桜上水ガーデンズ Part4

[購入検討中さん]

桜上水ガーデンズについてのPart４です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[845: 物件比較中さん]

地権者混じりの団地の建て替えって、気合いいれないと利益出ないからね。

[846: 匿名さん]

低級でも高級でもなし、庶民的でいいですね。

[847: 匿名さん]

物件価格を上げてまで、ランニングコストを重視するようなマンションは、大手デベ直の高級賃貸位じゃない？住宅街ではすごく希少性が高いよね。建売でないマンションがほぼ皆無だから当たり前だけどね。

[849: 匿名さん]

そんなケチな性根の方ははなから対象外の物件でしょ。。

[850: 匿名さん]

割高と思うなら買わなければ良いだけの話で、
いちいち僻みのようなレスしなければ良いのに。

割安感はないけれど、価格相応のマンションだということは、
真剣に検討している人なら皆気付いてるよ。

[851: 匿名さん]

>842さん、
高級感はうたっているけれど、高級マンションではないですよね。仮に高級マンションだったらうちは検討しなかったと思います。子どもを公立小学校へ通わせても安心なレベルの地域で、良識ある方たちが住むごく庶民的な良いマンションだと思います。

[852: 匿名]

ローンの無い地権者と新規購入者で生活水準の差がありそうですね
地権者美味しすぎる。

[853: 匿名さん]

それが再開発なんですよ
地権者が協力してくれたからこそこれだけ素晴らしい環境の大規模なマンションが供給されているわけです

[854: 匿名さん]

団地を妬むという意味ではないですよ。購入できないことを、やれ団地だの地権者だのと揶揄している態度を妬んでいるように見えると言っているんです(笑) 関心があるからこの掲示板覗いてるんでしょ？

[855: 匿名さん]

842です。

レス頂きありがとうございます。
私はあきらめましたが、このマンションのファンです。
なにより、敷地の植栽の多さがとても魅力的です。

実際、マンションギャラリーに行ったときも、ギャラリーの所長と思われる方が建物の価値は下がるが年月を経て充実した植栽は資産価値を上げる、また、東京で30年経っても資産価値の下がらないマンションとして「広尾ガーデンヒルズ」の話をしていました。でも、築30年とはいえ、「広尾ガーデンヒルズ」の管理費は安くは無いですよね。

資産価値を守るために少しぐらい管理費が高くてもかまわないと思う人と美観よりも日々の生活費（管理費など）を安くしたい人の比率みたいなものがそのマンションの将来の景色を変えてしまうように思います。
私が今すんでいるマンションは後者の方が多いように感じます。

10年後にこのマンションの植栽が美しく管理されていて、自分の経済状況が改善していればこのマンションで引退生活を送るのも悪くないと感じています。

[856: 匿名さん]

都心近郊の駅近で広大な敷地にこれだけの緑地と植林があるマンションなんて他にほとんど例がありませんからね。資産価値はもちろんのこと、住環境も抜群ですよ。駅力のなさと商店街のしょぼさには目をつむる必要がありますが、スーパーとドラッグストアはありますから、日々の生活には困りませんね。

[857: 匿名]

都心の雑踏から離れた場所だからいい。
素朴で地味な桜上水だから人気あるのでは？

[858: 匿名さん]

ぎりぎり近いのは都心じゃなくて副都心だからね。

[863: 匿名さん]

管理費が安いことを自慢しているがちょっとな。
ここはそんな所得層がターゲットかと失笑。
管理費を高くして一般所得層とか年金依存層を
寄せつけなきゃいいのに。月10万にすりゃ、もっと売れるのに。

[864: 物件比較中さん]

管理費１０万とか無駄なお金の使い方できる所得層が桜上水に住むわけないじゃん。ここは規模はさておきレベルは普通のマンションなんだから、それこそ勘違いでしょ。

[867: マンション投資家さん]

ここは本当に不動産の価値が分かる人が選ぶ物件だから、管理費の安さも重要なファクターです。

[868: 匿名さん]

坪単価１５０～２００万　格安マンション
坪単価２００～２５０万　やや安いマンション
坪単価２５０～３００万　普通のマンション
坪単価３００～３５０万　やや高いマンション←桜上水ガーデンズ
坪単価３５０～４００万　高級マンション
坪単価４００万以上　　　超高級マンション

[871: 匿名さん]

