★★★パークシティ豊洲はどうですか？part2★★★

[匿名さん]

銀座から直線距離約３キロの豊洲に誕生する大規模プロジェクト！
海に面した立地に大規模商業施設との複合開発！
５２階・３２階建ての超高層タワーマンション！


前スレ Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41108/

[82: 匿名さん]

>>81

豊洲の相場はご存知ですか？
勝どきもそうですが、やはりその場所の相場を知った上で価格をご評価されるべきです。

今までは、豊洲＜勝どき　の相場形成でした。これに再開発分の上乗せが、どこまで許せるか
ということになると思いますよ。
基本的には74さんの相場通りですね。

[83: 匿名さん]

82さま、ありがとうございます。81です。

最近マンション購入を考え始めた素人にはなかなか相場というものがつかみにくくて…。
中古価格で比較するのがせいぜいでしたが、特に勝どきは本当に古い物件と最近のタワーしかないですから、
よく分からなかったというのが本当のところです。

いずれにしても、おかげさまで安心できました。引き続きよく考えてみます。

[84: 匿名さん]

中層階で坪２００万程度って本当でしょうか？
もしその値段だったら必ず購入したいです。
今年からマンション購入を検討し始めて、湾岸、城西を中心に様々な物件を見ました。
どうしても希望通りの物件が見つからず最近は諦めていましたが、PCTには期待しています。
お願いしますよ、三井さん^^
せめて中層階210万以下くらいで。

[85: 匿名さん]

>>84
それだけ間取りでこだわりのある人が、間取りも見ずに
「もしその値段だったら必ず購入したいです。」だって。

相変わらず、地元住民の成りすましが多くて嫌になる。

[86: 匿名さん]

８２
　　もしかして、あなたはPCTの価格決定権をお持ちの方ですか？
　　私は客観的に豊洲相場を考えて、海側であれば２００万以下という価格は、まずないと思うな！

[87: 匿名さん]

200万なら文句なしに買いでしょう。　ないと思うけどな。

[88: 匿名さん]

>>85
確かに「必ず」というのは言いすぎでしたね。でもそれくらい期待は大きいのは本当なんですが。
それとなんだか勘違いされてるようですが、私は今中央線沿線に住んでいます。
間取りに大きなこだわりがあるというよりは、街の利便性、建物の仕様を重視しています。

[89: 匿名さん]

もう、坪単価の話はいいよ。
気持ち悪いくらいに高値を望んでいる地元住民がいるのが良く分ったよ。
「海側であれば２００万以下という価格は、まずないと思うな！」
なにをそんなに力を入れているのかよくわからん。
高値で諦めるならまだしも、こんな感じの高値を望んでいる人が多いのはおかしすぎ。

[90: 匿名さん]

今時、坪２００万ていう価格は高値ですか？
率直にそう思います。

[91: 匿名さん]

８６は８２，７４に対するコメントでは？

[92: 匿名さん]

>>90
そもそも、今までの豊洲の価格を見てないってこと？
それで坪単価を語っているの？
なにを基準に２００万について語っているの？

[93: 匿名さん]

坪単価の話をしてもあまり面白みがないというか…。

ちょっとスレ立てるには早すぎたのかもね。
公式サイトも全然更新されないので話題にするものもあまりないし…。
MRがオープンするとまた変わるのかもしれないが。

[94: 匿名さん]

>>90
いままで、豊洲の物件は平均坪単価が２００万円を越える物件はないですよ。
それ以上で出てくるのであれば、高値でしょう。

なに思って、豊洲マンションの価格を評価しているのか良く分りませんね。

[95: 匿名さん]

いままでも価格から推察すれば、中層階で２００万円割れは当然ですよ。
高層階で２１０万円くらいかな。高層階海側で２３０万円。
まぁ、そんなに気張らなくても買えるから安心しなさい。

[96: 匿名さん]

９０さん
「今までの豊洲の価格を見てないの」と言うことですが、
今までにPCTと同等の物件があったと言うことですか？

[97: 匿名さん]

開発地区の土地譲渡価格ですが１年位前、日経新聞に巴コーポレーション（現スーパービバホーム）が
坪３００万弱で譲渡と言う記事がでてました。
ただスーパービバホームは、賃貸だったような気もするし、自分でもすっきりしません。
どなたか巴コーポレーションの件、ご存知の方いらっしゃいませんか？

[98: 匿名さん]

