ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）

[物件比較中さん]

ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）ってどうですか。
複合開発なので、いろいろ便利になって良さそうですね。


所在地：千葉県流山市木下谷435外29筆（従前地）、流山都市計画事業木地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内67街区1、7、8、9、10、11符号（仮換地）
交通：つくばエクスプレス 「南流山」駅 徒歩8分
武蔵野線 「南流山」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.15平米～91.97平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：大成有楽不動産
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：住友不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.5.30　管理担当】
【公式サイトURLを修正いたしました　2015.01.09　管理担当】

[401: 匿名さん]

流山は子育て世代の転入が増え
以前は団塊世代の住民が一番多かったのですが
30-40代の住民が逆転し、一番多くなりました

[402: 購入検討中さん]

7時1分の快速は混んでますよね。その時間帯はダイヤの間隔が長いわりに、武蔵野線の到着がいくつか重なるからホームは人で一杯ですね。
逆にもう少し後で、武蔵野線の乗り換えタイミングに合わない時間の電車の方がマシですよ。
ちなみに私も埼京線、東西線と激混路線を住み替えて来た人間なので、つくばエクスプレスは混んでるうちに入らないです。

[403: 購入検討中さん]

TXは建設時に8両編成化可能な駅にしたと聞きましたが、違いましたか？
確か、昔は公式サイトとかにも書いてあったような。

[404: 匿名さん]

南流山以外はホームの長さが足りないような…。

[405: 匿名さん]

ＴＸ各駅のホームの延伸が可能なのは、「工事が可能」という意味です。
費用もかかるので、経営サイドの判断を待つしかないですね。
通勤時の増発がほぼ限界で、８両化が望まれます。

[406: 匿名さん]

長谷工物件でこの金額は割高の気がします。長谷工物件はやはり躊躇してしまいます。立地などは良いのですが…。都内では長谷工物件を探すほうが大変ですが、郊外は長谷工物件でないものを探すのが大変ですね。悩みます…

[407: 匿名さん]

長谷工物件でも仕様は様々です。所謂、最小限のスペックが長谷工仕様。然し乍らこちらのマンションは事業主がNTTと大成有楽不動産なので、仕様はそちらに合わせているように見受けました。
これくらいなら、郊外だと標準的だと思います。

私はおおたかメインで探してますが、長谷工物件でも仕様は様々です。じっくり比較した方がよろしいかと思います。

[408: 購入検討中さん]

南流山駅徒歩8分。土地が100平米ちょっとの3LDKの新築戸建てが、3500万で売られています。
静かな住宅街の中にあって、目の前が公園です。
セブンイレブン、福太郎、スーパーおっかさんが近いです。
ＤＮＡのマンションからは100メートルくらいの場所でしょうか。
こういうの見ると悩んじゃうんですよねー。

[409: 匿名さん]

ＴＸ沿線のマンションは今思うと、
開業当時のおおたかの森ＦＲや三郷のセンターマークスがお買い得でした。
その後次第に値上がりし、歯止めがかかったのはホットスポットが取り沙汰された頃。
中古物件も値切り時でした。

南流山に関しては、これだけの大規模開発は最初で最後でしょう。
ただし駅北口の銀行、ガスト、パチンコ店が建っている区画は平屋または２階建てで店舗も古い。
将来もし再開発があるとすればこのあたりかな。

[410: 匿名さん]

７、８年前と比べれば、都内なんかはもっと値上がりしてますから、おおたかの土壌汚染とホットスポット騒ぎがなければ、流山もさらに上がっていたでしょうね。

スレッドを遡ればわかりますが、またすぐに大規模物件が発売されます。駅が遠いので、デベによってはここよりは安くなるかも。

[411: 匿名]

>>402
それ同じ地域を走行してるならともかく埼京線、東西線比べても意味なくない？

TXは6両といっても(女性専用車あるため)実質5両、さらに車輌によってはクロスシートタイプもあったりして通勤通学時間には、ストレスたまる要素がある。

開業当初にあった通勤時間帯の快速はほとんど区快に変更されてるし、沿線には続々とマンションや戸建が立ち、本当早く対応を望む。

[412: 匿名さん]