お安い管理費に引かれてくる連中が多いのか。気の利いたカフェや店やがないのもうなずける。

[874: 匿名さん]

営業ではありませんが、ここはいいマンションですよね。デベ・ゼネともに一流。免震、緑化、植栽、駅近、両面バルコニーなど間取りの良さ、ランニングコストの安さとすべてがそろっています。文句のつけようがないですね。（地権者問題は既出だから出さないでくださいね。建て替え案件の常です。）検討外にした人は単に予算オーバーなじゃないでしょうか。

[875: 匿名さん]

いや、予算以外にいくらでも考慮するポイントあるわけで、決めつける必要ないでしょ。
駅力も微妙だし、グラウンドに近いと埃も飛んでくるし、大規模すぎると管理に際して意思統一が難しいし、見た目もちょっと団地っぽいし、大手デベが相乗りなのは明らかにリスクの分散だし。
マンションを決めるに際して見るところは人それぞれですが、個人的には全く文句がつかない物件はほとんどないと思っています。文句がつけられないのは、何かを見落としているか目を瞑っているかです。
欠点に目を向けた上でそれでも重要視する条件を満たす要素が多い物件を買うのが普通でしょう。

[876: 匿名さん]

>875
実に的を得たコメント、同感です！
でも、とかく「あばたもえくぼ」に陥りやすいんですね
マンションの選び方って、ホント難しい

[877: 匿名]

ほんとうに過疎ってる桜上水でいいんか？

[878: 匿名さん]

＞875さん、

冷静なコメントありがとうございます。たとえばどんな物件が総合的に優れているとお考えか、ご教授いただけないでしょうか？現在売出し中でも、販売終了のものでも構いませんので、参考にさせてください。

[879: 匿名さん]

こればっかりは万人にお奨めできる物件ってないです。重視するものは価値観の数だけありますから。
沿線、エリア、駅力、価格、間取り、向き、構造、耐震、戸数、管理費、設備、眺望、デベ、とかきりがないわけです。
～は嫌だ、とかもありますから。タワマンがいいって人もいれば、タワマンは嫌だって人もいる。
最後は優先順位を自分で決めて対象を絞ってくしかないですよね。
総合的にいいマンションって難しいです。
私はこの「桜上水ガーデンズ」もすごくいいマンションだと思います。
ただ規模の大きさや地権者の方、それから駅の寂しさは少し気になります。
マンションで理事会を経験した自分から言うと、やっぱ規模が気になるんですよね。
しかしこれも個人的な条件なわけです。
敢えて個人の好みで言えば、「ジオ桜新町クラッシィ」というマンションはわりといいな～と思いました。
でも構造面でやや不満があって、そこが妥協できるかどうかによるとは思いました。
まぁここは桜上水のスレですから、桜上水のお話をしていただければ良いのじゃないかと。

[880: 匿名さん]

文句のつけようがないならとっくに完売している。
瞬間蒸発した富久クロスでさえも行灯部屋とか難点かかえていた。
マシなポジはないの？

[881: 匿名さん]

このデカさで完売したら逆に怖いだろ。

[882: 匿名さん]

富久クロスはバーゲン価格だったからなあ。

[883: 匿名さん]

そのデカさがイヤで難点とする人が多いんだよ。

[884: 匿名さん]

ジオ桜新町クラッシィ…、斎場の隣にあってデベもゼネもブランド感ゼロで、田園都市線は激混みで、その上高い。
桜上水ガーデンズの方が100倍いいと思いますが。いや、独り言です。気分を害されたならすみません。

[885: 匿名さん]

やっぱり不動産は立地なんだな〜と思います。
いくら斎場の隣でもやはり桜新町なんでしょう。
東急田園都市線と京王線のブランド力、沿線力の差は
やはり大きいんだなと痛感します。

[886: 匿名さん]

このスレが盛り上がるのは良いことですが、
冷やかしや理由のない決めつけの投稿は参考にならないので、
ポジでもネガでも観点を添えた投稿があると良いなと思いました。

私はここと世田谷区内のもう一つのマンションを比較しながら検討しています。
規模も立地も異なりますが、予算内で私の重視する環境と希少性という観点から迷っています。

ポジコメントでは751さんの観点や決め手が参考になり、
ネガコメントでは879さんの観点が参考になりました。

ただ、ポジでもネガでもどちらにでも言えることは、
優先順位や判断軸だなと思います。
上記のかた両者ともにしっかりとした優先順位や判断軸を持たれているみたいで、
読んでいて納得度が高いなと。