スターコート豊洲でも日当たりのいい所では坪２００万近くするなぁ〜　フムフム。

[99: 匿名さん]

>97
ビバは賃貸です。隣の現在駐車場になってるところは住友が取得してさらに
空中権も買っている。
http://biz.yahoo.co.jp/column/company/tyo/040824/kth/040824_biz003.htm...
http://blog.livedoor.jp/toyotoyotoyosu/archives/30893302.html

[100: 匿名さん]

＞９９
サンキューソーマッチ

[101: 匿名さん]

ここは、ニコタマで即日完売したボウ物件程度の価値あり。
この地区のブランドイメージをどう植え付けるかが勝敗の分かれ目だ。
店舗のレベルに注目すべし！最低でも有名百貨店のカジュアル版程度はほしいところだ。

[102: 匿名さん]

１０１さんの言うとおり、ＳＣにどこが入るかですね、価値が上がるか下がるかは。
とりあえず、生鮮食品スーパーは青木なので合格です。
一般にはまだ有名じゃないけど、なかなかいいお店を誘致出来たと思います。
シネコンは、設備がどうかなのでまだわかりません。
キッザニアは、面白い施設ですよ。

[103: 匿名さん]

坪200万って、23区内のマンションの平均程度に過ぎないんですけれども...
そんなに高いかな？　　正直普通の値段だと思うんだけど。

[104: ↑]

豊洲は一部の例外を除き年収800万円以下の人たちが集う町ですから。
そしたら200万は高いです。
200万×25坪（85平米）＝4500万円＋諸経費＋オプション＝5000万。
ある程度頭金あっても年収の5倍は下らないでしょう。
そういう人たちが買う、そういう町です。

[105: 匿名さん]

104
マンションって地元の人しか買っちゃいけなかったんですね。(初めて知りました）

[106: 匿名さん]

＞１０４
そういうあなたは年収低そうですねｗ

[107: 匿名さん]

>>104
年収８００万で頭金１５００万で、５０００万の物件でも年収の５倍以下になっちゃうんですけど！(残念！）

[108: 匿名さん]

>>105
>>104が言うことはとりあえず横に置いて、
マンションは大体のケースが周辺住人の需要を見込んで造るのは事実ですよ。
最近は湾岸のように新規顧客をターゲットにするケースも見受けられますが、
やはり需要予測が難しく大苦戦する場合もあるため（S浦とか…）、
大抵の場合は周辺の需要予測から戸数や値段を算出するようです。

ただ、ここの場合はどちらかと言うと新規顧客向けでしょうかね。
なので、価格的には非常に微妙なところだと思います。
地元民と違い土地に対する愛着がないので、価格をシビアに見ますからね…。
ヘタな値付けをしてしまうと他の物件にあっさり逃げてしまいますから。

[109: 匿名さん]

>>106 >>107
とりあえず煽りはヤメレ。荒れる原因だ。

[110: 匿名さん]

１０１さん、おもしろい！！
この街はブランド街にはなりませんよ。
商業施設がはいっても郊外型でしょう。
港北ニュータウンやららぽーとを想像しておけば、後悔しないと
思います。

[111: 匿名さん]

先週末、シエルタワーのＭＲを見に行ったんですが、江東区に住んでいる人には
優先物件がありました。ここもそうなるんですかねー。

[112: 匿名さん]

浦安や幕張といった都内近郊の大型商業施設の誘致等で整備開発された
湾岸エリアは根強い人気があり地価も上がっています。
豊洲はそれらよりも断然都心に隣接しており将来有望なのは間違いないでしょう。
ですからデベロッパーがこぞって開発しています。来年以降の販売では強気の価格を出してくる所もあるでしょう。
都心から離れた郊外型のニュータウンとは明らかに異なりますね。
わたしは月島に在住ですが、豊洲の商業施設に期待してます。

[113: 匿名さん]

>>112
東雲キャナルに住んでいますが、月島に昨日の夜、夫と焼き肉を食べに行きました。 もんじゃではなくw
銀座のオネエサンなのかもしれませんが、月島は派手めな美人が多いですね。
焼き肉も絶品でした。

[114: 匿名さん]

ＰＣＴはオール電化ではないんですかねー？？

[115: 匿名さん]

将来有望っていっても、木場くらいの街にしかならなさそうですよね。

[116: 匿名さん]

