ザ・パークハウス元代々木町

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-motoyoyogi/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区元代々木町51－1
交通：小田急線代々木八幡駅徒歩6分、千代田線代々木公園駅徒歩7分、代々木上原駅徒歩9分
総戸数：24戸（事業協力者住戸4戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、42.77m2～100.05m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東急建設

[50: ご近所さん]

この界隈なら立地は最強と思う。
デザインはそうですね、ミニ戸建てを繋げたような、というか。。
高級住宅地なので差し障りの無いようにしたのでしょうか、
あまり遊び心を感じませんね。

食料品、生活必需品は確かにマルマンや坂を下ればドラッグストアも
あるので便利そうです。

渋谷に出るなら、山手通り出ればバス。
スミフ新築物件の前か、代々木八幡駅前かな。
新宿も同様に出れますし、あとは八幡から電車ですね。

そもそもこの辺に住む人は車持ちかな？

[52: 匿名さん]

400超えると厳しいのでは、

[53: 匿名さん]

条件の良い部屋は４００超えるでしょうし、４００以下なら速完でしょ？
渋谷区の１低ですよ。

[54: 周辺住民さん]

あんまり治安のよい場所じゃないですよ。
上原の方がいいんじゃないですかね。

[55: 匿名さん]

上原の方が場所は高級エリアですが徒歩10分、
元代々木はかなり初台、代々木公園よりですが駅近、
結局どこに重視するかですね。
広さも仕様も違うので比べる対象じゃないですけどオーベルが立地良くて370~390で苦戦してましたので
パーク元代々木410~420でしたら興味ありますが、きっとお高いんでしょうね

[56: 購入経験者さん]

上原の方が邸宅エリアが広いですね、確かに。
元代々木は坂上は異空間ですが坂下ると一気に庶民的に。
ここはここで抜群の立地だとは思いますけれどもね。

近くにあるスタイルハウス元代々木が80平米超で1億くらいしたような記憶が。

[57: 匿名さん]

上原は売れていないみたいですね。
あんな高い値段でここも来たらいくらバブルといえども買わないですよね・・・。

[58: 匿名さん]

この物件とは直接関係ないですが、初台よりの場所に三井が作ってますけど分譲ですかね？

渋谷区初台一丁目Ⅱ計画とかいう計画なのですが、知ってる方いましたら情報お願いします。

[59: 物件比較中さん]

どんな物件を期待しているのか、アンケートが来ました。
場所は、最寄り駅は上原、幡ヶ谷にも同程度の距離の物件でしたが。
このことではないのかな？

[60: 匿名さん]

やはり環境がいいですね。
第一種低層住居専用地域だけあって。都心では少ない立地と聞きました。
その分、値段もどうしても高めになるのかもしれませんね。
でも、どうせ暮らすなら環境のよいところに限りますね。
以前、住んでいたところは治安が悪くて怖かったです。

[61: 匿名さん]

ほどよく都心に近くて環境が良いとなると本当にこの辺しかないと思います。

[62: 匿名さん]

松濤のサンメゾンはいくらくらいかな・・

[63: 匿名さん]

外観のデザインは重厚感があり安っぽくなくて良いですね。
植栽の壁に張られた石だけが好みではありませんが、それ以外はいい感じです。
100平米のプランは、リビングに面する部屋の仕切りを開放すると広いスペースに・・・とかではなく
初めからリビングが広々していて気持ちが良さそうです。

[64: 匿名さん]

Ｅタイプのお部屋の洋室１、２にある、窓が気になります。
間取りをみてみると、開き戸？みたいになっていますが、
これは先にバルコニーがあって、勝手口みたいに人が出入りできるようになっているのでしょうか？
それとも窓の開け閉めが開き戸になっているだけなのでしょうか？
北側の外観がないので、よくわかりません。

[65: ご近所さん]

>>58

お隣のパークリュクス初台の第2弾かと。
どういう名前になるかは分からないけど。
第1弾はディンクス向け物件で、たぶん
その物件も同じようなコンセプトかと。

[66: 匿名さん]

初台ならここよりはだいぶ安くなると思いますが商業地ですし立地ではどうなんでしょうね
駅からは近いですが。
まあこことの共通点はOKが使えることくらいで、パークリュクス？なら購入層も被らないんじゃなかろうか

[67: 物件比較中さん]

間取りや立地はまずまず良いけど。
駅がだめですね。
坂道を降りて、薄暗い山手通りの下を潜り、
踏み切りを越してホームだけのような殺風景な駅。
良くなった上原の駅と違って高級感ゼロです。

[68: 匿名さん]

駅に高級感なんているかな？
代々木八幡のこじんまりした感じも嫌いではない。

しかし私は外観デザインがいまいちだと思います。

[69: 物件比較中さん]