[887: 匿名さん]

せめて世田谷と、京王線でも団地風でもガマン。
いちいち桜新町とか田園都市線を引き合いに出すなよ、ワカッテいるよ。

[888: 匿名さん]

879さん

＞マンションで理事会を経験した自分から言うと、やっぱ規模が気になるんですよね。

はどちらの意味ですか？
理事会の運営的には大規模が良い？それとも小規模？
コメントいただけると嬉しいです。

[889: 匿名さん]

やはり規模８０前後くらいが理想かと。
小さいとランニングコスト高いですからね。
ただ大きいと本当に意思統一は難しくなります。いろんな人がいますからね。
ここの団地も建て替えに至るまではかなり揉めたようですが。
もちろん大きい利点もあるんですけどね。

[890: 匿名さん]

マンションは大規模なほど資産価値が下がりにくいという大いなるアドバンテージがあります。また、一住戸あたりの共用施設への負担が少なくて済むため、管理費が安く済むという利点もあります。意思統一が得にくいというようなあいまいな懸念よりも、賢者ははっきりとした実益に基づいて判断します。

[891: 匿名]

だから、建替えの時に揉めたのですよ　様々な意見があり・・・過去レス参照に

[892: 匿名さん]

建て替えのときって次の建て替えは50年以上先でしょう。今の技術なら70年は持ちます。このマンションの購入者は次の建て替えの頃には誰も生きてませんよ。いらぬ心配などしないで、素晴らしい物件と環境を享受するのが知恵者ですよ。

[893: 匿名さん]

大きすぎて将来すかすかにならないといいけど。

[894: 匿名さん]

賢者(笑)

[895: 匿名さん]

スカスカになっても何も困ることはないのでは？人が住んでいるか否いかに関わらず誰か所有者がいるわけで、管理費等は支払われるのだから。

[896: 周辺住民さん]

スカスカにはならないのでは？
そこまでいくなら所有者は売り賃貸共に価格を下げるので
駅遠、郊外の人が移り住むでしょう。
どの路線どの駅であれマンションはその町の中での人気度があれば
スカスカにはなりませんよ。

[897: 匿名さん]

賢者は大規模をうとい、貧者は目先の安さ。
お二方でも意見集約が難しいのに800世帯じゃ
思いやられる。裁判までして険悪に揉めたんだよな。
将来のスカスカ？ 売れない目先スカスカがまず差し迫る危機。

[898: 匿名さん]

揉める案件って建て替えだけじゃないからね。植栽とか共有スペースの使い方とか、設置するものとか、修繕とか、実はきりがない。

[899: 匿名さん]

>>898
同意。
A棟とD棟みたいに離れていると関心も判断も違うでしょうし、
9棟もあると各棟エゴで日頃揉めるよ。大規模の難しさ。
それにスレによると、裁判で揉めた反対派の地権者の方々も
お戻りになるんですよね。火種は残っているよ。

[900: 匿名さん]

いや、揉めるときは規模にかかわらず揉めるんだよね（小規模マンションで理事長経験あり）
ここの団地は自主管理が素晴らしかったので、あのレベルが維持されればまあまあ問題ないでしょう。

[901: 匿名さん]

それはあるけど、やっぱり揉める程度と確率は全然違うよね。
高度成長期に入居した、ある意味では大枠で同じ方向を向いていた世代の自主管理と今の多様な家族状況はまただいぶ違うからね。今はどんな箱でも大きいと大変だとは思う。

[902: 匿名さん]

良かったのは大昔、建替話しが出てからの10年は対立抗争、
団地は荒れていたとどこかで読んだ。素晴らしい自主管理を
イメージできない。
それに多様性とネットの時代、反対派などいつでも外部を
巻き込んでネット集会。昔とちがって日頃大変だよ、それも大規模だと。

[903: 匿名さん]

>902
それ、ガセネタというか間違いです。建て替えが検討されるようになってからも、同時に長期計画委員会による長期修繕が粛々と実行されていたのは有名な話。マンション管理業界のページで読みました。

>899
裁判で争った反対派は誰も戻りません。ここで読んでから気になったので、ご紹介いただいて団地の方に確認とりました。

以上2点ご参考になれば幸いです。
野次馬の方はともかく、購入検討者としてはソースのはっきりしない話題に惑わされず、身元のしっかりした関係者に直接取材すべきだと痛感しました。高い買い物なので悔いのないようにしたいですよね。

