●プラウドシティ大泉学園●

[日高良夫]

今度、野村不動産・三井物産・新日鉄都市開発から発表された
西武池袋線・大泉学園駅徒歩１１分４０３戸のプラウドシティ大泉学園はどうでしょう？

[342: 匿名さん]

石神井町８丁目の物件情報です。
施工は確か「増岡組」（間違っていたらごめんなさい）。長谷工でないことは確かです。
前面道路は交通が激しい（というか大きいトラックとか結構通ります。バスも通ります）
のですが、建物がかなり道路に接近して建築中なので、少し驚きました。
住所は石神井町８丁目４２番だと思います。

[343: 匿名さん]

長谷工ネタの新スレです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47499/

[344: 匿名さん]

>>342
レスありがとうございます。実際に見に行ってみます。

[345: 匿名さん]

実際MRに行ってみたんですが、デベはあまり施工会社の名前を表に出したくはないみたいです。
公式HPにも出さないくらいですからね。

[346: 匿名さん]

117: 名前：匿名さん投稿日：2005/06/21(火) 17:43 の指摘は参考になりますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48121/


「周辺環境が便利で、駅から近い物件は、
マンションの質にかかわらず一定の価格は下回りません。
逆に、バス便など駅から遠く過疎な地域の物件は、
中古では捨て値というような値段になっているものもあります。」
　確かにそうですね。

「二重壁や直床については、それは歓迎はされないとは思いますが、
中古価格には、それほど大きく響くということもないでしょう。
その分購入時の価格が安いのですから、
いわゆるその分は織り込み済みという事になると思います。」
　買うときに値引き交渉をがんばってしろってことですね。

「住民運動や、反対運動の影響は、永住タイプの物件なら影響は大きいし、
住み替え前提の物件ならそれほどでもないでしょう。
要は、そういったネガティブファクターの分が、
きちんと値引きされているかどうかです。」

　まあ反対運動も値引き交渉にがんばって利用しようということのようです。
金額はここではだせませんが、結構値引き期待できるのではないでしょうか？

[347: 匿名さん]

＞＞345
　　でも長谷工の名前は工事現場では堂々とデカデカと出てますが、あれってデベは嫌がっている
のでしょうか？　ということは長谷工とデベは結構仲が悪そうということであれば、今後実際の施工が
設計図と違っていたりすると、デベと施工業者の間の交渉が面倒になりそうですね。あるいは施工業者
が設計変更していたりする情報がデベにあがってきていなかったりしたら、結局迷惑をこうむるのは
購入者ですよね？　

[348: 匿名さん]

>347
わかりませんね。でも聞いた限りじゃ「今施工をしているのは総合元請に書いてる・・・建設です」
とかわかりにくいこと言ってましたからね。
>今後実際の施工が設計図と違っていたりすると、
>デベと施工業者の間の交渉が面倒になりそうですね。あるいは施工業者
>が設計変更していたりする情報がデベにあがってきていなかったりしたら、結局迷惑をこうむるのは
>購入者ですよね？
あるかどうかはわかりませんが、あらかじめそういったことも考慮に入れて
おいてもいいかもしれませんね。

[349: 匿名さん]

>>345
ＭＲに行ったときに「施工はどこですか？」と聞いてみたら「ハイ、長谷工です！」と即答されました。
長谷工を隠したいようには全く感じられませんでしたが。。。

[350: 匿名さん]

きっと大型物件ですから、売れ残る可能性は高いでしょう！！
でも自分の気に入った住戸が残るか？保障はありません。
価格だけで購入するかどうか？決める人にはそれでよいかもしれませんが、
ある程度長い間住む人にとっては命取り。大泉にこだわりがなければ別ですが・・・。
>>349さんの言うように私もＭＲに行った時、「施工は長谷工です」といわれました。
なぜ長谷工なのですか？と聞いたら、「大型物件に実績があるからです」とのことでした。
結局購入者が現段階で満足していれば、だれも文句はいえません。その人がいいと思っているのですから、
他人が「だめだ。後悔するなよ」なんていうのは余計なお世話です。

[351: 匿名さん]

　プラウドシティ大泉学園に隣接する保育園問題のＨＰ
　　　http://plaza.rakuten.co.jp/nerima1818/

[352: 匿名さん]

>>350
さすがに第一期即日完売とはならなかったみたいね。

[353: 匿名さん]

自走式駐車場に魅力を感じて購入を考えています。
でもちょっと駐車場料金が高いかなあと。
全住戸分ないので周辺の相場に設定してあるそうで、
３階建ての１階で月１８５００円との説明がありました。
全戸分確保できないとはいえマンション専用の駐車場なので、
もっと安くてもいいような気がしています。
どなたかこの方面に知識のある方がいれば教えていただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