駅ビルとその周辺が魅力的かどうかは、資産価値をはかる上で重要なファクターです。
さらに踏切の有無、公共施設等の場所いによって駅の裏表もあります。

[70: 物件比較中さん]

ここを買う人は資産価値よりも閑静なほうを好むと思う。

[71: 匿名さん]

私も同感です。
でも静かな割にはオーケーがあるので買い物がしやすかったり、
山手通りにでれば車の移動もしやすいし、便利さもあります。
駅までは近いっていうほどは近くはないですけれど。
普通に日常的に通勤通学は出来る距離かな。

[72: 物件比較中さん]

ここのオーケーって小規模だし寂れた感じですよ。

[73: 購入検討中さん]

ベトナム大使館もあまり綺麗じゃないし、
奥側にある小ぶりなマンションが人気がなくて
、閑静と言うよりは、寂れた感じですね。

[74: 購入検討中さん]

積水と地所のモデルルーム行っての感想。
上原２丁目のグランドメゾンと比べるとこちらはお買い得に感じました。

ざっと85平米以上でグランドメゾン上原が1億3000〜パークハウス元代々木が1億〜という感覚。
すこし広め、オプション含め高級感を出したければ上原では1億6000、元代々木では1億2~3000は必要という所。

私含め近所でも結構話題ですので、この程度の戸数だとどちらも住替え又は買増し需要ではけると思いました。

土地柄は分かり易い高級感では上原２丁目が断然上ですが、地元住民としては駅への出易さや、街並の落ち着きに大きな違いを感じない（ブランド品を買いたい訳ではない）のでどちらでも良いです。

逆に変に分かり易い石張りや立地、高価格は成金が集まり易く避けたいくらいです。
そういう意味で本物件は適当かなと思いました。
モデルルームの仕様を見ても昔ながらの堅実なイイ物感はやはり地所が上かな！？というのが実感です。
もちろんグランドメゾン上原は見栄えはしますし、上原２丁目自体は閑静でかなり好きな一帯ではありますが。。。

グランドメゾン上原は隣接するホーマットの２軒目立替えでは更に坪単価上がる予定との事なので、そういう意味では後から考えればお買い得かもしれません。

[75: 匿名さん]

ここは大凡、坪４００～のようですね。
上原のものよりも若干下というところでしょうか。
低層３階建てで、昨今の相場を鑑みると妥当なんでしょうかね。
新築はやはり高いですね。

[76: 購入検討中さん]

モデルルームはまだPH上原しか見ていないので
皆さまにお伺いしたいのですが、
PH元代々木、PH上原、GM上原の３つを比較したとき、
価格:GM上原>PH上原>PH元代々木
眺望、日照、道路条件:GM上原>PH元代々木>PH上原
となるようですが、
建物全体のグレード感や室内仕様はどういう並びになるでしょうか？

[77: 購入検討中さん]

近隣戸建てからの住替え又は買増し（100平米以上希望）のため、PH上原は立地面から検討対象外でしたので他の二つについて。

どちらもモデルルームはオプション満載仕様であるため、その比較でいうと、積水のは分かり易い豪華仕様。
一時的に住んだり、賃貸に出す場合は目を引きそうだが、すこしゴテゴテしく煩いので戸建てでわざわざしたい仕様ではない。良い意味でも悪い意味でも豪邸建築で有名なアーネストホーム的。
外観はおそらくGM松涛の1割減ぐらいのイメージにはなるんじゃないでしょうか。

一方地所の方は、適度に使い易く、目障りでない石の配置、壁紙の素材・グレードの選択がなされていて戸建て（上原周辺の平均程度）から移っても遜色ないかなという印象で、建築家の立てた豪邸というイメージ。ただオプションが多過ぎて、素のままだとどうかは疑問。
カセットエアコンがリビングだけなのはマイナス。

建物全体のグレード感：
豪華さを求めるなら積水GM上原が僅差で上か同等、、、
ただ地所のPH元代々木はそこそこ有名な建築家の設計ですし、過去に数多く手がけられたHP上のマンションが気に入る方ならばこちらの方が好みに合うかと思います。

室内仕様：
こちらはオプション次第なので、素のままでは違いは分かりませんが、サッシが広くとってあって少し広々した印象を持ったのはGM上原。PH元代々木と同じ広さでも価格が2~3000万（の一部は土地代の違いではあるでしょうが）高いので値段なりの違いという感じではあります。

PH元代々木はよくも悪くもパークハウスシリーズの（上位ではあるが、天井高など同建築家が建て、各戸にインテリアデザイナーが付いたPH瀬田のような最上位の仕様ではない感じ）域を出ていない。
ただ平置き駐車場があるのはPH元代々木だけなので、これは戸建て感覚で住むには必須なのでかなり＋評価。


