地階住戸について

[購入検討中さん]

検討しているマンションに地階住戸があります。
１階となっていますが、実際は３Ｍの擁壁に囲まれた地階です。
ドライエリア・バルコニーで擁壁から窓までは
４Ｍあります。

価格が格安なのでそこを希望しようかと思っていますが
やはり不健康すぎますか？
営業さんも直射日光は当たらず、反射による光になると
言っていました。

ただ、庭先４Ｍを自由に使えるのも魅力だと思っていますが
みなさんなら購入を検討しますか？

[21: 匿名さん]

なるほど。賃貸にだした場合の家賃からしても、資産価値の観点でも地下はＮＧ
だな。今回のケースは価格差５００万だし。わざわざ採光、湿気面のリスク取る
とる必要もない金額差だね。

[22: 匿名さん]

>>21
それを判断するのはあなたではないね。

片側が、地下ではないことは、現在の換気システムであれば
湿気の心配は少ないでしょう

ただ、１９さんの意見は、必ずしも万人向けでは無い気がします
コンクリートの中と、森林公園が横にあるのとは、条件が違います。

リビングは、家族が集ううえでは重要ですね。
閉そく感がどの程度か気になります。・・・角部屋ですが
森林公園とありますので、やはり、いろいろなものが落ちてくる
気はします。

今回の条件は、プライバシーの問題では良いかもしれません。
家族全員が、良いと感じれればよいのですが

[23: 匿名さん]

>片側が、地下ではないことは、現在の換気システムであれば
>湿気の心配は少ないでしょう

個人的に地下居室って嫌いではないんだけど「湿気」に関しては
ホントに注意した方がいいと思う。
ドライエリアってのは法令クリアの必要条件に過ぎない、くらいに考えて
おいた方がいいんじゃないかな。
標準レベルの換気装置は、決して「除湿」を前提にしたものではないし
地下居室で本当に心配なのは外気側の壁面がどうなっているかではなく
地中に面している側の壁がどう施工されているかという事だ。
二重壁で排水措置がとられているのか、一重壁で躯体防水されているのか。
躯体打設後の乾燥期間と、仕上施工中のオープンタイムが十分とられたのか。
購入時に確認するのは難しいことばかりだけど、重要だと思う。
逆に言えば、そういう意味でもリスクはあるって事かと。

[24: 匿名さん]

横浜に良くある崖下マンションなら、片側が抜けているため、湿度もこもりにくいし、水も流れてこないが、平坦な土地にある場合は湿度がこもるだけでなく、大雨の際の雨水集水ピットですね。

排水ポンプも、想定以上の雨が降った場合は役立たず。
（何度台風や地震の際に、想定を超えるという言葉を聞いた事か。）
大雨になったらいちいち避難って所に、住みたいかどうかという事。

[25: 匿名さん]

>>22
＞それを判断するのはあなたではないね
何をばかなこと言ってんだか。これは、お前に返してやる。
＞片側が、地下ではないことは、現在の換気システムであれば
湿気の心配は少ないでしょう
そんなこと保証できるのか？勝手な推測でいいかげんなこと書くな。対象の
マンションがどうなってるかもしらないくせに。全ての条件を含めて最終的に
判断するのはスレ主で、お前じゃねえ。
俺は永く住むなら、５００万差はさほど大きくないと自分の考えを書いたまで。
お前にとやかく言われる筋合いはない。お前も地下室の住人か？

[26: 物件比較中さん]

みなさんありがとうございます。

マンションは４棟が　　■
　　　　　　　　　　■　■
　　　　　　　　　　　■　　のかたちに並んでいて
地階の南西角です。
そのマンションの敷地で南西部分に縦横４戸ずつ程度
地下住戸があります。
玄関は中央の中庭向きにあり、高低差はありません。
なので、南西側がもともとは山になっていて
造成して地下になったかたちだと思います。

地下でも物件によっては真っ暗ではないんですね。
23さんの詳しいアドバイスありがとうございます。
調べてみます。

雨水貯蔵は向かいの棟の地下にあるようですが・・・
やっぱり不安はぬぐえないですね。

こんな物件珍しいですかね(汗)