[354: 匿名さん]

第一期は即日完売だったけど、キャンセル（ローン審査通らず等）が出たので、即日完売と発表しなかったみたいですね。
どの物件でもキャンセルは出るけど、それでも即日完売と発表する所もあるとか（残りは二期以降で販売）。
その点ここはちゃんとしてますね。
駐車場ですが、この辺の相場（１階なので屋根付として）は２万以上はすると思うので、妥当かなと思います。
自走式だと10年位たっても大幅修繕はないので、その後の費用もそんなにかからないと思いますよ。
機械式は修繕するときの費用はすごいですからね。

[355: 匿名さん]

>354
駐車場の件、アドバイスありがとうございました。
そうですか、大泉学園は駐車場料金も結構高いんですね。
おっしゃるように自走式なら修繕費がかなり安く済むと聞いて購入を考えているのですが、
修繕費が安く済み、おまけにマンション住民は駐車場の地権者なのに、
どうしてもっと安くならないのかなあ、なんて疑問に思っています。
気弱で、立て板に水の感じでお話しする営業の人には聞けなくて・・・。

どうもありがとうございました。
よく考えて検討したいと思います。

[356: 匿名さん]

>>355
駐車場の価格設定は、居住当初の価格設定（管理会社が提示した初期値）と思った方がよいです。
将来の修繕のため、敢えて周辺の相場に合わせているのだと思いますよ。
将来的には、管理組合で話し合って金額は変更できます。
でも管理のプロが立てた修繕計画に従うのが無難なので、変えないでしょうけど。
自走式で２万も取るなら将来の修繕は安心と言えます。
よく機械式駐車場なのに安い金額を見せている所がありますが、
マンションを売りやすくするため安く見せているだけで、将来が不安ですよね。

[357: 匿名さん]

駐車場が確保できないと結構きついですね。いまどき車の無い家などないですし、周辺で駐車場を
探すとなると、物件が無く結構きつそうでし、周辺住民はマンション住民に冷たそうですので、
住所を言っただけで断られないかちょっと心配です。

[358: 匿名さん]

>356
355です。
詳しい解説をありがとうございました。
なるほど、料金が高いと思ったら管理組合で変更できるのですね。
こういうことも含めて、今度営業の方の説明をじっくり聞いて見ようと思います。
なにせ、初心者で要領が悪くて。
ありがとうございました。

>357
私の表現が悪く誤解を与えてしまったようですが、全戸分ないとはいえ
駐車場の台数自体はかなりあり、入居者の９割が希望したとしても確保できるそうです。
逆に、大規模マンションの場合は空きが出てしまうことも多いそうで、そういう場合は
２台目用として利用したり、収入確保のために地元の方への貸し出しも可能という説明でした。
もしかしたらちょっと違っているかもしれませんが、こんな感じだったと思います。

[359: 匿名さん]

去年大泉住んでましたが、あそこで車移動はお勧めできませんよ。
大通りは週末必ず渋滞しますし、横道入ると一通ばかり。
歩いたほうが早いくらいです。

[360: 匿名さん]

駐車料金ですが、維持費や修繕積立金が含まれているみたいです。
確か稼動率が８５％（前後？）で設定してるので、
それ以上の稼動率であれば、積み立てられるので将来の修繕費が安くなるそうです。
逆にそれ以下だと、料金の値上げもあるみたいです。（稼動率がそんなに低くはならないかな？）
道ですが、一通そんなにありますか？
細い道が多い割にとても少ないと思うので逆に増やしてもらいたいですね。
そうすれば渋滞減りますよ、特にさとの所の五差路は。（一本は一通ですけどね）
ちなみに週末は、確かに渋滞しますが、すぐそばに関越入口と外環の出入口があるのは魅力ですよね。
渋滞していてもすぐに辿り着く距離だし。
高速降りてから１時間以上もかかる車もいる事を考えると、
渋滞でもせいぜい５〜１０分余計にかかる位は、全然気にならないですよ。

[361: 匿名さん]

　マンションの西側の道はかなりきついですね。本当は一方通行にできればいいでしょうが、
この付近の道路事情が悪いので、一方通行にできないのでしょう。対面から車が来たときに、
止まるポイントを間違えると、2台すり抜けることができない状況がしばしば生じます。
女性や下手な運転手には入ってきてほしくないところですね。あちこちぶつけた跡もありますが、
そのぐらいの覚悟はいつも必要だと思っています。

[362: 匿名さん]

長谷工はどうでしょう？　2

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48121/

[363: 匿名さん]

