先週末に最終価格見たんですけど、4LDKは興味なかったので、よく覚えてないです。

[596: 匿名さん]

物件概要が～4,800万円台になっているので、下げたのでしょう。全体的に買いやすい価格ではないでしょうか。

神明堀はよくあふれますが、マンションの２階以上なら被害はないでしょう。マンション評価サイトでは、「ここは戸建ての立地だろう」などと書かれてますが、南流山徒歩８分という字面は戸建て向きでも、地盤や水害の危険を考えると、マンションのほうが安心だと思います。あと、機械式は水没の危険がありますが、ここは自走式なので安心ですよね。

[597: 購入検討中さん]

そんなに下がってたなんて・・・。
さらに下の方の階はもう100～200万円くらい安いしょう。坪単価が他の間取りよりずいぶん安くなりますね。3LDKで人気の部屋は軒並み170万越えてますから。
といっても、4000万円台後半なんてうちはとても手が出ませんけど。

[598: 購入検討中さん]

神明堀ってそんなに溢れますかね？私が住んでるここ4年ほどでは記憶がないです。
あと溢れても膝丈くらいじゃ？だとすると、隣の小学校もそうですけど、ＤＮＡは基礎の時点で腰ぐらいの高さまで土を盛ってるので床下浸水すらしないのでは？

[599: 匿名さん]

去年の台風でも溢れてたよ。
あとあそこ川蝉いますね。

[600: 周辺住民さん]

マンション街区周辺は、調整池(中学校裏と取水場近く)ができてここ数年は溢れてないです。昨年の台風に時は中学裏の方が一杯になっていて少し怖かったです。
ただ、神明堀なんかより江戸川決壊が恐ろしいです。100年に一度の雨、と言われてますが昨今の気候の変化をみるにつけ。

[601: 申込予定さん]

江戸川決壊時の浸水想定区域見ると、ウェリスが建つ所は2〜5m浸水する区域ですね。
上層階に住んでいても、下層階が浸水したら、建物自体がダメになっちゃいますよね。
>>600さんが言うように、昨今の異常気象を見てると、100年に1度の大雨だって今年来てもおかしくないですしね。

やっぱり、利便性より家族の安全第一かなぁ

[602: 購入検討中さん]

2階より上に住めば大丈夫ですよね？

[603: 購入検討中さん]

洪水ですか・・・あんまり気にかけてなかったですね。
私はどちらかというと、治安や交通事故など身近な所が気になります。南流山はどうなんでしょう？

[604: 周辺住民さん]

交通事故はちょいちょいある気がするな。結構年輩の人が運転して恐い思いしたりするね。人通りが多いけど信号機のない横断歩道もあるしね。

治安はまあ普通では？
松戸よりはましかな。

ちなみに5メートルだと３階以上が良いんじゃない？１階3メートル換算でだけど

[605: 購入検討中さん]

当たり前ですが、松戸や柏の駅前など繁華街があるところは治安が悪いですよね。あとは千葉北西部はどこも似たり寄ったりですね。
ただ川を渡って葛飾や足立に行くと、何故かどこもかしこも治安が悪く見えてしまいます・・・。悪気はないんですけど。

[606: 匿名さん]

自分の階数にまで水がこなけりゃ大丈夫って、相当おめでたいですねｗ
浸水した階の部屋は床含めた内装張り替えてもカビや異臭で住めたもんじゃないでしょう。
エレベータも水没したら、ワイヤやチェーンなどの交換修理が発生するし、積立だけじゃまず賄えない。
低層階が浸水したらマンションの土台にもダメージがありそうですね。
上層階で浸水を免れたとしても、水害のあったマンションの価値は急降下でしょうね。

まぁでも100年だか200年だかに1度の大雨なんて来ないってｗ

[607: 周辺住民さん]

600です。変な不安を与えてしまったので補足。江戸川決壊は怖いですが、「100年に一度の雨かつ決壊する場所が街区の近く」のリスクを勘案して、水災の保険かけて「周辺住民」やってます。
地震/台風/竜巻/洪水のリスクと利便性を考えるとどこも一長一短だと思います。考え方は人それぞれでしょうけど、私がこの辺を選んだのは「東京までそれなりに近いけど、田舎感が残っているところで子育てを」を満たしたからでした。

[608: 匿名さん]

>>607
流山市のホームページを見ると100年では無く、200年に1度で、しかもあの高い江戸川の堤防が決壊したらですね。現地も1m位上がっているし、確率は相当低そうですね。
いよいよ今週末から登録手続き開始ですね。

[609: 購入検討中さん]