ここを考える人は、おおたかとの比較で柏の葉はより東京より遠いから考えないってほうが
多いですか？やはり。
都内に近いが最優先という意味で。

[413: 物件比較中さん]

都内に近いという点もありますが、南流山とおおたかの森は、快速停車駅、2路線使用可能というメリットがあるので、柏の葉は私の場合は検討外にしています。

[414: 匿名さん]

この大雨で川の水量がどのくらいになるのか気がかりです。

[415: 購入検討中さん]

すごい雨ですね。
このあたりだと江戸川ではなく、逆川が溢れやすいですかね。
ちなみに去年の大雨の時は逆川も氾濫警報が出てましたが、南流山の福太郎も冠水してましたよ。
すぐ近くの郵便局あたりも土地が低くて川が溢れやすいとのこと。
ちなみに流山街道を南下して、サイゼリヤあたりは一面海のようでした。

[416: 周辺住民さん]

すぐあふれるのは神明堀ですね。武蔵野線のアンダーパスはけっこう通行止めになります。坂川は警報が出てもあふれるまではいかないかと。江戸川は２００年の一度の洪水であふれるらしいですが、その前に東京が大変なことになりそうです。

[417: 購入検討中さん]

江戸川は溢れないと思いますよ。
被害が大きくなるので、その前に利根川方面に流すでしょう。

[418: 購入検討中さん]

うちは実家を中心に、新松戸や松戸駅周辺と比較してます。しかし、松戸駅の近くはかなりお高く、新松戸にはそもそも検討対象になる物件がないですね。
皆さんはTX沿線で検討されてるんでしょうか。
だとしたら三郷中央や八潮も視野に入ってますよね？私だったら八潮なんかいいなあと思います。駅前に商業施設もあるし。通勤快速も止まるし。何より始発電車で座って通勤できますよね。
やっぱり八潮のマンションは南流山よりも高いのでしょうか？

[419: 周辺住民さん]

去年は新坂川が危険水域まで達したような。
緊急警報が出て、心配になりました。

江戸川氾濫は江戸時代の話しだと思います。
明治になって県庁を今の市役所近くに立てたり、赤城山から山の一部が流れてきた赤城神社があったり、結構昔は水に所縁のある土地だったのではないでしょうか。
南流山でいうと、平安時代には海のようですけど。(東福寺が海神を奉って海近くに建立したようです。)

今は神明堀ぐらいしか知らないので、治水工事をかなり進めているのでしょうね。

[420: 匿名さん]

マンションは立地が全て。南流山で徒歩10分強じゃ、リセールの難しい物件になりそうでちと怖い。しかも川沿いで、元田んぼじゃ災害大丈夫かよと。

ここは流山台地の台地下だから、大雨や台風時はいつも避難する覚悟が必要かも。参考までに、流山市の洪水ハザードマップ置いておきます…。水没地域…
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/00...

[421: 匿名さん]

立地が命と言う意味では柏の葉は距離が遠いです。
ついでに話題の物件は8分ですね。
坂川が氾濫まで言ったということはないです。
それでも南流山は田舎なので、購入となると都内にするか悩みどころです。

[422: 匿名さん]

↑少なくとも昨年の雨で氾濫は聞いてないですと言う意味です。

[423: 購入検討中さん]

エントランスまては８分だから実質10分強ですよね。
検討してたんですが、このハザードマップをみるとやっぱり怖いです。
将来万が一のことがあり、貸すときとか売るときには苦戦しそうですねここまで地盤が悪いと。

[424: 匿名さん]

そんなこと言っていたら、よほどの小規模物件でない限り、表示に２から3分足して言わなきゃいけないし、
階数によっても更に足したりになりますね。

[425: 周辺住民さん]

かなりの割高物件ですから、売ったり貸したりする可能性がある場合は、頭金を多めにしておかないと厳しいですね。八潮ならずっと安く買えます。いろいろ許容できるなら、八潮がいいかもしれませんね。

[426: 購入検討中さん]

敷地の端っこまでが８分か。
だから10分強ですね。

とにかく駅が遠くて地盤が悪い物件は買うべきではないのは明らか。

[427: 匿名さん]