[27: 物件比較中さん]

↑図がずれてました。

　　　　■
　　　■　■
　　　　■　　　です。

[28: 23]

>>26
あまり無責任な事は言えないので、あくまで私見としてだが・・・

前出の通り湿気による被害には要注意だけど、「冠水」まで
懸念するのは少々いき過ぎかもしれない。
地階住戸が水没してしまうほどの事態ともなれば、それはもはや
その住戸だけの問題ではないからね。
参考のために、そのマンションの地下（検討中の住戸と同じ階）に
共用部分として何が配置されているかを確認してみるのも良いことだ。
ドライエリアが有ろうが無かろうが、地下にフロアを持つ建物は
雨水処理には細心の注意を払って計画されている。
そういう前提で考えなければ、地下住戸はおろか他の住戸だって
購入には値しないという事になってしまうよ。

「向かいの棟の地下にある」とおっしゃっているのは
「雨水貯留槽」と呼ばれるものだと思われる。
これは建物の各部分や敷地内に落ちてきた雨水を一時的に
貯めておくためのものだ。
貯まった水はポンプアップによって安定的に放流されるから
下水本管への負荷も軽減される、という仕組み。
おそらく検討中の住戸のテラスに落ちた雨水も、排水管によって
この貯留槽に繋がっていると思われる。
この住戸が冠水するとすれば、雨水貯留槽とそこに繋がる配管、
もしくは下水本管へ放流するためのポンプがキャパを超えてしまう時だ。
そこは設備計画上、きちんと計算されている・・・と捉えるか
可能性は可能性として重視するか。
購入者としてはそこを判断するしかないね。

まぁ、「湿気」と「水害」は分けて考えましょう。
発生頻度からして全然違うのだから。
価格差が懸念に見合ったものかどうかは正直誰にもわからない筈。
私は売却前提でマンションを買った事がないから何とも言えないけど
前回も書いたように、地下居室に独特の魅力があるのは事実だと思う。

[29: 物件比較中さん]

同じ階には玄関もロビーもあります。
というのも、同じフロアでも北西側は地階ではなく普通の１階です。
ちなみに希望の部屋は南西角部屋ではなく、
西南角部屋でした。
リビングは西向きです。

北側の３戸隣で、擁壁は１Ｍ以下になり、４戸となりで完全に地上です。
南側の棟も同じような構造です。

湿気は除湿機では対応できない程度出るでしょうか。


営業さんからは抽選になるだろうと言われているのですが・・・
価格が安い分、人気があるのかと思っていました。
このスレを参考にして
抽選に応募しようという思いが強くなっています。

[30: 匿名さん]

スレ主が言ってるのは、地下室住戸ではない。変則のメゾネットみたいなもの。
真の地下室住戸とは、まんま玄関からリビングまでフラットにＢ１にある住戸。
よってこの物件はさほど心配ないんじゃないの。しかしみんな地下室住戸として
話し展開してたぞ、ホント人騒がせな。
しかしマンション立地としてはかなりむりやり感があるようだが、湿気より地盤
の方が問題ありそうだが。

[31: 匿名さん]

マンション自体の地盤は掘り下げてるんだろうから問題無いのでは。
それより「崖崩れ」の方が問題になりそう。

[32: 28]

>>30
スレ主さんが間違えているとすれば「地階」という表現だ。
最初の記述で、検討中の住戸は１階住戸ではあるけれど
「実際には３ｍの擁壁に囲まれている」と書かれている。
見た目では地盤面より低いレベルにある事から「地階」だと
表現したのだろうが、建物全体でみれば擁壁に囲われて
いる部分は南西側の一部なのだから、自然に考えれば
玄関が位置する北側は普通に「１階」であり
それと同一レベルにある住戸専有部も、建築基準法上は
あくまで１階なのだという事になる。
「メゾネット」とは、住戸内が複数層に分かれているものを
指す言葉だが、スレ主さんの記述をみる限り、そういった
構造になっている事は書かれていないので本件は該当しない。
（そもそも「変則」メゾネットとはどういう形状？）