皆さんの道路事情に関するスレを高い関心を持って拝見しています。
事情があり転居後に東村山方面に車で通う必要があるのですが、車でどれくらいかかるものでしょうか？
時間帯は朝８時ごろか夕方４時ごろかのどちらかです。
いい抜け道をご存知の方、どうぞご伝授を！！！

[364: 匿名さん]

>>363
たくさんありますよ！
東村山方面ならば、新青梅街道にどのように出るかがポイントです。
私なら、田無，ひばりが丘方面まで裏道で行って（裏道はたくさんあります）、新青梅街道に出るか？
裏道で秋津まで行って（所沢街道、六角地蔵近辺）、さらに裏道にはいるかです。
しかし、朝ならば１時間はかかるでしょう！！

[365: 匿名さん]

東棟（Ｅ棟）はいつ販売されるのですかね？

[366: 匿名さん]

>>364
早速のレスに感謝です！
朝はぎりぎりまで新青梅にでないで裏道を行ったほうがよさそうですね。
思ったより時間がかかることがわかり転居後の生活パターンを考えるのに参考になりました。
竣工前に時間帯を変えて何度か走ってみます。ありがとうございました。

[367: 匿名さん]

>>355
駐車場を自走式にするために、マンションの高さが高くなったんですよね。もう少し低くすれば
周辺住民の迷惑も軽減されたんですが、残念です。

[368: 匿名さん]

　杉並区の育英高専跡地の長谷工マンションでは、マンション内に保育所がつくられるそうだ。なんで練馬区
ではマンション内ではなくて、本来公園になる場所に保育所ができるんだ？？なんで杉並ではできて、練馬区
ではできないんだ！？

　長谷工はデベに土地を取り持んで仕事をとる特殊な施工業者だが、　現在長谷工の仕事が多いのは、
確実に仕事とるためにほかの業者よりも、また相場よりもかなり高い値段で土地を落札し、それを
デベにもちろんでいるためだ。土地の取得にかなり無理をしている
ので、それを取り返すために建築基準ぎりぎりの建物を建てざるをえず、そのため周辺住民とどこでも
問題を起こすことになる。つまり長谷工は、その仕事の量の多さに比例して、周辺住民とのトラブルも
確実に増える会社ということになる。

[369: 匿名さん]

＞＞360
私も同じような説明を聞きました。要するに稼働率しだいでは値上げの可能性があると理解しました。
それよりも自転車置き場の台数が２台までというのはきついですよね。
仕方ないので、折りたたみ式自転車を買おうかなと考えています。

[370: 匿名さん]

＞＞367
意味がよくわからないのですが？
駐車場は同じ敷地面積だと、機械式の方が自走式よりもたくさんの台数分造れるので、
機械式の方が世帯数は増えて階数も増えると思いますが。

[371: 匿名さん]

>>366
できれば平日の同じ時間帯に走るのがいいのですが、
もし違う時間帯、曜日で走るのであれば、標識等に注意してみて下さい。
試走する時には通れても、時間帯や曜日によっては通れない道もありますので。

[372: 匿名さん]

7/2から第二期が始まるみたいですよ！

[373: 匿名さん]

石神井町の物件はまだ先の案内のようですね！
大泉学園が目処つかないと売り出さないのでは・・・？

[374: 匿名さん]

>370
ありがとうございます。
そうですね、８時ごろはスクールゾーンは通れない時間帯ですよね。
平日、休日ともに移動するので両方試走してみます。

[375: 匿名さん]

>371の誤りでした。失礼いたしました。

[376: 匿名さん]

>>370
自走式のほうが当然敷地面積をとりますので、建坪率の関係で、マンション本体のほうの敷地は狭くなる。
容積率が一定であり、４００戸を作る前提であれば、当然高さが高くなりますよね？そういう意味です。
機械式の方がたくさんの台数を収容できるでしょうが、マンション自体の容積率が決まっているので、多少は
増やせるでしょうが、今の設計でもぎりぎりなので、それほど多く増やすことは今の建築基準では無理でしょう。

[377: 匿名さん]

駐車場悩むよな〜。
一階と三階では５５００円／月の差がある。
お金を取るか？便利な方をとるか？
皆さんは悩みませんか？

[378: 匿名さん]

>>377
車の利用頻度によるのではないですかね？毎日使う人は、最上階だとうざいですよね。
車を大切にしたい人は屋根付きにしたいでしょうから、そういう人は下の階にするんでしょうけど。
週１回のサンデードライバーなら値段の安い最上階でもなんら問題ない気がしますが。
月５５００円の差なら年間で１０万以上の差がでますものね。
うちはサンデードライバーだから安い方でいいやと思っていますがね。
駐車料金も実際に入居後、修繕費の再見積をして将来的にそれほど掛からない予測がたてば
管理組合で話合って全体的に駐車場代を下げるのもありかなと思いますが、この辺は勉強し
ないと分からないですね。

