ザ・パークハウス横浜新子安ガーデンPart２

[匿名さん]

ザ・パークハウス 横浜新子安ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/345290/

所在地：神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目18番1他6筆（地番）
交通：京浜東北線 「新子安」駅 徒歩4分
京急本線 「京急新子安」駅 徒歩4分
横浜線 「大口」駅 徒歩14分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.66平米～86.38平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/ym497/
施工会社：株式会社熊谷組　首都圏支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルと物件情報の一部を修正しました 2014.2.4　管理担当】

[626: 匿名さん]

>621

今回のようなトラブルがなくても設計図書は確認したほうがいい。あと、日影図、構造計算書、地盤調査や土壌調汚染査の結果とかも。こちらから請求しないとでてこない資料って結構ある。

内容は理解できなくても、資料が即座に出てくるかやちゃんと説明できるかとかでも、ある程度の判断はできる。

それから住宅性能評価については評価値をきっちり確認すべき。あれって、たとえ評価結果がオール１でも評価を受ければ評価物件。

[627: 匿名さん]

チェックアイズはそんなに信頼できる資料なのでしょうか？
絶対不具合を載せるわけが無いと思いませんか？
例えば、
設計図にこの様なミスがあったが、事前に気付き修正した。
施工中に鉄筋の不具合を見つけたので、コンクリートで固める前に修正したなど多くあるはず。
チェックアイズに沿って書類を綺麗に作っているだけでは無いだろうか？
現実の現場はもっとアナログで大変な環境で行っていて、それを必死に管理する姿が当然求められる姿だと思う。
ミスが無い方が疑いたくなる、真摯に職人さんとも向き合い建物を造る姿を見せるべきではないでしょうか？
どの様に造られたかのカルテの様な真実が重要なのではないでしょうか？
それがあれば、引き渡し後に不具合があれば、それが原因なども解るはず、そうやって、信頼回復し引き渡した後の責任も持つべきではないでしょうか？

[628: 匿名さん]

引き渡したあとも売主には瑕疵担保責任があるよ。主要構造部分は１０年、その他の部分は２年。

[629: マンコミュファンさん]

ここのマンションの間取り図を見ましたら、全部屋でしょうか。
部屋の向きですが、南東の向きなんですね。
一応、日当り良好なタイプの部屋なんでしょうね、どこのマンションもこんな風な間取りなら悩まなくて済むんですが。

[630: 匿名さん]

ディスポーザーや食洗機など主婦目線の設備がそろっているのはいいですね
キッチンの収納でペーパーや調理器具を細かく収納できるのがあるのは、主婦としてはうれしいです。
こういった収納って意外と無いんですよね。

[631: 匿名さん]

主婦として家計を預かる身としては、見映えだけよく作られてるが、購入前にすでにマンションとしての評価が下がっている物件は、どう見えますか？

[632: 匿名さん]

引き渡し９ヶ月前に９割以上が売れている。さらに問題発覚後に販売した２期も順調に販売が進んでいる。この現実をどう見るのか？

[633: 匿名さん]

マンションの評価は購入者がするもの。低いと判断すれば買わないだけのこと。こちらの物件、9割近くが契約済ってことはそれなりに評価されているんじゃないかな？因みに、同じ新子安の駅近物件でも海側は販売に苦戦している模様ですね。

[634: 物件比較中さん]

私は故あって新子安は検討対象から外してますけどこの物件はお買い得だと思いますよ。
地所は明らかに土地の買い時とマンションの販売時期を見誤ってます。場所も形も良い土地をプチバブルの最高値で取得したと思ったらリーマンショックでいったんは塩漬けに。
で、アベノミクスの直前で市況が活発と見るや慌てて販売開始しちゃったから値付けはひと昔前のお買い得相場。

[635: 匿名さん]

お買い得ですかね？
他の地域と比べて安いのは事実ですが、新子安って何も無い工業地帯ですから安くて当たり前ではないでしょうか。

[636: 匿名さん]

お買い得かどうかはそれぞれのお財布事情と相談でしょうね
売れ残り抱えてる子安通り物件より高い値段で売れてるって実績は、そう判断してる人が多いって事と思う。

[637: 匿名さん]

ここはそもそも地所が持つ土地。
だから安いと聞いてますよ？
テラス然り、一国沿いの土地もそう。

[638: 匿名さん]

>637 元は日産だよ
日産からの購入額　382億1300万円（日産自動車の事務所、横浜マリノス等が使用していたグランド、厚生施設、メディカルセンターがある敷地面積43,060㎡）
ガーデンの土地19124m^2 分だと170億、これを497戸で割ると3400万/戸

>634がいうように三菱が高値つかみしちゃたのが分かると思うよ。
損失処理が終わって販売しだした時期も売り手側には分が悪い時期だね。購入者側はアベノなんとかの恩恵を受けれていれば良い時期かな