たぶん皆さん資産価値まで考慮してないのでは？
命が助かるなら100年に一度の大雨でマンションの資産価値が下がるリスクなんて、検討の要素に入らないんだと思います。
あれ？200年に一度の大雨だったような・・・

[610: 匿名さん]

江戸川が決壊するような豪雨なら、首都圏は甚大な被害を受けるでしょうから、自分の家だけ心配しても仕方ないですね。このマンションは盛土で対策をしているようですから、小規模な水害は気にしなくてもいいのではないでしょうか。

ところで、最高価格が5400万に戻ってますが、600万下げはさすがになくなったんですかね

[611: 匿名さん]

1000年に一度の地震を数年前に食らっといて200年に一度が来ないとか、とてもお花畑感あって素敵ですね。
真面目な話をすると、利便性克つ安全性の両方を求めるならそれだけの金額を出せばいいだけの話です。
利便性を捨てるのであれば自動車中心の生活を選ぶとか、
安全性を捨てるのであればそれなりの保険を掛ける等になります。
高々5000万程度の物件で両方を望むのは野暮です。
流山はその程度の土地です。

[612: 購入検討中さん]

第一期の概要が公式ホームページに出ましたね。
122戸、3190万円～4890万円。最多価格帯は4000万円とのことです。約３分の1が売りに出ましたね。

[613: 購入検討中さん]

南流山ってこんな高かったのか
北千住まで10分って考えると、草加か南流山あたりが候補で
草加のほうが安めだけど、駐車場100%ってなかなか無いんですよね

[614: 匿名さん]

>>611
分かり切ったことを。「高々5000万程度、金さえ出せば」とか言えちゃう人は、こんなところで上から目線コメントしてないで、もっと「お花畑」な人達が集まるコミュニティに行かれては？

[615: 購入検討中さん]

かまわない方がいいですよ。
構ってほしくてああいう書き方をしているだけでしょうから。

[616: 購入検討中さん]

何階以上を買えば水が来ないでしょう？

[617: 匿名さん]

即日完売見込みで３分の１なら、まずは順調なスタートでしょうか。あまり値下げせずに売り切ってくれるといいなあ。

[618: 購入検討中さん]

122=要望書の数＋α ってことでしょうか？
要望書を受け付けて販売するということは、基本的に人気の部屋から売れていくんですよね。
残った部屋は、条件と価格が見合わなかった不人気部屋だから、今後は値下げして販売するのでは？

[619: 匿名さん]

>>618
普通はそんな売り方しないですよ。S友不動産なんて値上げしますから。前から言われていますが、ついこないだの新聞で建築費用の高騰や土地の値上がりの記事を読みました。オリンピックまでは建築費が下がらないので、これから販売される物件は高値が予想されますので、値下げは可能性は低いと思いますよ。

[620: 匿名さん]

中の人乙

[621: 匿名さん]

まあ、ここに限らずどこも少し高いなーって値段で販売しますよね。
安い部屋はあえて選ばなくても他を探そーってなるような部屋だし。

[622: 匿名さん]

普通は下げるけど、住友はたしかに上げますからねえ。TXや武蔵野線の競合物件の動向にもよりますよね。ライバルがいるときは下げて売って、いなくなったら上げるとかもあります。買う人は他のマンションと比べてどうかを見るわけで、同じマンションの売れてしまった部屋とは比べられませんからね。

[623: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[624: 匿名さん]

そう思います。マンション検討してない人達がいますね。
商業エリアの南側でセブンイレブンがオープンしていました。
少しずつ、変化しています。楽しみです。

[627: 購入検討中さん]

先日営業に聞いた話では、価格は2次で上げることはあってもこれ以上下げることはないって言ってました。まぁ売れ行きにもよると思いますが。

洪水注意報が出てますが、現地はどんな感じなんでしょうね…

[628: ご近所さん]

>>627
先ほど(大雨後)神明堀を見ましたが多少水かさが増えている程度でしたよ。調整池もまだ使っていないようでした。昨年の台風の翌日に中学校裏の調整池が満タンになってましたが、下流に倍以上の規模の調整池あるので神明堀はあまり気にすることないと思いますけどね。
江戸川は野球/サッカーグラウンドは玉に水に浸かりますが、それ以上はこの5年くらいはないです。

[629: 627]

〉〉628
貴重な現地情報ありがとうございます。
大変参考になります。

[630: 周辺住民さん]

検討している人しか書いちゃいけない掲示板ではありませんから、もっと余裕をもって見てみてはいかがでしょう。ここ含め、TXや常磐線方面のスレは荒らしが少なくて有用だと思いますよ。総武線、京葉線方面はひどい有様ですから。