八潮はちょっと・・・こちらよりいいと思う人いるのかな。
武蔵野線もあるのがいいのに。

[428: 周辺住民さん]

一応言っておきますと、ここらの地盤はマンションならマイナスにはなりませんよ。長谷工仕様で防音などの性能がよくなかったり、設備が貧弱なわりに高いというだけで。

[429: 購入検討中さん]

いや、どう考えてもマイナスだろ！
仮にマンションは大丈夫でも周りが水没したりするんだから。そういう場所ってこと。

[430: 匿名さん]

そんなこと言ったら戸建なんて絶対ダメだね。でも、建設地は過去に1度も浸水したこと無いけどね。
しかも200年に1度の大雨で、一級河川江戸川が増水し万が一市内の堤防が決壊した場合と、ものすごく低い確率の事だしね。

[431: 周辺住民さん]

可能性が高いのは江戸川河川決壊じゃなくて、神明堀増水による水溢れ。
で、それで駅からの帰りが水びしょ濡れになることはあるかもしれないよ。
しかも200年に一度とかじゃなくて近年にもあった訳だから、20年住んで数回は遭遇しそうだよね。

それと神明堀近くの家は大抵ちょっと高くして家建ててるよ。

[432: 周辺住民さん]

>>429
そんなに気になるなら検討対象から外せばいいのに。

[433: 周辺住民さん]

いくつか造っている調整池は、神明堀の増水を防いでくれますかね。それとたしか、木地区の開発にあわせて神明堀の緑化をする計画だったはず。あれは公社がやるのかな。

[434: 購入検討中さん]

大雨での冠水や、万が一の時の江戸川の決壊が気になる人は、購入は止めるべきです。買うとしても３階以上です。松戸も含めたこのあたり古い家の納屋には、避難用の小舟があったりします。まあそういう土地柄です。水害を避けるならおおたかの森にすべきです。三郷側はこちら側よりもさらに土地が低く、水没時の深度が高いのでダメです。
ただ、そんなうちは一階を購入検討中なんですけどね(笑)

[435: 購入検討中さん]

完成イメージを見ると、ちょっと敷地を高めに盛ってるんですねー。現場を見たときすでに地面が高くなってたので、あれ？って思ったんですが、気のせいではなかったようですね。やはり水害を意識がしてるのでしょうか？
八潮の方が相場が安いとは驚きでした。南流山は２路線使えるっていっても、武蔵野線ではそんなにメリットないですよね？まあ、ディズニーランドに行くときは便利ですけど。

[436: 匿名さん]

>>435
通勤にはあまり関係ないですけれど、たまに幕張方面や浦安方面に行きたいとき、レイクタウンに行きたいときに
便利ですよ。それだけなら新松戸でもいいのですが、あちらは快速が止まりませんので。

[437: 購入検討中さん]

うちは子供が小さいので、レイクタウンも新三郷もディズニーランドもすべて車なんですよね。
もう何年も南流山に住んでますが、武蔵野線に乗ったのは数えるほどです。
そのうちメリットを享受できるようになればいいんですが。

[438: 購入検討中さん]

八潮や三郷が安いのは交通ではなくて環境面でしょう。子供がいなければ検討できるかもしれませんが……。

[439: 購入検討中さん]

八潮や三郷は何がダメなんでしょう？
参考までに。

[440: 匿名さん]

八潮は本当に何もないので、距離的には都心に近いけれど、不便だからじゃないですかね。

[441: 購入検討中さん]

武蔵野線は東京駅まで座って通える可能性があります。
TXではまず不可能ですし、TXは近いうちにどんなに押されても乗りきれない客が頻繁に発生する事態になります。

[442: 購入検討中さん]

武蔵野線で東京駅は1時間近くかかるし、しかも着いた先が京葉線ホーム。
帰りはいいでしょうけど、行きは座れない方が多いでしょうね。

[443: 物件比較中さん]

八潮は川の間にあって、ＴＸが通るまでは駅がなく、高速と工場と倉庫の街でした。駅ができて雰囲気も変わったと思いますが、昼間でも歩くのはためらわれます。自治体の支えを必要とする人も多いそうで、財政も心配です。

