ザ・パークハウス元代々木町

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-motoyoyogi/

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区元代々木町51－1
交通：小田急線代々木八幡駅徒歩6分、千代田線代々木公園駅徒歩7分、代々木上原駅徒歩9分
総戸数：24戸（事業協力者住戸4戸含む）
間取り：1LDK～3LDK、42.77m2～100.05m2
入居：2015年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東急建設

[66: 匿名さん]

初台ならここよりはだいぶ安くなると思いますが商業地ですし立地ではどうなんでしょうね
駅からは近いですが。
まあこことの共通点はOKが使えることくらいで、パークリュクス？なら購入層も被らないんじゃなかろうか

[67: 物件比較中さん]

間取りや立地はまずまず良いけど。
駅がだめですね。
坂道を降りて、薄暗い山手通りの下を潜り、
踏み切りを越してホームだけのような殺風景な駅。
良くなった上原の駅と違って高級感ゼロです。

[68: 匿名さん]

駅に高級感なんているかな？
代々木八幡のこじんまりした感じも嫌いではない。

しかし私は外観デザインがいまいちだと思います。

[69: 物件比較中さん]

駅ビルとその周辺が魅力的かどうかは、資産価値をはかる上で重要なファクターです。
さらに踏切の有無、公共施設等の場所いによって駅の裏表もあります。

[70: 物件比較中さん]

ここを買う人は資産価値よりも閑静なほうを好むと思う。

[71: 匿名さん]

私も同感です。
でも静かな割にはオーケーがあるので買い物がしやすかったり、
山手通りにでれば車の移動もしやすいし、便利さもあります。
駅までは近いっていうほどは近くはないですけれど。
普通に日常的に通勤通学は出来る距離かな。

[72: 物件比較中さん]

ここのオーケーって小規模だし寂れた感じですよ。

[73: 購入検討中さん]

ベトナム大使館もあまり綺麗じゃないし、
奥側にある小ぶりなマンションが人気がなくて
、閑静と言うよりは、寂れた感じですね。

[74: 購入検討中さん]

積水と地所のモデルルーム行っての感想。
上原２丁目のグランドメゾンと比べるとこちらはお買い得に感じました。

ざっと85平米以上でグランドメゾン上原が1億3000〜パークハウス元代々木が1億〜という感覚。
すこし広め、オプション含め高級感を出したければ上原では1億6000、元代々木では1億2~3000は必要という所。

私含め近所でも結構話題ですので、この程度の戸数だとどちらも住替え又は買増し需要ではけると思いました。

土地柄は分かり易い高級感では上原２丁目が断然上ですが、地元住民としては駅への出易さや、街並の落ち着きに大きな違いを感じない（ブランド品を買いたい訳ではない）のでどちらでも良いです。

逆に変に分かり易い石張りや立地、高価格は成金が集まり易く避けたいくらいです。
そういう意味で本物件は適当かなと思いました。
モデルルームの仕様を見ても昔ながらの堅実なイイ物感はやはり地所が上かな！？というのが実感です。
もちろんグランドメゾン上原は見栄えはしますし、上原２丁目自体は閑静でかなり好きな一帯ではありますが。。。

グランドメゾン上原は隣接するホーマットの２軒目立替えでは更に坪単価上がる予定との事なので、そういう意味では後から考えればお買い得かもしれません。

[75: 匿名さん]

ここは大凡、坪４００～のようですね。
上原のものよりも若干下というところでしょうか。
低層３階建てで、昨今の相場を鑑みると妥当なんでしょうかね。
新築はやはり高いですね。

[76: 購入検討中さん]

モデルルームはまだPH上原しか見ていないので
皆さまにお伺いしたいのですが、
PH元代々木、PH上原、GM上原の３つを比較したとき、
価格:GM上原>PH上原>PH元代々木
眺望、日照、道路条件:GM上原>PH元代々木>PH上原
となるようですが、
建物全体のグレード感や室内仕様はどういう並びになるでしょうか？

[77: 購入検討中さん]

近隣戸建てからの住替え又は買増し（100平米以上希望）のため、PH上原は立地面から検討対象外でしたので他の二つについて。

どちらもモデルルームはオプション満載仕様であるため、その比較でいうと、積水のは分かり易い豪華仕様。
一時的に住んだり、賃貸に出す場合は目を引きそうだが、すこしゴテゴテしく煩いので戸建てでわざわざしたい仕様ではない。良い意味でも悪い意味でも豪邸建築で有名なアーネストホーム的。
外観はおそらくGM松涛の1割減ぐらいのイメージにはなるんじゃないでしょうか。

一方地所の方は、適度に使い易く、目障りでない石の配置、壁紙の素材・グレードの選択がなされていて戸建て（上原周辺の平均程度）から移っても遜色ないかなという印象で、建築家の立てた豪邸というイメージ。ただオプションが多過ぎて、素のままだとどうかは疑問。
カセットエアコンがリビングだけなのはマイナス。

建物全体のグレード感：
豪華さを求めるなら積水GM上原が僅差で上か同等、、、
ただ地所のPH元代々木はそこそこ有名な建築家の設計ですし、過去に数多く手がけられたHP上のマンションが気に入る方ならばこちらの方が好みに合うかと思います。

室内仕様：
こちらはオプション次第なので、素のままでは違いは分かりませんが、サッシが広くとってあって少し広々した印象を持ったのはGM上原。PH元代々木と同じ広さでも価格が2~3000万（の一部は土地代の違いではあるでしょうが）高いので値段なりの違いという感じではあります。