[639: 匿名さん]

発表当初より価格下がりました？
だいぶ値ごろ感が出ていると思います。
なんだかんだで売れそうですね！
個人的には駅力と街力の低さがネックで決められない…

[640: 匿名]

価格は下がってないですよ。

[641: 匿名さん]

>>638
成る程、そうでしたか。
じゃあ、値頃感があるわけですね！
タワー並みのサービスがタワーより安く叶う、ここのウリはそこですよね、正直、仕様に特別感はありませんが、総合すると良いかもですね。

[642: 匿名さん]

仕様とか間取りは本当に普通だなぁという感じなんですよね(^^;)
でも駅に近い事と規模が大きなことはとってもいいんじゃないかな～
買物は普段はそうてつローゼンとか商店街で、
あとは足を延ばしてライフくらいかなぁ。
まだ選択肢があるだけいい方だとは思うけれど。
そうてつローゼンってお値段とかどんなかんじですか？
お惣菜とかお弁当とか美味しいと嬉しいかも！

[643: 匿名さん]

物件概要が更新されて先着順残り２０戸。最終期は７月中旬販売開始の予定。順調に残りを減らしている。

[644: 匿名さん]

＞642さん
遠方にいるものでウェブチラシを見てみましたが、普通に安いですね。
例えば特売でコロッケ85円、液体洗剤156円など。
お店の名前から、少し割高な高級路線なのかと思いましたが実は庶民的なスーパーだったので
安心しました。
営業時間も7:00～25:30と心強い！

[645: 匿名さん]

ここには学童保育施設も入るんですか？
横浜市地域子育て応援マンション認定で、敷地内に保育施設(認可)や地域交流施設を併設予定と書かれています。
また但し書きとして保育施設・学童保育は建物完成後に第三者機関によって運営される予定で居住者専用ではないと書かれておりますが、学童保育を利用する小学生が出入するマンションになるという事ですかね。

[646: 契約済みさん]

学童保育を利用する子供は、学童施設と地域に解放するエリアに出入りしますが、居住者専用のエリアには来ないようです。

[647: 周辺住民さん]

>>642
惣菜の種類はある程度はあるけど多いとはいえないくらいから。
味は美味しいわけではなくそれなりでしかない
それなりで可という程度、ここが出来て客が増えたり他のお店ができて変わってくれればと思ってる
営業時間が長いのはいいよ

>>645
学童保育施設敷地内にあるけど、出入り口は住民とは別。エントランスや廊下で会うことは
無い配置ですね

[648: 匿名さん]

まだ半地下のところが結構空いてますね。人気がないんですね、やっぱり。

[649: 匿名さん]

この間の雹のときに、地下室が水没したなんてニュースがあったからね。温暖化の影響かな、今年の梅雨は豪雨が多い。

[650: 匿名さん]

なるほどですね。水とかは来るような雰囲気ではないんですけどねぇ。川も何もないし。
現地を見たわけじゃないのでよく分からないのですが、やっぱり低いんですよね。日当たりとかは問題ないと説明は受けましたけど。

[651: 匿名さん]

ここ水盤があるんだね。水を使う共用設備は要注意。意外にに金食い虫で、費用を節約するために数年で枯山水なんてことも。

あと、アベニューは建物の北側が水盤に面するから結露の可能性も。コンクリって結露すると中性化が早く進む。

それに乳幼児は顔を浸す深さがあれば、十分おぼれるリスクがある。

[652: 匿名さん]

三鷹の半地下の物件で、この間の雨で引渡直前に浸水なんて事があったみたい。

[653: 匿名さん]

数年で枯山水になるなら、はやめに客人呼ん自慢しておかなければ！

[654: 匿名さん]

そういえば、意外ですが入居開始からあまり時間を置かずにサービスや施設を停止したりすることも多いらしいですね。
ザ・パークハウス 横浜大口は建ったあと早々にカフェを廃止したとか。

[655: 申込予定さん]

カフェ廃止は英断だと思いますよ。水ものとミニショップ系は1番の金食い虫ですからね。

[656: 匿名さん]

事情はよく知らないけど、その物件はあてにしていた収入が入らず入居早々管理費不足の状態になってしまったらしい。

[657: 匿名さん]

ここの水盤は小規模だし費用面から問題になるほどじゃないでしょう。
ショップの費用はかかるものの1戸あたりだと対した費用でないのだけど、平日昼間の勤め人にとっては営業時間がまったく合わない。
他の共用施設もだけどね。ここらへんは入ってから調整可能であればうれしいな。
一番は駐車場が多い分、どれだけ埋まるかが管理費に影響するんだろうね。

[658: 匿名さん]

先日駐車場は今のところ希望者50%くらいです。と言ってましたよ。あんだけもう契約してるのに意外と埋まらないんだなと思いました。

[659: 匿名さん]