地盤の良し悪しに関しても、スレ主さんの記述の中には
それを判断する材料は何ひとつない。
南西から北東に傾斜していた土地を、南西側を切り土
北東側を盛り土して造成した土地だ、という事ならば
地盤に関する懸念はあるかも知れない。
しかしそれも確認しなければ判らない事だ。

いずれにしても、検討住戸は物理的に「地下住戸」としての
環境に置かれていると捉えるべきだ。
湿気に関してはやはり要注意だと思うよ。

[33: 物件比較中さん]

すみません。
あまり知識がなく、物件概要には『１階層』と書いてあります。
確かに、完全に地下ではないですね。

リビングの窓側が地下って感じです。

どうやら『半地下』で検索すれば幾つかスレがあったようです。
確かに崖崩れは怖いですね。
おそらく、同棟北側はフラットなので南西側を掘り下げてある
んだと思います。

湿気はそれほどでもないでしょうか。
だんだん光が見えてきました。
おそらく抽選に参加することになりそうです。

[34: 匿名さん]

西側リビングの地下住戸にすんでいます。

擁壁の高さは３ｍほどあり
窓から擁壁までの距離は４〜６ｍあります。（変形型のため）

日当たりは１２時少し前からドライエリアに日が差し込み
白いタイルに反射してやわらかい光が部屋に入ります。
３時頃からしだいに窓近くまで直射日光が当ってきて
夕方ごろには部屋内まで直射日光が入ってきます。
私の好みは直射日光よりも反射して入ってくる
やわらかい光の方が落ち着けるためすきです（あくまでも好みですが）

リビングの窓は天井まであるハイサッシなので地下住戸でも
部屋内まで直射日光が入るのだと思いまので
この点も確認されてはいかがですか。

湿気に関しては気になったことはありません。
１週間ほど留守にした際もとくに感じませんでした。
24時間換気があるからかもしれませんが
窓を開ければ風がよく通りますし
エアコンも午後から夕方までしか使わなくても平気なくらいです。

カビも生えてきませんし匂いもありませんよ。
風通しがよいからかもしれませんので
この点も確認されてはいかがですか。

除湿機はとくにありませんがエアコンを使っているときに
除湿されているくらいです。

我が家にとっては
1.値段が安い
2.35ｍ2くらいあるドライエリアが魅力的
3.下階に住戸がないので他階に比べれば音の配慮が少ない
が購入した理由です。

購入する際に確認したことは
1.ハザードマップで過去に浸水がなかったか確認
2.実際に現地を確認して岡の上で他より高い場所であったこと
3.廻りの建物を確認して採光に邪魔になるものがないこと
4.地下ピットがあること
5.模型や図面で設計担当に採光や通風を確認
です。

実際に購入をかんがえるまで地下住戸など
考えもしませんでしたが
我が家には皆さんが言うデメリットよりも
メリットの方が多くあり購入しました。

スレ主さんの参考になればと思い書き込みします。

[35: 匿名さん]

>>32
登記上
地下になりませんか？

[36: 匿名さん]

登記上は地下になるはずです。
販売会社のパンフレットでは、１階と表現され、エレベーターのボタンも１Ｆとなるでしょうけどね。

パンフレットでは１５階建と書いてあり、登記簿的には地上１４階、地下１階と表現されるような建物でしょう。

[37: 匿名さん]

>>32
玄関が地上でリビングが地下という情報から、室内に階段がある住戸と想像した
まで。イメージしたのは、昔のクロスメゾネットだが。

[38: 匿名さん]

パークハウス代沢プレイス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/18-67

西向きの地下室は、ベランダの先が狭くなるようですね。

[39: 匿名さん]

「地下室マンション」というキーワードに脊髄反射する人が必ず現れるなぁ・・・。
勉強不足だね。

[40: 物件比較中さん]

スレ主です。

検討している住戸はメゾネットではありません。
周りの土地が傾斜しているためか、中庭側は地上です。

３４さんと全く同じような造りの部屋です。
とても参考になります！！ありがとうございました！


ハザードマップを確認してみます。
物件自体は丘の上なのでおそらく浸水は心配ないと思います。

住んでみたい気持ちが強くなってきました！

[41: 購入検討中さん]