投資用に買うならGM上原、住むならPH元代々木。
ただGM上原は割高ですので利回り等考えるとあまり食指はわかない。やはり共用部分等のグレードの高さ等では広尾ガーデンフォレストにはどちらも及ばないというのが正直な感想。
ただこちらは一戸建てエリアで、のびのび暮らせる利点は大きいので悩みどころだが、売る事を考えると広尾近辺のマンションの方がやはり無難かなと思ってしまう。

[78: 匿名さん]

平置き駐車場はいいですが100％ではないので、借りれない場合もあるわけですね。
低層で室内の面積が広いのがとてもいいと思います。
確かにマンションというよりは戸建て感覚。
個人的には外観デザインなどは落ち着いた感じで好きです。

[79: 購入検討中さん]

76です。77さんのご説明、具体例がありとても良く分かり、
仰ること、一つ一つ共感しながら読ませて頂きました。
投資視点からのご意見もまさに知りたかった部分でしたし
乱暴な質問の仕方だったにもかかわらず丁寧にご回答頂き
どうも有難うございました。

ところでPH上原は立地面から検討対象外となさったとのことでしたが、
仰る「立地面」というのは、77さんにとっての生活上の利便性としての立地を意味するのか、
物件近隣の環境のことなのか、お教え頂けるでしょうか？

[80: 購入検討中さん]

取り留めも無く長々と書き連ねてしまいましたが、少しでも参考になれば幸いです。

駐車場についてですが、広い部屋の購入者から優先的に希望割当をしていくとの話だった（聞き間違っていたらすいません）ので、100平米以上を希望する場合には大方確保できるかと思います。

＞PH上原は立地面から検討対象外となさったとのことでしたが、 仰る「立地面」というのは、77さんにとっての生活上の利便性としての立地を意味するのか、 物件近隣の環境のことなのか、、、

近隣環境を考慮した結果、PH上原は即検討対象から外れました。
ご存知のように、PH上原は南南西の一番長く道路に面した側が東大裏の準幹線道路（を一本中に入っただけ）です。
このように前面に7,8階建ての中高層マンションがせりたっている立地では、低層の戸建てエリアという上原の雰囲気は望めないと判断し検討から外しました。

元々部屋からの眺望や近隣の雰囲気を一番に重視して探しているので、中高層のマンションが目に入る立地の場合、逆に眺望を確保するために低層でないタイプのマンションを検討しています。広尾ガーデンフォレストのような。

ただプチバブルでも起きない限り、その高単価から売却時の少なからぬ値下がり損が予想されますので戸建感覚のマンションというのも割高で（それなりの価値はあるのでしょうが）難しいなと感じます。

もっともっとファミリーユースのお手頃なマンションか中古の方が、投資目的でも実際の利用でも合理的かなと考えています。

但し上原近隣で考えた場合、GM上原もPH元代々木も低層住居地域の中枢で、どんぴしゃの立地なことは確かで、50年以上住んでいてもうこれ以上の場所はほぼ出てこないだろうと言えるのが悩みどころです。

[81: 購入検討中さん]

76(=79)です。
再度のご丁寧なご回答、有難うございます。

PH上原はせっかくの一種住専がまったく効いていない立地で勿体ない、の一言です。
私共はこちらにあまり土地勘がないので、
エリアに住む方々がPH上原周辺のあの環境をどう感じていらっしゃるのか
(ああいったエリアも含めて"上原2丁目"なのか、あそこは"上原２丁目"という
のとは違うよ、なのか)を伺いたく、質問させていただきましたが
頂いたご回答からその解がなんとなく伝わって参りました。

我が家は単純に居住用としての住まいを探しておりますので
資産性はさておきスペースとして自分たちが気に入ってさえいれば
それで良いのだとは思いますが、同じ高値掴みならば山手線内側のほうが
良いのではないだろうかという気持ちが払しょくできずにおりましたので
仰ること、大変良くわかりました。

元代々木という土地の雰囲気もこちらの建物の雰囲気も気に入っておりますだけに
悩みます。

地権者を含むコンパクトマンションの管理組合がゆくゆくどんな風に機能していくのか
というところも気になるところなので、登録開始までにじっくり考えたいと
思います。

[82: 購入検討中さん]

>No.81
× コンパクトマンション
○ 小規模マンション
でした。

[83: 匿名さん]

まだ事前相談会の段階。その段階から皆さんが真剣に検討されていて熱意が伝わってきます。
地権者さんが1/6を占めるコンパクトマンションてどのようになっていくのかが想像つきにくいのですよね。
地権者さんは地権者さんの独特の要望や悩みはあるかもしれないですが、
基本は屋根を共にする以上、他の住民とはベクトルにそう違いはないのではないかと思われます。
大きな問題や派閥にはなりにくいのではないかと楽観視してしまいます。