車は使わないから気にしてなかったけど、今だ希望者50％ですか。少ないなー。
契約率7割くらい見込んでの計画だった気がするけど大丈夫なのかな。

[660: 匿名さん]

ミニショップは維持に年間９００万円かかっていて、計算すると入場料３００円払うのと同等だとか、牛乳１本５００円相当だとかで廃止した管理組合もあるようです。

[661: 匿名さん]

駅から近いので車を所有しない人も多いのでしょう。我が家も年間に千キロも乗らないので、車を維持するか検討中です。駐車料金を一万円くらいに値下げしてくれると嬉しいですね。
カーシェアは高過ぎませんか？五年でいくらリース会社へ払うのだか。駐車スペースは無料で提供し、利用料もリース会社の収入になる。

[662: 匿名さん]

確かに1万くらいに安くしてくれるとありがたいですね。でも、車は維持する予定です。 週末の買い物と帰省で使うので、やっぱり車は手放せないです。
なんとか予定通り埋まればいいんですが。

[663: 匿名さん]

>>662
一万円だと機械式駐車場の維持コストや更新コストで赤字になりそう。収容台数減っても自走式立体駐車場にして欲しいな。あるいは、レンタカーを使いやすくするようなサービスでも良いんですが…
私もコスト面で車は諦めますが、一方で高速道路の利便性が高い立地なのでコストが低ければ車は欲しいです。

[664: 匿名さん]

7割埋まればO.K.の料金設定ともっと手頃な料金設定にして100％埋まるようにするのとではどちらが住人にとって有益なのでしょう？

[665: 匿名さん]

建築前に駐車場が余るのが判明しているのであれば、メンテ代がかかる機械式の数を減らしたら方があとあといいような気がする
横浜市条例で設置数が義務付けられてたはずだけどその数は十分できるだろうし、今後に車社会が復活するとも思えないしね

[666: 匿名さん]

>>665
私も同じく駐車場が埋まらないとわかった時点で計画を修正すれば良いと思います。
今は自家用車の所有率も下がっているし、このマンションは駅から近いため、車が無くても不便を感じません。
四段機械式を三段又は二段にするとか、修正ができないものですかね。

[667: 匿名さん]

>>663
機械式は維持管理費を考えると必要最小限に押さえたいですよね。
カーシェアも好きな時間に使えないし、コストもかなり高いので、レンタカーの手配を手軽にしてもらえると一番助かりますね。

[668: 匿名さん]

>>660
そうですか。
このマンションのミニショップには年間400万円以上の管理費が払われるのですよね。スペースは無償貸与され、売上利益は業者が受ける。営業時間もコンビニよりも遥かに短い時間ため、使い勝手も悪い。
年間で500万円の経費とすると、１世帯当り年間１万円の負担となりますが、それぐらいなら安いものでしょうか？

[669: 匿名さん]

>666

既に販売して契約しちゃってる人がいるから、計画は変えられないよ。計画変えたら契約者に対して違約になっちゃう。

ちなみにミニショップの廃止も簡単ではない。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。ミニショップがあるからここに決めたという人もいるだろうからハードルは高い。

いずれも、入居後に住民が解決しなければならない問題。

まあ、それを避けたいのなら、君子危うきに近寄らずでしょ。

[670: 匿名さん]

>>669
そうですね。
引っ越しと同時に車の入れ替えを検討していましたが、利用率が低いと値上げすると書いてあったので、暫くは様子をみようと思います。
普段は車に乗らないので、駐車場を二万も出して借りようとも思わないな。
駐車場を借りたくても申し込みが多くて借りれないよりもマシだけど。

[671: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、アベニューの半地下部分が豪雨にで水浸しになったら共用部分もやられるので一階以外の住人にも負担がかかって来るんでしょうか？
そもそも水浸しになる可能性は低いから特にきにしなくていいってことなのかな？ちょっと前のレスに別の物件で引き渡し前に浸水したみたいなことがあったので。

駐車場代上がったらますます借りる人減りますね。

[672: 匿名さん]

共用部分の日常的な補修は、管理費からだよ。計画外の出費で一時金徴収なんてなったら当然、全住戸から集める。

そこを使う人が払うベキなんてこと言い出すと、一階の人はエレベーターの維持費を管理費として負担する必要はないって話しになっちゃう。

[673: 匿名さん]

>671

地球温暖化の影響なのか豪雨が毎年のように起きてる。大丈夫なんて思ってるのが甘いでしょ。地下住戸のある物件なら覚悟しないと。

[674: 匿名さん]

なるほど、おっしゃる通りですね。勉強になります。

[675: 匿名さん]

去年の夏休みに実家に帰省していたときに、夕立で家の前の道路が冠水して、車が立ち往生してた。高台だから大丈夫だと思ってたんだけど、下水が逆流してきてた。

ここも掘り下げてるわけでしょ。大丈夫って保証はない。