[904: 匿名さん]

同じマンション内の隣棟感覚はどのくらいですか？

[905: 匿名さん]

裁判やって弁護士動員して揉めることもなかったのか。
それもガサネタか？

[906: 匿名さん]

裁判が続くなかでも自主管理が続いていましたよ？子供達が遊びに行く公園含め全体が整然としていました。

[907: 匿名さん]

そりゃ自分たちで住んでるんだから管理はするでしょ。

[908: 契約済みさん]

賛否両論あるかと思いますが、建て替えで揉めた揉めないとか、将来の建て替えでまた揉めるとか揉めないといった話をファクトも示さないで延々と議論するのは時間の無駄ですし、検討の参考にもならないかと思います。
（そもそも誰が居住者かも分からない現段階で、将来のことを話すのはナンセンスですね。）
私も903さん同様、知り合いの更に知り合いのつてで、旧桜上水団地のかたや周辺住民の方にお話を伺いすることができましたので、購入を決断いたしました。
百聞は当事者の体験談にはしかずではないですが、気になる点があれば足を使ってでも確認した方が良いかと思います。

[909: 匿名]

70年持つと断言している方・・・揉める原因です
40年ぐらいで建て替えの話が出tら猛反対しそう・・・

所有者が管理費払わないことはよくありますよ

[910: 申込予定さん]

>909さん、
よくあるとおっしゃいますが、データで示してください。少なくとも世田谷のこの地域のファミリータイプでは過去に一件もないはずです。ただ、そうした不安も理解できます。ご心配なら見送られるのが肝要かと思われます。

また、次の建て替えは事実上ないものと考えます。世田谷区が特例としてタワマンを認めてくれない限り困難かと。

[911: 匿名さん]

>>910
そちらから世田谷では一件もないと断言される根拠データーをまずは示されてはいかが

[913: 匿名]

中古のマンションの見学にいくと積立金の状況が示されます
未納の部屋があることが一目瞭然
周辺のマンションではどこも必ず未納の部屋がありました

[914: 匿名]

訴訟時に名前が載っていた住民は出ていったのです

=反対は全員が出ていったではないと思います

[915: 申込予定さん]

>913
初耳です。杉並ではなく桜上水ですよね。どちらのマンションですか？

[916: 匿名さん]

>911
あなたからお先に。どうぞどうぞ。ダチョウ倶楽部。

[917: 匿名さん]

世田谷で探すならここ一択と言ってもいいくらい圧倒的なパフォーマンスだと思うけどな。ここを見てからだと他がしょぼくて買う気が失せる。

[918: 匿名さん]

最近は突然の豪雨なんかも多いので、
やはり駅近は良いなと改めて感じますね。

[919: 匿名さん]

棟によってかなり違っちゃうけどね。

[920: 匿名]

現地に行きましたが、駅周辺が寂れていませんか？

ちょっとガッカリです。

[921: 匿名さん]

桜上水駅前は確かに寂しいですよね。外食する場所がほとんどないイメージです。駅前はかなり土地が余っているので高架化と合わせて再開発に期待。
ただ、徒歩10分以内に下高井戸駅があるのは大きいです。
駅から続く日大通りには日常生活に必要な店やカフェが並んでいますし、24時間営業のスーパーもあります。価格も割と手頃なので使い勝手は良さそうですね。

[922: 契約済みさん]

桜上水駅は京王線に乗るための駅とわりきり、買い物やカフェは下高井戸上北沢駅各7分と思っています

>914
反対派は全員退去だそうです

>913
この周辺のマンションでファミリータイプは限られているのに「どこも必ず」とは…少なくとも現在私どものマンションではありませんよ？

[923: 匿名さん]

９１３さんが仰っているのは桜上水のことではなくご自身の住んでいる町のことでは？

[924: 契約済みさん]

ガーデンズが大規模過ぎて意思統一が困難、管理費滞納が出るに違いない、その証拠にこの周辺の中古は必ず滞納者がいるという文脈なのでこの地域のことをおっしゃっていると…非常に心外です

[925: 契約済みさん]

現在住んでいる６０戸弱のマンションにも管理費未納入者がいますから、こちらに引っ越したら少なからずそういう方はいるでしょうね。管理会社がしっかり対応してくれることを望みます。野村だからそれなりのノウハウはあるんじゃないでしょうか。