とはいえ、南流山も粘着して荒らす人がいるので、気味が悪いですね。そう感じるのは思うつぼでしょうが。

[444: 周辺住民さん]

TXの混雑状況についてです

初電〜7時の列車には乗ったことないのでわかりません


南流山から
上り

7時前半はつり革に掴まれる程度
9時前半は一番つくば寄りならギリ座れる感じ、他の車両は厳しいかと
快速直後の普通なら着席ほぼ確定

12時代から次第に空き始め、15時代までは座れるまたは一番つくば寄りであれば座れる
16時代からはほぼ確実に座れます
各停は1シート数名です


秋葉原から
下り

16時まで、快速系統以外は確実に座れるでしょう
快速系統であっても、出発数分前まで空席が目立ちます
ボックス席に空きがありますが、座りずらい雰囲気があります


帰宅の夕ラッシュは、16時後半〜17時を境に始まりますが、17時半頃までは快速含み座れることもあります



ラッシュが始まると、乗車率は始発時から起算して、新御徒町で10〜30%増し、北千住でそこから20〜40%増しとなります

時間的には
17時半を越えると、余裕でつり革に捕まえられる程度になります
まだ各停は座れることが多いです

18時に近づくと、本格的に混み始めます
一本遅らせないと、座れないくらいです
快速系統は、守谷以北民の方々の着座競争率が激しいです
この時間からは、ボックス席に座ると、南流山では降りるのがスムーズにはいかないことが多いです
19時〜21時は、慢性的に混雑します
前の列車発車直後に乗車できれば、座れることもあります21時〜23時は前の時間帯よりは空きますが、発車ギリギリの乗車は、座れないです
一番秋葉寄りの車両が、割と空いています


秋葉原23：45発のつくば行き最終は下りで最も混雑しているでしょう

直後の57分は意外と空いていてびっくりしますが、平日の場合、着座はほぼ不可能
45分出発から約5分以内に乗車できれば座れることもあります

9分は57分よりは混雑していますが、金曜以外はすんなりつり革に掴まれる程度

終電は、金曜以外は他の郊外路線と比べて空いていますが、座るには一本前の9分が出発してから約3分以内に乗車しないと座れないでしょう
確実に座れるのは土日のみ、日が良い土曜は座れないこともあります



朝のラッシュ以外は空いていることが多いので、総じて空いている路線と判断できるでしょう
まだ、積み残しが無いので、まだまだ全然いけると思います

[445: 検討中の奥さま]

＞八潮は・・・・・昼間でも歩くのはためらわれます。

え！本気で言ってるの？
たまに行くけどためらった事無いしｗ
元が工業地帯だから人気ないみたいだけど
個人的には八潮も流山も大差無いわ～

[446: 周辺住民さん]

八潮って8の町だと聞きました

駅前の異様に空いてる土地も、そのためだとか
企業が進出できずにいる

[447: 匿名さん]

八潮も八幡も末広がりの八の待ちですよ。

[448: 購入検討中さん]

なんか憶測による書き込みが乱発してますね。
八潮の話はもう止めましょう。
意味ないですよね。

[449: 匿名さん]

南流山のうんちく話、何でもいいので挙げて頂けませんか。

[450: 周辺住民さん]

MR見に行きました
2LDKは流し見しました

3LDKの感想ですが、イメージより良かったです

各部屋適当な広さで構成されていて
バランスが良く取れた間取りだと思います

洋室も収納もリビングもキッチンも犠牲にせず、平米数相応の広さだと思います
ただ、トイレと玄関が若干狭いように感じました
特にトイレ内収納の少なさはちょっといただけないし
天井付近に突っ張らせる棚板トイレの定番収納も設置出来ない模様

バルコニーは2mとありましたが、横リビングも合間って、あそこまで広いとは思いませんでした
あの開放感は横リビングの特権ですね


あと、話はそれますが、流山市が待機児童ゼロを目指していると言うのは、初めて聞きました
今年度に新たに4施設開業と、どうやら実績も伴っていて、対策の進捗もスムーズな様子

ここまで来ると
送迎ステーションの定員、小学校の学童も気になってきますね