冠水、湿気の問題以外に保安上の問題はどうでしょうか？。お宅周囲は容易に入り込める様になっていませんか？。私は、予算上最近２階を購入しました。私の購入した物件はこのドライエリアの存在で２階よりも1階が価格が高くなってました。正直申し上げて、1階がいわゆる地階と言われる様な作りの場合は２階も３階も日当りがあまり良く無いのだと思います。そして、カーテンもあまり開けられないと、、、つまり閉塞感に関しては同じだと思うのですね。

　坂に立つのであれば、物件が坂の途中であればまだ許容範囲かと、それより私だったら1階のバルコニーに泥棒さんが入り込めそうかを検討します。

[42: 匿名さん]

地下室マンションは
横浜に多いね

[43: 匿名さん]

最近どーなのと思うのは、横浜に多い崖下住戸より、ほんとの地下室の方。
横浜タイプなんて甘いよ。ちゃんと日が入るだろ。崖にそって建ってるだけで。

[44: 物件比較中さん]

防犯上は、敷地内にセキュリティがついているので大丈夫かと
思っていました。
その辺も考えてみなければなりませんね。

ただ、周りより低くなっているので
同じ高さの部屋よりは安全かと思います。

[45: 匿名さん]

同じ高さの部屋に比べれば周りから低くなっている部屋の方が防犯上は問題があると思いますよ。
立地にもよりますけど低くなっていることで死角が増えますから。


戸建も多数あるという一般住宅地の中のマンションなら、
１階の防犯は一般住宅に比べれば格段にいいはずです。
そういう意味では１階であることは防犯上のデメリットはありません。

地階も上記と同様ですが、低くなっていることによる死角増、侵入のしやすさをどうクリアするかはきちんとチェックしたほうがいいと思います。
同じ高さの部屋よりは安全というのはむしろ逆です。

[46: 匿名さん]

住宅なんて一長一短だよ・・・。
本人が気に入るかどうかが全てじゃないの？

[47: 匿名さん]

＞１階の防犯は一般住宅に比べれば格段にいいはずです。

一般の住宅より格段に良いのは当然全く同意見です。一般にマンションを購入する目的の一つは防犯性が一戸建てより良いからです。地階住戸が同じMSの他の階に比較して防犯上問題無いか？を相談されていると考えるべきと思います。そのような意味ではスレ主様の部屋の周囲の環境は十分検討する必要があると思います。

[48: 匿名さん]

http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

[49: 購入検討中さん]

１段低くなってるんだよ？
しかも３ｍなんて結構絶妙じゃない？
入りやすいは外からは怪しまれないわ。。。
普通のマンションも１階より２階の方が入りやすいと聞きました。
通行人や他の住人に見られる１階よりも・・・と言う事で。
いまやセキュリティは標準装備の時代ですからね〜、それだけで安心とはなかなかいかないような。

[50: 物件比較中さん]

逆に危ないですかね(汗)
現地で確認してみます。
確かにのぞき込まないと周りからは見えないと思います。

周りは一戸建ての住宅街です。

[51: 匿名さん]

英国などでは、半地下物件が結構多いですが、それは、湿気の少ない気候故のこと。

日本は高温多湿で、半地下でも湿気の問題は避けようがない。まして地下まるまる住戸だったりすると、壁面一帯に黴が生えても何ら不思議ではない。

ドライエリアや除湿機程度で　解決可能な問題ではない。結論として、日本のような高温多湿気候地域において、半地下や地下住戸を自家用で購入することはお勧めできません。せいぜい賃貸物件としての投資用どまりでしょう。これ、不動産のプロの間では常識です。

[52: 購入検討中さん]

最近第１種低層に１Ｆとして地下室マンションが多いが、いくら２Ｆ(地上)より
安いからといってよく選ぶよな。まともに日が入らない部屋がないなんて、
住居としては考えられない。テラスからの反射が入るとか反論きそうだけど。
投資用の部屋だよ、賃貸のさ。大体、ちょっと前ならこの地下部分はメゾネット
タイプにしてプレミアム住戸にすることがままあったが、まさか地下だけで
販売住戸にするなんて、世の中せちがらくなったな。