PH元代々木はよくも悪くもパークハウスシリーズの（上位ではあるが、天井高など同建築家が建て、各戸にインテリアデザイナーが付いたPH瀬田のような最上位の仕様ではない感じ）域を出ていない。
ただ平置き駐車場があるのはPH元代々木だけなので、これは戸建て感覚で住むには必須なのでかなり＋評価。


投資用に買うならGM上原、住むならPH元代々木。
ただGM上原は割高ですので利回り等考えるとあまり食指はわかない。やはり共用部分等のグレードの高さ等では広尾ガーデンフォレストにはどちらも及ばないというのが正直な感想。
ただこちらは一戸建てエリアで、のびのび暮らせる利点は大きいので悩みどころだが、売る事を考えると広尾近辺のマンションの方がやはり無難かなと思ってしまう。

[78: 匿名さん]

平置き駐車場はいいですが100％ではないので、借りれない場合もあるわけですね。
低層で室内の面積が広いのがとてもいいと思います。
確かにマンションというよりは戸建て感覚。
個人的には外観デザインなどは落ち着いた感じで好きです。

[79: 購入検討中さん]

76です。77さんのご説明、具体例がありとても良く分かり、
仰ること、一つ一つ共感しながら読ませて頂きました。
投資視点からのご意見もまさに知りたかった部分でしたし
乱暴な質問の仕方だったにもかかわらず丁寧にご回答頂き
どうも有難うございました。

ところでPH上原は立地面から検討対象外となさったとのことでしたが、
仰る「立地面」というのは、77さんにとっての生活上の利便性としての立地を意味するのか、
物件近隣の環境のことなのか、お教え頂けるでしょうか？

[80: 購入検討中さん]

取り留めも無く長々と書き連ねてしまいましたが、少しでも参考になれば幸いです。

駐車場についてですが、広い部屋の購入者から優先的に希望割当をしていくとの話だった（聞き間違っていたらすいません）ので、100平米以上を希望する場合には大方確保できるかと思います。

＞PH上原は立地面から検討対象外となさったとのことでしたが、 仰る「立地面」というのは、77さんにとっての生活上の利便性としての立地を意味するのか、 物件近隣の環境のことなのか、、、

近隣環境を考慮した結果、PH上原は即検討対象から外れました。
ご存知のように、PH上原は南南西の一番長く道路に面した側が東大裏の準幹線道路（を一本中に入っただけ）です。
このように前面に7,8階建ての中高層マンションがせりたっている立地では、低層の戸建てエリアという上原の雰囲気は望めないと判断し検討から外しました。

元々部屋からの眺望や近隣の雰囲気を一番に重視して探しているので、中高層のマンションが目に入る立地の場合、逆に眺望を確保するために低層でないタイプのマンションを検討しています。広尾ガーデンフォレストのような。

ただプチバブルでも起きない限り、その高単価から売却時の少なからぬ値下がり損が予想されますので戸建感覚のマンションというのも割高で（それなりの価値はあるのでしょうが）難しいなと感じます。

もっともっとファミリーユースのお手頃なマンションか中古の方が、投資目的でも実際の利用でも合理的かなと考えています。

但し上原近隣で考えた場合、GM上原もPH元代々木も低層住居地域の中枢で、どんぴしゃの立地なことは確かで、50年以上住んでいてもうこれ以上の場所はほぼ出てこないだろうと言えるのが悩みどころです。

[81: 購入検討中さん]

76(=79)です。
再度のご丁寧なご回答、有難うございます。

PH上原はせっかくの一種住専がまったく効いていない立地で勿体ない、の一言です。
私共はこちらにあまり土地勘がないので、
エリアに住む方々がPH上原周辺のあの環境をどう感じていらっしゃるのか
(ああいったエリアも含めて"上原2丁目"なのか、あそこは"上原２丁目"という
のとは違うよ、なのか)を伺いたく、質問させていただきましたが
頂いたご回答からその解がなんとなく伝わって参りました。

我が家は単純に居住用としての住まいを探しておりますので
資産性はさておきスペースとして自分たちが気に入ってさえいれば
それで良いのだとは思いますが、同じ高値掴みならば山手線内側のほうが
良いのではないだろうかという気持ちが払しょくできずにおりましたので
仰ること、大変良くわかりました。

元代々木という土地の雰囲気もこちらの建物の雰囲気も気に入っておりますだけに
悩みます。

地権者を含むコンパクトマンションの管理組合がゆくゆくどんな風に機能していくのか
というところも気になるところなので、登録開始までにじっくり考えたいと
思います。

[82: 購入検討中さん]

>No.81
× コンパクトマンション
○ 小規模マンション
でした。

[83: 匿名さん]

まだ事前相談会の段階。その段階から皆さんが真剣に検討されていて熱意が伝わってきます。
地権者さんが1/6を占めるコンパクトマンションてどのようになっていくのかが想像つきにくいのですよね。
地権者さんは地権者さんの独特の要望や悩みはあるかもしれないですが、
基本は屋根を共にする以上、他の住民とはベクトルにそう違いはないのではないかと思われます。
大きな問題や派閥にはなりにくいのではないかと楽観視してしまいます。

[84: 購入検討中さん]

パークハウス元代々木の近くにはシティテラス代々木公園というマンションもありますが、値段は大きく違うものでしょうか？

地価だけを比較するシティテラス代々木公園がある代々木5丁目方が高いですね。でも山手通り沿いにシティテラス建っているので、その点くらいですかね。

[85: 匿名さん]

シティテラスとここは比べられないかと。
代々木五丁目と言っても山手通り沿いですし、坪単価的にもどうみてもこちらが高いでしょう。
シティテラスはコンパクトですからね。

代々木五丁目で高いのは、大使館通りですよね。
あの通りはもう新築は出来ないと思いますが。