＞１１２
何で来年以降は強気な価格になって、この物件は強気にならないの？
素人が有望だと言ってるくらいなら、高い値段出してくると思うが。
浦安に大型商業施設なんてあったけ？ららぽーとのある南船橋じゃないの。

[117: 匿名さん]

>116
>何で来年以降は強気な価格になって、この物件は強気にならないの？
112の「来年以降の販売」というのは、この物件も含んでいると思われます。

[118: 匿名さん]

>>115さん
木場くらい？比較する意味がわかりません。
>>116さん
来年以降の販売ですからこの物件も当然含まれますよ。
素人かどうかは関係なく、この辺りの土地取得単価は三井不動産が取得した時期よりも
今年は３０％前後のUPです。単純に考えてデベが今後土地を取得し販売するのは、坪単価３０万円UP
と考えられます。それに今都内はどこも土地価格は高騰しており軒並み販売価格はUPしております。
まして豊洲のような大規模開発が可能な好立地は今後開発が進めば進む程、土地取得費がUPして来ますので
強気な価格設定は避けられません。土地はインフレになりつつある中、デフレ感覚を抜けきれないエンドユーザー
を見限り販売先を販売コストがかからないファンド等にシフトしているデベの数も増えているので、
豊洲の価格が気に入らない方は買わなければいいと思います。
まぁ私は月島に住む一住人ですが、平均坪単価２００万円でエンドに販売するより
販売コストと金利がかからないファンドに１９０万円で卸すほうがよっぽど儲かると思いますね。

[119: 匿名さん]

>111
Ｃｉｅｌ　ＴｏｗｅｒのＭＲってもう公開してるんですか？
１０月中旬って書いてあるけど・・・・。

[120: 匿名さん]

>112
私もあなたのおっしゃるとおりだと思います。
ただ、例えば新浦安なんかと比べた場合、豊洲の将来は良くも悪くも未知数かと・・・
新浦安は駅から遠い物件でも、あの個性的な街並み（日の出とか）が評価されて人気で
値崩れしない。結果、駅近物件は（これといってとりえが無くても）更に下落しない。
豊洲は、三井が開発する一帯は間違いなくいい環境になるだろうけど、その周辺（やや駅遠）や
辰巳、東雲あたりまで順調に発展してくれないと、今の販売（予定）価格が割安とはとても言いきれない
気がします。
なので開発予定ゾーンだけしか発展しなければ、一過性のブームで終わる気もします。

[121: 匿名さん]

>>112
新浦安も幕張も町全体を行政が全て取り仕切ったからあそこまで綺麗な町並みと行政機能が実現できたわけで、
豊洲のような、街の一部だけを複数のデベ主導で再開発されるような開発形態では難しいと思います。
とは言え、新浦安や幕張は望めないにしても、それなりの発展をするとは思いますよ。

>>118
強気は結構なのですが、デベにとって最も怖いのは売れ残りですよね。
最近は値付けに失敗してるケース（特に強気に出たケース）は散見されますし。
売れ残りはファンドに出せば良いのでしょうけど、
今度は買った人が恐れる状況になってしまいますし…。
（まあ、デベは購入者なんてどうでも良くて、単に売れれば良いのでしょうけど）

[122: 匿名さん]

>>120
なるほど、辰巳や東雲方面が発展しなければ区画全体のイメージが悪くなり今後価格が弱含みになると。
確かに一理あるかも知れませんが、都内でのマンション用地不足は深刻で、どこのデベの仕入れも必死です。
豊洲は都心に隣接しており、そこにまとまった用地が有れば間違いなくマンションが建ちますので
郊外ならまだしも都内のこのエリアで一過性のブームで終わることはないと思います。
＞＞121
三井のほか物件芝浦ベイワードなどは一部を外資のファンドに売却してますよね。
ですから、今は売れ残り対策のスキームが値引きや業販以外に広がり、
販売価格を最初から強気に出しておくという手もあるのです。
決してエンドだけで完売を想定していない場合もあるという事です。

[123: 匿名さん]

120さん
新浦安、幕張は街並みが整備されていて素敵だとは思いますが、
郊外（千葉。。）だし、そもそも都心至近の豊洲とはあまり比較にならないのでは？

[124: 匿名さん]

>>121
豊洲も行政とデベが一体で、開発が進められています！

[125: 匿名さん]

>>121
124さんの言うとおりです。
豊洲では官民一体となった「まちづくり」が推進されています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/toyosu/
http://www.toyosu.org/