[926: 匿名さん]

団地のとき400戸超で管理費修繕積立未納は一切なかったそうです。自主管理でしたから、管理会社より住民の自覚の問題かもしれないですね。

まあ、まだ工事中なのに未納者の心配するのも気が早いですが（笑）

[927: 購入検討中さん]

地権者はもとより、新しい住人も高収入のファミリー層が中心ですから、みんな良識ある方ばかりだと存じます。トラブルとは無縁の素晴らしいコミュニティになることは間違いないですね。

[928: 匿名さん]

思い込みで幻想抱きすぎでしょ。そもそもここはちょっといいマンションってだけで別に高級マンションじゃない。
それに高所得者のモラルが高いとも限らない。例えば最近給食費を滞納するような親は金がない人よりあるのに払わない人の方が多い。
もう少しドライになった方がいいよ。
どんなところでも多少のトラブルは間違いなくある。

[929: 匿名さん]

いや、ここは桜上水だけじゃなく、京王線沿線の中でもNo.1物件でしょう。ここに価値を見出して購入できる層は本物を見極める目を持った良識ある人々だと思いますよ。

[930: 匿名さん]

そう思い込んで住めるのは幸せでいいんじゃないすかね。

[931: 匿名さん]

給食費未納って世田谷杉並武蔵野市あたりでもあります？松沢小ではまだ聞いたことありませんが…。

[932: 匿名さん]

いくらでもあるでしょ。

www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/.../H25_4siryou.pdf

[933: 匿名さん]

ここは立地は申し分ないが敷地周辺は学生だらけなのが気になる

[934: 申込予定さん]

これだけの注目物件のため、ポジだけでなく、有象無象によって少なからずネガが出るのは仕方ないかと思いますが、最近はその内容が決めつけだったり、この物件に限らないものだったりとネガに値しない内容ばかりですね。
以前はこの物件を真剣に検討した上で、懸念ポイントを挙げて断念されている方がいらっしゃり、その観点が購入検討材料として大いに参考になった（それを理解した上でも購入したいかの判断）ものですが。。。

[935: 匿名]

世田谷は犯罪発生件数と待機児童数でトップレベルですよ
イメージでなく客観的なデータを知るのも大切と思います

[936: 匿名]

区市町村別　件数　警視庁より（足立・江戸川より多いです）
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/keiho/pdf/keiho.pdf

待機児童数　東京都より　（トップです）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/DATA/20n7n402.pdf

[937: 匿名さん]

>935
区で語ってはいけない。町名で判断しないとね。
周辺の一戸建てエリア以前に比べて最近やられてるね。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[938: 匿名]

真っ赤ですね　汗

[939: 匿名さん]

区でみてはいけません。世田谷は、下手な県より人口が多く、政令指定都市なみです。
2.5km位まで拡大すると町目ごとに出ます。以前は住宅と事務所の侵入をわけていましたが、今は一緒で内訳は分かりません。
桜上水駅近辺は、軽犯罪ばかりで比較的安全ですよ。最新のマンションで侵入は難しいでしょうしね。

[940: 匿名]

町名だと世田谷 新宿 足立 江戸川もほとんど緑ですね
みんなで力をあわせて安心できる地域になるように頑張りましょう

[941: 匿名さん]

待機児童数については、人口に対する子供の割合が多いのと、世田谷区はどこかしら預け先を確保しやすいので実際預けていても、数字では待機になるんですよね。保坂区長のコメントを探してみてください。犯罪も桜上水近辺は赤どころかグリーンですし。見せかけのデータでオタオタしないで多角的に読み込んでいけば安心できますよ。

[942: 購入検討中さん]

ここは管理費を抑えつつ、実用性の高い共用施設を揃えていますね。

ただ、シアタールームは利用頻度がそれほど高くない気がします。

ところで、ライブラリーサロンは紀伊国屋書店と提携しているようですが、提携するメリットは何があるのでしょうか？

[943: 匿名]

>941
それはどこの自治体も同じでしょうに
白の地域もたくさんあるのに、この土地がグリーンなことにショックを受けましたよ
特に粗暴犯や侵入窃盗など周辺は白でした

[944: 匿名]

近隣でひったくり事件が4件起きているますね

道路側には鞄等持たない方が安心できますね