[379: 匿名さん]

>>377です
うちはカミさんが運転するので、車の利用は多いです。
細かく生活費や貯金などを計算すると、５０００円バカになりません。

>>月５５００円の差なら年間で１０万以上の差がでますものね
間違えですよね？年間の差は６６，０００円です。

[380: 匿名さん]

>>372
第二期は何戸売りだすんですか？　あと何期で完売する予定なのでしょう？

[381: 匿名さん]

>>379
378です。
>>間違えですよね？年間の差は６６，０００円です。
失礼しました！間違いです。
それにしても駐車場代で5000円の差は大きいですよね。
機械式ではないからそれほど差もないし、奥さんが許すなら安い方に
したいですね。うちは私だけが運転し、サンデードライバーなので。
>>380
372ではないですが、確か90戸だったと思います。
あと2期くらいですかね？？（170+90+75+70）
野村の営業マンの数次第なんでしょうけど。

[382: 匿名さん]

４期で売り切れたらよい方じゃないですか？
５月が第一期，７月が第二期，９月が第三期，１１月第４期，ぎりぎり１月が最終期で１月下旬入居予定。
というのがストーリーでしょうが・・・・・。一月末の入居も延びる可能性もありますね！

[383: 匿名さん]

>>382
競争率ってどのくらいなんでしょう？　実際この物件って人気あるんですか？
もし中古で売る場合のことを考えると、人気のあるほうが高く売れますもんね。

[384: 匿名さん]

>>382
営業がある程度コントロールしているので、角部屋またはお得価格の部屋以外は倍率がつきません（つまり１倍です）。
中古で売ることを考えるなら、私ならメインエントランスに近い（駅に近い）ところを買いますが・・・。

[385: 匿名さん]

↑すみません>>323でした

[386: 匿名さん]

>>384
西側ってことですよね？　西側のほうが価値が高いですか？

[387: 匿名さん]

>>386
価値が高いかどうか？はわかりませんが、もしと東映が売るとしても西側は影響がないところがあります。

[388: 匿名さん]

最近プラウドシティ大泉学園は毎週のように金曜日に新聞チラシを入れてますが、
反応はどんな感じなんでしょう？反対運動が知られた地元にチラシを入れるよりも、
反対運動が知られていないもっと遠くに入れたほうが良いと思うのですが。
担当者はどんな販売戦略もっているんですかね？老婆心ながら・・・・

[389: 匿名さん]

>>387
確かに東映が土地を売ると、南側にマンションできる可能性が高いですよね。
以前見たことのあるものを引用します。
「これも東映の気持ち次第ということだが、しかし今回のマンション建設の場合もそうであったが、この
ようなマンション建設は抜き打ち的にされるので、事前には情報はほとんど漏れてこない。現在いくら「南
側には絶対にマンションは建ちませんよ」と言っていても、信用度は限りなくゼロに近いし、デベロッパーはそんなことを約束する立場にいないので、当然約束もできない。せいぜい「東映は当分あの土地を保有すると言っています」というのが関の山であろう。当然東映としても、いつでも売却できるように、言質を取られるようなことは一切言うはずはない。例えば、「十年は売らない」などと口約束しても、かつてこの土地を売却した地元の地主と東映の関係のように、法的効力は全く無い。
　今回の東映の土地売却については、以前土地を東映に売却した地主たちは非常に憤慨していると言う。
一戸建ての家が多いこの地域は、今後も子孫が代々住むことになるだろう。そしてその中で、今回のマンショ
ン建設の地元住民とマンション住民との軋轢は、数世代に渡って語り継がれていくことになる。その中で、
マンション住民が地元住民の協力を得ることはかなり難しいことは間違いない。そのような憎悪の連鎖は、
残念ながら世の常である。」

http://plaza.rakuten.co.jp/toeihaseko2/

[390: 匿名さん]

>>394
　「営業がある程度コントロールしているので」っていうのはほんとうですか？
本当に人気があるのなら、倍率なんてコントロールしないでしょう？
実際に抽選するマンションがゴマンとあるんだし、競争があるのを演習したほうが、後の販売の宣伝に
なると思いますが。倍率１倍ってことは、大学受験で言うと実質的にはＦ（フリー）クラスってことだよね？

[391: 匿名さん]

長谷工問題　リンク集　　購入者の良識を問う！

http://tama2world.cool.ne.jp/tamatama/link.html