[126: 匿名さん]

ファンドに売ったら、結局賃貸に出すんだよね。
入居後の管理が大変そうだ。賃貸の人は資産価値なんてきにしないわけだし。

[127: 匿名さん]

>>122

確かにその通りだと思います。
ただ、住人としてはやっぱり普通の住人に買って欲しいですよね。
賃貸として出されるといろいろな面で不利に働きますし、
（上記理由で個人的にシエルは眼中にありません）
床面積による議決権で管理組合を押し切られるのも怖いですし。

>>124、>>125

あらら、言い方が悪かったかな？

新浦安や幕張は千葉県が「主催」したプロジェクトであって、
デベ以下全て千葉県のプロジェクト配下にありました。
ガイドラインだけではなく、地域設計から地区の利用用途、実配置など、
通常ならデベがやるような本当に細かい部分まで、
全て千葉県が仕切ったという全国でも異例のものです。
官民一体と言うよりは官主導と言う方が正しい表現ですね。

豊洲はあくまでも都市計画局の都市再開発事業の一環に過ぎませんし、
そもそも豊洲再開発と言っても行政が介入しているのは1〜3丁目だけですよ。
まあ、元々石川島播磨の土地である以上は仕方がないことですが。
（あちらは埋立地で本当にゼロからの出発ですからね…）

個人的には豊洲は新浦安ではない（目指すべきではない）と思ってますけど。
あそこまでギチギチにやられると街としての面白みがなくなってしまうので…。

[128: 匿名さん]

>>127
お詳しいですね。
あなたの言うとおり豊洲は新浦安や幕張とも違った方向を目指すべきですね。
私はどちらかと言うと横浜のみなとみらいに近くなると期待してます。
豊洲の地価は今後ちょっとしたバブルになるのでは？
ご存知のようにバブルは金融機関の融資が不動産に過剰に流れたのが一因となっていますが、
今まさにどこの銀行も融資先である不動産を探しており豊洲や東雲あたりの大規模プロジェクト
には喜んで融資します。
しかも江東区はワンルームの規制が無い為、これからワンルーム業者が豊洲に進出してくれば
かなりの高値で取引されます。もうすでに江東区は門前仲町や東陽町あたりは中央区日本橋より
高値で取引されているケースもあります。豊洲地区が整備されればかなり期待できると思いますが
いかがでしょうか？

[129: 匿名さん]

TTTとPCT、本気で迷ってます。と言うより、TTTの抽選にハズれ（一次、二次、三次共に）次期の販売物件はどうやら、北西側がメインに販売されるらしい。東京タワーが見える側なので、夜景などの眺望は良さそうだけど。北西ではね・・・。しかも抽選でダメなら話にならないし。というわけで、PCTを検討しはじめた。ちなみに希望は３LDK、９０平米前後、４０階以上。迷うというやり、妥協するべきか？嫁は江東区はどうしてもイヤといっているが・・・。TTTの次期販売の前にグレードと間取り、と一部の価格が発表されれば、もっと比較できるのに。

[130: 匿名さん]

>>129さん
北西でも私は良いと思いますよ。あまり日当たりがよすぎてもあそこのマンションは
日光が直接あたるのであまり日当たりが良すぎると熱くて仕方ないですよー。
外れるということはいいことが待っているということだと思うのであきらめずに
もう一度抽選にチャレンジしてみてはどうですか？

ちなみに、私はＴＴＴを見に行ったのですが、間取りなどとても気に入りました。
でも、旦那さんが反対したので結局はなくなく諦めたのですが、旦那さんは
今になってあの物件はよかったよねーって言ってます。私たちが希望したのは
４ＬＤＫだったのでもぅ希望の間取りはなくなってしまってＴＴＴは諦めるしか
ないのですが、チャンスがある限り挑戦してみた方が良いと思いますよ

[131: 匿名さん]

私も、ＴＴＴ外れました・・・・。ＴＴ
もう少し早くから動いていたらよかったかなって思いました・・・・
あの物件からこちらに流れてきてる一人です・・・
（もっとも、江東区でも一向に構わないし、こちらのほうが便利はよさそうだと思っています）
ＴＴＴの辺は何も店がなかったし、土日何か食べるって言っても、その辺のお店は総て閉まってるのでは・・・。
マンションや２号線が出来ると、変わってくるとは思うんですけどね
こちらは、チョッと期待してます。