[84: 購入検討中さん]

パークハウス元代々木の近くにはシティテラス代々木公園というマンションもありますが、値段は大きく違うものでしょうか？

地価だけを比較するシティテラス代々木公園がある代々木5丁目方が高いですね。でも山手通り沿いにシティテラス建っているので、その点くらいですかね。

[85: 匿名さん]

シティテラスとここは比べられないかと。
代々木五丁目と言っても山手通り沿いですし、坪単価的にもどうみてもこちらが高いでしょう。
シティテラスはコンパクトですからね。

代々木五丁目で高いのは、大使館通りですよね。
あの通りはもう新築は出来ないと思いますが。

[86: 物件比較中さん]

西向きのお部屋は大使館とかなりお見合いになりますね、、
こちら側に全面ベランダで大使館というより団地のような外観、、気になります

[87: 物件比較中さん]

>団地のような外観

え？団地のよう、でしょうか？？？
広尾の隣りにあるのが団地の典型イメージでしたが。

[88: 匿名さん]

大使館の東側とお見合いになるのですかね？
人の視線など気になりそうですか？
大使館というのは夜はどうなのでしょう。

西側のベランダ側は西日も気になるかなと思うのですがどうでしょう？
同じ西向きでもバルコニーが狭いタイプと普通の広さのタイプがありますね。
どちらのタイプが外の景色を気にせずにすむでしょうね。

[89: 匿名さん]

現地確認しましたが、西側は確かに団地ほどひどくはありませんが大使館のベランダ全てがこちら向きですね。
洗濯物ビューで完全にお見合いです。ただ高さはあちらの方がありますので部屋の中まで覗かれる感じではないかと
西日もやはり大使館が高さがあるので1番強い時間帯はブロックされそうで、多分あまり気にしなくても良さそうです。
ただ最上階はもっと見合うし、西日も届くのかな、、、
かなりネガポイントではありますがその分、他の部屋よりだいぶ安くなってるのでまぁ考えようですよね、、

バルコニーは広いタイプの方が気にならないでしょうね。狭いタイプは部屋が直接お見合いになりますから

[90: 匿名さん]

お見合いは嫌ですね。
過去、それでマンションを止めた事があります。
毎日のことだと思うと相当のストレスになると思いました。
常にカーテンを引いてないと部屋の中も見えてしまう状態で、夏場は厳しいと判断。
このマンションだったら、バルコニーが狭いタイプはNGだわ。

[91: 物件比較中さん]

確かに西側はないな
資金的に南側の中上階買えればいいんですが
ただいい部屋はほとんど地権者の方々が入られてるんですよね
あと南側の玄関お見合いの作りとか吹き抜けもプライバシーの面で気になります。

[92: 匿名さん]

今一軒家に住んでるけど普通戸建ならお見合いです。

また、お見合いでなくても前面南道路で南面ガラスの間取りなら通りからの視線を
意識してやはりカーテン。

理解されないかも知れませんが、一種低層地域に住むってそういうこと。

こういう立地の物件で外からの視線を気にするなら最上階がいいのかも。

少しは抑えられるかな。

そもそもタワーでも買った方がいいと思うけどね。

[93: 物件比較中さん]

ベトナム大使館は一般的な大使館のイメージとは
ほど遠く、奥の隣接マンション等の周辺は、
決して高級感のある場合ではありません。
駅までは坂道を降りて、
薄暗い山の手通りの高架下に入り、
開かずの踏切を越えなくてはいけない。
駅までの距離（時間）よりも、
その道程に全く高級感が無い。

[94: 匿名]

山手通りから階段を降りて行く方法もあります。そうしたら薄暗い道は通らずに駅に行けます。踏み切りも渡らないですし。

もうほとんど売れてしまったようですね。

[95: 申込予定さん]

まぁ高級感ていうよりは立地と値段と仕様が総合的にバランスが取れてるのではないでしょうか。
それがこの値段のマンションが第一期でほぼ売れる理由だと思いました。
さすがに大山町とかと比べると高級感は確かにありませんがあちらは値段がおそらく…ｗ

[96: 匿名さん]

大山町、良さそうですね。

[97: 周辺住民さん]

大山町は住所ころ大山町ですが、けっこう３つの駅の中間で陸の孤島だと思います。

[98: 周辺住民さん]

大山町は駅から遠いし斎場も近いよね。

[99: 匿名 [男性 40代]]

大山町は遠いですが、良い雰囲気の住宅街ですよね。住んでいる方もある程度の所得以上の方が多いイメージがあります。